Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/438956 / KG ZA 17-341
Vonnis in kort geding van 22 september 2017
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres sub 1] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres sub 2] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseressen,
advocaat mr. J. Bedaux te Amsterdam,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 1] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 2] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] (Noord-Holland),
gedaagden,
advocaat mr. B. Linnartz te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiseres sub 1] , [eiseres sub 2] , [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaardingen van 29 mei en 31 augustus 2017
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eiseres sub 2] en [eiseres sub 1]
- de pleitnota van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1.
Op 14 november 2005 heeft [eiseres sub 2] een samenwerkings-overeenkomst gesloten met [gedaagde sub 1] strekkende tot gemeenschappelijke exploitatie van het winkelcentrum “ [naam winkelcentrum] ” aan [straatnaam] te [plaatsnaam] (hierna te noemen: het winkelcentrum). In deze samenwerkingsovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
“(…)
Overwegingen:
- Partijen hebben gezamenlijk een winkelcentrum aangekocht, ieder voor een onverdeeld aandeel. De feitelijke situatie ter plekke en bezitsposities zijn partijen genoegzaam bekend;
- Partijen zijn overeengekomen het winkelcentrum gemeenschappelijk te exploiteren. Hiertoe zijn huurovereenkomsten met derden gesloten. Indien mogelijk wordt geopteerd voor een met BTW belaste verhuur;
- Partijen zijn overeengekomen dat de exploitatie van het winkelcentrum voor gemeenschappelijke rekening en risico zal plaatsvinden overeenkomstig het bezit van het onverdeeld aandeel in het winkelcentrum;
- Partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde sub 1] B.V. zal optreden als
administrateur. [gedaagde sub 1] B.V. zal in dit kader onder andere zorgdragen voor en medewerking verkrijgen ter zake:
• de facturatie aan de huurders;
• het innen van de huurpenningen (niet aansprakelijk voor de oninbaarheid);
• het dragen van de exploitatiekosten;
• het nakomen van de met de exploitatie samenhangende BTW-verplichtingen;
• al hetgeen noodzakelijk is in het kader van de exploitatie.
- Voor uitgaven door [gedaagde sub 1] B.V., in het kader van dit winkelcentrum, boven een bedrag van € 10.000,- exclusief BTW is vooraf toestemming van Partij 1 [ [eiseres sub 2] ; toevoeging voorzieningenrechter] noodzakelijk;
- [gedaagde sub 1] B.V. stelt periodiek (éénmaal per halfjaar) een exploitatieoverzicht op. De netto-opbrengst wordt aan partijen conform het aandeel in de onverdeeldheid toebedeeld;
- Partij 1 verleent door middel van ondertekening van deze samenwerkingsovereenkomst aan [gedaagde sub 1] B.V. een onherroepelijke volmacht om uit het aan Partij 1 toe te bedelen netto-aandeel in de opbrengst, te voldoen de met de exploitatie samenhangende bancaire verplichtingen van Partij 1 jegens de FGH BANK N.V. ter zake van “ [naam winkelcentrum] ” gelegen aan en om [straatnaam] te [plaatsnaam] ;
- Partij 1 zal bij een negatief resultaat op de exploitatie op eerste verzoek van [gedaagde sub 1] B.V. zorgdragen voor aanvulling van haar aandeel in het tekort. [gedaagde sub 1] B.V. is gerechtigd over het tekort een rentevergoeding aan Partij 1 te berekenen van 3,9% op jaarbasis, zolang het tekort in stand blijft;
- [gedaagde sub 1] B.V. zal maandelijks een voorschot op basis van de exploitatiebegroting in het netto-aandeel -na voldoening van de bancaire
verplichtingen- aan Partij 1 overmaken. Over het batig saldo wordt een rente vergoed van 3.9 % op jaarbasis;
- Op deze overeenkomst is het Nederlands recht van toepassing.
(…)”
2.2.
Op dezelfde datum is het pand waarin het winkelcentrum gevestigd is (hierna: het pand in [plaatsnaam] ) tegen een koopprijs van € 8,4 miljoen in gezamenlijk eigendom verkregen door [eiseres sub 2] en [gedaagde sub 1] . [gedaagde sub 1] heeft haar deel van de koopsom uit eigen middelen voldaan; [eiseres sub 2] door middel van een financiering bij de FGH Bank (met een initiële looptijd tot 1 oktober 2010). [gedaagde sub 1] heeft zich als hoofdelijk medeschuldenaar voor deze schuld verbonden. Als zekerheid voor de terugbetaling van deze financiering is ten behoeve van de bank een hypotheekrecht gevestigd op het hele pand, waarbij zowel [eiseres sub 2] als [gedaagde sub 1] als schuldenaar zijn aangemerkt. Ten behoeve van [gedaagde sub 1] is een pandrecht gevestigd op het aandeel van [eiseres sub 2] in het pand.
2.3.
Op dezelfde datum hebben partijen bij akte elkaar over en weer een koopoptie verleend. Deze akte luidt voor zover relevant als volgt:
“(…)
III. VOORKEURSRECHT TOT KOOP
1. Zij [ [eiseres sub 2] en [gedaagde sub 1] ; toevoeging voorzieningenrechter] verbinden zich jegens elkander om hun aandeel in het onderhavige
registergoed niet te vervreemden dan aan elkander.
(…)
IV. OVEREENKOMST VAN GELDLENING MET HYPOTHEEKRECHT
Blijkens voornoemde akte van geldlening met hypotheekstelling, waarvan een kopie aan deze akte is gehecht, heeft [gedaagde sub 1] zich hoofdelijk meeverbonden voor de schuld van [eiseres sub 2] aan de bank ter grootte van vier miljoen vijfhonderdduizend
euro (€ 4.500.000,00), welke geldlening is aangegaan ter financiering van de
verkrijging door [eiseres sub 2] van haar onverdeeld aandeel in het registergoed. Voorts
heeft [gedaagde sub 1] haar aandeel in het registergoed bij bedoelde hypotheekakte mede
verbonden voor de zekerheid van terugbetaling van genoemde schuld aan de bank.
Draagplicht en vrijwaring
Partijen stellen hierbij vast dat in hun onderlinge verhouding [eiseres sub 2] draagplichtig
is voor de gehele hiervoor bedoelde schuld aan de bank, met rente, boete en kosten
et cetera. [eiseres sub 2] garandeert tegenover [gedaagde sub 1] dat de verplichtingen uit
genoemde geldlening door haar stipt zullen worden voldaan en vrijwaart [gedaagde sub 1]
voor alle aanspraken en alle schade welke eventueel door haar tekortkoming in de
nakoming zou kunnen ontstaan, waaronder uitwinning van het aandeel van
[gedaagde sub 1] .
(…)
V. KOOPOPTIE [gedaagde sub 1]
[eiseres sub 2] , hierna te noemen “optiegever” en [gedaagde sub 1] , hierna te noemen:
“optienemer” zijn in verband met al het vorenstaande overeengekomen dat
optiegever aan optienemer de koopoptie verleent op zijn aandeel in het hiervoor
genoemde registergoed, welke optieverlening optienemer bij deze aanvaardt.
(…)
VI. BORGTOCHT
a. Indien [gedaagde sub 1] gebruik maakt van haar voorkeursrecht tot koop, dan wel de
koopoptie uitoefent, danwel
b. Indien en zodra [eiseres sub 2] haar aandeel in het registergoed geheel of ten dele aan een derde vervreemd,
is [eiseres sub 2] ondermeer verplicht ervoor zorg te dragen dat het hypotheekrecht van
de bank dat is gevestigd op het registergoed volledig zal worden doorgehaald. De
heer [A] , thans handelend voor zich in privé, verklaart zich bij deze
tegenover [gedaagde sub 1] borg te stellen als bedoeld in artikel 850 van Boek 7 Burgerlijk
Wetboek voor voldoening aar deze verplichting, een en ander tot een bedrag van
de volledige vordering van voormelde bank, met dien verstande dat de hoogte van deze verplichting wat betreft de hiervoor sub a gemelde situatie wordt verminderd
met de (voormelde) koopprijs.
(…)”
2.4.
Op 20 maart 2006 heeft [eiseres sub 1] een pand in eigendom geleverd gekregen dat is gelegen aan [straatnaam] [nummeraanduiding] - [nummeraanduiding] te [vestigingsplaats] (hierna: het pand in [vestigingsplaats] ). Voor de aankoop van dit pand heeft zij een financiering afgesloten bij de FGH Bank tot een bedrag van € 666.000 (met een initiële looptijd tot1 maart 2016) en bij [gedaagde sub 2] voor een bedrag van € 662.500. Voor dit bedrag is ten behoeve van de bank een hypotheekrecht gevestigd op het pand.
2.5.
Op 12 september 2006 heeft [eiseres sub 1] een samenwerkingsovereenkomst gesloten met [gedaagde sub 2] strekkende tot gemeenschappelijke exploitatie van het pand in [vestigingsplaats] . De inhoud van deze overeenkomst is vergelijkbaar met de onder 2.1 vermelde, met dien verstande dat [eiseres sub 1] de partij is die optreedt als administrateur, het exploitatie-overzicht opstelt, de voorschotten uitkeert etc.
2.6.
Bij akte van 14 september 2006 heeft [eiseres sub 1] de helft van de eigendom van het pand in [vestigingsplaats] verkocht aan [gedaagde sub 2] .
2.7.
Bij confirmatie-akte van dezelfde datum heeft [gedaagde sub 2] zich ten behoeve van de FGH Bank verbonden als hoofdelijk medeschuldenaar voor de financiering van [eiseres sub 1] tot het bedrag van € 666.000 en zich verbonden tot nakoming van alle verplichtingen waaronder die voortvloeiend uit de hypotheekstelling.
2.8.
Bij brieven van 31 oktober en 1 november 2016 hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de samenwerkingsovereenkomsten opgezegd tegen 31 juli 2017. In de brief van 1 november 2016 zijn geen opzeggingsgronden vermeld. In de brief van 31 oktober 2016 staat hierover het volgende:
“(…)
In het bijgaande overzicht is de ‘Afrekening exploitatie [plaatsnaam] ’ over de periode februari 2015 tot en met januari 2016 opgenomen. De vordering van [gedaagde sub 1] B.V. op [eiseres sub 2] B.V. van EUR 60.317,58 wordt vermeerderd met de overeengekomen rente van 3,9%.
Zoals u bekend is de indirecte exploitatie van het winkelcentrum sterk negatief en als gevolg daarvan, overstijgt het aandeel van [eiseres sub 2] B.V. in de schuld jegens FGH Bank inmiddels ruimschoots de waarde het aandeel van [eiseres sub 2] B.V. in het winkelcentrum.
Nu [eiseres sub 2] B.V. niet in staat is tot verder investeren om de situatie op te lossen en er evenmin concrete zekerheid bestaat voor de dekking van het tekort (anders dan de borgtocht van de heer [A] in privé), terwijl [gedaagde sub 1] B.V. uit hoofde van de geldleningsovereenkomst hoofdelijk aansprakelijk is jegens FGH Bank, schiet [eiseres sub 2] B.V. (reeds nu voor alsdan) toerekenbaar tekort jegens [gedaagde sub 1] B.V.
Daarbij komt dat [eiseres sub 2] B.V. zich in de gesprekken van de afgelopen maanden over een eventuele oplossingsrichting, niet constructief opstelt. Tot investeren in het winkelcentrum om de nood te delgen, is [eiseres sub 2] B.V. niet bereid of niet in staat.
Gezien het voorgaande en mede gezien de bepalingen uit de Samenwerkings-overeenkomst d.d. 14 november 2005, heeft [gedaagde sub 1] B.V., zoals besproken, de betalingen aan [eiseres sub 2] B.V. recentelijk opgeschort.
Gezien het voorgaande zeg ik langs deze weg namens [gedaagde sub 1] B.V. de
Samenwerkingsovereenkomst d.d. 14 november 2005 op tegen 31 juli 2017. Gezien de hiervoor geschetste en eerder besproken omstandigheden is de termijn tot 31 juli 2017 meer dan redelijk ten einde te komen tot een redelijke afwikkeling van de gemeenschap en de schuld richting FGH Bank.
Vooruitlopend op de beëindiging van de Samenwerkingsovereenkomst per 31 juli 2017 (of zoveel eerder als mogelijk,) is [gedaagde sub 1] B.V. in beginsel en onverplicht bereid om eenmalig de offerte van FGH Bank d.d. 11 augustus 2016 met betrekking tot de verlenging van de hypothecaire geldlening tot 1 augustus 2017, te accepteren. Daaraan stelt [gedaagde sub 1] B.V. als voorwaarde
dat u binnen 7 dagen na heden schriftelijk aan [gedaagde sub 1] B.V. bevestigt dat [eiseres sub 2] B.V. haar medewerking zal verlenen aan een ordentelijke afwikkeling van de gemeenschap op een zo kort mogelijke termijn en dat de heer [A] krachtens de borgtocht blijvend instaat voor een eventueel (onverhoopt) tekort bij terugbetaling aan FGH Bank.
[gedaagde sub 1] gaat ervanuit dat in de komende 2 maanden na heden minnelijk overeenstemming kan worden bereikt over de concrete stappen om tot een efficiënte verdeling van de gemeenschap te komen per 31 juli 2017. Indien hierover niet binnen 2 maanden na heden overeenstemming is bereikt, dan overweegt [gedaagde sub 1] B.V. nadere stappen teneinde tot afwikkeling van de
gemeenschap te komen. U begrijpt dat ik te dien aanzien alle rechten namens [gedaagde sub 1] B.V. dien voor te behouden.
(…)”
2.9.
Op 10 augustus 2017 heeft FGH Bank aan partijen verlengingsoffertes verzonden met betrekking tot de aan [eiseres sub 2] en [eiseres sub 1] verstrekte financieringen. Daarbij is als bijzondere bepaling opgenomen: “Onderhavige financiering zal door de bank bij expiratie per 1 augustus 2018 niet meer worden verlengd en dient op uiterlijk voornoemde datum al geheel afgelost te zijn.”
3.Het geschil
3.1.
[eiseres sub 2] en [eiseres sub 1] vorderen samengevat - het volgende:
1. dat [gedaagde sub 1] veroordeeld wordt om de samenwerkingsovereenkomst van 14 november 2005 na te komen, onder meer door:
- de verlengingsofferte van de FGH Bank te ondertekenen en te retourneren,
- de opgeschorte betalingsverplichtingen na te komen, bedragende € 54.853 over 2016, € 41.130,13 over 2017 (tot en met september) en € 4.802,54 per maand vanaf 8 september 2017),
- een kopie te verstrekken van haar administratie, waaronder de bankadministratie, voor zover deze ziet op het winkelcentrum, alsmede een kopie van alle correspondentie met de [bedrijfsnaam 1] ,
- volledige medewerking te verlenen aan een door [eiseres sub 2] te arrangeren financiering met daarbij behorende zekerheden tegen gelijke of betere voorwaarden zoals die thans onder de financiering van de FGH Bank gelden, door ondertekening van de daartoe geëigende documentatie,
- alles op straffe van verbeurte van een dwangsom,
2. dat [gedaagde sub 2] veroordeeld wordt om samenwerkingsovereenkomst van 12 september 2006 na het komen, onder meer door:
- de verlengingsofferte van de FGH Bank te ondertekenen en te retourneren,
- volledige medewerking te verlenen aan een door [eiseres sub 1] te arrangeren financiering met daarbij behorende zekerheden tegen gelijke of betere voorwaarden zoals die thans onder de financiering van de FGH Bank gelden, door ondertekening van de daartoe geëigende documentatie,
- alles op straffe van verbeurte van een dwangsom,
3. dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] veroordeeld worden in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met wettelijke rente.
3.2.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben betwist dat [eiseres sub 2] en [eiseres sub 1] voldoende spoedeisend belang bij hun vorderingen hebben. Volgens hen zijn de samenwerkingsovereenkomsten inmiddels ruim 10 maanden geleden opgezegd, en hadden [eiseres sub 2] en [eiseres sub 1] deze periode kunnen gebruiken om een nieuwe financier te vinden. Ten aanzien van de vordering ex artikel 843a Rv hebben [eiseres sub 2] en [eiseres sub 1] volgens hen niets gesteld over de spoedeisendheid.
4.2.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter hebben [eiseres sub 2] en [eiseres sub 1] wel spoedeisend belang bij hun vorderingen strekkende tot nakoming van de samenwerkingsovereenkomsten. Uit de als producties 10 en 18 door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] overgelegde verlengingsoffertes van de FGH Bank blijkt dat deze bank de aan [eiseres sub 2] en [eiseres sub 1] verstrekte financieringen op 1 augustus 2018 niet meer zal verlengen en dat deze dus uiterlijk op die datum geheel afgelost dienen te zijn.
[eiseres sub 2] en [eiseres sub 1] moeten dus op korte termijn een andere financier gaan zoeken. Bij die zoektocht is het essentieel of [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gehouden zijn de samenwerkingsovereenkomsten te continueren, of dat zij deze rechtsgeldig hebben opgezegd.
4.3.
Voor een nieuwe financier zal ook relevant zijn wat in de afgelopen jaren het exploitatieresultaat van de samenwerking is geweest, en of er in het exploitatieresultaat van winkelcentrum [plaatsnaam] terecht een voorziening is opgenomen wegens onbetaalde huur door één van de huurders: de [bedrijfsnaam 1] . Ook bij de vordering ex artikel 843a Rv (die ertoe strekt om gegevens daarover te verstrekken) heeft [eiseres sub 2] derhalve voldoende spoedeisend belang.
Vordering tot nakoming van de samenwerkingsovereenkomsten
4.4.
Aan de vordering tot nakoming van de samenwerkingsovereenkomsten hebben [eiseres sub 2] en [eiseres sub 1] ten grondslag gelegd dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] deze overeenkomsten niet rechtsgeldig hebben opgezegd, zodat zij nog steeds gehouden zijn om mee te werken aan verlenging van de bestaande financieringen en het arrangeren van nieuwe financieringen. Volgens haar zijn de samenwerkingsovereenkomsten niet opzegbaar, en is voor de opzegging in ieder geval geen zwaarwegende grond aangevoerd.
Voorts stelt [eiseres sub 2] dat [gedaagde sub 1] haar verplichting tot betaling van voorschotten terzake van [plaatsnaam] ten onrechte heeft opgeschort, zodat op die grond nog een aanzienlijk bedrag aan haar moet worden voldaan.
4.5.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben zich tegen deze vorderingen verweerd met de stelling en dat zij de samenwerkingsovereenkomsten wel rechtsgeldig hebben opgezegd per 31 juli 2017, en dat uit deze overeenkomsten hoe dan ook geen verplichting voortvloeit om mee te werken aan verlenging van de bestaande financieringen, laat staan het arrangeren van nieuwe.
4.6.
De voorzieningenrechter overweegt dat volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad een voor onbepaalde tijd gesloten duurovereenkomst in beginsel opzegbaar is, ook indien de wet en die overeenkomst niet voorzien in een regeling van de opzegging. Wel kan een dergelijke overeenkomst naar de bedoeling van partijen niet-opzegbaar zijn. Op degene die zich daarop beroept rusten de stelplicht en bewijslast terzake. (HR 15 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:660, NJ 2016/236).
Als de overeenkomst opzegbaar is, kunnen de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien daarvoor een voldoende zwaarwegende grond bestaat, een bepaalde opzegtermijn in acht moet worden genomen of dat de opzegging gepaard moet gaan met het aanbod tot betaling van een (schade)vergoeding (zie onder meer HR 28 oktober 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ9854 en 7 juli 2017, ECLI:NL:HR:2017:1270).
Opzegbaarheid
4.7.
Tussen partijen staat vast dat in de samenwerkingsovereenkomsten geen bepaling over opzegging daarvan is opgenomen. [eiseres sub 2] en [eiseres sub 1] stellen dat de niet-opzegbaarheid voortvloeit uit de bedoelingen die partijen ten tijde van het sluiten daarvan hebben gehad, maar zij onderbouwen die stelling alleen met een verwijzing naar de door haar overgelegde verklaring van haar bestuurder (productie 11) waaruit een dergelijke bedoeling niet valt af te leiden. Uit de koopoptie die partijen over en weer aan elkaar hebben verleend ter zake van [plaatsnaam] (zie onder 2.3) blijkt eerder dat partijen de mogelijkheid onder ogen hebben gezien dat één van partijen op enig moment tot verkoop van haar aandeel in het winkelcentrum zou kunnen overgaan. Voor dat geval bepaalt de Akte Koopoptie dat dit aandeel dan eerst moet worden aangeboden aan de mede-eigenaar. Gelet op de samenhang tussen de samenwerkingsovereenkomsten en de gezamenlijke eigendom van de panden waarop de samenwerking betrekking had, duidt dit er niet op dat partijen hebben beoogd om de samenwerkingsovereenkomsten niet opzegbaar te maken. Gelet hierop is voorzieningenrechter van oordeel dat [eiseres sub 2] en [eiseres sub 1] onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt dat partijen een dergelijke bedoeling hebben gehad.
Redelijkheid en billijkheid
4.8.
Het voorgaande laat onverlet dat de eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is op basis van een voldoende zwaarwegende grond, tegen een bepaalde opzegtermijn of met een aanbod tot betaling van een (schade)vergoeding.
4.9.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben in dit kader gesteld dat er geen zwaarwegende grond voor opzegging is vereist, omdat het hier gaat om een ontvlechting van verplichtingen over en weer in verband met een gezamenlijke belegging/investering in onroerend goed door twee commerciële partijen. Opzegging van de samenwerkingsovereenkomsten vormt daarin slechts een eerste stap. Partijen moeten volgens hen terugvallen op de wettelijke regeling voor gemeenschappen (artikel 3:169 e.v. BW), die te allen tijde verdeeld kunnen worden (3:178 BW).
4.10.
De voorzieningenrechter volgt dit betoog niet. De omstandigheid dat een deelgenoot te allen tijde de verdeling van een gemeenschap kan vorderen ex artikel 3:178 BW, laat onverlet het antwoord op de vraag of de deelgenoot daartoe verbintenisrechtelijk gezien gerechtigd is. Voor die vraag is maatgevend of de samenwerkingsovereenkomsten in het onderhavige geval rechtsgeldig zijn opgezegd.
4.11.
Voor het antwoord op de vraag wat de redelijkheid en billijkheid meebrengen is, zoals gezegd, de aard en inhoud van de overeenkomst van belang, alsmede alle omstandigheden van het geval. De voorzieningenrechter zal dat in het navolgende per samenwerkingsovereenkomst beoordelen.
Samenwerkingsovereenkomst [plaatsnaam]
4.12.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat de samenwerkingsovereenkomst niet los gezien kan worden van de andere rechtsverhoudingen die tussen partijen bestaan:
- de goederenrechtelijke relatie met betrekking tot het object van de samenwerking (het pand in [plaatsnaam] waarin het winkelcentrum gevestigd is): ieder van partijen is gerechtigd tot de onverdeelde helft van de gemeenschap bestaande uit de eigendom van dit pan,
- het zich verbinden door [gedaagde sub 1] als hoofdelijk medeschuldenaar voor de geldlening die [eiseres sub 2] voor de betaling van de koopsom van dit pand heeft afgesloten,
- de toestemming die [gedaagde sub 1] heeft verleend om als zekerheid voor de terugbetaling van deze lening ten behoeve van de FGH Bank een hypotheek te vestigen op het gehele pand.
4.13.
Gevolg van opzegging van de samenwerkingsovereenkomst door [gedaagde sub 1] zal zijn dat ook aan de overige rechtsverhoudingen een einde zal moeten komen. Daarbij kan worden gedacht aan de volgende scenario’s:
1. [eiseres sub 2] neemt de rechtspositie van [gedaagde sub 1] ongewijzigd over,
2. een kapitaalkrachtige en betrouwbare derde neemt de rechtsverhoudingen van [gedaagde sub 1] ongewijzigd over,
3. een derde neemt de rechtspositie van [gedaagde sub 1] deels over: wel de samenwerking, maar niet het medeschuldenaarschap, en verleent evenmin toestemming voor verlenging van de hypotheekverlening op het gehele pand,
4. er is geen derde die bereid is (een deel van de) rechtspositie van [gedaagde sub 1] over te nemen, zodat het aandeel van [gedaagde sub 1] in de gemeenschap wordt verdeeld door de rechter.
4.14.
Bij scenario’s 3 en 4 is (zo stelt [gedaagde sub 1] ; zie punt 39 van de pleitnota) een succesvolle herfinanciering van het aandeel van [eiseres sub 2] in de gemeenschap uitgesloten, omdat de nieuwe financier dan genoegen zou moeten nemen met een hypotheekrecht op het aandeel van alleen [eiseres sub 2] , terwijl de lening onder water staat en dus niet wordt gedekt door de waarde van het aandeel van [eiseres sub 2] . Gevolg van het ontbreken van herfinanciering, is dat FGH Bank - zoals zij heeft aangekondigd - de lening op 1 augustus 2018 zal opeisen en bij gebreke van terugbetaling de zekerheid zal uitwinnen: het hypotheekrecht op het gehele pand. Daarmee leiden deze scenario’s dus onherroepelijk tot beëindiging van de exploitatie door [eiseres sub 2] van het winkelcentrum.
4.15.
Alleen bij scenario’s 1 en 2 is er enig uitzicht op voortzetting van de exploitatie van het winkelcentrum. In dat geval is aannemelijk dat er een financier te vinden is die de lening zal herfinancieren. Immers, de waarde van het volledige pand is hoger dan de door [eiseres sub 2] benodigde financiering van haar aandeel. Een derde zal naar verwachting echter alleen bereid zijn tot het volledig overnemen van de rechtspositie van [gedaagde sub 1] , indien daarvoor een substantieel lagere prijs wordt betaald dan hetgeen [gedaagde sub 1] destijds uit eigen middelen voor haar aandeel heeft betaald (4,2 miljoen euro). Onder meer omdat het aandeel sindsdien substantieel minder waard is geworden, doordat het onroerend goed zelf in waarde is gedaald. De onderhandse verkoopwaarde van [plaatsnaam] is eind 2014 getaxeerd op € 6.760.000,--, terwijl het pand in 2005 is aangekocht voor een bedrag van € 8,4 miljoen. Op dit pand is een hypotheek gevestigd voor een bedrag van
€ 5.625.000,--, zodat slechts een overwaarde resteert van € 1.135.000,--.
Daarbij komt dat de exploitatievooruitzichten sinds de aankoop in 2005 negatief zijn beïnvloed door de komst van een [bedrijfsnaam 2] -vestiging, en dat onzeker is of - bij een exit van [gedaagde sub 1] als gedeeltelijk eigenaar en exploitant van het winkelcentrum - de huidige huurders van het winkelcentrum die tot het [bedrijfsnaam 3] -concern behoren, [bedrijfsnaam 1] en [bedrijfsnaam 4] , in het winkelcentrum blijven.
Ten slotte is in deze van belang dat voor een derde ook op zichzelf geen reden aanwezig is om met een dergelijke - voor [eiseres sub 2] zeer gunstige - regeling (medeschuldenaarschap en hypotheek op het gehele pand) akkoord te gaan. Die reden was er destijds voor [gedaagde sub 1] wel, nu dat – zo is door de directeur van [eiseres sub 2] onweersproken verklaard (productie 11 van [eiseres sub 2] ) - een tegenprestatie van [gedaagde sub 1] was voor het bieden van de mogelijkheid door [eiseres sub 2] om mede-exploitant en –eigenaar van het winkelcentrum te worden zonder betaling van een aanvullende vergoeding aan [eiseres sub 2] (van € 1.000.000).
4.16.
[gedaagde sub 1] heeft aangegeven alleen bereid te zijn om haar aandeel te laten overnemen als daarvoor het door haar gestelde minimumbedrag van € 1,5 miljoen wordt betaald (zie de als productie 15 door [eiseres sub 2] overgelegde e-mails). [eiseres sub 2] is blijkens deze e-mails niet bereid een dergelijk bedrag te betalen. De voorzieningenrechter acht gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden niet aannemelijk dat een derde tot betaling van een dergelijk bedrag bereid zal zijn. [gedaagde sub 1] heeft aangekondigd om in dat geval - indien niet tot minnelijke verdeling worden overgegaan - een vordering tot verdeling bij de rechtbank te zullen instellen. Aannemelijk is dat daarbij eerst wordt onderzocht of toedeling aan [eiseres sub 2] kan plaatsvinden (waartoe deze zoals gezegd tegen de door [gedaagde sub 1] geëiste minimumprijs niet bereid is) waarna openbare verkoop van het aandeel van [gedaagde sub 1] zal plaatsvinden (artikel 3:185 BW). Indien tot openbare verkoop wordt overgegaan, wordt het aandeel van [gedaagde sub 1] van het hypotheekrecht bevrijd (artikel 3:177 BW). Dit zal dan tot gevolg hebben dat de lening van [eiseres sub 2] enkel wordt gedekt door een hypotheek op haar aandeel in het onroerend goed, hetgeen (zoals gezegd) niet voldoende is. De financier van [eiseres sub 2] zal in dat geval tot uitwinning overgaan, waardoor aan de exploitatie van het winkelcentrum door [eiseres sub 2] noodgedwongen een einde komt.
4.17.
Gelet op het voorgaande ziet de rechtbank geen scenario waarin [eiseres sub 2] - bij opzegging van de samenwerkingsovereenkomst door [gedaagde sub 1] - de exploitatie van het winkelcentrum kan voortzetten. Dat is een voor [eiseres sub 2] zeer ingrijpend gevolg van de opzegging. Afgezien van het feit dat zij geen inkomen meer zal kunnen genereren vanuit de opbrengsten van de huur van het winkelcentrum, zal zij ook geconfronteerd worden met een aanzienlijke restschuld, aangezien op basis van de Akte Koopoptie zij voor uitwinning van het aandeel van [gedaagde sub 1] in de gemeenschap aansprakelijk is. Voorts geldt dat de directeur van [eiseres sub 2] dan als borg zal kunnen worden uitgewonnen.
4.18.
Naar het oordeel van voorzieningenrechter zijn deze gevolgen van opzegging van de samenwerkingsovereenkomst door [gedaagde sub 1] zo ingrijpend en is [eiseres sub 2] op het punt van de financiering zo afhankelijk van [gedaagde sub 1] dat aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat de redelijkheid en billijkheid meebrengen dat een dergelijke opzegging alleen op zwaarwegende gronden kan plaatsvinden, dan wel tegen aanbieding van een zodanige vergoeding dat een derde bereid kan worden gevonden om de rechtspositie van [gedaagde sub 1] ongewijzigd over te nemen. Een dergelijke vergoeding heeft [gedaagde sub 1] evenwel niet aangeboden.
Zwaarwegende grond voor opzegging?
4.19.
Vervolgens moet beoordeeld worden of [gedaagde sub 1] de opzegging op een zwaarwegende grond heeft gebaseerd.
4.20.
In haar opzeggingsbrief van 31 oktober 2016 (productie 7 van [gedaagde sub 1] ) refereert [gedaagde sub 1] weliswaar aan het bestaan van een negatief exploitatieresultaat, maar onder punt 52 van haar pleitnota heeft zij verduidelijkt dat dit niet is bedoeld als grond voor de opzegging. Volgens haar was wel grond voor de opzegging het feit dat (i) het pand sinds de aankoop in 2005 aanzienlijk in waarde was gedaald, en de vastgoedmarkt inmiddels zodanig was aangesterkt dat dit een goed moment leek om haar schade te beperken, alsmede (ii) dat er een vertrouwensbreuk is tussen partijen, die heeft geleid tot een bestuurlijke impasse.
4.21.
Geen van beide gronden acht de voorzieningenrechter voldoende zwaarwegend voor opzegging. De omstandigheid dat het pand in waarde is gedaald, is niet aan [eiseres sub 2] te wijten. Bovendien is dat geen nieuwe omstandigheid die opzegging in 2016 rechtvaardigt: die situatie bestaat al, zo heeft [eiseres sub 2] onweersproken gesteld, sinds 2008. Dat de markt sindsdien weer is aangetrokken kan zo zijn, maar dat rechtvaardigt niet dat [gedaagde sub 1] nu, in het zicht van een einde van de bestaande financiering van de FGH Bank, tot opzegging overgaat.
4.22.
Dat er sprake is van een onoverkomelijke vertrouwensbreuk, heeft [gedaagde sub 1] niet voldoende aannemelijk gemaakt. De omstandigheid dat [eiseres sub 2] weigert haar medewerking te verlenen aan een minnelijke regeling met [bedrijfsnaam 1] ten aanzien van de huurachterstand voordat zij in staat is geweest de gang van zaken in dat dossier te controleren, is daartoe onvoldoende. De mededeling van de directeur van [eiseres sub 2] in de e-mail van 9 mei 2017 (onderdeel van productie 15 van [eiseres sub 2] ) dat hij “publiciteit niet zal schuwen indien informatie over deze casus gevraagd word”, is weliswaar niet correct in het licht van zijn verplichting om de belangen van [gedaagde sub 1] niet te schaden, maar niet onbegrijpelijk als reactie op de niet-nakoming door [gedaagde sub 1] van haar verplichting om tot ondertekening van de verlengingsoffertes van FGH Bank over te gaan (zie hierna onder 4.26). Overigens is ook niet gesteld of gebleken dat [eiseres sub 2] vervolgens ook daadwerkelijk publiciteit aan de tussen partijen spelende kwestie heeft gegeven.
4.23.
Evenmin heeft [gedaagde sub 1] voldoende aannemelijk gemaakt dat (zoals in de opzeggingsbrief is vermeld) [eiseres sub 2] niet bereid of in staat was tot het doen van investeringen in het winkelcentrum, dan wel zich niet constructief heeft opgesteld.
4.24.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat er geen zwaarwegende grond voor opzegging aanwezig was, zodat aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat de opzegging van deze samenwerkingsovereenkomst niet rechtsgeldig heeft plaatsgevonden.
Verplichting tot medewerking aan verlenging van de financiering en het verkrijgen van een nieuwe financiering voor [plaatsnaam] ?
4.25.
Anders dan [gedaagde sub 1] stelt, betekent de enkele omstandigheid dat een bepaalde verplichting niet expliciet in een overeenkomst is opgenomen, niet dat deze niet op een partij rust. Een dergelijke verplichting kan bijvoorbeeld voortvloeien uit de eisen van redelijkheid en billijkheid (zie het onder 4.6 vermelde arrest van de Hoge Raad uit 2017).
4.26.
Uit het hiervoor overwogene blijkt dat [eiseres sub 2] voor de financiering van haar aandeel in het winkelcentrum [plaatsnaam] in hoge mate afhankelijk is van [gedaagde sub 1] . De financiering is weliswaar voor bepaalde tijd aangegaan, maar telkens “behoudens verlenging”. Die verlenging heeft steeds plaatsgevonden, en [gedaagde sub 1] heeft daaraan ook telkens haar medewerking verleend, totdat het onderhavige geschil ontstond ten aanzien van de beëindiging van de samenwerkingsovereenkomst. Gelet hierop is de voorzieningenrechter van oordeel dat de samenwerkingsovereenkomst mede de verplichting meebrengt voor [gedaagde sub 1] om mee te werken aan het verlengen van de financiering van [eiseres sub 2] en, nu deze financier heeft aangegeven de financiering niet meer te willen verlengen per 1 augustus 2018, eveneens om mee te werken aan het onderbrengen van de financiering tegen dezelfde voorwaarden bij een nieuwe financier. De daartoe strekkende vorderingen zijn dan ook voor toewijzing vatbaar.
Samenwerkingsovereenkomsten [vestigingsplaats]
4.27.
Met betrekking tot de opzegging van de samenwerkingsovereenkomst tussen [eiseres sub 1] en [gedaagde sub 2] komt de voorzieningenrechter tot een ander oordeel, om de volgende redenen.Het staat vast dat:
- dat pand niet onder water staat,
- sprake is van een beperkte geldlening van [eiseres sub 1] (€ 666.000,--),
- als FGH Bank de geldlening zou opeisen per 1 augustus 2018, [eiseres sub 1] dit bedrag uit eigen middelen kan financieren (punt 2.36 van de pleitnota van [eiseres sub 1] ),
- [eiseres sub 1] bereid en in staat is [gedaagde sub 2] uit te kopen tegen een reële marktwaarde (punt 2.36 van dezelfde pleitnota).
4.28.
Gelet hierop kan niet worden worden geoordeeld dat de gevolgen van opzegging van deze samenwerkingsovereenkomst door [gedaagde sub 2] zo ingrijpend zijn voor [eiseres sub 1] dat de redelijkheid en billijkheid een zwaarwegende grond voor opzegging vereisen. Evenmin is hier schadevergoeding of een (langere) opzegtermijn vereist. De vordering tot nakoming van deze samenwerkingsovereenkomst zal dan ook in zoverre worden afgewezen.
Vordering tot afgifte van stukken ex artikel 843a Rv
4.29.
Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter heeft [eiseres sub 2] een rechtmatig belang bij afgifte van stukken uit de administratie van [gedaagde sub 1] , voor zover deze zien op winkelcentrum [plaatsnaam] . Zij heeft als mede-exploitant en mede-eigenaar van dit winkelcentrum het recht om de juistheid van het door [gedaagde sub 1] berekende exploitatieresultaat te controleren. De omstandigheid dat, zoals [gedaagde sub 1] heeft aangegeven, partijen die controle in het verleden mondeling hebben gedaan door het verlenen van inzage, betekent niet dat [eiseres sub 2] geen recht heeft op een kopie van de onderliggende stukken.
De voorzieningenrechter acht de vordering ook voldoende bepaald, nu [gedaagde sub 1] op basis van de gegeven omschrijving moet begrijpen welke stukken [eiseres sub 2] wenst te ontvangen.
4.30.
Hetzelfde geldt voor de vordering voor zover deze betrekking heeft op alle correspondentie tussen de [bedrijfsnaam 1] en [gedaagde sub 1] . [gedaagde sub 1] heeft wegens het niet betalen van een fors aantal huurtermijnen door de [bedrijfsnaam 1] (ten bedrage van ruim
€ 100.000,--) een voorziening opgenomen die ten laste is gebracht van het exploitatieresultaat. [eiseres sub 2] is als mede-exploitant en mede-eigenaar gerechtigd om de juistheid daarvan te verifiëren. Dit geldt in het bijzonder omdat de [bedrijfsnaam 1] een [bedrijfsnaam 3] -filiaal exploiteert in het winkelcentrum, en daarmee onderdeel uitmaakt van het [bedrijfsnaam 3] -concern. [gedaagde sub 1] heeft weliswaar gesteld dat franchisegever [bedrijfsnaam 3] B.V., qua bestuur en beleid losstaat van [gedaagde sub 1] , maar ter zitting heeft de advocaat van [eiseres sub 2] een e-mail geciteerd van 11 mei 2016 waarin [bedrijfsnaam 3] Holding (holdingvennootschap van [bedrijfsnaam 3] B.V.) en [gedaagde sub 1] gezamenlijk als 1 partij naar buiten treden richting de [bedrijfsnaam 1] . Daaruit blijkt dat [gedaagde sub 1] in dit dossier wel gezamenlijk heeft opgetrokken met dat deel van het [bedrijfsnaam 3] -concern dat de [bedrijfsnaam 3] -winkels exploiteert of doet exploiteren.
4.31.
De stelling van [gedaagde sub 1] dat [eiseres sub 2] al over de gevraagde stukken beschikt, omdat zij deze heeft ontvangen via de advocaat die de procedure tegen de [bedrijfsnaam 1] heeft gevoerd ter zake van de huurachterstand, rechtvaardigt geen afwijzing van de vordering, nu het daarbij kennelijk alleen gaat om (in de ogen van [gedaagde sub 1] ) “relevante” correspondentie met [bedrijfsnaam 1] , terwijl de vordering strekt tot afgifte van
allecorrespondentie met [bedrijfsnaam 1] .
allecorrespondentie met [bedrijfsnaam 1] .
Geldvordering
4.32.
Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De rechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening.
4.33.
De geldvordering van [eiseres sub 2] vloeit voort uit het feit dat [gedaagde sub 1] de betaling heeft opgeschort van voorschotten die [eiseres sub 2] maandelijks ontvangt op basis van de exploitatiebegroting, welke opschorting heeft plaatsgevonden in het licht van nacalculatie van de werkelijk ontvangen huur van [bedrijfsnaam 1] . [gedaagde sub 1] stelt ter zake een vordering van ruim € 60.000,-- op [eiseres sub 2] te hebben, vermeerderd met 3,9 procent contractuele rente.
4.34.
Of deze vordering juist is, is in het kader van dit kort geding niet vast te stellen, maar aannemelijk is wel dat de grote huurachterstand van [bedrijfsnaam 1] gevolgen zal hebben voor het exploitatieresultaat, en dus ook voor de voorschotten waar [eiseres sub 2] recht op heeft. Daarbij komt dat [eiseres sub 2] , in het licht van de betwisting door [gedaagde sub 1] dat de betaling van de voorschotten niet per 1 januari maar per 1 april 2016 zijn opgeschort, onvoldoende heeft onderbouwd waarom zij nog recht zou hebben op de voorschotten over de maanden januari tot en met maart 2016. Ten slotte is in dezen van belang dat [eiseres sub 2] ook onvoldoende heeft onderbouwd waarom de voorschotten over het jaar 2017 zouden mogen worden berekend op basis van extrapolatie van de resultaten van 2016, en niet op basis van een exploitatiebegroting voor het jaar 2017. De conclusie van het voorgaande is dat de omvang van de vordering van [eiseres sub 2] niet in voldoende mate aannemelijk is geworden, zodat deze wordt afgewezen.
Dwangsom
4.35.
De gevorderde dwangsom zal worden beperkt op de wijze als weergegeven in het dictum.
Proceskosten
4.36.
Ten aanzien van [gedaagde sub 2] is [eiseres sub 1] als in het ongelijk gestelde partij aan te merken, zodat zij in de kosten van [gedaagde sub 2] zal worden veroordeeld. Deze kosten worden begroot als volgt:
- griffierecht € 309,00 (50% van € 618,00)
- salaris advocaat
408,00(50% van € 816,00)
- salaris advocaat
408,00(50% van € 816,00)
Totaal € 717,00
4.37.
[gedaagde sub 1] geldt als de in het ongelijk gestelde partij in procedure van [eiseres sub 2] , zodat zij in de door deze eisende partij ten aanzien van haar gemaakte kosten zal worden veroordeeld. Deze kosten worden begroot als volgt:
- dagvaarding € 80,62 (50% van € 161,24)
- griffierecht 309,00 (50% van € 618,00)
- salaris advocaat
408,00(50% van € 816,00)
- griffierecht 309,00 (50% van € 618,00)
- salaris advocaat
408,00(50% van € 816,00)
Totaal € 797,62
4.38.
De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen op de in het dictum vermelde wijze.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde sub 1] om de met [eiseres sub 2] gesloten samenwerkingsovereenkomst na te komen door na betekening van het vonnis:
- binnen vijf dagen na ontvangst per deurwaardersexploot van de verlengingsofferte van de FGH Bank voor de periode tot en met 1 augustus 2018 deze offerte te ondertekenen en te retourneren aan de bank, met een kopie aan [eiseres sub 2] ,
- volledige medewerking te verlenen aan een door [eiseres sub 2] te arrangeren financiering met daarbij behorende zekerheden, tegen gelijke of betere voorwaarden zoals die onder de financiering van FGH Bank gelden, door ondertekening van de daartoe geëigende documentatie,
5.2.
veroordeelt [gedaagde sub 1] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis een kopie te verstrekken van haar administratie, waaronder de bankadministratie, voor zover deze ziet op winkelcentrum [plaatsnaam] , en een kopie van alle correspondentie tussen haar en de [bedrijfsnaam 1] ,
5.3.
veroordeelt [gedaagde sub 1] een dwangsom te betalen van:
- € 1.000,-- voor iedere dag dat zij niet aan de in 5.1 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 300.000,-- is bereikt,
- € 200,-- voor iedere dag dat zij niet aan de in 5.2 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 60.000,-- is bereikt,
5.4.
veroordeelt [gedaagde sub 1] in de ten aanzien van haar gemaakte proceskosten, aan de zijde van [eiseres sub 2] tot op heden begroot op € 797,62, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van voldoening,
5.5.
veroordeelt [eiseres sub 1] in de ten aanzien van haar gemaakte proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 2] tot op heden begroot op € 717,00,
5.6.
veroordeelt [gedaagde sub 1] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiseres sub 2] volledig aan het onder 5.1, 5.2 en/of 5.4 bepaalde van dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 131,00 aan salaris advocaat, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening,
5.7.
veroordeelt [eiseres sub 1] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [gedaagde sub 2] aan het onder 5.5 bepaalde van dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 131,00 aan salaris advocaat,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis,
5.8.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.C. Burgers, bijgestaan door mr. W.A. Visser als griffier, en in het openbaar uitgesproken op 22 september 2017. [1]