ECLI:NL:RBMNE:2017:3942

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 5411851 UC EXPL 16-14238 PK/1097

Vonnis van 2 augustus 2017

inzake

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [eiser] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

gemachtigde: Rosmalen Gerechtsdeurwaarders,

tegen:

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. E.J. Bakker.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding
de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie
de op 1 mei 2017 door [gedaagde] nagezonden producties
de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie
de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie
de conclusie van dupliek in reconventie.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Er heeft een huurovereenkomst tussen partijen bestaan met betrekking tot de woonruimte aan de [adres] te [woonplaats] . De huurprijs bedroeg € 841,75 per maand inclusief (voorschot) servicekosten.

2.2.

[gedaagde] heeft de huurovereenkomst bij brief van 27 juli 2015 opgezegd tegen 31 augustus 2015. Zij heeft een aantal huurtermijnen onbetaald gelaten.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser] vordert veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 3.818,71, vermeerderd met de contractuele rente over € 3.419,43 vanaf 22 september 2016 tot de voldoening, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

[eiser] stelt dat hij de volgende betalingen van [gedaagde] tegoed heeft:

- restant huur april 2015 € 210,43

- huur mei 2015 € 841,75

- huur juni 2015 € 841,75

- huur juli 2015 € 841,75

- uur augustus 2015 € 841,75

- huur september 2015 € 841,75

- restant huur oktober 2015
€ 16,75

verschuldigd € 4.435,93.

3.3.

[eiser] stelt verder dat hij de waarborgsom van € 825,-- heeft verrekend met de huur over oktober, en voorts dat [gedaagde] op 20 juli 2015 een bedrag van € 1.271,51 aan hem heeft voldaan voor de maanden april en mei 2015 (uit de sommatie van 16 juli 2015 (productie 3 dagvaarding) blijkt dat dit bedrag ziet op € 1.052,18 aan huur en € 219,33 aan rente en incassokosten). Voorts stelt [eiser] dat op 13 juni 2016 is overeengekomen dat eenmalig een bedrag van € 550,-- in verband met overlast in mindering op de huur mag worden gebracht.

3.4.

[eiser] maakt voorts aanspraak op de contractuele rente tot de dagvaarding van € 399,18 en € 665,39 aan buitengerechtelijke incassokosten + € 139,72 btw.

in reconventie

3.5.

[gedaagde] vordert:

te bepalen dat op grond van artikel 7:257 BW de huur over een periode van 6 maanden op nihil wordt gesteld, althans op een in goede justitie te bepalen bedrag;

[eiser] op grond van artikel 6:106 BW te veroordelen tot vergoeding van de schade die [gedaagde] ten gevolge van de woonsituatie heeft geleden, in goede justitie door de kantonrechter te bepalen;

veroordeling van [eiser] in de proceskosten.

3.6.

[gedaagde] legt aan deze vordering ten grondslag dat van aanvang af sprake is geweest van ernstige gebreken die haar woongenot hebben aangetast. Verder maakt zij aanspraak op
"een billijke vergoeding van de schade"die zij heeft geleden door de onmogelijke woonsituatie op grond van artikel 6:106 BW, nu zij ernstige psychische problemen heeft ontwikkeld door de situatie en daarvoor in therapie heeft moeten gaan. Zij biedt hiervan uitdrukkelijk bewijs aan.

3.7.

Partijen voeren over en weer verweer, waarop voor zover nodig hierna wordt teruggekomen.

4.De beoordeling

in conventie en in reconventie

De opzegtermijn

4.1.

Volgens [gedaagde] bedroeg de opzegtermijn een maand, zodat de huurovereenkomst liep tot en met augustus 2015, en niet - zoals [eiser] stelt - tot en met oktober 2015. Zij voert aan dat [eiser] pas in april 2016 heeft laten weten dat de in de opzeggingsbrief genoemde opzegtermijn niet één maand maar drie maanden bedroeg. Ook al zou de opzegtermijn drie maanden zijn, dan zou het daarom in strijd met de redelijkheid en billijkheid zijn dat [eiser] zich daarop beroept. Bovendien geschiedde de huurbetaling per maand en heeft [eiser] met betrekking tot de andere huurders in het complex met dezelfde huurovereenkomst ook ingestemd met een opzegtermijn van een maand.

4.2.

De kantonrechter overweegt het volgende.

Artikel 3.1 van de huurovereenkomst bepaalt dat opzegging dient te geschieden overeenkomstig artikel 19 van de algemene bepalingen. Dit artikel 19 bepaalt dat de opzegtermijn gelijk is aan de duur van een betaalperiode, maar dat deze voor opzegging door huurders niet korter dan één maand en niet langer dan drie maanden en voor een opzegging door verhuurder niet korter dan drie maanden is.

Artikel 4.4 van de huurovereenkomst vermeldt een
"betaalperiode van drie maanden", maar tevens dat de
"huurder omgerekend per maand in totaal heeft te voldoen € 825.00". Artikel 10 van de huurovereenkomst vermeldt onder meer:
"In aanvulling op c.q. ter verduidelijking van artikel 19 van de algemene bepalingen alsmede artikel 4.1-4.5 (betalingsverplichting, betaalperiode) is de betaalperiode, te weten 3 kalendermaanden, gelijk aan de opzegtermijn van eveneens 3 kalendermaanden, echter altijd vóór de eerste van de maand".

Uit het voorgaande volgt echter dat de overeengekomen betaalperiode uiteindelijk (feitelijk) een maand bedroeg en dat partijen daar ook naar hebben gehandeld. Nu uit artikel 7:271 lid 5 onder a BW volgt dat de opzegtermijn voor de huurder gelijk is aan de betalingstermijn, en de betalingstermijn van [gedaagde] een maand bedroeg, gold voor haar een opzegtermijn van een maand. Hieraan doet niet af dat in de (kennelijk op twee gedachten hinkende) huurovereenkomst (ook) een betaalperiode van drie maanden wordt genoemd, en evenmin dat artikel 10 een opzegtermijn van drie maanden noemt, omdat artikel 7:271 BW van dwingend recht is en partijen daar niet van kunnen afwijken. De opzegtermijn dient dus steeds gelijk te zijn aan de betaalperiode. Om deze reden gaat het beroep van [eiser] op het door hem overgelegde vonnis van de kantonrechter van deze rechtbank van 1 april 2015 niet op.

4.3.

[gedaagde] is dus op zijn hoogst huur verschuldigd tot en met de maand augustus 2015.

Huurprijsvermindering

4.4.

Bij conclusie van antwoord stelt [gedaagde] dat vanaf aanvang van de huur al sprake was van ernstige gebreken die het woongenot ernstig aantastten. Verzoeken en sommaties aan [eiser] hadden geen effect. Weliswaar is de vervaltermijn van 6 maanden van artikel 7:257 BW inmiddels verstreken, maar het zou niet redelijk en billijk zijn deze toe te passen. [eiser] liet immers pas in april 2016 weten dat hij meende nog geld (over de opzegtermijn) van haar te vorderen te hebben. Als zij dit eerder zou hebben geweten, zou zij eerder zelf een vordering tot huurverlaging hebben ingesteld. Met betrekking tot de overlast/de gebreken heeft [gedaagde] voorts volstaan met verwijzing naar een door haar overgelegd overzicht over de periode december 2013-augustus 2015.

4.5.

[eiser] heeft zich bij conclusie van repliek erop beroepen dat partijen met betrekking tot de gebreken een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten waarbij is overeengekomen dat [gedaagde] eenmalig een bedrag van € 550,-- met de huur mocht verrekenen. Naar de kantonrechter begrijpt bedoelt [eiser] hiermee dat [gedaagde] voor het overige geen aanspraak op huurvermindering kan maken.

4.6.

Bij conclusie van dupliek heeft [gedaagde] met betrekking tot de gebreken nader aangevoerd dat bij deze rechtbank onder zaaknummer 537465811 een procedure aanhangig is tussen een andere (ex-) huurder en [eiser] , in welke procedure deze (ex-)huurder een uitgebreid overzicht heeft gegeven van de vele gebreken die aan de door [eiser] verhuurde woningen aan de [straatnaam] te [woonplaats] , waaronder die van [gedaagde] , kleefden. In die zaak zijn onder meer stukken met betrekking tot procedures die door andere huurders zijn aangespannen overgelegd. [gedaagde] verwijst uitdrukkelijk naar de door die huurder in eerdergenoemde procedure overgelegde conclusie van antwoord met producties en verzoekt die stukken hier als herhaald en ingelast te beschouwen.

4.7.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] haar stellingen dat sprake is geweest van gebreken die vermindering van de huurprijs tot nihil of in ieder geval tot een substantieel lager bedrag rechtvaardigen, onvoldoende concreet onderbouwd. Het door haar bij conclusie van antwoord overgelegde overzicht is vrij algemeen van aard. Verder heeft zij niet aangegeven dat (en om welke reden) de daar genoemde gebreken niet vallen onder de vaststellingsovereenkomst waarbij een huurvermindering van € 550,-- is overeengekomen. De verwijzing naar stukken van een andere procedure bij deze rechtbank treft al helemaal geen doel, omdat die stukken niet eens zijn overgelegd.

4.8.

Bij de berekening van hetgeen [gedaagde] (eventueel) nog aan [eiser] moet betalen zal met betrekking tot de gebreken dus slechts rekening worden gehouden met een bedrag van € 550,--.

4.9.

Hetgeen partijen voor het overige met betrekking tot deze vaststellingsovereenkomst hebben aangevoerd behoeft dus geen bespreking meer, evenmin als het verstreken zijn van de vervaltermijn van 6 maanden.

Schadevergoeding

4.10.

[gedaagde] vordert immateriële schadevergoeding vanwege
"de onmogelijke woonsituatie"in verband met ernstige psychische problemen die zij daardoor heeft ontwikkeld. Deze vordering is niet toewijsbaar omdat uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat (de ernst van) de gebreken onvoldoende zijn (is) komen vast te staan, en tevens omdat zij de door haar gestelde psychische problemen in het geheel niet concreet heeft onderbouwd, en ook niet heeft aangegeven om welke reden die problemen door de woonsituatie zijn veroorzaakt. Omdat zij niet aan haar stelplicht heeft voldaan wordt aan bewijslevering niet toegekomen.

Slotsom met betrekking tot de huurbetalingen

4.11.

[gedaagde] is dus nog het volgende aan [eiser] verschuldigd:

- restant huur april 2015 € 210,43

- huur mei 2015 € 841,75

- huur juni 2015 € 841,75

- huur juli 2015 € 841,75

- huur augustus 2015
€ 841,75

- subtotaal € 3.577,43

- af: vaststellingsovereenkomst € 550,--

- af: betaling 20 juli 2015 € 1.052,18

- af: verrekening waarborgsom
€ 825,--

totaal € 1.150,25.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.12.

In de door [eiser] als productie 2 bij dagvaarding overgelegde 14 dagen-brieven is in totaal aanspraak gemaakt op buitengerechtelijke incassokosten tot een bedrag van € 802,08 inclusief btw. De betaling van 20 juli 2015 bevat echter aan buitengerechtelijke kosten en rente een bedrag van € 219,33, zodat toegewezen zal worden € 682,75. Aan de overige vereisten voor de aanspraak op buitengerechtelijke kosten is namelijk voldaan.

Contractuele rente

4.13.

De (voor het overige niet weersproken) contractuele rente is toewijsbaar vanaf de respectieve vervaldata over de op die data openstaande bedragen tot de voldoening.

Proceskosten

4.14.

De proceskosten worden als volgt begroot:

- dagvaarding € 97,74

- vastrecht € 223,--

- salaris gemachtigde 2,5 x € 200,-- =
€ 500,--

totaal € 820,74.

Omdat [eiser] voor een zeer groot gedeelte in het ongelijk is gesteld, zullen de proceskosten aldus tussen partijen worden gecompenseerd dat [gedaagde] de helft daarvan zal moeten betalen: € 410,37.

De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] tegen bewijs van kwijting te betalen

- € 1.150,25 aan hoofdsom, te vermeerderen met de contractuele rente vanaf de respectieve vervaldata over de op die data openstaande bedragen tot de voldoening;

- € 682,75 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de datum van dit vonnis tot de voldoening;

- € 410,37 aan proceskosten, waarbij de proceskosten voor het overige tussen partijen worden gecompenseerd in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. Krepel, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 2 augustus 2017.