ECLI:NL:RBMNE:2017:3849

• Datum uitspraak: 2 augustus 2017
• Publicatiedatum: 24 juli 2017
• Zaaknummer: C/16/414645 / HA ZA 16-320
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Tussenbeschikking
• Rechters: K. de Meulder
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verdeling van een gemeenschappelijk eigendom met verzet tegen verdeling en kostenverrekening achteraf

In deze zaak, die voor de Rechtbank Midden-Nederland is behandeld, gaat het om de verdeling van een gemeenschappelijk eigendom. Eiseres, die samen met haar dochter en schoonzoon eigenaar was van een onroerend goed, heeft in 2006 een deel van haar eigendom verkocht aan gedaagden. Na verschillende onderhandelingen over de uitkoop van haar aandeel, heeft eiseres in 2015 haar aandeel opnieuw aangeboden aan gedaagden, maar partijen zijn het niet eens geworden. Eiseres vordert nu verdeling van de gemeenschap en heeft gedaagden aangesproken op hun verplichtingen. Gedaagden verzetten zich tegen de verdeling en stellen dat bijzondere omstandigheden hen verhinderen om in te stemmen met de verkoop. De rechtbank oordeelt dat de wet bepaalt dat ieder deelgenoot op elk moment verdeling kan vorderen, en dat gedaagden niet kunnen worden gedwongen om langer deelgenoot te blijven. De rechtbank wijst erop dat de omstandigheden die gedaagden aanvoeren niet voldoende zijn om hun verzet tegen de verdeling te rechtvaardigen. De rechtbank besluit dat het onroerend goed getaxeerd moet worden om de waarde vast te stellen, en houdt de zaak aan voor verdere behandeling. In reconventie vorderen gedaagden vergoeding van kosten en lasten, maar de rechtbank oordeelt dat de meeste vorderingen verjaard zijn. Uiteindelijk wordt besloten dat eiseres een deel van de watersysteemheffing moet vergoeden, maar dat de overige vorderingen niet toewijsbaar zijn. De zaak wordt aangehouden voor taxatie van het onroerend goed.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Utrecht

zaaknummer / rolnummer: C/16/414645 / HA ZA 16-320

Vonnis van 2 augustus 2017

in de zaak van

[eiseres] ,

wonend in [woonplaats] ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. L.A.M. van Kippersluis in Utrecht,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,

2.
[gedaagde sub 2] ,

beiden wonend in [woonplaats] , gemeente Woerden,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. A.G.P. van der Baan in Almere.

Eiseres zal hierna [eiseres] genoemd worden. Gedaagden zullen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 17 augustus 2016;
• de conclusie van antwoord in reconventie, met vermeerdering van de eis in conventie;
• de brieven met aanvullende producties van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] van 31 oktober 2016 en 1 november 2016;
• het proces-verbaal van de comparitie van 8 november 2016, waar de behandeling is aangehouden ten behoeve van mediation;
• de akte van [eiseres] met wijziging van de eis in conventie;
• de antwoordakte van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] met ‘wijziging/vermeerdering van eis in conventie’;
• de antwoordakte van [eiseres] .

1.2.

Na het mislukken van de mediation hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] pleidooi gevraagd, dan wel een nieuwe comparitie. [eiseres] heeft zich daartegen verzet. Omdat partijen voor de mediation hun standpunten voldoende hebben kunnen toelichten op de comparitie na antwoord, zal de rechtbank op dit moment geen gelegenheid geven voor pleidooi. De wijzigingen van standpunt geven daarvoor geen aanleiding.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiseres] is in 2001 met haar dochter en schoonzoon [voornaam van A] en [B] eigenaar geworden van […] [naam] . In 2006 hebben [voornaam van A] en [voornaam van B] hun tweederde aandeel verkocht aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voor € 1.433.333; de levering heeft plaatsgevonden op 9 november 2006.

2.2.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] wonen in het […] en exploiteren het als vergadercentrum.

2.3.

Bij de verkoop van 2006 hebben [eiseres] , [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] afspraken gemaakt over uitkoop. In het ‘Voorstel notarieel vastleggen Gebruiksrecht en Erfrecht [naam] ’ van 9 mei 2006 zijn die als volgt verwoord:

Op 01-11-2006 zal de overdracht van 2/3 deel van het […] plaatsvinden. Tevens wordt vastgelegd dat [voornaam van gedaagde sub 1] en [voornaam van gedaagde sub 2] vanaf dat moment om de 2 jaar de mogelijkheid hebben om het deel van [voornaam van eiseres] over te kopen voor een vaststaand bedrag van 716.000 euro. Tevens heeft [voornaam van eiseres] op andere momenten de mogelijkheid om aan te geven dat zij haar aandeel van 716.000 euro aan [voornaam van gedaagde sub 1] en [voornaam van gedaagde sub 2]
wil verkopen. Indien hiervan op dat moment geen gebruik word gemaakt, verschuift de termijn automatisch met een jaar (of eerder in overleg).

Met [voornaam van eiseres] is [eiseres] bedoeld, die elders ook wel als ‘mevrouw [X] ’ wordt aangeduid; [voornaam van gedaagde sub 1] en [voornaam van gedaagde sub 2] zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] .

2.4.

De regeling in de leveringsakte komt hierop neer: als [eiseres] (of [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ) van haar aandeel af wil, moet zij het bij aangetekende brief aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aanbieden; die kunnen het binnen een maand aanvaarden; zo niet, dan is [eiseres] zes maanden lang vrij om het aan een derde te verkopen. De prijs wordt bepaald in overleg, en als dat niet lukt door drie deskundigen.

2.5.

Vanaf 2008 is verschillende keren onderhandeld over uitkoop van [eiseres] . Op 23 juni 2015 heeft zij (opnieuw) haar aandeel aangeboden aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Daarop is een onvruchtbare briefwisseling gevolgd. Partijen zijn het niet eens geworden.

3. De beoordeling

3.1.

[eiseres] vordert
in conventie , na wijziging van eis en kort samengevat, veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot verdeling van de gemeenschap waarin partijen deelgenoot zijn, benoeming van drie makelaars om het […] te taxeren, en toescheiding van haar aandeel aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tegen eenderde van de taxatiewaarde. Als dat niet binnen twee maanden gerealiseerd wordt, vordert zij veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot overdracht van hun aandeel aan haar tegen betaling van tweederde van de taxatiewaarde. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] verzetten zich daartegen. Zij wensen nu toescheiding van het aandeel van [eiseres] aan hen tegen betaling van € 450.000, te realiseren binnen vijf jaar, met bepaling dat [eiseres] haar deel in die periode niet mag bezwaren of vervreemden.

In reconventie vorderen zij vergoeding van bepaalde kosten en van een fornuis.

3.2.

[eiseres] , [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn gezamenlijk eigenaar van het […] . De hoofdregel van de wet, zoals vastgelegd in artikel 3:178 van het Burgerlijk Wetboek (BW), is dan dat ieder van hen op ieder moment verdeling van het […] kan vorderen. Partijen kunnen die bevoegdheid zelf uitsluiten, steeds voor een periode van maximaal vijf jaar. De rechter kan dat ook doen, maar dan steeds voor maximaal drie jaar, en alleen als de door een onmiddellijke verdeling getroffen belangen van een of meer deelgenoten aanmerkelijk groter zijn dan de belangen die door de verdeling worden gediend. Een beslissing die erop neerkomt dat [eiseres] nog vijf jaar aan deze gemeenschap gebonden is, zoals [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] willen, is dus hoe dan ook niet mogelijk.

3.3.

Het uitgangspunt van de wet is dus dat mensen niet (althans niet lang) gedwongen kunnen worden om deelgenoot in een gemeenschap te blijven. Zij hebben er recht op om weer de vrije beschikking over hun vermogen te krijgen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] verzetten zich desondanks tegen de verdelingsvordering. Dit is op de zitting als volgt verwoord:

Er wordt vastgehouden aan het verweer tegen de vordering dat tot verdeling wordt overgegaan. De grondslag van dit verweer wordt gevormd door de bijzondere omstandigheden die blijken uit de voorgeschiedenis van partijen sinds 2006, op grond waarvan moet worden afgeweken van de regel dat van een deelgenoot in beginsel niet verwacht kan worden dat hij blijvend instemt met het onverdeeld laten van een gemeenschappelijk goed.

Daarmee wordt kennelijk gedoeld op een aantal omstandigheden rond de verkoop van 2006. In hun weergave: een vreemd verloop van de onderhandelingen, waarbij zij onder druk gezet werden om snel te tekenen, terwijl dat achteraf niet nodig bleek; het niet geven van de toegezegde hulp bij de overdracht van vergunningen, subsidies en dergelijke; een fornuis dat was meegenomen; en diverse verborgen gebreken.

3.4.

Het is de rechtbank niet helemaal duidelijk op grond van welke logica deze omstandigheden zouden moeten leiden tot een uitsluiting van de bevoegdheid om verdeling te vorderen. Kennelijk zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] indertijd geconfronteerd met tegenvallers, maar het verband daarvan met hun positie nu is onduidelijk. Daar komt nog bij dat het in 2006 ging om verkoop door [voornaam van A] en [B] . Ook al is [eiseres] de moeder van [voornaam van A] , dan nog spreekt het niet vanzelf dat handelingen van [voornaam van A] ertoe kunnen leiden dat [eiseres] haar recht op verdeling verliest.

3.5.

Daarnaast beroepen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zich op zwaarwegende belangen aan hun kant: door verkoop van het […] zouden zij hun woning en hun bedrijf verliezen. Dat is op zich een sterk argument om bij voorkeur niet tot verkoop over te gaan, maar tot toescheiding. Dat is ook het uitgangspunt van [eiseres] . Overigens is het wel zo dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vanaf het begin geweten hebben dat [eiseres] voor eenderde deel eigenaar bleef, en dat uit de uitkoopregeling blijkt dat het niet de bedoeling was dat dat eeuwig zo zou blijven. Uit de stukken blijkt ook dat partijen al sinds 2008 bezig zijn met uitkoop.

3.6.

Omdat partijen niet tot overeenstemming zijn gekomen, konden zij een beslissing van de rechter daarover vorderen (artikel 3:185 BW). [eiseres] vordert primair verdeling door toescheiding van haar aandeel aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Dat komt neer op de uitkoop waarover in 2006 afspraken gemaakt zijn, en het stemt ook overeen met hun wens. Het verschil zit alleen in de prijs: partijen zijn het erover eens dat zij in 2006 een prijs van € 716.000 hebben afgesproken, [eiseres] gaat nu uit van de taxatiewaarde en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] van € 450.000.

3.7.

Partijen houden dus geen van beiden meer vast aan de afgesproken € 716.000. Dan is volgens de leveringsakte het uitgangspunt de taxatiewaarde. De door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bepleite prijs van € 450.000 is niet onderbouwd, en de rechtbank ziet daarvoor geen aanknopingspunten. Ook hun pleidooi voor een lagere prijs vanwege de bijzondere waarde die het […] voor hen heeft, gaat niet op. In de door hen aangehaalde Parlementaire Geschiedenis (MvA II, Parl. Gesch. 3, blz 619) wordt een dergelijke bijzondere waarde juist gezien als reden voor een hogere prijs, omdat het goed voor die deelgenoot nu eenmaal meer waarde heeft.

3.8.

Als argument voor een lagere prijs voeren [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ook aan dat [eiseres] hun een lagere prijs dan € 716.000 heeft toegezegd. Zij beroepen zich daarvoor op een brief van 20 september 2011 van de adviseur van [eiseres] (‘mevrouw [X] ’):

In de afgelopen jaren zijn er steeds misverstanden en meningsverschillen geweest, waarbij uw interpretatie van de afspraken anders luidde dan die van mevrouw [X] .

Om de impasse te doorbreken wil mevrouw [X] u haar aandeel voor een lagere prijs aanbieden dan het indertijd is overeengekomen bedrag. Dit is een uiterste poging om een oplossing te forceren zonder steeds maar weer opnieuw te moeten discussiëren. Het is mogelijk dat u dat niet zo hebt begrepen.

Een substantiële verlaging van de koopsom moet u dan zien als een aanbod de interpretatieverschillen en misverstanden te overbruggen.

Wij vertrouwen erop dat u nu bereid bent te overleggen en nodigen u nogmaals uit voor een bespreking.

Dit aanbod moet kennelijk gezien worden als een poging om verdere onderhandelingen op gang te brengen. Het noemt geen bedrag, en is dus niet te zien als een concreet aanbod van een lagere prijs. Aanvaarding van het aanbod zou daarom ook niet zonder meer geleid hebben tot een nieuwe overeenkomst. Het is dus niet een aanbod zoals [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] het zien. Als het dat al was, is niet gebleken dat zij het aanvaard hebben, en een aanbod dat niet aanvaard wordt, blijft niet onbeperkt geldig. Hoe dan ook is deze brief niet te zien als een toezegging waaraan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] nu rechten kunnen ontlenen.

3.9.

De eerstvolgende stap is nu dat het […] getaxeerd wordt. De rechtbank ziet geen reden waarom daarvoor niet de procedure gevolgd kan worden die partijen in de leveringsakte hebben afgesproken: ieder van hen benoemt een deskundige, en die benoemen samen een derde; de drie deskundigen stellen samen de waarde van het […] vast. De behandeling zal daarvoor worden aangehouden.

3.10.

In reconventie vorderen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , kort gezegd:

• een verklaring voor recht dat [eiseres] op grond van de gebruiksovereenkomst eenderde deel van de wettelijke aanslagen aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moet vergoeden;
• vergoeding van € 86.538 aan door hen gedragen eigenaarslasten;
• betaling van € 6.000 vanwege het weghalen van een fornuis;
• alles met rente en kosten.

3.11.

In het Voorstel van 9 mei 2006 (zie 2.3) is onder meer het volgende bepaald:

Wettelijke aanslagen worden voor 2/3 deel door [voornaam van gedaagde sub 1] / [voornaam van gedaagde sub 2] gedragen, en voor 1/3 deel door [voornaam van eiseres] .

Daarin is met zoveel woorden bepaald dat [eiseres] eenderde deel van de wettelijke aanslagen moet betalen. [eiseres] heeft deze overeenkomst in februari 2017 opgezegd per 1 juni 2017. Op de aanslagen uit het verleden heeft dat in ieder geval geen invloed. Het is de vraag of opzegging voor de toekomst wel mogelijk is. In artikel 3:168 BW is bepaald dat de kantonrechter een bestaande regeling voor gebruik en beheer kan wijzigen of buiten werking kan stellen. Dat wijst erop dat een partij dat niet zelf kan, althans niet eenzijdig. Daarnaast zou het ontbreken van een regeling tot gevolg hebben dat partijen, overeenkomstig de artikelen 3:169 en 3:172 BW, gelijkelijk gebruik mogen maken van het […] en ook gelijkelijk alle lasten moeten dragen. De rechtbank gaat ervan uit dat geen van partijen dat wil. Ook daarom kan de opzegging genegeerd worden. De verklaring voor recht kan worden toegewezen. Dat leidt overigens niet zonder meer tot een veroordeling tot betaling, zoals hierna nog zal blijken.

3.12.

Het gevorderde bedrag aan eigenaarslasten bestaat uit:

€ 19.313 aan onderhoud […] en tuin

€ 36.633 aan tijd daaraan besteed (314 uur à € 35)

€ 3.376 aan waterschapsbelastingen en OZB

€ 5.763 aan verzekeringskosten

€ 21.453 aan elektriciteit, gas en water.

De vordering wordt gebaseerd op het feit dat [eiseres] mede eigenaar van […] en grond is, en dus ook mede draagplichtig voor de kosten die daaraan verbonden zijn. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vorderen steeds eenderde deel van het door hen berekende totaal over de jaren vanaf 2006.

3.13.

Het meest verstrekkende verweer is dat deze vordering verjaard is. Hiervoor geldt een verjaringstermijn van vijf jaar. Op de zitting hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] daarover gezegd:

Dat de vordering in reconventie is verjaard wordt betwist. Wij hebben herhaaldelijk tegen mw. [X] - [eiseres] gezegd dat er nog afgerekend moet worden.

De verjaring van een vordering kan gestuit worden door een schriftelijke aanmaning en/of een schriftelijke mededeling waarin de schuldeiser zich ondubbelzinnig zijn recht op nakoming voorbehoudt (artikel 3:317 BW). Zeggen is dus niet voldoende. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen niet dat zij de verjaring schriftelijk gestuit hebben. De eerste relevante handeling zou daarom de conclusie van eis in reconventie geweest zijn (roldatum 27 juli 2016). Alles van voor 27 juli 2011 is dus inderdaad verjaard.

3.14.

Voor de overige lasten draait het om de uitleg van de beheersovereenkomst van 9 mei 2006. Daarin is bepaald dat [eiseres] moet bijdragen in de wettelijke lasten. Het ligt het meest voor de hand om dat op te vatten als wettelijke lasten die verbonden zijn aan het […] als zodanig, dus aan de eigendom daarvan. Voor wettelijke lasten die verbonden zijn aan de bewoning van het […] , ligt dat veel minder voor de hand. Aanknopingspunten daarvoor worden niet gegeven. Andere dan wettelijke lasten worden niet genoemd. Dat doet vermoeden dat [eiseres] daarin niet hoefde bij te dragen. Dat is ook de meest logische uitleg, omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] het hele […] met grond in gebruik hadden, met uitzondering van het zomerhuis. Zij woonden en werkten er; [eiseres] mocht verder alleen wandelen in de […] . Andere lasten zullen dus te beschouwen zijn als kosten van de huishouding of van het bedrijf van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Als [eiseres] daarin had moeten bijdragen, mag men aannemen dat partijen dat expliciet zouden hebben vastgelegd.

3.15.

De kosten van onderhoud van […] en tuin, en de tijd die [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] daaraan besteed hebben, zijn in ieder geval niet te beschouwen als wettelijke lasten. Dat geldt ook voor de verzekeringspremie (kennelijk voor een opstalverzekering). Dat zijn wel noodzakelijke kosten die verbonden zijn aan het gebouw, maar het zijn geen wettelijke lasten. Bij de kosten van elektriciteit, gas en water gaat het bij uitstek om gebruikerslasten, hetzij voor het bedrijf van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , hetzij voor hun huishouding. Daarin hoeft [eiseres] zeker niet bij te dragen. Voor al deze posten is dus onvoldoende onderbouwd waarom [eiseres] daarin zou moeten bijdragen.

3.16.

Op de zitting waren partijen het erover eens dat [eiseres] haar deel van de onroerendezaakbelasting betaald heeft. Het gaat nu alleen om de watersysteemheffing en de zuiveringsheffing. De eerste is gebonden aan het onroerend goed als zodanig. Dat blijkt ook uit de aanslag, waar de hoogte gebaseerd is op de WOZ-waarde. Dit is dus een wettelijke eigenaarslast, die gedeeld moet worden. De zuiveringsheffing is eerder te beschouwen als een gebruikerslast. De hoogte van dit bedrag is gebaseerd op de grootte van het huishouden. De rechtbank ziet geen reden waarom [eiseres] daarin zou moeten bijdragen. Zij moet dus alleen bijdragen in de watersysteemheffing, voor zover die vordering niet verjaard is. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zullen precies mogen opgeven om welk bedrag het dan volgens hen nog gaat.

3.17.

Het laatste onderdeel betreft een fornuis dat volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bij de inventaris hoorde die bij de bedrijfsovername aan hen verkocht was, en dat verdwenen was toen het […] aan hen geleverd werd. Volgens hen heeft [eiseres] (althans haar dochter) wanprestatie gepleegd door het fornuis niet aan hen te leveren. Volgens [eiseres] hoorde het fornuis bij de inboedel van het woongedeelte, en was zij (althans haar dochter) dus gerechtigd om het mee te nemen. Hoe dat ook moge zijn, ook deze vordering is verjaard, zoals [eiseres] terecht aanvoert. Het gaat om iets wat in 2006 gebeurd is, en de verjaringstermijn is vijf jaar. Uit niets blijkt dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] die verjaring (op de wettelijke voorgeschreven manier) gestuit hebben, en zij stellen dat ook niet. Daarnaast is voor een vordering tot schadevergoeding in zo’n geval vereist dat de aansprakelijke persoon in verzuim verkeert. Dat verzuim ontstaat in beginsel door een ingebrekestelling. Daarover stellen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niets. Ook op die grond zou deze vordering dus niet toewijsbaar zijn.

3.18.

De conclusie luidt in reconventie dat [eiseres] aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] eenderde van de watersysteemheffing zal moeten vergoeden, maar de rest niet. In conventie zal de behandeling worden aangehouden om partijen de gelegenheid te geven het […] te laten taxeren.

4. De beslissing

De rechtbank

4.1.

houdt de zaak aan om partijen de gelegenheid te geven het […] te laten taxeren op de manier die in de leveringsakte is afgesproken, of op een andere manier als zij het daarover het eens zijn;

4.2.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
13 september 2017 en dat [eiseres] op die rol een akte mag nemen en daarbij het taxatierapport mag overleggen;

4.3.

bepaalt dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op de rol van vier weken daarna een antwoordakte mogen nemen;

4.4.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. K. de Meulder en in het openbaar uitgesproken op 2 augustus 2017. ^[1]

Voetnoten

1. type: nig (4123)