Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/426387 / HA ZA 16-837
Vonnis van 28 juni 2017
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats 1] ,
eiser,
advocaat mr. H.R. Hart te Amersfoort,
tegen
1.[gedaagde 1]
wonende te [woonplaats 2] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagden,
advocaat mr. D.D. Senders te Leusden.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagden c.s.] genoemd worden. De heer [gedaagde 1] zal afzonderlijk [gedaagde 1] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 4 januari 2017
- de aanvullende producties van [eiser]
- het proces-verbaal van comparitie van 17 mei 2017.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 27 september 2015 hebben [eiser] en [gedaagden c.s.] een koopovereenkomst ondertekend met betrekking tot de koop van de woning van [eiser] (hierna: de Woning) door [gedaagden c.s.] voor een bedrag van € 1.600.000,00.
2.2.
Voor de totstandkoming van die verkoopprijs is een taxatie van een door [eiser] daartoe aangewezen makelaar als uitgangspunt genomen. Op die getaxeerde waarde zijn de makelaarskosten van € 25.000,00 in mindering gebracht, omdat de koop tot stand is gebracht zonder verdere hulp van een makelaar.
2.3.
[eiser] en [gedaagde 1] waren ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst vrienden.
2.4.
In voornoemde koopovereenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
“[…]
De koop is gesloten onder de volgende:
BEDINGEN
levering
Artikel 1
De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden […] uiterlijk op 1 september 2016 of zoveel eerder als partijen nader zullen overeenkomen.
[…]
waarborgsom, bankgarantie
Artikel 4
Koper is niet verplicht om voor de nakoming van zijn verplichtingen een waarborgsom te storten, dan wel een bankgarantie te stellen.
[…]
ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete
Artikel 14
1. Bij niet of niet tijdige nakoming van deze overeenkomst anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij onstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in verzuim is in de zin van het volgende lid.
2. Indien één van de partijen […] tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen […] is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus: […]
b. de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent (10%) van de koopprijs. […]
4. Betaalde of verschuldigde boete strekt in mindering op eventuele verschuldigde schadevergoeding met rente en kosten. […]
ontbindende voorwaarden
Artikel 15
1. Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden indien koper niet vóór 1 december 2015 een toezegging heeft verkregen voor het aangaan van één of meer geldleningen ter financiering van het registergoed tot een totale hoofdsom van tenminste één miljoen vijfhonderdduizend euro (€ 1.500.000,00) onder de bij de grote geldverstrekkende instellingen gebruikelijke bepalingen. Koper zal ter verkrijging van deze financiering al het hem mogelijke verrichten en kan op deze ontbindende voorwaarde alleen een beroep doen door aan verkoper ten minste twee (2) schriftelijke afwijzingen over te leggen.
[…]
3. Op vervulling van een in lid 1 gemelde voorwaarde kan slechts de koper zich beroepen. Dit beroep moet geschieden door middel van een schriftelijke mededeling aan de notaris. Deze mededeling dient schriftelijk en gedocumenteerd uiterlijk op de eerste werkdag na de voor de desbetreffende voorwaarde in lid 1 genoemde datum in het bezit van de notaris te zijn. […]”
2.5.
In de periode september 2015 tot november 2015 hebben [gedaagde 1] en [eiser] via WhatsApp gecommuniceerd over de aanvraag van een financiering voor de Woning:
“[eiser] :Gaat toch wel goed komen, twijfel je toch niet aan? Presentatie en inzichtelijkheid is belangrijk voor banken hgrt J
[gedaagde 1]: Dit soort zaken vind ik altijd spannend. Ik weet wat ik kan, dat het goed gaat, dat ik niet zomaar zonder klanten zit … Maar weet ik of ik dat altijd even goed over kan brengen. Maar weet niet … Bedoelde ik te zeggen Verder geen zorgen Maar het is spannend, zeker in combinatie met de onzekerheid hier. Komt goed!”
2.6.
In november 2015 heeft [eiser] , [gedaagde 1] in contact gebracht met zijn accountant, de heer [accountant] om [gedaagde 1] te helpen bij het verkrijgen van de benodigde financiering voor de Woning.
2.7.
Op 22 januari 2016 heeft [eiser] aan [gedaagde 1] het volgende SMS-bericht gezonden:
“
[gedaagde 1] , termijn ontbindende voorwaarden hypotheek is verstreken, zal deze laten aanpassen tot na de aanvraag. Hgr, [eiser] ”
[gedaagde 1] , termijn ontbindende voorwaarden hypotheek is verstreken, zal deze laten aanpassen tot na de aanvraag. Hgr, [eiser] ”
2.8.
Op 29 juni 2016 heeft [gedaagde 1] het volgende e-mailbericht aan [eiser] gezonden:
“[…] Hierbij mijn “lijstje” met zaken die m.i. verrekend kunnen worden met jouw lijstje: […] Als je akkoord bent met bovenstaande, laat het even weten, dan maak ik het saldo (4.666 EUR) over. […]”
2.9.
[eiser] heeft daarop, diezelfde dag, geantwoord dat hij akkoord ging met het lijstje.
2.10.
Op 4 juli 2016 heeft [gedaagde 1] , naar aanleiding van een door hem ontvangen bericht van de notaris, het volgende e-mailbericht gezonden aan [eiser] :
“[…] Vanochtend kwam ik, zoekend naar een ander bericht in mijn spam-box, onderstaand bericht tegen. Het lijkt me goed hier even over te bellen want zoals je weet is er nog geen hypotheek rond – en wel een volledige overdracht doen terwijl dat niet geregeld is, lijkt mij niet handig en/of wenselijk.[…]”
2.11.
Daarop is door [eiser] , op 13 juli 2016 als volgt gereageerd:
“[…] Jij veronderstelde in deze mail dat ik van dat ontbreken op de hoogte zou zijn. Voor de goede orde zij gemeld dat ik van het ontbreken van financiering aan jullie zijde niet op de hoogte was en ook niet kon zijn daar dit door jullie nimmer aan mij is gemeld.
Wij hebben een koopovereenkomst […] en voor deze overeenkomst gelden reeds zeer geruime tijd geen ontbindende of opschortende voorwaarden meer.
Ik wil (voor de zekerheid) onder jullie aandacht brengen dat jullie nog ca 7 weken de tijd hebben om zorg te dragen voor een adequate financiering opdat eea doorgang kan vinden zoals overeengekomen. Het vooraanstaande is ook jullie wil en intentie zoals jullie inmiddels meerdere malen aan mij bevestigd hebt. […]”
2.12.
Op 1 augustus 2016 heeft [gedaagde 1] met de Rabobank gesproken over de mogelijkheid om de benodigde financiering te verkrijgen. De Rabobank heeft [gedaagde 1] geadviseerd niet over te gaan tot het aanvragen van een hypotheek voor de Woning.
2.13.
Op 24 augustus 2016 heeft [eiser] , [gedaagde 1] gesommeerd om op 1 september 2016 mee te werken aan de overdracht van de Woning en om een bedrag van € 4.666,00 naar hem over te maken. Op 31 augustus 2016 heeft (de gemachtigde van) [gedaagden c.s.] de volgende brief aan (de gemachtigde van) [eiser] gezonden:
“[…]Wel vernietig ik hierbij alvast namens cliënten de koopovereenkomst zoals deze tussen partijen tot stand is gekomen, zulks primair op de voet van artikel 6:44 lid 1 BW en subsidiair krachtens artikel 6:228 lid 1 BW.[…]”
2.14.
Op 1 september 2016 is [gedaagde 1] niet bij de notaris verschenen en de Woning is dan ook niet aan [gedaagde 1] geleverd.
2.15.
Bij brief van 5 september 2016 heeft [eiser] [gedaagde 1] in gebreke gesteld en hem een termijn gegeven om alsnog mee te werken aan de notariële levering van de Woning.
2.16.
Op 16 september 2016 heeft [eiser] de koopovereenkomst, bij deurwaardersexploot, buitengerechtelijk ontbonden.
2.17.
Op 26 september 2016 is de Woning aan een nieuwe koper verkocht voor een bedrag van € 1.375.000,00.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert dat de rechtbank, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, bij vonnis:
- [gedaagden c.s.] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [eiser] van € 275.617,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 september 2016, althans vanaf 1 november 2016 tot de voldoening;
- [gedaagde 1] veroordeelt tot betaling aan [eiser] van € 4.666,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 oktober 2016, althans vanaf 1 november 2016 tot de voldoening;
- [gedaagden c.s.] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten met de wetteljke rente daarover met ingang van 14 dagen na betekening van dit vonnis.
3.2.
Aan zijn vordering onder (1) heeft [eiser] ten grondslag gelegd dat [gedaagden c.s.] tekort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst en dat hij deze overeenkomst op 16 september 2016 buitengerechtelijk heeft ontbonden. [eiser] vordert een bedrag van € 160.000,00 op grond van het boetebeding uit de koopovereenkomst (artikel 14 lid 2 sub b) en verscheidene posten aan ontbindingsschade (artikel 6:277 BW), voor zover deze schade de hoogte van de boete overstijgt.
3.3.
Aan zijn vordering onder (2) heeft [eiser] ten grondslag gelegd dat [gedaagde 1] is tekortgeschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst, door het bedrag van € 4.666,00 aan (door [eiser] ) voorgeschoten kosten onbetaald te laten.
3.4.
[gedaagden c.s.] voert tegen beide vorderingen verweer met als conclusie dat de rechtbank [eiser] in zijn vorderingen niet-ontvankelijk verklaart, dan wel de vorderingen ongegrond verklaart en afwijst, met veroordeling van [eiser] , uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten. Ten aanzien van de vordering onder (1) voert [gedaagden c.s.] het volgende aan:
- tussen partijen is geen overeenkomst tot stand gekomen;
- de overeenkomst is vernietigd op grond van dwaling (6:228 lid 1 sub a), misbruik van omstandigheden (3:44 lid 4) of bedrog (3:44 lid 3 BW);
- de overeenkomst is ontbonden, althans kan nog worden ontbonden op grond van het financieringsvoorbehoud (artikel 15 koopovereenkomst).
3.5.
Ook voert [gedaagden c.s.] aan dat de contractuele boete moet worden gematigd (6:94 lid 1 BW) en dat [eiser] niet heeft voldaan aan zijn schadebeperkingsplicht (6:101 BW), waardoor hij niet, althans slechts gedeeltelijk, aansprakelijk kan worden gehouden voor de door [eiser] geleden schade.
3.6.
Ten aanzien van de vordering onder (2) beroept [gedaagden c.s.] zich op verrekening.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Vordering (1)
De totstandkoming van de overeenkomst
4.1.
[eiser] stelt dat hij in september 2015 een koopovereenkomst heeft gesloten met [gedaagden c.s.] betwist dat deze overeenkomst tot stand is gekomen. Volgens [gedaagden c.s.] stemde de door hem geuite verklaring (het ondertekenen van de overeenkomst) namelijk niet overeen met de wil die hij op dat moment had. [gedaagden c.s.] stelt dat hij slechts een overeenkomst wilde aangaan, onder de voorwaarde dat [eiser] de financiering zou regelen, derhalve niet een koopovereenkomst waarbij hij zelf verantwoordelijk zou zijn voor de financiering. Nu wil en verklaring niet overeenstemden en [eiser] hiervan op de hoogte was, is geen overeenkomst tot stand gekomen, aldus [gedaagden c.s.]
4.2.
Een rechtshandeling (zoals het aanvaarden van een koopovereenkomst) vereist een op een rechtsgevolg gerichte wil die zich door een verklaring heeft geopenbaard (artikel 3:33 BW). Daar tegenover staat dat als de wederpartij er op mocht vertrouwen dat wil en verklaring overeenstemden, degene die de verklaring doet zich er niet op kan beroepen dat zijn wil niet met die verklaring overeenstemde (artikel 3:35 BW).
4.3.
Vast staat dat [gedaagden c.s.] door ondertekening van de koopovereenkomst heeft verklaard dat hij de overeenkomst wilde aangaan. Dat de overeenkomst volgens [gedaagden c.s.] haast blind is getekend doet niet af aan die verklaring. Uit de stellingen van [gedaagden c.s.] is immers niet gebleken dat hij op het moment van tekenen aan [eiser] kenbaar heeft gemaakt dat hij twijfelde over het tekenen van de overeenkomst en bovendien staat (als onbetwist) vast dat de overeenkomst twee dagen voorafgaand aan de ondertekening naar [gedaagden c.s.] (namelijk op 25 september 2015, om 08:42 uur) is opgestuurd. Ook de stelling van [gedaagden c.s.] dat [eiser] eerder heeft aangeboden om de Woning aan hem te verkopen en dat [gedaagden c.s.] daar toen niet toe heeft besloten doet niet af aan de verklaring die [gedaagden c.s.] nadien heeft gedaan met het ondertekenen van de koopovereenkomst.
4.4.
Voor zover de wil van [gedaagden c.s.] niet overeenstemde met deze verklaring, is niet gebleken dat hij die wil heeft geopenbaard. Uit de tekst van de overeenkomst kan immers niet worden opgemaakt dat [gedaagden c.s.] heeft gewild af te spreken dat de verantwoordelijkheid voor het regelen van een financiering voor de Woning bij [eiser] zou liggen. De overeenkomst bevat juist een financieringsvoorbehoud waaruit blijkt dat [gedaagden c.s.] gerechtigd was de overeenkomst te ontbinden als hij de financiering niet zou rondkrijgen. Daarin staat niets over de betrokkenheid van [eiser] bij het verkrijgen van de financiering, laat staan dat de verantwoordelijkheid voor het verkrijgen van de financiering bij [eiser] lag.
4.5.
Uit de overgelegde correspondentie tussen [eiser] en [gedaagde 1] is eveneens niet af te leiden dat [gedaagden c.s.] op enig moment heeft verklaard dat hij verwachtte dat [eiser] de financiering zou regelen. Uit de onder 2.5 van dit vonnis opgenomen WhatsApp berichten blijkt weliswaar dat [gedaagde 1] bezorgd is over het verkrijgen van een financiering, maar daaruit blijkt niet dat hij ervan uitging dat [eiser] actie zou ondernemen. Immers schrijft hij:
“ik weet niet of ik dat altijd even goed over kan brengen”, waaruit kan worden afgeleid dat ook [gedaagden c.s.] ervan uitging dat hij zelf een gesprek met een bank zou moeten aangaan voor het verkrijgen van een financiering.
“ik weet niet of ik dat altijd even goed over kan brengen”, waaruit kan worden afgeleid dat ook [gedaagden c.s.] ervan uitging dat hij zelf een gesprek met een bank zou moeten aangaan voor het verkrijgen van een financiering.
4.6.
Bovendien is niet gebleken dat [eiser] ervan op de hoogte was dat de wil van [gedaagden c.s.] niet overeenstemde met de door de ondertekening geuite verklaring. [eiser] heeft aangevoerd dat er bij hem geen twijfel bestond dat [gedaagden c.s.] in staat zou zijn om de Woning te kopen en uit de stellingen van [gedaagden c.s.] is niet gebleken dat [eiser] wist of kon weten dat zijn wil niet overeenstemde met zijn verklaring. Daarmee staat vast dat [eiser] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de wil van [gedaagden c.s.] overeenkwam met de verklaring die hij door ondertekening van de overeenkomst deed. Als [gedaagden c.s.] een andere wil had dan door deze verklaring werd geuit, had het op zijn weg gelegen dit aan [eiser] kenbaar te maken. [gedaagden c.s.] had dit bijvoorbeeld kunnen doen door voor te stellen in de overeenkomst op te nemen dat [eiser] de financiering zou regelen of terzake de financiering een opschortende voorwaarde overeen te komen (in plaats van een ontbindende voorwaarde). Nu [gedaagden c.s.] dit niet heeft gedaan en nu hij de overeenkomst wel heeft ondertekend, kan hij geen beroep doen op het ontbreken van een met deze ondertekening overeenstemmende wil.
4.7.
Daarmee staat vast dat tussen [eiser] en [gedaagden c.s.] een koopovereenkomst tot stand is gekomen.
Wilsgebreken
4.8.
[gedaagden c.s.] voert vervolgens aan dat hij de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft vernietigd bij brief van 31 augustus 2016. Daartoe doet [gedaagden c.s.] ten eerste een beroep op dwaling (6:228 lid 1 sub a), waarbij hij stelt dat [eiser] mededelingen heeft gedaan waaruit hij heeft afgeleid dat de verantwoordelijkheid voor het verkrijgen van een financiering niet bij hem zou liggen en dat hij de overeenkomst zonder die mededelingen niet zou hebben gesloten.
4.9.
Uit welke specifieke mededelingen of inlichtingen [gedaagden c.s.] heeft afgeleid dat [eiser] de verantwoordelijkheid voor de financiering op zich zou nemen, heeft [gedaagden c.s.] echter onvoldoende onderbouwd gesteld.
4.10.
Ten eerste baseert [gedaagden c.s.] zich op mondelinge uitspraken van [eiser] , maar hij heeft niet nader onderbouwd welke uitspraken hij daarmee bedoelt. Verder wijst [gedaagden c.s.] op een e-mailbericht van [eiser] van 8 september 2015 waarin [eiser] schrijft: “
ik zal morgen even met ING nader overleggen inzake deze financiering, die zie ik dan nl in ander dossier. Kun jij even achter je boekhouder aanzitten?”. Hoewel daaruit blijkt dat [eiser] van plan is de bank te benaderen en dus te helpen bij het maken van een afspraak voor de financieringsaanvraag, kan dit bericht niet worden opgevat als een mededeling dat [eiser] de verantwoordelijkheid voor het verkrijgen van de financiering op zich zal nemen. Uit het bericht blijkt immers dat [gedaagden c.s.] zelf de gegevens voor het aanvragen van een financiering zal moeten aanleveren zodat de bank de aanvraag kan beoordelen.
ik zal morgen even met ING nader overleggen inzake deze financiering, die zie ik dan nl in ander dossier. Kun jij even achter je boekhouder aanzitten?”. Hoewel daaruit blijkt dat [eiser] van plan is de bank te benaderen en dus te helpen bij het maken van een afspraak voor de financieringsaanvraag, kan dit bericht niet worden opgevat als een mededeling dat [eiser] de verantwoordelijkheid voor het verkrijgen van de financiering op zich zal nemen. Uit het bericht blijkt immers dat [gedaagden c.s.] zelf de gegevens voor het aanvragen van een financiering zal moeten aanleveren zodat de bank de aanvraag kan beoordelen.
4.11.
Het beroep van [gedaagden c.s.] op artikel 6:228 lid 1 sub a BW kan dan ook niet slagen.
4.12.
[gedaagden c.s.] doet vervolgens een beroep op misbruik van omstandigheden (3:44 lid 4). Volgens [gedaagden c.s.] werd [gedaagden c.s.] bewogen om de koopovereenkomst aan te gaan omdat hij erg onder de indruk was van [eiser] .
4.13.
[gedaagden c.s.] heeft echter onvoldoende onderbouwd dat [eiser] bij het aangaan van de overeenkomst wist of moest begrijpen dat [gedaagden c.s.] door bijzondere omstandigheden werd bewogen om de overeenkomst aan te gaan. [gedaagden c.s.] heeft immers niet aangevoerd uit welke uitspraken of handelingen [eiser] had kunnen afleiden dat [gedaagden c.s.] bewondering had voor [eiser] of tegen hem opkeek en dat hij daardoor werd bewogen om de overeenkomst aan te gaan.
4.14.
Dat [gedaagden c.s.] vanwege zijn onervarenheid met het aanvragen van financieringen behoed had moeten worden voor het sluiten van de koopovereenkomst is ook niet gebleken. [gedaagden c.s.] wist immers dat hij een financieringsaanvraag zou moeten doen. Voor zover [gedaagden c.s.] op dat moment, door onervarenheid, niet wist of het hem zou lukken om die financiering te verkrijgen, was dit geen reden om de overeenkomst niet aan te gaan. De overeenkomst bevatte immers een financieringsvoorbehoud.
4.15.
Dat [eiser] bij het totstandkomen van de overeenkomst misbruik heeft gemaakt van de omstandigheden is dan ook niet gebleken.
4.16.
Ook het argument van [gedaagden c.s.] dat de overeenkomst tot stand is gekomen door bedrog (3:44 lid 3 BW) kan niet slagen. Dat [eiser] opzettelijk onjuiste mededelingen heeft gedaan is immers (mede in het licht van het bovenstaande) onvoldoende onderbouwd.
Ook is niet gebleken dat [eiser] een feit dat hij moest mededelen heeft verzwegen. De stelling dat [eiser] [gedaagden c.s.] heeft voorgehouden dat hij zou zorgdragen voor de financiering slaagt, zoals blijkt uit het bovenstaande, immers niet.
Ontbinding (financieringsvoorbehoud)
4.17.
[gedaagden c.s.] heeft zich op het standpunt gesteld dat hij de overeenkomst op 9 augustus 2016 heeft ontbonden op grond van het financieringsvoorbehoud (artikel 15 koopovereenkomst), door aan [eiser] te schrijven:
“Inmiddels is er gesproken met een aantal banken en blijkt op basis van de omzet, winst en leeftijd van mijn BV’s het momenteel volstrekt onmogelijk is om een hypothecaire lening van deze grootte te krijgen. Het kopen van de woning aan de [adres] te [woonplaats 3] is derhalve geen optie en onmogelijk.”
“Inmiddels is er gesproken met een aantal banken en blijkt op basis van de omzet, winst en leeftijd van mijn BV’s het momenteel volstrekt onmogelijk is om een hypothecaire lening van deze grootte te krijgen. Het kopen van de woning aan de [adres] te [woonplaats 3] is derhalve geen optie en onmogelijk.”
4.18.
Voor zover het op 9 augustus 2016 nog mogelijk was om de overeenkomst te ontbinden op grond van het financieringsvoorberhoud, heeft [gedaagden c.s.] met dit bericht echter niet aan de voorwaarden van artikel 15 van de koopovereenkomst voldaan. In lid 1 van dat artikel staat dat de koper zich op het financieringsvoorbehoud kan beroepen door aan de verkoper ten minste twee schriftelijke afwijzingen over te leggen. Dit heeft [gedaagden c.s.] niet gedaan.
4.19.
[gedaagden c.s.] voert aan dat de voorwaarden van artikel 15 niet gelden omdat op voorhand al vaststond dat [gedaagden c.s.] geen financiering zou kunnen verkrijgen. Artikel 15 van de koopovereenkomst omvat echter de verplichting van [gedaagden c.s.] om zich in te spannen voor het verkrijgen daarvan. Voor zover daarvoor niet is vereist dat (strikt) aan de voorwaarden van artikel 15 wordt voldaan, had het in ieder geval op de weg van [gedaagden c.s.] gelegen om nader te onderbouwen op welke manier hij anderszins aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan. Daarin is [gedaagden c.s.] echter niet geslaagd. [gedaagden c.s.] is immers pas op het laatste moment, vlak voor de beoogde leveringsdatum, bij de bank gaan informeren naar de mogelijkheden voor het verkrijgen van een financiering. Zeker nu [gedaagden c.s.] wist dat het lastig kon worden om een financiering te regelen, had hij op tijd moeten beginnen met het inventariseren bij banken.
4.20.
Uit e-mailcorrespondentie met [accountant] , de accountant van [eiser] (productie 9 bij antwoord), kan eveneens niet worden afgeleid dat [gedaagde 1] zich heeft ingespannen om een financiering te verkrijgen. [accountant] vraagt [gedaagde 1] meerdere keren om documenten aan te leveren voor de voorbereiding van een financieringsaanvraag. Uit de overgelegde correspondentie blijkt echter niet dat [gedaagde 1] de gevraagde documenten daadwerkelijk heeft opgestuurd of dat [gedaagde 1] de door [accountant] aangeboden hulp anderszins heeft benut.
4.21.
[gedaagden c.s.] heeft derhalve niet aan zijn inspanningsverplichting voldaan en heeft dan ook geen rechtsgeldig beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud. Voor zover [gedaagden c.s.] aanvoert dat hij daarop alsnog een beroep kan doen, slaagt ook deze stelling niet. De overeenkomst is immers op 16 september 2016 door [eiser] ontbonden en bovendien geldt ook in dit geval dat [gedaagden c.s.] niet aan zijn inspanningsverplichting voor het verkrijgen van een financiering heeft voldaan.
Contractuele boete
4.22.
[eiser] heeft de overeenkomst op 16 september 2016 buitengerechtelijk ontbonden vanwege de niet-nakoming daarvan aan de zijde van [gedaagden c.s.] Dat betekent dat [gedaagden c.s.] op grond van artikel 14 lid 2 sub b van de overeenkomst een boete aan [eiser] verschuldigd is van 10% van de koopprijs, te weten een bedrag van € 160.000,00. Volgens [gedaagden c.s.] is de boete te hoog en moet deze op grond van de artikel 6:94 lid 1 BW worden gematigd.
4.23.
Op grond van artikel 6:94 lid 1 is matiging van de boete slechts toegestaan “als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist”, omdat de toepassing van het boetebeding, in de gegeven omstandigheden, tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat zou leiden. De bevoegdheid tot matiging moet derhalve terughoudend worden toegepast.
4.24.
Volgens [gedaagden c.s.] staat het bedrag van € 160.000,00 niet in verhouding met de werkelijk geleden schade. Deze stelling kan echter niet slagen omdat vaststaat dat [eiser] de Woning uiteindelijk voor € 225.000,00 minder heeft verkocht dan hij (oorspronkelijk) met [gedaagden c.s.] was overeengekomen en de door hem geleden schade daarmee (nog los van de overige gevorderde schadeposten) niet lager, maar juist hoger ligt dan het boetebedrag. De rechtbank zal dan ook niet overgaan tot het matigen van de boete.
Schade
4.25.
[eiser] heeft de koopovereenkomst ontbonden en kan daarom op grond van artikel 6:277 BW aanspraak maken op schadevergoeding als hij schade heeft geleden doordat geen nakoming maar ontbinding heeft plaatsgevonden. Uit artikel 14 lid 4 van de overeenkomst blijkt dat de door [gedaagden c.s.] aan [eiser] verschuldigde boete van € 160.000,00 in mindering strekt op eventueel verschuldigde schadevergoeding.
4.26.
[eiser] stelt dat hij in totaal € 275.617,00 aan schade heeft geleden. Ter specificatie van de schade heeft hij een schadeopstelling overgelegd (productie 22 bij dagvaarding), waaruit blijkt dat deze schadevordering omvat:
( a) € 225.000,00 aan verschil tussen de door partijen afgesproken koopprijs (1,6 miljoen) en de koopprijs waarvoor de Woning in tweede instantie, op 26 september 2016, is verkocht (1,375 miljoen)
( b) € 50.616,66 aan overige schadeposten.
4.27.
Ten aanzien van de schadepost onder (a) stelt [gedaagden c.s.] dat hij deze schade niet hoeft te vergoeden omdat [eiser] de Woning ver onder de prijs heeft verkocht terwijl hij de Woning voor een hogere prijs had kunnen (en moeten) verkopen.
4.28.
Op grond van artikel 6:101 BW is een benadeelde (in dit geval [eiser] ) gehouden om zijn schade te beperken voor zover dit redelijkerwijze van hem kan worden verlangd, hetgeen moet worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. De rechtbank is van oordeel dat [eiser] zijn schadebeperkingsplicht heeft geschonden door de Woning voor een prijs van 1,375 miljoen te verkopen en overweegt daartoe als volgt.
4.29.
Ter zitting is gebleken dat [eiser] de Woning in 2010 vanuit een executie voor 1,5 miljoen heeft aangekocht waarna hij daaraan nog flink heeft verbouwd, zodat de Woning in waarde zal zijn gestegen. Ook heeft [eiser] op de comparitie verklaard dat de oorspronkelijke vraagprijs van de Woning in 2015 meer dan 1,6 miljoen betrof (inclusief makelaarskosten) en dat de tussen [eiser] en [gedaagden c.s.] overeengekomen koopprijs op dat moment niet onredelijk was. Dat de waarde van de Woning daarna is gedaald is niet door [eiser] gesteld, en ligt ook niet in de lijn der verwachting gezien de ontwikkeling van prijzen op de woningmarkt. Daarmee is naar oordeel van de rechtbank komen vast te staan dat de Woning in september 2016 een marktwaarde van minste 1,6 miljoen had.
4.30.
[eiser] stelt zich op het standpunt dat hij haast had om de Woning te verkopen vanwege de financiering van zijn nieuw te bouwen woning en dat zijn makelaar hem toen heeft geadviseerd om een ton lager te vragen voor de Woning, zodat deze op korte termijn kon worden verkocht. Deze stelling heeft [eiser] onderbouwd met een verklaring van zijn makelaar (productie 23 bij dagvaarding). De Woning is binnen een maand na de beoogde leveringsdatum (1 september 2016) verkocht op 26 september 2016. Dat [eiser] ervoor heeft gekozen om de Woning zo snel mogelijk te verkopen en dat hij de vraagprijs van de Woning om die reden aanzienlijk heeft verlaagd, betekent echter niet dat deze reductie ook voor rekening van [gedaagden c.s.] dient te komen. Dat [eiser] zodanige haast had dat het voor hem niet mogelijk was om iets meer tijd te nemen voor de verkoop van de Woning is immers niet gebleken.
4.31.
Bovendien leidt de rechtbank uit de schadeopstelling (productie 22 bij dagvaarding) af dat het dragen van dubbele woonlasten, gedurende een aantal extra maanden, tot aanzienlijk minder schade zou hebben geleid dan het op zeer korte termijn verkopen van de Woning, ver onder de waarde.
4.32.
Daarmee is de rechtbank van oordeel dat redelijkerwijze van [eiser] kon worden verlangd dat hij iets langer de tijd zou nemen voor de verkoop van de Woning, om de Woning voor een marktconforme prijs te kunnen verkopen. Als [eiser] dit had gedaan, dan was hij, ook indien rekening wordt gehouden met zijn dubbele woonlasten, nooit op een hoger schadebedrag uitgekomen dan het boetebedrag van € 160.000,00. Zelfs als veronderstellenderwijs alle overige schadeposten (onder (b)) in het geheel toewijsbaar zouden zijn, wordt door het boetebedrag immers nog € 109.383,34, derhalve ruim een ton aan schade gedekt.
4.33.
Het bovenstaande leidt tot de slotsom dat de vordering van [eiser] zal worden toegewezen tot een bedrag van € 160.000,00. De overige gevorderde schadeposten (onder (b)) worden door dit bedrag gedekt en behoeven daarom geen afzonderlijke bespreking.
4.34.
De gevorderde wettelijke rente zal als onbetwist worden toegewezen zoals in het dictum bepaald.
Vordering (2)
4.35.
Vast staat dat [eiser] een bedrag van € 4.666,00 aan [gedaagde 1] heeft voorgeschoten en dat dit bedrag nog niet is terugbetaald. Partijen zijn het daarover eens. [gedaagden c.s.] stelt dat een deel van dit bedrag aan hem geschonken is (namelijk het kartpak van zijn zoon). Deze stelling is door [gedaagden c.s.] echter onvoldoende onderbouwd. Voorts blijkt uit de mailcorrespondentie van 29 juni 2016 dat [gedaagden c.s.] het ermee eens is dat hij het bedrag van € 4.666,00 moet betalen en dat hij bovendien zelf tot de berekening van dit bedrag is gekomen.
4.36.
[gedaagden c.s.] voert verder aan dat hij de vordering van [eiser] kan verrekenen met een eigen vordering op [eiser] . [gedaagden c.s.] stelt daartoe dat hij door toedoen van [eiser] op straat is komen te staan en dat [eiser] aansprakelijk moet worden gesteld voor de schade die hij daardoor heeft geleden. Uit het bovenstaande (onder Vordering (1)) blijkt echter dat [eiser] niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor het niet-verkrijgen van de financiering. Dat de koopovereenkomst uiteindelijk is ontbonden, kan dan ook niet aan [eiser] worden tegengeworpen. Voor zover [gedaagden c.s.] daardoor schade heeft geleden, kan [eiser] voor die schade niet aansprakelijk worden gesteld. Het beroep op verrekening slaagt daarom niet en de vordering van [eiser] zal worden toegewezen. Ook de wettelijke rente zal (als onbetwist) worden toegewezen, vanaf 1 oktober 2016.
4.37.
[gedaagden c.s.] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding € 96,57
- griffierecht € 1.548,00
- salaris advocaat €
2.842,00(2 punten × tarief € 1.421,00)
2.842,00(2 punten × tarief € 1.421,00)
Totaal € 4.486,57
4.38.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.
5.De beslissing
De rechtbank:
5.1.
veroordeelt [gedaagden c.s.] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 160.000,00 (honderdzestig duizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente over het toegewezen bedrag met ingang van 1 september 2016 tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagde 1] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 4.666,00 (vierduizend zeshonderd zesenzestig euro), vermeerderd met de wettelijke rente over het toegewezen bedrag met ingang van 1 oktober 2016 tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [gedaagden c.s.] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 4.486,57 (vierduizend vierhonderd zesentachtig euro en zevenenvijftig eurocent), te voldoen binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. N.V.M. Gehlen en in het openbaar uitgesproken op 28 juni 2017. [1]