ECLI:NL:RBMNE:2017:2752

• Datum uitspraak: 7 juni 2017
• Publicatiedatum: 8 juni 2017
• Zaaknummer: 5540274 UC EXPL 16-17514
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.J. Slootweg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming bij hennepkwekerij in gehuurde woning

In deze zaak vorderde de Stichting Mitros ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning van gedaagde, omdat in het gehuurde een hennepkwekerij was aangetroffen. Gedaagde, die sinds 1990 de woning huurde, was op het moment van de ontdekking in Marokko en had geen weet van de hennepkwekerij, die door zijn zoon was opgezet. De politie vond 238 hennepplanten en er was sprake van diefstal van elektriciteit. Mitros stelde dat gedaagde tekort was geschoten in zijn verplichtingen als huurder, wat leidde tot gevaarzetting en wijziging van de bestemming van het gehuurde. Gedaagde voerde verweer en benadrukte zijn lange staat van dienst als goed huurder en zijn slechte gezondheid. De kantonrechter oordeelde dat, hoewel de aanwezigheid van de hennepkwekerij een ernstige tekortkoming was, Mitros haar eigen beleid ondermijnde door een huurovereenkomst aan te gaan met de zoon van gedaagde, die betrokken was bij de hennepkwekerij. Gezien de omstandigheden, waaronder de lange huurperiode en de leeftijd van gedaagde, werd de vordering van Mitros afgewezen. Gedaagde werd in het gelijk gesteld en Mitros werd veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 5540274 UC EXPL 16-17514 SW/1581

Vonnis van 7 juni 2017

inzake

de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting

Stichting Mitros ,

gevestigd te Utrecht ,

verder ook te noemen Mitros,

eisende partij,

gemachtigde: mr. P.J. Gijsbertsen,

tegen:

[gedaagde]

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. N.A. de Kock.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 1 februari 2017;
• de akte houdende producties 7 tot en met 9 van Mitros;
• de comparitie van 9 mei 2017, waarvan aantekening is gehouden.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 1 februari 1990 van Mitros de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] .

2.2.

Op de huurovereenkomst is een Reglement van toepassing. Artikel 8 van het Reglement luidt als volgt:

‘8.1 Huurder/Huurster zal het gehuurde als een goed huurder/huurster gebruiken en onderhouden. (…)

8.3

Huurder/huurster zal het gehuurde overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken en deze bestemming niet veranderen. (…)’

2.3.

[gedaagde] en zijn echtgenote verbleven in de periode 6 juni 2016 tot en met 13 september 2016 in Marokko.

2.4.

De politie heeft op 30 augustus 2016 een hennepkwekerij aangetroffen in het gehuurde. Blijkens het door de politie opgestelde hennepinformatiebericht zijn er 238 hennepplanten aangetroffen en is [B] als verdachte aangemerkt, de destijds 29-jarige inwonende zoon van [gedaagde] . De politie heeft dit misdrijf gekwalificeerd als overtreding van het bepaalde in artikel 3 onder b, c en d en artikel 11 van de Opiumwet.

2.5.

Er was sprake van diefstal van elektriciteit, waarvan door de fraudespecialist van Stedin aangifte is gedaan. In de opgemaakte Rapportage Diefstal Energie is opgenomen dat er sprake was van een hennepoogst van 69 dagen, met een elektriciteitsdiefstal in de periode 22 juni 2016 tot en met 30 augustus 2016. De verzegeling van het deksel van de hoofdaansluitkast was verbroken en verwijderd en het deksel was ook verwijderd. Er waren hoofdzekeringen bijgeplaatst en een illegale aansluiting vóór de meter, waardoor de via die aansluiting afgenomen energie niet werd geregistreerd, zodat er sprake is van diefstal. Er is minimaal 15.301 kWh aan elektriciteit gestolen (met een waarde van € 1.942,70).

2.6.

Op 22 november 2016 is door de politie een proces-verbaal opgemaakt waarin is opgenomen dat op de zolderetage in het gehuurde een in werking zijnde hennepkwekerij werd aangetroffen met daarin 238 oogstrijpe hennepplanten. In de basisregistratie personen staan ingeschreven in het gehuurde [gedaagde] , mevrouw [A] en [B] . Van eerdere oogsten bleek niet. Wel was er illegaal stroom afgenomen en leverde die installatie gevaar op voor personen en/of goederen. [B] is als verdachte aangemerkt en heeft verklaard betrokken te zijn bij de hennepkwekerij.

2.7.

Een politieagent heeft aan Mitros een antecedentenoverzicht van [B] verstrekt, waaruit blijkt dat [B] een fors strafblad heeft, beginnend toen hij 14 was en doorlopend tot na de ontdekking van de hennepkwekerij. Geen van de feiten zijn drugsgerelateerd.

3. Het geschil

3.1.

Mitros vordert - kort gezegd - ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en ontruiming van het gehuurde.

3.2.

Aan deze vordering legt Mitros ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in zijn verplichting zich als goed huurder te gedragen door in het gehuurde een hennepkwekerij te vestigen. Er is bovendien sprake van gevaarzetting door de illegale aansluiting voor elektriciteit. Ook heeft een kennepkwekerij een negatieve invloed op de woonomgeving en heeft [gedaagde] de bestemming van het gehuurde gewijzigd omdat een kwekerij van 238 planten als bedrijfsmatig moet worden aangemerkt. Mitros stelt daarnaast ten aanzien van strafbare feiten als de onderhavige een zero tolerance beleid te voeren, mede op grond van afspraken die zij als sociale verhuurder met de gemeente heeft gemaakt.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. Hij erkent dat in zijn woning een hennepkwekerij was geplaatst door (of met medewerking van) zijn zoon [B] . Zelf was hij echter in Marokko en wist hij hier niets van. [gedaagde] heeft zijn zoon inmiddels de deur gewezen en die woont inmiddels zelfstandig, zodat er geen kans bestaat op herhaling. [gedaagde] had hiermee bovendien geen rekening hoeven houden, omdat hij regelmatig naar Marokko gaat, zijn zoon dan altijd alleen achterblijft en er nooit eerder iets is voorgevallen. In de ruim 26 jaar dat [gedaagde] de woning huurde heeft hij zich altijd als goed huurder gedragen. Hij stelt dat zijn belang bij de woning zwaarder dient te wegen dan het belang van Mitros bij handhaving van haar zero tolerance beleid. Hij wijst hierbij onder meer op zijn leeftijd en slechte gezondheid als gevolg een hersenbloeding die hij heeft gehad.

4. De beoordeling

4.1.

Kern van het geschil is de vraag of de aanwezigheid van de hennepkwekerij in het gehuurde een tekortkoming oplevert die toewijzing van de vorderingen van Mitros rechtvaardigt. Bij de beantwoording van die vraag is het bepaalde in artikel 6:265 BW van belang. Uit dat artikel vloeit voort dat iedere tekortkoming van de schuldenaar in de nakoming van een van zijn verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

4.2.

Naar vaste rechtspraak levert het aanwezig hebben van een hennepkwekerij in een huurwoning, vanwege de daarmee voor het gehuurde en de omgeving gepaard gaande risico's van brand (als gevolg van de illegale aansluiting voor elektriciteit), overlast (stank- en wateroverlast), schade (vocht, schimmel) en andere nadelen zonder meer een ernstige tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst. Het levert strijd op met de verplichting de woning volgens haar bestemming te gebruiken, gelet op de grote hoeveelheid aangetroffen hennepplanten (zie artikel 8.3 van het Reglement en artikel 7:214 BW). Dat de onderhavige kwekerij zich op de zolder van de woning bevond, maakt dit niet anders. De zolder staat ten dienste van de bewoning van het gehuurde en dient als zodanig en derhalve niet als hennepkwekerij te worden gebruikt. Ook is de illegale kweek van hennep in strijd met de verplichting van een huurder om zich ten aanzien van het gebruik van de woning als goed huurder te gedragen (zie artikel 7:213 BW). Het is ook niet relevant of de hiervoor genoemde risico’s zich al dan niet hebben verwezenlijkt. Voldoende is dat met de aanwezigheid van de hennepkwekerij in het gehuurde de mogelijkheid is geschapen dat Mitros en/of derden daarvan nadeel zouden kunnen ondervinden.

4.3.

[gedaagde] is aansprakelijk voor het bestaan van de hennepkwekerij in het gehuurde. Dat [gedaagde] geen wetenschap had van de hennepkwekerij op zolder is niet van belang. [gedaagde] is op grond van artikel 7:219 BW immers aansprakelijk voor schade veroorzakende gedragingen (onder andere in verband met de diefstal van elektriciteit) van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om maatregelen te nemen om te voorkomen dat er goed werd gezorgd voor de woning gedurende de drie maanden dat hij zelf geen oogje in het zeil kon houden. Dit betekent dat de gevorderde ontbinding en ontruiming in beginsel gerechtvaardigd zijn en dat in de onderhavige zaak alleen nog de vraag aan de orde is of toewijzing van de vorderingen van Mitros desondanks achterwege dient te blijven, op grond van de door [gedaagde] aangevoerde specifieke omstandigheden.

4.4.

Concreet heeft [gedaagde] de volgende omstandigheden naar voren gebracht:

- hij woonde al ruim 26 jaar in het gehuurde en heeft zich altijd als goed huurder gedragen;

- [gedaagde] wist niet van de hennepkwekerij en heeft hierbij geen enkele betrokkenheid gehad, zodat hem geen verwijt treft;

- hij is 79 jaar oud en zijn vrouw 67 en [gedaagde] is niet meer in goede gezondheid;

- zijn zoon, [B] , die verantwoordelijk is voor de hennepkwekerij woont niet meer thuis;
- [B] huurt sinds oktober 2016 van Mitros een andere huurwoning, terwijl Mitros wist dat hij verantwoordelijk is voor de hennepkwekerij;

- Mitros heeft geen belang bij een ontruimingsvonnis tegen [gedaagde] alleen, nu zijn echtgenote wettelijke medehuurder is, terwijl tegen haar geen vordering is ingesteld;
- [gedaagde] heeft een groot belang bij het behoud van de woning; hij zal dakloos raken in geval van ontruiming, omdat hij niet meer in aanmerking kan komen voor een andere sociale woning omdat hij op een zwarte lijst komt te staan.

4.5.

De kantonrechter overweegt dat het belang van Mitros vooral is gelegen in het voorkomen van schade, criminaliteit en overlast in en rondom het gehuurde om de verhuurbaarheid van haar woningen op peil te houden en om haar huurders het rustig woongenot te kunnen verschaffen, zodat de huurovereenkomst dient te eindigen indien in de woning een hennepkwekerij wordt aangetroffen. De keuze van Mitros om, mede in afstemming met de gemeente, in deze gevallen een zero tolerance beleid te voeren, weegt zwaar mee bij de beoordeling van de vraag of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Dit wordt versterkt door het beleid dat een huurder een periode niet in aanmerking komt voor vervangende woonruimte, nadat jegens hem ontbinding van de huurovereenkomst wegens het hebben van een hennepkwekerij in het gehuurde is verkregen.

4.6.

Naar het oordeel van de kantonrechter doet Mitros echter afbreuk aan het doel van haar eigen beleid door met de zoon van [gedaagde] , die betrokken was bij de hennepkwekerij in een van haar huurwoningen, een huurovereenkomst aan te gaan voor een andere woning. Ter zitting heeft Mitros toegelicht dat zij niet aan potentiële huurders vraagt of zij betrokken zijn geweest bij bijvoorbeeld hennepkwekerijen en dat zij het slechts de contractuele huurder aanrekent indien er een hennepkwekerij in het gehuurde wordt aangetroffen. Een eigen ‘zwarte lijst’ hanteert zij niet. Naar het oordeel van de kantonrechter valt echter niet met het zero tolerance beleid van Mitros te rijmen dat zij aan hen bekende betrokkenen bij een hennepkwekerij huurwoningen verstrekt, terwijl de huurder - die daar niet direct bij betrokken was - zijn woning dient te ontruimen. Mitros doet daarmee afbreuk aan haar eigen beleid en de effectiviteit daarvan. Het valt niet uit te leggen dat de ouders, die niet bij de kwekerij waren betrokken, hun woning moeten verlaten, terwijl hun zoon, wel betrokken bij de hennepkwekerij, met Mitros een huurovereenkomst kan sluiten. Dit in acht nemende, alsmede de omstandigheid dat [gedaagde] zich al ruim 26 jaar als goed huurder heeft gedragen, er van enige huurachterstand geen sprake is en de leeftijd en slechte gezondheid van [gedaagde] , maakt dat thans ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, zodat de vorderingen van Mitros zullen worden afgewezen.

4.7.

Nu de vordering van Mitros zal worden afgewezen zal zij als in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 300,- (2 punten × tarief € 150,-) aan salaris gemachtigde.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst het gevorderde af,

5.2.

veroordeelt Mitros tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 300,-,

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Slootweg, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 7 juni 2017.