Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 15/6946, UTR 15/6948 t/m UTR 15/6950, UTR 15/6952 en
UTR 15/6953
uitspraak van de meervoudige kamer van 16 februari 2017 in de zaak tussen
NEM/TEC Real Estate B.V., te Amsterdam, eiseres
(gemachtigde: N. Both),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Almere, verweerder
(gemachtigde: mr. A.J. van Griethuijsen).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2015 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de totale waarde van twee winkelpanden en drie kantoorpanden op de locatie [locatie] voor het belastingjaar 2015 vastgesteld op een totale waarde van € 2.481.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2014. De waarden van de objecten zijn als hieronder genoemd vastgesteld. In deze beschikking is aan eiseres als eigenaresse van de onroerende zaken onder meer een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsgrondslag zijn gehanteerd.
[adres 1] (winkel) € 375.000,- (UTR 15/6946)
[adres 2] (kantoor) € 377.000,- (UTR 15/6948)
[adres 3] (kantoor) € 535.000,- (UTR 15/6949)
[adres 4] 4e deel A (kantoor) € 329.000,- (UTR 15/6950)
[adres 4] 4e deel B (kantoor) € 49.000,- (UTR 15/6952)
[adres 5] (winkel) € 816.000,- (UTR 15/6953)
Bij uitspraak op bezwaar van 26 november 2015 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft
verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft
een verweerschrift en een taxatierapport ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 november 2016. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door T. van der Meide, als waarnemer van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld van
M.J.P. Bulthuis, taxateur.
Overwegingen
1. Ter zitting hebben partijen toegelicht dat in deze beroepsprocedure de woz-waarde van zes objecten in geschil is, zijnde de objecten vermeld onder ‘procesverloop’. Daarbij heeft verweerder toegelicht dat in de bestreden uitspraak op bezwaar ten aanzien van het object [adres 4] 4e deel A naast de aanslag voor het eigenarendeel, ook de aanslag voor het gebruikersdeel is opgenomen. Gelet hierop heeft de rechtbank aan partijen meegedeeld dat zaaknummer UTR 15/6951, dat gekoppeld was aan voornoemd object voor het gebruikersdeel, administratief als ‘ten onrechte ingeschreven als procedure’ zal worden aangemerkt. Na sluiting van het onderzoek ter zitting heeft de rechtbank dit administratief verwerkt.
2. De onderhavige objecten betreffen in 1983 gebouwde winkelpanden met bovengelegen kantoorruimten. Al deze objecten zijn gelegen in het centrum van [vestigingsplaats] . De winkelpanden [adressen] hebben een brutovloeroppervlak van 230 m² respectievelijk 500 m². De kantoorpanden [adressen] hebben een brutovloeroppervlak van respectievelijk 452 m², 641 m², 394 m² en 56 m².
3. Eiseres bepleit voor alle objecten een lagere waarde, te weten in totaal € 1.856.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarden, in totaal € 2.481.000.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de objecten op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die onroerende zaak zou zijn betaald. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet woz, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in woz-zaken. Op grond van artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet woz, kan de in artikel 17, tweede lid, van deze wet bedoelde waarde voor niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
5. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, waarin hij de waarde van de objecten heeft vastgesteld met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank stelt vast dat de huurwaarde in dat taxatierapport voor de winkelpanden op € 170,- per m² is vastgesteld en voor de kantoorpanden op € 95,- per m². Tussen partijen zijn deze door verweerder gehanteerde huurwaarden niet in geschil, zodat de rechtbank daarvan uitgaat.
6. Ten aanzien van de kapitalisatiefactor heeft verweerder volgens het taxatierapport een factor van 9,6 gehanteerd voor de winkelpanden en 8,8 voor de kantoorpanden. Ter onderbouwing daarvan heeft verweerder in het taxatierapport marktgegevens opgenomen van drie winkelpanden en van drie kantoorpanden die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat het taxatierapport rekenfouten bevat. De kapitalisatiefactor van het referentiepand [adres 6] is niet 12,5, maar 13,9. De kapitalisatiefactor van het referentiepand [adres 7] moet zijn 14,3 in plaats van 13,5. Bij het referentiepand [adres 8] is de kapitalisatiefactor niet 12,3, maar 10,6.
7. Eiseres betwist de kapitalisatiefactor en zij voert daartoe aan dat de vergelijking met de referentiepanden niet deugt. Ten aanzien van de winkelpanden heeft eiseres ter zitting toegelicht dat de referentiepanden qua aard, uitstraling en ligging niet vergelijkbaar zijn met haar winkelpanden. De referentiepanden betreffen kleine horecagelegenheden, terwijl in de grotere winkelpanden van eiseres een supermarkt en een autoverhuurbedrijf met bovengelegen kantoorruimten zijn gevestigd. Het referentiepand [adres 8] is een losstaande winkel midden in een woonwijk. Ten aanzien van de kantoorpanden heeft eiseres gesteld dat de referentiepanden qua ligging en bouwjaar niet vergelijkbaar zijn met haar kantoorpanden. Daarnaast bevinden de objecten van eiseres zich in het centrum en kennen geen eigen parkeerterrein, wat voor kantoorruimtes een nadeel is.
8. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door verweerder gehanteerde referentiepanden voldoende vergelijkbaar met de onderhavige objecten, zodat verweerder deze panden als uitgangspunt heeft kunnen gebruiken voor de vaststelling van de kapitalisatiefactor en daarmee voor de waardering van de objecten. Het is immers niet noodzakelijk dat sprake is van geheel identieke, dan wel van identiek gelegen panden. De verschillen met de onderhavige objecten dienen bij de vergelijking wel goed inzichtelijk te worden gemaakt. Tevens dient verweerder aannemelijk te maken dat met de verschillen voldoende rekening is gehouden.
9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met behulp van het taxatierapport en de daarbij ter zitting gegeven toelichting de onderlinge verschillen tussen de objecten en de referentiepanden voldoende inzichtelijk gemaakt. Tevens heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat met de verschillen voldoende rekening is gehouden. Ten aanzien van de winkelpanden [adressen] zijn de referentiepanden [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] weliswaar (aanzienlijk) kleiner, maar dat betekent niet dat ze daarom niet vergelijkbaar zijn. Bij deze referentiepanden geldt dat zij niet in het centrum zijn gelegen, maar verweerder heeft daarover ter zitting toegelicht dat de ligging van onderhavige objecten in het centrum juist aantrekkelijker is. Eiseres heeft dit onvoldoende weersproken, zodat ook de rechtbank er van uitgaat dat geen sprake is van een slechtere ligging van de onderhavige objecten. Zo er al sprake zou zijn van een slechtere ligging, dan nog leidt die omstandigheid niet tot de conclusie dat de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor voor de winkelpanden te hoog is vastgesteld. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat verweerder voor de winkelpanden van eiseres een beduidend lagere kapitalisatiefactor van 9,6 heeft gehanteerd ten opzichte van de berekende kapitalisatiefactoren van de referentiepanden die tussen 10,6 en 14,3 liggen. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat reeds daarom al voldoende rekening is gehouden met een eventuele slechtere ligging in het centrum. Met betrekking tot de specifieke aard van het gebruik van de winkelpanden, heeft verweerder ter zitting toegelicht dat bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer rekening wordt gehouden met de inzetbaarheid van een pand en niet met het specifieke gebruik van het pand door een huurder. De rechtbank kan verweerder in deze toelichting volgen. De beroepsgrond van eiseres ten aanzien van de winkelpanden slaagt dus niet.
10. Ook ten aanzien van de kantoorpanden [adressen] is de rechtbank van oordeel dat verweerder de hoogte van de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor aannemelijk heeft gemaakt. Ten aanzien van het verschil in bouwjaar heeft verweerder ter zitting gesteld dat het juist is dat de referentiepanden [adres 9] , [adres 10] en [adres 11] van een recenter bouwjaar zijn met een luxere uitstraling, maar dat met deze verschillen rekening is gehouden door voor de kantoorpanden van eiseres een aanzienlijk lagere kapitalisatiefactor van 8,8 te hanteren. De kapitalisatiefactoren van de referentiepanden liggen tussen 10,4 en 11,7. Wat betreft de ligging heeft verweerder ter zitting verklaard dat de kantoorpanden van eiseres goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en dat het station op ongeveer 800 meter afstand van de locatie [locatie] is gelegen. Verder zijn er vanaf deze locatie binnen een afstand van 350 meter zeker vier openbare parkeergarages aanwezig, aldus verweerder. Dit is door eiseres niet weersproken, zodat de rechtbank hier van uitgaat. De beroepsgrond van eiseres ten aanzien van de kantoorpanden slaagt evenmin.
11. Verder heeft eiseres ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde van de objecten nog gewezen naar het rekenmodel van de VNG, waaruit blijkt dat voor de winkelpanden de kapitalisatiefactor op 8 moet worden vastgesteld en voor de kantoorpanden op 6,1. Daarbij is een leegstandspercentage gehanteerd van 28,7% voor de kantoorpanden en 10,7% voor de winkelpanden, afgeleid uit de jaarrapportage Nederland Compleet van DTZ Zadelhoff en uit de Factsheet Quick Scan Bedrijfsvastgoed. Verder is in het rekenmodel uitgegaan van 6,5% opslagrisico.
12. Verweerder heeft ter zitting gemotiveerd bestreden dat er sprake is van een leegstandspercentage van 28,7% ten aanzien van de locatie [locatie] . De rechtbank heeft ook onvoldoende aanknopingspunten gevonden voor het oordeel dat er ten aanzien van de onderhavige objecten sprake is van een leegstand in die mate. Daarbij betrekt de rechtbank dat de documenten - waarnaar eiseres verwijst - algemene, regionale cijfers bevatten die geen goede onderbouwing geven voor de waardebepaling van de concrete objecten op de waardepeildatum. De in het rekenmodel van eiseres berekende kapitalisatiefactoren zijn dus niet uit concrete marktreferenties afgeleid. De rechtbank kent daaraan, tegenover de door verweerder aangedragen gegevens, een geringere bewijskracht toe.
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat verweerder met behulp van het taxatierapport en de ter zitting gegeven toelichting voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de kapitalisatiefactor voor de onderhavige objecten niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank komt dan ook tot de slotsom dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de objecten niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
14. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E.A. Braeken, voorzitter, en mr. J.W. Veenendaal en mr. P.M.J.H. Muijlaert, leden, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 februari 2017.
griffier voorzitter
(bij afwezigheid van de voorzitter is deze uitspraak ondertekend door de
oudste rechter mr. J.W. Veenendaal)
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.