Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 15/6163, UTR 15/6165, UTR 15/6166, UTR 15/6167 en UTR 15/6168
uitspraak van de meervoudige kamer van 16 februari 2017 in de zaken tussen
[eiseres] B.V., te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigden: N. Both en T. van der Meide),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [naam gemeente] , verweerder
(gemachtigde: A.J.C. Lam).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 januari 2015 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de kantoorpanden aan de [adres] , [nummer] , [nummer] (incl. [nummer] ), [nummer] (incl. [nummer] ) en [nummer] (incl. [nummer] ) te [vestigingsplaats] (de objecten) naar de waardepeildatum 1 januari 2014 en voor het belastingjaar 2015 vastgesteld. Tegelijk met deze beschikkingen zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) voor het jaar 2015 vastgesteld voor zover het betreft de eigenaarsgedeelten van de objecten. De waarden voor de Wet WOZ zijn vastgesteld op:
[adres] : € 193.000,-
[adres] € 180.000,-
[adres] (+ [nummer] ) € 417.000,-
[adres] (+ [nummer] ) € 417.000,-
[adres] (+ [nummer] ) € 414.000,-
Bij uitspraak op bezwaar van 15 oktober 2015 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het door eiseres gemaakte bezwaar gegrond verklaard en de bij de beschikking vastgestelde waarden van de objecten [nummer] , [nummer] , [nummer] (incl. [nummer] ), [nummer] en [nummer] (incl. [nummer] ) verminderd tot:
[adres] : € 186.000,-
[adres] € 157.000,-
[adres] (+ [nummer] ) € 411.000,-
[adres] € 205.000,-
[adres] (+ [nummer] ) € 411.000,-
De aanslag onroerendezaakbelastingen is met toepassing van die nieuwe waarden verminderd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatierapport ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 november 2016. Eiseres heeft zich ter zitting laten vertegenwoordigen door T. van der Meide. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld van [A] , taxateur.
Overwegingen
1. De objecten zijn kantoren in een bedrijfsverzamelgebouw.
2. Eiseres bepleit lagere waarden. Volgens eiseres moet in de berekening uitgegaan worden van een lagere kapitalisatiefactor.
3. Op grond van de artikelen 17 en 18 van de Wet woz wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Als waarde geldt daarbij de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die onroerende zaak zou zijn betaald.
Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet woz, wordt de waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarden van de objecten op de waardepeildatum niet hoger zijn vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
Verweerder heeft de woz-waarden van de objecten bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode. Verweerder heeft aan de hand van de “Taxatiewijzer en kengetallen deel 24, Huurwaardekapitalisatie” van de VNG (hierna: de Taxatiewijzer) de kapitalisatiefactor berekend door deze van onderaf op te bouwen (de zogenoemde bottom-up methode). De kapitalisatiefactor wordt dan berekend vanuit het netto-aanvangsrendement (NAR), de exploitatiekosten en de kosten voor koper. Daarbij bestaat het NAR uit de componenten basisrente en opslagrisico en de exploitatielasten bestaan uit de componenten onderhoudskosten, vaste lasten, beheersrisico en leegstandsrisico.
5.1
De rechtbank stelt vast dat partijen het er over eens zijn dat er voor de onderbouwing geen goed vergelijkbare transacties zijn, zodat de bottom-up methode de meest geschikte waarderingsmethode is.
Verder is ter zitting vastgesteld dat de huurwaarde niet meer in geschil is, zodat uitgegaan wordt van een huurwaarde van € 95,- per m². Ook zijn partijen het ter zitting eens geworden dat uitgegaan wordt van een leegstandsrisico van 25%. Dit betekent dat partijen uitsluitend nog van mening verschillen over de hoogte van het opslagrisico.
5.2
Eiseres stelt onder verwijzing naar de Tabel risico-opslag uit de Taxatiewijzer met daarin een bandbreedte van 4,75%-8,57% voor overige locaties dat voor de risico-opslag uitgegaan moet worden van 8%. Verweerder gaat uit van een opslagrisico van 5%. Gezien de ligging op het bedrijventerrein […] ziet verweerder de locatie niet als ‘beste locatie’, maar als ‘overige locatie’. Met een opslagrisico van 5% zit hij aan de onderkant van de bandbreedte voor ‘overige locaties’.
5.3
Ter zitting is niet betwist dat het gebouw een goede zichtlocatie heeft. Het is een locatie in de directe nabijheid van snelwegen en gelegen op het bedrijventerrein […] . De locatie is daarmee goed bereikbaar met de auto. De locatie is wat minder goed bereikbaar met het openbaar vervoer, zij het wel mogelijk, gezien de ligging van station […] binnen 1 kilometer. Daardoor wordt de locatie, gelet op de gehanteerde bandbreedtes in de Taxatiewijzer, niet door verweerder aangemerkt als ‘beste locatie’, maar als een goede locatie binnen de groep ‘overige locaties’.
Van de zijde van eiseres is daar niets tegenovergesteld, zodat de rechtbank geen aanleiding heeft om aan dat uitgangspunt van verweerder te twijfelen. Met hetgeen verweerder heeft aangedragen, heeft hij naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat hij niet een te laag risico-opslagpercentage heeft gehanteerd.
6. Het voorgaande betekent dat de beroepen ongegrond zijn. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, voorzitter, en mr. M.E.A. Braeken en
mr. P.M.J.H. Muijlaert, leden, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 februari 2017.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.