ECLI:NL:RBMNE:2016:7720

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 5172509 UE VERZ 16-309 VS/1257

Beschikking van 21 oktober 2016 op een verzoek ex artikel 5:140, eerste lid, Burgerlijk Wetboek

inzake

1.[verzoeker 1]

2.
[verzoeker 2a] en [verzoeker 2b]

3.
[verzoeker 3] ,

4.
[verzoeker 4]

5.
[verzoeker 5]

6.
[verzoeker 6]

7.
[verzoeker 7]

8.
[verzoeker 8]

9.
[verzoeker 9]

10.
[verzoeker 10]

11.
[verzoeker 11]

12.
[verzoeker 12]

13.
[verzoeker 13]

allen wonende te [woonplaats] ,

verzoekende partijen,

verder ook te noemen [verzoeker 1] c.s.,

procederende bij [verzoeker 1] en [verzoeker 2b] ,

tegen:

de vereniging

Vereniging van Eigenaren [verweerster] , [adres] te [vestigingsplaats],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

verder ook te noemen de VvE,

verwerende partij.

1.De procedure

1.1.

[verzoeker 1] c.s. heeft op 21 juni 2016 een verzoekschrift ter griffie van deze rechtbank ingediend. Het verzoek strekt ertoe dat de kantonrechter een vervangende machtiging verleent voor het wijzigen van de akte van splitsing zoals bepaald in artikel 5:140 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).

1.2.

Partijen en alle appartementseigenaars/stemgerechtigden van de VvE zijn door de griffier van deze rechtbank opgeroepen tegen de zitting van 15 september 2016.

1.3.

Ter zitting van 15 september 2016 zijn de volgende partijen, dan wel appartementseigenaars verschenen:

- [verzoeker 1] (hierna: [verzoeker 1] ),

- [verzoeker 2b] (hierna: [verzoeker 2b] )

- [A] (hierna: [A] ),

- [B] (hierna: [B] ).

1.4.

Van de mondelinge behandeling is aantekening gehouden.

1.5.

Hierna is uitspraak bepaald.

2.De feiten

2.1.

Bij notariële akte ‘Splitsing in appartementsrechten’ van 13 maart 2000 (hierna: akte van splitsing van 13 maart 2000) van notaris mr. [C] (hierna: notaris [C] ) is onder meer bepaald dat het (te realiseren) appartementsgebouw bestaande uit achttien woonappartementen ‘ [adres] ’ in de gemeente [woonplaats] achttien appartementsrechten zal omvatten. Iedere appartementseigenaar is in de gemeenschap gerechtigd voor het breukdeel als vermeld bij de omschrijving van zijn appartementsrecht (artikel 2 lid 1). De breukdelen zijn daarbij voor zestien appartementsrechten elk 1/20e onverdeeld aandeel in de gemeenschap en voor twee appartementsrechten op de vijfde verdieping elk 1/10e onverdeeld aandeel in de gemeenschap.

2.2.

In de akte van splitsing van 13 maart 2000 is verder bepaald dat het maximaal aantal in de VvE uit te brengen stemmen achttien bedraagt, voor elk appartementsrecht één stem (artikel 34 lid 2).

2.3.

Notaris [C] meldt in zijn brief van 6 november 2003 aan mevrouw [D] het volgende, voor zover hier van belang:

“(…)

Onder verwijzing naar onze bespreking van 30 oktober jl. zend ik u hierbij een kopie van het door mij 23 oktober 2002 van Bouwfonds ontvangen overzicht van de woonoppervlakten van de appartementsgebouwen [verweerster] en […] te [vestigingsplaats] , alsmede een uittreksel uit NEN 2580 met een toelichting op de gehanteerde begrippen van de vloeroppervlakten.

Voorts bevestig ik dat ik, indien ik bijgaande informatie omtrent de woonoppervlakte zou hebben ontvangen vóór het opmaken en passeren van de splitsingsakte, ik zeker bij het bepalen van de breukdelen in die splitsingsakte ervoor gepleit zou hebben om uit te gaan van breukdelen die gebaseerd zijn op de daar vermelde woon-/casu quo gebruiksoppervlakten.

Tenslotte zend ik u hierbij een ontwerp verklaring waarmee de eigenaren kunnen aangeven of zij akkoord zijn met de door u voorgestelde rectificatie/wijziging van de breukdelen.

Indienalleeigenaren met behulp van deze formulieren aangeven dat zij akkoord zijn met de wijziging van de breukdelen, kan ik op basis daarvan de akte passeren (…).”

2.4.

Bij brief van 18 maart 2015 aan de leden van de VvE heeft [E] van [naam notariskantoor] (hierna: [naam notariskantoor] ) onder meer het volgende geschreven:

“(…) Bij het bestuderen van de aangeleverde stukken kan ik opmaken dat de breukdelen van de appartementen thans niet op een juiste wijze zijn vastgesteld. Bij de vaststelling van de breukdelen is de dienstdoende notaris, mr. [C] , uitgegaan van hetgeen is besproken met de toenmalig projectontwikkelaar, zijnde [bedrijfsnaam] C.V.. Ik wil u daartoe verwijzen naar de brief van 1 oktober 2002, welke brief aan u zal worden uitgereikt door het bestuur van de vereniging. Zoals u uit deze brief kunt opmaken zijn de breukdelen destijds “grof” vastgesteld, zulks mede op basis van de koopprijzen. Uit het schrijven blijkt voorts dat de buitenruimen van de penthouse-appartementen niet op de juiste wijze in de berekening van de breukdelen zijn betrokken.

Om de verkeerde vaststelling van de breukdelen te rectificeren heeft notaris [C] destijds een rectificatieakte opgesteld. Het ontwerp van de betreffende akte is gevoegd bij gemeld schrijven van 1 oktober 2002. Om de rectificatie te realiseren was het noodzakelijk dat de (toenmalig) appartementseigenaren medewerking aan de rectificatie zouden verlenen. Destijds hebben niet alle appartementseigenaren de medewerking verleend, waardoor de rectificatie niet tot stand is gekomen.

Thans bestaat de wens om de onjuistheid alsnog te repareren. Ik heb daartoe een akte van wijziging van splitsing in appartementsrechten opgesteld, waarvan het concept is bijgesloten bij dit schrijven. Uit het ontwerp voor de akte kunt u opmaken dat de breukdelen van de appartementen worden gewijzigd. De breukdelen worden thans vastgesteld op basis van de afgeronde verdeelsleutels van de NEN-2580 norm. (…)”.

2.5.

In de concept ‘Akte wijziging splitsing in appartementsrechten’ van 18 maart 2015 is onder A onder meer vermeld dat “
thans is gebleken dat bij de na te noemen akte van splitsing [van notaris [C] ] in appartementsrechten de onverdeeldheid van ieder appartementsrecht in de gemeenschap op onjuiste wijze is vastgesteld, aangezien de buitenruimten van de penthouseappartementen voor een te groot deel bij de berekening van de breukdelen in acht zijn genomen.”.

2.6.

De voorgenomen wijziging van de akte van splitsing is in een Algemene Ledenvergadering van de VvE op 21 mei 2015 (hierna te noemen: ALV van 21 mei 2015) in stemming gebracht. Uit het verslag van de ALV van 21 mei 2015 blijkt dat van de achttien VvE-leden veertien VvE-leden, zijnde 77,8%, voor hebben gestemd om de wijziging van de splitsing in appartementsrechten tot stand te brengen. Vier VvE-leden, zijnde 22,2%, te weten [F] , [G] , [B] en [A] , hebben tegen de wijziging gestemd.

2.7.

In het verslag van de ALV van 21 mei 2015 is – onder meer – het volgende vermeld:
“Gezien het feit dat net geen 80% gehaald wordt, voelen de eigenaars van de penthouses zich genoodzaakt een verzoek vervangende machtiging ex art. 5:140 lid 1 BW bij de Kantonrechter in te dienen.”.

2.8.

Bij verzoekschrift van 3 juni 2015 hebben [verzoeker 1] , [verzoeker 2b] en [verzoeker 2a] verzocht om een vervangende machtiging als bedoeld in artikel 5:140 BW.

Bij beschikking van 15 juni 2016 (procedurenummer 4190233 UE VERZ 15-274) heeft de kantonrechter [verzoeker 1] , [verzoeker 2a] en [verzoeker 2b] niet ontvankelijk verklaard in hun verzoek omdat niet was voldaan aan het bepaalde in artikel 5:140 lid 2 BW, wat in dit geval betekende dat het verzoek door ten minste negen stemgerechtigden had moeten worden ingediend.

De in het kader van die procedure overgelegde stukken worden geacht ook in de onderhavige procedure te zijn overgelegd.

2.9.

Een paar dagen na de beschikking van 15 juni 2016 heeft [verzoeker 1] , mede namens twaalf stemgerechtigden, het onder rechtsoverweging 1.1. genoemde verzoekschrift ingediend.

2.10.

Voor zover sprake is van beperkt gerechtigden ter zake van de appartementsrechten in [verweerster] hebben alle beperkt gerechtigden hun toestemming verleend met betrekking tot de voorgenomen wijziging van de splitsing in appartementsrechten in [verweerster] zoals door [naam notariskantoor] aan hen is voorgelegd.

3.Het verzoek en het verweer

3.1.

[verzoeker 1] c.s. verzoekt de kantonrechter vervangende machtiging te verlenen voor het wijzigen van de akte van splitsing van 13 maart 2000 met betrekking tot [verweerster] .

[verzoeker 1] c.s. voert daartoe aan dat door [naam notariskantoor] is opgemaakt dat de breukdelen van de appartementen op dit moment niet op de juiste wijze zijn vastgesteld.

Het wijzigen van de splitsingsakte is in de ALV van 21 mei 2015 in stemming gebracht. Hoewel de voorstemmers meer dan 77,7% van de stemmen in de vergadering vertegenwoordigden is niet de vereiste 80% bereikt.

[verzoeker 1] c.s. stelt dat het tegen het besluit stemmen zonder redelijke grond is geweest.

3.2.

De ter zitting verschenen appartementseigenaars [A] en [B] hebben destijds in de ALV van 21 mei 2015 tegen gestemd. Ter zitting hebben zij – zakelijk weergegeven – naar voren gebracht dat zij om financiële redenen tegen hebben gestemd. De hoogte van de servicekosten hangt af van de verdeelsleutel van de breukdelen. Door de voorgestelde wijziging van de breukdelen van de appartementen gaan sommige appartementseigenaars meer servicekosten betalen en andere minder. Dat is niet in overeenstemming met datgene waarvoor mensen bij de koop van hun appartement hebben getekend en waarop hun hypotheek is gebaseerd.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De motivering

4.1.

Vast staat dat in de vergadering van de VvE van 21 mei 2015 niet de vereiste meerderheid van tenminste 80% van de stemgerechtigden (artikel 5:139 lid 2 BW) heeft ingestemd met de voorgestelde wijziging van de splitsingsakte, die een aanpassing van de breukdelen van de appartementsrechten behelst. Verder staat vast dat wijziging van die breukdelen invloed heeft op de hoogte van de bijdrage voor de servicekosten.

Veertien appartementseigenaars hebben vóór wijziging van de splitsingsakte gestemd, vier tegen.

4.2.

Op grond van art. 5:140 lid 1 BW kan de kantonrechter een vervangende machtiging geven indien die vier appartementseigenaars zonder redelijke grond hun toestemming voor het wijzigen van de akte van splitsing hebben geweigerd.

Of sprake is van een weigering zonder redelijke grond zal afhangen van de omstandigheden van het geval. Daarbij is niet relevant of de huidige appartementseigenaars - [G] en [H] zijn inmiddels verhuisd - al dan niet zouden voorstemmen. Uitgangspunt is wat er is beslist door degenen die ten tijde van de vergadering van de VvE op 21 mei 2015 lid van de VvE waren.

4.3.

In dat kader overweegt de kantonrechter het volgende.

Niet in geschil is dat in de akte van splitsing van 13 maart 2000 de breukdelen “grof” zijn vastgesteld. Uit de brief van notaris [C] (r.o. 2.3) volgt immers dat hij ten tijde van het opmaken en het passeren van de akte van splitsing van 13 maart 2000 niet beschikte over het door Bouwfonds in 2002 verstrekte overzicht van de woonoppervlakte van de verschillende appartementen in [verweerster] . De stelling van [A] ter zitting dat sprake is van nieuwe inzichten wat betreft de vaststelling van breukdelen wordt dan ook niet gevolgd. Uit de stukken kan immers ook worden afgeleid dat notaris [C] reeds in 2003 te kennen heeft gegeven dat, als hij ten tijde van het opmaken en passeren van de akte van splitsing van 13 maart 2000 had beschikt over genoemd overzicht, ervoor zou hebben gepleit om andere breukdelen te hanteren.

In de concept-akte van wijziging van splitsing in appartementsrechten van 18 maart 2015 heeft [naam notariskantoor] de breukdelen vastgesteld op basis van de afgeronde verdeelsleutels van de NEN-2580 norm.

4.4.

Uit de verklaring van [A] ter zitting dat hij zich realiseert dat de in de akte van splitsing van 13 maart 2000 vastgestelde breukdelen van 1/10 voor de penthouse-appartementen en 1/20 voor de overige appartementen “
te kort door de bocht is”,leidt de kantonrechter af dat de methode waarop deze breukdelen zijn gebaseerd ook door een tegenstemmer niet als een objectieve (en eerlijke) maatstaf wordt gezien voor de verdeling van de servicekosten. Dat de thans voorgestane methode om de breukdelen vast te stellen, gebaseerd op de woon-/gebruiksoppervlakte van de appartementen in samenhang gezien met de NEN-2580 norm, geen objectieve maatstaf is, is niet aannemelijk geworden. De enkele stelling van [A] dat hij de vierkante meter-methode ook niet eerlijk vindt, acht de kantonrechter, zonder nadere toelichting die ontbreekt, onvoldoende.

In het licht van het vorenstaande is de wens van [verzoeker 1] c.s. om de akte van splitsing te wijzigen in die zin dat de breukdelen worden gewijzigd/gerectificeerd niet zonder grond en bovendien eerlijk jegens alle appartementseigenaars.

4.5.

Het door [A] gevoerde verweer dat men bij de koop van een appartement heeft getekend voor de in de akte van splitsing opgenomen breukdelen en dat men, gelet op de daarop gebaseerde servicekosten, een hypotheek heeft afgesloten, wordt verworpen. Daartoe is van belang dat de beperkt gerechtigden ter zake van de appartementsrechten in [verweerster] hun toestemming hebben verleend met betrekking tot de voorgenomen wijziging van de splitsing in appartementsrechten, zoals door [naam notariskantoor] aan hen is voorgelegd. Verder valt uit het bij de brief van [naam notariskantoor] van 18 maart 2015 gevoegde overzicht “
Verdeelsleutels NEN [verweerster] , op basis maand-begrotingsbedrag 2015 van: € 2.050,00”af te leiden dat het huidige percentage in het kader van de te betalen servicekosten op basis van 1/10 en 1/20 respectievelijk 5% en 10% bedraagt, terwijl met toepassing van NEN 2580 op de woon-/gebruiksoppervlakte die percentages variëren in 4,93%, 5,01%, 5,42%, 5,50% en 8,13%. Het verschil tussen de oude en de nieuwe percentages is naar het oordeel van de kantonrechter dermate gering dat geen sprake is van een zodanig negatief effect op de hoogte van de servicekosten, dat dit een redelijke grond voor weigering van de verzochte toestemming is. Bovendien wordt het begrotingsbedrag ter zake de servicekosten jaarlijks door de VvE vastgesteld. Dit betekent dat de hoogte van de servicekosten reeds om die reden al kan fluctueren. Dit relativeert het verweer van [A] ook nog eens.

4.6.

De slotsom is, alle omstandigheden in aanmerking genomen, dat de weigering van de vier appartementseigenaars (van wie er twee ter zitting verweer hebben gevoerd) hun toestemming te verlenen voor de door [verzoeker 1] c.s. voorgestelde wijziging van de splitsingsakte redelijke grond mist in de zin van art. 5:140 BW.

Het verzoek van [verzoeker 1] c.s. tot het verlenen van een vervangende machtiging ten aanzien van het notarieel vastleggen van de wijziging van de akte van splitsing zal worden toegewezen als hierna vermeld.

4.7.

De kantonrechter ziet aanleiding de proceskosten van deze verzoekschriftprocedure te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

verleent de machtiging ter vervanging van de toestemming van de vier onder r.o. 2.6. genoemde stemgerechtigden voor het notarieel vastleggen van de wijziging van de akte van splitsing, die als concept door [verzoeker 1] c.s. is overgelegd en waaruit volgt dat de breukdelen van de appartementen worden gewijzigd, en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de toestemming van de vier genoemde stemgerechtigden aan het aldus wijzigen van de akte van splitsing;

5.2.

compenseert de proceskosten in die zin, dat partijen de eigen kosten dragen.

Deze beschikking is gegeven door mr. C.S.K. Fung Fen Chung, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 21 oktober 2016.