Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 3174784 UC EXPL 14-9946 aw/1370
Vonnis van 10 februari 2016
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Bouwpro B.V.,
gevestigd te Utrecht,
verder ook te noemen Bouwpro,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in (voorwaardelijke) reconventie,
gemachtigde: mr. J. van Ravenhorst,
tegen:
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagden] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in (voorwaardelijke) reconventie,
gemachtigde: mr. O.P. van der Linden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 23 september 2015
- de akte met producties van Bouwpro, gedateerd 24 november 2015
- de akte met producties A t/m C van [gedaagden] , gedateerd 2 december 2015
- de comparitie van partijen gehouden op 10 december 2015, waarvan aantekening is gehouden door de griffier
- de pleitnota van Bouwpro.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Camping [naam] is gelegen aan de [adres] . De grond waarop de camping is gelegen is eigendom van de gemeente Utrecht. Deze heeft de grond in erfpacht gegeven aan V.O.F. [X] , eigenaar van de camping.
2.2.
[gedaagden] huurt sinds augustus 1998 van V.O.F. [X] een standplaats voor een chalet op Camping [naam] . Op die standplaats, aangeduid met nummer 1, bevond zich in augustus 1998 al een chalet. [gedaagden] heeft dat chalet van de vorige eigenaar, tevens vorige huurder van die standplaats, gekocht voor een bedrag van f .165.000,00.
2.3.
De huur voor de standplaats wordt aan [gedaagden] jaarlijks, per seizoen gefactureerd en wordt door hem in maandelijkse termijnen betaald. In het seizoen 1 april 2013 tot 1 april 2014 bedroeg de kale huur € 1.802,50.
2.4.
Bouwpro heeft de erfpacht van de grond waarop de camping is gelegen op 4 september 2013 gekocht van V.O.F. [X] . De levering heeft nog niet plaatsgevonden, omdat de voor de levering vereiste toestemming van de gemeente Utrecht nog niet is verkregen.
2.5.
V.O.F. [X] heeft met ingang van 1 april 2013 en tot aan de leveringsdatum van de erfpacht de camping, dat wil zeggen het perceel met opstallen, aan Bouwpro verhuurd. Bouwpro heeft de exploitatie van de camping per 1 april 2013 overgenomen. Zij is begonnen met een herstructurering van de camping.
2.6.
Op 29 januari 2014 schrijft de gemachtigde van Bouwpro aan [gedaagden] , voor zover hier van belang:
“Mijn cliënte, Bouwpro B.V., is (zoals u bekend) inmiddels (hoofd)huurder van camping [naam] (voorheen bekend als Camping [naam] . Cliënte treedt in deze tevens op (voor zover rechtens vereist) als gemachtigde van de vennootschap onder firma [X] . (…)
U huurt een standplaats op het campingterrein van [naam] . De standplaatshuur betreft een jaarlijkse (bepaalde) periode van 1 april tot en met 31 maart (van het opvolgende jaar). De standplaatshuur wordt (ook) gefactureerd van 1 april tot en met 31 maart. Derhalve eindigt de huidige gebruiksperiode van uw standplaats van rechtswege per 1 april 2014.
Betalingsachterstand
Verder heeft cliënte nog immer geen (substantiële) betaling(en) ontvangen ter zake de betalingsachterstand(en) aangaande de standplaatshuur en de nota’s voor water en elektra. Cliënte heeft u hieromtrent aangeschreven bij brieven van 21 juni en 28 oktober 2013. Thans resteert door u te betalen een (totaal) bedrag ad € 1.484,21.
(…) De wanprestatie van uw zijde met betrekking tot de betaling van de standplaatshuur is dusdanig ernstig dat cliënte de (huur)overeenkomst met betrekking de standplaats per heden ontbindt. U dient de standplaats per uiterlijk dinsdag 1 april 2014 te ontruimen en ontruimd te houden. (…)
Opzegging huidige standplaats
Cliënte heeft u bij brief van 27 september 2013, voor zover rechtens vereist, de (huur)overeenkomst met betrekking tot de door u gebruikte standplaats opgezegd. U dient uw standplaats per uiterlijk 1 april 2014 te hebben ontruimd en als zwarte grond te hebben opgeleverd. Deze opzegging dan wel huurontbinding vindt, onder andere, plaats op de volgende grond c.q. gronden: cliënte is genoodzaakt om de camping te herstructureren, te renoveren en opnieuw in te richten. Dit met het oog op een rendabele exploitatie van de camping, nu en in de toekomst. Op de locatie van uw huidige standplaats/chalet zijn centrale voorzieningen ten behoeve van de gehele camping gepland. Derhalve is het niet mogelijk uw huidige standplaats te behouden.
(…)
Cliënte wil u middels dit schrijven nog eenmaal haar aanbod tot een nieuwe standplaats herhalen. Cliënte biedt u derhalve aan om in goed overleg met haar vóór 7 februari 2014 een nieuwe standplaats elders op het campingterrein te kiezen. De voorwaarden waaronder u de nieuwe locatie kunt gebruiken, waaronder ook de verhuizing van uw huidige standplaats naar de nieuwe standplaats, zullen in goed overleg worden vastgelegd. In ieder geval dient u een nieuwe overeenkomst met cliënte aan te gaan en dienen alle openstaande (voorgenoemde) geldbedragen per uiterlijk 7 februari 2014 aan cliënte te zijn voldaan. Cliënte heeft u reeds aangeboden de kosten van het verhuizen naar een andere standplaats te vergoeden. (…)”
2.7.
Op 14 mei 2014 schrijft de gemachtigde van Bouwpro aan [gedaagden] , voor zover hier van belang:
“Cliënte heeft u over de betalingsachterstanden gemaand en aangeschreven. Ondanks voorgenoemde betalingsherinneringen van cliënte voldeed u het door u verschuldigde bedrag niet (geheel). (…) Namens cliënte verzoek ik u voor de laatste maal het door u verschuldigde bedrag binnen zeven dagen na dagtekening dezes te voldoen (…).
Ontruiming standplaats
Cliënte heeft u bij brief van 27 september 2013 en bij brief van ondergetekende van 29 januari 2014, voor zover rechtens vereist, de (huur)overeenkomst met betrekking tot de door u gebruikte standplaats opgezegd c.q. ontbonden. U diende uw standplaats per uiterlijk 1 april 2014 te hebben ontruimd en als zwarte grond te hebben opgeleverd. Cliënte heeft geconstateerd dat u de standplaats niet heeft ontruimd en haar aanbod tot verplaatsing naar een andere standplaats (met vergoeding van de verhuiskosten) niet heeft aanvaard.
Cliënte zegt u hierbij (nogmaals) de ontruiming van de standplaats aan en wel tegen zaterdag 24 mei 2014. (…)”
2.8.
In reactie schrijft [gedaagden] op 25 mei 2014 aan Bouwpro:
“Zoals ik al eerder heb gemeld is van een betalingsachterstand geen sprake.
Wij betalen al jaren de huurpenningen per maand.
Alle nota’s van water en elektra worden telkens binnen een week betaald.
Dat wij nu betalen aan de familie [X] komt omdat wij van de heer [A] geen jaarnota ontvangen hebben.
Wij hebben er herhaaldelijk bij [M] op aangedrongen om de heer [A] te vragen waar onze jaarnota blijft.
Zij heeft dit telkens doorgegeven (naar haar zeggen).
Ook heb ik een mail gestuurd naar de hr. [X] en de hr. [A] , om te vragen naar de jaarnota.
Tot nu toe hebben wij niets van beiden ontvangen.
Dus waren wij genoodzaakt om de huurpenningen weer aan de heer [X] over te maken. Bij deze sluit ik een kopie van de afschriften bij zodat u dit kunt controleren.”
3.De vordering en het verweer
In conventie
3.1.
Bouwpro vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
- te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst tussen V.O.F. [X] en [gedaagden] met betrekking tot standplaats nummer 1 is geëindigd dan wel ontbonden per 1 april 2014;
Subsidiair
- de tussen V.O.F. [X] en [gedaagden] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot standplaats nummer 1 te ontbinden;
Primair en subsidiair
- [gedaagden] te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis de standplaats te ontruimen en ontruimd te houden en aan Bouwpro ter beschikking te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag met een maximum van € 100.000,00;
- [gedaagden] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten.
3.2.
Bouwpro legt aan haar vorderingen ten grondslag primair dat partijen (telkens) een huurtermijn van 12 maanden zijn overeengekomen en dat de huurovereenkomst dus van rechtswege is geëindigd op 1 april 2014. Subsidiair stelt Bouwpro dat zij (al dan niet namens V.O.F. [X] ) de huurovereenkomst heeft opgezegd dan wel ontbonden middels haar brieven van 21 juni en 27 september 2013 en 29 januari 2014. De redenen van de opzegging/ontbinding zijn de renovatie van het campingterrein alsook de wanprestatie (wanbetaling) van [gedaagden]
3.3.
[gedaagden] voert verweer.
In reconventie
3.4.
[gedaagden] vordert te verklaren voor recht dat de door Bouwpro in conventie ingestelde vorderingen zijn ingesteld namens V.O.F. [X] en dat Bouwpro naast de V.O.F. [X] en haar vennoten aansprakelijk is voor de gevolgen van de rechtshandelingen c.q. de ingestelde vorderingen, met veroordeling van Bouwpro in de proceskosten.
3.5.
[gedaagden] legt aan haar vordering ten grondslag dat zij er belang bij heeft dat Bouwpro, wanneer het op schadevergoeding aankomt, zich niet achter [X] zal verschuilen die eventueel geen partij is in deze procedure.
3.6.
Bouwpro voert verweer.
In voorwaardelijke reconventie
3.7.
[gedaagden] vordert, voor het geval de kantonrechter in conventie oordeelt dat de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd of de kantonrechter deze ontbindt, te verklaren voor recht dat de opzegging van de huurovereenkomst slechts tot beëindiging leidt wanneer [gedaagden] wordt schadeloos gesteld voor haar investering in het chalet en de overige inrichting van de standplaats; en daarbij te bepalen dat de ontruiming van de standplaats slechts kan geschieden nadat het vastgestelde c.q. overeengekomen schadebedrag zal zijn uitbetaald aan [gedaagden] en Bouwpro te veroordelen om aan [gedaagden] te betalen het bedrag van de door haar als gevolg van de beëindiging/opzegging geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, met veroordeling van Bouwpro in de proceskosten.
3.8.
[gedaagden] legt aan haar vordering ten grondslag dat sprake is van een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd, waarvoor de regel geldt dat deze in beginsel kan worden opgezegd, maar dat dit niet in alle gevallen tot beëindiging leidt. In de onderhavige situatie kan alleen worden opgezegd als sprake is van volledige schadeloosstelling van de huurder, zoals reeds is uitgewerkt in de jurisprudentie van het Hof Amsterdam en het Hof Den Haag. De schade van [gedaagden] als gevolg van de opzegging is immens. De investering voor de mooie plaats is in één keer waardeloos en er zijn enorme kosten aan het verplaatsen van het chalet verbonden. Haar schade bedraagt ten minste € 75.000,00. Zij verzoekt de kantonrechter dan ook om aan een eventueel toe te wijzen ontruiming de voorwaarde te verbinden dat eerst ontruimd mag worden als de schadeloosstelling is betaald, om te voorkomen dat [gedaagden] nog jaren op de vaststelling en uitbetaling van de schade moet wachten, waarbij zij het risico loopt dat Bouwpro zal failleren.
3.9.
Bouwpro voert verweer.
In conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
3.10.
Op de inhoud van de wederzijdse standpunten van partijen zal, voor zover aan een beoordeling wordt toegekomen en voor zover voor de beoordeling van belang, in het hiernavolgende worden ingegaan.
4.De beoordeling
In conventie
Ontvankelijkheid Bouwpro
4.1.
[gedaagden] voert als meest verstrekkend verweer aan dat Bouwpro alleen als vertegenwoordiger van V.O.F. [X] haar vorderingen kan instellen, omdat niet Bouwpro, maar V.O.F. [X] partij is bij de onderhavige huurovereenkomst en het erfpachtsrecht nog niet aan Bouwpro is geleverd. Als dit anders is, moet Bouwpro volgens [gedaagden] niet-ontvankelijk worden verklaard in haar vorderingen.
4.2.
De kantonrechter constateert dat Bouwpro bij het instellen van de vordering te kennen heeft gegeven dat zij namens V.O.F. [X] optreedt, die haar schriftelijk heeft gemachtigd om ter zake van het onderhavige geschil in en buiten rechte op te treden. Zij verwijst naar de machtiging gedateerd 17 juni 2013, die zij als productie 3 bij dagvaarding in het geding heeft gebracht. Uit die schriftelijke machtiging, die door beide vennoten van V.O.F. [X] is ondertekend, blijkt naar het oordeel van de kantonrechter voldoende dat Bouwpro inderdaad bevoegd is V.O.F. [X] in deze procedure te vertegenwoordigen. Bouwpro is dan ook ontvankelijk in haar vorderingen.
De verplaatsing van het chalet
4.3.
[gedaagden] stelt dat zij naar aanleiding van de brieven van Bouwpro over de renovatie van het park contact heeft opgenomen met de heer [A] van Bouwpro. Partijen hebben vervolgens met elkaar gesproken in het chalet van [gedaagden] Afgesproken is dat [gedaagden] een andere standplaats krijgt in de zuidoosthoek van het park en dat Bouwpro alle kosten van de verplaatsing op zich neemt, inclusief het herstel van de stoffering en het verplaatsen van de overige aanhorigheden van het chalet. De nieuwe standplaats is aangewezen onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst. Na de gesprekken met [A] heeft [gedaagden] een plattegrond van het campingterrein bij de receptie opgehaald, waarop de afgesproken nieuwe standplaats is aangegeven. Die plattegrond heeft [gedaagden] in het geding gebracht als productie 3 bij conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie. [gedaagden] was en is dus bereid alle medewerking te verlenen aan de verplaatsing van het chalet. De gronden die Bouwpro aan de opzegging ten grondslag legt zijn dan ook onjuist, aldus [gedaagden]
4.4.
Bouwpro heeft niet weersproken dat voornoemd gesprek met [gedaagden] heeft plaatsgevonden. Zij erkent dat zij heeft aangeboden alle kosten van de verplaatsing van het chalet op zich te nemen. Zij heeft daarnaast onvoldoende betwist dat partijen het eens waren over een specifieke, nieuwe standplaats, en wel de standplaats die is ingetekend op de plattegrond die [gedaagden] in het geding heeft gebracht. Bouwpro stelt echter dat partijen het niet “definitief” eens zijn geworden over de verplaatsing, omdat Bouwpro uitdrukkelijk als voorwaarde heeft gesteld dat [gedaagden] een nieuwe huurovereenkomst zou ondertekenen. [gedaagden] heeft dit echter geweigerd. Er bestaat tussen partijen dan ook geen overeenstemming over de (voorwaarden voor de) verplaatsing van het chalet en de voortzetting van de huur, zo stelt Bouwpro.
4.5.
De kantonrechter constateert dat partijen het er niet over eens zijn of Bouwpro destijds al dan niet als voorwaarde heeft gesteld dat door [gedaagden] een nieuwe huurovereenkomst, met andersluidende voorwaarden, zal worden getekend. Wat daarvan ook zij, Bouwpro heeft de voorwaarde dat [gedaagden] een nieuwe huurovereenkomst dient te ondertekenen, ter comparitie uitdrukkelijk laten varen. [gedaagden] heeft ter comparitie verklaard dat zij nog steeds bereid is te verhuizen naar de nieuw aangewezen standplaats, als Bouwpro, zoals afgesproken, de kosten van de verplaatsing op zich neemt.
4.6.
Nu partijen het eens zijn geworden over de huur van een nieuwe standplaats heeft Bouwpro onvoldoende belang bij de primair gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst met betrekking tot de huidige standplaats is geëindigd per 1 april 2014, van rechtswege of door opzegging. Hetzelfde geldt voor haar primaire vordering strekkende tot veroordeling van [gedaagden] de huidige standplaats te ontruimen, op straffe van verbeurte van een dwangsom, wegens het geëindigd zijn van de huurovereenkomst per 1 april 2014. Partijen zijn het er immers ook over eens dat het chalet op kosten van Bouwpro zal worden verplaatst naar de nieuwe standplaats. Die vorderingen van Bouwpro worden daarom afgewezen.
4.7.
Bouwpro heeft aan haar primaire en subsidiaire vordering (mede) ten grondslag gelegd dat sprake is van structurele wanprestatie, die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Zij stelt dat de jaarhuur per 1 april van elk jaar, althans na afloop van de betalingstermijn van de factuur, is verschuldigd. [gedaagden] betaalt die huur structureel te laat. Bouwpro betwist te hebben ingestemd met betaling in maandelijkse termijnen. Zij heeft de huurovereenkomst bij brief van 29 januari 2014 ontbonden wegens wanprestatie. De kantonrechter overweegt daarover als volgt.
4.8.
Er bestaat geen schriftelijke huurovereenkomst waaruit kan worden opgemaakt dat partijen, althans V.O.F. [X] en [gedaagden] , zijn overeengekomen dat de jaarhuur op 1 april, of binnen 14 dagen na ontvangst van de factuur, moet worden voldaan. Bouwpro heeft daarnaast niet betwist dat [gedaagden] de huur feitelijk al jarenlang in maandelijkse termijnen voldoet en dat zij gewoon is de nota’s voor energie binnen een week na de ontvangst te betalen. Niet is gesteld of gebleken dat V.O.F. [X] zich ten opzichte van [gedaagden] ooit op het standpunt heeft gesteld dat sprake is van een (structurele) betalingsachterstand. Bouwpro heeft de stelling van [gedaagden] dat zij met V.O.F. [X] een maandelijkse huurbetaling is overeengekomen dan ook onvoldoende gemotiveerd betwist. Dat Bouwpro zelf niet heeft ingestemd met een maandelijkse betaling, doet in dit kader niet ter zake. Bouwpro heeft de exploitatie en – naar de kantonrechter begrijpt – ook de inning van de huur pas sinds 1 april 2013 van V.O.F. [X] overgenomen. Zij heeft geen overzicht in het geding gebracht waaruit blijkt dat inderdaad sprake is van een jarenlange, structurele betalingsachterstand. Ook als aangenomen moet worden dat er in 2013/2014 een betalingsachterstand was als door Bouwpro gesteld, dan kan deze naar het oordeel van de kantonrechter in de gegeven omstandigheden de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigen.
4.9.
Dit betekent dat de primaire vordering ook op de grond van wanprestatie niet toewijsbaar is en dat de subsidiair gevorderde ontbinding en ontruiming dienen te worden afgewezen.
4.10.
Bouwpro is in het ongelijk gesteld. Zij wordt daarom veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [gedaagden] , tot de datum van dit vonnis begroot op € 450,00 aan salaris gemachtigde (3 punten x het tarief van € 150,00, dat is 1 punt conclusie van antwoord, 1 punt conclusie van dupliek, 1 punt comparitie).
In reconventie
4.11.
[gedaagden] vordert voor recht te verklaren dat Bouwpro haar vorderingen in conventie heeft ingesteld namens V.O.F. [X] . Zij heeft bij die vordering echter geen belang, omdat partijen daarover niet van mening verschillen. Bouwpro stelt immers zelf dat zij door V.O.F. [X] is gemachtigd om de onderhavige procedure namens haar te voeren. De kantonrechter verwijst naar hetgeen hiervoor in conventie, onder r.o. 4.2. is overwogen.
4.12.
Daarnaast vordert [gedaagden] om te verklaren voor recht dat Bouwpro naast V.O.F. [X] en haar beide vennoten aansprakelijk is voor “de gevolgen van de rechtshandelingen c.q. de ingestelde vorderingen”. Zij wenst zeker te stellen dat Bouwpro zich niet achter V.O.F. [X] zal kunnen verschuilen als het op betalen van schadevergoeding aankomt, mocht V.O.F. [X] geen partij blijken te zijn in deze procedure.
4.13.
Ook dit deel van de vordering is niet toewijsbaar. Dit volgt reeds uit het rechtskarakter van volmacht. De door Bouwpro binnen de grenzen van haar bevoegdheid in naam van V.O.F. [X] verrichte rechtshandelingen treffen in haar gevolgen V.O.F. [X] en dus niet Bouwpro (artikel 3:66 BW). Bouwpro staat jegens [gedaagden] in voor het bestaan en de omvang van de volmacht (artikel 3:70 BW). Daarnaast heeft [gedaagden] bij haar vordering geen belang, omdat de vorderingen van Bouwpro in conventie worden afgewezen.
4.14.
Gelet op de nauwe samenhang met de vordering van Bouwpro in conventie worden de proceskosten in reconventie gecompenseerd.
In voorwaardelijke reconventie
4.15.
[gedaagden] heeft aan haar eis in reconventie deels voorwaardelijk ingesteld, namelijk voor het geval de kantonrechter in conventie oordeelt dat de huurovereenkomst is beëindigd dan wel de huurovereenkomst door de kantonrechter wordt ontbonden.
Nu aan die voorwaarde niet is voldaan, komt de kantonrechter aan dit deel van de vordering van [gedaagden] niet toe.
5.De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt Bouwpro tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagden] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 450,00 aan salaris gemachtigde;
In reconventie
5.3.
wijst de vordering af;
5.4.
compenseert de proceskosten in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt;
In voorwaardelijke reconventie
5.5.
verstaat dat aan de voorwaarde waaronder de vordering is ingesteld, niet is voldaan.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Krepel, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 februari 2016.