Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/421470 / KG ZA 16-625
Vonnis in kort geding van 26 oktober 2016
in de zaak van
1. de vereniging
[eiseres sub 1],
statutair gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2. de vereniging
[eiseres sub 2],
statutair gevestigd te [vestigingsplaats] ,
3. de vereniging
[eiseres sub 3],
statutair gevestigd te [vestigingsplaats] ,
4.
[eiser sub 4] en [eiseres sub 4],
[eiser sub 4] en [eiseres sub 4],
wonende te [woonplaats] ,
5.
[eiser sub 5],
[eiser sub 5],
wonende te [woonplaats] ,
6.
[eiser sub 6],
[eiser sub 6],
wonende te [woonplaats] ,
7.
[eiseres sub 7],
[eiseres sub 7],
wonende te [woonplaats] ,
8.
[eiser sub 8],
[eiser sub 8],
wonende te [woonplaats] ,
9.
[eiser sub 9],
[eiser sub 9],
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaten mr. P.J. den Boef en mr. J.W. Janssens te Houten,
tegen
de stichting
STICHTING VIVESTE,
kantoorhoudende te Houten,
gedaagde,
advocaten mr. T. de Nijs en mr. R.M. Goeman te Woerden.
Partijen zullen hierna de VvE's en de eigenaren en Viveste genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 22 september 2016, met producties 1a t/m 23;
- de brief van de zijde van Viveste, ingekomen op 10 oktober 2016, met producties 1 t/m 9;
- de brief van de zijde van de VvE's en de eigenaren, ingekomen op 11 oktober 2016, met producties 24 en 25;
- de brief van de zijde van de VvE's en de eigenaren, ingekomen op 12 oktober 2016, met productie 26;
- de mondelinge behandeling, waarvan aantekening is gehouden;
- de pleitnota van de VvE's en de eigenaren;
- de pleitnota van Viveste.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Viveste is een woningcorporatie die krachtens artikel 19 van de Woningwet is toegelaten als instelling die uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting werkzaam is.
2.2.
Eisers sub 1 tot en met 3 zijn de Verenigingen van Eigenaren van drie appartementencomplexen in [woonplaats] en eisers sub 4 tot en met 9 zijn de economisch eigenaren (in juridische zin: erfpachters) van starterswoningen (appartementsrechten), onder meer in genoemde appartementencomplexen, die onder het concept ‘Koopgarant’ zijn verkocht (feitelijk: in erfpacht zijn gegeven).
2.3.
Woningcorporatie Viveste heeft - vanuit het belang van de volkshuisvesting - deze appartementsrechten vanaf 2008 te koop aangeboden met een substantiële korting op de marktwaarde op het moment van verkoop, om starters die weinig kansen hadden op de woningmarkt in staat te stellen een (nieuwbouw)woning te kopen. In, onder meer, de koopovereenkomst van [eiser sub 4] en [eiseres sub 4] is opgenomen dat de bedoeling van deze ‘sociale koop’-constructie was het eigenwoningbezit van particulieren te bevorderen en een evenwichtige verdeling tot stand te brengen van enerzijds de individuele belangen van particuliere kopers van Koopgarantwoningen en anderzijds het algemeen belang van de volkshuisvesting.
2.4.
Eigenaren van Koopgarantwoningen zijn bij voorgenomen verkoop verplicht de woning aan Viveste aan te bieden, die zich heeft verplicht de woning (na een taxatie) terug te kopen. Een waardestijging of -daling wordt verdeeld tussen de verkoper en Viveste.
Uit de koopovereenkomst is opgenomen dat de particuliere koper en de verkoper zo een gedeeld belang krijgen bij de waardeontwikkeling van het appartement. Contractueel is bepaald dat het verboden is aan de eigenaar van een Koopgarantwoning om deze te verhuren.
2.5.
De starters zijn tijdens het onderhandelingstraject begeleid en geïnformeerd door de organisatie [bedrijf] (Verkoop onder Voorwaarden), die daartoe door Viveste was ingeschakeld.
2.6.
Viveste heeft met de gemeente [woonplaats] op 8 april 2008 een ‘overeenkomst op hoofdlijnen’ gesloten over de invulling van een aantal ‘lege plekken’ binnen [woonplaats] , waarin onder meer het volgende staat:
“(…) Het staat Viveste vrij om van de in deze Overeenkomst genoemde starterswoningen in het kader van haar strategisch voorraadbeheer de woningen andersoortig te exploiteren om zo aan de veranderende vraag uit de markt blijvend en dynamisch te kunnen voldoen met in acht name van de volgende bepalingen: indien er gedurende de periode van 15 jaar, te rekenen vanaf de datum van ondertekening van deze overeenkomst, een woning muteert, zal Viveste deze woning gedurende 3 maanden als starterswoning overeenkomstig de “KOOPGARANT©-licentie” aanbieden aan de doelgroep van beleid (…). Indien er gedurende deze periode van meer dan 15 jaar meer dan 3 mutatiemomenten zijn van een en dezelfde woning, staat het Viveste vrij deze woning andersoortig te exploiteren. Indien gedurende de periode van 15 jaar bij mutatie na een aanbiedingsperiode van 3 maanden geen KOOPGARANT overeenkomst is gesloten, staat het Viveste eveneens vrij de woning te exploiteren. Na afloop van de termijn van 15 jaar staat het Viveste geheel vrij de woning andersoortig te exploiteren.”
2.7.
In de Woonvisie van de gemeente [woonplaats] voor de periode 2016-2025 staat onder meer het volgende:
“Thema 3: voldoende omvang en betaalbaarheid van de sociale huurwoningvoorraad
In [woonplaats] is behoefte aan ongeveer 5.000 sociale huurwoningen. Momenteel voldoet de woningvoorraad van Viveste voor een groot deel (plm 80%) niet aan het huidige rijksbeleid voor de huisvesting van huishoudens met lagere inkomens (‘de volkshuisvestelijke doelgroep’). Een aanzienlijk deel van de woningen is namelijk van een dermate hoog niveau qua oppervlak, kwaliteit en potentiële huurprijs dat dit eerder geschikt is voor huishoudens met een hogere inkomenspositie dan de volkshuisvestelijke doelgroep.
Viveste staat dus voor de opgave om te voldoen aan de (toekomstige) behoefte op basis van passende woningen (op WWS punten) met een financieel duurzame businesscase. Deze opgave bestaat uit het transformeren en verkopen van ongeveer 2.000 woningen.”
2.8.
Op 21 maart 2016 heeft Viveste aan de eigenaren een brief gestuurd met de volgende inhoud:
“Geachte eigenaar van een Koopgarantwoning,
“Geachte eigenaar van een Koopgarantwoning,
Viveste wil haar woningvoorraad sociale huurwoningen uitbreiden met kleine, goedkope woningen. Daarom hebben we besloten de Koopgarantwoningen die wij terug kopen te gaan verhuren.
Veranderingen op de woningmarkt
Viveste heeft veel grote huurwoningen in haar bezit. In de toekomst neemt de vraag naar kleinere, goedkopere huurwoningen toe. Door de woning niet opnieuw te verkopen, maar in de verhuur te nemen kan Viveste haar voorraad sociale huurwoningen uitbreiden.
Gevolgen voor u
Voor u verandert er niets. Als u wilt verhuizen verkoopt u uw woning aan Viveste onder de voorwaarden die bij de verkoop zijn overeengekomen. Viveste zal deel uit gaan maken van de VvE. (…)”
Voor u verandert er niets. Als u wilt verhuizen verkoopt u uw woning aan Viveste onder de voorwaarden die bij de verkoop zijn overeengekomen. Viveste zal deel uit gaan maken van de VvE. (…)”
2.9.
De afgelopen jaren zijn de verkopers bij de (terug)verkoop van verschillende
Koopgarantwoningen aan Viveste geconfronteerd met restschulden tot € 25.000.
2.10.
Inmiddels zijn er 22 teruggekochte Koopgarantwoningen (in de verschillende
appartementencomplexen) door Viveste als sociale huurwoning uitgegeven.
2.11.
[naam makelaardij] (de makelaar die Viveste bij terugkoop inschakelt voor de
taxatie van de woningen) heeft in een taxatierapport van 26 april 2014 onder het kopje
‘beschrijving woningmarkt’, als ‘zwakte’ melding gemaakt van het besluit om
teruggekochte koopwoningen aan te bieden als huurwoning. Ook in taxatierapporten van 22
juni 2016 en 8 juli 2016 is als ‘bedreiging’ vermeld dat het complex wordt omgezet naar een
huurappartementencomplex, waarbij daaraan in een taxatierapport van 17 augustus 2016 is
toegevoegd “met mogelijk een negatieve waardeontwikkeling”.
3.Het geschil
3.1.
De VvE's en de eigenaren vorderen samengevat - dat de voorzieningenrechter Viveste gebiedt om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis de uitvoering van het besluit zoals verwoord in de brief van 21 maart 2016 (teruggekochte Koopgarantwoningen als (sociale) huurwoning in de markt te zetten), te staken en gestaakt te houden, op straffe van een dwangsom van € 25.000,= per dag, met veroordeling van Viveste in de proceskosten en nakosten en de wettelijke rente daarover.
3.2.
De VvE's en de eigenaren leggen aan hun vordering ten grondslag dat Viveste niet eenzijdig heeft mogen besluiten om de Koopgarantwoningen als (sociale) huurwoning aan te bieden. De eigenaren hebben ten tijde van hun aankoop bewust gekozen voor koopwoningen en hen is tijdens het kooptraject meegedeeld dat Viveste de woning na terugkoop weer als koopwoning onder Koopgarant in de markt zou zetten en dat de bewoners van de wooncomplexen in ieder geval de eerste vijftien jaar zouden bestaan uit particuliere eigenaren van Koopgarantwoningen.
De VvE's en de eigenaren hebben gegronde vrees voor een waardedaling van hun woningen, veroorzaakt door het besluit van Viveste om de teruggekochte woningen in sociale verhuur te geven. Dit baseren zij mede op uitlatingen van de makelaar en de onder 2.11 genoemde vermeldingen in recente taxatierapporten. De VvE's en de eigenaren en Viveste hebben echter een gedeeld belang bij de waardeontwikkeling van de woningen, zoals ook in de tussen hen gesloten overeenkomsten is vastgelegd. Gevreesd wordt verder dat huurders een minder persoonlijk betrokken type bewoner zijn dan eigenaren en dat de huidige bewoners hiervan nadeel zullen ondervinden. De belangen van huurders zijn ook anders, onder meer omdat zij een all-in prijs betalen en geen extra bijdrage hoeven te voldoen in geval van bijkomend gemeenschappelijk onderhoud. De VvE's en de eigenaren achten het mede daarom ook zeer onwenselijk dat Viveste door haar beleid een meerderheidsstem zal verkrijgen in de Verenigingen van Eigenaren, wat ertoe zal leiden dat de belangen van de particuliere eigenaren ondergeschikt raken aan die van Viveste en de huurders. Verder menen zij dat Viveste zich moet houden aan de door haarzelf bedongen afspraak dat de woningen niet mogen worden verhuurd. Volgens de VvE's en de eigenaren heeft Viveste hun gerechtvaardigde belangen ten onrechte niet meegewogen in haar besluitvorming en mag het financiële belang van Viveste (de terugkoopplicht drukt op de balans) niet zwaarder wegen dan het belang van de eigenaren bij handhaving van de woningen als Koop(garant)woningen. Met haar handelwijze maakt Viveste zich schuldig aan wanprestatie en/of onrechtmatige daad, aldus de VvE's en de eigenaren.
3.3.
Viveste voert gemotiveerd verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Viveste heeft, naast haar verweer ten aanzien van de spoedeisendheid, dat hierna nog zal worden besproken, aangevoerd dat deze zaak zich niet leent voor een beslissing in kort geding, omdat – doordat geen termijn is gesteld op de duur van de gevraagde voorziening – geen sprake is van een voorlopige voorziening, en omdat de zaak niet is af te doen zonder nader onderzoek, waartoe een kort gedingprocedure zich naar haar aard niet leent.
4.2.
Voor toewijzing van een voorlopige voorziening zoals door de VvE's en de eigenaren gevorderd, moet het in hoge mate waarschijnlijk zijn dat de vordering in een te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen, terwijl met spoed een onmiddellijke voorziening is vereist.
4.3.
Nu de VvE's en de eigenaren ter zitting hebben meegedeeld dat zij (subsidiair) genoegen willen nemen met een voorziening voor een bepaalde periode, kan de voorzieningenrechter beslissen over een voorlopige voorziening. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is door de VvE's en de eigenaren voldoende aannemelijk gemaakt dat van hen niet kan worden gevergd dat zij, voor wat betreft het thans door hen gevorderde, een bodemprocedure afwachten. Ook zonder concrete verkoopplannen (die er overigens, zoals tijdens de mondelinge behandeling is gebleken, wel zijn) is de waardeontwikkeling van de woningen een te respecteren belang. Indien juist is dat de waarde negatief beïnvloed wordt door het handelen van Viveste, treedt mogelijk een moeilijk omkeerbare situatie op. Op grond van het voorgaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat er sprake is van een spoedeisend belang, zodat de VvE's en de eigenaren ontvankelijk zijn in hun vordering.
4.4.
De voorzieningenrechter is voorts van oordeel dat de VvE's en de eigenaren voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat sprake is van een reëel risico van waardedaling van de appartementen als gevolg van het besluit van Viveste. Hun stellingen worden namelijk ondersteund door de onder 2.11 genoemde opmerkingen van de makelaar-taxateur, die door Viveste niet (althans onvoldoende) zijn weerlegd. Het verweer van Viveste dat de prijsontwikkeling momenteel weer positief is, hetgeen blijkt uit het feit dat recent een woning zonder verlies door een eigenaar verkocht is, doet niet af aan het risico van een negatieve invloed op de waarde van het in (sociale) huur uitgeven van appartementen in de betreffende complexen (ten opzichte van de situatie dat het koopappartementencomplexen zouden blijven). Dat de door Viveste bij de taxatie ingeschakelde makelaar de woningen bij terugverkoop taxeert alsof het koopwoningencomplexen blijven, blijkt niet uit de in het geding gebrachte taxatierapporten en is door Viveste ook niet anderszins onderbouwd. De voorzieningenrechter acht dan ook voldoende aannemelijk dat de eigenaren door het besluit (enige) schade (zullen) lijden.
4.5.
Gebleken is dat, door de woningen met een flinke korting op de marktwaarde te verkopen (in erfpacht uit te geven), en een terugkoopverplichting te bepalen, door Viveste werd beoogd te voorkomen dat eigenaren tegen een dusdanig hoge prijs zouden doorverkopen dat aankoop voor mensen met een lager inkomen onmogelijk zou worden. Aangenomen moet daarom worden dat deze regeling er mede voor moest zorgen dat de ‘sociale koopwoningen’ voor langere tijd behouden zouden blijven voor mensen van deze doelgroep, bestaande uit starters die ondersteuning nodig hadden om zich op de kopersmarkt te begeven. Onverhoopt zijn deze Koopgarant-starters echter de dupe geworden van de sterk gezakte woningprijzen na de kredietcrisis, waardoor velen al genoodzaakt zijn geweest hun woning te verkopen met een restschuld.
Gelet op deze omstandigheden, in samenhang met de bijzondere doelstelling van Viveste en het Koopgarantconcept (het behartigen van het volkshuisvestelijk belang door het helpen van weinig kapitaalkrachtige starters op de (koop)woningmarkt), de bijzondere verhouding tussen partijen (als gevolg van de bestaande terugverkoopverplichting), alsmede de, onbetwist gestelde, indruk die bij de eigenaren is gewekt dat er gedurende minimaal 15 jaren alleen kopers in de complexen zouden zijn gehuisvest, had het op de weg gelegen van Viveste om bij een wijziging van hun beleid als de onderhavige, de belangen van de VvE's en de eigenaren mee te wegen. Uit niets blijkt dat zij dit heeft gedaan.
4.6.
Viveste heeft aangevoerd dat zij zich, door de politieke keuze om de niet op sociale verhuur gerichte activiteiten van woningcorporaties te beperken en de daarmee ontstane noodzaak om haar woningvoorraad uit te breiden met meer voor sociale verhuur geschikte (kleinere) woningen, alsmede om te voorkomen dat zij luxe woningen tegen sociale huurtarieven moet verhuren, genoodzaakt heeft gezien om dit besluit te nemen. Uit de bepaling in artikel 44 Woningwet dat voor
voorgenomenandere activiteiten ontheffing moet worden gevraagd, noch uit enige andere bepaling, blijkt echter van een (wettelijke) verplichting tot het staken van het reeds lopende Koopgarant-project en het overstappen op haar huidige beleid. Er is ook niet gebleken dat er geen behoefte meer is aan Koopgarantwoningen, of dat anderszins bij Viveste een belang bestaat dat zonder nadere afweging boven dat van de eigenaren dient te prevaleren.
voorgenomenandere activiteiten ontheffing moet worden gevraagd, noch uit enige andere bepaling, blijkt echter van een (wettelijke) verplichting tot het staken van het reeds lopende Koopgarant-project en het overstappen op haar huidige beleid. Er is ook niet gebleken dat er geen behoefte meer is aan Koopgarantwoningen, of dat anderszins bij Viveste een belang bestaat dat zonder nadere afweging boven dat van de eigenaren dient te prevaleren.
4.7.
De voorzieningenrechter acht het, gelet op de mogelijk te verwachten waardevermindering (schade) zoals genoemd onder rechtsoverweging 2.11, onder deze omstandigheden in hoge mate aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat Viveste, door de belangen van de VvE's en de eigenaren bij haar besluitvorming te veronachtzamen, onrechtmatig, namelijk in strijd met de zorgvuldigheid die in het maatschappelijk verkeer in acht moet worden genomen, handelt en dat daaraan rechtsgevolgen zullen worden verbonden, bijvoorbeeld door Viveste op te dragen de uitvoering van het bestreden besluit te staken.
4.8.
Nu de vordering op grond van het voorgaande zal worden toegewezen, zullen in het kader van dit kort geding de overige aangevoerde gronden niet nader worden beoordeeld.
4.9.
De gevraagde voorziening zal worden gegeven voor een periode van een jaar, en eindigt zoveel eerder als in een eventuele bodemprocedure is beslist. De gevorderde dwangsom zal worden toegewezen. Deze zal echter worden gematigd en gemaximeerd als na te melden.
4.10.
Viveste zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de VvE's en de eigenaren worden begroot op:
- dagvaarding € 94,08
- griffierecht 619,00
- salaris advocaat
1.224,00
1.224,00
Totaal € 1.937,08
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
geeft de volgende onmiddellijke voorziening:
5.1.
veroordeelt Viveste binnen twee dagen na betekening van dit vonnis de uitvoering van het besluit zoals verwoord in de brief van 21 maart 2016 (teruggekochte Koopgarantwoningen als (sociale) huurwoning in de markt te zetten), te staken en gestaakt te houden voor een periode van maximaal een jaar, waarbij deze termijn eerder zal eindigen wanneer er een beslissing in dit verband is genomen in een bodemprocedure;
5.2.
veroordeelt Viveste om aan de VvE's en de eigenaren gezamenlijk een dwangsom te betalen van € 5.000,= voor iedere dag dat zij, vanaf 14 dagen na dit vonnis, niet aan de in 5.1 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 500.000,= is bereikt,
5.3.
veroordeelt Viveste in de proceskosten, aan de zijde van de VvE's en de eigenaren tot op heden begroot op € 1.937,08, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt Viveste in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Viveste niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon en in het openbaar uitgesproken op 26 oktober 2016. [1]