ECLI:NL:RBMNE:2016:6212

• Datum uitspraak: 23 november 2016
• Publicatiedatum: 23 november 2016
• Zaaknummer: 5366775 UV EXPL 16-279 LvdH/1470
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: J.W. Wagenaar; L.C.J. van der Heijden
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot ontruiming wegens betalingsachterstand en gebreken in gehuurde bedrijfsruimte

In deze zaak vordert de eiser, een verhuurder, ontruiming van een gehuurde bedrijfsruimte en bovenwoning vanwege betalingsachterstanden door de gedaagden, die een restaurant drijven. De gedaagden hebben hun huurbetalingen opgeschort vanwege vermeende gebreken in het gehuurde. De kantonrechter heeft op 23 november 2016 uitspraak gedaan in een kort geding. De procedure begon met een dagvaarding en mondelinge behandelingen op 7 oktober en 8 november 2016. De gedaagden hebben verstek laten verlenen en hebben later verzocht om zuivering van het verstek.

De feiten zijn als volgt: de gedaagden huren sinds 1 november 2013 de bedrijfsruimte en bovenwoning voor een huurprijs van € 2.200,00 per maand, die per 1 november 2015 zou worden verhoogd naar € 2.425,00. De gedaagden hebben echter diverse gebreken in het gehuurde gerapporteerd, maar herstel is uitgebleven. Hierdoor hebben zij de huur voor meerdere maanden niet betaald, met een beroep op opschorting.

De kantonrechter oordeelt dat de gedaagden toerekenbaar tekort zijn geschoten in hun betalingsverplichtingen. Hoewel de gedaagden hebben aangevoerd dat er sprake is van achterstallig onderhoud, is vastgesteld dat zij de huur hadden moeten blijven betalen. De rechter heeft de vordering tot ontruiming toegewezen, maar met de voorwaarde dat de gedaagden geen rechten kunnen ontlenen aan de ontruiming indien zij alsnog aan hun betalingsverplichtingen voldoen. De gedaagden zijn veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur en de toekomstige huurtermijnen, en de kantonrechter heeft de kosten van de procedure toegewezen aan de gedaagden.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 5366775 UV EXPL 16-279 LvdH/1470

Kort geding vonnis van 23 november 2016

inzake

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. J.H. Hommel,

tegen:

1. [gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats]

2.
[gedaagde sub 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

gemachtigde mr. J.J. Stobbe.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagden c.s.] worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 9;

- de mondelinge behandeling op 7 oktober 2016, waar aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] verstek is verleend;

- het faxbericht van 13 oktober 2016 van mr. Stobbe, met verzoek tot zuivering van het verstek en tot bepaling van een nieuwe datum voor de mondelinge behandeling;

- de mondelinge behandeling op 8 november 2016, waarvan door de griffier aantekening is gehouden;

- een drietal ter zitting overgelegde producties van de zijde van [gedaagden c.s.] ;

- de pleitaantekeningen van de zijde van [gedaagden c.s.]

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald op heden.

2. De feiten

2.1.

[gedaagden c.s.] huurt met ingang van 1 november 2013 voor de tijd van vijf jaar de gebouwde onroerende zaak aan [adres] nummer [nummer] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde).

2.2.

Het gehuurde betreft een bedrijfsruimte, waar [gedaagden c.s.] een restaurant drijft, en een woning, die zich boven het restaurant bevindt.

2.3.

Partijen hebben een huurovereenkomst bedrijfsruimte en bovenwoning gesloten waarop de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing zijn.

2.4.

[gedaagden c.s.] was vanaf 1 november 2013 een maandelijkse huurprijs van € 2.200,00 per maand verschuldigd, telkens voor of uiterlijk op de eerste dag van iedere periode te voldoen.

2.5.

In artikel 4.2 van de huurovereenkomst is als volgt bepaald:

" Artikel 4 - Huurprijs, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode

...

4.2

Onverminderd de mogelijkheden die de wet biedt om een huurprijsaanpassing te realiseren, wordt de huurprijs iedere twee jaar voor het eerst met ingang van 1 november 2015 door verhuurder verhoogt met inachtneming van artikel 18.2 tot en met 18.7 van de algemene bepalingen.

..."

2.6.

Bij brief van 16 oktober 2015 heeft [eiser] aan [gedaagden c.s.] kenbaar gemaakt dat de huurprijs met ingang van 1 november 2015 zou worden verhoogd, met verwijzing naar artikel 4 van de huurovereenkomst, naar een bedrag van € 2.425,00 per maand. [gedaagden c.s.] heeft daartegen bezwaar gemaakt en aangegeven dat hij niet zou instemmen met een huur van meer dan € 2.236,00.

2.7.

Bij brieven van 7 augustus 2015, 17 februari 2016, 26 februari 2016 en 30 juli 2016 heeft [gedaagden c.s.] [eiser] gewezen op diverse gebreken in het gehuurde en verzocht om herstel hiervan. Herstel van de gebreken heeft niet plaatsgevonden.

2.8.

[gedaagden c.s.] heeft de huur voor de maanden april, juni, juli, augustus, september, oktober en november 2016 - met een beroep op een opschortingsrecht - onbetaald gelaten.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert – kort gezegd – na vermeerdering van eis, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijke veroordeling van [gedaagden c.s.] :

- tot betaling van een bedrag van € 15.652,00 (uitgaande van de door [gedaagden c.s.] gehanteerde huurprijs van € 2.236,00 per maand) aan achterstallige huur tot en met november 2016, vermeerderd met de contractuele rente van 1% per (gedeelte van een) maand;

- tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 2.347,80;

- tot betaling van een boete van € 250,00 per dag dat [gedaagden c.s.] in verzuim is;

- tot betaling van de huurtermijnen vanaf december 2016 tot het moment van ontruiming, vermeerderd met de contractuele rente van 1% per (gedeelte van een) maand;

- tot ontruiming van het gehuurde, binnen twee dagen na de betekening van dit vonnis;

- tot betaling van de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de beslagkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

Aan haar vordering legt [eiser] ten grondslag dat [gedaagden c.s.] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichting voortvloeiend uit de huurovereenkomst door de huur vanaf aanvang van de huurovereenkomst telkens te laat te betalen en de huur over de maanden april, juni, juli, augustus, september, oktober en november 2016 in het geheel onbetaald te laten.

3.3.

[gedaagden c.s.] voert gemotiveerd verweerd. Tegen de vermeerdering van eis ter zitting heeft [gedaagden c.s.] geen bezwaar gemaakt.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Naar het oordeel van de kantonrechter is de spoedeisendheid van de zaak uit het gestelde en gevorderde voldoende aannemelijk geworden. Gebleken is dat [eiser] voor haar inkomen afhankelijk is van de huurbetaling door [gedaagden c.s.] Nu één van de vorderingen van [eiser] betrekking heeft op betaling van de achterstallige huur, is hiermee het spoedeisend belang gegeven.

4.2.

Voor toewijzing van een voorziening in kort geding zoals door [eiser] wordt gevorderd, moet het in hoge mate aannemelijk zijn dat een gelijkluidende vordering in een te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen. Het gaat in kort geding immers om een voorlopige voorziening. In een geval als het onderhavige dient daarom beoordeeld te worden of het dermate aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat [gedaagden c.s.] in zijn verplichtingen zodanig jegens [eiser] is tekort geschoten dat deze tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Pas als dat kan worden vastgesteld, kan daarop worden vooruitgelopen en kan [gedaagden c.s.] nu reeds tot ontruiming veroordeeld worden.

4.3.

[eiser] heeft gesteld dat [gedaagden c.s.] , berekend tot 1 december 2016, een achterstand heeft laten ontstaan in de betaling van de huur ten bedrage van € 15.652,00. Door [gedaagden c.s.] is erkend dat hij de door [eiser] gestelde huurachterstand niet heeft betaald. De hoogte van de door [eiser] gestelde huurachterstand staat hiermee dan ook vast.

4.4.

Door [gedaagden c.s.] wordt aangevoerd dat er sprake is van achterstallig onderhoud in het gehuurde, dat hij [eiser] hier meermalen op heeft gewezen, maar dat herstel van de gebreken is uitgebleven. Om die reden heeft [gedaagden c.s.] zijn huurbetalingsverplichting opgeschort. Namens [eiser] is hiertegen aangevoerd dat aan [gedaagden c.s.] geen beroep op opschorting toekomt, nu een dergelijk beroep in artikel 25.1 van de algemene bepalingen is uitgesloten.

4.5.

De kantonrechter is van oordeel dat enerzijds is komen vast te staan dat [gedaagden c.s.] een forse huurachterstand heeft laten ontstaan door gedurende zeven maanden de huur achter te houden/niet te betalen. [eiser] heeft bovendien een beroep gedaan op artikel 25.1 van de toepasselijke algemene bepalingen, waarin een beroep op opschorting is uitgesloten. Door [gedaagden c.s.] is niet betwist dat dit artikel van toepassing is. Dat betekent dat er van uit moet worden gegaan dat [gedaagden c.s.] de huur hadden moeten blijven doorbetalen.

Anderzijds heeft [gedaagden c.s.] aangegeven dat hij het grootste deel van de huurtermijnen heeft gereserveerd op een aparte rekening, zodat deze kan worden betaald. De reden dat [gedaagden c.s.] de huur niet betaald heeft over de door [eiser] genoemde maanden, is gelegen in het feit dat er sprake is van achterstallig onderhoud, waaronder lekkages, schimmelvorming, achterstallig schilderwerk, kapotte ruiten etcetera. [gedaagden c.s.] heeft [eiser] daarover in 2015 en 2016 verschillende brieven gestuurd, maar dat heeft er niet toe geleid dat [eiser] tot het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden is overgegaan. Ter zitting heeft [gedaagden c.s.] foto’s laten zien van het gehuurde, waaruit naar het oordeel van de kantonrechter aannemelijk wordt dat er inderdaad onderhoud aan het pand zal moeten worden uitgevoerd. Het lijkt er op dat de discussie hierover tussen partijen is komen vast te zitten, doordat [gedaagden c.s.] pas weer wilde gaan betalen als er renovatiewerkzaamheden zouden worden uitgevoerd, terwijl [eiser] juist wilde dat er eerst weer werd betaald, alvorens er werkzaamheden zouden worden uitgevoerd.

4.6.

Nu het zowel aannemelijk is dat [gedaagden c.s.] zijn huur had moeten blijven betalen, als dat er door [eiser] werkzaamheden aan het pand moeten worden uitgevoerd, zal naar het oordeel van de kantonrechter in de bodemprocedure moeten worden afgewogen of de tekortkoming van [gedaagden c.s.] onder de gegeven omstandigheden (de ernst van de achterstalligheid van het onderhoud) de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Gezien de ernstige (en deels onomkeerbare) gevolgen van een ontruiming, zal de kantonrechter daarom op dit moment de ontruiming niet
on voorwaardelijk toewijzen. Nu voldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagden c.s.] (nu hij niet heeft betwist dat artikel 25.1 van de algemene bepalingen van toepassing is) de betaling van de huurpenningen niet had mogen opschorten, zal de kantonrechter [gedaagden c.s.] wel veroordelen om de achterstallige huurtermijnen uiterlijk op 7 december 2016 aan [eiser] te betalen. Ook dient [gedaagden c.s.] de toekomstige huurtermijnen tijdig te voldoen. Hij heeft ter zitting gesteld dat hij de huurtermijnen op een aparte rekening heeft gereserveerd, zodat ervan kan worden uitgegaan dat hij in staat is de achterstand in een keer in te lopen. Mocht [gedaagden c.s.] hier niet aan voldoen, dan is naar het oordeel van de kantonrechter zodanig aannemelijk dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden, dat [eiser] op basis van dit vonnis reeds over zal kunnen gaan tot ontruiming.

4.7.

De door [eiser] gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal worden afgewezen, omdat de bevoegdheid tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming reeds voortvloeit uit de artikelen 555 e.v. juncto artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

4.8.

De vergoeding van buitengerechtelijke kosten baseert [eiser] op artikel 30 van de algemene bepalingen. Daarin is bepaald dat deze kosten 15% van de hoofdsom bedragen. De hoofdsom bedraagt € 15.652,00 in totaal, zodat een vergoeding van € 2.347,80 zal worden toegewezen, nu ook is gebleken dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht.

4.9.

[gedaagden c.s.] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de proceskosten, met inbegrip van de beslagkosten, worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:

- dagvaarding € 97,95

- griffierecht € 471,00

- salaris gemachtigde €
600,00

Totaal € 1.168,95

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.

De gevorderde beslagkosten zullen in onderhavige procedure niet worden toegewezen, nu er reeds een bodemprocedure aanhangig is en over deze kosten door de bodemrechter op korte termijn een antwoord kan worden verwacht.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

zuivert het aan [gedaagden c.s.] verleende verstek;

5.2.

veroordeelt [gedaagden c.s.] om binnen acht dagen na de betekening van dit vonnis de onroerende zaak gelegen aan de [adres] , met al de zijnen en het zijne te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiser] te stellen;

5.3.

veroordeelt [gedaagden c.s.] hoofdelijk aan [eiser] , uiterlijk op 7 december 2016, een bedrag van € 15.652,00 aan achterstallige huur over de maanden april, juni, juli, augustus, september, oktober en november 2016 te voldoen;

5.4.

veroordeelt [gedaagden c.s.] hoofdelijk tot betaling aan [eiser] van € 2.236,00 voor elke maand of gedeelte van een maand, gelegen tussen 1 december 2016 en de daadwerkelijke ontruiming;

5.5.

bepaalt dat [eiser] aan de onder 5.2 gegeven veroordeling geen rechten kan ontlenen indien [gedaagden c.s.] de onder 5.3 en 5.4 gegeven veroordelingen nakomt;

5.6.

veroordeelt [gedaagden c.s.] hoofdelijk tot betaling van € 2.347,80 aan buitengerechtelijke incassokosten;

5.7.

veroordeelt [gedaagden c.s.] hoofdelijk tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.168,95, waarin begrepen € 600,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten vanaf

14 dagen na de betekening van dit vonnis aan [gedaagden c.s.] tot de dag der voldoening;

5.8.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.9.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar, kantonrechter, bijgestaan door mr. L.C.J. van der Heijden en in het openbaar uitgesproken op 23 november 2016.