Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
kantonrechter
locatie Almere
Vonnis van 9 november 2016
in de zaak met zaaknummer / rolnummer 5051691 / MC EXPL 16-5208 van
1.[eiseres sub 1] ,wonende te [woonplaats] ,hierna te noemen [eiseres sub 1] ,2. [eiser sub 2] ,wonende te [woonplaats] ,hierna te noemen [eiser sub 2] ,eisers in conventie,verweerders in reconventie, hierna te zamen te noemen: [eiseres sub 1] c.s.,gemachtigde mr. K.L.C.M. Boelens,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie, hierna ook te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde mr. M. Stokdijk.
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie, hierna ook te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde mr. M. Stokdijk.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord tevens van eis in reconventie
- de akte van depot aan de zijde van [gedaagde]
- het tussenvonnis van 13 juli 2016
- de conclusie van antwoord in reconventie
- de brief van 29 september 2016 aan de zijde van [gedaagde]
- de brief van 11 oktober 2016 aan de zijde van [eiseres sub 1] c.s.
- het proces-verbaal van comparitie van 11 oktober 2016.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen hebben op 2 september 2015 een huurovereenkomst gesloten, waarbij [eiseres sub 1] c.s. van [gedaagde] de woning gelegen aan [adres] te [woonplaats] met ingang van 1 oktober 2015 is gaan huren tegen een maandelijkse huurprijs van € 1.350,00. De huur dient op de eerste van elke maand te worden voldaan. In de huurovereenkomst is onder meer de volgende bepaling opgenomen:
“(..) Op verzoek van huurders heeft de verhuurder toestemming gegeven om de woning aan te passen aan de wensen van huurders (kosten huurders); genoemd is: schilderwerk, verandering van de keuken, verandering van de badkamer en verplaatsing van wasmachine en droger; dit onder de voorwaarde dat werkzaamheden worden uitgevoerd met deugdelijke materialen en met professionele kwaliteit.
-Het onderhoud van de cv-ketel dient jaarlijks te gebeuren door een erkend cv-bedrijf en is voor rekening van de huurder; het eventueel vernieuwen van onderdelen is voor rekening van de verhuurder (onderhoud van de cv-ketel is gebeurd reeds in augustus 2015)
-Het onderhoud van de tuin is voor rekening van de huurder.(..)”
2.2.
De huur voor de maanden oktober en november 2015 is door [eiseres sub 1] c.s. contant voldaan.
2.3.
In opdracht van [eiseres sub 1] c.s. heeft [naam klus- en onderhoudsbedrijf] de badkamer en het toilet vernieuwd en in de woonkamer de muren en het plafond gestuukt. Het factuurbedrag bedraagt € 16.335,00. De keuken in de woning is gesloopt en afgevoerd.
2.4.
Bij brief van 19 januari 2016 deelt [eiseres sub 1] het volgende aan [gedaagde] mede:
“Via deze weg willen wij nogmaals ons ongenoegen uitspreken over de manier waarop u uw woning aan ons verhuurd heeft. U heeft willens en weten essensielen gebreken aan de woning aan ons verzwegen. U was op de hoogte van de slechte staat waarin de woning verkeerd, wanneer wij dit allemaal geweten hadden zijn wij er niet zo zeker van of wij wel met u in zee waren gegaan. Ondanks de vele waarschuwingen van verschillende personen hebben wij dit toch gedaan, omdat dit huis goed voor ons voelt.
Dat wij een nieuwe keuken, badkamer en toilet wilde aanbrengen heeft hier niets mee te maken, dat is onze keus. Maar door de keus (die u zelf heeft goedgekeurd) zijn wij achter deze gebreken gekomen.
Leidingen die rot zijn, lekkage en verrotting tussen plafond en vloer, ondeugdelijke electriciteit etc.. Hierdoor zijn wij gestuit op zéér hoge kosten, die wij niet voorzien hadden.
Tuurlijk begrijpen wij dat u uw huur wilt ontvangen, maar u moet begrijpen dat wij ons geld op bepaalde momenten maar 1x kunnen uitgeven, dat wil niet zeggen dat u uw huur niet ontvangt (die zullen wij altijd betalen) maar wel op het moment dat het ons uitkomt, dus dit zal niet altijd op de 1e van de maand zijn.
Wij vertrouwen op uw begrip, wanneer u daar niet akkoord mee kunt gaan, zullen wij andere stappen moeten gaan ondernemen, die zeker voor u niet zonder risico zal zijn.(..)”
2.5.
Bij brief van 2 februari 2016, verstuurd naar het adres [adres] te [woonplaats] , deelt [gedaagde] als reactie mede:
Zoals u wellicht begrijpen zal, deel u mening in het geheel niet: het komt erop neer dat u vindt dat u uw geld in de verbouwing van het huis aan [adres] te [woonplaats] wilt steken en dat ik maar moet afwachten wanneer u huur gaat betalen. Zoals in het huurcontract staat verwoordt, bent u verplicht de huur voor of op de eerste van de maand over te maken, bij vooruitbetaling.
Hierbij deel ik u mede dat per heden de huurovereenkomst , die u met mij gesloten heeft betreffende de huur van de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] , door mij is beëindigd. Dit wegens het niet betalen van de huur gedurende drie maanden achtereen, te weten december 2015, januari 2016 en februari 2016.
Echter, ik verwacht van u nog steeds de betaling van de achterstallige huurpenningen
EN
vergoeding van de kosten voor het herstel van de door u aangerichte schade aan het huis te weten:
-nieuwe vloerbedekking in de slaapkamers, hal 1e verdieping, zolderkamer en hal zolder (alle vloerbedekking zit onder de verf, zodanig dat het niet meer gebruikt kan worden)
-schoonmaakkosten gehele beneden verdieping (gehele begane grond zit onder de verf en residuen van stucwerk, ook de mooie volhouten vloer)
-nieuwe keuken met inbouw-apparatuur zijnde wasbak en kraan, afzuigkap, gaskookplaat, afwasmachine en koelvries combinatie (+ de kosten voor plaatsen keuken en aansluiten apparatuur) (deze is er door u er uit gesloopt en moet dus totaal vervangen worden)
-nieuwe aansluiting van wasmachine en droger (door u verwijderd).
-nieuwe plinten in woonkamer en keuken/eetkamer (door u weggesloopt)
-nieuwe luxaflex in beide slaapkamers eerste verdieping (verdwenen)
-nieuwe gordijnrails woonkamer en keuken/eetkamer (weg).
Ik stuur u binnenkort de offertes betreffende deze werkzaamheden en verwacht van u dat deze
bedragen onmiddellijk worden overgemaakt op mijn bankrekening tesamen met de achterstallige
huurpenningen (voor de vloerbedekking en de keuken zal ik 50% van het bedrag in rekening
brengen omdat -hoewel in zeer goede staat- dit reeds gebruikt was).(..)”
2.6.
Op 8 februari 2015 doet [eiseres sub 1] c.s. aangifte van huisvredebreuk door [gedaagde] nadat [gedaagde] de sloten op de woning in de periode van 25 januari 2016 tot 6 februari 2016 heeft vervangen, waardoor [eiseres sub 1] c.s. geen toegang meer had tot de woning.
2.7.
Bij brief van 15 februari 2016, verstuurd naar het adres [adres] te [woonplaats] , doet [gedaagde] opgave van de door hem te maken kosten inclusief de achterstand van de huur voor een bedrag van € 13.671,85.
2.8.
Bij brief van 17 februari 2016 heeft de gemachtigde van [eiseres sub 1] c.s. de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 april 2016 en de huurtermijnen opgeschort, aanspraak gemaakt op vergoeding van schade uit hoofde van onrechtmatig handelen van de zijde van [gedaagde] , almede aanspraak gemaakt op vergoeding wegens ongerechtvaardigde verrijking, tezamen voor een bedrag van € 24.105,00. In de brief worden de redenen van opzegging omschreven:
Het was de bedoeling van cliënten om de woning per 1 november 2015 te betrekken. Door onvoorziene omstandigheden was dit echter niet mogelijk. Er was sprake van een forse lekkage in de woning waarvan u op voorhand geen melding hebt gemaakt. Cliënten hebben wel gevraagd naar de vochtplek op het plafond, maar u hebt aangegeven dat ‘het niets was’ en ‘gewoon overgeverfd kon worden’. Achteraf bleek dat het verhelpen van de lekkage een slordige € 14.000,-- zou kosten. Cliënten waren bereid dit bedrag — hoewel komend voor uw rekening — te voldoen maar voelden zich wel zeer gedupeerd.
Naast het verzwijgen van de lekkage, hebt u in de afgelopen maanden tot vier keer toe, zonder overleg, de sloten van het gehuurde vervangen en hiermee cliënten de toegang op onrechtmatige wijze ontzegd. Ook hebt u uzelf toegang verschaft zonder medeweten en goedkeuring van cliënten. De laatste keer dat u de sloten hebt vervangen was op zaterdag 6 februari 2016. Reden: de nieuwe koperen deurknop was niet naar uw smaak. Mevrouw [eiseres sub 1] heeft op 8 februari 2016 aangifte gedaan wegens huisvredebreuk. Nu u ook hebt aangegeven niet over te zullen gaan tot vervanging van de cv-ketel, die volgens deskundige op het punt staat te ontploffen, is voor cliënten de maat vol. Namens cliënten wordt bij deze de huurovereenkomst opgezegd, waardoor deze eindigt per 1 april 2016.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiseres sub 1] c.s. vordert:
Primair
I. te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is beëindigd op 1
april 2016;
Subsidiair
II. de huurovereenkomst te ontbinden tegen de eerst mogelijke datum;
III. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseres sub 1] c.s. van het geldbedrag ad € 20.635,--;
IV. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan huurders van het geldbedrag ad € 8.122,--;
V. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan huurders van het geldbedrag ad € 2.700,--;
VI. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan huurders van de wettelijke rente over de
bedragen genoemd in sub III, IV, V vanaf 17 februari 2016 tot aan het moment van algehele voldoening;
VII. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan huurders van de buitengerechtelijke
kosten € 1.089,75 gerekend over het bedrag van € 31.457, althans een door uw rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag;
VIII. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan huurders van de kosten van dit geding,
waaronder begrepen het salaris van de gemachtigde en het na-salaris forfaitair berekend op € 131,- zonder betekening, verhoogd met € 68,- in geval van betekening;
IX. gedaagde te veroordelen tot betaling van de toegewezen geldbedragen binnen zeven dagen na het te wijzen vonnis.
3.2.
[eiseres sub 1] c.s. stelt daartoe het volgende. [gedaagde] is te kort geschoten in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen waarbij de tekortkomingen aan de verhuurder zijn toe te rekenen, terwijl [gedaagde] zich ook onrechtmatig heeft gedragen. De tekortkomingen en de onrechtmatige gedragingen zijn gelegen in: het tot driemaal toe zonder toestemming vervangen van de sloten van het gehuurde, het als gevolg daarvan schuldig maken aan huisvredebreuk en het daarnaast niet verhelpen van gebreken, bestaande uit lekkage en een niet functionerende cv-ketel. [eiseres sub 1] c.s. hebben onder bovengenoemde omstandigheden zich genoodzaakt gezien per aangetekend schrijven per 17 februari 2016 de huurovereenkomst tegen 1 april 2016 op te zeggen. Voor zover de opzegging niet rechtsgeldig zou zijn geschied vordert [eiseres sub 1] c.s. ontbinding van de huurovereenkomst.
3.3.
Op grond van de artikelen 6:121 jo 7:216 lid 3 BW vordert [eiseres sub 1] c.s. als gevolg van de beeindiging van de huurovereenkomst een vergoeding wegens ongerechtvaardigde verrijking. Door [eiseres sub 1] c.s. zijn verbouwingen verricht en derhalve verbeteringen aan het gehuurde aangebracht, waardoor [gedaagde] is verrijkt. Een aannemer heeft voor een bedrag van € 16.335,-- de toilet en badkamer vervangen. Daarnaast is een bedrag van circa € 1.000,-- gespendeerd aan verf voor de woning en heeft [eiseres sub 1] c.s. ongeveer 250 manuren ingezet om de woning woon klaar te maken, te begroten op een bedrag van € 2.500,--. Tot slot zijn kosten gemaakt voor de tuin van € 283,00. [eiseres sub 1] c.s. maakt aanspraak op vergoeding door [gedaagde] van bovenvermelde bedragen.
3.4.
Naast dat [gedaagde] ongerechtvaardigd is verrijkt en [eiseres sub 1] c.s. op grond daarvan een vordering op hem heeft, dient [gedaagde] tevens de door [eiseres sub 1] c.s. geleden schade uit hoofde van wanprestatie te vergoeden nu hij niet heeft gedaan wat uit hoofde van de overeenkomst van hem mocht worden verwacht. De schade bestaat uit een bedrag van € 3.600,-- dat is besteed aan op maat gemaakte shutters. Deze kunnen niet worden geretourneerd. Voorts hebben huurders een keuken besteld. Nu zij niet tot afname zullen overgaan, wordt een bedrag van € 3.500,-- in rekening gebracht. Ook hebben huurders een bedrag van € 575,-- moeten betalen aan een slotenmaker nadat verhuurder de sloten had laten vervangen. Tot slot hebben zij een bedrag van € 447,-- besteed aan het huren van een container ter afvoering van de oude keuken en badkamer. De totale schade uit hoofde van onrechtmatige daad bedraagt hiermee € 8.122,--.
3.5.
Met betrekking tot de reeds betaalde huurgelden over de maanden oktober en
november 2015, stellen huurders zich op het standpunt dat deze huur onverschuldigd is betaald. Verhuurder heeft nagelaten om de prestatie die tegenover de betaling van de huur stond, het bieden van volledig en ongestoord huurgenot, te verrichten. De betaalde huurgelden dienen te worden gerestitueerd. Dit gaat in totaal om een bedrag van € 2.700,--.
3.6.
[gedaagde] voert verweer. [eiseres sub 1] c.s. hebben de woning blijkens de huurovereenkomst aanvaard in de staat waarin deze door de vorige huurder werd opgeleverd. Nadat betaling van de huur over december 2015 alsmede januari en februari 2016 ondanks herhaald aandringen zijdens [gedaagde] en ondanks aanvankelijke
toezeggingen van [eiseres sub 1] c.s. uitbleef en [eiseres sub 1] c.s. [gedaagde] bij brief d.d. 19
januari 2016 (productie 2) liet weten dat [gedaagde] de huur pas kon verwachten ‘op het moment dat het ons uitkomt’, heeft [gedaagde] [eiseres sub 1] c.s. bij brief d.d. 2 februari 2016 laten weten dat hij de huurovereenkomst als beëindigd beschouwd. [gedaagde] realiseert zich pas na inschakeling van zijn gemachtigde in verband met de door [eiseres sub 1] c.s. uitgebrachte dagvaarding dat hij met zijn brief van 2 februari 2016 de huurovereenkomst niet buitengerechtelijk kon ontbinden in verband met het bepaalde in artikel 7:231 lid 1 BW. [gedaagde] betwist niet dat de huurovereenkomst met ingang van 1 april 2016 in ieder geval door opzegging zijdens [eiseres sub 1] c.s. als beëindigd kan worden beschouwd.
3.7.
[gedaagde] betwist tot enige vergoeding aan [eiseres sub 1] c.s. gehouden te zijn, omdat hij (a) niet is verrijkt, (b) een eventuele verrijking niet ongerechtvaardigd is en (c)
een vergoedingsplicht van [gedaagde] in de gegeven omstandigheden niet redelijk is. Een eventuele verrijking van [gedaagde] is natuurlijk niet zonder meer gelijk te stellen aan de kosten die [eiseres sub 1] c.s. hebben gemaakt. [gedaagde] verlangde geen woningverbetering en betwist dat de woning door de door [eiseres sub 1] c.s. uitgevoerde werkzaamheden in (huur)waarde is gestegen tot een bedrag gelijk aan de door [eiseres sub 1] c.s. beweerdelijk gemaakte kosten. Uit de bepaling in de huurovereenkomst dat eventuele door
[eiseres sub 1] c.s. in de woning uit te voeren werkzaamheden voor rekening van [eiseres sub 1] c.s. komen vloeit voort dat [eiseres sub 1] c.s. geen aanspraak kan maken op de kosten van die werkzaamheden op het moment dat de huurovereenkomst eindigt. [eiseres sub 1] c.s. bestrijdt verder de juistheid van de gevorderde bedragen.
3.8.
[gedaagde] betwist dat sprake was van de door [eiseres sub 1] c.s. genoemde
‘gebreken’ aan de woning. Verder is van belang dat [gedaagde] nooit in gebreke is gesteld ten aanzien van beweerdelijke gebreken in de woning. [gedaagde] was dus niet in
verzuim ten aanzien van de beweerdelijke gebreken en [eiseres sub 1] c.s. kan daaraan dus geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst of schadevergoeding ontlenen.
3.9.
[gedaagde] stelt dat hij [eiseres sub 1] c.s. door vervanging van de sloten in
oktober en november 2015 nooit de toegang tot de woning heeft ontzegd of willen
ontzeggen. Hij heeft [eiseres sub 1] c.s. immers in de gelegenheid gesteld de nieuwe sleutels op te
komen halen en [eiseres sub 1] c.s. is de woning hierna ook gewoon blijven gebruiken (voor het (laten) uitvoeren van werkzaamheden). Op 2 februari 2016 was sprake van een huurachterstand van drie maanden, welke tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst door [gedaagde] rechtvaardigde. [gedaagde] heeft toen niet de juiste weg gevolgd en in rechte de ontbinding gevorderd, maar [eiseres sub 1] c.s. schriftelijk medegedeeld dat hij de huurovereenkomst beëindigde. Hij heeft vervolgens de sloten vervangen, dit maal zonder het achterlaten van de mededeling dat de sleutels bij hem konden worden opgehaald; hij beschouwde de huurovereenkomst immers als beëindigd. [eiseres sub 1] c.s. heeft [gedaagde] niet verzocht om weer toegang tot de woning te krijgen en [gedaagde] is in zoverre dus niet in verzuim geraakt en schadeplichtig. In verband met de tekortkomingen van [eiseres sub 1] c.s. zou de ontbinding ook door de kantonrechter zijn uitgesproken. Ten aanzien van de kosten van de bestelde shutters en annuleringskosten van de keuken ontbreekt iedere onderbouwing.
3.10.
[eiseres sub 1] c.s. vorderen tot slot de door hen betaalde huur over de maanden oktober
en november 2015 als onverschuldigd betaald terug. Aan die betaling ligt echter, aldus [gedaagde] een huurovereenkomst ten grondslag, die door [eiseres sub 1] c.s. pas met ingang van 1 april
2016 is opgezegd. De betaling kan derhalve niet als onverschuldigd worden aangemerkt.
3.11.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.12.
[gedaagde] vordert:
1. de huurovereenkomst tussen [gedaagde] en [eiseres sub 1] c.s. met betrekking tot de woning aan het [adres] te [woonplaats] , voor zover rechtens nog vereist, te ontbinden;
2. [eiseres sub 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de huur over de maanden december 2015 t/m februari 2016 ad in totaal € 4.050,00 te vermeerderen met de wettelijke rente over de afzonderlijke bedragen van € 1.350 vanaf de vervaldag, althans vanaf 15 februari 2016;
3. [eiseres sub 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 10.071,82, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 15 februari 2016,
één en ander met hoofdelijke veroordeling van [eiseres sub 1] c.s. in de kosten van deze procedure
in conventie en in reconventie.
3.13.
[gedaagde] stelt daartoe dat [eiseres sub 1] c.s. tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Die tekortkoming bestaat uit het niet betalen van de huurprijs van € 1.350,00 per maand over de periode van december 2015 tot en met februari 2016, waarna [gedaagde] heeft medegedeeld dat hij de huurovereenkomst
beëindigde. Daarnaast is sprake van een tekortkoming, althans onrechtmatige gedraging van
[eiseres sub 1] c.s. doordat zij de woning hebben achtergelaten:
- zonder keuken;
- met niet te verwijderen verfresten op de vloerbedekking in de slaapkamers en zolderruimte;
- zonder wasmachine/droger aansluiting;
- zonder jaloezieën en gordijnrail en
- zonder aluminium trapmatten en plinten in de woonkamer.
[gedaagde] heeft kosten moeten maken om de woning weer bewoonbaar te maken en voor bewoning te kunnen verhuren. Het betreft:
- een bedrag van € 12.749,00 voor een nieuwe keuken;
- een bedrag van € 2.150,00 voor vloerbedekking slaapkamers en zolder;
- een bedrag van € 1.385,00 voor jaloezieën en gordijnrails;
- een bedrag van € 490,00 voor het realiseren van een nieuwe aansluiting voor wasmachine en droger;
- een bedrag van € 297,35 voor het opnieuw aanbrengen van aluminium trapmatten, plinten en een ontbrekende houten balk in de woonkamer.
[gedaagde] maakt aanspraak op vergoeding van deze kosten, met dien verstande dat de kosten van de keuken en de nieuwe vloerbedekking slechts voor 50 % worden gevorderd in verband met een aftrek ‘nieuw voor oud’. De vordering van [gedaagde] sluit aldus op een bedrag van € 10.071,82.
3.14.
[gedaagde] maakt daarnaast aanspraak op betaling van de huurtermijnen over de
periode december 2015 tot en met februari 2016, derhalve 3 x € 1.350 = € 4.050,00.
3.15.
[eiseres sub 1] c.s. voert verweer. Het is volledig aan de schuld van [gedaagde] te
wijten dat de huurovereenkomst is beëindigd en derhalve dat hij ook verantwoordelijk is voor de kosten en schade die uit de beëindiging voortvloeien. [gedaagde] heeft
op eigen initiatief de sloten vervangen en [eiseres sub 1] c.s. daarmee de toegang op
onrechtmatige wijze ontzegd, [gedaagde] heeft zich schuldig gemaakt aan huisvredebreuk en heeft geweigerd gebreken aan het verhuurde te verhelpen. Er is bovendien geen schade. De spullen die ontbreken wegens de door huurders geplande verbouwing vertegenwoordigden geen enkele waarde: de keuken was bijvoorbeeld 20 jaar oud en de vloerbedekking en jaloezieën waren versleten. Voor zover [eiseres sub 1] c.s. verantwoordelijk is voor de door verhuurder geleden schade, dan dient deze schade op basis van eigen schuld, artikel 6:101 BW, te worden gematigd met minimaal 50%.
3.16.
[gedaagde] heeft nagelaten om de prestatie die tegenover de betaling van de huur
stond te leveren, te weten het bieden van volledig en ongestoord huurgenot, het recht op betaling van huur is komen te vervallen.
3.17.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
De kantonrechter oordeelt als volgt. Vaststaat dat per 1 oktober 2015 tussen partijen een huurovereenkomst is gesloten voor de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] voor een huurprijs van 1.350,00 per maand. In de overeenkomst is opgenomen dat [eiseres sub 1] c.s. toestemming heeft van [gedaagde] om de woning op kosten van [eiseres sub 1] c.s. te verbouwen. [eiseres sub 1] c.s. heeft (deels) uitvoering gegeven aan die verbouwing door een nieuwe badkamer en toilet te plaatsen, schilderwerk uit te voeren en de keuken (met het oog op plaatsing van een nieuwe keuken) uit de woning te verwijderen. Vaststaat dat [eiseres sub 1] c.s. in gebreke is gebleven met de tijdige betalingen van de huurpenningen; de huurtermijnen van de maand december 2015 en de maand januari 2016 zijn niet voldaan. Weliswaar heeft [eiseres sub 1] c.s. ter comparitie gesteld dat de huur voor de maand december 2015 wel is betaald, maar dat is door [eiseres sub 1] c.s., na gemotiveerde betwisting van [gedaagde] , niet aangetoond.
4.2.
[gedaagde] heeft bij brief van 2 februari 2016 de huurovereenkomst beëindigd wegens wanbetaling aan de zijde van [eiseres sub 1] c.s.. Niet is aangetoond dat de brief [eiseres sub 1] c.s. ook heeft bereikt, immers de aangetekende verzonden brief is retour gekomen. Op grond van de dwingend rechterlijke bepalingen kan de huurovereenkomst op grond van tekortkomingen aan de zijde van [eiseres sub 1] c.s. slechts door de rechter worden ontbonden. De brief van 2 februari 2016 van [gedaagde] , zo deze al is ontvangen door [eiseres sub 1] c.s., kan dan ook niet het door [gedaagde] (aanvankelijk) beoogde effect sorteren. [gedaagde] heeft dat in deze procedure ook erkend. De huurovereenkomst liep na 2 februari 2016 dan ook door. [eiseres sub 1] c.s. heeft bij brief van 17 februari 2016 de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 april 2016. [gedaagde] heeft die opzegging van de huurovereenkomst geaccepteerd. Dit betekent dat de huurovereenkomst is beëindigd per 1 april 2016. De gevraagde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 1 april 2016 is beëindigd zal worden toegewezen.
4.3.
Tussen partijen is thans in geschil welke financiële gevolgen aan de beëindiging van de huurovereenkomst dienen te worden toegekend.
4.4.
Daarvoor is onder meer (mede) bepalend in hoeverre [gedaagde] jegens [eiseres sub 1] c.s. toerekenbaar tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst dan wel in hoeverre [gedaagde] jegens [eiseres sub 1] c.s. onrechtmatig heeft gehandeld. [eiseres sub 1] c.s. voert daarvoor aan een drietal omstandigheden: a) bij aanvang van de huurovereenkomst was sprake van een forse lekkage, b) de cv-ketel stond op ontploffen en c) [gedaagde] heeft tot driemaal toe de sloten van het gehuurde veranderd, laatstelijk rond 2 februari 2016; en daarmee de toegang op onrechtmatige wijze aan [eiseres sub 1] c.s. ontzegd en ontnomen. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] ten aanzien van de onder a en b genoemde omstandigheden niet toerekenbaar tekort is geschoten. De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat uit de gewisselde stukken blijkt dat de lekkage bij aanvang van de huurovereenkomst tussen partijen is besproken en dat [eiseres sub 1] c.s. zich bereid heeft verklaard deze kosten voor reparatie te dragen. Niet is gebleken dat [eiseres sub 1] c.s. op enig moment van [gedaagde] heeft verlangd de lekkage op zijn kosten te verhelpen. Ten aanzien van de CV-ketel heeft [eiseres sub 1] c.s. aan [gedaagde] verzocht deze te vervangen. [gedaagde] heeft dat geweigerd, omdat hij zich op het standpunt stelt dat de ketel op 25 augustus 2015 is onderhouden en dat toen geen sprake was van enig gebrek. Het is aan [eiseres sub 1] c.s. aan te tonen dat de CV-ketel, zodanig gebrekkig is, dat vervanging noodzakelijk is. De mededeling van de aannemer dat de CV-ketel op ontploffen zou staan is zonder nader onderzoek daarvoor onvoldoende.
4.5.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] op of omstreeks 2 februari 2016 in strijd heeft gehandeld met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en aldus jegens [eiseres sub 1] c.s. toerekenbaar tekort is geschoten door de huurovereenkomst als beëindigd te beschouwen, de sloten van het gehuurde te vervangen en het gehuurde onder zijn macht te brengen als gevolg waarvan [eiseres sub 1] c.s. niet langer het ongestoord woongenot is verschaft. [gedaagde] valt te verwijten dat hij eigenrichting heeft gepleegd. Dat sprake was van een huurachterstand maakt dat niet anders.
4.6.
De kantonrechter staat thans voor de vraag of sprake is van ongerechtvaardigde verrijking, zoals door [eiseres sub 1] c.s. gesteld of dat het bovenstaande [gedaagde] anderszins schadeplichtig maakt, zoals door [eiseres sub 1] c.s. voorgestaan.
Schadevergoeding uit ongerechtvaardigde verrijking
4.7.
In het onderhavige geding heeft [eiseres sub 1] c.s. gevorderd [gedaagde] te veroordelen tot een schadevergoeding van € 20.635,00. Aan deze vordering heeft zij ten grondslag gelegd dat [gedaagde] ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van [eiseres sub 1] c.s. als gevolg van de door [eiseres sub 1] c.s. gedane investeringen in het gehuurde, waaronder de renovatie van het toilet en badkamer, werkzaamheden aan de tuin en 250 manuren van [eiseres sub 1] . [gedaagde] heeft deze vordering bestreden.
Toetsingskader
4.8.
Als de huurder afziet van ongedaanmaking van de door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen – omdat hij het resultaat van zijn werkzaamheden niet ongedaan kan maken zonder de gehuurde zaak zodanig te beschadigen dat oplevering in de juiste staat (ook na herstelwerkzaamheden) niet meer mogelijk is, of omdat ongedaanmaking, mede in verband met de daaruit voortvloeiende noodzakelijke herstelwerkzaamheden, een al te kostbare aangelegenheid wordt, of om welke reden dan ook – kan dat voor de verhuurder van de zaak een waardevermeerdering van zijn eigendom opleveren en hem de mogelijkheid bieden om van een volgende huurder een hogere huurprijs te vragen. Lid 3 van art. 7:216 BW kent de huurder in een dergelijke situatie een aanspraak op vergoeding toe, voor zover die past binnen het stramien van art. 6:212 BW (verplichting tot schadevergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking): als geoorloofde veranderingen en toevoegingen aan het gehuurde bij het einde van de huur niet ongedaan worden gemaakt (terwijl ook geen verplichting tot ongedaanmaking bestond op grond van een afspraak met de verhuurder) kan de huurder een vergoeding vorderen voor zover art. 6:212 BW dat toestaat. De huurder heeft een jegens de verhuurder geldend te maken aanspraak op schadevergoeding ter zake van (geoorloofde) veranderingen die hij bij het einde van de huur niet heeft weggenomen. Art. 7:216 lid 3 BW bepaalt dat de huurder vergoeding van de verhuurder kan vorderen voor zover art. 6:212 BW dat toestaat. Artikel 6:212 lid 1 BW bepaalt:
“Hij die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander, is verplicht, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking”.
4.9.
Nadrukkelijk wordt in de memorie van toelichting bij art. 7:216 BW gesteld dat de verwijzing naar de regels van de ongerechtvaardigde verrijking niet wil zeggen dat er steeds wanneer de veranderingen en toevoegingen niet worden weggenomen, sprake is van ongerechtvaardigde verrijking. Van wezenlijk belang is de in art. 6:212 BW opgenomen maatstaf ‘voor zover dit redelijk is’. Voor een geslaagde vordering tot schadevergoeding uit ongerechtvaardigde verrijking is in ieder geval nodig:
a. dat sprake is van door de huurder aangebrachte geoorloofde veranderingen en toevoegingen (art. 7:216 lid 3 BW jo. art. 7:215),
b. die bij het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt (art. 7:216 lid 3 BW),
c. dat de huurder kosten heeft moeten maken die hij noch heeft kunnen terugverdienen (bijvoorbeeld door afschrijving), noch ook vergoed heeft gekregen als gevolg van overname door de nieuwe huurder (er moet schade zijn aan de zijde van de huurder),
d. dat het resultaat redelijkerwijs voor de verhuurder een voordeel oplevert waarvan hij daadwerkelijk profijt heeft, bijvoorbeeld de mogelijkheid tot het bedingen van een hogere huur van de nieuwe huurder of kostenbesparing op onderhoud (er moet sprake zijn van verrijking aan de zijde van de verhuurder),
e. dat het voordeel aan de zijde van de verhuurder ‘ongerechtvaardigd’ is.
De Hoge Raad stelt voorop dat een huurder slechts aanspraak kan maken op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor veranderingen die hij bij het einde van de huur niet heeft weggenomen, indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven.
Daarbij kan volgens de Hoge Raad onder meer van belang zijn:
• Wat uit de huurovereenkomst of uit nadere afspraken van partijen voortvloeit ten aanzien van het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde; ter zake van ongeoorloofde veranderingen zal de huurder geen aanspraak op enige vergoeding kunnen maken;
• In hoeverre de huurder de kosten die hij voor de aangebrachte veranderingen heeft gemaakt, heeft kunnen terugverdienen (of aan een opvolgend huurder in rekening heeft kunnen brengen);
• In hoeverre deze kosten veranderingen betreffen die inmiddels als afgeschreven kunnen worden beschouwd;
• In hoeverre de verhuurder daadwerkelijk profijt van de aangebrachte veranderingen heeft (bijvoorbeeld doordat hij het gehuurde voor een hogere prijs kan verkopen of van een opvolgend huurder een hogere huur kan bedingen). (Zie HR 25 juni 2004, NJ 2005, 338, WR 2004, 278 ( [bedrijf] / [achternaam] - [achternaam] ).
4.10.
De kantonrechter is van oordeel dat hetgeen onder overweging 4.5 is overwogen eveneens als bijzondere omstandigheid dient te worden gekwalificeerd, die in beginsel de aanspraken van [eiseres sub 1] c.s. op vergoeding uit ongerechtvaardigde verrijking kunnen rechtvaardigen, mits aan de hierboven geformuleerde overige criteria is voldaan. De kantonrechter neemt daarbij het volgende in aanmerking. De kantonrechter stelt vast dat niet in geschil is dat [eiseres sub 1] c.s. een bedrag heeft geïnvesteerd in het gehuurde. Uit de huurovereenkomst blijkt dat [gedaagde] toestemming heeft gegeven om de woning aan te passen aan de wensen van [eiseres sub 1] c.s. op kosten van [eiseres sub 1] c.s. mits deugdelijk en van professionele kwaliteit. De investeringen in het gehuurde waren dan ook geoorloofd. De kantonrechter stelt verder vast dat [eiseres sub 1] c.s. na het einde van de huurovereenkomst de (op zijn kosten) aangebrachte veranderingen bij het einde van de huur niet heeft weggenomen of kunnen wegnemen. [eiseres sub 1] c.s. heeft aanzienlijke investeringen in het gehuurde gepleegd zonder, gelet op de beëindiging van de huurovereenkomst en voordat de verbouwingswerkzaamheden waren afgerond, het genot daarvan te hebben gehad. Dit betekent dat [eiseres sub 1] c.s. in ieder geval is verarmd. Wanneer de verhuurder - zoals gelet op de omschrijving in de huurovereenkomst in de onderhavige zaak is gebeurd - de huurder de vrije hand geeft om het huurobject op zijn kosten aan zijn ('s huurders) behoeften aan te passen, ligt daarin, naar gewoonlijk mag worden aangenomen, géén erkentenis of aanvaarding besloten, dat de nog aan te brengen wijzigingen zonder meer als verbeteringen, of als verrijking van de verhuurder, mogen worden aangemerkt. Daarvoor is noodzakelijk dat [gedaagde] ook daadwerkelijk is verrijkt. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] na einde van de huurovereenkomst als gevolg van de aangebrachte veranderingen mogelijk is verrijkt, doordat een deel van de gedane investeringen (bijvoorbeeld nieuwe badkamer en toilet) door natrekking eigendom is geworden van [gedaagde] . [gedaagde] heeft betwist dat de investeringen voor hem een verrijking opleveren. Bij het aangaan van de huurovereenkomst was volgens [gedaagde] een goed functionerende badkamer en toilet aanwezig. De vernieuwing van de badkamer en het toilet is volgens [gedaagde] slechts ingegeven door de wensen van [eiseres sub 1] c.s., maar niet noodzakelijk. [eiseres sub 1] c.s. wijst op de schriftelijke verklaring van de aannemer, waaruit valt af te leiden dat de tegels in de badkamer los zaten, de leidingen niet deugden, de badkamer beschimmeld was en volledig diende te worden vervangen. De kantonrechter neemt aan dat de vernieuwing van de badkamer en het toilet een verbetering inhield ten opzichte van de oude situatie. [eiseres sub 1] c.s. heeft evenwel onvoldoende gesteld om te kunnen beoordelen of daadwerkelijk sprake is geweest van verrijking aan de zijde van [gedaagde] . Veronderstellenderwijs dat ervan moet worden uitgegaan dat [gedaagde] ook daadwerkelijk is verrijkt dan betekent dit bovendien nog niet dat aangenomen moet worden dat [gedaagde] ongerechtvaardigd is verrijkt. Daarvoor is van belang dat [gedaagde] ook daadwerkelijk profijt heeft (gehad) c.q. zal hebben van de aangebrachte veranderingen. Daarvan is in het onderhavige geval naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gebleken. Niet gebleken is dat [gedaagde] als gevolg van de investeringen het gehuurde voor een hogere prijs kan verkopen of van een opvolgend huurder een hogere huur kan worden bedongen. [gedaagde] heeft het gehuurde opnieuw verhuurd voor een bedrag van € 1.350,00 met ingang van juni 2016. Deze huurprijs is gelijk aan de huurprijs als van [eiseres sub 1] c.s. werd ontvangen. Het gevolg is dat de vordering uit ongerechtvaardigde verrijking moet worden afgewezen.
Schadevergoeding uit toerekenbare tekortkoming/onrechtmatig handelen
4.11.
In het onderhavige geding heeft [eiseres sub 1] c.s. gevorderd [gedaagde] te veroordelen tot een schadevergoeding van € 8.122,00. Aan deze vordering heeft zij ten grondslag gelegd dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten c.q. onrechtmatig heeft gehandeld door omstreeks 2 februari 2016 de sloten van het gehuurde te vervangen en het gehuurde tot zich te nemen.
4.12.
De vordering van [eiseres sub 1] c.s. ziet op kosten van op maat gemaakte shutters van € 3.600,00, kosten van annulering bestelde keuken € 3.500,00, kosten van huur van een container € 447,00 en kosten van een slotenmaker € 575,00. De kantonrechter is van oordeel dat de kosten van de slotenmaker voor vergoeding in aanmerking komt. [gedaagde] heeft in november 2015 de sloten van het gehuurde vervangen, daartoe bestond evenwel geen enkele aanleiding. De stelling van [gedaagde] dat vervanging noodzakelijk was omdat hij de deur van het gehuurde open had aangetroffen volgt de kantonrechter niet. [gedaagde] had kunnen volstaan met de deur dicht te trekken en [eiseres sub 1] c.s. van het incident op de hoogte te stellen. De overige gevorderde kosten komen niet voor toewijzing in aanmerking. De schadeveroorzakende omstandigheid is niet de toerekenbare tekortkoming dan wel het onrechtmatig handelen van [gedaagde] , zoals in overweging 4.5 omschreven, maar is het gevolg van de opzegging van de huurovereenkomst door [eiseres sub 1] c.s.. Nu het causaal verband tussen het handelen van [gedaagde] en de schade ontbreekt en het directe gevolg is van de keuze van [eiseres sub 1] c.s. om de huurovereenkomst, weliswaar als gevolg van het handelen van [gedaagde] , op te zeggen, dient die keuze voor rekening en risico van [eiseres sub 1] c.s. te blijven.
Onverschuldigde betaling
4.13.
[eiseres sub 1] c.s. vordert terug betaling van de huurpenningen over de maanden oktober tot en met november 2015 voor een bedrag van € 2.700,00. Als grondslag voor de vordering stelt [eiseres sub 1] c.s. dat de huur onverschuldigd is betaald omdat [gedaagde] heeft nagelaten het volledig en ongestoord huurgenot te bieden. [eiseres sub 1] c.s. is op basis van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst een huurprijs verschuldigd van € 1.350,00 per maand. Voor zover het standpunt van [eiseres sub 1] c.s. aldus moet worden begrepen dat het vervangen van de sloten in november 2015 aanleiding moet zijn voor terugbetaling van de huurprijs volgt de kantonrechter dit standpunt niet. Voor toewijzing van een vordering uit onverschuldigde betaling is vereist dat de prestatie zonder rechtsgrond is geschied. Daarvan is in het onderhavige geval geen sprake. De vordering dient dan ook te worden afgewezen.
4.14.
[eiseres sub 1] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
in reconventie
4.15.
De kantonrechter oordeelt als volgt.
4.16.
De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal gelet op hetgeen in conventie is overwogen worden afgewezen.
Huurpenningen
4.17.
[gedaagde] vordert betaling van de huurpenningen over de maanden december 2015 tot en met februari 2016 voor een bedrag van € 4.050,00. De kantonrechter stelt vast dat de huur over voormelde maanden niet is betaald. Weliswaar heeft [eiseres sub 1] c.s. ter comparitie gesteld dat de huur voor de maand december 2015 wel is betaald, maar dat is door [eiseres sub 1] c.s., na gemotiveerde betwisting door [gedaagde] , niet aangetoond. Dat december niet zou zijn betaald vloeit ook voort uit het feit dat [eiseres sub 1] c.s. in conventie slechts een vordering heeft ingesteld tot terugbetaling van de huurtermijnen voor de maanden oktober en november 2015. Dat [eiseres sub 1] c.s. niet het volledig en ongestoord huurgenot hebben genoten is onvoldoende gebleken. De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking hetgeen onder overweging 4.13 in conventie is overwogen. De vordering van [gedaagde] tot betaling van de huurpenningen zal worden toegewezen met dien verstande dat de huurtermijn van februari 2016 zal worden afgewezen. [gedaagde] heeft immers vanaf 2 februari 2016 niet het ongestoord huurgenot geleverd, omdat hij toen de sloten van het gehuurde heeft vervangen en het gehuurde tot zich heeft genomen.
Overige vergoedingen
4.18.
[gedaagde] vordert verder nog betaling van een bedrag van € 10.071,82. Aan deze vordering heeft [gedaagde] ten grondslag gelegd dat [eiseres sub 1] c.s. toerekenbaar tekort is geschoten c.q. onrechtmatig heeft gehandeld door de woning zonder keuken, zonder wasmachine/droger aansluiting, zonder jaloezieën en gordijnrail, zonder aluminium trapmatten en plinten in de woonkamer achter te laten en tot slot door het achterlaten van verfresten op de vloerbedekking in de slaapkamer en zolder. [gedaagde] heeft de woning weer verhuurbaar moeten maken. [gedaagde] heeft gesteld dat hij een keuken heeft doen plaatsen voor een bedrag van € 12.749,00, de vloerbedekking heeft vervangen voor een bedrag van € 2.150,00, nieuwe jaloezieën en gordijnrails heeft moeten aanschaffen voor een bedrag van € 1.385,00, de aansluiting voor de wasmachine en droger heeft moeten realiseren voor een bedrag van € 490,00 en aluminium trapmatten, plinten en een balk in de woonkamer heeft moeten aanbrengen voor een bedrag van € 297,35. Ten aanzien van de keuken en de vloerbedekking vordert [gedaagde] 50% van zijn investeringen op basis van “nieuw voor oud”.
4.19.
Nu de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd is [eiseres sub 1] c.s. gehouden, behoudens overeengekomen wijzigingen, het gehuurde op te leveren in de staat waarin het gehuurde zich bij aanvang van de huurovereenkomst bevond. Van belang is allereerst dat een huurder verplicht is om bij het einde van de huur het gehuurde in goede staat terug te geven. Deze verplichting kan naar haar aard slechts worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. Is deze verplichting dan niet nagekomen, dan is de huurder in verzuim en schadeplichtig; een ingebrekestelling is daarvoor niet vereist. De kantonrechter volgt [eiseres sub 1] c.s. niet in haar standpunt dat de beëindiging van de huurovereenkomst volledig aan de schuld van [gedaagde] is te wijten en dat hij uit dien hoofde verantwoordelijk is voor alle kosten en schade die uit de beëindiging van de overeenkomst voortvloeien. De huurovereenkomst liep, ondanks de vervanging van de sloten van het gehuurde en de beoogde beëindiging van de huurovereenkomst door [gedaagde] , immers gewoon door. Het had voor de hand gelegen dat [eiseres sub 1] c.s. de vrije beschikking van het gehuurde zou hebben gevorderd, maar in plaats daarvan heeft [eiseres sub 1] c.s. gekozen zelf de huurovereenkomst op te zeggen. De kantonrechter verwijst naar hetgeen reeds in conventie is overwogen. Aldus was [eiseres sub 1] c.s. verplicht het gehuurde in de oorspronkelijke c.q. goede staat op te leveren.
4.20.
Uit de door partijen overgelegde foto’s maakt de kantonrechter op dat de keuken uit het gehuurde is gesloopt. [gedaagde] heeft ook een foto overgelegd van de oorspronkelijk keuken. [gedaagde] heeft een offerte overgelegd van de keuken voor een bedrag van € € 12.749,00. Ter comparitie heeft [gedaagde] aangegeven dat het gaat om een investering van € 8.000,00. De kantonrechter acht dat op basis van de overgelegde foto van de oorspronkelijke keuken en de offerte van Keukenconcurrent een redelijke prijs. Nu de oorspronkelijke keuken gedateerd was, komt niet het gehele bedrag voor vergoeding in aanmerking. De kantonrechter acht een correctie “nieuw voor oud” van 50% redelijk.
4.21.
De overige gevorderde bedragen wijst de kantonrechter af nu deze onvoldoende zijn onderbouwd. [gedaagde] volstaat slechts met overlegging van offertes nota bene van vóór februari 2016. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen zijn vorderingen met documenten te staven.
4.22.
[eiseres sub 1] c.s. stelt, zonder verdere deugdelijke onderbouwing, dat sprake is van eigen schuld ex artikel 6:101 BW aan de zijde van [gedaagde] . De kantonrechter ziet geen aanleiding het leerstuk van de eigen schuld hier toe te passen. Nu er geen verband bestaat tussen de gedraging van [gedaagde] en de aan zijn kant ontstane schade.
4.23.
Over de toegewezen huurpenningen zal de wettelijke rente worden toegewezen vanaf de vervaldag van de termijnen. Over de overige bedragen zal de wettelijke rente worden toegewezen vanaf 29 juni 2016.
4.24.
[eiseres sub 1] c.s. zal als voornamelijk in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst met ingang van 1 april 2016 is beëindigd;
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres sub 1] c.s. tegen bewijs van kwijting te betalen € 575,00 met de wettelijke rente vanaf 17 februari 2016 tot de voldoening;
wijst het meer of anders gevorderde af.
in reconventie
veroordeelt [eiseres sub 1] c.s. hoofdelijk om aan [gedaagde] tegen bewijs van kwijting te betalen € 4.000,00 met de wettelijk rente vanaf 29 juni 2016 tot de voldoening;
veroordeelt [eiseres sub 1] c.s. hoofdelijk om aan [gedaagde] tegen bewijs van kwijting te betalen € 2.700,00 met de wettelijk rente over de afzonderlijke huurtermijnen van € 1.350,00 vanaf de vervaldag tot de voldoening;
wijst het meer of anders gevorderde af.
in conventie en reconventie
veroordeelt [eiseres sub 1] c.s. hoofdelijk tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 500,00 aan salaris gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 9 november 2016.