Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 16/3422-T
tussenuitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 oktober 2016 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. drs. I.F.M. Kwint),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amersfoort, verweerder
(gemachtigde: mr. R.C. Alblas).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
[A], te [woonplaats] .
[A], te [woonplaats] .
Procesverloop
Bij besluit van 11 december 2015 heeft verweerder [A] (vergunninghouder) een omgevingsvergunning verleend voor het verbouwen van de panden [adres] [nr] en [nr] na sloop van diverse opstallen en het omzetten van het gebruik van [adres] [nr] , [nr] , [nr] en [nr] van woning naar kamergewijze verhuur. Bij besluit van 7 juni 2016 (het bestreden besluit) heeft verweerder het door eiser daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. Eiser heeft hiertegen beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft, gevoegd met het beroep met zaaknummer UTR 16/1956, plaatsgevonden op 27 juli 2016. Eiser is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Vergunninghouder is in persoon verschenen.
Overwegingen
De rechtbank gaat uit van de volgende feiten. Vergunninghouder heeft op 28 augustus 2015 een aanvraag gedaan voor het realiseren van 14 onzelfstandige wooneenheden in het bestaande complex (het pand), verdeeld over vier zelfstandige woningen. Eiser woont in het pand [adres] , dat aan de achterzijde grenst aan de binnenplaats waaraan de [adres] [nr] , [nr] , [nr] en [nr] zijn gelegen.
De percelen [adres] [nr] , [nr] , [nr] en [nr] hebben op grond van het bestemmingsplan ‘Centraal Stadsgebied-zuid’ (het bestemmingsplan) de bestemming ‘Wonen-1’. Op grond van artikel 16 van Pro de planvoorschriften zijn deze gronden onder meer bestemd voor wonen.
Op grond van artikel 1.78 van de planregels wordt onder woning verstaan een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijke huishouding.
Tussen partijen is niet in geschil en ook de rechtbank stelt vast dat alle vier de panden zijn bestemd voor de huisvesting van één huishouden, kamergewijze bewoning is op grond van het bestemmingsplan niet toegestaan.
Op grond van artikel 1.78 van de planregels wordt onder woning verstaan een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijke huishouding.
Tussen partijen is niet in geschil en ook de rechtbank stelt vast dat alle vier de panden zijn bestemd voor de huisvesting van één huishouden, kamergewijze bewoning is op grond van het bestemmingsplan niet toegestaan.
Met het besluit van 11 december 2015 heeft verweerder de door vergunninghouder gevraagde afwijking van het bestemmingsplan op de voet van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 2ᵒ, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in samenhang met artikel 4, eerste en negende lid, van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht vergund. Voor wat betreft de activiteit bouwen is de vergunning op de voet van artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wabo verleend.
Op grond van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wabo kan een omgevingsvergunning voor de activiteit afwijken van het bestemmingsplan slechts worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening.
In het bestreden besluit heeft verweerder toegelicht dat zijn huidige beleid is dat kamerverhuur in beginsel overal in de stad moet kunnen, mits aan de parkeernorm wordt voldaan. Hierbij wordt echter wel een afweging gemaakt tussen het belang van goede en voldoende huisvesting voor starters en studenten enerzijds en het belang van beschermen van de leefbaarheid van de stad anderzijds. In het bestreden besluit is toegelicht dat niet per definitie gesteld kan worden dat de overlast toeneemt wanneer het gaat om kamerbewoners. Bij kamerverhuur gaat het niet perse om studenten, die doorgaans een ander levenspatroon hebben. Wel dient een overmatige concentratie van kamerverhuurpanden in een bepaalde straat voorkomen te worden. In de [adres] zijn, voor zover bekend, vier en daarmee relatief veel kamerverhuurpanden aanwezig, overigens niet in alle gevallen vergund. De betreffende panden liggen echter op grote afstand van de woning van eiser (hemelsbreed meer dan 150 meter). In de [adres] zijn, voor zover bekend, vijf kamerverhuurpanden. Eén daarvan, nummer [nr] is het pand naast eiser en ook nummer [nr] is op korte afstand van eiser. In totaal is sprake van 29 kamers binnen een afstand van 50 meter van de woning van eiser. Hiermee is volgens verweerder, ondanks dat de grens van wat duldbaar is hiermee in beeld komt, nog geen sprake van een overmatige vertegenwoordiging van kamerverhuurpanden. Verweerder betrekt daarbij dat bij de nu vergunde kamers sprake is van een bijzondere bebouwingssituatie waarbij nummer [nr] achter de nummers [nr] en [nr] is gesitueerd. Volgens het bestreden besluit zou ook bij bewoning van de panden door gezinnen bewoning door 16 personen denkbaar zijn geweest. Daarbij zou, gelet op de bebouwingssituatie, ook de nodige overlast ervaren kunnen worden.
Eiser heeft ter zitting toegelicht dat hij met name overlast ondervindt van de activiteiten van de bewoners op de binnenplaats achter zijn woning. De bewoners van de kamers rouleren en er bestaan geen huisregels. De kans is reëel dat de binnenplaats zal worden gebruikt voor feestjes en niet voor het stallen van fietsen zoals verweerder stelt. Eiser stelt dat verweerder het aantal kamerverhuurpanden in de omgeving niet volledig heeft geïnventariseerd en dat illegaal verhuurde panden ten onrechte niet in aanmerking zijn genomen. Het is volgens eiser onterecht dat verweerder de overlast van bewoning door vier kamerbewoners gelijk stelt aan die van bewoning door een gezin.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de bestaande concentratie van kamerverhuur in de omgeving van het pand onvoldoende geïnventariseerd. In het bestreden besluit is weliswaar in aanmerking genomen dat de kamerverhuurpanden [adres] [nr] en [nr] al op korte afstand van het pand liggen, maar het is niet duidelijk geworden of bij de beoordeling ook de panden zijn betrokken die illegaal worden verhuurd en op welke wijze verweerder daarmee omgaat. De door verweerder gehanteerde straal van 50 meter waarbinnen hij de kamer verhuurpanden bij zijn inventarisatie heeft betrokken, acht de rechtbank te krap. Het ligt naar het oordeel van de rechtbank in de rede dat ook de door eiser genoemde panden aan de [adres] , [nr] , [nr] , [nr] en [nr] , gelet op de relatief korte afstand tot het pand, binnen het in aanmerking te nemen gebied vallen.
Ook het betoog van verweerder dat een aantal van vier bewoners per pand overeenkomt met de gebruiksintensiteit van een gezin volgt de rechtbank niet. Eiser stelt terecht dat de kans op een afwijkend levensritme bij kamerbewoners groter is. Daarbij is van belang dat verhuur aan studenten niet is uitgesloten. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt daarom niet in te zien dat bewoning van een woning door vier zelfstandige huishoudens in plaats van één gemiddeld genomen niet tot meer overlast leidt.
De rechtbank volgt verweerder ook niet in zijn betoog dat de bebouwingsituatie van de te realiseren kamers ten opzichte van de woning van eiser relatief gunstig is. Daarbij is in de eerste plaats van belang dat het binnenterrein bij de kamers direct achter de woning van eiser ligt, waardoor hij relatief veel overlast ondervindt van activiteiten op dit binnenterrein. Verweerder heeft dit ten onrechte niet bij zijn beoordeling betrokken.
Hetgeen onder 7, 8 en 9 is overwogen, betekent dat de veronderstellingen die aan het bestreden besluit ten grondslag liggen, gedeeltelijk onjuist zijn. Dit klemt omdat verweerder juist op basis van deze veronderstellingen in het bestreden besluit heeft geconcludeerd dat hij het aantal van 29 kamers binnen een straal van 50 meter van de woning van eiser nog toelaatbaar acht, maar dat de grens inmiddels lijkt te zijn bereikt. Indien verweerder naar aanleiding van deze tussenuitspraak uitgaat van de juiste inventarisatie van de bestaande concentratie van kamerverhuur én gewijzigde veronderstellingen, zal hij dus opnieuw moeten beoordelen of en zo ja, waarom hij een dergelijke concentratie van kamerbewoning nog steeds toelaatbaar acht.
Het bestreden besluit is, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, onvoldoende zorgvuldig voorbereid en onvoldoende gemotiveerd. Verweerder heeft onvoldoende inzichtelijk gemaakt op basis van welke gegevens hij tot de conclusie is gekomen dat verlening van de vergunning niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en waarom hij in de belangen van eiser en andere bestaande bewoners in redelijkheid geen aanleiding heeft hoeven zien om de vergunning te weigeren. Het bestreden besluit is in strijd met artikel 3:2 en Pro artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) genomen. Ter zitting heeft verweerder aan de hand van een kaart van de omgeving al een vollediger beeld geschetst van het aantal legale en illegale kamerverhuurpanden in de omgeving van het pand. Deze toelichting is echter nog niet voldoende om het bestreden besluit te kunnen dragen.
12. Op grond van artikel 8:51a, eerste lid, en artikel 8:80a, eerste lid, van de Awb kan de rechtbank het bestuursorgaan in een tussenuitspraak in de gelegenheid stellen een gebrek te herstellen of te laten herstellen. De rechtbank acht termen aanwezig om verweerder met toepassing van artikel 8:51a, eerste lid, van de Awb deze gelegenheid te bieden. Zij overweegt daartoe dat de gebreken in het bestreden besluit in beginsel herstelbaar zijn, hetzij door een nadere motivering, hetzij door het nemen van een nieuw besluit op de voet van artikel 6:19 van Pro de Awb. Verweerder zal daarbij hetgeen onder 7 tot en met 10 van deze uitspraak is overwogen moeten betrekken.
12. De termijn waarbinnen verweerder de gebreken kan herstellen bepaalt de rechtbank op zes weken na verzending van deze uitspraak. Indien verweerder binnen twee weken verklaart geen gebruik te maken van de gelegenheid om het gebrek in het bestreden besluit te herstellen of de termijn die voor het herstel is bepaald ongebruikt is verstreken, zal de rechtbank in beginsel zonder nadere zitting uitspraak doen op het beroep, voortbouwend op hetgeen in deze tussenuitspraak is overwogen en beslist. Ter voorlichting van partijen merkt de rechtbank nog op dat bij het doen van einduitspraak de rechtbank, behoudens uitzonderlijke omstandigheden, niet mag terugkomen op in deze tussenuitspraak zonder voorbehoud gegeven eindbeslissingen. Het heeft voor partijen dus doorgaans geen zin om in het vervolg van de procedure hun pijlen op die eindbeslissingen te richten.
12. De rechtbank neemt nog geen beslissing over de vergoeding van de door eiser gemaakte proceskosten. Zij wacht ook hiermee tot de einduitspraak op het beroep.
Beslissing
De rechtbank:
-
stelt verweerder in de gelegenheid:
stelt verweerder in de gelegenheid:
- om binnen zes weken na verzending van deze tussenuitspraak de gebreken te herstellen, met inachtneming van hetgeen de rechtbank in deze uitspraak heeft overwogen,
of
- om binnen twee weken na verzending van deze tussenuitspraak aan de rechtbank mede te delen dat van deze geboden mogelijkheid geen gebruik wordt gemaakt;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. S. Lanshage, rechter, in aanwezigheid van mr. J.K. van de Poel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 oktober 2016.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze tussenuitspraak staat nog geen hoger beroep open. Tegen deze tussenuitspraak kan hoger beroep worden ingesteld tegelijkertijd met hoger beroep tegen de (eventuele) einduitspraak in deze zaak.