ECLI:NL:RBMNE:2016:5683

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Utrecht

zaaknummer / rolnummer: C/16/387299 / HA ZA 15-203

Vonnis van 9 november 2016

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

advocaat mr. G.H. Hermanides te Eindhoven,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

AM GRONDBEDRIJF B.V.,

gevestigd te Nieuwegein,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

AM HOLDING VASTGOEDONTWIKKELING B.V.,

(voorheen AM B.V.)

gevestigd te Utrecht,

gedaagden,

advocaat mr. H. Lebbing te Rotterdam.

Partijen zullen hierna [eiser] en AMG c.s. genoemd worden. Gedaagden worden hierna afzonderlijk ook AMG respectievelijk AMHV genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding
de conclusie van antwoord
de conclusie van repliek
de conclusie van dupliek
de pleidooien en de ter gelegenheid daarvan overgelegde stukken (de producties 16, 17 en 19 van de zijde van [eiser] ).

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

AMHV is de holdingvennootschap van een aantal dochtervennootschappen, waaronder AMG en AM Wonen B.V. Deze bedrijvengroep is actief, kort gezegd, in de bouwbranche. Op 9 juli 2003 heeft AMHV een verklaring afgegeven ten aanzien haar dochtervennootschappen, als bedoeld in artikel 2:403 lid 1 sub f BW.

2.2.

[eiser] is ondernemer in (onder meer) de agrarische industrie en eigenaar van veeteeltgronden in de gemeente [gemeente] (hierna: de gemeente). Op 23 juni 2003 heeft [eiser] met de gemeente en de provincie Noord-Brabant een overeenkomst gesloten waarbij de gemeente zich jegens hem heeft verbonden om als compensatie voor de voorgenomen intrekking van milieuvergunningen (ten aanzien van zijn veeteeltgronden) planologisch mogelijk te maken dat van zijn grondbezit 56 deelpercelen als ‘ruime woningbouwkavels’ worden aangemerkt, van welke 56 percelen 16 stuks bovendien als zogenaamde ‘ruimtevoorruimtekavels’ zullen gelden. De provincie heeft daarbij toegezegd die 16 ruimtevoorruimtekavels tegen kostprijs aan [eiser] ter beschikking te stellen. Het betrof de locatie ‘ [locatie 1] ’. Omdat de woningontwikkeling op die locatie niet door kon gaan, is de locatie in 2004 gewijzigd in de locatie ‘ [locatie 2] ’, eveneens te [gemeente] . Aan de bedoelde overeenkomst was door de gemeente de voorwaarde verbonden dat [eiser] uiterlijk op 1 januari 2005 een uitgewerkt woningbouwplan bij de gemeente indiende.

2.3.

Begin 2007 hebben [eiser] en de rechtsvoorgangster van AMVH, AM B.V. (hierna: AM), gesproken over de ontwikkeling van woningen op de bedoelde kavels door een AM-vennootschap en de mogelijke koop daartoe door AMG van de desbetreffende kavels. Dit overleg heeft geleid tot een door AM opgemaakt schrijven van 16 april 2007 dat door [eiser] voor akkoord is getekend en dat luidt, voor zover hier van belang:

“ Uitgangspunten koopovereenkomst

Versie 16 april 2007

Onderstaand zijn op hoofdlijnen de basisuitgangspunten weergegeven, zoals besproken op 22 februari 2007 tussen [eiser] en AM ten aanzien (ver)koop van een perceel te [gemeente] . Indien verkoper akkoord gaat met de beschreven uitgangspunten dan zal nadere uitwerking plaatsvinden in een volledige koopovereenkomst.

Verkoper:

- de heer [eiser]

Koper

- AM Grondbedrijf B.V.

Perceel:

- [gemeente] , [perceelnummer]

Oppervlakte:

- 4ha 43a 35ca + 7a 7ca + 9a55ca = 4ha 59a 97ca

Koopsom:

- 45.997 m2 a € 41,- per m2 => € 1.885.877,= k.k.

- Betaling van de koopsom zal plaatsvinden zo spoedig mogelijk na ondertekening koopovereenkomst, echter indien en zodra de ontbindende voorwaarden zijn uitgewerkt.

Nabetaling

- 45.997 m2 a € 29,- per m2 => € 1.333.913,= k.k.

- Te voldoen op moment van onherroepelijke bouwvergunning voor de bouw van minimaal 52 vrije sectorwoningen, inclusief maximaal 12 Ruimte-voor-Ruimte-kavels, danwel moment dat de gronden voor koper benodigd voor werkzaamheden bouwrijp maken.

Levering:

- huidige staat

Huidig gebruik:

- agrarisch (…)

Deskundigenkosten namens verkoper: (…)

Bijzondere bepalingen:

- koopsom is gebaseerd op de bouw van 52 vrije sectorwoningen, inclusief 12 Ruimte-voor-Ruimte-kavels. (…)

Ontbindende voorwaarden:

- Wvg. Van toepassing tot moment inschrijven koopovereenkomst. Verkoper heeft de verplichting binnen 6 maanden na inschrijving koopovereenkomst te leveren en koper heeft, bij niet vervulling ontbindende voorwaarden de verplichting binnen 6 maanden na inschrijving af te nemen;

- Besluitvorming Raad van Bestuur AM NV. De termijn voor deze ontbindende voorwaarde

bedraagt uiterlijk drie maanden na ondertekening koopovereenkomst;

- Onderzoek verontreiniging bodem, grondwater en asbest;

- Besluitvorming door gemeente, uiterlijk binnen 3 maanden na ondertekening koopovereenkomst, aangaande het verlenen van medewerking aan het tot ontwikkeling brengen van de locatie naar woningbouw door het beschikbaar stellen van woningbouwcontingenten, uiterlijk in het jaar 2009 (start bouw opstalontwikkeling);

- Consequenties van het gevestigde zakelijk recht ten behoeve van de NV Nederlandse Gasunie en het opstalrecht nutsvoorzieningen ten behoeve van het gemeentelijk energie en

waterleidingsbedrijf van Roosendaal en Nispen op de planvorming. De termijn voor deze

ontbindende voorwaarde bedraagt uiterlijk drie maanden na ondertekening koopovereenkomst.”

2.4.

Op 12 juli 2007 heeft [A] , namens AM Wonen B.V. (de AM-vennootschap op wiens naam de AM-groep woningbouwprojecten uitvoert, hierna: AM Wonen) aan [eiser] geschreven:

“Op 16 april 2007 zijn wij met u de basisuitgangspunten overeengekomen ten aanzien van de verkoop van grond door u aan AM in [gemeente] . Met betrekking tot de in bovengenoemd schrijven opgenomen ontbindende voorwaarden hebben wij overleg gevoerd met de gemeente [gemeente] en hebben wij nader onderzoek gedaan naar de consequenties van het gevestigde zakelijk recht en opstalrecht. Tot op heden zijn wij op beide genoemde ontbindende voorwaarden nog niet tot een bevredigend resultaat gekomen. De op het perceel aanwezige gasleiding levert problemen op bij het tot ontwikkeling brengen van de locatie. Deze gasleiding zal opgehaald of verplaatst moeten worden, hetgeen hoge kosten met zich meebrengt. De gemeente [gemeente] hanteert bij de programmering van de woningbouw op de locatie de woonvisie [gemeente] , die uitgaat van een hoog aandeel sociale woningbouw. Gezien de huidige situatie hebben wij nog geen onderzoek naar bodem, grondwater en asbest uitgevoerd en nog geen goedkeuring Raad van Bestuur AM NV aangevraagd. Graag zouden wij de datum voor de ontbindende voorwaarden (16 juli 2017) verlengen tot eind september zodat wij zo spoedig mogelijk na de vakantie met u en de gemeente om tafel kunnen om de problematiek te bespreken. Indien u niet akkoord gaat met de voorgestelde verlenging dan maken wij bij deze gebruik van de ontbindende voorwaarden zoals opgenomen in de uitgangspunten koopovereenkomst d.d. 16 april 2017, waarmee de overeenkomst tussen [eiser] en AM is ontbonden.”

2.5.

[eiser] heeft met de gewenste verlenging van de genoemde termijn ingestemd.

2.6.

Op 28 september 2007 heeft [A] , namens AM Wonen aan [eiser] geschreven, zakelijk weergegeven, dat er op 30 augustus 2007 overleg is geweest met de gemeente, dat naar aanleiding daarvan de stedebouwkundige schets aangepast moet worden en dat daartoe door AM Wonen aan Croonen Adviseurs direct opdracht is gegeven. Ook schrijft hij dat de aangepaste schets aan de gemeente moet worden voorgelegd ter goedkeuring en dat daarvoor - en voor het vervolgens uit te voeren onderzoek naar bodem, grondwater en asbest - extra tijd nodig is. [A] verzoekt om die reden om een tweede verlenging van de bedoelde termijn, tot eind november 2007 en meldt daarbij de ontbinding van de overeenkomst in te roepen wanneer [eiser] daarmee niet akkoord gaat. [eiser] heeft ook met de tweede verlenging ingestemd.

2.7.

Op 29 november 2007 heeft [B] , namens AM Wonen, aan [eiser] geschreven, voor zover hier van belang, dat de investeringsaanvraag (ten behoeve van de aankoop van de gronden van [eiser] ) op de vergadering van de Raad van Bestuur van 10 december 2007 zal worden geagendeerd en dat de gemeente eist dat de gasleiding wordt opgehaald en verlegd naar een groenstrook in het bouwplan, waarmee € 500.000,- aan (niet volledig door een voorziening gedekte) kosten zijn gemoeid. [B] stelt aan [eiser] voor die kosten te delen, waarbij het door [eiser] te dragen deel in mindering strekt op de hem toekomende koopsom, te weten op het nabetalingsdeel daarvan. Zij verzoekt [eiser] vervolgens nog eenmaal mee te werken aan verlenging van de bedoelde termijn, tot 15 december 2007, met de mededeling dat de ontbindende voorwaarde rond de gasleiding kan komen te vervallen als [eiser] akkoord gaat met de voorgestelde kostendeling. De brief eindigt met de woorden:

“Wij zouden als u kunt instemmen met deze procedure graag medio december overgaan tot het afsluiten van een koopovereenkomst waarin we dan nog het gebruikelijke voorbehoud ten aanzien van bodem- en grondwateronderzoek handhaven. ”

2.8.

[eiser] is akkoord gegaan met de gewenste verlenging van de termijn tot (uiteindelijk) 21 december 2007, maar heeft bezwaar gemaakt tegen de voorgestelde kostenverdeling.

2.9.

Op 17 december 2007 heeft de gemeente aan AM Wonen (in de persoon van [B] ) meegedeeld dat zij verwacht dat binnen drie maanden nadien een compleet uitgewerkt stedebouwkundig plan bij haar wordt ingediend, met alle daarbij van belang zijnde onderzoeken en dat, als een dergelijk plan uitblijft, de gemeente aan een ander stedebouwkundig plan prioriteit zal geven, waardoor het project [locatie 2] eerst na 2015 kan worden uitgevoerd.

2.10.

Op 20 december 2017 heeft [eiser] desgevraagd goedgevonden dat de onder 2.7 omschreven termijn nogmaals werd verlengd, ditmaal tot 31 januari 2008. Na die datum is die termijn niet meer verlengd.

2.11.

Op 21 januari 2008 heeft [B] aan [eiser] geschreven, naar aanleiding van de onder 2.9 omschreven brief van de gemeente, dat AM Wonen en [eiser] het beiden niet eens zijn met de opstelling van de gemeente, maar dat AM Wonen er desondanks naar streeft om in maart 2008 aan het verlangen van de gemeente te voldoen. [B] vraagt daartoe de medewerking van [eiser] en formuleert daarbij enkele randvoorwaarden omtrent die samenwerking.

2.12.

Op 21 februari 2008 heeft een bespreking plaatsgehad tussen (in ieder geval) [eiser] en diens raadsman en [B] . Naar aanleiding daarvan heeft [B] (in naam van AM Wonen) hem op 12 maart 2008 bericht, voor zover hier van belang:

“ (…) Tijdens de bespreking van 21 februari jl. hebben partijen besloten – nadat de termijn voor de ontbindende voorwaarden reeds enkele malen tussen partijen was verlengd – om deze voorwaarden (…) als volgt te herformuleren.

De overeenkomst komt tot stand onder de opschortende voorwaarde dat:

a. de Gemeente [gemeente] zich schriftelijk bereid verklaart tot het verlenen van medewerking aan het tot ontwikkeling brengen van de locatie [locatie 2] naar woningbouw conform een programmering bestaande uit 12 ruimte voor ruimte kavels en 40 dure woningen

tweekappers en vrijstand) de benodigde woningbouwvergunningen verleend;

De overeenkomst wordt aangegaan onder de bij vervulling ontbindende voorwaarden dat nadat de Gemeente [gemeente] zich schriftelijk bereid heeft verklaart tot het verlenen van medewerking aan de bouwplanontwikkeling als omschreven in voormelde opschortende voorwaarde:

a. de Hoofddirectie van AM Vastgoedontwikkeling B.V. geen goedkeuring verleend tot het aangaan van de tussen partijen nader uit te werken koopovereenkomst op basis van de basisuitgangspunten d.d. 16 april 2007 en hetgeen in aanvulling daarop c.q. afwijking daarvan is overeengekomen;

b. dat er tussen het tijdstip van het sluiten van de koopovereenkomst en het tijdstip van juridische levering ten aanzien van gemeld registergoed een aanwijzing op grond van (…) de Wet voorkeursrecht gemeenten (…) is geschiedt, tenzij (…)

c. dat uit een door koper verricht bodemonderzoek (…) uiterlijk voor het tijdstip van juridische levering is gebleken dat de bodem of het grondwater daarvan een of meerdere verontreiniging(en) bevat (…) en/of dat uit een asbestinventarisatie uiterlijk op voormeld tijdstip is gebleken dat het Verkochte asbesthoudende materialen bevat. (…)

De ontbindende voorwaarden als opgenomen in de basisuitgangspunten d.d. 16 april 2007 komen bij schriftelijke bevestiging van uw accoord op deze brief per direct te vervallen.(…)

Wij verwachten dat de gemeente [gemeente] zich in april 2008 definitief zal uitspreken omtrent het verlenen van medewerking aan de onderhavige plannen. Wanneer de gemeente haar medewerking toezegt zodat de opschortende voorwaarde wordt vervuld, zullen wij nader met u overleggen (…) en kan de schriftelijke koopovereenkomst worden uitgewerkt..”

2.13.

Op 28 maart 2008 heeft (de raadsman van) [eiser] aan AMG/AM Wonen bericht dat het onder 2.12 omschreven verslag niet een juiste weergave bevat van hetgeen op 21 februari 2008 is besproken en dat geen beroep is gedaan op de ontbindende voorwaarden (geldig tot 31 januari 2008) van de overeenkomst van 16 april 2007, zodat deze overeenkomst onherroepelijk is, maar dat [eiser] ondanks dat formele standpunt bereid is over de voorwaarden van realisatie van het bouwproject te overleggen.

2.14.

Op 3 april 2008 heeft mr. G. Th. J. Harm, de jurist van AMG, aan de raadsman van [eiser] geschreven dat het verslag van de bespreking van 21 februari 2008 op correcte wijze het besprokene weergeeft, dat partijen toen de voorwaarde van de vereiste medewerking van de gemeente hebben gewijzigd van een ontbindende voorwaarde in een opschortende voorwaarde zonder tijdsbepaling en dat hetgeen tussen partijen is overeengekomen hoe dan ook nog een voorwaardelijk karakter draagt.

2.15.

Nadat het overleg waartoe de raadsman van [eiser] zich in zijn brief van 28 maart 2008 bereid verklaarde zonder succes was gebleven, heeft hij in zijn brief van 24 november 2008 aan AMG bericht dat [eiser] vast houdt aan zijn standpunt dat de overeenkomst van 16 april 2007 onherroepelijk is geworden en heeft hij AMG gesommeerd binnen een week te verklaren dat zij binnen zes maanden nadien de desbetreffende percelen grond zal afnemen, waarbij hij AMG aansprakelijk heeft gesteld voor de schade die [eiser] lijdt in het geval die verklaring en die afname uitblijven.

2.16.

Op 13 maart 2009 heeft de gemeente aan AM Wonen bericht dat zij haar op 17 december 2007 heeft gemaand binnen drie maanden nadien een uitgewerkt bestemmingsplan in te dienen, op basis waarvan de planologische procedure kon worden gestart en dat ruim een jaar later nog niets is ontvangen. De gemeente deelt daarbij voorts mee dat deze termijnoverschrijding voor haar grond vormt om niet langer mee te werken aan de ontwikkeling van het project [locatie 2] .

2.17.

In zijn brief van 7 december 2009 aan AMG heeft de raadsman van [eiser] de inhoud van zijn brief van 24 november 2008 herhaald, daarbij een soortgelijke sommatie gedaan als in die brief omschreven (te weten: binnen 14 dagen toezeggen dat de desbetreffende percelen zo spoedig mogelijk worden afgenomen) en heeft hij voor het geval AMG aan die sommatie geen gevolg geeft, de overeenkomst van 16 april 2007 per 21 december 2009 ontbonden.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert samengevat – dat de rechtbank, uitvoerbaar bij voorraad,

primair:

voor recht verklaart dat de overeenkomst van 16 april 2007 is ontbonden per 21 december 2009 op grond van een tekortkoming van AMG en AMG en AMHV hoofdelijk veroordeelt tot het betalen van een schadevergoeding ex artikel 6:277 BW aan [eiser] , nader op te maken bij staat, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 21 december 2009 dan wel vanaf 25 januari 2010, tot aan de algehele voldoening,

subsidiair:

de overeenkomst van 16 april 2007 ontbindt op grond van een tekortkoming van AMG en AMG en AMHV hoofdelijk veroordeelt tot het betalen van een schadevergoeding ex artikel 6:277 BW aan [eiser] , nader op te maken bij staat, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 21 december 2009 dan wel vanaf 25 januari 2010, tot aan de algehele voldoening,

meer subsidiair:

voor recht verklaart dat AMG onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] en

AMG en AMHV hoofdelijk veroordeelt tot het vergoeden van de door [eiser] geleden schade, nader op te maken bij staat, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 21 december 2009,

zowel primair, als subsidiair, als meer subsidiair:

AMG en AMHV hoofdelijk veroordeelt in de buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van twee punten van het door de rechtbank te bepalen toepasselijke liquidatietarief en in de proceskosten.

3.2.

AMG c.s. voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

[eiser] baseert zijn primaire en subsidiaire vorderingen op de stelling dat het geschrift van 16 april 2007 een rechtsgeldige overeenkomst tussen hem en AMG omvat. Nu niet tijdig, uiterlijk op 31 januari 2008, door AMG op de daartoe behorende ontbindende voorwaarden een beroep is gedaan, is die overeenkomst definitief geworden en was AMG gehouden de overeenkomst na te komen. Nu zij dat, ondanks sommatie daartoe, ten onrechte heeft geweigerd, heeft [eiser] naar zijn stelling die overeenkomst terecht buitengerechtelijk ontbonden dan wel dient die overeenkomst door de rechtbank op die grond ontbonden te worden. [eiser] spreekt daarbij ook AMVH aan voor de door hem gestelde schade, uit hoofde van de verklaring ex artikel 2:403 lid 1 sub f die zij ten aanzien van haar dochtervennootschappen afgaf.

4.2.

AMG c.s. voert daar in meerdere opzichten verweer tegen. Zij stelt het navolgende:

- het geschrift van 16 april 2007 omvat geen bindende overeenkomst, doch slechts een opsomming van de ontbindende voorwaarden (‘dealbreakers’) die dienden te gelden als onderdeel van de latere, definitieve, overeenkomst waar [eiser] en AM naar streefden en waar het geschrift van 16 april 2007 slechts een verkenning van vormde;

-als dat geschrift wel een overeenkomst omvat, is dat niet een overeenkomst van [eiser] met AMG, maar met AM Wonen, aangezien de contacten met hem steeds op naam van AM Wonen plaatsvonden;

- in dat geval geldt voorts dat de ontbindende voorwaarde die inhield, kort gezegd, dat de gemeente niet uiterlijk op 31 januari 2008 had toegezegd planologisch te zullen meewerken, was vervuld, zodat die bepaling de overeenkomst op die dag heeft ontbonden;

- in dat geval geldt voorts dat [eiser] en AM Wonen op 21 februari 2008 die voorwaarde opnieuw zijn overeengekomen, ditmaal als opschortende voorwaarde (‘de overeenkomst is pas definitief wanneer de gemeente haar planologische medewerking toezegt), welke voorwaarde thans nog steeds niet is vervuld.

4.3.

[eiser] voert tegen dit verweer aan dat de overeenkomst wel met AMG is gesloten, omdat AMG steeds aan haar is voorgespiegeld als de koopster van de grond, die hoedanigheid haar ook toekomt krachtens de binnen de AM-groep geldende taakverdeling (AMG koopt gronden, AM Wonen ontwikkelt op die gronden woningbouwprojecten), alle contacten met [eiser] in algemene zin namens ‘AM’ hebben plaatsgevonden en AMG c.s. in haar conclusie van antwoord heeft erkend dat de overeenkomst met AMG is gesloten. Wat de ontbindende voorwaarde rond de planologische medewerking van de gemeente betreft, stelt [eiser] als volgt:

die voorwaarde moet worden gelezen als de voorwaarde dat de gemeente uiterlijk op 31 januari 2008 een besluit heeft genomen waarbij zij de gewenste planologische medewerking weigert (van welk besluit geen sprake is, zodat de voorwaarde niet is vervuld en de overeenkomst niet is ontbonden);
die voorwaarde heeft de overeenkomst op 31 januari 2008 bovendien niet ontbonden, omdat daartoe een tijdig beroep door AMG c.s. op die voorwaarde was vereist, welk beroep niet is gedaan;
AMG c.s. heeft het ontbreken van de gemeentelijke medewerking zelf veroorzaakt door zich onvoldoende in te spannen om die medewerking te verkrijgen, reden waarom die voorwaarde in redelijkheid en billijkheid voor onvervuld moet worden gehouden.

[eiser] ontkent voorts op 21 februari 2008 te hebben ingestemd met de door AMG c.s. gestelde opschortende voorwaarde.

4.4.

De rechtbank zal niet beoordelen of het geschrift van 16 april 2007 de door [eiser] gestelde overeenkomst omvat en evenmin of die overeenkomst door hem met AMG is gesloten. Indien er namelijk veronderstellenderwijs van wordt uitgegaan dat het gelijk op die punten aan [eiser] is, dan nog baat hem dat niet, reeds omdat in dat geval de ontbindende voorwaarde rond de (toezegging) van gemeentelijke planologische medewerking, die overeenkomst op 31 januari 2008 heeft ontbonden. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.

4.5.

Nu partijen niets hebben gesteld omtrent hetgeen zij hebben besproken of geschreven ten aanzien van de precieze betekenis van deze voorwaarde, komt het hier aan op de taalkundige uitleg van deze voorwaarde en op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze voorwaarde mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij telt tot welke maatschappelijke kringen zij behoren en welke rechtskennis van hen kan worden verwacht. Dit betreft het zogeheten Haviltex-criterium.

4.6.

De taalkundige lezing van de voorwaarde biedt hier geen soelaas, alleen al omdat de voorwaarde ‘besluitvorming’ op planologisch vlak door de gemeente als
ontbindendeomstandigheid omschrijft, waarbij de voorwaarde niet met zoveel woorden vereist dat dat besluit een bepaalde inhoud heeft. Het kan in redelijkheid niet de bedoeling van partijen zijn geweest dat
elkplanologisch besluit van de gemeente de overeenkomst zou ontbinden, want dat zou een ongerijmd gevolg zijn. Het komt daarom hier vooral aan op de betekenis die partijen over en weer aan de voorwaarde mochten toekennen.

4.7.

Daarbij is van belang dat de ratio van de voorwaarde, naar voor de hand ligt, is gelegen in het belang van [eiser] wederpartij om alleen dan aan de overeenkomst gebonden te zijn als het beoogde bouwplan kan worden uitgevoerd en daartoe de vereiste gemeentelijke planologische medewerking gegarandeerd is. Die uitvoerbaarheid ligt immers in economische zin mede ten grondslag aan de (omvang van de) verplichtingen die [eiser] wederpartij bij de overeenkomst aanging. Het gebonden zijn aan de overeenkomst, ook in het geval waarin de gemeente op dat punt (nog) geen besluit heeft genomen of kunnen nemen en waarin daarom het risico bestaat dat dat besluit er nooit komt of negatief uitvalt, strookt daar niet mee. Dat klemt temeer nu het hier hoe dan ook om niet meer gaat dan een overeenkomst die nog uitgewerkt moest worden om zijn uiteindelijke vorm te krijgen.

Hier komt bij dat de lezing van [eiser] (de voorwaarde is alleen vervuld als er een gemeentelijk besluit met negatieve inhoud is genomen) het uitgangspunt impliceert dat binnen de bedoelde driemaandstermijn het gehele traject van bouwkundige planning en daarop volgende planologische toetsing en besluitvorming door de gemeente kon zijn afgerond. Dat is voor een bouwproject van deze omvang een irreëel uitgangspunt. Op grond van deze omstandigheden komt de rechtbank onder toepassing van het genoemde Haviltex-criterium tot de slotsom dat de voorwaarde aldus moet worden gelezen dat de overeenkomst wordt ontbonden indien niet uiterlijk op 31 januari 2008 de gemeente een positief planologisch besluit heeft genomen. Tussen partijen staat vast dat van een dergelijk besluit op die datum geen sprake was zodat de voorwaarde, aldus verstaan, daarom op 31 januari 2008 was vervuld.

4.8.

De bedoelde voorwaarde bevat niet een bepaling op grond waarvan de ontbindende werking afhankelijk is van een (expliciet) beroep op de voorwaarde. Ook overigens is een dergelijke bepaling niet tussen de desbetreffende contractpartijen overeengekomen. Dat betekent dat de stelling dat een dergelijk beroep toch vereist is, dient te worden beoordeeld aan de hand van hetgeen op dat punt in het algemeen rechtens is. Het gelijk op dit punt is aan AMG c.s. In het algemeen geldt immers dat het materiële vervuld worden van een ontbindende voorwaarde van rechtswege de ontbinding van de overeenkomst tot gevolg heeft. [eiser] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld waarom dat hier anders zou zijn en [eiser] van zijn wederpartij mocht verlangen dat zij hem uiterlijk op 31 januari 2008 op het vervuld zijn van de voorwaarde wees. Integendeel: tussen [eiser] en zijn wederpartij (welke van de AM-vennootschappen dat ook geweest is) stond immers vast dat de gemeente haar planologische medewerking op 31 januari 2008 nog niet had toegezegd en dat zij daar beiden van op de hoogte waren. Reeds op grond van de brief van 21 januari 2008 van [B] aan [eiser] (zie onder 2.11) was immers voor hen beiden duidelijk dat niet eerder dan in maart 2008 aan de voorwaarde voldaan kon zijn.

4.9.

[eiser] heeft voorts gesteld dat AMG c.s. zich niet op de vervulling van de voorwaarde mag beroepen, omdat zij het zelf tot die vervulling heeft geleid door zich onvoldoende in te spannen om het gewenste gemeentelijke besluit te verkrijgen. Gezien de bovenvermelde inhoud van de voorwaarde snijdt deze stelling alleen hout indien een positief besluit van de gemeente, uiterlijk tegen 31 januari 2008, mocht worden verwacht én het uitblijven daarvan aan onvoldoende voortvarend handelen van AMG c.s. is toe te rekenen. [eiser] wijst in dit verband op een email van 29 november 2009 van de gemeente aan [B] , waarin de gemeente de ontvangst van het door AM Wonen ingezonden materiaal bevestigt, dit als ‘summier qua inhoud en uitwerking’ betitelt en meedeelt het verzoek van AM Wonen aan het college te zullen voorleggen. Ook stelt [eiser] , onder verwijzing naar de brieven van 17 december 2007 en 13 maart 2009 van de gemeente aan AM Wonen (zie 2.9 en 2.16) dat AMG c.s. nalatig was om aan de gemeente de gewenste informatie te verstrekken.

4.10.

AMG c.s. heeft hier tegenover gesteld dat zij (zie [A] brief aan [eiser] van 12 juli 2007, onder 2.4) aan [eiser] heeft meegedeeld dat zij voor die datum overleg heeft gevoerd met de gemeente over het beoogde bouwplan, maar dat de gemeente in het licht van haar toenmalige woningbouwbeleid en de toenmalige verslechtering van de woningmarkt een hoog aantal socialesectorwoningen eiste (grondgebonden seniorenwoningen), hetgeen bij AMG c.s. de wens opriep - teneinde daaraan én aan de economische uitgangspunten die met [eiser] waren besproken tegemoet te komen - om de woningbouw in het voorziene project te verdichten. Om daaraan te voldoen was aanpassing van het bouwplan vereist, wat betreft de aantallen en soorten woningen, de (kostbare en niet geheel door een voorziening gedekte) ophoging en verplaatsing van een gasleiding naar een aan te leggen groenstrook en het realiseren van een tweede ontsluitingsroute. Naar AMG c.s. voorts heeft aangevoerd hing de uiteindelijke aard en omvang van het beoogde bouwprojekt daarmee af van op die punten door haar met de gemeente te bereiken overeenstemming (die zij in vervolgoverleg met de gemeente in september 2007 vergeefs heeft getracht te bereiken) en van dientengevolge door haar met [eiser] te bereiken overeenstemming naar aanleiding van de eventuele wijzigingen, welke overeenstemming eveneens is uitgebleven. Ook stelt AMG c.s. nog dat het daarbij nog maar zeer de vraag was of er hoe dan ook overeenstemming met de gemeente kon worden bereikt omdat deze zich op het standpunt stelde dat haar overeenkomst met [eiser] van 23 juni 2003 was aangegaan op de voorwaarde dat [eiser] uiterlijk op 1 januari 2005 een uitgewerkt woningbouwplan indiende, hetgeen hij heeft nagelaten.

4.11.

Gezien die - door [eiser] niet weerlegde - omstandigheden heeft hij onvoldoende aangevoerd om de slotsom te rechtvaardigen dat AMG c.s. voortvarender had dienen te handelen dan zij deed en dat, doordat zij dat heeft nagelaten, aan haar moet worden toegerekend dat er niet uiterlijk op 31 januari 2008 een positief planologisch besluit van de gemeente op tafel lag. Het desbetreffende verweer van [eiser] faalt daarom.

4.12.

Uit het voorgaande volgt, zo het geschrift van 16 april 2007 al een tussen AMG en [eiser] gesloten overeenkomst betreft in de door [eiser] gestelde zin, dat zij (en in haar voetspoor AMHV) daaraan niet kunnen worden gehouden omdat de overeenkomst op 31 januari 2008 is ontbonden. Of die overeenkomst voordien wel in die zin gold, kan daarom in het midden blijven, evenals de vraag of die overeenkomst in het licht van de overige ontbindende voorwaarden op enig moment is ontbonden. Ook behoeft de vraag of de ontbindende voorwaarde rond de planologische medewerking van de gemeente op 21 februari 2008 is gewijzigd in een opschortende voorwaarde geen beantwoording, omdat ook bij bevestigende beantwoording van die vraag AMG niet aan de overeenkomst is gebonden. Tussen partijen staat immers vast dat een dergelijke opschortende voorwaarde, gezien de afgeketste planologische medewerking van de gemeente, niet is vervuld. De primaire en de subsidiaire vorderingen van [eiser] moeten worden als ongegrond worden afgewezen.

4.13.

[eiser] heeft ter onderbouwing van zijn meer subsidiaire vordering aangevoerd dat AMG onrechtmatig heeft gehandeld door de tussen partijen gaande zijnde onderhandelingen af te breken op een moment waarop [eiser] erop mocht vertrouwen dat een overeenkomst tot stand zou komen. Bij de beoordeling van deze vordering geldt als uitgangspunt dat ieder van de onderhandelende partijen - die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen - vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen. [eiser] heeft naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd om de slotsom te rechtvaardigen dat AMG c.s. de onderhandelingen met [eiser] in deze zin onrechtmatig heeft beëindigd. Op grond van de onder 4.9 omschreven omstandigheden, die AMG c.s. gerechtvaardigd brachten tot pogingen om de aanvankelijk met [eiser] besproken uitgangspunten aan te passen en daartoe de instemming van de gemeente én [eiser] te verkrijgen, mocht [eiser] - nu die overeenstemming met hem, mede door zijn standpuntinname, niet werd bereikt - er niet op vertrouwen dat een overeenkomst desondanks tot stand zou komen. De aard en de financiële implicaties van die aanpassingen waren daartoe te zwaarwegend. Er zijn geen feiten of omstandigheden gebleken die tot een andere slotsom nopen,. Het feit dat AMG c.s. vooruitlopend op de beoogde overeenkomst het een en ander heeft gedaan in voorbereiding daarvan, zoals haar contacten met de gemeente, is daartoe ook onvoldoende, omdat die voorbereidingen moeten worden gezien als een verkenning van de voorwaarden waaronder AMG c.s. zou willen contracteren. Ook de meer subsidiaire vordering faalt daarom.

4.14.

De vordering moet aldus in al haar geledingen worden afgewezen en [eiser] dient als de in het ongelijk gestelde partij de gedingkosten te dragen. Deze kosten worden tot op heden aan de zijde AMG c.s. begroot op:

vast recht € 263,-
salaris advocaat

totaal € 2.071,-

4.15.

De nakosten zijn toewijsbaar als na te melden.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst het gevorderde af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de gedingkosten, aan de zijde van AMG c.s. tot op heden gevallen begroot op € 2.071,-,

5.3.

veroordeelt [eiser] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door AMG c.s. volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 131,00 aan salaris advocaat, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening,

5.4.

verklaart de onder 5.2 en 5.3 gegeven veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Steenbergen en in het openbaar uitgesproken op 9 november 2016.^[1]