ECLI:NL:RBMNE:2016:5104

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 4282600 UC EXPL 15-10587 KdM/1151

Vonnis van 9 maart 2016

inzake

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [eiser] ,

eisende partij,

procederend in persoon,

tegen:

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. X.H.C. Woodhouse.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 12 oktober 2015,

de akte, houdende producties, tevens houdende wijziging van eis, van 26 januari 2016 van [eiser] ,

de comparitie van partijen van 5 februari 2016, waarvan aantekening is gehouden.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 2011 een onzelfstandige woonruimte. In de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte en bewoond zal worden door maximaal één persoon.

2.2.

[eiser] is sinds 2 juni 2014 eigenaar van de woning waarin de woonruimte zich bevindt en is daardoor de verhuurder van de woonruimte geworden. Op 18 juni 2014 is er een kennismakingsgesprek geweest tussen [eiser] en de huurders van de woonruimtes in de woning, waaronder [gedaagde] .

2.3.

[gedaagde] voert een eenmanszaak onder de naam [bedrijfsnaam] . Zij geeft trainingen in gebarentaal als freelancer op inhuurbasis. De trainingen vinden plaats bij instellingen of bij cliënten thuis. De eenmanszaak is per 2 juni 2014 ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel, op het adres van de woning waar [gedaagde] een woonruimte huurt van [eiser] .

2.4.

[eiser] heeft aan [gedaagde] verschillende voorstellen gedaan om een wijziging in de huurovereenkomst aan te brengen. Het laatste voorstel – van 9 maart 2015 – strekte ertoe om aan de overeenkomst de volgende tekst toe te voegen:
“
Huurder heeft per 2 juni 2014 de eenmanszaak genaamd ‘ [bedrijfsnaam] ’ bij de kamer van koophandel ingeschreven onder nummer 60787945 op het adres van het gehuurde. Verhuurder gedoogd per datum ondertekening van deze overeenkomst deze situatie, waarbij geldt dat verhuurder de huurder aansprakelijk houdt voor alle kosten, schades, aansprakelijkheidsstellingen en boetes welke aan verhuurder kunnen worden opgelegd i.v.m. de inschrijving – en uitoefening van de eenmanszaak van huurder op het adres Oudenoord 329; Huurder zal geen activiteiten van de eenmanszaak uit voeren in het gehuurde.”

2.5.

[gedaagde] heeft niet toegestemd in de voorstellen tot wijziging van de huurovereenkomst.

2.6.

Bij brief van 3 april 2015 heeft [eiser] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 november 2015. In deze brief staat onder meer het volgende:
“
De gronden waarop de opzegging is gebaseerd, ligt enerzijds in het feit dat je als huurder meerdere malen een redelijk aanbod tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst hebt geweigerd en je je daarmede tevens niet als een goed huurder gedraagt. Anderzijds heb je je niet als goed huurder gedragen om reden dat je de inschrijving bij de KvK per 1 juni 2014 van jouw eenmanszaak op het adres, waar o.a. jouw onzelfstandige woonruimte is gevestigd, zonder kennisgeving aan- dan wel toestemming van verhuurder hebt gedaan. Tevens heb je hier geen melding van gemaakt in het kennismakingsoverleg d.d. 18 juni 2014. (Als verhuurder heb ik zelf recent moeten ontdekken dat jij een inschrijving op het adres had gedaan).”

2.7.

[gedaagde] heeft niet in de beëindiging van de huurovereenkomst toegestemd.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert, na wijziging van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 mei 2015 of per een door de kantonrechter in redelijkheid te bepalen datum, met vaststelling van het tijdstip van ontruiming op 1 november 2015;

veroordeling van [gedaagde] om aan [eiser] te voldoen € 575,-;

veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

[eiser] heeft aan de opzegging van de huurovereenkomst ten grondslag gelegd dat [gedaagde] zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt, door haar eenmanszaak zonder dat aan [eiser] te melden in te schrijven bij de Kamer van Koophandel op het adres van de woning en daarnaast dat zij niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. Aan het gevorderde geldbedrag legt [eiser] ten grondslag dat hij kosten heeft moeten maken om de gevolgen en de mogelijke risico’s van de inschrijving van de eenmanszaak van [gedaagde] te onderzoeken.

3.3.

[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

[eiser] heeft op 26 januari 2016 schriftelijk zijn eis gewijzigd. Op grond van artikel 130 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering was hij daartoe ook bevoegd zolang de kantonrechter nog geen eindvonnis heeft gewezen. [gedaagde] heeft geen bezwaar gemaakt en ook anderszins is niet gebleken dat de wijziging van eis in strijd is met een goede procesorde. De kantonrechter zal deze zaak daarom beslissen op basis van de gewijzigde eis.

4.2.

Een verhuurder mag een huurovereenkomst opzeggen als een huurder zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt. Hij mag de huurovereenkomst ook opzeggen als een huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. Als de huurder vervolgens niet toestemt in de opzegging van de huurovereenkomst moet de kantonrechter op de vordering van de verhuurder beslissen of er reden is om de huur te beëindigen. De kantonrechter is daarbij gebonden aan de gronden die de verhuurder ten grondslag heeft gelegd aan de opzegging. Het gaat er in deze zaak dan ook om of aan (één van) de twee hiervoor genoemde opzeggingsgronden wordt voldaan.

4.3.

Partijen zijn het erover eens en de kantonrechter stelt ook vast dat de woonruimte die [gedaagde] huurt bestemd is om in te wonen. Dat is in de huurovereenkomst bepaald. Partijen zijn het er ook over eens dat [gedaagde] de woonruimte ook daadwerkelijk gebruikt om in te wonen en dat zij de ruimte niet voor andere doeleinden gebruikt. [gedaagde] heeft toegelicht dat de relatie die gelegd kan worden tussen haar eenmanszaak en de woonruimte niet verder gaat dan dat zij op het adres van de woning af en toe bedrijfsmatig post ontvangt en dat zij zakelijke e‑mails verstuurt en ontvangt vanuit de woonruimte. [eiser] betwist niet dat de zakelijke activiteiten die [gedaagde] vanuit de woning uitvoert hiertoe beperkt blijven.

4.4.

De kantonrechter is van oordeel dat de hiervoor genoemde bedrijfsactiviteiten niet vallen buiten het in de huurovereenkomst beschreven gebruik. Ook als zakelijke post wordt ontvangen en als zakelijke e-mails worden verstuurd en ontvangen is nog steeds sprake van ‘wonen’ in de zin van die huurovereenkomst. Daarbij is van belang dat die activiteiten gelet op de aard van haar werkzaamheden relatief gezien beperkt zullen zijn. [gedaagde] houdt zich dus aan de in de huurovereenkomst vastgelegde bestemming en zij gedraagt zich als een goed huurder. Dat zij haar eenmanszaak bij de Kamer van Koophandel heeft ingeschreven is voor deze beoordeling niet van belang: waar het om gaat is wat [gedaagde] in de woonruimte doet en of dat is aan te merken als ‘wonen’. Er was voor [gedaagde] daarom ook geen verplichting om die inschrijving aan [eiser] te melden tijdens het kennismakingsgesprek. Dat zij dat niet gedaan heeft maakt dus evenmin dat zij zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt.

4.5.

Dat [eiser] de vrees heeft dat de bedrijfsmatige activiteiten van [gedaagde] zich in de toekomst zullen uitbreiden vanuit de woonruimte kan ook niet tot een andere uitkomst leiden. Hoewel de inschrijving bij de Kamer van Koophandel op zichzelf bezien de mogelijkheid biedt om uitgebreidere bedrijfsactiviteiten uit te voeren, wordt dit door de inhoud van de huurovereenkomst beperkt als het vanuit de woning gebeurt. Omdat uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] de woonruimte steeds heeft gebruikt volgens de in de huurovereenkomst omschreven bestemming is er zonder nadere onderbouwing van [eiser] geen enkele aanleiding om aan te nemen dat zij dat in de toekomst niet meer zal doen. De enkele mogelijkheid dat een huurder zich in de toekomst niet (meer) zal gedragen zoals een goed huurder betaamt, is in ieder geval onvoldoende om de huurovereenkomst te beëindigen.

4.6.

Uit het voorgaande volgt dat het voorstel van [eiser] om de huurovereenkomst te wijzigen naar aanleiding van de inschrijving bij de Kamer van Koophandel geen redelijk aanbod is. In de huidige overeenkomst is immers al bepaald dat de woonruimte bedoeld is om in te wonen. Het is [gedaagde] dus contractueel al niet toegestaan om vanuit de woning een bedrijf te voeren als dat verder gaat dan het gebruik van het gehuurde als woonruimte. De door [eiser] voorgestelde wijziging voegt daarom niets toe de huurovereenkomst. Omdat geen sprake is van een redelijk aanbod kan de weigering van [gedaagde] om aan die wijziging mee te werken er ook niet toe leiden dat de huurovereenkomst wordt beëindigd.

4.7.

Samengevat komt het erop neer dat [gedaagde] de woonruimte moet gebruiken om in te wonen, dat [gedaagde] dat ook daadwerkelijk doet en dat er geen reden is om aan te nemen dat dit in de toekomst anders zal zijn. Er was daarom voor [eiser] geen grond om de huurovereenkomst op te zeggen en [gedaagde] heeft niet in die opzegging hoeven toestemmen. De kantonrechter zal de vorderingen tot beëindiging en ontruiming afwijzen.

4.8.

Ook de gevorderde schadevergoeding zal worden afgewezen. In de eerste plaats heeft [eiser] deze kosten in het geheel niet onderbouwd. Daarnaast overweegt de kantonrechter dat het verhuren van woonruimte naar zijn aard met zich brengt dat een verhuurder zich soms moet verdiepen in bepaalde kwesties die uit die verhuur voortvloeien, of dat hij zich daarover moet laten voorlichten. In ruil daarvoor ontvangt een verhuurder huur. Voor het verhalen van dergelijke kosten op de huurder is geen grondslag.

4.9.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 300,00, geheel bestaande uit salaris gemachtigde (2 punten x tarief € 150,00).

5.5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 300,- aan salaris gemachtigde;

5.3.

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. K. de Meulder, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 maart 2016.