ECLI:NL:RBMNE:2016:4581

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Amersfoort

zaaknummer: 4817242 AC EXPL 16-731 RA/547

Vonnis van 27 juli 2016

inzake

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [eiser] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. M.M.A. Vermin,

tegen:

de stichting

Stichting Portaal,

gevestigd te Utrecht,

verder ook te noemen Portaal,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 23 maart 2016, waarin een comparitie van partijen is bepaald;

- de producties 29-50 van Portaal van 26 mei 2016;

- de comparitie van partijen op 6 juni 2016, waarvan aantekening is gehouden door de griffier.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] huurde van 2 mei 2012 tot 22 februari 2016 de galerijwoning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) van Portaal. De huurprijs bedroeg laatstelijk

€ 618,16 per maand.

2.2.

Bij brief van 22 april 2014 heeft Portaal [eiser] geïnformeerd over haar plannen om de flatgebouwen en woningen aan de [adres] , waaronder de woning van [eiser] , aan te pakken. Portaal heeft daarbij aan [eiser] een boekje met informatie (hierna: de brochure) toegestuurd over de voorgenomen renovatie. In de brochure staat, voor zover relevant, het volgende vermeld:

“Er gaat veel gebeuren in uw flatgebouw en uw woning. We willen uw woning moderner en comfortabeler maken. Overal komt dubbelglas in uw huis en we isoleren de hele flat beter. Hierdoor kan uw energieverbruik afnemen. Verouderde keukens, toiletten en badkamers gaan we vervangen. (…) Dit zijn de belangrijkste aanpassingen in de woning:

Vervangen verouderde keukens, badkamers en toiletten.
In elk toilet komt een wastafel
Waar nodig: maken van een leiding in toilet en keuken.
Waar nodig: verwijderen van de asbesthoudende riolering en aanbrengen van nieuwe riolering.
Ophangen rookmelders.

Waar nodig: vervangen groepenkast (elektriciteit)
Vervangen van open geisers door een gesloten geisers.
Plaatsen intercom met camera, zodat u kunt zien wie er beneden staat als er wordt aangebeld.
Aanbrengen mechanische ventilatie in de woningen waar dit nog niet aanwezig is.
Toevoegen radiator in de slaapkamer waar die nog niet zit. (…)

We gaan ook aan de slag met de buitenkant van uw woning. Dit zijn de belangrijkste werkzaamheden:

Vervangen enkelglas door dubbelglas.
Aanbrengen ventilatieroosters in het glas.
Aanbrengen nieuwe geïsoleerde panelen in de kozijnen aan de buitenzijde.
De kozijnindeling van de keuken wordt gewijzigd.
De deuren in bijkeuken en slaapkamers worden vervangen door een draairaam met daaronder een paneel (u kunt dus blijven luchten of uw beddengoed uit het raam hangen).
Vervangen voordeuren met nieuwe deurbel en nieuwe huisnummerbordjes.
Vervangen regenpijpen.
Schilderen van buiten- en binnenzijde van de kozijnen.
Metselwerk reinigen en voegwerk herstellen.
Waar mogelijk isoleren.

De rest van de flat

Behalve in en aan uw woning wordt ook aan de rest van het gebouw gewerkt (…)

Uw flat krijgt een lift. (…) De ingangen van de flats (…) worden met een deur afgesloten. Dus ook het trappenhuis aan de zijkant. (…) De hal en het trappenhuis worden opgeknapt, de verlichting wordt vervangen en er komen nieuwe postkasten. Ook het tweede trappenhuis wordt opgeknapt. (…) Er komt een centraal schotelsysteem op het dak (…) De hele flat krijgt een soort warme jas aan. Dak, muren en bergingen worden goed geïsoleerd. Er komen drie nieuwe installaties voor de blokverwarming. De leidingen voor warm water worden waar nodig beter geïsoleerd. (…) Ook de bergingsgang wordt aangepakt. De vloer wordt vlak gemaakt en geschilderd. De wanden worden geschilderd en de plafonds gaan we goed isoleren. (…) Alle gevels worden opgeknapt. Metselwerk wordt waar nodig hersteld en gereinigd. Ook worden de gevels geïsoleerd. Betonschade wordt hersteld. (…) De dakbedekking wordt vervangen en het dak wordt goed geïsoleerd. En uw flatgebouw krijgt een nieuwe dakrand (…) De vloer van de galerij en het balkon worden vernieuwd en geschilderd. Schade aan betonranden wordt hersteld. Er worden nieuwe galerijhekken geplaatst. De onderzijde van de galerij en balkonplaten worden geschilderd. (…) Nadat u dit boekje heeft ontvangen, houden we een informatiebijeenkomst. Daar lichten we het plan toe en kunt u vragen stellen. Daarna nodigen wij u uit in de voorbeeldwoning zodat u kunt zien wat er kan veranderen en welke keuzes u heeft. We vragen u dan of u instemt met het plan. Want alleen als minstens 70% van de bewoners per flat het eens is met ons plan, kan de renovatie doorgaan. (...)

U kunt gewoon thuisblijven

U kunt tijdens de renovatie in uw eigen woning blijven. De meeste mensen vinden dat prettig want zo kunnen ze, ondanks overlast overdag, ’s avonds wel gewoon in hun eigen bed slapen. Er wordt maximaal twee weken achtereen in uw woning gewerkt als uw keuken, toilet en badkamer alle drie worden vervangen. U hoeft dus niet tijdelijk te verhuizen. Als er in uw woning wordt gewerkt kunt u gebruik maken van de rustwoning (…). In uw eigen woning komt een noodtoilet als uw eigen toilet wordt vervangen. Als uw badkamer wordt opgeknapt kunt u die 10 werkdagen niet gebruiken. Ook daarvoor kunt u in de rustwoning terecht. Zijn er redenen waarom u niet thuis kunt blijven tijdens de werkzaamheden in uw woning? Bespreek dat met ons tijdens het huisbezoek. Samen zoeken we de beste oplossing.

Even rust

Als u even rust wilt tijdens de werkzaamheden in uw woning kunt u aan de aannemer de sleutel vragen van een zogeheten rustwoning. Daar kunt u overdag even rustig zitten en eventueel douchen, naar het toilet gaan of koken.

Klussendienst

We vragen tijdens de renovatie soms ook wat van u. Zoals het tijdelijk leeghalen van uw berging of balkon (…). U kunt daarvoor gebruik maken van onze klussendienst. Elke bewoner heeft recht op drie uur. U mag zelf bepalen wat de klusjesman doet. (…)

Overlast beperken

De aannemer doet zijn best om overlast te voorkomen. Maar timmeren, boren en slopen leveren geluidsoverlast op. Ook veroorzaakt het werk soms stof in uw woning. U kunt daarvoor afdekfolie halen in de bouwkeet. De werklieden ruimen als ze klaar zijn hun spullen op en laten de ruimten ‘bouwschoon’ achter. Dat betekent dat u zelf nog met een sopje het sanitair en de tegels moet afnemen als het klaar is. Het bouwpersoneel mag geen radio’s of andere geluidsapparatuur op of rond de bouw gebruiken. (…) Als u vindt dat de werkzaamheden niet volgens afspraak verlopen of als u opmerkingen heeft, vragen wij u dit direct bij de uitvoerder van de aannemer, op de opzichter van Portaal te melden. Zo bent u verzekerd van een snelle en zorgvuldige afhandeling. (…)

De huur

Om de renovatie te kunnen betalen willen wij uw huur met 32 euro verhogen. Daarvan is ruim de helft voor alle energiemaatregelen die we nemen, en de rest is voor de lift die bij uw flat komt en de intercom met camera. We rekenen geen huurverhoging voor alle verbeteringen in de woning, het afsluiten van de ingang en de centrale schotelinstallatie.

(…)

De servicekosten

De servicekosten gaan voor u met ongeveer 8 euro per maand omhoog. Dat is voor het elektriciteitsverbruik van de lift, de schoonmaak van de lift en de nieuwe, grotere ingang van de flat. Dit bedrag is nog onder voorbehoud. De definitieve berekening moet nog worden gemaakt.

(…)”

2.3.

[eiser] heeft niet met het renovatievoorstel ingestemd. Meer dan 70% van de bewoners is akkoord gegaan met de renovatie, zodat Portaal bij brief van 27 juni 2014 aan de huurders, waaronder [eiser] , heeft bericht dat zij haar renovatieplannen zal voortzetten.

2.4.

Op 13 maart 2015 zijn de werkzaamheden in en rondom de woning van [eiser] gestart. Van 13 maart tot 9 april 2015 heeft [eiser] in een daartoe door Portaal aangeboden wisselwoning verbleven.

2.5.

Op 9 april 2015 wilde Portaal de woning aan [eiser] opleveren, waarmee [eiser] niet akkoord wenste te gaan. Uit het proces-verbaal van oplevering van diezelfde datum blijkt dat [eiser] deze niet wilde ondertekenen en voorts dat nog een aantal werkzaamheden in de woning zouden worden verricht.

2.6.

Bij brief van 4 mei 2015 heeft (de gemachtigde van) [eiser] Portaal - onder meer - gevorderd tot betaling van de verhuiskostenvergoeding over te gaan. Bij brief van 7 mei 2015 heeft Portaal [eiser] laten weten hiertoe niet te zullen overgaan.

2.7.

Op 9 juni 2015 is [eiser] weer in de woning getrokken.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert - verkort weergegeven - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. primair: Portaal te veroordelen aan [eiser] te betalen de verhuiskostenvergoeding ad € 5.857,00;

II. subsidiair: Portaal te veroordelen aan [eiser] te betalen vanwege schadevergoeding een bedrag van € 2.247,74;

III. primair en subsidiair: Portaal te veroordelen in de kosten van dit geding.

3.2.

Portaal voert gemotiveerd verweer.

3.3.

Op de stellingen en verweren van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De vraag die eerst voorligt is of de overlast die [eiser] stelt te hebben ondervonden van de renovatie, in aanmerking genomen de door hem gestelde persoonlijke omstandigheden, maakt dat hem een verhuiskostenvergoeding toekomt als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW.

4.2.

[eiser] heeft aan deze vordering ten grondslag gelegd dat zijn verhuizing gedurende de renovatie – gezien de aard van de werkzaamheden en zijn bijzondere omstandigheden – noodzakelijk was. [eiser] heeft aangevoerd dat hij in de gehandicaptenzorg werkt met een complexe doelgroep, te weten als begeleider in een woonvoorziening voor jongvolwassenen met verstandelijke beperkingen in combinatie met ernstige gedrags- en psychische problemen. Ter zitting heeft [eiser] uitgelegd dat door de impact die zijn baan (met onregelmatige diensten) heeft, het voor hem van groot belang is dat hij goed kan rusten in zijn huis en derhalve het woongenot ervaart waar hij op grond van zijn huurovereenkomst recht op heeft. Voorts voert [eiser] aan dat op de website van bouwbedrijf BAM staat vermeld dat de renovatie niet in bewoonde situatie kon worden uitgevoerd. Tot slot wijst [eiser] op de onrust die de gehele renovatie met zich heeft gebracht en de Kamervragen die in dit verband aan Portaal zijn gesteld.

4.3.

Portaal brengt hier onder meer tegenin dat geen sprake is geweest van een noodzakelijke verhuizing, aangezien de renovatie kon worden uitgevoerd in bewoonde staat. Daarbij komt dat het renovatievoorstel van regelend recht is en [eiser] het voorstel niet heeft laten toetsen binnen 8 weken, zodat [eiser] zijn rechten op een verhuiskostenvergoeding heeft prijsgegeven. Uit coulance heeft Portaal aan [eiser] een wisselwoning aangeboden, om de door hem ervaren overlast zoveel mogelijk te beperken.

4.4.

De kantonrechter stelt voorop dat de Hoge Raad in het recent verschenen arrest van 22 april 2016 (ECLI:NL:HR:2016:726) antwoord heeft gegeven op prejudiciële vragen omtrent de verhuiskostenvergoeding. In de onderhavige zaak is met name van belang dat de verhuiskostenregeling van dwingend recht is en dat de huurder derhalve geen afstand kan doen van zijn recht op de verhuiskostenvergoeding bij renovatie. Verder geldt dat de vraag of in een concreet geval sprake is van renovatie, dan wel van dringende werkzaamheden, dan wel van samenloop van beide, een beoordeling vergt van de omstandigheden van het geval. Tot slot is van belang dat de verhuiskostenvergoeding slechts verschuldigd is indien de voor de renovatie nodige werkzaamheden – op zichzelf beschouwd en dus ongeacht de overige werkzaamheden – het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist.

4.5.

Voorts overweegt de kantonrechter dat in de memorie van toelichting bij artikel 7:220 BW het volgende staat vermeld:
“Met een noodzakelijke verhuizing wordt gedoeld op de situatie dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen. In sommige gevallen zal niet alleen de aard van de renovatie bepalend zijn in de beoordeling of er een noodzaak tot verhuizen bestaat. Het is voorstelbaar dat bepaalde renovatiewerkzaamheden niet voor elke huurder een noodzaak geven tot verhuizing, maar dat op grond van bijkomende andere omstandigheden (bijvoorbeeld gezondheid of gezinssamenstelling) wel een noodzaak tot verhuizen bestaat. Wanneer de werkzaamheden strikt genomen wel kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen, maar de huurder er desalniettemin voor kiest om van het aanbod van de verhuurder om in een wisselwoning te verblijven gebruik te maken, dan is de verhuiskostenregeling niet van toepassing. Ook voor huurders die uit eigen beweging (vooruitlopend op het moment dat de renovatie van hun woning onomkeerbaar gaat plaatsvinden) verhuizen geldt de verhuiskostenregeling niet.”

4.6.

De kantonrechter overweegt dat Portaal heeft gesteld, hetgeen [eiser] onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken, dat in dit geval sprake is van een combinatie van dringende werkzaamheden en renovatie. In de aard van de renovatie of in de door [eiser] gestelde persoonlijke omstandigheden kan naar het oordeel van de kantonrechter echter geen noodzaak tot verhuizen worden aangenomen. De genoemde (algemene) mededeling op de website van de aannemer van het project maakt dat niet anders, omdat een afweging van de omstandigheden van het concrete geval uiteindelijk bepalend is. Hoewel invoelbaar is dat het gehele project van Portaal voor onrust en overlast heeft gezorgd bij [eiser] , is de kantonrechter van oordeel dat zijn persoonlijke omstandigheden niet als (bijzondere) bijkomende omstandigheden kunnen worden aangemerkt op grond waarvan de noodzaak tot verhuizen dient te worden aangenomen. Bij dergelijke bijkomende omstandigheden moet bijvoorbeeld gedacht worden aan een slechte (psychische) gezondheid of bijzondere gezinssamenstelling van de huurder(s), waarvan bij [eiser] geen sprake is. [eiser] heeft ter zitting nog gesteld dat hij als gevolg van de renovatie psychosomatische klachten heeft gehad, maar die stelling is op geen enkele wijze onderbouwd zodat de kantonrechter daaraan voorbij gaat. Ook het pas ter zitting gedane beroep op dwaling is ongemotiveerd gebleven, waarbij ook niet verder is verduidelijkt welke gevolgen hieraan zouden moeten worden verbonden. De omstandigheid dat [eiser] een wisselwoning aangeboden heeft gekregen maakt niet dat hieruit een erkenning van Portaal kan worden gevonden voor de stelling van [eiser] dat verhuizen inderdaad noodzakelijk was: Portaal heeft dit uit coulance gedaan om het ongemak voor [eiser] zo veel als mogelijk te beperken. Uit het voorgaande volgt dat geen grond bestaat voor toewijzing van de gevorderde verhuiskostenvergoeding, zodat deze wordt afgewezen.

4.7.

Aan zijn subsidiaire vordering legt [eiser] ten grondslag dat hij schade heeft geleden als gevolg van de omstandigheid dat Portaal onvoldoende voorzorgsmaatregelen heeft getroffen. De aantasting van zijn woongenot rechtvaardigt, aldus [eiser] , de compensatie van de huurprijs. Ook wenst [eiser] een aantal kostenposten, zoals benzinekosten en overige materiële schade, nog nader te onderbouwen.

4.8.

De kantonrechter overweegt dat het door [eiser] ervaren (tijdelijk) verminderd woongenot niet kan worden aangemerkt als een gebrek in de zin artikel 7:204 lid 2 (en 7:207) BW. Hierbij is van belang dat van een huurder verwacht mag worden dat hij rekening houdt met een tijdelijke genotsbeperking die voortvloeit uit het verrichten van periodieke of incidentele werkzaamheden aan het gehuurde. In het geval van [eiser] is de duur van de overlast relatief beperkt gebleven: op 13 maart 2015 zijn de werkzaamheden in en rondom de woning van [eiser] gestart, welke zijn beëindigd op 9 april 2015, waarna vervolgens nog enkele werkzaamheden in de woning van [eiser] zijn verricht. Ook hecht de kantonrechter veel waarde aan de omstandigheid dat [eiser] in genoemde periode in een daartoe door Portaal aangeboden wisselwoning heeft verbleven, waardoor zijn ongemak zo veel als mogelijk is gecompenseerd. Voor schadevergoeding is dan ook geen plaats, zodat een nadere onderbouwing van zijn gestelde schadeposten evenmin aan de orde is. Het gevorderde wordt afgewezen.

4.9.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Portaal worden begroot op € 500,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x tarief € 250,00).

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst het door [eiser] gevorderde af;

5.2.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Portaal, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 500,00 aan salaris gemachtigde;

5.3.

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Reitsma, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 27 juli 2016.