ECLI:NL:RBMNE:2016:4555

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 4690738 UC EXPL 15-19805 HV/1316

Vonnis van 20 juli 2016

inzake

de publiekrechtelijke rechtspersoon

Universitair Medisch Centrum Utrecht,

gevestigd te Utrecht,

verder ook te noemen UMCU,

eisende partij,

gemachtigde: mr. J.M. van Noort,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Delhor Holding B.V.,

gevestigd te Utrecht,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. H.Th. Schravenmade.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 3 februari 2016
de bij brief van 15 februari 2016 door [gedaagde] toegezonden producties 2 en 3
het proces-verbaal van comparitie van 18 februari 2016
de akte van UMCU
de akte van [gedaagde] .

1.2.

Hierna is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Tussen (de rechtsvoorganger van) UMCU en (de rechtsvoorganger van) [gedaagde] is op 6 februari 1989 een huurovereenkomst gesloten op grond waarvan [gedaagde] van UMCU sinds 1 augustus 1989 bedrijfsruimte huurt in het door UMCU geëxploiteerde ziekenhuis aan de Heidelberglaan 100 te Utrecht. Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van tien jaar met stilzwijgende verlenging daarvan telkens voor vijf jaar indien zij ‘niet schriftelijk door één der partijen aangetekend is opgezegd, met een opzegtermijn van tenminste één jaar’ (artikel 1.4.).

Bij overeenkomst van 7 december 1995 is de huurovereenkomst van 6 februari 1989 komen te vervallen en zijn partijen een nieuwe huurperiode overeengekomen, namelijk van tien jaar ingaande op 1 januari 1996, met stilzwijgende verlenging telkens voor vijf jaar ‘indien zij niet schriftelijk door een der partijen aangetekend is opgezegd, met een opzegtermijn van tenminste een jaar’ (artikel 1.5.).

De huurovereenkomst tussen UMCU en [gedaagde] is laatstelijk verlengd van 1 januari 2011 tot 1 januari 2016. De samenwerking tussen UMCU en [gedaagde] bestaat al circa zestig jaar.

2.2.

Van de door [gedaagde] gehuurde bedrijfsruimte maakt deel uit een koffiecorner met bijbehorend terras (aan/nabij de Zorgboulevard) op een lokale verhoging van de eerste verdiepingsvloer rechts van de ingang van het ziekenhuis (de zogenaamde ‘Hoed’), een restaurant met bijbehorend terras links na de ingang van het ziekenhuis in de richting van de kennisboulevard en een winkel/horeca/bloemenwinkel met bijbehorend terras links na de rechtdoorgaande looproute/gang vanaf de ingang, voorbij de links gelegen onderwijs- en kantoorruimten.

2.3.

Op 8 april 2014 is de Raad van bestuur van UMCU akkoord gegaan met de ‘Visie en programmering Entreegebied UMC Utrecht’. In zijn ‘Besluit’ overweegt hij:

“(…)

Overwegende:

Dat de Stuurgroep Entreegebied bij besluit d.d. 10 mei 2011 de opdracht van de RvB heeft gekregen planvorming en helderheid te creëren in het openbaar gebied, om dit toekomstbestendig, flexibel en innovatief in te kunnen richten en aan te kunnen passen op het comfort van gedifferentieerde bezoekersstromen;
Dat de Stuurgroep Entreegebied in samenwerking met ONB architecten, een visie heeft opgesteld, waarin bepaalde uitgangspunten zijn ingetekend;
Dat vanwege de grote omvang van het project ‘entreegebied’ en als gevolg van een gewijzigd financieel klimaat het project ‘entreegebied’ opgesplitst dient te worden in 7 deelprojecten;

(…)

Dat het besluit de aanzet geeft tot een bevestiging van de ambitie van het UMC Utrecht om rond het entreegebied het bestaande ‘horeca-/retailplein’ als geheel te herontwikkelen, opdat de inrichting is voorbereid op adequate service- en dienstverlening aan patiënten, bezoekers, medewerkers en overige doelgroepen, zulks met inachtneming van het klantgerichtheidsconcept: ‘Hostmanship;
Dat het UMC Utrecht bij instandhouding van de huidige en bestaande vorm van gebruikers-overeenkomsten (lees: huurovereenkomsten) met retailers ernstig wordt beperkt bij uitvoering van voormelde opdracht en ambitie, hetgeen afbreuk zou doen aan met name de toekomstbestendigheid en de flexibiliteit van het beoogde diensten- en serviceniveau;
Dat het voor de waarborging van het aanbod van een toekomstbestendig en flexibele diensten- en serviceniveau noodzakelijk is om de bestaande huurcontracten te beoordelen, te herzien en formeel juridisch ten tijde van de eerst mogelijke expiratiedata op te zeggen;

(…)

Besluit:- Dat de visie entreegebied geldt als kader waar binnen de deelgebieden uitgewerkt moeten gaan worden;

-
Het FB de opdracht te geven onderstaande deelgebieden uit te werken in een business case en conform vigerend beleid en passend binnen de zorgvisie ter besluitvoering voor te leggen aan de RvB:


Entreegebied binnen


Zorgboulevard

(…)

-
De business cases zullen conform de planning van de lopende programma’s ingediend worden;

(…)

V&H de opdracht te geven beleid te ontwikkelen voor de retail en de Huur- en Verhuur met daarin opgenomen een visie en richtlijnen/kaders waaraan deze moeten voldoen;
Daarop vooruitlopende V&H mandaat te geven om de bestaande huurovereenkomst op te zeggen op de eerst mogelijke expiratiedata om redenen en gronden bij Wet genoemd, althans bestaande en/of nieuw te werven huurders alsdan de mogelijkheid te bieden tot voortzetting van huur na de expiratiedata, mits onder gewijzigde voorwaarden, welke voorwaarden dienen te zijn afgestemd op de nieuw geformuleerde visie voor gebruik van het entreegebied en het tijdspad waarbinnen dit uitgevoerd dient te zijn;

(…)”

2.4.

Bij aangetekende brief van 3 november 2014 heeft de Raad van bestuur van UMCU (drs. [A] ) de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd per

1 januari 2016. In deze brief is onder meer het volgende opgenomen:

“(…)

Zoals gezegd, wenst het UMC Utrecht het gehuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen en heeft het UMC Utrecht het gehuurde daartoe dringend nodig. Onder duurzaam gebruik wordt mede begrepen renovatie van bedrijfsruimte, die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Onder renovatie wordt zowel sloop als vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan. (…)

Voorts is het UMC Utrecht van oordeel dat op grond van een redelijke belangenafweging een einde dient te komen aan de onderhavige huurovereenkomst. Het (maatschappelijk) belang van het UMC Utrecht tot realisering van het plan dat moet leiden tot de vernieuwing van het entreegebied prevaleert boven het belang van u, als individuele ondernemer, terwijl u voorts voldoende in de gelegenheid bent gesteld om uw investeringen ruimschoots terug te verdienen, zodat ook op deze rechtsgrond de huurovereenkomst dient te worden beëindigd.

Wij vragen u hierbij binnen zes weken na dagtekening van deze brief aan ons mede te delen of u al dan niet toestemt in de beëindiging van deze huurovereenkomst per 1 januari 2016.

(…)”

2.5.

Bij brief van 24 november 2014 heeft [gedaagde] UMCU laten weten niet in te stemmen met de beëindiging van de huurovereenkomst.

2.6.

Op 21 juli 2015 heeft de Raad van bestuur van UMCU het ‘voorgenomen besluit’ betreffende ‘Business case Entreegebied’ genomen. Hierin overweegt hij:

“Overwegende dat:

De huidige fysieke indeling en uitstraling van het entreegebied-binnen niet meer voldoet aan de wensen en eisen van deze tijd, zoals uitgewerkt in verschillende visiedocumenten: professioneel, gastvrij en toekomstbestendig;
Het entreegebied-binnen in termen van uitstraling niet het ‘elan’ heeft dat bij een nationaal en internationaal toonaangevende organisatie past en dat de gevel hier onderdeel vanuit maakt;
De huidige inrichting van het entreegebied-binnen niet geschikt is om te voldoen aan de wens om centraal inschrijven en verblijven te faciliteren;

(…)

Besluit:

-
Directie facilitair bedrijf de opdracht te geven om optie 2 uit de business case (uitbreiding van het entreegebied door het verplaatsen van de gevel naar het voorplein toe), alsmede een doorgang naar aansluitende bouwdelen vanaf het entreegebied-binnen (ter hoogte van de ‘Hoed van [gedaagde] ’) nader uit te werken.

(…)”

2.7.

Op 28 september 2015 heeft [B] van Vastgoed & Huisvesting (V&H) van UMCU een ‘CONCEPT Memo koffiecorner [gedaagde] ’ uitgebracht.

2.8.

Nadat UMCU [gedaagde] op 17 december 2015 in de onderhavige bodemprocedure had gedagvaard, heeft zij [gedaagde] ook in kort geding voor de kantonrechter gedagvaard. In die procedure heeft UMCU - kort gezegd - ontruiming van de koffiecorner (‘Hoed’) per 1 juli 2016 gevorderd. Deze ontruiming is toegewezen in het vonnis van 9 maart 2016 met zaaknummer 4806466 UV EXPL 16-35.

3.Het geschil

3.1.

UMCU vordert - samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

vaststelt dat de huurovereenkomst met [gedaagde] per 1 juli 2016 zal eindigen;

[gedaagde] veroordeelt om per die datum de (gehuurde) ruimten leeg en ontruimd aan UMCU op te leveren;

[gedaagde] verbiedt om het gehuurde opnieuw in gebruik te (doen) nemen;

[gedaagde] veroordeelt in de proceskosten;

[gedaagde] veroordeelt in de nakosten van € 31,-- zonder betekening en € 199,- in geval van betekening, te voldoen binnen 14 dagen na betekening en te vermeerderen met de wettelijke rente indien deze kosten niet binnen deze termijn worden voldaan.

3.2.

Ter onderbouwing van deze vordering stelt UMCU - kort gezegd - dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] heeft opgezegd omdat zij de gehuurde ruimten dringend nodig heeft voor eigen gebruik. In het ziekenhuis zal een ingrijpende en grootschalige nieuwbouw/verbouwing (van het centrale entreegebied) plaatsvinden, die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Onder meer zal worden voorzien in een geheel andere invulling van de retail- en horecafunctie (herontwikkeling retail- en horecaplein). De werkzaamheden aan de ‘zorgboulevard/koffiecorner’ zullen aanvangen in de tweede helft van 2016, de werkzaamheden aan de ‘kennisboulevard/restaurant’ en de ‘piazza/winkel/ horeca/bloemenzaak’ medio 2017.

Het maatschappelijk belang van UMCU tot realisering van dit plan dient (voorts) te prevaleren boven het belang van [gedaagde] als individuele ondernemer. Vanwege de lange samenwerkingsrelatie tussen partijen heeft UMCU wel overleg gevoerd met [gedaagde] , maar dit heeft niet tot een gezamenlijke oplossing geleid.

3.3.

[gedaagde] voert gemotiveerd verweer met als conclusie dat de kantonrechter:

de vorderingen van UMCU afwijst en UMCU veroordeelt in de proceskosten;

indien hij overgaat tot beëindiging van de huurovereenkomst:

a. [gedaagde] een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toekent, nader op te stellen bij staat;

b. [gedaagde] ten laste van UMCU een schadevergoeding toekent ten bedrage van € 280.000,-- ter zake van het ontslaan van personeel;

c. bepaalt dat UMCU ingevolge artikel 7:299 Burgerlijk Wetboek, indien het gehuurde niet binnen een jaar na het einde van de huurovereenkomst door UMCU in gebruik is genomen, schadeplichtig wordt en dit bedrag vaststelt op minimaal 3 maal de gemiddelde jaarwinst over de laatste 5 jaar van de onderneming van [gedaagde] .

3.4.

[gedaagde] voert - kort gezegd - aan dat geen sprake van de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’. De geplande renovatie/verbouwing is mogelijk zonder opzegging van de huurovereenkomst. Ook zijn de plannen onduidelijk en verkeren deze slechts in een ‘schetsfase’. UMCU en [gedaagde] waren daarnaast nog in onderhandeling over het voortzetten van de samenwerking tijdens en na de verbouwing. Deze onderhandelingen mogen niet zomaar worden afgebroken. De opzegging van de huurovereenkomst is dan ook prematuur en in strijd met de redelijkheid en billijkheid. UMCU heeft de belangen van [gedaagde] onvoldoende laten meewegen. Beëindiging van de huurovereenkomst zal namelijk leiden tot beëindiging van de onderneming van [gedaagde] .

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat de tussen hen bestaande huurovereenkomst betrekking heeft op bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek (BW). De kantonrechter neemt dit dan ook tot uitgangspunt bij zijn beoordeling.

4.2.

Primair heeft UMCU een beroep gedaan op de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ (artikel 7:296 lid 1 sub b j° lid 3 en lid 4 BW). UMCU moet aannemelijk maken dat zij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en dat zij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. In dat kader moet zij aannemelijk maken:

de wil om het verhuurde persoonlijk en duurzaam in gebruik te nemen, waarbij onder duurzaam gebruik begrepen wordt de renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is;

het daartoe dringend nodig hebben van het verhuurde.

Onder renovatie valt ook sloop met vervangende nieuwbouw en gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging.

4.3.

Vooropgesteld wordt dat van de zijde van [gedaagde] niet, althans onvoldoende, is weersproken dat in het ziekenhuis van UMCU een herinrichting/verbouwing van het centrale entreegebied zal (moeten) plaatsvinden teneinde dit entreegebied (waaronder het horeca- en retailplein) te moderniseren en aan te passen op (het comfort van) gedifferentieerde bezoekersstromen.

4.4.

Voor de beoordeling in dit vonnis valt de geplande verbouwing van het entreegebied op te splitsen in twee delen, te weten de verbouwing van de zorgboulevard/koffiecorner (‘Hoed’) enerzijds en de verbouwing van de ‘piazza/winkel/horeca/bloemenzaak’ en de ‘kennisboulevard/restaurant’ anderzijds. De kantonrechter vindt hiervoor ook steun in de huurovereenkomst d.d. 7 december 1995 onder 1.1. (productie 1B van UMCU). Hieruit blijkt dat het gehuurde uit verschillende, los van elkaar staande, ruimten bestaat, waaronder onder a. ‘bouwdeel F, laag 1 t.b.v. koffieshop 28 m²’.

Op de door UMCU overgelegde plattegrond ‘Huidige situatie met loop- en zichtlijnen’ d.d. 17 maart 2016 (productie C van UMCU) zijn de hier door [gedaagde] gehuurde ruimten aangegeven met rode en (wat betreft de terrassen met) gele vlakken. Op de door UMCU overgelegde plattegrond ‘Nieuwe situatie met loop- en zichtlijnen’ d.d. 17 maart 2016 (eveneens productie C van UMCU) zijn deze ruimten met rode en (wat betreft de terrassen) gele stippellijnen aangegeven. De nieuwe invulling van het entreegebied na de verbouwing is weergegeven met grijze rechthoekige en ovale vlakken.

Zorgboulevard / koffiecorner (‘Hoed’)

Persoonlijk duurzaam gebruik

4.5.

Uit de plattegrond ‘Huidige situatie’ blijkt dat de koffiecorner van [gedaagde] thans is gevestigd (op een verhoging) rechts van de ingang van het ziekenhuis aan/voorbij de zorgboulevard. Op de plattegrond ‘Nieuw situatie’ is deze verhoging verdwenen en is ter plaatse een ‘verblijfsgebied’ en ‘looproute naar lift richting CBC’ aangegeven. CBC staat voor het aldaar nieuw ingerichte dagbehandelcentrum ‘Centraal Behandel Centrum’, dat negen operatiekamers telt.

UMCU heeft aangevoerd dat de verhoging, de zogenaamde ‘Hoed’ (ooit aangelegd ten behoeve van de vereiste vrije hoogte voor de destijds daaronder gelegen sport-oefenruimte), en daarmee de koffiecorner in de weg liggen. Het CBC genereert namelijk een nieuwe extra patiëntenstroom en de realisering van de verhoging in het verleden heeft nadelige consequenties gehad voor de herkenbaarheid voor patiënten en bezoekers (zie ook ‘CONCEPT Memo koffiecorner [gedaagde] ’, productie 8 van UMCU). Naast de nieuwe looproute zal geen horecavoorziening meer komen. Een waterleiding wordt ter plaatse niet aangelegd.

[gedaagde] heeft betwist dat er na de verbouwing geen ruimte meer is voor een horecavoorziening aan de looproute, maar heeft als zodanig niet, althans onvoldoende, betwist dat ter plaatse van de verhoging/’Hoed’ bouwkundige aanpassingen (moeten) worden gedaan en dat aldaar een looproute wordt gerealiseerd.

4.6.

Naar het oordeel van de kantonrechter is aannemelijk dat de ‘Hoed’ in ieder geval bij de verbouwing zal verdwijnen en dat de koffiecorner van [gedaagde] zal moeten plaatsmaken, maar ook dat deze na de verbouwing niet als zodanig zal (kunnen) terugkeren. Daarbij is niet van (doorslaggevend) belang of dit fysiek al dan niet mogelijk is. Volgens [gedaagde] is de looproute immers breed genoeg om ter plaatse een horecavoorziening te treffen. De verbouwing maakt echter deel uit van een herontwikkeling van de betreffende locatie waarbij de functie horeca verdwijnt.

Eventuele (nog te maken) afspraken tussen UMCU en [gedaagde] ter zake van het door [gedaagde] tijdens de verbouwing tijdelijk exploiteren van een mobiele koffiecounter ter plaatse staan hiervan los.

Dringend nodig hebben

4.7.

De vraag of UMCU dit deel van het verhuurde dringend nodig heeft, moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Daarbij gaat het om het wezenlijke belang dat zij (nu) heeft bij de renovatie.

[gedaagde] heeft gesteld dat de door UMCU overgelegde planning nog weinig concreet is. Ten tijde van de comparitie was nog niet sprake van een ‘definitief ontwerp’ en ook van een opdracht met betrekking tot een concreet bestekplan was nog niet sprake.

Desondanks is naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk dat de verbouwing van de koffiecorner/’Hoed’ vanaf medio 2016 zal (moeten) plaatsvinden. Verwezen wordt naar de ‘CONCEPT Memo koffiecorner [gedaagde] ’, die volgens UMCU niet meer de status van ‘concept’ heeft (productie 8 van UMCU). Hieruit blijkt de noodzaak van de verbouwing van de ‘Hoed’, alsmede de termijn waarop deze zal (moeten) worden uitgevoerd. Er is immers een sterke samenhang met de verbouwing die reeds in het hoofd-OK-complex plaatsvindt:

“(…)

Chirurgische Behandel Centrum

Het hoofd-OK-complex en het Chirurgische Behandel Centrum moeten worden aangepast omdat de ruimten niet meer voldeden aan de wettelijke technische eisen. Het Chirurgische Behandel Centrum wordt in twee fasen verbouwd waarbij het Chirurgische Behandel Centrum deels tijdelijk fungeert als wisselruimte voor thans in aanbouw zijnde hoofd-OK-complex elders in het ziekenhuis. Hiervoor was het noodzakelijk het Chirurgische Behandel Centrum en het hoofd-OK-complex ruimtelijk iets overgedimensioneerd uit te voeren. Na gereed komen van het hoofd-OK-complex begin juli 2016 worden de behandelingen die nu uitgevoerd worden in het Chirurgische Behandel Centrum verhuisd naar het hoofd-OK-complex waarna vervolgens het Chirurgische Behandel Centrum aangepast wordt naar haar eindsituatie zodat dat deel van de behandelingen dat tijdelijk in het hoofd-OK-complex plaatsvindt weer terug kan naar het Chirurgische Behandel Centrum. De bouwwerkzaamheden van de laatste fase van het Chirurgische Behandel Centrum duren twee tot drie maanden. In de tweede fase worden naast werkzaamheden binnenin het Chirurgische Behandel Centrum ook aanpassingen aan de buitenzijde van het Chirurgische Behandel Centrum uitgevoerd, deze buitenzijde loopt naar boven toe over in de lokale verhoging waar de koffiecorner zich bevindt. Als eerst de lokale verhoging en daarna de buitenzijde aangepast worden, kan vervolgens de binnenzijde van het Chirurgische Behandel Centrum definitief gemaakt worden.

Planning/ gevolgen sloopwerkzaamheden

Indien de lokale verhoging vanaf begin juli 2016 aangepast wordt ontstaat er geen vertraging in de afrondende bouwfase van het Chirurgische Behandel Centrum. Het verwijderen van de lokale verhoging inclusief het plaatsen van een nieuwe vloer zal indien het Chirurgische Behandel Centrum nog niet in gebruik is genomen drie tot vier weken tijd in beslag nemen. Het is niet mogelijk om de lokale verhoging aan te passen als het Chirurgische Behandel Centrum in gebruik is, omdat bij sloopwerkzaamheden geen personen aanwezig mogen zijn in de ruimten onder de lokale verhoging. En omdat met de sloop er een redelijke kans (ondanks alle voorzorgsmaatregelen) bestaat dat er enig stof of lekwater (watergekoelde sloophamers en -zagen) in het onderliggende Chirurgische Behandel Centrum terecht komt. In de eerste bouwfase van het Chirurgische Behandel Centrum zijn de voorzorgsmaatregelen uitgevoerd, er is een veiligheidsvloer onder de lokale verhoging aangebracht om doorvallen van sloopmateriaal, lekwater en stof zoveel mogelijk te voorkomen. Indien de sloop op een ander moment uitgevoerd zou worden, moeten de behandelingen in het Chirurgische Behandel Centrum geannuleerd worden omdat anders de veiligheid voor patienten en medewerkers niet gegarandeerd kan worden en het ruimtelijk en planningtechnisch niet mogelijk is de behandelingen elders in huis uit te voeren. Dit betekent dat 9 OK’s gedurende 3 tot 4 weken niet gebruikt kunnen worden en patienten dus langer moeten wachten op hun behandeling.

(…)”

4.8.

Op basis van hetgeen hiervoor is overwogen is de kantonrechter van oordeel dat UMCU aannemelijk heeft gemaakt dat zij dit gedeelte van het gehuurde in duurzaam gebruik wil nemen en dat zij dit daartoe dringend nodig heeft in verband met de renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

Belangenafweging

4.9.

Aan de belangenafweging bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW komt de kantonrechter (op grond van lid 4 van dit artikel) niet meer toe. Ook ziet de kantonrechter onvoldoende grond om aan te nemen dat de onderhandelingen tussen UMCU en [gedaagde] reeds in een zodanig vergevorderd stadium waren dat beëindiging daarvan door UMCU naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. [gedaagde] heeft deze onderhandelingen onvoldoende geconcretiseerd. Deelname aan de overleggen met betrekking tot de renovatiewerkzaamheden en gesprekken over de eventuele plaatsing van een mobiele koffiecounter tijdens de verbouwing zijn daartoe onvoldoende.

Tijdstip van beëindiging en ontruiming

4.10.

Het deel van de huurovereenkomst dat betrekking heeft op de koffiecorner (met bijbehorend terras) zal - voor zover dit reeds ontruimd is vanwege het hiervoor genoemde vonnis in kort geding van 9 maart 2016 – in het te wijzen eindvonnis worden beëindigd één dag na de dag waarop dat eindvonnis wordt gewezen.

Indien ontruiming bij het wijzen van het eindvonnis nog niet heeft plaatsgevonden en/of niet door UMCU is aangezegd zal de huurovereenkomst in dat eindvonnis worden beëindigd én zal het gehuurde moeten worden ontruimd 14 dagen na schriftelijke aanzegging van de ontruiming door UMCU. [gedaagde] heeft namelijk verzocht om de huurovereenkomst pas te laten eindigen op het moment dat ontruiming noodzakelijk is vanwege de renovatiewerkzaamheden. UMCU heeft daartegen geen bezwaar geuit.

‘Kennisboulevard/restaurant’ en ‘piazza/winkel/horeca/bloemenzaak’

Persoonlijk duurzaam gebruik

4.11.

Uit de plattegrond ‘Huidige situatie’ blijkt dat het restaurant (met bijbehorend terras) van [gedaagde] thans links na de ingang van het ziekenhuis is gevestigd in de richting van de kennisboulevard. De winkel/horeca/bloemenwinkel (met bijbehorend terras) zijn gevestigd na de rechtdoorgaande gang/looproute na de ingang, voorbij de links gelegen onderwijs- en kantoorruimten. Op de plattegrond ‘Nieuwe situatie’ ontstaat ter plaatse van de winkel/horeca/bloemenwinkel een vrijwel meteen na de ingang zichtbaar ‘verblijfsgebied/wachten/piazza’, waarbij ‘horeca/retail/boekenwinkel/drogisterij/koffie’ zijn aangegeven als losse (ovaal-vormige) units onder en rechts van de ‘piazza’. De aanvankelijk tussen de entree en de retail/horeca gelegen rechts van de onderwijs- en kantoorruimten liggende gang zal verdwijnen. Onduidelijk (op basis van de plattegrond ‘Nieuwe situatie’) is of het restaurant zal terugkeren, al dan niet nabij de piazza.

4.12.

De precieze invulling van de horeca- en retailformule ligt nog open. Voorop staat dat het entreegebied beter moet aansluiten op de organisatie van een modern academisch ziekenhuis. Er is een duidelijke ambitie op de ontvangst- en gastvrijheid. Dit staat omschreven in het rapport ‘Gastvrijheid in het UMCU, ’n gezonde beleving’ d.d. 11 februari 2013 (productie 3 van UMCU). In ‘7.3 Exploitatie van de formules’ van dit rapport is aangegeven dat voor de formules horeca en retail (en leisure) dient te worden gekozen tussen de beheervormen ‘eigen beheer’ of ‘outsourcing’ waarbij bij het laatste sprake kan zijn van één partij of van meerdere partijen. Uit ‘8. Tot slot’ van het rapport blijkt dat de beschreven visie een eerste aanzet is en dat eerst door UMCU verdere keuzes zullen moeten worden gemaakt. In januari 2014 heeft de afdeling Vastgoed&Huisvesting (V&H) een ‘Visie en programma Entreegebeid januari 2014’ en een ‘Visie Entreegebied Programmering’ gepresenteerd (de laatste is overgelegd als productie 4 van UMCU). Hierin is opgenomen dat de visie in deelgebieden is gesplitst, vanwege de omvang en het financieel klimaat. De onderdelen zullen gefaseerd worden uitgevoerd. De herontwikkeling van het ‘Entreegebied binnen’ staat gepland in ‘2015/2017’, de herontwikkeling van het ‘Retailplein’ ‘>2017’. Aansluitend op deze visie heeft de Raad van bestuur zijn besluit van 8 april 2014 genomen. Vooruitlopend op de verdere uitwerking van de verschillende deelgebieden (in business cases) heeft hij V&H het mandaat te geven om de bestaande huurovereenkomsten op te zeggen op de eerst mogelijke expiratiedata. Blijkens het besluit ligt daaraan als overweging ten grondslag:

“- Dat het UMC Utrecht bij instandhouding van de huidige en bestaande vorm van gebruikers-overeenkomsten (lees: huurovereenkomsten) met retailers ernstig wordt beperkt bij uitvoering van voormelde opdracht en ambitie, hetgeen afbreuk zou doen aan met name de toekomstbestendigheid en de flexibiliteit van het beoogde diensten- en serviceniveau;”

4.13.

Uit het door UMCU overgelegde tijdschema (productie 7 van UMCU) volgt dat de werkzaamheden ter plaatse van de ‘piazza/winkel/horeca/bloemenzaak’ zijn gepland in de periode van maandag 25 september 2017 tot en met vrijdag 23 maart 2018. Daaruit blijkt echter ook dat de eerste fase van de herontwikkeling, ‘de Definitie fase’, dat wil zeggen de fase waarin het projectplan wordt opgesteld en het technisch programma van eisen wordt geschreven, loopt tot en met vrijdag 29 juli 2016. Daarna volgen nog de fasen ‘Voorlopig ontwerp’, ‘Definitief ontwerp’, ‘Besteksfase’ en ‘Prijs en contractvorming’. In de fase ‘Voorlopig ontwerp’ worden de eerste ontwerpen gemaakt, systeemkeuzes vastgesteld en worden de ruimten qua vorm en inhoud bepaald. Ter zitting is van de zijde van UMCU ook aangegeven dat de overgelegde plattegronden ook nog ‘vlekkenplannen’ zijn. De op de plattegrond ‘Nieuwe situatie’ genoemde functies komen er, maar de exacte plaatsbepaling en exacte invulling van de horeca en retail moet nog worden vastgesteld. De locaties van de op de plattegrond ‘Nieuwe Situatie’ aangegeven bestemmingen zijn onderling uitwisselbaar, aldus UMCU

4.14.

In deze omstandigheden bestaat naar het oordeel van de kantonrechter teveel onzekerheid met betrekking tot de renovatieplannen van UMCU omtrent de kennisboulevard/restaurant, de ‘winkel/horeca/bloemenwinkel’ en de vraag of renovatie al dan niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Mogelijk blijven de plaats en functie van het gehuurde wat betreft de horeca/retail nagenoeg gelijk. Aannemelijk is dat in ieder geval de functies winkel (o.a. kado- en bloemenwinkel) en horeca (o.a. koffie- en ijsbar, café en restaurant) zullen terugkeren (zie productie 3 van UMCU onder 5.4. en 5.5. en de als productie C van UMCU overgelegde brief d.d. 21 maart 2016 van de Raad van bestuur aan V&H). [gedaagde] heeft ook aangegeven dat hij niet een warenhuis exploiteert, maar - zoals UMCU ook in de toekomst voor ogen staat - reeds (deze) verschillende formules (zie de akte van [gedaagde] ). Daarnaast is voor de daadwerkelijke realisatie/verbouwing van de ‘piazza/winkel/horeca/bloemenzaak’ slechts een periode van een half jaar uitgetrokken, evenals voor de realisatie/verbouwing van de kennisboulevard/restaurant. [gedaagde] zal in de huidige plannen dan ook niet een onredelijk lange periode verstoken zijn van het gehuurde. Tenslotte kan niet nu al gezegd worden dat [gedaagde] als exploitant van horeca en retail binnen het UMCU niet zal terugkeren. Met [gedaagde] zijn daarover immers onderhandelingen gevoerd, [C] , directeur van [gedaagde] , is (als lid van de stuurgroep en de werkgroep) in persoon betrokken (geweest) bij de visievorming op het retailplein en de retail- en horecaformule. Dit blijkt onder meer uit het ‘Projectplan Visie Retailplein’ d.d. 7 oktober 2014 (productie 1 van [gedaagde] ), welk plan gedateerd is na het besluit van de Raad van Bestuur d.d. 8 april 2014 (om ook de bestaande huurovereenkomsten op te zeggen). Hieruit blijkt ook dat het de voorkeur heeft van UMCU om de zakelijke relatie met de onderneming van [gedaagde] waar mogelijk te continueren in de nieuwe situatie. Daar is nadien niet nadrukkelijk van afgeweken. Ter zitting is van de zijde van UMCU bevestigd dat - als de bedrijfsvoering van [gedaagde] past in de nieuwe opzet die UMCU voor ogen heeft - [gedaagde] op mogelijk andere gegadigden een streepje voor heeft. Derhalve kan niet gezegd worden dat de kans dat [gedaagde] als exploitant van horeca en retail in het UMCU zal kunnen terugkeren zo klein is, dat nu reeds moet worden geoordeeld dat de renovatie zonder beëindiging van (deze delen van de) de huurovereenkomst niet mogelijk is.

4.15.

De noodzaak van beëindiging van het deel van de huurovereenkomst dat niet betrekking heeft op de koffiecorner (met bijbehorend terras) op grond van dringend eigen gebruik komt de kantonrechter thans dan ook niet aannemelijk voor.

Belangenafweging

4.16.

In voornoemde omstandigheden ziet de kantonrechter evenmin aanleiding te oordelen dat de belangen van UMCU bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan die van [gedaagde] (artikel 7:296 lid 3 BW). Weliswaar wordt de noodzaak van renovatie onderschreven, ook door [gedaagde] , met beëindiging van de huurovereenkomst staat het voortbestaan van de onderneming van [gedaagde] echter op het spel. [gedaagde] exploiteert haar onderneming namelijk uitsluitend in het ziekenhuis van UMCU en het gelieerde Wilhelmina Kinderziekenhuis (WKZ). Gelet op de onzekerheid die bij deze renovatie en exploitatie ten aanzien van de horeca en retail bestaat, valt deze belangenafweging niet ten voordele van UMCU uit.

4.17.

De verzochte beëindiging van de huurovereenkomst zal wat betreft de ‘kennisboulevard/restaurant’ en de ‘piazza/winkel/horeca/bloemenzaak’, anders gezegd: wat betreft het gedeelte van de huurovereenkomst dat niet betrekking heeft op de koffiecorner (met bijbehorend terras) bij eindvonnis worden afgewezen.

Overig

Uitvoerbaarverklaring bij voorraad

4.18.

De toe te wijzen beëindiging van (een deel van) de huurovereenkomst en de ontruiming zullen niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Weliswaar acht de kantonrechter het verweer van [gedaagde] hier ongegrond, het komt de kantonrechter niet kennelijk ongegrond voor. Gelet op artikel 7:295 lid 1 BW is de door UMCU gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad in het te wijzen eindvonnis derhalve niet toewijsbaar.

Verzoek toepassing artikel 7:299 BW

4.19.

[gedaagde] heeft verzocht om op grond van artikel 7:299 BW een bedrag vast te stellen (minimaal drie maal de gemiddelde jaarwinst over de laatste vijf jaar van de onderneming van [gedaagde] ) indien het gehuurde niet binnen een jaar na het einde van de huurovereenkomst door [gedaagde] in gebruik is genomen (artikel 7:299 lid 2 BW). Nu uitsluitend het deel van de huurovereenkomst dat betrekking heeft op de koffiecorner (met bijbehorend terras) bij eindvonnis zal worden beëindigd en thans geen aanleiding bestaat voor twijfel omtrent het voornemen van UMCU om dit deel van het gehuurde op korte termijn persoonlijk duurzaam in gebruik te nemen, ziet de kantonrechter hiertoe geen grond.

Schadevergoeding

4.20.

De kantonrechter ziet evenmin grond voor toewijzing van de door [gedaagde] verzochte schadevergoeding van € 280.000,-- (gebaseerd op het totaalbedrag aan transitievergoedingen bij ontslag van al het personeel van [gedaagde] bij het staken van de onderneming van [gedaagde] ). Gelet op het bepaalde in artikel 6:297 BW is daarvoor in deze procedure geen plaats. Een andere grondslag voor deze vordering heeft [gedaagde] niet genoemd. Hier komt nog bij dat bij het nog te wijzen eindvonnis niet zal worden overgegaan tot beëindiging van een zodanig groot deel van de huurovereenkomst dat het voorbestaan van de onderneming van [gedaagde] direct in gevaar komt.

Verhuis-en inrichtingskosten

4.21.

Nu de beëindigingsvordering van UMCU voor een deel van de huurovereenkomst bij eindvonnis zal worden toegewezen, komt de kantonrechter toe aan de door [gedaagde] verzochte verhuis- en inrichtingskosten (ex artikel 7:297 BW). Beide partijen hebben zich hierover nog niet inhoudelijk uitgelaten en tijdens de comparitie is deze aanspraak van [gedaagde] niet aan de orde geweest. [gedaagde] heeft verzocht de zaak hiertoe naar de schadestaatprocedure te verwijzen. Gelet op het bepaalde in artikel 7:297 BW is daarvoor echter geen plaats. Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld bij schriftelijke akte op dit onderdeel in te gaan, voor zover deze kosten betrekking hebben op de koffiecorner. Van [gedaagde] wordt gevraagd ook inzicht te geven in de door haar te maken verhuis- en inrichtingskosten dienaangaande.

4.22.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden , aangezien de beslissing over een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten ingevolge het bepaalde in art. 7:297 BW dient te worden opgenomen in de beslissing op de vordering tot het vaststellen van een tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen, met daarin de bevoegdheid voor de verhuurder om de vordering in te trekken.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 17 augustus 2016 te 9.30 uur, waar [gedaagde] zich schriftelijk dient uit te laten omtrent de door haar verzochte tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten;

5.2.

UMCU zal vervolgens in de gelegenheid worden gesteld om daarop schriftelijk te reageren;

5.3.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. Krepel, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 20 juli 2016.

Beëindiging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik door Universitair Medisch Centrum Utrecht

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing