Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Amersfoort
zaaknummer: 5196146 AV EXPL 16-38 WL/1132
Vonnis in kort geding van 10 augustus 2016
inzake
de besloten vennootschap
[eiseres],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen [eiseres] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. J.P. Brinkman,
tegen:
1.de gezamenlijke erfgenamen van wijlen de heer [A] ,
waaronder in ieder geval
[gedaagde sub 1],
[gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats]
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagden] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. H.A. Dragstra
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eiseres]
- de pleitnota van [gedaagden] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde sub 1] is de weduwe van de op 6 mei 2016 overleden heer [A] (hierna: [A] ). [gedaagde sub 2] is de schoonzoon van [A] en de executeur testamentair.
2.2.
Medio oktober 1988 heeft [A] aan Gako Holding B.V. (hierna: Gako) verkocht het winkelpand gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats] (hierna: het pand). Bij huurovereenkomst van dezelfde datum heeft [A] van Gako gehuurd de eerste, tweede, derde en vierde verdieping van dat pand. Partijen zijn daarbij een huurtermijn van 10 jaar overeengekomen, met een aan de [A] toegekende verlengingsmogelijkheid van drie keer tien jaar. De overeengekomen bestemming van het gehuurde betrof ‘kamerverhuurbedrijf ten behoeve van permanente bewoners en kantoorruimte’. [A] heeft daarop in het gehuurde twee zelfstandige woningen en zeven onzelfstandige woningen gerealiseerd, die door hem werden onderverhuurd.
2.3.
[A] en Gako zijn een aanvangshuur van ƒ 4.000,00 per jaar overeengekomen. Voorts zijn zij overeengekomen dat de huur jaarlijks wordt geïndexeerd aan de hand van het indexcijfer voor de gezinsconsumptie. Na een periode van twintig jaar, dus per 8 januari 2008, waren huurder en verhuurder bevoegd om herziening van de huurprijs te verlangen. Een dergelijke herziening heeft niet plaatsgevonden. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 270,37 per maand.
2.4.
Op 30 november 2001 heeft Geko het pand geleverd aan [eiseres] , die daarmee verhuurder van [A] is geworden.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, samengevat, [gedaagden]
- te verbieden inbreuk te maken op het eigendomsrecht van [eiseres] ;
- te veroordelen het pand (voor zover door [eiseres] gewenst) te ontruimen;
- te veroordelen mee te werken aan de overdracht van de onderhuurovereenkomsten;
- te veroordelen tot betaling van wat zij per 1 augustus 2016 uit hoofde van onderhuur zullen ontvangen;
- te veroordelen tot betaling van een voorschot op de schade ter hoogte van € 50.000,00,
een en ander op straffe van een dwangsom en met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van het geding.
3.2.
[eiseres] heeft ter onderbouwing van haar vordering gesteld dat de huurovereenkomst als gevolg van het overlijden van [A] op grond van artikel 7:268 lid 6 BW Pro eindigt per 1 augustus 2016. Het Zonshofje I-arrest van de Hoge Raad van 20 september 1985, ECLI:NL:HR:1985:AC9008 (hierna: Zonshofje), brengt immers met zich dat het woonruimteregime van toepassing is op de hoofdhuurovereenkomst, aangezien [A] het gehuurde onderverhuurt als woonruimte.
3.3.
[gedaagden] hebben gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Bij de beoordeling staat voorop dat uit de huurovereenkomst van oktober 1988 blijkt dat de intentie van [A] en Geko is geweest om het gehuurde als bedrijfsruimte te verhuren en dat zij niet hebben beoogd om op die overeenkomst het woonruimteregime van toepassing te laten zijn. Als uitgangspunt dient dan ook de hoofdregel van 7:229 lid 1 BW, waarin is bepaald dat de dood van de huurder de verhuur niet doet eindigen.
4.2.
Dat wordt slechts anders indien, zoals [eiseres] betoogt, op grond van Zonshofje moet worden geoordeeld dat artikel 7:268 lid 6 BW Pro van toepassing is op de huurovereenkomst, ten gevolge waarvan de huurovereenkomst van rechtswege eindigt.
4.3.
Daarmee staat [eiseres] een ruime uitleg van Zonshofje voor, waarbij de vijfde afdeling van boek 7 BW volledig en onverkort van toepassing is op een hoofdhuurovereenkomst indien er sprake is van onderverhuur van woonruimte. De voorzieningenrechter deelt deze uitleg niet.
4.4.
De strekking van Zonshofje is dat de huur(prijs)bescherming van de onderhuurders niet kan worden ingeperkt door het huurregime dat op de hoofdhuurovereenkomst van toepassing is. Bij de beantwoording van de vraag of en in hoeverre een hoofdhuurovereenkomst op grond van Zonshofje van kleur verschiet in die zin dat op een overeenkomst betreffende de huur van onroerend goed niet zijnde woonruimte de regels ten aanzien van woonruimte van toepassing zijn, is derhalve van belang of de bescherming van de onderhuurders daarmee gediend is.
4.5.
Die vraag zal doorgaans tot een positief antwoord leiden, nu huurders onder het woonruimteregime in het algemeen een grotere bescherming genieten. In het onderhavige geval leidt dat echter gezien het overlijden van de huurder tot een ander resultaat. Indien artikel 7:268 lid 6 BW Pro van toepassing zou zijn en de hoofdhuurovereenkomst dientengevolge van rechtswege eindigt, vervalt immers de huurbescherming van de onderhuurders van de onzelfstandige woningen.
4.6.
De bescherming van artikel 7:269 BW Pro, dat inhoudt dat bij het eindigen van de hoofdhuurovereenkomst de huurovereenkomst tussen de onderhuurders en de hoofdhuurder door de verhuurder wordt voortgezet, is immers beperkt tot huurders van zelfstandige woonruimte. Voor de onderhuurders van onzelfstandige woonruimte geldt dat zij bij het eindigen van de hoofdhuurovereenkomst zonder recht of titel in het gehuurde verblijven. [eiseres] heeft zich dan ook uitdrukkelijk de mogelijkheid voorbehouden om hen geen nieuwe huurovereenkomst aan te bieden.
4.7.
Daarmee zou toepassing van de in Zonshofje geformuleerde regel in dit geval leiden tot een resultaat dat in strijd is met de strekking van dat arrest. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter moet aan de strekking van Zonshofje in dit geval een zwaarder gewicht worden toegekend dan aan de algemene bewoordingen van die regel zelf, aangezien niet is gebleken dat de Hoge Raad daarmee mede het oog heeft gehad op de situatie dat toepasselijkheid van het woonruimteregime leidt tot een verbetering van de positie van de verhuurder en een afname van de bescherming van de huurder en onderhuurders. De slotsom is dan ook dat Zonshofje niet met zich brengt dat artikel 7:268 lid 6 in Pro het onderhavige geval van toepassing is.
4.8.
Voor zover [eiseres] heeft betoogd dat [A] al die jaren heeft geprofiteerd van het woonruimteregime doordat de huurprijs laag is gebleven, stuit dat reeds af op de omstandigheid dat die lage huurprijs het gevolg is van de afspraken die [A] en Geko bij de overeenkomst hebben gemaakt over de wijze waarop de huurprijs zou worden geïndexeerd. Dat de huurprijs laag is gebleven is dus niet, zoals [eiseres] betoogt, het gevolg van het op grond van Zonshofje toepasselijke woonruimteregime, maar slechts van de contractsvrijheid van partijen.
4.9.
Uit het voorgaande volgt dat in hoge mate aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat de huur als gevolg van het overlijden van [A] op grond van 7:229 lid 1 niet is geëindigd en dat deze wordt voortgezet door diens erfgenamen. De vorderingen zullen dan ook worden afgewezen.
4.10.
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op € 400,00 aan salaris gemachtigde.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagden] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 400,00 aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.S. Elkhuizen - Koopmans, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 augustus 2016.