Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Almere
zaaknummer: 4862840 ME VERZ 16-48
Beschikking van 25 mei 2016
Inzake het verzoekschrift van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[verzoeker 1] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen [verzoeker 1] ,
verzoeker 1,
gemachtigde: mr. A.C. Draisma,
en
2. de besloten vennootschap
[verzoeker 2] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen [verzoeker 2] ,
verzoeker 2,
verschenen in persoon,
hierna gezamenlijk te noemen verzoekers.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift
- de mondelinge behandeling.
1.2.
Hierna is uitspraak bepaald.
2.De feiten
2.1.
Bij schriftelijke overeenkomst, gedateerd 18 augustus 2014, heeft [verzoeker 1] aan [verzoeker 2] de ruimte gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats] verhuurd voor de duur van twee jaar, met de bestemming om het gehuurde te gebruiken als dierenpension.
2.2.
Deze huurovereenkomst is door [verzoeker 1] opgezegd per brief van 28 januari 2016.
2.3.
Bij schriftelijke overeenkomst, gedateerd 25 februari 2016, heeft [verzoeker 1] aan [verzoeker 2] de ruimte gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats] verhuurd, met de bestemming om het gehuurde te gebruiken als dierenpension. De tweede overeenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar, ingaande 1 maart 2016, met de bepaling dat de overeenkomst na het verstrijken van genoemde periode maximaal twee keer wordt voortgezet met aansluitende periodes van één jaar, derhalve uiterlijk tot en met 28 februari 2019.
2.4.
In de huurovereenkomst zijn de volgende bepalingen opgenomen:
“(..)NEMEN HET VOLGENDE IN AANMERKING:
A. Huurder huurt van Verhuurder een bedrijfsruimte ten behoeve van de exploitatie van een dierenpension bij huurovereenkomst met ingangsdatum 1 maart 2014.
B. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar met de mogelijkheid tot verlenging met nogmaals één jaar. Verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 1
maart 2016.
C. Huurder wenst de huurovereenkomst te verlengen en tevens het gehuurde uit te breiden. Verhuurder is bereid hieraan medewerking te verlenen onder de voorwaarde dat de huurovereenkomst per jaar kan worden beëindigd en de huurovereenkomst nog maximaal drie jaar wordt voortgezet vanwege de plannen tot herontwikkeling van het perceel waarop het gehuurde zich bevindt. De opbrengsten uit de herontwikkeling zijn bestemd als
oudedagsvoorziening voor de bestuurder van Verhuurder.
D. Uitsluitend voor het geval de rechter zou oordelen dat sprake is van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW, vragen partijen de rechter toestemming voor de afwijkende termijnen. De huurovereenkomst wordt aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat de rechter ofwel oordeelt dat partijen niet ontvankelijk zijn omdat geen sprake is van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW ofwel aan de bedingen goedkeuring verleent.
E. Partijen hebben overeenstemming bereikt over verlenging en uitbreiding van de huurovereenkomst onder de navolgende voorwaarden.(.)”
“(..)3. Duur, verlenging en opzegging
3.1
De Huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar, ingaande op 1 maart 2016 (hierna. de “Huuringangsdatum “) en lopende tot en met 28 februari 2017.
3.2
Na het verstrijken van de in artikel 3.1 van de Huurovereenkomst genoemde periode wordt de Huurovereenkomst voortgezet voor twee aansluitende periode(n) van telkens één jaar, behoudens opzegging door één der Partijen.
3.3
Beëindiging van de Huurovereenkomst vindt plaats door opzegging door Huurder of Verhuurder tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van ten minste één jaar. Verhuurder hoeft daarbij geen opzeggingsgronden te vermelden. Na afloop van de derde huurperiode zoals beschreven in art. 3.2 eindigt de Huurovereenkomst van rechtswege.
3.5
De Huurovereenkomst zal door de opzegging als bedoeld in dit artikel eindigen zonder dat rechterlijke tussenkomst zal zijn vereist. Huurder kan in geval van opzegging ingevolge dit artikel geen aanspraak maken op enige vorm van huur-, termijn- of ontruimingsbescherming. Huurder zal het Gehuurde op de einddatum ontruimd en leeg aan Verhuurder opleveren, op de wijze als bepaald in de Huurovereenkomst en de Algemene Bepalingen. (..)”
3.Het verzoek
3.1.
Verzoekers verzoeken op grond van artikel 7:291 lid 2 juncto 7:291 lid 3 BW om:
1) Primair: Verzoekers niet ontvankelijk te verklaren in het verzoek vanwege het feit dat geen sprake is van huur van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW;,
2) Subsidiair: de in dit verzoekschrift genoemde afwijkende bedingen, als opgenomen in de
artikelen 3.1, 3.2, 3.3 en 3.5 van de Huurovereenkomst, goed te keuren en,
3) Meer subsidiair — indien geen goedkeuring zou worden verleend — te bepalen dat de huidige huurovereenkomst is geëindigd op 28 februari 2016 en de datum van ontruiming vast te stellen op vier weken na de datum van de in deze procedure te wijzen beschikking.
3.2.
Verzoekers voeren daartoe aan dat zij voor de toekomst onduidelijkheid willen uitsluiten over de vraag welk huurregime bedrijfsruimte - bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW of overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW - van toepassing is. Verzoekers stellen zich op het standpunt dat een dierenpension niet dient te worden gekwalificeerd als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Partijen zijn daarom overeenkomstig het bepaalde in art. 7:301 lid 3 BW overeengekomen een huurovereenkomst aan te gaan onder de opschortende voorwaarde dat de kantonrechter ofwel partijen niet-ontvankelijk verklaart vanwege het feit dat geen sprake is van detailhandelsbedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW, ofwel de afwijkende bedingen, zoals hierna te noemen, worden goedgekeurd. Indien deze voorwaarde niet wordt vervuld, komt de huurovereenkomst niet tot stand en zal verhuurder het gehuurde ook niet langer willen verhuren.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter oordeelt als volgt.
4.2.
Verzoekers beogen met het verzoek tot niet ontvankelijk verklaring, zoals primair gevorderd, duidelijkheid te krijgen over het toepasselijke huurregime. Het is de vraag of de kantonrechter met de enkele niet ontvankelijk verklaring die duidelijkheid wel kan bieden. Strikt genomen lijken verzoekers een verklaring van recht te vragen over de tussen verzoekers toepasselijke rechtsverhouding. Verzoekers willen een uitspraak waarin wordt vastgesteld dat artikel 7:290 BW niet van toepassing is op hun rechtsbetrekking en/of dat artikel 7:230a wel van toepassing is op hun rechtsbetrekking. Dit is ook ter zitting van 28 april 2016 door de gemachtigde erkend, maar zij verkeert in de veronderstelling dat een verklaring voor recht niet in een verzoekschriftprocedure kan worden gevraagd. Hoewel een verklaring voor recht in beginsel is voorbehouden in een dagvaardingsprocedure is een dergelijk verklaring onder bijzondere omstandigheden ook in een verzoekschriftprocedure mogelijk. Aard en strekking van artikel 7:290 lid 2 BW brengen mee dat de kantonrechter op een daartoe gedaan verzoek kan volstaan met het uitspreken van een verklaring voor recht, mits deze blijft binnen de grenzen van genoemde wetsbepaling en zich beperkt tot de vaststelling van de rechtsverhouding tussen verzoekers. De kantonrechter zal in het onderhavige geval, nu verzoekers dat ook beogen, dan ook een verklaring voor recht geven.
4.3.
Naar het oordeel van de kantonrechter valt een dierenpension, zoals door [verzoeker 2] wordt geëxploiteerd, niet te kwalificeren als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Beslissend hieromtrent is wat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde. Huurder gebruikt het gehuurde ten behoeve van opvang van dieren. Er is deels sprake van dagopvang: hondenbezitters brengen hun hond op de vooraf overeengekomen dagen ‘s ochtends en halen deze aan het einde van dag weer op. Daarnaast is sprake van een dierenpension: honden, katten en andere dieren worden opgevangen gedurende de vakantie van hun baasjes. Ten slotte wordt het gehuurde ook gebruikt voor de opvang van dieren die na aankomst op de luchthaven van Schiphol gedurende enige tijd in quarantaine moeten verblijven alvorens zij in Nederland mogen blijven. Uit de verklaringen van verzoekers ter zitting is gebleken dat het dierenpension weliswaar een receptie heeft, maar dat eigenlijk nooit mensen spontaan naar binnen lopen. Dit is ook niet de bedoeling. Klanten worden verzocht een afspraak te maken om langs te komen. De tijdelijke opvang van dieren van particulieren is de enige bedrijfsactiviteit.
4.4.
Tot de wettelijke vereisten van artikel 7:290 lid 2 onder a BW behoort met name dat zich 'in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van goederen of voor dienstverlening aanwezig is'. De bedoeling van dit vereiste is geweest de werkingssfeer van de wettelijke regeling te beperken tot de detailhandel, het ambachtsbedrijf en het horecabedrijf. Daarvan is gelet op de wijze waarop de receptie in combinatie met de overige bedrijfsruimte wordt gebruikt en de beperkte geboden mogelijkheid tot toegang aan het publiek geen sprake. Het dierenpension kan ook niet worden gekwalificeerd als hotelbedrijf. Het gehuurde valt dan ook niet onder de definitie bedrijfsruimte van artikel 7:290 BW. Afdeling 6 van titel 4 van boek 7 is daarom niet van toepassing.
4.2.
Omdat de onderhavige procedure voortvloeit uit een gemeenschappelijk verzoek zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
verklaart voor recht dat op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst de bepalingen van Afdeling 6 van titel 4 van boek 7 niet van toepassing zijn op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst van 28 februari 2016;
wijst het anders of meer gevorderde af;
compenseert de proceskosten als boven aangegeven.
Deze beschikking is gegeven door mr. R.M. Berendsen, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 25 mei 2016.