ECLI:NL:RBMNE:2016:3089

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 4452297 UC EXPL 15-14296 DR/1223

Vonnis van 20 april 2016

inzake

[eiseres],

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [eiseres] ,

eisende partij,

gemachtigden: mr. M.C.G. Massart en mr. E. Lubberdink,

tegen:

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. L. van Gilst.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 28 oktober 2015;
de aantekeningen van de griffier van de comparitie van 29 februari 2016.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] heeft van [eiseres] het appartement aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) gekocht. Op 30 maart 2015 zijn zij een koopprijs van € 193.500,- overeengekomen. Op 8 april 2015 heeft [gedaagde] de concept koopovereenkomst ontvangen met daarbij een Engelse vertaling en uitleg, omdat zij de Nederlandse taal niet beheerst. De concept koopovereenkomst is vervolgens op 14 april 2015 aan haar toegelicht door de makelaar van [eiseres] , de heer [A] (hierna: de makelaar). Partijen hebben daarna een koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) gesloten.

2.2.

In de koopovereenkomst staat, voor zover relevant, het volgende:

“ (…) Artikel 4. Juridische overdracht

4.1.

De akte van levering zal gepasseerd worden op 14 september 2015 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (…)

Artikel 5. Bankgarantie. Waarborgsom.

5.1.

Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 18 mei 2015 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 19.350,- (…)

Artikel 14. Ingebrekestelling. Ontbinding.

14.1.

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

14.2.

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

14.3.

Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 14.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie pro mille (3‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. Indien de wederpartij na verloop van tijd de koopovereenkomst alsnog ontbindt dan zal de nalatige partij een boete verschuldigd zijn van tien procent (10%) van de koopsom verminderd met het reeds in de vorm van een dagboete betaalde bedrag, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

14.4.

Indien de nalatige partij na ingebreke te zijn gesteld binnen de voormelde termijn van acht dagen alsnog zijn verplichtingen nakomt, is de nalatige partij desalniettemin gehouden aan de wederpartij diens schade als gevolg van de niet-tijdige nakoming te vergoeden.

artikel 19. Ontbindende voorwaarden.

19.1.

Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: (…)

b. op 11 mei 2015 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van koopsom en kosten geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen (…)”

2.3.

[eiseres] heeft op 2 mei 2015 aan [gedaagde] gevraagd of de datum van overdracht vervroegd kon worden van 14 september 2015 naar 13 juli 2015. [gedaagde] heeft daarmee ingestemd.

2.4.

[gedaagde] heeft op 5 mei 2015 aan de makelaar laten weten dat haar afspraak bij de bank met betrekking tot het verkrijgen van financiering voor de woning niet door kan gaan. Op 18 mei 2015 laat zij aan de makelaar weten dat zij 5 juni 2015 een afspraak heeft bij de bank. Alle correspondentie tussen [gedaagde] en de makelaar is in de Engelse taal gevoerd.

2.5.

Op 29 mei 2015 is door de makelaar namens [eiseres] aan [gedaagde] een ingebrekestelling in de Nederlandse taal verstuurd. In deze ingebrekestelling staat onder meer het volgende:

“ (…) Blijkens artikel 5 van de door u op 14 april 2015 ondertekende koopovereenkomst van bovengemeld registergoed, diende u uiterlijk op 18 mei 2015 een waarborgsom te storten of een bankgarantie te laten stellen ad € 19.350,-.

Deze verplichting bent u tot op heden niet nagekomen.

Bij deze informeer ik u dat ingevolge artikel 14 van de koopovereenkomst, de kopende partij 8 dagen de gelegenheid krijgt om na verloop van de termijn alsnog vermelde verplichting na te komen, nadat deze daaromtrent in gebreke is gesteld. (…)

Mocht binnen 8 dagen na heden de verplichting niet nagekomen zijn, dan is verkoper vrij te handelen als aangegeven in artikel 10 van de koopovereenkomst. (…)”

2.6.

[gedaagde] stuurt op 7 juni 2015 een e-mail aan de makelaar dat zij de woning nog steeds wil kopen en vraagt de makelaar bij [eiseres] na te vragen of zij heeft besloten de deal te cancelen. De makelaar antwoordt daarop dat [eiseres] de koop doorgang wil laten vinden.

2.7.

De makelaar heeft bij de Rabobank nagevraagd wat de stand van zaken met betrekking tot de financiering is. De Rabobank heeft daarop op 23 juni 2015 aan de makelaar laten weten dat de aanvraag van [gedaagde] voor een hypotheek begin mei is afgewezen omdat zij niet aan de acceptatiecriteria kon voldoen. Begin juni heeft zij aanvullende gegevens aangeleverd, die nog door de bank moeten worden beoordeeld.

2.8.

Op 8 juli 2015 is door de advocaat van [eiseres] een Engelstalige brief aan [gedaagde] verzonden. Daarin staat onder meer het volgende:

“(…) I can inform you that Ms [eiseres] is still interested to proceed with the purchase and transfer of the appartment. However, since you have not provided a bank guarantee, a penalty of three per mille (3‰) of the purchase price (EUR 580.50) is due per day you are in default, with a maximum of ten percent (10%) of the purchace price (EUR 19.350,00). Due to the fact that you have been in default since 29 May 2015, on 10 july 2015 the penalty will reach the maximum amount (…).”

2.9.

[gedaagde] laat de makelaar diezelfde dag weten dat de bankgarantie snel door de notaris zal worden geregeld. Zij geeft verder aan dat overdracht van de woning op 13 juli 2015 niet haalbaar is maar dat dit wel lukt op 24 juli 2015.

2.10.

De makelaar stuurt [gedaagde] op 13 juli 2015 een Nederlandstalige ingebrekestelling waarin onder meer het volgende staat:

“(…) Deze tekortkoming bestaat uit het feit dat u nagelaten hebt op de afgesproken uiterste datum van 13 juli 2015 de genoemde woning af te nemen. Namens mijn cliënt stel ik u hierbij in gebreke. Tevens verzoek en sommeer ik u om uw tekortkoming op te heffen en uw verplichtingen die voortvloeien uit de koopovereenkomst alsnog te komen. (…) Cliënten maken vanaf heden tevens aanspraak op vergoeding van de als gevolg van uw tekortkoming geleden en nog te lijden schade (…)”.

2.11.

Op 16 juli 2015 is door de notaris een voorlopige afrekening aan [gedaagde] verzonden met betrekking tot de koopsom van de woning en een aantal extra kosten. De dag erna is door de notaris een voorlopige afrekening met betrekking tot de contractuele boete van 10% van de koopsom verzonden aan [gedaagde] .

2.12.

Op 23 juli 2015 is er telefonisch contact geweest tussen een medewerker van het notariskantoor en [gedaagde] omdat de nota’s nog openstonden. Deze bleken naar een verkeerd e-mailadres verzonden te zijn. De nota’s zijn toen alsnog verstuurd aan [gedaagde] .

2.13.

Op 24 juli 2015 heeft bij de notaris de overdracht van de woning plaatsgevonden.

2.14.

De advocaat van [eiseres] heeft [gedaagde] op 31 juli 2015 en 11 augustus 2015 door middel van Engelstalige brieven gesommeerd om aan [eiseres] de boete van € 19.350,- te betalen. [gedaagde] heeft deze boete niet betaald.

3.Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde] om aan [eiseres] te voldoen € 19.350,-, vermeerderd met rente en kosten.

3.2.

[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De kantonrechter stelt voorop dat niet in geschil is dat partijen zijn overeengekomen dat door [gedaagde] uiterlijk op 18 mei 2015 een bankgarantie of waarborgsom zou worden verstrekt en dat ook vaststaat dat [gedaagde] deze verplichting niet tijdig is nagekomen. Tevens is niet in geschil dat de overdracht van de woning niet op 13 juli 2015, zoals was afgesproken, heeft plaatsgevonden. Partijen houdt verdeeld de vraag of [gedaagde] in verband hiermee een contractuele boete van € 19.350,- aan [eiseres] verschuldigd is.

4.2.

De kantonrechter overweegt dat het niet tijdig verstrekken van de bankgarantie en het niet op 13 juli 2015 kunnen laten plaatsvinden van de overdracht het gevolg zijn geweest van het niet tijdig verkrijgen van financiering voor de woning. Het niet tijdig inroepen van het financieringsvoorbehoud kan aan [gedaagde] worden toegerekend. Hieraan doet niet af dat [gedaagde] zich wellicht onvoldoende bewust is geweest van de juridische betekenis van de contractuele bepalingen over het financieringsvoorbehoud en de bankgarantie en/of van de juridische consequenties van het niet naleven daarvan. Dit komt in de contractuele relatie met [eiseres] voor risico van [gedaagde] . [gedaagde] is daarom in beginsel een contractuele boete verschuldigd, tenzij haar verweren doel treffen. De kantonrechter zal deze verweren hierna beoordelen.

Afstand van recht

4.3.

[gedaagde] heeft primair aangevoerd dat de vordering van [eiseres] moet worden afgewezen omdat sprake is van afstand van recht. Zij heeft daartoe betoogd dat zij de dag voor de overdracht van de woning telefonisch aan [B] , werkzaam bij de notaris die de overdracht deed, heeft aangegeven dat zij de woning niet zou afnemen als [eiseres] aanspraak zou blijven maken op de boete. [B] heeft toen gezegd dat hij overleg had gehad met [eiseres] en dat [gedaagde] de conceptnota van de boete als ingetrokken kon beschouwen. [eiseres] heeft deze stelling van [gedaagde] betwist.

4.4.

De kantonrechter verwerpt het verweer van [gedaagde] en overweegt daartoe het volgende. [gedaagde] heeft onvoldoende concreet gesteld dat zij mocht vertrouwen op de mededelingen van [B] . Het is niet gesteld of gebleken dat zij ervan uit mocht gaan dat [B] [eiseres] vertegenwoordigde. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om bij [eiseres] of de makelaar na te vragen of de informatie die zij van [B] stelt te hebben gekregen juist was. Nu zij dit heeft nagelaten, kan op basis van het door haar gestelde gesprek met [B] niet worden geconcludeerd dat sprake is van afstand van recht door [eiseres] .

Rechtsverwerking

4.5.

Ook het subsidiaire verweer van [gedaagde] dat sprake is van rechtsverwerking omdat [eiseres] na het bezwaar van [gedaagde] tegen de conceptnota van de boete stil is blijven zitten slaagt niet. Ook indien [eiseres] ervan op de hoogte zou zijn geweest dat [gedaagde] bezwaar had gemaakt tegen de conceptnota, wat zij betwist, is geen sprake van rechtsverwerking. [gedaagde] heeft immers onvoldoende onderbouwd gesteld dat [eiseres] wist dat het bezwaar van [gedaagde] mede omvatte dat zij de woning niet wilde afnemen als de boete in rekening gebracht zou worden. Het is daarom niet komen vast te staan dat van [eiseres] voor levering van de woning verlangd mocht worden dat zij aan [gedaagde] zou aangeven dat zij aanspraak bleef maken op betaling van de boete.

Finale kwijting

4.6.

De kantonrechter verwerpt ook het meer subsidiaire verweer dat in de leveringsakte een kwijtingsbeding is opgenomen dat ook betrekking heeft op de boete. Uit de door [gedaagde] bedoelde tekst uit de akte, zijnde “Verkoper verleent koper kwitantie voor de betaling van de koopprijs en de verrekening van vorenbedoelde baten, lasten en canons”, blijkt niet dat finale kwijting van een contractuele boete is verleend. Dit kan ook niet, zoals [gedaagde] stelt, mede worden afgeleid uit het feit dat de notaris niet is overgegaan tot uitkering van de bankgarantie aan [eiseres] . Weliswaar is in de koopovereenkomst opgenomen dat de notaris bij de overdracht een eventueel verschuldigde boete uit de bankgarantie dient te voldoen, maar [eiseres] heeft onbetwist gesteld dat de notaris daar niet toe kon overgaan omdat [gedaagde] naast de bankgarantie slechts 90% van de koopsom had betaald.

Dwaling

4.7.

Het nog meer subsidiaire verweer dat sprake is van dwaling slaagt naar het oordeel van de kantonrechter ook niet. Dat de termijn in de overeenkomst voor het stellen van de bankgarantie gelet op standaardtermijnen voor het verkrijgen van financiering te kort was en dat de makelaar, ondanks dat 11 mei 2015 en 18 mei 2015 volgens hem streefdata waren, de termijnen niet heeft verlengd, levert geen dwaling op. Niet gesteld of gebleken is immers dat [gedaagde] om verlenging van deze termijnen heeft verzocht en dat zij door verkeerde mededelingen van [eiseres] of de makelaar in de onterechte veronderstelling verkeerde dat dit niet nodig was. Voorts is niet komen vast te staan dat de makelaar aan [gedaagde] andere onjuiste informatie met betrekking tot de boete heeft verstrekt. Voor zover bij [gedaagde] onduidelijkheid heeft bestaan over het karakter van de overeengekomen data en de ruimte die daar voor haar al dan niet nog in zou zitten, lag het op haar weg om navraag te doen bij [eiseres] of de makelaar. Het achterwege laten hiervan komt voor haar risico.

Conclusie t.a.v. verschuldigdheid boete

4.8.

Aangezien de door [gedaagde] gevoerde verweren niet slagen, is zij aan [eiseres] een contractuele boete verschuldigd. De kantonrechter overweegt met betrekking tot de hoogte van die boete het volgende.

Matiging boete

4.9.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat 10% boete tot een veel te hoog bedrag leidt, dat van schade aan de kant van [eiseres] niet is gebleken en dat op tijd had kunnen worden afgenomen als de leveringsdatum niet op verzoek van [eiseres] vervroegd zou zijn. De boete moet worden teruggebracht tot de werkelijk door [eiseres] geleden schade, zijnde nihil, aldus [gedaagde] .

4.10.

[eiseres] heeft ter comparitie aangevoerd dat zij gedurende 11 dagen dubbele woonlasten heeft gehad. Zij stelt dat zij hierdoor schade heeft geleden voor een bedrag van € 542,78.

4.11.

De rechtbank stelt bij het verzoek tot matiging voorop dat matiging van een contractuele boete op grond van artikel 6:94 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) mogelijk is indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Deze maatstaf is door de Hoge Raad in 2007 nader ingevuld: de rechter mag pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik maken als toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen. In 2012 heeft de Hoge Raad herhaald dat de te hanteren maatstaf de rechter noopt tot terughoudendheid en dat uiteindelijk de omstandigheden van het geval beslissend zijn.

4.12.

Bij de beoordeling van het beroep op matiging betrekt de kantonrechter de volgende omstandigheden:

De in artikel 14 van de koopovereenkomst opgenomen boetebepalingen strekken niet alleen tot vaststelling van een gefixeerde schade, maar hebben tevens het karakter van een aansporing tot nakoming;

Partijen bij de koopovereenkomst zijn particulieren;

[gedaagde] heeft [eiseres] of de makelaar niet tijdig op de hoogte gesteld van de problemen die zij ondervond bij het verkrijgen van financiering voor de woning;

Het is niet in geschil dat [gedaagde] zich heeft ingespannen om financiering te verkrijgen; kwade trouw of nalatigheid op dat punt wordt haar niet verweten;

Er is sprake geweest van een situatie waarin de betrokken voor [eiseres] optredende makelaar meer duidelijkheid had kunnen scheppen omtrent de juridische aspecten van (de datum voor) het stellen van de bankgarantie. De rechtbank betrekt daarbij dat de makelaar [gedaagde] tweemaal in de Nederlandse taal in gebreke heeft gesteld terwijl alle overige correspondentie in het Engels werd gevoerd, dat er in de eerste ingebrekestelling wordt verwezen naar artikel 10 van de koopovereenkomst terwijl artikel 14 is bedoeld en dat de Engelse vertaling van de koopovereenkomst niet synchroon loopt met de overeenkomst. Daarnaast is de termijn die is afgesproken, gelet op de gebruikelijke termijnen voor het verkrijgen van een financiering en een bankgarantie, erg kort zodat voor de hand lag dat [gedaagde] deze zaken niet tijdig rond zou krijgen. De makelaar had op de berichten van [gedaagde] daaromtrent adequater dienen te reageren;

[gedaagde] heeft de woning afgenomen van [eiseres] , slechts elf dagen later dan was overeengekomen;

De overdrachtsdatum is op verzoek van [eiseres] vervroegd. Zonder deze vervroeging zou [gedaagde] de woning wel tijdig hebben kunnen afnemen;

De schade die [eiseres] heeft geleden bedraagt maximaal het door haar gestelde bedrag van € 542,78.

4.13.

De kantonrechter is van oordeel dat de omstandigheden genoemd onder nummer 2 en 4 tot en met 8 nopen tot matiging van de boete. De kantonrechter weegt daarbij zwaar mee dat er sprake is van een totaal uiteenlopen van de gestelde werkelijke schade (€ 542,78,-) en het bedrag van de boete (€ 19.350,-) en wel zozeer dat sprake is van een forse wanverhouding. Dit alles overziend oordeelt de kantonrechter dat toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid tot een buitensporig en daarmee een onaanvaardbaar resultaat leidt. De kantonrechter zal dan ook overgaan tot matiging van de bedongen boete.

4.14.

De kantonrechter acht het redelijk om de bedongen boete in de gegeven omstandigheden te matigen tot € 1.500,-. Dit bedrag ligt ruim boven het bedrag waarvoor [eiseres] realiter aanspraak op schadevergoeding heeft, zodat toewijzing daarvan niet leidt tot een bedrag gelegen onder het wettelijk minimum (de reële schade). Er is geen reden de boete te matigen tot het wettelijk minimum, nu dat teveel afbreuk zou doen aan het karakter van de boete en dit ook niet gerechtvaardigd wordt door de omstandigheden van het geval, aangezien van [gedaagde] verwacht mocht worden dat zij [eiseres] of de makelaar beter op de hoogte had gehouden van de situatie rondom het verkrijgen van de financiering.

Conclusie

4.15.

De kantonrechter zal op grond van het voorgaande de vordering van [eiseres] toewijzen tot een bedrag van € 1.500,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 22 juli 2015.

Proceskosten

4.16.

[gedaagde] zal als de (in overwegende mate) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden, met betrekking tot salaris gemachtigde op basis van het toegewezen bedrag, begroot op:

- dagvaarding € 94,19

- griffierecht € 466,00

- salaris gemachtigde €
300,00(2 punten x tarief € 150,00)

Totaal € 860,19

4.17.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.

4.18.

De nakosten, waarvan [eiseres] betaling vordert, zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden begroot. De gevorderde wettelijke rente over de nakosten zal als volgt worden toegewezen.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] tegen bewijs van kwijting te betalen € 1.500,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 22 juli 2015 tot de voldoening;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 860,19, waarin begrepen € 300,00 aan salaris gemachtigde, te voldoen binnen 14 dagen na de datum/betekening van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de datum/betekening van dit vonnis;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiseres] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 75,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening;

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. D. Riani el Achhab, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 20 april 2016.