ECLI:NL:RBMNE:2016:2858

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 4727535 UC EXPL 16-371 KdM/1151

Vonnis van 1 juni 2016

inzake

de stichting

Stichting Mitros,

gevestigd te Utrecht,

verder ook te noemen Mitros,

eisende partij,

gemachtigde: mr. S.L. Knols,

tegen:

1.[gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[gedaagde 2],

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen de heer [gedaagde 1] , mevrouw [gedaagde 2] en gezamenlijk [gedaagden] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. P. van der Geest.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 24 februari 2016,
- de brief met producties van Mitros van 8 april 2016,
- de comparitie van partijen van 21 april 2016, waarvan aantekening is gehouden.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Mitros is een woningcorporatie. [gedaagden] huurt van haar een woning in Utrecht, op grond van een met een rechtsvoorganger van Mitros in 1977 gesloten huurovereenkomst.

2.2.

In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
“
Artikel 4.bestemming en gebruik van het gehuurdeAan het gehuurde mag zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder geen andere bestemming worden gegeven dan van woonhuis voor de huurder en zijn gezin.Het moet uitsluitend overeenkomstig die bestemming worden ingericht en gebruikt en mag niet ongebruikt worden gelaten. […]

Artikel 12.

verbodsbepalingen

Het is verboden:1. andere personen bij zich te laten inwonen dan voor wie de woning is gehuurd;

2. het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan anderen in gebruik af te staan of te verhuren;

3. in het gehuurde enig bedrijf, enige nering of handel uit te oefenen of te laten uitoefenen, of daarin waren tot zijn bedrijf of nering behorend te bewaren;

4. […]”

2.3.

De heer [gedaagde 1] is 78 jaar oud. Hij heeft diabetes en is vanwege geheugenproblematiek en verwardheid door zijn huisarts doorverwezen naar de geheugenpolikliniek.

2.4.

Mevrouw [gedaagde 2] is 73 jaar oud. Zij heeft diabetes, obesitas en is beperkt in haar mobiliteit. Daarnaast heeft zij (ontstekings)klachten als gevolg van chronische lymf- en lipoedeem aan haar beide benen.

2.5.

[gedaagden] verblijft jaarlijks gedurende een gedeelte van het jaar op een camping.

2.6.

Op 12 oktober 2015 heeft de politie geconstateerd dat er in de achtertuin van de door [gedaagden] gehuurde woning elf hennepplanten werden geteeld. Tien planten stonden in een bouwwerk van golfplaten. Eén plant stond los in de tuin. De politie heeft de planten verwijderd en heeft de volwassen zoon van [gedaagden] , die niet in de woning woont, aangemerkt als verdachte van het telen van hennep.

3.Het geschil

3.1.

Mitros vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

dat de kantonrechter de huurovereenkomst zal ontbinden;

veroordeling van [gedaagden] om het gehuurde met het hunne en de hunnen te ontruimen en verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Mitros te stellen binnen zeven dagen na dit vonnis;

veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.

3.2.

Mitros heeft aan de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst ten grondslag gelegd dat [gedaagden] , omdat hij een hennepplantage in de tuin van de woning had, zich niet heeft gedragen als een goed huurder en het gehuurde heeft gebruikt in strijd met de daartoe uit de huurovereenkomst blijkende bestemming. Daarnaast wil Mitros de huurovereenkomst ontbinden omdat [gedaagden] in het gehuurde niet zijn hoofdverblijf zou hebben.

3.3.

[gedaagden] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van Mitros in de proceskosten. Hij voert daartoe aan dat zijn zoon verantwoordelijk was voor de hennepplanten en dat [gedaagden] hier zelf nooit van hebben geweten, omdat het echtpaar op de camping verbleef en thuis nooit in de achtertuin kwam.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Hoewel vast staat dat de volwassen zoon van [gedaagden] de hennep heeft geteeld, is [gedaagden] wel aansprakelijk voor de gevolgen daarvan. Op de comparitie heeft mevrouw [gedaagde 2] namelijk naar voren gebracht dat haar zoon over een sleutel van de poort naar de tuin beschikte. Op grond van artikel 7:219 van het BW is [gedaagden] als huurder aansprakelijk voor gedragingen van zijn zoon die aldus – door het ter beschikking stellen van de poortsleutel – met zijn goedvinden de tuin mede gebruikte. Die aansprakelijkheid strekt zich bij het naleven van de huurovereenkomst ook uit tot de gevolgen van hennepteelt in het gehuurde.

4.2.

Niet in geschil is dat in de huurovereenkomst uit 1977 geen bepaling is opgenomen die het telen van hennep in het gehuurde specifiek verbiedt, zodat [gedaagden] in zoverre niet tekort is geschoten in de nakoming van die overeenkomst. Was dat wel het geval geweest, dan had ook een zeer gering aantal planten in beginsel aanleiding voor ontbinding van de huurovereenkomst kunnen zijn.

4.3.

Om de huurovereenkomst vanwege de aangetroffen hennepplanten toch te kunnen ontbinden moet daarom worden beoordeeld of [gedaagden] heeft voldaan aan zijn verplichtingen 1) om zich als een goed huurder te gedragen en 2) om het gehuurde te gebruiken zoals tussen partijen is overeengekomen. Deze verplichtingen vloeien voort uit artikelen 7:213 en 7:214 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Als [gedaagden] hierin is tekort geschoten geeft dat op grond van artikel 6:265 van het BW de bevoegdheid tot ontbinding van de huurovereenkomst, zoals Mitros wenst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

4.4.

De kantonrechter is met Mitros van oordeel dat [gedaagden] inderdaad tekort is geschoten bij het voldoen aan de hiervoor genoemde verplichtingen. In de tuin van de woning werden elf forse hennepplanten geteeld. Voor tien van die planten was bovendien een beschutting is gecreëerd in de vorm van een golfplaten bouwwerk. Mevrouw [gedaagde 2] heeft op de comparitie toegelicht dat dit bouwwerk er voorheen niet was en dat het speciaal lijkt te zijn opgericht voor de hennepteelt. Uit de in het geding gebrachte foto’s blijkt dat het om manshoge planten gaat en niet in geschil is dat de elf planten na oogst een aanzienlijke hoeveelheid hennep hadden kunnen opleveren. In samenhang met het golfplaten bouwwerk maakt dit, dat niet meer kan worden gezegd dat sprake is geweest van het hobbymatig telen van hennep. De hennepteelt moet in dit geval dus worden aangemerkt als bedrijfsmatig. Dat brengt mee dat [gedaagden] zich niet als goed huurder heeft gedragen en dat hij de woning heeft gebruikt in strijd met de bestemming die partijen hebben afgesproken. Niet in geschil is immers dat dit overeengekomen gebruik ziet op het gebruik als woning, zoals duidelijk volgt uit artikel 4 van de huurovereenkomst.

4.5.

De vraag die vervolgens beantwoord moet worden is of deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en de gevolgen daarvan voor [gedaagden] rechtvaardigt. In dit kader is wel van belang dat [gedaagden] niet zelf de hennep hebben geteeld en ook niet betrokken zijn geweest bij de bouw van de golfplaten constructie. Die bouw en de eigenlijke hennepteelt hebben plaatsgevonden in de periode dat [gedaagden] niet of nauwelijks in het gehuurde zelf verbleef. Niet in geschil is immers dat [gedaagden] sinds jaar en dag gedurende een aantal maanden naar de camping gaat – tijdens de comparitie is door mevrouw [gedaagde 2] bevestigd dat het om ongeveer zeven maanden per jaar gaat, grofweg van maart tot en met oktober. De zoon van [gedaagden] , die als verdachte van de hennepteelt is aangemerkt terwijl in deze procedure niet in geschil is dat hij de hennep inderdaad heeft geteeld, heeft zo dus misbruik gemaakt van de afwezigheid van zijn ouders. Onder deze omstandigheden kan er ook niet vanuit worden gegaan dat [gedaagden] precies wist wat er gebeurde, ook niet als het zo zou zijn – zoals Mitros stelt – dat [gedaagden] in de periode dat hij op de camping verblijft wel af en toe in de huurwoning komt, bijvoorbeeld om de post op te halen. Uit rechtspraak volgt dat het ontbreken van wetenschap over het bestaan van hennepteelt in een huurwoning kan worden meegewogen bij de beoordeling van de vraag of die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt (Hoge Raad 29 mei 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH2952). In de context van die rechtspraak is de kantonrechter in deze zaak van oordeel dat bij beoordeling van diezelfde vraag in dit geval mede in ogenschouw genomen kan worden wat [gedaagden] wist en hoeverre hem een verwijt gemaakt kan worden. Als [gedaagden] al op de hoogte was van de situatie in de achtertuin van zijn woning – wat hij betwist – kan hem in deze specifieke omstandigheden niet meer dan een gering verwijt gemaakt worden.

4.6.

De kantonrechter weegt daarnaast het volgende mee. Tussen partijen is niet in geschil dat de in de tuin van de huurwoning aangetroffen hennep is geteeld zonder dat daarbij elektriciteit illegaal is afgenomen, zoals vaak wel gebeurt bij hennepplantages. Er zijn geen wijzigingen aangebracht in de meterkast van de woning en er is ook niet op andere wijze een elektriciteitsvoorziening aangelegd. Het op die wijze afnemen van elektriciteit leidt over het algemeen tot (brand)gevaarlijke situaties in de woning en voor omliggende woningen, maar daarvan is in dit geval dus geen sprake geweest. Tussen partijen is ook niet in geschil dat de hennepteelt in dit geval niet heeft geleid tot overlast in de buurt. Er zijn geen klachten bekend van buurtbewoners en er is niet gebleken van een politie-inval die het aanzien van de buurt zou hebben kunnen schaden. Bij de hennepteelt is ook geen gebruik gemaakt van hulpmiddelen als koolstoffilters, ventilatoren, assimilatielampen en meststoffen en ook anderszins is niet gebleken van een grootschalige en professioneel opgezette teelt. Het gaat in dit geval om een relatief klein aantal planten waarbij geen hulpmiddelen zijn toegepast. De elf hennepplanten stonden in de tuin en hebben door degene die ze kweekte de kans gekregen tot relatief grote omvang door te groeien. Niet in geschil is dat er, toen de planten door de politie werden aangetroffen, nog nooit was geoogst. De teelt vond niet plaats in (een deel van) de woning zelf: die is steeds geschikt gebleven voor bewoning en werd (in ieder geval gedurende een gedeelte van het jaar) ook bewoond. Ook de tuin was, zo blijkt uit de door Mitros overgelegde foto’s, grotendeels nog te gebruiken voor de woonbestemming: bijvoorbeeld om daar de was te drogen of om buiten te kunnen zitten. Onder al deze omstandigheden kan naar het oordeel van de kantonrechter niet van een ernstige tekortkoming, maar slechts van een geringe tekortkoming gesproken worden.

4.7.

Ten slotte zijn de gevolgen van de door Mitros gevorderde ontbinding voor [gedaagden] van belang. In dat kader weegt de kantonrechter de leeftijd van [gedaagden] en de medische problematiek van het echtpaar mee, onder verwijzing naar overwegingen 2.3. en 2.4. Dat brengt met zich dat een gedwongen verhuizing – wat het gevolg zou zijn van de door Mitros gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst – en het daarmee waarschijnlijk gepaard gaande verlies van het sociale netwerk in dit geval voor de betrokkenen grotere gevolgen heeft dan voor een jongere en gezondere huurder. Daarnaast is van belang dat [gedaagden] de woning al ruim 39 jaar huurt en dat hij in ieder geval in de afgelopen twintig jaar de huurovereenkomst altijd op juiste wijze is nagekomen. Mevrouw [gedaagde 2] heeft tijdens de comparitie nog gewezen op de verslavingsproblematiek van haar zoon, op de omstandigheid dat hij geen vaste woon- of verblijfplaats heeft en de daarmee ook voor de ouders gepaard gaande moeilijkheden.

4.8.

Gelet op de hiervoor beschreven aard en omvang van de hennepteelt in deze zaak, gelet op de omstandigheid dat niet hijzelf maar zijn zoon de hennep heeft geteeld, gelet op de omstandigheid dat [gedaagden] niet of slechts in geringe mate op de hoogte was en ten slotte gelet op de voorziene gevolgen van een ontruiming voor de persoonlijke situatie van [gedaagden] en hun overige persoonlijke omstandigheden, komt de kantonrechter tot het oordeel dat in dit geval de geconstateerde tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en de gevolgen daarvan voor [gedaagden] niet rechtvaardigt.

4.9.

Mitros heeft nadrukkelijk gewezen op het stringente beleid dat zij voert ten aanzien van hennepteelt vanuit haar huurwoningen. Zij heeft toegelicht dat dit beleid mede een afschrikwekkende werking dient te hebben, om zo te voorkomen dat er een domino-effect ontstaat waarbij steeds meer hennepteelt in de buurt plaatsvindt. Mitros heeft de noodzaak hiervan ook onderbouwd door te wijzen op het veelvuldig voorkomen van hennepteelt voordat dit beleid werd geïntroduceerd. Ook heeft zij inzichtelijk gemaakt dat in de buurt van de huurwoning deze problematiek ook speelt of heeft gespeeld. De kantonrechter is doordrongen van het belang voor Mitros van het voeren van dit beleid, ter voorkoming van verloedering van de buurt en van gevaarlijke situaties die met drugshandel gepaard kunnen gaan. In dit geval is echter sprake van bijzondere omstandigheden, zoals die hiervoor uiteen gezet zijn. In dat licht kan Mitros naar andere huurders met inachtneming van wat in dit vonnis is overwogen ook inzichtelijk maken waarom de in de tuin van [gedaagden] aangetroffen hennepplanten niet tot het vertrek van de huurders leidt: [gedaagden] was daarbij eenvoudigweg niet betrokken.

4.10.

Mitros legt aan de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst ook ten grondslag dat [gedaagden] in de huurwoning niet zijn hoofdverblijf had. Dit betoog slaagt niet. Vast staat dat het echtpaar gedurende een groot gedeelte van het jaar op een camping verblijft. Het staat echter ook vast dat [gedaagden] op het adres van de huurwoning staan ingeschreven, dat hij daar post ontvangt en daar gedurende het overige gedeelte van het jaar verblijft. In die zin is geen sprake van eenzelfde situatie als in de rechtspraak waarnaar door Mitros is verwezen: daar was de huurder namelijk voorgoed vertrokken naar een andere woning. Gelet op de hiervoor genoemde feitelijke omstandigheden moet naar het oordeel van de kantonrechter niet de camping, maar de huurwoning worden aangemerkt als het hoofdverblijf van [gedaagden]

4.11.

Mitros heeft ten slotte aangevoerd dat [gedaagden] het gehuurde in strijd met artikel 12, tweede lid, van de huurovereenkomst gedeeltelijk in gebruik heeft gegeven aan zijn zoon. De kantonrechter is echter van oordeel dat de enkele omstandigheid dat aan de zoon een sleutel van de poort naar de achtertuin is gegeven niet maakt dat [gedaagden] de achtertuin daarmee (exclusief) aan hem in gebruik heeft afgestaan. [gedaagden] heeft nadrukkelijk betwist dat hij zijn zoon toestemming heeft gegeven de tuin te gebruiken en het is verder niet gebleken dat van een dergelijke toestemming sprake was. [gedaagden] heeft door het afgeven van de sleutel wel goedgevonden dat zijn zoon in de tuin komt en hij is daarmee ook verantwoordelijk voor de gedragingen van zijn zoon in de tuin (zie overweging 4.1.). Maar daaruit volgt niet dat hij de achtertuin ook daadwerkelijk zelf in gebruik heeft gegeven aan zijn zoon en Mitros heeft onvoldoende onderbouwd dat dit wel het geval is.

4.12.

Het voorgaande leidt ertoe dat er geen grondslag is voor een ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter zal de vorderingen van Mitros afwijzen.

4.13.

Mitros zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op € 300,-, geheel bestaande uit salaris gemachtigde (2 punten x tarief € 150,-).

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt Mitros tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagden] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 300,- aan salaris gemachtigde;

5.3.

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. K. de Meulder, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 juni 2016.