Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Amersfoort
zaaknummer: 4302491 AC EXPL 15-3049 FFCC/14562
Vonnis van 24 februari 2016
inzake
de stichting
Stichting Hogeschool voor de Kunsten Utrecht,
gevestigd te Utrecht,
verder ook te noemen HKU,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. R.F. Ruers,
tegen:
de naamloze vennootschap
Stadsherstel Midden Nederland N.V.,
gevestigd te Amersfoort,
verder ook te noemen Stadsherstel,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. T.J. de Groot.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 28 oktober 2015;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- het proces-verbaal van comparitie van 5 januari 2016.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten in conventie en in reconventie
2.1.
HKU is rechtsopvolgster van stichting Stichting Nederlandse Beiaardschool.
2.2.
Stadsherstel is rechtsopvolgster van de naamloze vennootschap N.V. Amersfoortse Maatschappij tot Stadsherstel.
2.3.
In november 1977 is N.V. Amersfoortse Maatschappij tot Stadsherstel als verhuurder een huurovereenkomst aangegaan met Stichting Nederlandse Beiaardschool als huurder met betrekking tot de panden Grote Spui 9 en 11 te Amersfoort (hierna: huurovereenkomst Grote Spui 9 en 11 ), met uitzondering van het voor afzonderlijke bewoning bestemde gedeelte van deze panden (hierna: woning Grote Spui 9 ). De ingangsdatum van de eerste huurovereenkomst is 1 november 1977. Artikel 1, derde lid huurovereenkomst Grote Spui 9 en 11 bepaalt dat de huurperiode ingaat op de dag na de dag van de eerste oplevering, te weten de dag
“waarop de aannemer van de thans onderhanden restauratiewerkzaamheden het werk volgens bestek heeft voltooid en de panden aan de verhuurder ten gebruike heeft overgedragen”.Grote Spui 9 en 11 is bestemd om te worden gebruikt als beiaardschool met praktijk- en theorielokalen (artikel 3, eerste lid huurovereenkomst Grote Spui 9 en 11 ).
“waarop de aannemer van de thans onderhanden restauratiewerkzaamheden het werk volgens bestek heeft voltooid en de panden aan de verhuurder ten gebruike heeft overgedragen”.Grote Spui 9 en 11 is bestemd om te worden gebruikt als beiaardschool met praktijk- en theorielokalen (artikel 3, eerste lid huurovereenkomst Grote Spui 9 en 11 ).
2.4.
In artikel 4 van de huurovereenkomst Grote Spui 9 en 11 is in het tweede lid de volgende exoneratie opgenomen:
“De verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van zichtbare en onzichtbare gebre-ken van het gehuurde. Evenmin is de verhuurder aansprakelijk voor “bedrijfsschade” van de huurder of voor diefstal van of schade, toegebracht aan eigendommen van de huurder of van anderen, uit welke oorzaak ook of voor schade tengevolge van ongevallen, overkomen aan personen en/of goederen, welke met toestemming van de huurder in, op of bij het gehuurde aanwezig zijn.”.
2.5.
Op 13 oktober 1997 heeft N.V. Amersfoortse Maatschappij tot Stadsherstel als verhuurder met ingang van 13 oktober 1997 een huurovereenkomst gesloten met Stichting Beiaard Centrum Nederland als huurder met betrekking tot de woning Grote Spui 9 .
2.6.
Er bestaat geen formele relatie tussen HKU en Stichting Beiaard Centrum Nederland.
2.7.
Op verzoek van Stichting Beiaard Centrum heeft Stadsherstel onderzoek gedaan naar de gebruikte materialen tijdens de renovatie van vóór 1978. [A] , manager beheer van Woonvast Vastgoed Beheer B.V., heeft bij brief van 3 december 2002 aan Stichting Beiaard Centrum Nederland, ter attentie van de heer [B] , onder meer het volgende geschreven:
“Naar aanleiding van uw vraag of het grijze plaatmateriaal, dat door uw medewerkers was aangetroffen tussen de vloeren, asbesthoudend is, kunnen wij u het volgende mededelen:
Uit onderzoek in het archief van zowel de aannemer als de gemeente, blijkt dat tijdens de renovatie NOBRANDO is toegepast. Dit is eennietasbesthoudend plaatmateriaal, dat wel de zelfde uiterlijke kenmerken en brandwerendheid heeft als asbest, maar niet schadelijk is.
(…)”.
2.8.
HKU heeft in 2012 besloten onderhoudswerkzaamheden te laten uitvoeren aan de panden Grote Spui 9 en 11 . HKU heeft aannemersbedrijf [naam aannemersbedrijf] (hierna: [naam aannemersbedrijf] ) verzocht te onderzoeken of de onderhoudswerkzaamheden zonder risico zouden kunnen plaatsvinden. [naam aannemersbedrijf] heeft in 2012 [naam adviesbureau] (hierna: [naam adviesbureau] ) opdracht gegeven een broninventarisatie uit te voeren.
2.9.
[naam adviesbureau] heeft een rapport “Asbestinventarisatie Type A” opgesteld, gedateerd 2 mei 2012, met het kenmerk [naam adviesbureau] /ABE 12.1289, met betrekking tot Grote Spui 11 (hierna: Asbestinventarisatie). Uit de Asbestinventarisatie blijkt, uit pagina 2, dat asbesthoudende toepassingen zijn aangetroffen op plaatmateriaal onder de houten dekvloer op de eerste en tweede verdieping (circa 180 m²) en de wanden en plafond van de cv-ruimte op de tweede verdieping (circa 25 m²). Pagina 8 van de Asbestinventarisatie geeft aan dat het plaatmateriaal de asbestsoort amosiet betreft, percentage 15-30% in een niet-hechtgebonden binding.
2.10.
Op 29 juni 2012 heeft [C] van [naam adviesbureau] een e-mail gezonden aan [D] van Stadsherstel waarin op grond van de analyseresultaten van de asbestrisicobeoordeling wordt medegedeeld dat sprake is van een actueel risico in het onderzochte gebied en wordt geadviseerd het pand niet meer te betreden en maatregelen te treffen om de situatie te beheersen. De panden Grote Spui 9 en 11 zijn vervolgens ontruimd.
2.11.
De door [naam adviesbureau] opgestelde rapportage met de titel “Asbestrisicobeoordeling Nederlandse Beiaardschool Grote Spui 9 & 11 te Amersfoort ”, met het kenmerk [naam adviesbureau] / 1200375 en gedateerd 2 juli 2012 (hierna: Asbestrisicobeoordeling) geeft, kort samengevat, aan dat asbest is aangetroffen op kleefmonsters en luchtmonsters verdeeld over het gehele pand. [naam adviesbureau] adviseert het pand uitsluitend nog te betreden met gebruikmaking van persoonlijke beschermingsmiddelen en het gehele pand te saneren.
2.12.
In de periode augustus 2012 tot en met december 2012 hebben saneringswerkzaamheden plaatsgevonden in de panden Grote Spui 9 en 11 . Na daaropvolgende herstelwerkzaamheden zijn de panden op 19 juli 2013 opgeleverd.
2.13.
In verband met de werkzaamheden heeft HKU van Stadsherstel als vervangende ruimte tijdelijk het pand aan de Arnhemsestraat 17 te Amersfoort (hierna: Arnhemsestraat 17 ) gehuurd in de periode september 2012 tot en met juli 2013.
2.14.
Bij brief van 26 oktober 2012 heeft mr. R.F. Ruers, de gemachtigde van HKU, namens Stichting Beiaard Centrum Nederland, Stadsherstel aansprakelijk gesteld voor de schade (op dat moment begroot op € 30.000,00 als voorschot op de schadevergoeding), gelet op de tussen Stichting Beiaard Centrum Nederland en Stadsherstel bestaande huurovereenkomst van 13 oktober 1997, in verband met de aangetroffen asbest in het pand Grote Spui 9 .
2.15.
Bij brief van 26 november 2012 ‘inzake Stadsherstel/asbest Beiaardschool’ heeft mr. T.J. de Groot, de gemachtigde van Stadsherstel, gereageerd op voornoemde aansprakelijkstelling en heeft zij geschreven dat de aangetroffen niet-hechtgebonden asbest in het pand Grote Spui 9 in juridische zin een gebrek oplevert, maar dat Stadsherstel aansprakelijkheid voor de gevolgschade afwijst.
2.16.
Bij brief van 9 april 2014 heeft HKU Stadsherstel, na een gesprek tussen partijen op 3 april 2014, een brief geschreven betreffende “Specificatie materiële schade HKU ten gevolge van de asbestcalamiteit Grote Spui 11 ” waarbij HKU bij Stadsherstel een totaalbedrag aan schade claimt van € 279.945,75.
2.17.
Bij brief van 25 april 2014 heeft de gemachtigde van Stadsherstel gereageerd op voornoemde brief van 9 april 2014. Stadsherstel heeft op onderdelen gevraagd om een nadere toelichting en aansprakelijkheid voor gevolgschade afgewezen.
2.18.
Bij brief van 1 december 2014 heeft de gemachtigde van HKU een aantal door haar gestelde schadeposten nader toegelicht.
2.19.
Gesprekken tussen partijen hebben niet geleid tot een minnelijke regeling, waarna HKU Stadsherstel op 15 juli 2015 heeft gedagvaard.
3.Het geschil
In conventie
3.1.
HKU vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van Stadsherstel om op grond van de asbestcalamiteit en de gevolgen daarvan aan HKU te voldoen de door haar geleden materiële schade begroot op € 279.945,75, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 15 juli 2015 (datum van de dagvaarding) tot de voldoening, met dien verstande dat op voornoemd schadebedrag in mindering kan strekken het bedrag dat HKU nog aan Stadsherstel verschuldigd zal blijken te zijn inzake de huurpenningen voor tijdelijk gebruik van het pand aan de Arnhemsestraat 17 te Amersfoort , en met veroordeling van Stadsherstel in de proceskosten en de nakosten.
3.2.
Ter onderbouwing van die vordering stelt HKU - kort en zakelijk weergegeven - dat de aanwezigheid van asbest in de panden Grote Spui 9 en 11 een gebrek is in de zin van artikel 7:204, tweede lid van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Stadsherstel kende of had als verhuurder dit gebrek moeten kennen bij aanvang van de huurovereenkomst Grote Spui 9 en 11 , dan wel op enig moment tijdens de huurovereenkomst. Ingevolge artikel 7:208 BW, dan wel artikel 6:174 BW is Stadsherstel gehouden de door de asbestcalamiteit ontstane gevolgschade van HKU te vergoeden. HKU kan een beroep doen op artikel 7:209 BW, zodat het beroep van Stadsherstel op de exoneratie in artikel 4.2 van de huurovereenkomst Grote Spui 9 en 11 niet kan slagen.
3.3.
HKU stelt zich primair, zo begrijpt de kantonrechter, op het standpunt dat Stadsherstel ingevolge artikel 7:208 BW en artikel 7:209 BW gehouden is tot vergoeding van de gevolgschade, nu in 1977 bij het aangaan van de huurovereenkomst Grote Spui 9 en 11 sprake was van een gebrek en Stadsherstel dit gebrek kende of had behoren te kennen. Ter comparitie heeft de gemachtigde van HKU toegelicht dat de aangebrachte asbest weliswaar pas in 1983 werd verboden, maar dat het gevaar van asbest al eind jaren 70 bekend was.
3.4.
Stadsherstel heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van HKU in de proceskosten en de nakosten.
3.5.
Stadsherstel baseert haar verweer - kort en zakelijk weergegeven - op het volgende. Stadsherstel stelt dat het aantreffen van asbest weliswaar een gebrek oplevert en zij op grond daarvan ook verplicht is het gebrek te herstellen, hetgeen zij ook heeft gedaan, maar dat zij niet aansprakelijk is voor de schade van HKU die als gevolg van dat gebrek is ontstaan. Bovendien kan Stadsherstel een beroep doen op het in de huurovereenkomst Grote Spui 9 en 11 opgenomen exoneratiebeding.
3.6.
Stadsherstel stelt zich daarbij op het standpunt dat in 1977 ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst Grote Spui 9 en 11 wetenschap ten aanzien van het gevaar van asbest ontbrak. Ter comparitie heeft de gemachtigde van Stadsherstel weliswaar gesteld dat niet is uit te sluiten dat ten tijde van de restauratiewerkzaamheden (in 1977), voorafgaande aan het ingaan van de huurovereenkomst Grote Spui 9 en 11 de asbestplaten zijn geplaatst, maar het was, zo stelt Stadsherstel, gebruikelijk om in die periode asbest te gebruiken. Bij het aangaan van de huurovereenkomst behoefde (de rechtsvoorgangster van) Stadsherstel er niet op bedacht te zijn dat asbest een gebrek kon opleveren.
In reconventie
3.7.
Stadsherstel vordert, na vermindering van eis ter comparitie, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van HKU om aan Stadsherstel te voldoen een bedrag aan verschuldigde huurpenningen te weten:
een brutohuurbedrag van € 10.089,57 met betrekking tot de Arnhemsestraat 17 , te vermeerderen met de energielasten van € 3.246,27;
een nettohuurbedrag van € 33.728,15 met betrekking tot de Grote Spui 9 en 11 ;
te vermeerderen met de wettelijke rente tot de voldoening en tegen een behoorlijk bewijs van kwijting, binnen veertien dagen, althans binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn;
met veroordeling van HKU in de proceskosten en de nakosten.
3.8.
Ter onderbouwing van die vordering stelt Stadsherstel dat HKU gedurende de asbestsanering het pand aan de Arnhemsestraat 17 als tijdelijk onderkomen heeft gehuurd, terwijl HKU in die periode voor het pand aan de Grote Spui 11 geen huur betaalde. HKU diende voor het tijdelijke verblijf aan de Arnhemsestraat 17 een huurvergoeding te betalen, hetgeen HKU niet heeft gedaan. Daarnaast heeft HKU huurpenningen voor de panden Grote Spui 9 en 11 onbetaald gelaten.
3.9.
HKU betwist de hoogte van de door Stadsherstel oorspronkelijk bij eis in reconventie gevorderde bedragen. HKU stelt dat zij een bedrag van € 10.089,57 met betrekking tot de Arnhemsestraat 17 is verschuldigd aan Stadsherstel op basis van een huurperiode van 11 maanden. HKU betwist niet de daarbij door Stadsherstel gevorderde energielasten van € 3.246,27. Voorts stelt HKU dat zij aan Stadsherstel een huurbedrag van € 33.728,15 met betrekking tot de panden Grote Spui 9 en 11 is verschuldigd voor de periode 1 augustus 2013 tot en met 31 juli 2014.
3.10.
Ter comparitie heeft Stadsherstel haar vordering gewijzigd in die zin dat zij haar vordering heeft verminderd tot de voornoemde door HKU gestelde aan Stadsherstel verschuldigde bedragen.
3.11.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
In conventie
4.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat het aantreffen van asbest, te weten het aantreffen van niet-hechtgebonden amosiet, in de panden Grote Spui 9 en 11 een gebrek is in de zin van artikel 7:204, tweede lid BW en dat dit gebrek vervolgens door Stadsherstel is verholpen. Wel houdt partijen verdeeld het antwoord op de vraag of Stadsherstel de gevolgschade van dit gebrek dient te vergoeden aan HKU. In dit verband is artikel 7:208 BW van belang.
4.2.
Artikel 7:208 BW luidt als volgt:
“Onverminderd de gevolgen van niet-nakoming van de verplichting van artikel 206 is de verhuurder tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade verplicht, indien het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen, alsmede indien het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen, of toen aan de huurder heeft te kennen gegeven dat de zaak het gebrek niet had.”.
4.3.
In het hiernavolgende zal aan de hand van artikel 7:208 BW beoordeeld worden of Stadsherstel verplicht is tot vergoeding van de door het gebrek veroorzaakte schade. Gelet op deze bepaling is de enkele aanwezigheid van een gebrek niet voldoende om als huurder aanspraak te kunnen maken op schadevergoeding. HKU komt alleen schadevergoeding toe indien sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van Stadsherstel.
4.4.
Nu het ingevolge artikel 7:208 BW verschil maakt wanneer het gebrek is ontstaan, zal allereerst de vraag beantwoord worden of reeds
bij aangaanvan de huurovereenkomst sprake was van een gebrek, dan wel het gebrek
na het aangaanvan de huurovereenkomst is ontstaan. Want, als het eerste het geval is, is om tot een verplichting tot schadevergoeding te komen, van belang of Stadsherstel dit gebrek ook kende of had behoren te kennen, dan wel, als van het tweede sprake is, of het gebrek dan aan Stadsherstel is toe te rekenen.
bij aangaanvan de huurovereenkomst sprake was van een gebrek, dan wel het gebrek
na het aangaanvan de huurovereenkomst is ontstaan. Want, als het eerste het geval is, is om tot een verplichting tot schadevergoeding te komen, van belang of Stadsherstel dit gebrek ook kende of had behoren te kennen, dan wel, als van het tweede sprake is, of het gebrek dan aan Stadsherstel is toe te rekenen.
Gebrek bij aangaan van de huurovereenkomst?
4.5.
Tussen partijen is niet in geschil dat in 2012 amosiet, zijnde niet-hechtgebonden bruin asbest, in de panden Grote Spui 9 en 11 is aangetroffen. Het is aannemelijk dat dit niet-hechtgebonden asbest reeds in de jaren voor 1977, dan wel ten tijde van de restauratiewerkzaamheden in 1977 (zie artikel 1, derde lid huurovereenkomst Grote Spui 9 en 11 ), dus vóór het aangaan van de huurovereenkomst is aangebracht. Weliswaar betwist Stadsherstel dat reeds bij het aangaan van de huurovereenkomst sprake was van een gebrek aan het gehuurde, maar ter comparitie heeft de gemachtigde van Stadsherstel verklaard dat niet valt uit te sluiten dat ten tijde van die restauratiewerkzaamheden de asbestplaten zijn aangebracht. Verder is niet gesteld of gebleken dat tussen 1977 en 2012 werkzaamheden aan de panden Grote Spui 9 en 11 zijn verricht waarbij asbestplaten zijn geplaatst. Het voorgaande brengt met zich dat de kantonrechter ervan uit gaat dat het niet-hechtgebonden asbest bij het aangaan van de huurovereenkomst in 1977 aanwezig was.
4.6.
Gelet op het arrest KPN/ [achternaam] (Hoge Raad 3 september 2010, NJ 2010, 474) kan de enkele aanwezigheid van niet-hechtgebonden asbest in het gehuurde, ook als het nog niet is vrijgekomen, een gebrek opleveren. De kantonrechter overweegt dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst in beginsel mag verwachten dat het gehuurde hem ongestoord huurgenot verschaft. Nu in 2012 het (gevaarlijke) niet-hechtgebonden asbest amosiet op verschillende plekken is aangetroffen, waarna de beiaardschool direct is ontruimd en HKU bijna een jaar door de sanerings- en overige werkzaamheden niet van het gehuurde gebruik heeft kunnen maken, is de kantonrechter van oordeel dat de aanwezigheid van het niet-hechtgebonden asbest in de panden Grote Spui 9 en 11 een gebrek is aan het gehuurde in de zin van artikel 7:204, tweede lid BW én - zo volgt uit de voorgaande rechtsoverweging - dat het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst in 1977 reeds aanwezig was.
Kende Stadsherstel het gebrek of had zij dit behoren te kennen?
4.7.
Nu ervan uit wordt gegaan dat het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst aanwezig was, dient de vraag beantwoord te worden of Stadsherstel dit gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst ook kende of het had behoren te kennen. Als dit het geval is, is zij verplicht tot het vergoeden van de gevolgschade van HKU.
4.8.
De kantonrechter stelt voorop dat op HKU de stelplicht en bewijslast rust van het kennen of behoren te kennen aan de zijde van Stadsherstel, nu HKU zich beroept op de rechtsgevolgen daarvan, namelijk het vergoeden van de gevolgschade door Stadsherstel (aldus de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). HKU dient die feiten te stellen, en deze behoorlijk en concreet toe te lichten, die noodzakelijk zijn om haar vordering te kunnen dragen en deze zo nodig te bewijzen.
4.9.
HKU stelt zich op het standpunt dat het gevaar van asbest bij het aangaan van de huurovereenkomst in 1977 al bekend was en dat Stadsherstel dat gevaar ook kende of had behoren te kennen. HKU verwijst daarbij met name naar het Asbestbesluit van 1977 (Staatsblad 1977, 269).
4.10.
Stadsherstel betwist dat zij het gevaar van asbest reeds in 1977 kende of had behoren te kennen, want anders – zo heeft zij ook ter comparitie betoogd – zou zij dergelijke platen niet hebben gebruikt. In die periode was het gebruik van asbest gebruikelijk, zo stelt Stadsherstel. In 1983 werd het gebruik van niet-hechtgebonden asbest verboden, maar de aanwezigheid daarvan niet.
4.11.
De stelling van HKU dat Stadsherstel het gebrek aan het gehuurde, te weten - zo begrijpt de kantonrechter het betoog van HKU - het gevaar van niet-hechtgebonden asbest, reeds bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen, wordt door haar, in het licht van de (gemotiveerde) betwisting door Stadsherstel, niet of niet voldoende onderbouwd. Dit had wel op de weg van HKU gelegen, nu het gebruik van niet-hechtgebonden asbest in 1977 - zo geeft HKU ook zelf aan - nog niet was verboden. Het Asbestbesluit van 1977 (Staatsblad 1977, 269) bepaalt onder andere dat het is verboden crocidoliet (blauw asbest) voor verkoop voorhanden te hebben, te bewerken of te verwerken en asbest of asbesthoudende stoffen te verspuiten. Dit Asbestbesluit van 1977, dat overigens destijds niet direct in werking is getreden, bevat nog geen verbodsbepaling voor het niet-hechtgebonden asbest amosiet. Een dergelijk verbod van niet-hechtgebonden asbest in asbestbevattende artikelen kwam pas in 1983 (Asbestbesluit (Warenwet), Staatsblad 1983, 418). Gelet op het voorgaande had HKU haar stelling dat in de jaren zeventig het gevaar van asbest bekend was, en ook voor Stadsherstel bekend had moeten zijn, concreet moeten onderbouwen, hetgeen zij heeft nagelaten. De stelling van HKU wordt dan ook verworpen. De kantonrechter komt in deze stand van zaken niet toe aan het toelaten van HKU tot bewijslevering, zodat haar bewijsaanbod wordt gepasseerd.
4.12.
Voor zover HKU overigens stelt dat het algehele wettelijke verbod van het gebruik van asbesthoudende materialen sinds 1 juli 1993 voor Stadsherstel in ieder geval aanleiding had moeten zijn om onderzoek te verrichten naar de mogelijke aanwezigheid van asbest in de panden Grote Spui 9 en 11 , kan deze stelling zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, evenmin slagen. Stadsherstel heeft terecht betoogd dat in 1983 niet-hechtgebonden asbest werd verboden en in 1993 een algeheel verbod is gekomen, maar dat dit het gebruik/het toepassen van asbest betrof en niet de aanwezigheid daarvan. De kantonrechter overweegt in dat verband dat eigenaren van vastgoed, toen niet verplicht waren (en nu ook nog niet) om de panden op de aanwezigheid van asbest te inventariseren, tenzij sprake is van voorgenomen sloopwerkzaamheden.
4.13.
De kantonrechter komt dan ook tot de conclusie dat het gebrek reeds bij het aangaan van de huurovereenkomst in 1977 aanwezig was, maar dat niet of niet voldoende is gesteld of gebleken dat Stadsherstel dit gebrek ook kende of had behoren te kennen. Van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van Stadsherstel is dan ook geen sprake, zodat zij niet aansprakelijk is voor de door HKU gestelde gevolgschade op grond van artikel 7:208 BW. Gelet op het voorgaande behoeft het tweede onderdeel van artikel 7:208 BW, zoals genoemd in rechtsoverweging 4.4 (het gebrek is na het aangaan van de huurovereenkomst ontstaan), geen bespreking.
Artikel 6:174 BW
4.14.
HKU stelt voorts dat als een opstal, in dit geval de panden Grote Spui 9 en 11 , niet voldoet aan de eisen die men daaraan mag stellen en daardoor een gevaar voor zaken of personen oplevert in de zin van artikel 6:174 BW, de bezitter van de opstal aansprakelijk is indien het gevaar zich heeft verwezenlijkt. Nu, aldus HKU, onbetwist vaststaat dat asbest een gevaar oplevert voor de gezondheid wanneer asbestvezels vrijkomen, en dit ook gedurende vele jaren het geval is geweest in het gehuurde, kan HKU een beroep doen op artikel 6:174 BW.
4.15.
Stadsherstel stelt dat HKU onvoldoende heeft gesteld en bewezen om tot aansprakelijkheid op grond van artikel 6:174 BW te komen. Indien wel van aansprakelijkheid sprake zou zijn, komt Stadsherstel ook in dit geval een beroep toe op het in de huurovereenkomst Grote Spui 9 en 11 opgenomen exoneratiebeding 4.2.
4.16.
De kantonrechter overweegt allereerst dat een tussen partijen bestaande huurovereenkomst niet afdoet aan een mogelijke aansprakelijkheid op grond van artikel 6:162 BW en/of artikel 6:174 BW. Er is sprake van aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad, mits de gedraging van Stadsherstel ook onafhankelijk van het schenden van de verbintenis onrechtmatig is.
4.17.
Artikel 6:174, eerste lid BW bepaalt als hoofdregel dat de bezitter van een opstal die niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen, en daardoor gevaar voor personen of zaken oplevert, aansprakelijk is, wanneer dit gevaar zich verwezenlijkt.
4.18.
Met Stadsherstel is de kantonrechter van oordeel dat HKU haar stelling op dit punt niet of niet voldoende onderbouwt. Echter, nu reeds in rechtsoverweging 4.6 is overwogen dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde dat reeds bij aanvang van de huurovereenkomst in 1977 bestond, is tevens sprake van onrechtmatig handelen van Stadsherstel. Gelet op artikel 6:174, eerste lid BW dient het gevaar zich echter ook te hebben verwezenlijkt om tot aansprakelijkheid van de bezitter van een opstal te komen. Weliswaar stelt HKU, zo begrijpt de kantonrechter de stelling van HKU, dat in de panden Grote Spui 9 en 11 gedurende vele jaren asbestvezels zijn vrijgekomen, derhalve dat het gevaar zich heeft verwezenlijkt, maar enige onderbouwing van die stelling heeft zij niet gegeven. Op basis van hetgeen in de procedure naar voren is gebracht, kan niet worden geconcludeerd dat in dit geval (gedurende vele jaren) asbestvezels zijn vrijgekomen en daarmee een uit het gebrek voortvloeiend gevaar zich bij HKU heeft verwezenlijkt. Ook het beroep op artikel 6:174 BW dient dus te stranden.
Conclusie
4.19.
De vordering in conventie aan de zijde van HKU zal gelet op al het voorgaande worden afgewezen. De kantonrechter komt dan ook niet toe aan de bespreking van de overige stellingen van HKU.
4.20.
HKU zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, aan de zijde van Stadsherstel begroot op € 1.600,00 (2 x tarief € 800,00) aan salaris gemachtigde. Tevens zal HKU worden veroordeeld in de nakosten op een wijze zoals hierna te vermelden.
In reconventie
4.21.
Stadsherstel vordert, na haar wijziging van eis in reconventie, een huurbedrag van € 10.089,57 met betrekking tot de Arnhemsestraat 17 . Dit bedrag is gelijk aan het bedrag dat HKU stelt aan Stadsherstel verschuldigd te zijn op basis van een huurperiode van 11 maanden voor de Arnhemsestraat 17 . Nu HKU de daarbij door Stadsherstel gevorderde energielasten van € 3.246,27 niet betwist, zullen beide bedragen - die zien op huur van de vervangende ruimte ten tijde van de sanerings- en herstelwerkzaamheden - worden toegewezen.
4.22.
Verder vordert Stadsherstel, na haar wijziging van eis in reconventie, een nog door HKU onbetaald gelaten huurbedrag van € 33.728,15 met betrekking tot de Grote Spui 9 en 11 . HKU stelt zich op het standpunt dat zij inderdaad dit bedrag is verschuldigd aan Stadsherstel. Het voorgaande leidt er dan ook toe dat ook dit door Stadsherstel gevorderde bedrag zal worden toegewezen.
4.23.
Nu HKU de gevorderde wettelijke rente niet betwist, zal deze eveneens worden toegewezen op een wijze zoals hierna te vermelden.
4.24.
HKU zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, aan de zijde van Stadsherstel begroot op € 600,00 (2 x 0,5 punt x tarief € 600,00) aan salaris gemachtigde. Tevens zal HKU worden veroordeeld in de nakosten op een wijze zoals hierna te vermelden.
5.De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
wijst de vordering af;
veroordeelt HKU tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Stadsherstel, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.600,00 aan salaris gemachtigde;
veroordeelt HKU, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Stadsherstel volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 100,00 aan salaris gemachtigde;
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
In reconventie
veroordeelt HKU om aan Stadsherstel binnen een maand na heden tegen bewijs van kwijting te betalen:
- een brutohuurbedrag van € 10.089,57, te vermeerderen met de energiekosten ten bedrage van € 3.246,27, voor de huurbetalingen van de Arnhemsestraat 17 ;
- een nettohuurbedrag van € 33.728,15 voor de huurbetalingen van de Grote Spui 9 en 11 ;
een en ander te verhogen met de wettelijke rente vanaf heden tot de voldoening;
veroordeelt HKU tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Stadsherstel, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 600,00 aan salaris gemachtigde;
veroordeelt HKU, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Stadsherstel volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 100,00 aan salaris gemachtigde;
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
verklaart dit vonnis ter zake de reconventie uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.S.K. Fung Fen Chung, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 februari 2016.