ECLI:NL:RBMNE:2016:1278

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 3195833 UC EXPL 14-10421 aw/1370

Vonnis van 9 maart 2016

inzake

de stichting

Stichting Studenten Huisvesting, handelend onder de naam SSH,

gevestigd te Utrecht,

verder ook te noemen SSH,

eisende partij in de hoofdzaak,

verwerende partij in het incident,

gemachtigde: mr. T.J. de Groot,

tegen:

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij in de hoofdzaak,

eisende partij in het incident,

procederend in persoon.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 10 september 2014
de beschikking van de wrakingskamer van deze rechtbank van 26 mei 2015, waarbij het wrakingsverzoek van [gedaagde] tegen mr. P. Krepel is afgewezen en waarbij tevens is bepaald dat een volgend verzoek tot wraking van [gedaagde] tegen mr. Krepel in deze procedure niet in behandeling zal worden genomen;
de brief met producties van [gedaagde] van 11 december 2015
de akte met producties van SSH ten behoeve van de comparitie, ter griffie ontvangen op 15 december 2015
de brief met producties van [gedaagde] van 21 december 2015
het proces-verbaal van comparitie van 23 december 2015, met aangehecht de conclusie van antwoord in het incident
de akte met producties van [gedaagde] , ter griffie ontvangen op 21 januari 2016.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

SSH is een sociale verhuurder die zich richt op de verhuur van woonruimte aan (met name) studenten.

2.2.

SSH is opgericht in 1956. Als doelstelling had zij destijds “het vergroten van de huisvestingsmogelijkheden voor studenten aan de Rijksuniversiteit Utrecht”.

2.3.

Omstreeks 1986 werd SSH een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet. Teneinde te kunnen voldoen aan de wettelijke vereisten was zij genoodzaakt haar doelgroep uit te breiden naar meer dan alleen studenten. Zij heeft haar doelgroep daarom uitgebreid met andere kleine huishoudens, zoals 55+-ers. In verband met de uitbreiding van haar doelgroep wijzigde zij haar naam in: “Stichting Sociale Huisvesting”.

2.4.

Als gevolg van veranderde regelgeving mocht SSH zich in 2009 weer gaan richten op de huisvesting van alleen studenten. Zij heeft haar statuten in die zin aangepast en haar naam gewijzigd in haar oorspronkelijke naam: “Stichting Studenten Huisvesting”.

2.5.

[gedaagde] , thans 65 jaar oud, huurt al sinds 1970 onzelfstandige woonruimte van SSH. Sinds 1 januari 1980 betreft dat een kamer met gemeenschappelijke voorzieningen in het complex van SSH gelegen aan de [adres] , hierna ook te noemen: het IBB-complex. Momenteel bewoont [gedaagde] kamer nummer 1434. Die kamer heeft een oppervlakte van 12 m2. De netto huurprijs bedraagt € 156,00 per maand.

2.6.

Het IBB-complex is gebouwd tussen 1965 en 1968. In die periode hield SSH zich nog alleen bezig met het huisvesten van studenten. Het complex, dat ongeveer 1300 kamers heeft, is met dat doel gebouwd.

2.7.

In januari 1980 is tussen SSH als verhuurder en [gedaagde] als huurder een schriftelijke huurovereenkomst opgemaakt en ondertekend, met – voor zover hier van belang – de volgende inhoud:

“1. Verhuurder verklaart bij deze te hebben verhuurd aan huurder, die verklaart te hebben gehuurd een woonruimte, adres telkenmale nader door verhuurder aan te wijzen.

Voor de eerste maal wordt door de verhuurder aangewezen:

[adres] .

(…)

2. Deze verhuur en huur is aangegaan voor de tijd van 3 maanden, ingaande 1-1-80 en alzo eindigende op 1-4-80 waarna de overeenkomst telkenmale van maand tot maand stilzwijgend wordt verlengd.

(…)

3. In beginsel heeft huurder het recht om na afloop van een huurperiode opnieuw een woonruimte te huren, mits:

a. de huurder bij de Universiteit van Utrecht staat ingeschreven voor alle lessen in het gekozen studievak;

b. de huurder binnen redelijke tijd zijn examens met goed gevolg aflegt, zulks overeenkomstig de gemiddelde studieduur, die in Utrecht voor de verschillende studievakken gebruikelijk is;

c. niet meer dan drie maanden verstreken zijn sinds het laatste examen volgens de onderwijswetgeving is afgelegd;

d. de huurder de leeftijd van 30 jaar nog niet heeft bereikt;

zulks uitsluitend ter beoordeling van verhuurder.

Dit recht geldt in elk geval niet meer voor huurder, die na een laatste examen volgens de onderwijswetgeving, zich voorbereiden op een promotie, dan wel een specialisatie.

4. Indien huurder niet of niet meer voldoet aan het bepaalde in art. 3 sub a t/m d, verplicht hij zich onmiddellijk hiervan kennis te geven aan verhuurder (…).”

2.8.

Naar aanleiding van de wetswijziging van 1 juni 2006 (artikel 7:274 lid 4 BW;
Stb.270; inwerkingtreding 15 juli 2006) is SSH de zogenaamde “campusclausule” gaan opnemen in de huurovereenkomsten met huurders die in aanmerking kwamen voor woonruimte die specifiek bedoeld is voor studenten, waaronder ook de kamers in het IBB-complex. Deze clausule houdt (kort gezegd) in dat de huur door de verhuurder zal worden beëindigd als de huurder niet langer studeert. Vanaf oktober 2012 is SSH begonnen met het handhaven van die clausule en heeft zij haar huurders van het IBB-complex verzocht aan te tonen dat zij studeren. Ook de bewoners van het IBB-complex die al vóór 2006 hun kamer van SSH huurden en wier huurcontract dus geen campusclausule bevat, onder wie ook [gedaagde] , heeft zij aangeschreven met de vraag aan te tonen of zij nog studeren. SSH schrijft op 7 september 2009 aan (onder andere) de bewoners van het IBB-complex:

“SSH levert in Utrecht een belangrijke bijdrage aan de uitbreiding van woonruimte aan studenten. Ondanks nieuwbouwprojecten als MAX en tijdelijke vormen van huisvesting is er in Utrecht een tekort van 2000 kamers en is de wachttijd voor studenten meer dan een jaar. Dit betekent dat het vooral voor eerstejaars studenten erg moeilijk is aan een kamer te komen.

Vanwege het kamertekort en de lange wachttijd is het cruciaal dat niet-studenten doorstromen naar woonruimte elders. Studentenkamers en –woningen moeten bewoond worden door de doelgroep waarvoor deze bestemd zijn: studenten. In deze brief lees je hoe SSH de doorstroom gaat bevorderen.

Campusclausule

Bij opzeggingen na 1 oktober 2010 wordt bij nieuwe bewoners van IBB en TWC de campusclausule opgenomen in de huurovereenkomst. De campusclausule verbindt je verblijf in de kamer aan de lengte van je studie. Na je studie krijg je één jaar de tijd om vervangende woonruimte te vinden. Je kamer wordt dan weer aan een student verhuurt. SSH controleert 1x per jaar of je nog tot de doelgroep studenten behoort.

Aankondiging doorstromingsbeleid

Om ervoor te zorgen dat de woonruimte in de IBB en op TWC wordt bewoond door de doelgroep studenten, zal SSH het campuscontract op deze complexen invoeren. SSH gaat bewoners jaarlijks vragen om een bewijs dat ze nog studeren.

Wij sturen dit bericht naar alle bewoners van IBB en TWC die geen campuscontract hebben. Wij zijn van plan je over een jaar te vragen aan te tonen dat je nog tot de doelgroep studenten behoort. In september 2010 ontvang je hierover van ons bericht.

Nieuwe huurovereenkomst

Als je ons hebt laten zien dat je studeert, bieden we je een nieuwe huurovereenkomst aan met een campusclausule. Hierin staat dat de duur van de huurovereenkomst is gekoppeld aan het bewijs van inschrijving aan een onderwijsinstelling. Als je de nieuwe huurovereenkomst hebt getekend kun je op je huidige woonadres blijven wonen. Rond september 2011 vragen we je opnieuw aan te tonen dat je student bent.

Geen student?

Wanneer je geen student (meer) bent, dit niet op tijd aantoont of niet akkoord gaat met het ondertekenen van de nieuwe huurovereenkomst met campusclausule, zullen wij je huurovereenkomst opzeggen. De reden hiervoor is dat wij in verband met de grote woningnood onder Utrechtse studenten dringend kamers en woningen nodig hebben voor onze doelgroep studenten.

Je hebt dan tot 30 september 2011 de tijd om vervangende woonruimte te vinden. We raden je aan tijdig op zoek te gaan en je in te schrijven bij WoningNet (…).”

2.9.

Op 22 september 2010 schrijft SSH de bewoners van het IBB-complex nogmaals aan. Zij bericht hen onder meer dat zij vanaf oktober 2012 ook de kamerbewoners zonder campusclausule in de huurovereenkomst om een bewijs van inschrijving bij een onderwijsinstelling zal vragen. Als zij in oktober 2012 geen student meer zijn of dit niet op tijd aantonen, zal SSH de huurovereenkomst opzeggen, zo schrijft zij.

2.10.

Op 14 december 2012 schrijft SSH aan [gedaagde] :

“Je huurt een kamer bij SSH op de IBB. De regels die gelden voor huurders op dit complex zijn veranderd. In oktober 2010 en april 2012 stuurden we je al een bericht over dit onderwerp. In deze mail lees je wat er voor jou verandert.

Alleen studenten op kamers

Vanaf november 2013 mag je alleen nog maar in een kamer of kleine woning op de IBB wonen als je student bent. Sinds oktober 2010 geldt dit al voor nieuwe bewoners. Vanwege het kamertekort en de lange wachttijd is het belangrijk dat niet-studenten doorstromen naar andere woonruimte.

Controle

Daarom vragen we je voor 11 januari aan te tonen dat je studeert. Wat SSH als bewijs accepteert lees je onder ‘Aantonen dat je student bent’. (…)

Geen student?

Studeer je niet meer? Laat het ons weten door het NEE-formulier onderaan deze mail in te vullen en per post of e-mail (ondertekend en ingescand) naar ons terug te sturen, of in te leveren aan onze balie. Je kunt nog tot 30 november 2013 in je kamer blijven wonen.

Andere woonruimte

We raden je aan op zoek te gaan naar andere woonruimte. Je kunt bijvoorbeeld bij SSH doorverhuizen naar kleine zelfstandige woonruimte. Kijk voor het actuele aanbod op onze site[website] (...)”

2.11.

[gedaagde] heeft, ook na herhaalde verzoeken van SSH, niet aangetoond dat hij student is. Ook heeft hij het “nee-formulier” niet geretourneerd aan SSH.

2.12.

Bij aangetekende brief aan [gedaagde] van 17 april 2013 heeft SSH de huurovereenkomst opgezegd tegen 30 november 2013, op grond van dringend eigen gebruik. [gedaagde] heeft met die opzegging niet ingestemd.

2.13.

Op 12 december 2013 schrijft SSH aan [gedaagde] :

“Afgelopen jaar heeft de SSH je gevraagd aan te tonen dat je studeert of uiterlijk 30 november 2013 je kamer te verlaten. Je hebt op dit verzoek niet gereageerd of je hebt bezwaar aangetekend tegen de opzegging. De SSH doet je nu een eenmalig aanbod voor andere woonruimte.

Eenmalig aanbod

De SSH heeft besloten eenmalig vervangende huisvesting aan te bieden aan alle bewoners van IBB en TWC die geen campuscontract hebben ondertekend. We willen hiermee een gang naar de rechter voorkomen.

De SSH biedt je een kleine zelfstandige woning aan. Deze woningen wijzen wij toe via onze eigen website (dus niet via WoningNet). Dit kan een woning zijn aan bijvoorbeeld het Europaplein, de Kloksteeg, Keizerstraat of Kariboestraat in Utrecht. De woningen hebben een eigen keuken en badkamer.

Hoe het werkt?

Wil je een concrete aanbieding ontvangen? Reageer dan uiterlijk 31 december 2013 op deze mail. Om te bepalen voor welke woning je in aanmerking komt, moeten we bovendien weten wat je verzamelinkomen is. Mail ons dus ook je inkomensgegevens. (…)

SSH doet je vervolgens een concreet aanbod. Wanneer dit precies gebeurt, is afhankelijk van de huuropzeggingen op deze complexen. Het kan daardoor een tijdje duren voordat we je een specifieke woning aanbieden. In de tussentijd kun je zelf natuurlijk ook zoeken naar huisvesting binnen en buiten SSH.

(…)

Persoonlijke omstandigheden

Laat het ons ook weten als je door zwaarwegende persoonlijke omstandigheden niet in staat ben om op ons aanbod in te gaan. In dat geval willen we je persoonlijke situatie bespreken om tot een oplossing te komen.

Gevolgen als je niet reageert

Hoewel we verwachten dat je met jouw inschrijftijd zelf vervangende woonruimte bij SSH kunt vinden, geven we je met dit eenmalige aanbod nu ook nog voorrang op alle andere woningzoekenden bij SSH. Omdat we je kamer willen verhuren aan een student, vinden we het belangrijk dat je gebruik maakt van dit aanbod.

Als je niet reageert, dan zal de SSH alsnog aan de rechter vragen het tijdstip van beëindiging van je huurcontract vast te stellen. (…)”

3.De vordering en het verweer

In het incident

3.1.

[gedaagde] vordert – naar de kantonrechter begrijpt op grond van artikel 843a Rv – dat de kantonrechter SSH veroordeelt om een aantal stukken in het geding te brengen, die hij nodig heeft voor het voeren van verweer in de hoofdzaak.

3.2.

SSH voert verweer.

3.3.

Op de diverse, door [gedaagde] gevorderde stukken en het verweer van SSH zal hierna, onder r.o. 4.2. tot en met 4.9., nader worden ingegaan.

In de hoofdzaak

3.4.

SSH vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover de wet dat toelaat uitvoerbaar bij voorraad:

het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst tussen SSH en [gedaagde] zal eindigen;

[gedaagde] veroordeelt om het gehuurde te ontruimen en te verlaten en ter vrije beschikking van SSH te stellen, uiterlijk op de dag dat de huurovereenkomst eindigt;

[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.

3.5.

SSH legt aan haar vordering ten grondslag dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, namelijk ten behoeve van haar doelgroep: studenten. Er is in Utrecht een groot tekort aan kamers voor studenten. Het IBB-complex is een studentencomplex. Na het vertrek van [gedaagde] zal zij de kamer dan ook verhuren aan een student.

3.6.

[gedaagde] voert als verweer – kort samengevat – aan dat hij recht heeft op de wettelijke huurbescherming bij woonruimte. Hij betwist dat het IBB-complex een studentencomplex is en dat SSH zijn kamer dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vanwege een tekort aan kamers voor studenten. Het IBB-complex is volgens hem een complex voor alleenstaanden van alle leeftijden die onzelfstandig willen wonen. [gedaagde] benadrukt dat SSH nog steeds verhuurt aan niet-studenten en ook aan ouderen. SSH heeft aan hem geen concreet aanbod gedaan voor andere woonruimte. Daarnaast is het voor hem een “horrorscenario” om, na vijftig jaar onzelfstandig wonen, ineens gedwongen te worden zelfstandig te gaan wonen.

3.7.

Op de wederzijdse standpunten van partijen zal - voor zover voor de beoordeling van belang - onder r.o. 4.11. tot en met 4.19. nader worden ingegaan.

4.De beoordeling

In de hoofdzaak en het incident

4.1.

[gedaagde] heeft de kantonrechter kort voor aanvang van de comparitie bericht dat hij niet zal verschijnen, om gezondheidsredenen. De kantonrechter heeft [gedaagde] daarom in de gelegenheid gesteld bij akte te reageren op het proces-verbaal van comparitie. [gedaagde] heeft bij die akte ook producties in het geding gebracht. Die producties worden echter buiten beschouwing gelaten, omdat SSH daarop niet meer heeft kunnen reageren en omdat [gedaagde] eventuele producties op grond van het tussenvonnis op voorhand aan de kantonrechter en aan SSH had moeten toesturen.

In het incident

4.2.

[gedaagde] vordert dat SSH een groot aantal stukken in het geding brengt, omdat hij twijfelt aan de juistheid van hetgeen SSH stelt. De regel is volgens hem: wie stelt moet bewijzen.

4.3.

SSH heeft betwist dat [gedaagde] een rechtmatig belang heeft bij die stukken. Zij meent de informatie die voor het geschil in de hoofdzaak van belang is al te hebben verstrekt en wijst erop dat het tot haar beleidsvrijheid behoort om het IBB-complex enkel aan studenten te verhuren, los van wat de geschiedenis van het complex was.

4.4.

Op grond van het bepaalde in artikel 843a Rv kan hij die daarbij rechtmatig belang heeft, op zijn kosten inzage, afschrift of uittreksel vorderen van bepaalde bescheiden aangaande een rechtsbetrekking waarin hij partij is. De kantonrechter zal de vordering van [gedaagde] tot inbreng van stukken opvatten als een incidentele vordering op grond van artikel 843a Rv.

4.5.

Artikel 843a Rv biedt geen rechtsgrond voor zogenaamde
fishing expeditions, dat is het vissen naar informatie zonder dat een rechtmatig belang bij het verkrijgen van die informatie aanwezig is. [gedaagde] heeft in dat licht onvoldoende onderbouwd dat de hierna omschreven, door hem gevraagde stukken van belang zijn voor de beoordeling van het onderhavige geschil tussen hem en SSH in de hoofdzaak. Ook is de vordering van [gedaagde] tot afgifte van die stukken onvoldoende bepaald. Dit betreft de stukken door hem genummerd: 4 (de geschiedenis van SSH dan wel het IBB-complex); 5 (stukken die zien op de relatie tussen SSH en huurdersorganisatie BoKS); 6 (stukken die zien op de relatie tussen het bestuur van SSH en de Raad van Commissarissen van SSH); 7 (stukken die zien op toelatingsverzoeken van SSH aan de diverse ministeries); 8 (alle statuten, alle adviezen, alle adviesaanvragen gedaan aan c.q. ontvangen van de Raad van Commissarissen van SSH, de huurders- en bewonersorganisaties); 9 (alle stukken uitgewisseld tussen SSH en de bewonersorganisatie van het IBB-complex); 11 (brieven van SSH gestuurd aan andere huurders); 12 (jaarstukken van SSH); 13 (cijfermateriaal SSH over wachttijden, leegstand en toewijzingsbeleid); 14 (wetenschappelijke, sociologische rapporten). De vordering van [gedaagde] zal daarom, voor zover deze ziet op de hiervoor genoemde stukken, worden afgewezen.

4.6.

De kantonrechter overweegt voorts dat SSH in de hoofdzaak haar stellingen die relevant zijn voor de beoordeling van het geschil, voldoende moet onderbouwen. Het is vervolgens aan [gedaagde] om, als hij het met SSH niet eens is, die stellingen voldoende gemotiveerd te betwisten. [gedaagde] lijkt er - ten onrechte - van uit te gaan dat SSH al haar stellingen waarvan hij heeft gezegd dat deze niet juist zijn, zal moeten bewijzen. Ook maakt [gedaagde] geen onderscheid tussen stellingen die relevant zijn voor de beoordeling van het geschil en stellingen die dat niet zijn.

4.7.

[gedaagde] heeft bijvoorbeeld niet toegelicht welke “waarheid” omtrent zijn huurverleden hij relevant vindt voor de beoordeling van het onderhavige geschil in de hoofdzaak (vorderingen 1 en 2). SSH erkent dat de onderhavige huurovereenkomst geen “campuscontract” is, maar een “reguliere” huurovereenkomst betreffende woonruimte. [gedaagde] heeft niet onderbouwd waarom het daarnaast nodig zou zijn dat in rechte komt vast te staan welke verschillende kamers hij in het IBB-complex heeft bewoond sinds hij het complex heeft betrokken, welke woonruimte hij daaraan voorafgaand elders heeft gehuurd en gedurende welke periode, welke brieven SSH hem de afgelopen 30 jaar heeft geschreven of welke betalingen hij de afgelopen 30 jaar aan SSH heeft verricht. Voor de afgifte van een lijst met belangen die SSH heeft meegewogen bij haar beslissing om de huur op te zeggen, bestaat daarnaast geen rechtsgrond (vordering 3). Bij de afgifte door SSH van stukken waaruit blijkt op welke wijze SSH haar reguliere huurders heeft geïnformeerd over campuscontracten heeft [gedaagde] zijn belang onvoldoende onderbouwd, nog daargelaten dat hij hoogstwaarschijnlijk al beschikt over de gevraagde informatie, omdat hij immers zelf regulier huurder is (vordering 10). Hetzelfde geldt overigens voor de informatie omtrent zijn huurverleden (vorderingen 1 en 2).

4.8.

Dit betekent dat de vordering tot afgifte van stukken ook voor het overige zal worden afgewezen, bij gebrek aan (rechtmatig) belang.

4.9.

Onder “vordering 15” stelt [gedaagde] dat hij op een later moment gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten zal “inbrengen”. Hij is daarop echter niet meer teruggekomen, zodat “vordering 15” verder onbesproken kan blijven.

4.10.

De kantonrechter ziet aanleiding de proceskosten in het incident te compenseren.

In de hoofdzaak

4.11.

[gedaagde] huurt van SSH (onzelfstandige) woonruimte. De dwingendrechtelijke bepalingen van afdeling 5, onderafdeling 4 van Boek 7 BW omtrent het eindigen van de huur zijn daarom op de onderhavige huurovereenkomst van toepassing. Die bepalingen houden niet in dat de huur door de verhuurder niet kan worden opgezegd. In het geval echter dat de huurder - zoals hier ook aan de orde is - niet instemt met het einde van de huur, duurt de huurovereenkomst voort, totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering van de verhuurder om het tijdstip vast te stellen dat de huurovereenkomst eindigt (artikel 7:272 BW).

4.12.

De kantonrechter stelt vast dat is voldaan aan de formele vereisten van artikel 7:271 BW voor opzegging van de huurovereenkomst: de opzegging is aangetekend verstuurd, SSH heeft de grond voor de opzegging in haar opzeggingsbrief vermeld, en de juiste opzeggingstermijn is in acht genomen (zie onder r.o. 2.12.).

4.13.

In deze procedure moet beoordeeld worden of SSH het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van haar, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat [gedaagde] andere passende woonruimte kan verkrijgen (artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder sub c BW). Partijen zijn het erover eens dat de situatie als bedoeld in artikel 7:274 lid 4 BW, de huurovereenkomst met de zogeheten “campusclausule”, in dit geval niet van toepassing is.

Dringend eigen gebruik

4.14.

SSH stelt dat het IBB-complex altijd een studentencomplex is geweest. Sinds haar oprichting heeft SSH zich gericht op studentenhuisvesting. Als gevolg van veranderde wetgeving heeft zij haar doelgroep omstreeks 1986 moeten uitbreiden, maar sinds het begin van de 21ste eeuw richt zij zich weer overwegend op de huisvesting van studenten en jongeren, de doelgroep waarvoor zij destijds is opgericht. Wegens het grote tekort aan studentenkamers heeft zij het gehuurde dringend nodig voor haar doelgroep. Zij heeft daarom besloten de overeenkomsten met huurders van het IBB-complex die geen student (meer) zijn, te beëindigen.

4.15.

[gedaagde] heeft niet weersproken dat hij niet (meer) studeert. Vast staat dat hij, met zijn huidige leeftijd van 65 jaar, allang niet meer in de categorie “jongeren” valt. [gedaagde] heeft daarnaast naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gemotiveerd weersproken dat het IBB-complex bij aanvang van de huur een studentencomplex was, dat wil zeggen een complex voor jongeren die studeren. Uit het huurcontract van januari 1980, dat door beide partijen is overgelegd, blijkt dat het IBB-complex op het moment dat [gedaagde] een kamer in het IBB-complex is gaan huren (een specifiek kamernummer is niet vermeld) werd verhuurd alleen aan jongeren die studeren. In die huurovereenkomst is namelijk expliciet opgenomen dat de huurder ingeschreven moet zijn aan de universiteit en jonger moet zijn dan 30 jaar (zie onder 2.7.) en dat het de bedoeling is dat de huur na het afronden van de studie respectievelijk het bereiken van de 30-jarige leeftijd eindigt. Daarnaast blijkt uit zowel de doelstelling van SSH alsook uit haar naam dat zij zich tot 1986 exclusief heeft bezig gehouden met de huisvesting van studenten. Het feit dat zij in de periode van 1986 tot 2009 haar doelgroep tijdelijk heeft moeten uitbreiden naar andere kleine huishoudens, waaronder niet-studerende jongeren en ouderen, alsook het feit dat zij tot voor kort kennelijk heeft toegestaan dat huurders die geen student en/of geen jongere meer zijn in het IBB-complex bleven wonen, betekent niet dat het IBB-complex daardoor is veranderd van een studentencomplex in een complex voor “alleenstaanden van alle leeftijden, die onzelfstandig willen wonen”, zoals [gedaagde] stelt. [gedaagde] heeft niet onderbouwd welke kamerbewoners nog meer in zijn leeftijdscategorie vallen, althans in de leeftijdscategorie 30+. Er kan daarentegen van uit worden gegaan dat het overgrote deel van de kamerbewoners na het dertigste levensjaar behoefte zal hebben aan ruimere en bij voorkeur zelfstandige woonruimte en daarom uit zichzelf zal vertrekken. Wat daarvan ook zij, SSH mag als verhuurder besluiten om voortaan alle kamers in het IBB-complex (opnieuw) te verhuren aan jongeren die studeren, of aan promovendi uit het buitenland op basis van “short stay”, zoals het ook tot haar beleidsvrijheid behoort om woonruimte op andere locaties exclusief te bestemmen voor weer andere doelgroepen, zoals niet-studerende jongeren of ouderen. Het feit dat zij ook andere keuzes zou kunnen maken doet op zich niet af aan de gestelde dringendheid van het eigen gebruik. De keuze die SSH heeft gemaakt, namelijk het concentreren van studenten en promovendi op één locatie, of een aantal locaties, acht de kantonrechter in elk geval te billijken. [gedaagde] stelt weliswaar dat andere niet-studenten wel voor onbepaalde tijd in het IBB-complex mogen blijven wonen, maar SSH heeft dit betwist en [gedaagde] heeft zijn stelling niet met concrete feiten onderbouwd. Dat [gedaagde] door SSH in dit opzicht anders wordt behandeld dan andere bewoners van het IBB-complex, is in rechte niet komen vast te staan.

4.16.

Het beroep van [gedaagde] op het wetsvoorstel “tijdelijk huren” kan hem in dit verband overigens niet baten. Los van de omstandigheid dat deze regeling nog niet in werking is getreden, is dat wetsvoorstel nu juist bedoeld om de verhuurder meer mogelijkheden te geven woonruimte voor specifieke doelgroepen te bestemmen en om het de verhuurder makkelijker te maken de huur op te zeggen wegens dringend eigen gebruik, zodra de betreffende huurder niet meer tot die doelgroep behoort, teneinde de doorstroom te bevorderen. Uit dat wetsvoorstel kan niet worden afgeleid dat het onder de huidige wetgeving voor de verhuurder niet mogelijk zou zijn om de huur op te zeggen op grond van dringend eigen gebruik, als de huurder niet langer tot de betreffende doelgroep behoort. Gebruik met als doel om de statutaire doelstelling van de verhuurder te verwezenlijken, in dit geval het huisvesten van studenten, valt onder het “eigen gebruik” als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 onder c BW. Wel dient dan een (uitgebreidere) belangenafweging te worden gemaakt en moet daarnaast voldoende blijken dat de huurder andere, passende woonruimte kan verkrijgen.

4.17.

Op grond van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat SSH voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 onder c BW.

Belangenafweging

4.18.

Met betrekking tot de vraag of van SSH, de belangen van beide partijen in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet overweegt de kantonrechter als volgt.

4.19.

SSH heeft [gedaagde] een kleine, zelfstandige woning in Utrecht aangeboden. Daarnaast heeft [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende betwist de stelling van SSH dat hij ook afgezien van dat aanbod, gelet op zijn lange inschrijfduur bij SSH, eenvoudig andere zelfstandige woonruimte in Utrecht zou kunnen verkrijgen. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] die woonruimte - en de door SSH specifiek aangeboden woonruimte - echter niet passend vindt, omdat deze niet
onzelfstandig is. Het zelfstandig moeten wonen is voor hem “een horrorscenario”. Ook stelt [gedaagde] dat hij gezondheidsproblemen heeft.

4.20.

De kantonrechter overweegt dat SSH [gedaagde] herhaaldelijk hulp heeft aangeboden bij het vinden van passende, vervangende woonruimte. Zij heeft hem uitgenodigd contact op te nemen als hij van SSH een concreet aanbod van vervangende woonruimte wenst te ontvangen. Ook heeft SSH hem gevraagd het te laten weten als er persoonlijke omstandigheden zijn die maken dat hij niet of bezwaarlijk kan verhuizen. [gedaagde] is op die herhaalde uitnodigingen niet ingegaan. Hij kan SSH dan ook niet verwijten dat haar aanbod niet concreter is dan “een kleine, zelfstandige woning in Utrecht”. [gedaagde] heeft daarnaast ook in deze procedure niet onderbouwd wat de aard en de ernst is van zijn gezondheidsproblemen en waarom deze aan een verhuizing in de weg zouden staan. Als hij behoefte heeft aan onzelfstandige woonruimte, dan staat het hem uiteraard vrij om op zoek te gaan naar bijvoorbeeld een woongemeenschap voor senioren. Niet is gesteld of gebleken dat hij daarvoor al moeite heeft gedaan. [gedaagde] heeft overigens zelf informatie in het geding gebracht van de website van huurdersorganisatie Abou/BoKS betreffende een wijziging van het beleid van SSH, inhoudende dat SSH uitgebreid aandacht zal gaan besteden aan bewoners van de IBB- en TWC-complexen voor wie vanwege psychosociale problemen een kleine zelfstandige woning geen goede woonoplossing is. SSH zal in die gevallen samen met de betreffende bewoners bekijken hoe zij het beste kunnen wonen. Daarbij schakelt SSH zonodig hulp- of zorgverleningsinstanties in (productie 12.G bij conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie). SSH heeft ter comparitie nogmaals aangeboden om [gedaagde] te helpen met het vinden van passende, vervangende woonruimte. Namens SSH is verklaard dat maatwerk daarbij mogelijk is. [gedaagde] kan die hulp krijgen via de website van SSH of door contact op te nemen met de heer [naam] , werkzaam bij SSH. De kantonrechter geeft [gedaagde] in overweging om (alsnog) gebruik te maken van de hulp die hem wordt aangeboden. In deze procedure is naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk geworden dat er voor hem passende, vervangende woonruimte beschikbaar is.

4.21.

De slotsom is dan ook dat de belangenafweging in het nadeel van [gedaagde] uitvalt. De vordering van SSH is daarom toewijsbaar.

4.22.

De kantonrechter zal het einde van de huurovereenkomst bepalen op 1 mei 2016. De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat SSH een aanbod voor andere woonruimte heeft gedaan en [gedaagde] ook op grond van zijn lange inschrijfduur op korte termijn andere woonruimte moet kunnen verkrijgen. [gedaagde] zal worden veroordeeld om het gehuurde uiterlijk per 1 mei 2016 te ontruimen en te verlaten. Gelet op het bepaalde artikel 7:272 lid 1 BW zal het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

4.23.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld. Hij wordt daarom veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van SSH, tot de datum van dit vonnis begroot op in totaal € 508,80, te weten:

€ 115,00 vastrecht;

€ 93,80 explootkosten;

€ 300,00 salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 150,00; 1 punt dagvaarding, 1 punt comparitie).

5.De beslissing

De kantonrechter:

In het incident

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

compenseert de proceskosten in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt;

In de hoofdzaak

5.3.

bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de onzelfstandige woonruimte aan de [adres] eindigt op 1 mei 2016;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege hem bevindt uiterlijk op 1 mei 2016 te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van SSH te stellen;

5.5.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van SSH, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 508,80;

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. Krepel, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 maart 2016.

Huur onzelfstandige woonruimte in studentencomplex; opzegging wegens dringend eigen gebruik; belangenafweging

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

1.De procedure

2.De feiten

3.De vordering en het verweer

In het incident

4.De beoordeling

In de hoofdzaak en het incident

5.De beslissing