Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Civiel recht
kantonrechter
zitting houdend te Amersfoort
zaaknummer: 3862225 AE VERZ 15-22 (PP 1211)
beschikking d.d. 15 juli 2015
inzake
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Sligro Food Group Nederland B.V.,
gevestigd te Veghel,
verder ook te noemen Sligro,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Supermarkt Renswoude B.V.,
gevestigd te Renswoude,
verder ook te noemen Supermarkt Renswoude,
verzoeksters.
1.Het verloop van de procedure
Verzoeksters hebben op 16 februari 2015 een verzoekschrift als bedoeld in artikel 7:291 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) ingediend. Het verzoek is op de zitting van 25 juni 2015 behandeld.
Hierna is uitspraak bepaald.
2.De feiten
2.1.
Bij schriftelijke overeenkomst, ondertekend op 23 april 2014 en 8 mei 2014 en ingaande op de opleveringsdatum van het nieuw te realiseren winkelcentrum, heeft Sligro aan Supermarkt Renswoude bedrijfsruimte verhuurd aan de Dorpsstraat te Renswoude, met de bestemming om deze ruimte te gaan gebruiken als winkel- en bedrijfsruimte ten behoeve van de detailhandelsformule EMTÉ (hierna: de huurovereenkomst). Hoofdhuurder is Maatschap [maatschap] .
2.2.
EMTÉ Franchise B.V. (verder: EMTÉ), een dochtermaatschappij van Sligro, heeft met Supermarkt Renswoude een franchiseovereenkomst gesloten. Hierdoor heeft Supermarkt Renswoude een uitsluitend recht verkregen een EMTÉ supermarkt te mogen exploiteren. Sligro wil het gehuurde alleen verhuren ter exploitatie van een EMTÉ supermarkt.
2.3.
In de huurovereenkomst zijn de volgende bedingen opgenomen:
“Opzegging Verhuurder
12.1
Deze huurovereenkomst wordt gesloten in het kader van de gemaakte afspraken tussen Hoofdverhuurder, Verhuurder en Supermarkt Renswoude B.V., zoals vastgelegd in de afsprakenbrief d.d. 2 juli 2013. Huurder is volledig op de hoogte van de inhoud van deze afspraken en door ondertekening van deze overeenkomst stemt Huurder ook onvoorwaardelijk in met de gemaakte afspraken.
12.2
Het is verhuurder niet toegestaan deze huurovereenkomst op te zeggen wegens dringend eigen gebruik, behoudens het in het volgende lid bepaalde.
12.3
Indien huidige maten van Hoofdverhuurder of kinderen of kleinkinderen van de huidige maten de
huurovereenkomst wensen te beëindigen met beroep op “dringend eigen gebruik”, dan dient hij dit tenminste twee volle jaren voor afloop van de periode van 15 jaar na aanvang huurovereenkomst bij aangetekend schrijven mee te delen aan huurder en verhuurder. Een uittreksel uit het handelsregister van de Hoofdverhuurder waarin bedoelde huidige maten zijn genoemd, is als bijlage aan de huurovereenkomst toegevoegd. Huurder en verhuurder verplichten zich dan mee te werken aan deze beëindiging en huurder zal de exploitatie aan verhuurder overdragen tegen de voorwaarden, welke in de Franchiseovereenkomst zijn vastgelegd, met dien verstande dat voor de materiële vaste activa (inventaris/inrichting en bouwkundige voorzieningen) de boekwaarde met een maximum van
€ 400.000, (zegge: vierhonderdduizend euro) exclusief BTW zal worden betaald, welk bedrag niet wordt geïndexeerd.
12.4
De afschrijvingen vinden lineair plaats van de historische aanschafwaarde, waarbij voor inventaris een termijn van vijf jaar geldt, en voor bouwkundige voorzieningen een termijn van tien jaar.
12.5
Investeringen door de huurder gedaan welke in de laatste twee jaar voorafgaand aan de beëindiging van de huurovereenkomst door de huidige maten van hoofdverhuurder of kinderen of kleinkinderen worden eveneens tegen de fiscale boekwaarde overgenomen ongeacht de hoogte hiervan, mits ze voorafgaand aan de investering zijn gemeld bij de hoofdverhuurder en partijen overeengekomen zijn, dat deze investeringen benodigd zijn voor een normale exploitatie van de supermarkt.
12.6
Verhuurder zal de courante voorraden onder de gebruikelijke voorwaarden (tegen inkoopwaarde) overnemen.
12.7
Verhuurder betaalt een vergoeding voor goodwill ter grootte van 4 maal de gemiddelde consumentenweekomzet, welke is behaald in de laatste 52 weken voor overdracht.
12.8
Indien hoofdverhuurder wil beëindigen met beroep op “dringend eigen gebruik” na een periode van 20 jaar na aanvang van de huurovereenkomst, dan geldt hetzelfde als onder 12.2, 12.3, 12.4 en 12.5 hiervoor genoemd, met dien verstande dat de vergoeding voor goodwill bedraagt een som van 2 maal de gemiddelde consumentenweekomzet, welke is behaald in de laatste 52 weken voor overdracht.
12.9
Indien Maten van de hoofdverhuurder, diens kinderen of kleinkinderen de huurovereenkomst wensen te beëindigen met beroep op “dringend eigen gebruik” na een periode van 25 jaar na aanvang van de huurovereenkomst, dan zijn verhuurder en huurder niet gehouden hiermee in te stemmen en geldt hetgeen hierover in de wet is bepaald.
Franchiseovereenkomst
13.1
Deze huurovereenkomst wordt gesloten in het kader van en in onverbrekelijke samenhang met de met EMTÉ Franchise gesloten Franchiseovereenkomst. In dit kader wordt met name verwezen naar het bepaalde in artikel 16 van die Franchiseovereenkomst, blijkens welk artikel deze huurovereenkomst onlosmakelijk verbonden is met de Franchiseovereenkomst.
13.2
Ingeval de tussen EMTÉ Franchise en huurder gesloten Franchiseovereenkomst middels opzegging door huurder rechtsgeldig wordt opgezegd, komen partijen reeds nu voor alsdan overeen dat een dergelijke opzegging eveneens geldt als een rechtsgeldige opzegging door huurder van de huurovereenkomst tegen de datum waartegen de huurder de Franchiseovereenkomst heeft opgezegd.
Ingeval de tussen EMTÉ Franchise en huurder gesloten Franchiseovereenkomst na opzegging of buitengerechtelijke ontbinding vanwege EMTÉ Franchise op vordering van EMTÉ Franchise door de rechter wordt beëindigd, komen partijen reeds nu voor alsdan overeen — en stellen zij onherroepelijk vast — dat de huurovereenkomst in dat geval van rechtswege en in afwijking van de wettelijke bepalingen eindigt op de dag waarop de Franchiseovereenkomst eindigt.”
3.Het verzoek
3.1.
Partijen verzoeken goedkeuring als bedoeld in artikel 7:291 BW van het hiervoor onder 2.4 weergegeven bedingen van artikel 12 en artikel 13.
3.2.
In het beding zijn de volgende elementen te onderscheiden:
een afwijking van artikel 7:296 BW door verruiming van de wettelijke huurbeëindigingsgronden;
een afwijking van artikel 7:296 BW te weten het uitsluiten van de mogelijkheid van rechterlijke toetsing;
de mogelijkheid dat in geval van beëindiging van de franchiseovereenkomst, op welke grond dan ook, de huurovereenkomst per dezelfde datum een einde zal nemen, zonder dat daarvoor een separate opzegging zal zijn vereist.
4.De beoordeling
Beoordelingskader
4.1.
Artikel 7:291 BW bepaalt dat van de bepalingen in Afdeling 6 van de Vierde Titel van het BW niet
ten nadele van de huurdermag worden afgeweken. Dergelijke bepalingen zijn vernietigbaar. Indien evenwel door de kantonrechter desgevraagd goedkeuring aan dergelijke bepalingen is verleend kan de huurder de vernietiging niet inroepen en zijn ze dus, behoudens bijzondere omstandigheden, onaantastbaar. De kantonrechter verleent die goedkeuring alleen indien het beding de rechten die de huurder aan de wettelijke bepalingen betreffende huur ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat hij de bescherming die deze wettelijke bepalingen hem bieden niet behoeft.
ten nadele van de huurdermag worden afgeweken. Dergelijke bepalingen zijn vernietigbaar. Indien evenwel door de kantonrechter desgevraagd goedkeuring aan dergelijke bepalingen is verleend kan de huurder de vernietiging niet inroepen en zijn ze dus, behoudens bijzondere omstandigheden, onaantastbaar. De kantonrechter verleent die goedkeuring alleen indien het beding de rechten die de huurder aan de wettelijke bepalingen betreffende huur ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat hij de bescherming die deze wettelijke bepalingen hem bieden niet behoeft.
4.2.
Het is de bedoeling van de wetgever dat in geval van een gezamenlijk verzoek van verhuurder en huurder het verzoek niet zonder meer wordt gehonoreerd; de wetgever heeft de rechter met genoemd artikel nadrukkelijk opgedragen om, zo nodig ambtshalve, te onderzoeken en te beoordelen of aan de vereisten voor goedkeuring is voldaan.
4.3.
Partijen hebben niet aangevoerd dat er sprake is van een situatie waarin de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat de huurder de bescherming van de wettelijke bepalingen betreffende de huur van bedrijfsruimte in redelijkheid niet behoeft. Uit het verzoekschrift en de daarbij overgelegde producties valt bovendien niet onomstotelijk vast te stellen dat Supermarkt Renswoude gezien haar maatschappelijke positie geen huurbescherming behoeft. De kantonrechter moet dus beoordelen of door de afwijkende bedingen de rechten van de huurder wezenlijk worden aangetast. Daarbij zijn de aard en inhoud van het beding en de feiten en omstandigheden van het geval van belang.
Beoordeling artikel 12: Opzegging verhuurder
4.4.
Artikel 12 van de huurovereenkomst vormt een afwijking van de bepalingen betreffende de opzegging op grond van dringend eigen gebruik ex artikel 7:296 BW en de rechterlijke toetsing daarvan. Ook het gebruik door één van de kleinkinderen van de huidige maten van hoofdverhuurder, de maatschap [maatschap] , wordt als beroep op dringend eigen gebruik gekwalificeerd. Indien de huidige maten van hoofdverhuurder of kinderen of kleinkinderen van de huidige maten de huurovereenkomst wensen te beëindigen met beroep op dringend eigen gebruik, dan wordt door artikel 12.3 rechterlijke tussenkomst uitgesloten. Bij goedkeuring van dit beding zou huurder dus niet langer de mogelijkheid hebben om desgewenst de rechter te laten toetsen of de verhuurder alle omstandigheden in aanmerking genomen in redelijkheid gebruik maakt van zijn (opzeg)bevoegdheid. Daarmee is een aantasting van de rechten van Supermarkt Renswoude gegeven. Verder worden de rechten van Supermarkt Renswoude aangetast door de verruiming van de opzeggronden.
4.5.
De kantonrechter is van oordeel dat deze afwijkingen in beginsel een wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder betekenen. Van belang is echter dat de opzeggingsgrond van duurzaam dringend eigen gebruik zowel in tijd (na afloop van 15 of 20 jaar) als in gronden is beperkt. Tegenover de verruiming van de opzeggronden ten voordele van de verhuurder staat dus beperking van deze gronden, die ten gunste van de huurder kan strekken. De volledige huurbescherming herleeft hoe dan ook na 25 jaar. De kantonrechter acht het verder van belang dat voor voornoemde opzeggingsgrond een opzegtermijn van tenminste twee jaar geldt. Hierdoor heeft de huurder aanzienlijk meer tijd om zich voor te bereiden op het einde van de huurovereenkomst dan zij op grond van de wettelijke termijn van tenminste één jaar van artikel 7:293 lid 2 BW zou hebben. Voorts zal de verhuurder bij huurbeëindiging op grond van dringend eigen gebruik ex artikel 12.3 aan huurder een vergoeding betalen voor de goodwill van de supermarkt ter grootte van vier maal de gemiddelde consumentenweekomzet, welke is bepaald in de laatste 52 weken vóór overdracht van de supermarkt. Ten slotte voorziet de huurovereenkomst in een aantal aantrekkelijk geregelde vergoedingen van de verhuurder aan de huurder bij het einde van die overeenkomst, zoals overdracht van de materiële vaste activa aan verhuurder tegen boekwaarde met een afschrijvingsmethode en overname door de verhuurder van de courante voorraden onder de gebruikelijke voorwaarden tegen inkoopprijs. Gelet hierop acht de kantonrechter Supermarkt Renswoude voldoende gecompenseerd voor de aantasting van haar rechten op grond van artikel 12 van de huurovereenkomst.
Beoordeling artikel 13: Franchiseovereenkomst
4.6.
Artikel 13, eerste lid, van de huurovereenkomst verwijst naar artikel 16 van de franchiseovereenkomst tussen EMTÉ en Supermarkt Renswoude. In artikel 16.4 staat vermeld dat in geval van beëindiging van de franchiseovereenkomst, op welke grond dan ook, de huurovereenkomst per dezelfde datum een einde zal nemen, zonder dat daarvoor een separate opzegging zal zijn vereist. Er wordt een niet aan termijnen gebonden huurbeëindigingsgrond aan de wettelijke gronden toegevoegd, namelijk beëindiging van de franchiseovereenkomst, waarmee een aantasting van de rechten van Supermarkt Renswoude is gegeven.
4.7.
De kantonrechter is van oordeel dat deze afwijking in beginsel een wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder betekent. Sligro heeft ter zitting verduidelijkt dat indien EMTÉ als franchisegever de franchiseovereenkomst opzegt c.q. ontbindt, de rechtsgeldigheid van die opzegging ter goedkeuring aan de rechter moeten worden voorgelegd. Hiermee is rechterlijke bescherming van de rechten van Supermarkt Renswoude als huurder gewaarborgd. De kantonrechter acht het hierbij van belang dat een franchisenemer, anders dan een huurder van een (middenstands-)bedrijfsruimte nauwelijks een eigen bedrijfsdebiet opbouwt, gebonden als hij is aan de bedrijfsformule van EMTÉ. Mede gelet op hetgeen is overwogen onder 4.5 is het onlosmakelijke verband tussen de franchise- en de huurovereenkomst dan ook niet onredelijk.
4.8.
Op grond van al het voorgaande, in onderlinge samenhang bezien, moet worden geconcludeerd, dat alle belangen in aanmerking genomen de rechten van Supermarkt Renswoude door goedkeuring aan de bedingen te geven niet méér worden aangetast dan door deze te onthouden. In zoverre is er geen sprake van een wezenlijke aantasting.
Proceskosten
4.9.
Nu de onderhavige procedure voortvloeit uit een gemeenschappelijk verzoek zullen de proceskosten als hierna vermeld worden gecompenseerd.
5.De beslissing
De kantonrechter:
wijst het verzoek tot goedkeuring van de bedingen onder rechtsoverweging 2.3 toe;
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Deze beschikking is gegeven door mr. C.S.K. Fung Fen Chung, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2015.