ECLI:NL:RBMNE:2015:8174

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Afdeling Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 4062088 UC EXPL 15-5745 DJvM/1139

Vonnis van 18 november 2015

inzake

1. de besloten vennootschap

[eiser 1] Boekverkopers B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats]

2. de besloten vennootschap

[eiser 2] Beheer B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats]

3 [eiser 3]

wonende te [woonplaats]

4 [eiser 4] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook gezamenlijk te noemen de eisende partij,

gemachtigde: mr. D. de Jong,

tegen:

de rechtspersoon naar publiek recht
de Gemeente Utrecht,

gevestigd te Utrecht,

verder ook te noemen de gemeente,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. J.M. van Noort.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure na het tussenvonnis van 24 juni 2015 blijkt uit:

- de comparitie na antwoord van 6 oktober 2015.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Tussen de gemeente en boekhandelaar [eiser 1] B.V.^[1]is op 1 januari 2007 een huurovereenkomst tot stand gekomen ter zake een gedeelte van het aan de gemeente toehorende pand aan de [adres] , voor de duur van 10 jaar, eindigend op 31 december 2016. Boven de boekwinkel is de Centrale bibliotheek Utrecht gevestigd. Het kantoorgedeelte van het winkelgedeelte van [eiser 1] B.V. werd gehuurd van ASR.

2.2.

Op 24 februari 2014 is deze huurder in staat van faillissement verklaard.

2.3.

Nadat [eiser 2] Beheer B.V. op 24 februari 2014 de curator in het faillissement van [eiser 1] B.V. had medegedeeld interesse te hebben in overname van de onderneming van [eiser 1] B.V. is kort daarna is tussen [eiser 2] Beheer B.V. en de curator een principeovereenkomst tot stand gekomen, inhoudende overname van de activa van [eiser 1] B.V. tegen een nog te bepalen prijs.

2.4.

[eiser 2] Beheer B.V. heeft zich daarna gewend tot de gemeente om tot afspraken te komen over indeplaatsstelling als huurder en over voortzetting van de huurovereenkomst na 2016.

2.5.

Hetgeen in het daarna gevoerde overleg met vertegenwoordigers van de gemeente op 26 maart 2014 is besproken, heeft de gemeente eerst bij brief van 15 april 2014 bevestigd aan [eiser 3] , de bestuurder van [eiser 2] Beheer B.V. Voor zover van belang luidt deze brief:

“
Op 26 maart jl heeft u overleg gevoerd met de Utrechtse Vastgoed Organisatie (UVO) over de oplossingsmogelijkheden voor de medewerking van de gemeente Utrecht aan de doorstart van [eiser 1] in Utrecht en het belang daarbij van de Gemeente om:

1. over te kunnen gaan tot herontwikkeling van het gebouw aan Stadhuisbrug;

2. de mogelijkheid om de centrale bibliotheek Utrecht te herhuisvesten.

(…)

Zoals in het gesprek is aangegeven willen wij als College rekening houden met het amendement van de Gemeenteraad waarin is gevraagd om in bestaande locaties zo spoedig mogelijk te zoeken naar de vestiging van de centrale bibliotheek Utrecht. De huidige locatie van de bibliotheek aan de Stadhuisbrug is daarbij één van de opties waar rekening mee gehouden moet worden.

In deze brief wordt de essentie van de afspraken die zijn gemaakt met uw bedrijf [eiser 2] Boekhandel weergegeven:

1. In het scenario dat vóór 1 januari 2015 geen duidelijkheid of richtinggevende uitspraken gedaan zijn door de Gemeente over de (her)huisvestingsplannen van de centrale bibliotheek hebben we het volgende afgesproken:

- Per 1 januari 2015 wordt een nieuwe huurovereenkomst met een optie van nog eens vijf jaar gesloten tussen de gemeente Utrecht en [eiser 3] waarbij als huur wordt overeengekomen € 59.913,- per maand exclusief btw;

- (…)

2. Samenwerking [eiser 3] en de centrale bibliotheek

- Zodra de curator definitief de onderneming van [eiser 1] in Utrecht aan [eiser 3] heeft gegund en [eiser 3] samen met de curator schriftelijk aan de gemeente om in de plaatsstelling van de huurovereenkomst heeft verzocht, willen de Gemeente en [eiser 3] een verkennend onderzoek uitvoeren naar de samenwerkingsmogelijkheden met de centrale Bibliotheek Utrecht. Beide partijen als huurder op de bestaande locatie aan de Stadhuisbrug;

Doel van een dergelijk verkennend onderzoek is om te komen tot een goede invulling van het gebouw voor alle partijen en waarbij het resultaat is een conceptueel toekomstbeeld van het huidige gebouw met haar huurders;

Ook zal worden verkend of samenwerking tussen de centrale bibliotheek en [eiser 3] in het voormalige postkantoor op het Neude tot de mogelijkheden kan behoren. Bij deze laatste optie is van belang om zo spoedig mogelijk te weten wat de huurprijs per m2 zal worden van ASR.

De gemeente is geen partij bij deze ontwikkeling en kan voor deze optie dan ook geen zekerheid geven of toezeggingen doen.

Indien een dergelijke samenwerking met de centrale bibliotheek hetzij op de Stadhuisbrug, hetzij op het Neude, niet tot de mogelijkheden behoort, doet [eiser 3] vrijwillig afstand van het lopende huurcontract en zal zij op zoek gaan naar een alternatieve locatie voor haar onderneming. De huurovereenkomst eindigt in dat geval op 31-12-2016 of zoveel eerder als partijen samen overeen komen.
(…)”

waarna ondertekening volgt door de burgemeester en de secretaris namens het college van B. & W.

2.6.

Op 27 maart 2014 heeft [eiser 2] Beheer B.V. met de curator in het faillissement van [eiser 1] B.V. overeenstemming bereikt over het overnemen van de activa. Op dezelfde dag is [eiser 1] Boekverkopers B.V. opgericht Op 28 maart 2014 is deze vennootschap ingeschreven in het handelsregister met als bezoekadres [adres] . Bestuurder en enig aandeelhouder van deze vennootschap is [eiser 2] Beheer B.V. Op 11 april 2014 heeft [eiser 1] Boekverkopers B.V. haar deuren geopend en op 24 april 2014 heeft de burgemeester van Utrecht de feestelijke opening verricht.

2.7.

De adviseur van [eiser 2] Beheer B.V. heeft de gemeente bij e-mail van 25 april 2014 bericht dat de op 26 maart 2014 gemaakte afspraken gezamenlijk zijn gemaakt en dat het hier een strikt privaatrechtelijke verhouding van partijen betreft die niet eenzijdig kan worden gewijzigd.

2.7.

Bij brief van 23 mei 2014, verzonden op 10 juni 2014 heeft de gemeente [eiser 1] Boekverkopers B.V. – voor zover van belang – bericht:

“
Op dit moment spelen er nog twee zaken die nog de nodige aandacht vragen, namelijk de ondertekening van de indeplaatsstelling en de afspraken over de (on)mogelijkheden voor verlenging van de huurovereenkomst. Om deze beide processen niet te laten frustreren door ze afhankelijk van elkaar te maken wil ik u het volgende procesvoorstel doen.

1.
In opdracht van de gemeenteraad is de gemeente bezig met de huisvestingsplannen van de centrale bibliotheek; het is nog niet duidelijk op welke plek deze zal worden gehuisvest; gezien het maatschappelijk belang moet aan de huisvesting van de centrale bibliotheek vooralsnog prioriteit worden gegeven;

2.
Vaststellen of de huurovereenkomst met [eiser 1] Boekverkopers kan worden verlengd en onder welke condities. Per brief van 15 april 2014 heeft de Gemeente aangegeven, dat wanneer er voor 1 januari 2015 geen duidelijkheid of richtinggevende uitspraken zijn gedaan door de Gemeente over de (her)huisvestingsplannen van de centrale bibliotheek, de huurovereenkomst per 1 januari 2015 met 5 jaar kan worden verlengd met een optie van nog eens vijf jaar.

3.
Uitwerken mogelijke samenwerking tussen [eiser 1] Boekverkopers en de centrale bibliotheek. Dit om te kijken of er mogelijkheden zijn voor gezamenlijke huisvesting op de Stadhuisbrug of het Neude en onder welke condities dit kan plaatsvinden. In dit proces heeft de gemeente alleen een faciliterende rol;

4.
Alternatieve locaties in beeld brengen waar [eiser 1] Boekverkopers gehuisvest kan worden. Uitgangspunt hierbij zal voor de Gemeente zijn de rechten en plichten die voortvloeien uit de fingerende (de kantonrechter begrijpt: vigerende)
huurovereenkomst;

5.
We zullen een periodiek overleg inplannen om de voortgang te bespreken; hierbij kunnen ook de renovatieplannen van [eiser 1] worden besproken, waarbij aangetekend moet worden dat door deze onduidelijkheid het niet raadzaam is om grote kosten te maken.

De gemeente zal zich inspannen om in het gehele proces de belangen van [eiser 1] Boekverkopers voor ogen te houden.”

2.8.

De gemeente heeft [eiser 1] Boekverkopers B.V. op 10 juni 2014 een indeplaatsstellingsovereenkomst toegezonden welke door [eiser 1] Boekverkopers B.V. is ondertekend.

2.8.

Het overleg tussen [eiser 1] Boekverkopers B.V. en de Centrale bibliotheek Utrecht heeft geen financieel en commercieel haalbare oplossingen opgeleverd voor de gezamenlijke huisvesting. Daarbij hebben de revue gepasseerd het voormalige postkantoor aan het Neude, de voormalige Kamer van Koophandel aan de Jacobsstraat en de Blauwe Planeet aan de Oudegracht.

2.9.

De Centrale Bibliotheek Utrecht heeft op 27 juli 2014 een persbericht uit doen gaan over de (her)huisvestingsplannen met als conclusie:

“Het is mogelijk om de nieuwe Centrale Bibliotheek te huisvesten in een bestaand pand tegen kosten die lager liggen dan die van het afgewezen plan voor een bibliotheek op het Smakkelaarsveld.

Op grond van deze verkenning heeft de bibliotheek Utrecht, net als vele Utrechters, een voorkeur voor een nieuwe bibliotheek in het postkantoor aan het Neude.

Het is echter niet mogelijk om dat te doen binnen de nieuwe financiële kaders van het collegeakkoord.”

2.10.

Op 6 november 2014 heeft een meerderheid van de gemeenteraad de “
Motie Tijd voor heldere keuzes: maak samen haalbaar plan voor de centrale Bibliotheek”, aangenomen.

Voor zover van belang staat in de overwegingen van deze motie vermeld dat de tot nu toe gepresenteerde plannen voor een nieuwe bibliotheek in het postkantoor aan het Neude niet passend zijn en dat nu er geen acceptabel plan voor de huisvesting van de bibliotheek is, er geen besluit kan worden genomen en daarmee het moderniseringsplan niet kan worden uitgevoerd. Vervolgens spreekt de gemeenteraad haar mening uit dat verhuizing van de bibliotheek mogelijk is binnen de gestelde financiële kaders. Aan het college wordt vervolgens verzocht om:

“
- Zo spoedig mogelijk diepgaand in gesprek te gaan met de bibliotheekorganisatie over de verhuisplannen;

(…)

- De bibliotheekorganisatie zo te coachen om toe te werken naar een ruimtelijk haalbaar plan met een groeimodel voor de activiteiten, dat bij succes kan worden opgeschaald;

- Vóór 1 januari in gesprek te gaan met [eiser 1] over het beëindigen van de huurovereenkomst, voor het pand aan de Oudegracht met een uitlooptermijn, die deze gewaardede kantonrechter begrijpt: gewaardeerde)
boekverkopers sinds 1753 voldoende tijd en flexibiliteit biedt om een geschikt en betaalbaar alternatief te vinden;

(…)”

2.11.

Bij brief van 4 december 2014, verzonden op 5 december 2014 zegt de gemeente de huurovereenkomst met [eiser 1] boekverkopers B.V. met ingang van 1 januari 2016 op. Als opzeggingsgrond vermeldt deze brief:

“De bibliotheek is thans mede gevestigd in het pand aan de Stadhuisbrug. Zoals u wellicht bekend is de gemeente doende om plannen te ontwikkelen om de bibliotheek adequaat te huisvesten.

In de huidige plannen vindt deze huisvesting plaats in het gehele pand aan de Stadhuisbrug. Daartoe dient het pand volledig te worden gerenoveerd alsmede heringedeeld. Een en ander houdt (tevens) in dat zowel gedurende de renovatie alsook daarna voortzetting van de huurovereenkomst met [eiser 1] boekverkopers niet mogelijk is.

Ook in het geval de planvorming tot de uiteindelijke conclusie leidt dat de bibliotheek niet zal kunnen worden gehuisvest in het pand aan de Stadhuisbrug zal dit pand door de gemeente worden verkocht.

Teneinde de hoogste opbrengst te genereren is het ook dan noodzakelijk dat alle huurovereenkomsten zijn beëindigd.

(…)”

2.12.

De directeur van de Centrale bibliotheek Utrecht heeft bij e-mail 4 januari 2015 aan [eiser 3] bericht:

“
In concreto wordt nu door de gemeente in samenwerking met de bibliotheek onderzoek gedaan naar de haalbaarheid van vier mogelijke huisvestingsvarianten voor de centrale bibliotheek. De Stadhuisbrug is er daar één van. Zoals jullie weten heeft de bibliotheek op grond van de cijfers weinig vertrouwen in de haalbaarheid van welke variant dan ook binnen de door de gemeente vastgestelde kaders.

De wethouder bibliotheek streeft er naar om binnen een maand of twee tot uitsluitsel te komen.”

3.Het geschil

3.1.

De eisende partij vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, dat de kantonrechter:

1. primair

- zal verklaren voor recht dat tussen [eiser 1] Boekverkopers B.V. enerzijds en de gemeente anderzijds een huurovereenkomst tot stand is gekomen ter zake het pand aan de [adres] ingaande op 1 januari 2015 en voor de duur van vijf + vijf jaren,

- de gemeente zal veroordelen tot afgifte aan [eiser 1] Boekverkopers B.V. , binnen 10 dagen na betekening van het vonnis, een ondertekende versie van de als productie 20 in het geding gebrachte huurovereenkomst, zulks op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag dat de gemeente in gebreke blijft aan het vonnis te voldoen,

subsidiair

- zal verklaren voor recht dat tussen [eiser 1] Boekverkopers B.V. enerzijds en de gemeente Utrecht anderzijds een verlenging van de bestaande huurovereenkomst tot stand is gekomen ter zake van het pand aan de [adres] ingaande op 1 januari 2015 voor de duur van 5 + 5 jaren,

- de gemeente Utrecht zal veroordelen tot afgifte aan [eiser 1] Boekverkopers B.V. , binnen 10 dagen na betekening van het vonnis een ondergetekende versie van de als productie 21 in het geding gebrachte allonge, zulks op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag dat de gemeente in gebreke blijft aan het vonnis te voldoen,

meer subsidiair

- de gemeente Utrecht zal veroordelen om met [eiser 1] Boekverkopers B.V. een huurovereenkomst te sluiten conform productie 20 althans een verlengingsovereenkomst conform productie 21 aan te gaan, onder afgifte van een getekende versie van de gesloten huur- of verlengingsovereenkomst, zulks binnen veertien dagen na betekening van het vonnis zulks op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag dat de gemeente in gebreke blijft aan het vonnis te voldoen,

De gemeente zal veroordelen in de proceskosten en de nakosten.

3.2.

Ter onderbouwing van die vordering stelt de eisende partij dat zij met de gemeente op 26 maart 2014 overeenstemming heeft bereikt over een nieuwe huurovereenkomst tussen [eiser 1] Boekverkopers B.V. en de gemeente ingaande op 1 januari 2015 onder de voorwaarde dat niet vóór 1 januari 2015 duidelijkheid is ontstaan of richtinggevende uitspraken zijn gedaan door de gemeente over de (her)huisvestingsplannen van de Centrale bibliotheek Utrecht. Nu er ter zake van de (her)huisvestingsplannen van de bibliotheek geen duidelijke of richtinggevende uitspraken zijn gedaan, is de voorwaarde niet vervuld en is er per 1 januari 2015 sprake van een nieuwe huurovereenkomst althans van een verplichting een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan en is de gemeente gehouden deze nieuwe huurrelatie schriftelijk vast te leggen.

3.3.

De gemeente heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van de eisende partij in de proceskosten.

3.4.

De gemeente baseert haar verweer - kort weergegeven - op het volgende. Tussen de gemeente en [eiser 1] Boekverkopers B.V. is geen overeenstemming bereikt over verlenging van de huurovereenkomst na 1 januari 2015 dan wel het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst na 1 januari 2015. De gemeente betwist dat in de brief van 23 mei/10 juni 2015 enige toezegging ter zake zou zijn te lezen. Ook hebben de gemeente en [eiser 1] Boekverkopers B.V. nooit overeenstemming hebben bereikt over de voorwaarden over een verlenging of een nieuwe huurovereenkomst na 1 januari 2015. Tenslotte blijkt uit de motie van de gemeenteraad van 6 november 2014 en de brieven van 4 en 5 december 2014 dat er voor [eiser 1] Boekverkopers B.V. geen plaats meer is zowel in het geval de bibliotheek op de huidige locatie zou worden geherhuisvest als in de situatie dat deze elders zou worden gehuisvest, omdat de gemeente de verkoopopbrengst van het pand in lege en ontruimde staat daarvoor dringend nodig heeft.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Uit de brieven van de gemeente van 15 april 2014 en 23 mei 2014 en de e-mail namens [eiser 2] Beheer B.V. van 25 april 2014, in onderlinge samenhang bezien, leidt de kantonrechter af dat partijen onmiskenbaar overeenstemming hebben bereikt over de voorwaarden waaronder de huurrelatie tussen de gemeente en [eiser 1] Boekverkopers B.V. na 1 januari 2015 wel of niet zal worden voortgezet. Zo schrijft de gemeente in haar beide brieven van 15 april 2014 en 23 mei 2014 dat er afspraken zijn gemaakt en heeft de adviseur van de eisende partij deze in zijn brief van 25 april 2014 uitdrukkelijk aangeduid als een privaatrechtelijke verhouding die niet eenzijdig kan worden gewijzigd. Hoewel de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van de contractanten is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract, maar het voor de beantwoording van die vraag ook aan komt op de zin die de contractanten in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, zijn in het onderhavige geval geen feiten en of omstandigheden gesteld, die indien bewezen, kunnen leiden tot het oordeel dat tussen deze twee partijen - bijgestaan door professionele adviseurs en ambtenaren - toch geen afspraken zijn gemaakt over voortzetting van de huurrelatie onder voorwaarden, ja zelfs, dat geen enkele toezegging door de gemeente in die richting is gedaan.

4.2.

De voorwaarden houden in:

“
dat wanneer er voor 1 januari 2015 geen duidelijkheid of richtinggevende uitspraken zijn gedaan door de gemeente over (her)huisvestingsplannen van de centrale bibliotheek, de huurovereenkomst per 1 januari 2015 met 5 jaar kan worden verlengd met een optie van nog eens vijf jaar.”

Of omgekeerd, zo begrijpt de kantonrechter, indien de gemeente vóór 1 januari 2015 wel duidelijkheid (verschaft) of richtinggevende uitspraken doet over de herhuisvesting van de Centrale bibliotheek dan eindigt de huurrelatie door de indeplaatsstelling tussen [eiser 1] Boekverkopers B.V. en de gemeente per 1 januari 2016.

Beslissend te dezen is dus of de gemeente vóór 1 januari 2015 duidelijkheid heeft verschaft of richtinggevende uitspraken heeft gedaan over de herhuisvesting van de bibliotheek.

4.3.

De kantonrechter is van oordeel dat van de zijde van gemeente geen duidelijkheid is verschaft of richtinggevende uitspraken zijn gedaan over de (her)huisvesting van de Centrale bibliotheek Utrecht. De tekst van de motie, waarop de gemeente zich beroept, biedt daarvoor geen, althans onvoldoende aanknopingspunten. In de overwegingen is uitdrukkelijk vermeld dat er geen acceptabel plan ligt en in het verzoek aan de gemeente wordt gevraagd om in diepgaand gesprek te gaan met de bibliotheek over verhuisplannen. Dit in samenhang bezien met de inhoudelijk niet betwiste e-mail van de directeur van de bibliotheek van 4 januari 2015, dat onderzoek wordt gedaan naar vier mogelijke huisvestingsvarianten en dat de wethouder bibliotheek streeft om binnen een of twee maanden uitsluitsel te geven, onderschrijven het afwezig zijn van duidelijkheid of richtinggevende uitspraken van de gemeente over de (her)huisvesting van de Centrale bibliotheek Utrecht.

4.4.

Dit betekent dat de voorwaarde is vervuld en dat de gemeente gehouden is met [eiser 1] Boekverkopers B.V. voor vijf jaar een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan met als ingangsdatum 1 januari 2015 met een optie van nog eens vijf jaar tegen een huurprijs, zoals weergeven in de brief van de gemeente van 15 april 2014. De gevraagde verklaring voor recht onder 1. is in zoverre toewijsbaar. De vordering tot veroordeling om de gemeente op straffe van een dwangsom aan [eiser 1] Boekverkopers B.V. af te geven een schriftelijke en ondertekende huurovereenkomst conform productie 20 bij de dagvaarding is, wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag niet toewijsbaar. Partijen zijn immers, behoudens zich hier niet voordoende uitzonderingen, niet verplicht hun overeenkomsten schriftelijk vast te leggen.

4.5.

De gemeente zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding. De proceskosten aan de zijde van de eisende partij worden tot op heden worden begroot op:

- explootkosten € 77,84

-vast recht € 116,00

- salaris gemachtigde
€ 400,00(2 punten x tarief € 200,00)

Totaal € 593,84

De nakosten zullen op na te melden wijze worden toegewezen.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

verklaart voor recht dat tussen [eiser 1] Boekverkopers B.V. enerzijds en de gemeente Utrecht anderzijds een huurovereenkomst tot stand is gekomen ter zake van het pand aan de [adres] ingaande 1 januari 2015 en voor de duur van vijf + vijf jaren;

5.2.

veroordeelt de gemeente tot betaling van de proceskosten aan de zijde van de eisende partij, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 593,84, waarin begrepen € 400,00 aan salaris gemachtigde;

5.3.

veroordeelt de gemeente onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Verhoeven volledig aan de veroordeling in dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 100,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening,

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

5.4.

verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.J. van Maanen, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 november 2015.