Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling civielrecht
Zittingsplaats Lelystad
zaaknummer / rolnummer: C/16/381609 / HL ZA 14-332
Vonnis van 28 oktober 2015
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
eiseres,
advocaat mr. J.J. Bijkerk te Utrecht,
tegen
de vereniging
VVE [naam VVE],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. F. Klemann te Zwolle.
Partijen zullen hierna [eiseres] en VvE genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 22 april 2015
- het proces-verbaal van comparitie van 27 augustus 2015.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Aan de [adres] te [woonplaats] is een in appartementen verdeeld gebouw met de naam “ [naam gebouw] ” (hierna: [naam gebouw] ) gelegen. In [naam gebouw] bevinden zich zowel woningen als kantoren.
2.2.
De grond waarop [naam gebouw] is gebouwd, heeft voor de bouw toebehoord aan onder anderen de besloten vennootschap Projectontwikkeling [bedrijf] (hierna: [bedrijf] ). In de leveringsakte waarbij de grond aan onder anderen [bedrijf] is geleverd, staat – voor zover hier van belang –
“[…]
Uitvoering bouwplan
Artikel 2
[…]
2.4.
In het gebouw dient ruimte te zijn opgenomen ten behoeve van opslag van goederen, vervoermiddelen (zoals fietsen), afvalcontainers en dergelijke, opdat (en zodanig dat) deze niet van buitenaf zichtbaar zijn. […]”
Deze bepalingen uit de betreffende leveringsakte zijn overgenomen in de splitsingsakte.
2.3.
Ten tijde van de splitsing (28 oktober 2004) van [naam gebouw] was [eiseres] samen met haar echtgenoot, de heer [A] (hierna: [A] ), aandeelhouder van [bedrijf] . [A] was destijds bestuurder van [bedrijf] . [eiseres] is sinds 13 februari 2013 naast aandeelhouder tevens bestuurder van [bedrijf] .
2.4.
In de akte van splitsing van 28 oktober 2004 (hierna: de splitsingsakte) staat onder meer het volgende vermeld:
“[…] Het gebouw (
[naam gebouw] , rb.) zal worden gerealiseerd overeenkomstig de door de gemeente Lelystad verleende bouwvergunning en de verkoopbrochure, welke brochure is gehecht aan deze akte.
[naam gebouw] , rb.) zal worden gerealiseerd overeenkomstig de door de gemeente Lelystad verleende bouwvergunning en de verkoopbrochure, welke brochure is gehecht aan deze akte.
[…]
De eigenaar is voornemens over te gaan tot splitsing in appartementsrechten als bedoeld in artikel 5:107 van het Burgerlijk Wetboek van het terrein en het gebouw, onder oprichting van een vereniging van eigenaars en vaststelling van het reglement als bedoeld in artikel 5:111 onder d. van het Burgerlijk Wetboek.
[…]
Aan deze akte is daartoe een uit tien bladen bestaande tekening gehecht als bedoeld in artikel 5:109 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek, aangevende de ligging met begrenzing van de onderscheiden daarop met Arabische cijfers 1 tot en met 21 aangegeven gedeelten van het gebouw die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en waarvan het uitsluitend gebruik in de eigendom van een bij deze akte te formeren appartementsrecht zal zijn begrepen.
[…]
Het terrein en het gebouw zullen worden gesplitst in de volgende appartementsrechten:
[…]
16. het appartementsrecht omvattende – na gereedkomen van de bouw – de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van de berging in de kelder, […] appartementsindex 16 […]
17. het appartementsrecht omvattende – na gereedkomen van de bouw – de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van de berging in de kelder, […] appartementsindex 17 […]
18. het appartementsrecht omvattende – na gereedkomen van de bouw – de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van de berging in de kelder, […] appartementsindex 18 […]
19. het appartementsrecht omvattende – na gereedkomen van de bouw – de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van de berging in de kelder, […] appartementsindex 19 […]
20. het appartementsrecht omvattende – na gereedkomen van de bouw – de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van de berging in de kelder, […] appartementsindex 20 […]
21. het appartementsrecht omvattende – na gereedkomen van de bouw – de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van de berging in de kelder, […] appartementsindex 21 […]
welke appartementsrechten na splitsing als vorenbedoeld in eigendom zullen toebehoren aan de eigenaar (
onder wie [bedrijf] , rb.)
onder wie [bedrijf] , rb.)
2.5.
In de bouwvergunning en de verkoopbrochure waarnaar in de splitsingsakte wordt verwezen, zijn de volgende passages en tekeningen opgenomen:
- “In de kelder zijn de bergingen voor de etagevilla’s en de algemene ruimtes ondergebracht.” (verkoopbrochure pagina 3)
- “De kelder van [naam gebouw] biedt u een eigen berging, voor bijvoorbeeld uw fietsen. Heeft u daar niet genoeg aan of wilt u ruimte voor het uitvoeren van een hobby, dan zijn daar mogelijkheden voor.” (verkoopbrochure pagina 6)
- Tekening van de kelder waarin 5 bergingen en een algemene ruimte zijn ingetekend (pagina 8 van de verkoopbrochure)
- Tekening van de kelder waarin 5 bergingen en een algemene ruimte zijn ingetekend (bijlage 2 bij de bouwvergunning)
2.6.
De volgende tekening (overgelegd als productie 3 bij dagvaarding en hierna te noemen: splitsingstekening) maakt deel uit van de splitsingsakte:
De in de splitsingstekening ingetekende bergingen met de nummers (appartementsindices) 11 tot en met 15 zijn ook ingetekend in de in de vorige rechtsoverweging bedoelde tekeningen van de verkoopbrochure en de bouwvergunning. De overige bergingen niet.
2.7.
In het huishoudelijk reglement van de VvE, welk reglement is opgesteld door [bedrijf] , staat onder meer:
“2.1. Het is niet toegestaan om voorwerpen van welke aard dan ook te plaatsen op andere dan daarvoor specifiek bestemde gedeelten. (b.v. fietsen, bromfietsen, boodschappenwagens, etc.)
[…]
5.5.
Het is voor bewoners en/of medewerkers in dienst van bewoners en/of eigenaren verboden fietsen te stallen aan de voor- en/of achterzijde van de [naam gebouw] . Fietsen worden gestald in de daartoe bestemde ruimte in de kelder van het complex.
[…]
9.2.
Het opslaan van huisvuil en andere mogelijke geur- c.q. stankverspreidende zaken op de balkons, galerijen of in de bergingen is niet toegestaan. […]”
2.8.
[bedrijf] , vertegenwoordigd door [A] , heeft op 5 april 2011 aan [eiseres] geleverd een aantal (op dat moment nog niet aan derden verkochte) appartementsrechten omvattende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van twee woningen met bijbehorende bergingen, twee parkeerplaatsen en de bergingen in de kelder met appartementsindices 16 tot en met 21. De twee woningen worden door [eiseres] verhuurd.
2.9.
De appartementsrechten met appartementsindices 16 tot en met 21 hebben betrekking op de ruimte in de kelder waarin tot op heden nog geen afzonderlijke bergingen zijn gerealiseerd. De betreffende ruimte is destijds door [bedrijf] ingericht als gemeenschappelijke ruimte in die zin dat er een leidingennet en verlichting is aangelegd zonder rekening te houden met eventueel later te plaatsen scheidingswanden en dat er veiligheidsspiegels zijn geplaatst. Deze ruimte wordt thans feitelijk gebruikt als gemeenschappelijke ruimte voor de stalling van (brom)fietsen, vuilcontainers en hobby-activiteiten. Omwille van de leesbaarheid van dit vonnis zal deze ruimte hierna ook worden aangeduid als: de omstreden ruimte.
2.10.
De algemene ledenvergadering van de VvE heeft in de vergadering van 10 juni 2014 en nogmaals in de vergadering van 25 augustus 2014 besloten om [eiseres] te verbieden om in de omstreden ruimte kelderboxen te plaatsen.
2.11.
De VvE heeft jaarlijks bijdragen aan de servicekosten voor de bergingen 16 tot en met 21 aan [eiseres] in rekening gebracht, welke bijdragen [eiseres] heeft voldaan.
2.12.
De VvE heeft zich ter oplossing van het geschil bereid verklaard de door [eiseres] betaalde servicekosten voor de omstreden ruimte terug te betalen en de omstreden ruimte van [eiseres] te kopen tegen een redelijke, door een onafhankelijke makelaar/taxateur na taxatie te bepalen, prijs.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert dat de rechtbank, bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
(1) voor recht verklaart dat [eiseres] de juridische eigenaresse is van de
appartementsrechten terzake het uitsluitende gebruik van de bergingen in de kelder,
kadastraal bekend gemeente Lelystad sectie [sectie] complexaanduiding [complexaanduiding] ,
appartementsindex 16 (berging 16), appartementsindex 17 (berging 17),
appartementsindex 18 (berging 18), appartementsindex 19 (berging 19),
appartementsindex 20 (berging 20) en appartementsindex 21 (berging 21), welke zijn
ingetekend en genummerd op de splitsingstekening overlegd als productie 3 en dat
[eiseres] als zodanig exclusief bevoegd is tot het gebruik van deze appartementsrechten
en als zodanig deze kan voorzien van scheidingswanden, deuren alsmede de nodige
voorzieningen kan treffen terzake onder meer het aanbrengen van elektra en verlichting;
(2) voor recht verklaart dat het besluit terzake het [eiseres] verbieden de bergingen te
realiseren zoals genomen in de vergaderingen van 10 juni 2014 en 25 augustus 2014 nietig is;
(3) de VvE veroordeelt om binnen 4 weken na betekening van het ten deze te wijzen vonnis handhavend op te treden tegen overige appartementseigenaren voor zover zij gebruik maken van de hiervoor bedoelde (exclusieve) appartementsrechten van [eiseres] en alle noodzakelijke (rechts-)maatregelen te nemen teneinde te bewerkstelligen dat dit gebruik door de overige appartementseigenaren zal worden gestaakt en gestaakt zal blijven, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per kalenderdag dat zij in gebreke blijft met de naleving hiervan, zulks met een maximum van € 100.000,00, althans zodanige bedragen als door de rechtbank in goede justitie te bepalen;
(4) de VvE veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding aan [eiseres] als gevolg
van het feit dat de VvE haar heeft belet c.q. belet de bergingen te voorzien van
scheidingswanden en deuren en heeft geweigerd handhavend op te treden tegen andere
appartementseigenaren die inbreuk maken op de exclusieve (gebruiks)rechten van
[eiseres] nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
(5) de VvE veroordeelt in de kosten van het geding, alsook € 131,00 aan nasalaris ingeval van niet-betekening van het vonnis en € 199,00 ingeval van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente over de volledige proceskosten, indien niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis voldoening daarvan heeft plaatsgevonden.
3.2.
VvE voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag wie eigenaar is van de appartementsrechten tot het exclusieve gebruik van de omstreden ruimte en (in het verlengde daarvan) op de vraag of de omstreden ruimte al dan niet als gemeenschappelijke ruimte in stand moet blijven.
4.1.1.
[eiseres] stelt zich op het standpunt dat zij op 5 april 2011 eigenaar is geworden van deze appartementsrechten, zodat zij ook het recht heeft om de in de splitsingstekening aangeduide bergingen 16 tot en met 21 daadwerkelijk te realiseren door het plaatsen van scheidingswanden en deuren. Het gebruik van de omstreden ruimte als gemeenschappelijke ruimte is volgens [eiseres] in strijd met haar exclusieve gebruiksrecht, reden waarom zij van mening is dat de VvE handhavend dient op te treden tegen de overige appartementseigenaren en dient te bewerkstelligen dat het huidige gebruik als gemeenschappelijke ruimte dient te worden gestaakt.
4.1.2.
De VvE daarentegen stelt zich op het standpunt dat de omstreden ruimte destijds bij de verkoop van de overige appartementsrechten door [bedrijf] als gemeenschappelijke ruimte is aangemerkt en verkocht. Het gevolg hiervan is dat het huidige gebruik van de omstreden ruimte als gemeenschappelijke ruimte gerechtvaardigd is en dat [bedrijf] niet gerechtigd was om de omstreden ruimte nogmaals aan [eiseres] te verkopen (als afzonderlijke bergingen) en te leveren. De VvE heeft in dit verband gesteld dat de splitsingsakte innerlijk tegenstrijdig is, nu enerzijds wordt verwezen naar de verkoopbrochure en de bouwvergunning (waaruit volgt dat de omstreden ruimte gemeenschappelijk is), terwijl anderzijds de tekst van de splitsingsakte en de splitsingstekening de zes (nog niet afgescheiden) afzonderlijke bergingen wel vermelden.
4.2.
De rechtbank stelt het volgende voorop. Voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed is bepalend hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening). Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is (Hoge Raad 1 november 2013, NJ 2013/522).
4.3.
Door [eiseres] is gesteld (zowel in de dagvaarding randnummer 30 als desgevraagd tijdens de comparitie) dat de verkoopbrochure en de omgevingsvergunning met tekening niet zijn ingeschreven in de openbare registers. De VvE heeft deze stelling niet (deugdelijk) weersproken, zodat de rechtbank uitgaat van de juistheid van deze stelling. Dat betekent dat de in het openbaar register ingeschreven splitsingsstukken bestaan uit de splitsingsakte en splitsingstekening. Deze ingeschreven splitsingsstukken zijn niet voor verschillende uitleg vatbaar. In de splitsingsakte worden de appartementsrechten tot het exclusieve gebruik van de bergingen met appartementsindices 16 tot en met 21 immers duidelijk afzonderlijk beschreven en in de splitsingstekening zijn deze zes bergingen ook als zodanig ingetekend.
Dit betekent dat de omstreden ruimte tot de privégedeelten en niet tot de gemeenschappelijke gedeelten van [naam gebouw] behoort. Dit betekent ook dat [eiseres] , gelet op de levering aan haar op 5 april 2011, juridisch eigenaar is van de appartementsrechten tot het uitsluitende gebruik van de bergingen 16 tot en met 21. De door [eiseres] gevorderde verklaring voor recht komt in zoverre (als in het dictum te melden) voor toewijzing in aanmerking.
4.4.
Dat [eiseres] juridisch eigenaar is van de betreffende appartementsrechten betekent echter niet dat voor haar, in haar relatie tot de VvE, geen beperkingen van het recht tot uitsluitend gebruik zouden kunnen gelden.
[eiseres] is in haar hoedanigheid van appartementseigenaar immers tevens lid van de VvE en dient zich als zodanig jegens de VvE te gedragen naar hetgeen door redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd (artikel 2:8 BW).
Ook geldt dat de vaste jurisprudentie, dat de bedoeling van partijen bij de uitleg van hetgeen met een notariële akte is geleverd of gevestigd slechts relevant is voor zover deze uit de akte blijkt, niet uitsluit dat die partijbedoeling toch van belang kan zijn voor de verbintenisrechtelijke verhouding tussen partijen. Een (volgens Haviltexmaatstaven uit te leggen) overeenkomst kan in de onderlinge rechtsverhouding van partijen in de weg staan aan (toewijzing van) daarmee strijdige vorderingen (vgl. de casus in HR 22 oktober 2010, NJ 2011/111). Weliswaar wordt deze procedure gevoerd tussen [eiseres] en de VvE terwijl overeenkomsten zijn gesloten tussen [bedrijf] en de individuele kopers van de appartementsrechten en valt [eiseres] niet te vereenzelvigen met [bedrijf] , maar de nauwe betrokkenheid van [eiseres] bij [bedrijf] en de door [bedrijf] gewekte verwachtingen spelen naar het oordeel van de rechtbank wel een rol bij de beantwoording van de vraag wat van [eiseres] in het kader van die redelijkheid en billijkheid kan worden verlangd. Dát [eiseres] nauw betrokken is bij [bedrijf] volgt uit de omstandigheid dat zij ten tijde van de splitsing al aandeelhouder was en haar echtgenoot bestuurder, terwijl zij thans ook zelf bestuurder is.
4.5.
Voor de beantwoording van de vraag wat van [eiseres] in het kader van artikel 2:8 BW kan worden verlangd acht de rechtbank naast de nauwe betrokkenheid van [eiseres] bij [bedrijf] de volgende door de VvE gestelde en door [eiseres] niet (voldoende gemotiveerd) weersproken omstandigheden mede van belang:
- In de splitsingsakte heeft de notaris van [bedrijf] opgenomen dat [naam gebouw] zal worden gerealiseerd overeenkomstig de door de gemeente Lelystad verleende bouwvergunning en de verkoopbrochure.
- In de door [bedrijf] uitgegeven verkoopbrochure is de indruk gewekt dat er in de kelder van [naam gebouw] behalve vijf, bij woningen of kantoren behorende, bergingen een algemene (gemeenschappelijke) ruimte zou worden gerealiseerd.
- [bedrijf] heeft bij de bouw een dergelijke algemene ruimte ook feitelijk gerealiseerd (zie hiervoor r.o. 2.9.).
- Aan de door [bedrijf] in het huishoudelijk reglement opgenomen voorschriften kan slechts worden voldaan in de situatie waarin de omstreden ruimte als algemene gemeenschappelijke ruimte gehandhaafd wordt. Zo hebben de kantoren bijvoorbeeld geen eigen berging, zodat voor fietsen van medewerkers die in die kantoren werken geen plaats is als de omstreden ruimte door [eiseres] als afzonderlijke bergingen zou worden ingericht. Verder is het op grond van het huishoudelijk reglement niet toegestaan om afvalcontainers in de eigen berging te plaatsen. [eiseres] heeft desgevraagd tijdens de comparitie verklaard dat zij zelf ook altijd ervan is uitgegaan dat haar eigen huurders hun afvalcontainer in de omstreden ruimte zouden plaatsen.
- [eiseres] heeft als belang bij haar vorderingen enkel in zijn algemeenheid gesteld dat zij haar eigendomsrechten ten aanzien van de omstreden ruimte wil uitoefenen. Zij heeft haar belang verder niet geconcretiseerd. Hier tegenover is door de VvE onweersproken gesteld dat realisatie van meer bergingen niets toevoegt aan de waarde van de appartementsrechten op de twee woningen van [eiseres] terwijl de bergingen niet afzonderlijk van een woning mogen worden verhuurd. De VvE heeft zich bereid verklaard de door [eiseres] betaalde servicekosten voor de omstreden ruimte terug te betalen en de omstreden ruimte van [eiseres] te kopen tegen een redelijke - door een onafhankelijke makelaar/taxateur na taxatie te bepalen – prijs.
4.6.
Gelet op deze omstandigheden, in onderling verband en samenhang beoordeeld, is de rechtbank van oordeel dat [eiseres] in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van de VvE kan eisen dat zij handhavend optreedt tegen het huidige gemeenschappelijk gebruik van de omstreden ruimte. Dit brengt mee dat het [eiseres] in deze omstandigheden evenmin vrij staat om alsnog de zes bergingen in de omstreden ruimte af te scheiden door het aanbrengen van scheidingswanden en deuren.
4.7.
De gevorderde verklaring voor recht dat het in de vergaderingen van 10 juni en 25 augustus 2014 door de VvE genomen besluit om [eiseres] te verbieden de bergingen te realiseren, nietig is, zal worden afgewezen. De op geen enkele wijze feitelijk of juridisch onderbouwde stelling dat “een dergelijk besluit zonder meer nietig is”, biedt geen grond voor toewijzing van deze vordering.
4.8.
De gevorderde veroordeling van de VvE tot betaling van een schadevergoeding als gevolg van het feit dat de VvE haar heeft belet c.q. belet de bergingen te voorzien van
scheidingswanden en deuren en heeft geweigerd handhavend op te treden tegen andere
appartementseigenaren die inbreuk maken op de exclusieve (gebruiks)rechten van
[eiseres] nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, komt gelet op voorgaande overwegingen evenmin voor toewijzing in aanmerking. Bovendien heeft [eiseres] niets gesteld over de mogelijkheid van schade.
4.9.
[eiseres] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van VvE worden begroot op:
- griffierecht € 608,00
- salaris advocaat
904,00(2,0 punten × tarief € 452,00)
904,00(2,0 punten × tarief € 452,00)
Totaal € 1.512,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart voor recht dat [eiseres] de juridische eigenaresse is van de appartementsrechten terzake het uitsluitende gebruik van de bergingen in de kelder,
kadastraal bekend gemeente Lelystad sectie [sectie] complexaanduiding [complexaanduiding] ,
appartementsindex 16 (berging 16), appartementsindex 17 (berging 17),
appartementsindex 18 (berging 18), appartementsindex 19 (berging 19),
appartementsindex 20 (berging 20) en appartementsindex 21 (berging 21), welke zijn
ingetekend en genummerd op de splitsingstekening overlegd als productie 3 en in dit vonnis opgenomen onder rechtsoverweging 2.6.,
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van VvE tot op heden begroot op € 1.512,00,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.M. Peper en in het openbaar uitgesproken op 28 oktober 2015.