Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Civiel recht
kantonrechter
locatie Almere
zaaknummer: 3454525 MC EXPL 14-11756 BmR/842
Vonnis van 19 augustus 2015
inzake
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Coltex B.V.,
verder ook te noemen Coltex,
gevestigd te Heerhugowaard
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Superstar Huur B.V.,
verder ook te noemen Superstar,
gevestigd te Heerhugowaard
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Steps Huur B.V.,
gevestigd te Heerhugowaard,
verder ook te noemen Steps,
eisende partij,
verder ook gezamenlijk te noemen Coltex c.s.
gemachtigde: mr. M. van Heeren,
gevestigd en kantoorhoudende te Breda
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Corio Nederland B.V.,
gevestigd te Utrecht,
verder ook te noemen Corio,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. M.F.A. Evers
gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- het tussenvonnis van 10 december 2014
- de akte overlegging producties aan de zijde van Corio
- de akte houdende wijziging tevens vermeerdering van eis
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 26 februari 2015
- de conclusie na comparitie
- de antwoordconclusie na comparitie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1. ’
t Circus te Almere is een in 2009 opgeleverd nieuwbouwblok omvattende 12.270 m². Het gaat daarbij om een vrijstaand bouwblok dat van alle zijden door bezoekers benaderd kan worden met winkels die vanaf de openbare straat (de Schutterstraat, de Stad-huisstraat en het Stadhuisplein) ieder hun eigen ontsluiting hebben en individueel toegankelijk zijn. 't Circus maakt onderdeel uit van het winkelgebied in Almere-Centrum. 't Circus omvat een kelder, begane grond en twee verdiepingen. 't Circus bestaat uit 14 units, waarvan één unit de volledige 2e verdieping bestrijkt. De units op de 1e verdieping zijn deels ontsloten vanuit de bijbehorende onderliggende winkel, deels vanaf straatniveau rechtstreeks toegankelijk middels een eigen exclusieve entree. Ook de tweede verdieping is vanaf straatniveau rechtstreeks bereikbaar middels een eigen entree met een trappenhuis en een eigen lift. In het verleden was er op dezelfde locatie sprake van een veel kleiner bouwblok: 2.580 m² en één verdieping, verdeeld in 23 kleine units (variërend van 20 tot ca. 100 m²). Het nieuwe Circus bevat deels grotere units dan het oude gebouw: de units lopen op tot 1.000 m². In het oude Circus lag de nadruk van de bestemming op food; in het nieuwe gebouw is dat juist niet het geval en ligt het accent op mode/kleding e.d.. Het nieuwe Circus is destijds opgezet in de context van de ontwikkeling van Almere Centrum. Het totale winkeloppervlakte in Almere Centrum is 115.000 m² (verdeeld over 558 winkelunits).
2.2.
Bij besluit van het college van B&W van de gemeente Almere van 20 december 2005 is vrijstelling verleend op grond van artikel 19 lid 1 van de WRO van het vigerende bestemmingsplan “Centrum-Zuid, Almere Stad” onder meer ten behoeve van de herontwikkeling van het Circus. In de bijlage is opgenomen:
“(..) Programmatisch geldt ter concretisering van het beoogde stedenbouwkundige plan het navolgende als uitgangspunt:
• kelderniveau: ca. 2.325 m2 vvo voor detailhandel;
• begane grond: ca. 3.700m2 vvo voor detailhandel;
• eerste verdieping; ca. 4.125 m2 voordetailhandel;
• tweede verdieping: ca. 1.775 m2 voor dienstverlening dan wel maatschappelijke voorzieningen (bijvoorbeeld een fitnessruimte).(..)”
2.3.
In 2004 heeft Coltex voorafgaand aan de bouw en oplevering van het nieuwe complex ‘t Circus een huurintentieverklaring getekend met de toenmalige projectontwikkelaar voor de huur van 4 units.
2.4.
Tussen Coltex als huurder en Corio als verhuurder bestaan in totaal 4 huurovereenkomsten met betrekking tot winkelruimten in het nieuw gerealiseerde winkelcentrum ’t Circus te Almere met ingang van 1 juli 2009. De volgende huurovereenkomsten zijn gesloten:
(i) de huurovereenkomst betreffende unit 0.4 op de begane grond en 1/3 deel van unit -1.3 op kelderniveau, plaatselijk bekend als Stadhuisstraat 4. De aanvangshuurprijs bedraagt € 118.426,46 ex BTW per jaar. Huurder van deze winkel is thans Steps Huur B.V. en is in gebruik volgens de formule van Steps;
(ii) de huurovereenkomst betreffende unit 0.8 begane grond en 1/3 deel van unit -1.3 op kelderniveau, plaatselijk bekend als Schutterstraat 42. De aanvangshuurprijs bedraagt € 153.160,70 ex BTW per jaar. Huurder van deze winkel is nog steeds Coltex B.V.. Deze unit is sedert 8 juni 2011 respectievelijk 15 juli 2011 in delen onderverhuurd aan J&C Underwear B.V. respectievelijk aan The Phone House Netherlands B.V.;
(iii) de huurovereenkomst betreffende unit 0.3 op de begane grond en 1/3 deel van unit -1.3 op kelderniveau, plaatselijk bekend als Stadhuisstraat 6. De aanvangshuurprijs bedraagt € 118.977,80 ex BTW per jaar. Huurder van deze winkel is Superstar Huur B.V. en is in gebruik volgens de formule van Superstar;
(iv) de huurovereenkomst betreffende unit 0.7 begane grond, plaatselijk bekend als [adres] . De aanvangshuurprijs bedraagt € 58.441,73 ex BTW per jaar. Huurder van deze winkel is nog steeds Coltex B.V.. Deze unit is sedert 1 januari 2010 onderverhuurd aan v.o.f. [bedrijf 1] , h.o.d.n. [naam] die daar onder de naam [naam] een ijssalon en espressobar exploiteert.
Deze huurovereenkomsten hebben als ingangsdatum 1 juli 2009 en zijn aangegaan voor een eerste huurperiode van 10 jaar, derhalve tot en met 30 juni 2019. Partijen hebben met betrekking tot unit 0.7 en 0.8 schriftelijk aanvullende afspraken gemaakt op 15 oktober 2009, op grond waarvan Coltex gerechtigd is deze units aan derden onder te verhuren. In december 2013 heeft een herstructurering plaats gevonden in het Coltex-concern. Daarbij zijn 7 nieuwe vennootschappen opgericht waaronder Steps Huur B.V. en Superstar Huur B.V.
2.5.
In de huurovereenkomsten zijn de volgende bepalingen opgenomen:
Het gehuurde, bestemming (..)
1.3
Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als detailhandelsruimte voor verkoop van mode- en aanverwant beperkt schoenen en mode accessoires – volgens de landelijke gevoerde formules van het filiaalbedrijf Coltex B.V.
Teneinde het aanbod van winkels aan de consument zo evenwichtig en compleet mogelijk te doen zijn, heeft verhuurder groot belang bij het realiseren en het handhaven van het branchepatroon. Tot dat doel wordt in deze huurovereenkomst een bestemmingsclausule en/of assortiments/exploitatieomschrijving opgenomen. Door ondertekening van deze huurovereenkomst onderkent huurder dit belang van de verhuurder en zal huurder dit respecteren. (..)”
Voorwaarden
2.1
Van deze overeenkomst maken deel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST
WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’, gedeponeerd bij de griffie
van de rechtbank te Den Haag op 11 juli 2003 en aldaar ingeschreven onder nummer 73/2003,
hierna te noemen ‘algemene bepalingen’. De inhoud van deze algemene bepalingen is partijen
bekend. Huurder en verhuurder hebben een exemplaar van de algemene bepalingen ontvangen.
2.2
De algemene bepalingen waarnaar in 2.1 wordt verwezen, zijn van toepassing behoudens voor
zover daarvan in deze overeenkomst uitdrukkelijk is afgeweken of toepassing daarvan ten aanzien
van het gehuurde niet mogelijk is.(..)
Leveringen en diensten
5. Als door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten komen partijen
overeen hetgeen is bepaald in artikel 9.1, met dien verstande dat artikel 16 lid 7 van de algemene
bepalingen vervalt en daarvoor wordt gelezen: ”Indien verhuurder het noodzakelijk acht de soort en
omvang van de leveringen en diensten te wijzigen of te laten vervallen, dan is verhuurder daartoe
gerechtigd. Verhuurder zal huurder van de wijzigingen op de hoogte stellen”.(..)
9.1
Leveringen en diensten
Als door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten, komen partijen
overeen dat deze kunnen omvatten:
Website:
alle kosten zoals in dit artikel genoemd verband houdende met de website en andere
internetactiviteiten ten behoeve van het gehuurde.(..)
Promotiebijdrage
9.2.1
De promotiebijdrage als bedoeld in 4.7.1. is bij aanvang van de huurovereenkomst vastgesteld op € 860,12 exclusief BTW per jaar, prijspeil 1 januari 2009 en kan jaarlijks door verhuurder worden
aangepast. De promotiebijdrage zal jaarlijks worden geïndexeerd overeenkomstig het gestelde in 9.1.
van de algemene bepalingen.
9.2.2
Verhuurder behoudt zich het recht voor de promotionele taken van de winkeliersvereniging zelf ter hand te nemen, c.q. over te dragen aan een derde tegen een dan nader overeen te komen
vergoeding, door huurder aan verhuurder te voldoen.
9.2.3
Ook gedurende de periode dat huurder om welke reden dan ook niet is aangesloten bij de
winkeliersvereniging, zal hij aan verhuurder de promotiebijdrage verschuldigd zijn.(..)
Wijzigingen van de Algemene Bepalingen als bedoeld in artikel 2.1 van deze overeenkomst
(De hierna genoemde nummering verwijst naar het desbetreffende artikel van de Algemene Bepalingen.)
11.6.
In aanvulling op dit artikel zijn partijen het navolgende overeengekomen:
Artikel 11.6 AB geldt behoudens voor zover daarin het recht op huurvermindering ingeval van een
gebrek conform artikel 7:207 BW wordt uitgesloten. Huurder behoudt dit recht slechts wanneer
sprake is van een ernstige vermindering van het huurgenot en het gebrek verhuurder valt te verwijten c.q. het voor zijn rekening en risico komt. (..)”
2.6.
De algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte bevat onder meer het volgende:
Schade en aansprakelijkheid (..)
“(..) 11.6 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder en huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken, waaronder die ten gevolge van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, weersomstandigheden, stagnatie in de bereikbaarheid van het gehuurde, leegstand elders, stagnatie in de voorziening van gas, water, elektriciteit, warmte, ventilatie of luchtbehandeling, storing van de installaties en apparatuur, in- en uitstroming van gassen of vloeistoffen, brand, ontploffing, tekortkomingen in de leveringen en diensten.
Eveneens is verhuurder niet aansprakelijk voor schade aan de persoon of goederen van derden die in het gehuurde aanwezig zijn en huurder vrijwaart verhuurder voor aanspraken van die derden ter zake.(..)
11.9
Het gestelde in 11.6 en 11.8 ten aanzien van de bedrijfsschade geldt niet bij schade als gevolg van grove schuld of ernstige nalatigheid van verhuurder ten aanzien van de staat van het gehuurde of van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Evenmin geldt het gestelde in 11.6 en 11.8 ten aanzien van de bedrijfsschade, indien de schade het gevolg is van een gebrek aan het gehuurde dat verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen, tenzij het gaat om gebreken waarvan huurder op de hoogte was of had kunnen zijn door zijn onderzoek als omschreven in 4, welk gebrek alsdan tussen partijen niet als een gebrek kan worden beschouwd.(..)”
2.7.
Bij brief van 3 december 2010 deelt Coltex aan Corio het volgende mede:
“Inzake de bovengenoemde winkelruimten in winkelcentrum “t Circus te Almere hebben wij verhuurder er sinds de oplevering eind juni 2009 meerdere malen gewezen op het feit dat er nog geen invulling is gegeven aan de naastgelegen winkelruimten. Wij hebben deze units gehuurd mede in de wetenschap dat wij Vero Moda als buren zouden krijgen.
Tot op heden is hier nog niets gebeurd en heeft u zich naar onze mening niet voldoende ingespannen om deze zorgelijke situatie te verhelpen. Conform de gesloten huurovereenkomsten dient u, als verhuurder, ervoor zorg te dragen dat wij optimaal van onze winkelunits gebruik kunnen maken en de invulling van de omliggende units te optimaliseren.
Wij worden op dit moment ernstig in ons huurgenot beperkt en ervaren dit als een gebrek als bedoeld in artikel 3 van de algemene bepalingen van de huurovereenkomst. Wij stellen u derhalve in gebreke en houden u aansprakelijk voor de gederfde omzet en de eventueel nog te lijden schade. Wij zijn voornemens bij het uitblijven van een oplossing deze met de huur te verrekenen.
2.8.
Bij brief van 7 januari 2011 kondigt Coltex aan met ingang van het tweede kwartaal 50% van de huur in te zullen houden.
2.9.
Bij brief van 26 augustus 2011 deelt Corio, na verdere correspondentie tussen partijen aan Coltex het volgende mede:
“Vooropgesteld zij dat veel leegstand in de nabijheid van ‘t Circus buiten onze invloedssfeer
gelegen is. Het behoeft geen uitvoerig betoog dat het huidige economische tij debet is aan
leegstand in en rondom ‘t Circus. Echter, voor u, als (professioneel) huurder geldt dat u van
tevoren een inschatting maakt van de (on)mogelijkheden en risico’s die aan een bepaalde
locatie verbonden zijn. De goede (en kwade) kansen die daarmee gemoeid zijn, behoren tot
uw (ondernemers)risico.(..)
Met betrekking tot de huurrechterlijke aspecten die u aanhaalt, het volgende. U stelt zich op
het standpunt dat de leegstand elders u (ernstig) beperkt in uw huurgenot, hetgeen in uw visie
kwalificeert als een gebrek. Als u op de hoogte was geweest van recente rechtspraak rondom
de begrippen “leegstand”, ‘tegenvallende bezoekersaantallen” en “tegenvallende omzet” dan
had u kunnen weten dat dit standpunt geen hout snijdt. Met name de zogeheten Amicitia
rechtspraak uit 2006/2008 heeft de lijn in dit onderwerp uitgezet. In diezelfde lijn passen
recente uitspraken van bijvoorbeeld de rechtbank Groningen (8 augustus 2006, UN
AZ3027), rechtbank Dordrecht (26januari 2006, UN AV0585) en rechtbank AlmeIo (7
december 2010, UN [306720).
Uw verwijzing naar art. 3 van de bij de huurovereenkomst behorende algemene bepalingen is
derhalve ten onrechte, temeer daar uitdrukkelijk voor mogelijk nadelige gevolgen van
“leegstand elders” is geëxonereerd in art. 11.6 van diezelfde algemene bepalingen. Weliswaar
is het toepassingsbereik van dat artikel in dc huurovereenkomst ten gunste van ti bijgesteld,
doch van een vordering tot huurvermindering (waarvoor u, als huurder, zich tot de
kantonrechter zult moeten wenden) kan slechts sprake zijn indien sprake is van “ernstige
vermindering van het huurgenot” en het gebrek “verhuurder valt te verwijten c.q. het voor
zijn rekening en risico komt’”. Zoals reeds is betoogd is in casu geen sprake van een gebrek.
laat staan van een ernstige vermindering van uw huurgenot. Het gehuurde verschaft u het
genot dat u bij het aangaan van de huurovereenkomst had mogen verwachten, zodat u niet
gerechtigd bent de huurbetaling eigenmachtig te verminderen of op te schorten.
Er staat momenteel een totaalbedrag van € 72.514,83 (Stadhuisstraat 4 € 36.173,22 - s
Stadhuisstraat 6 € 36.341,61) open. Wij stellen u voor de laatste maal in de gelegenheid om
dit bedrag binnen acht dagen. (..)”
Uiteindelijk wordt de huurachterstand door Coltex volledig voldaan.
2.10.
De units zijn volgens onderstaande lijst al dan niet verhuurd:
Lokatie huurder m2 startdatum einddatum
Stadhuistraat 4 Coltex 8.V.(Steps) 193 01-07-2009 30-06-2019
magazijn la Coltea B.V.fsteps) 69 01-07-2009 30-06-2019
Stadhuistraat 6 Coltex BV (Superstar) 194 01-07-2009 30-06-2019
magazijn ib Coltex BV (Superstar) 69 01-07-2009 30-06-Z019
Schutterstraat 42 Coltex BV. 256 01-07-2009 30-06-2029
(o.a. onderhuur phonehouse en jc underwear)
magazijn ic Coltex B.V. 69 01-07-2009 30-06-2019
Schutterstraat 40 Van Haren Schoenen B.V. 657 04-05-2009 03-05-2019
Stadhuisplein 35 Bestseller Retail Benelux B.V. 1.860 31-07-2009 30-07-2019
Stadhuisstraat 2 Perry sport BV. 1.448 01-06-2009 31-05-2019
Magazijn 3 Perry sport B.V. 20 01-06-2009 31-05-2019
Stadhuisstraat 16 Mandemakers Shoes 1.197 10-06-2009 29-12-2012
(Failliet per 29-12-2012 contract voorgezet door D&F B.V.)
Stadhuisstraat 16 Faillissementsverkoop 0 & F BV 1197 10-06-2009 09-06-2019
Stadhuisstraat 14 leegstand (buurgarantie) 411 01-07-2009 30-09-2011
Stadhuisstraat 14 Tiger Stores Nederland BV. 411 01-10-2011 30-09-2016
Stadhuisplein 40 Leegstand 1.365 01-07-2009 04-08-2013
Stadhuisplein 40 Stg. Aeres Groep 1.865 05-08-2013 04-08-2020
Schutterstraat 34 Leegstand 1.662 01-07-2009 11-12-2013
Schutterstraat 34 Kids Eiland Almere BV. 1.662 12-12-2013 11-12-2023
[adres] [bedrijf 2] (Men at Work) 1.067 27-04-2009 3 0-09-Z012
(contract voortijdig beëindigd)
Schutterstraat 46 Hard Bitten and the Others B.V. 1.067 20-12-2013 30-11-2015
Schutterstraat 26 Leegstand 593 01-07-2009 heden
[adres] Makelaar [naam] 352 15-05-2009 30-9-2013
(Makelaar [naam] heeft de unit tijdelijk onderverhuurd aan [bedrijf 3] . Vanwege betalingsproblemen is dit stopgezet deze meters liggen op de late verdieping )
[adres] Makelaar [naam] 81 15-05-2009 30-9-2013
[adres] Leegstand 352 01-10-2013 heden
[adres] Leegstand 81 01-10-2013 heden
Magazijn 2 Leegstand 34 01-07-2009 01-5-2014
Magazijn 2 Faillissementsverkoop 0 & F BV 34 01-05-2014 onbepaalde tijd
[adres] Coltex BV ( [naam] ) 106 01-07-2009 30-06-2019
3.Het geschil
3.1.
Coltex vordert na wijziging van eis bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
Primair:
I. De tussen partijen bestaande (i) huurovereenkomst betreffende unit 0.4 op de begane en 1/3 van unit -1.3 op kelderniveau, plaatselijk bekend als Stadhuisstraat 4, alsmede (ii) de huurovereenkomst betreffende unit 0.8 begane grond en 1/3 van unit -1.3 op kelderniveau, plaatselijk bekend als Schutterstraat 42, alsmede (iii) de huurovereenkomst betreffende unit 0.7 begane grond, plaatselijk bekend als [adres] , alsmede (iv) de huurovereenkomst betreffende unit 0.3 begane grond en 1/3 van unit -1.3 op kelderniveau, plaatselijk bekend als Stadhuisstraat 6, op grond van dwaling te vernietigen;
Subsidiair:
II. De tussen partijen bestaande (i) huurovereenkomst betreffende unit 0.4 op de begane en 1/3 van unit -1.3 op kelderniveau, plaatselijk bekend als Stadhuisstraat 4, alsmede (ii) de huurovereenkomst betreffende unit 0.8 begane grond en 1/3 van unit -1.3 op kelderniveau, plaatselijk bekend als Schutterstraat 42, alsmede (iii) de huurovereenkomst betreffende unit 0.7 begane grond, plaatselijk bekend als [adres] , alsmede (iv) de huurovereenkomst betreffende unit 0.3 begane grond en 1/3 van unit -1.3 op kelderniveau, plaatselijk bekend als Stadhuisstraat 6, op grond van onvoorziene omstandigheden te ontbinden en aan deze ontbinding terugwerkende kracht te verbinden tot aan de ingangsdatum van deze huurovereenkomsten;
Primair en subsidiair:
I. Corio te veroordelen aan Coltex B.V. te voldoen de (onverschuldigd) betaalde huur met betrekking tot (i) de huurovereenkomst betreffende unit 0.8 begane grond en 1/3 van unit -1.3 op kelderniveau, plaatselijk bekend als Schutterstraat 42, alsmede (ii) de huurovereenkomst betreffende unit 0.7 begane grond, plaatselijk bekend als [adres] , vanaf de ingangsdata van de betreffende huurovereenkomst tot de rechtsgeldige beëindiging van de betreffende huurovereenkomst, althans een zodanig bedrag als U E.A. juist acht, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW vanaf 14 dagen na dagtekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;
II. Corio te veroordelen aan Superstar Huur B.V. te voldoen de (onverschuldigd) betaalde huur met betrekking tot de huurovereenkomst betreffende unit 0.3 begane grond en 1/3 van unit -1.3 op kelderniveau, plaatselijk bekend als Stadhuisstraat 6 vanaf de ingangsdatum van deze huurovereenkomst tot de rechtsgeldige beëindiging daarvan, althans een zodanig bedrag als U E.A. juist acht, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW vanaf 14 dagen na dagtekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;
III. Corio te veroordelen aan Steps Huur B.V. te voldoen de (onverschuldigd) betaalde huur met betrekking tot huurovereenkomst betreffende unit 0.4 op de begane en 1/3 van unit -1.3 op kelderniveau, plaatselijk bekend als Stadhuisstraat 4 vanaf de ingangsdatum van deze huurovereenkomst tot de rechtsgeldige beëindiging daarvan, althans een zodanig bedrag als U E.A. juist acht, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW vanaf 14 dagen na dagtekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;
Meer subsidiair:
III. De tussen partijen bestaande (i) huurovereenkomst betreffende unit 0.4 op de begane en 1/3 van unit -1.3 op kelderniveau, plaatselijk bekend als Stadhuisstraat 4, alsmede (ii) de huurovereenkomst betreffende unit 0.8 begane grond en 1/3 van unit -1.3 op kelderniveau, plaatselijk bekend als Schutterstraat 42, alsmede (iii) de huurovereenkomst betreffende unit 0.7 begane grond, plaatselijk bekend als [adres] , alsmede (iv) de huurovereenkomst betreffende unit 0.3 begane grond en 1/3 van unit -1.3 op kelderniveau, plaatselijk bekend als Stadhuisstraat 6, op grond van wanprestatie te ontbinden;
Primair, subsidiair en meer subsidiair:
I. Te verklaren voor recht dat Corio (toerekenbaar) tekort is geschoten in haar verplichting tot het laten plaatsvinden van een commerciële opening van ’t Circus;
II. Te verklaren voor recht dat Corio (toerekenbaar) tekort is geschoten door leegstand in ’t Circus te veroorzaken en (of) in stand te houden;
III: Te verklaren voor recht dat Corio (toerekenbaar) tekort is geschoten in haar verplichtingen met betrekking tot de branchering van ’t Circus;
IV: Te verklaren voor recht dat Corio (toerekenbaar) tekort is geschoten in haar verplichtingen met betrekking tot een website voor ’t Circus;
V: Te verklaren voor recht dat Corio (toerekenbaar) tekort is geschoten in haar verplichtingen met betrekking tot de promotie van ’t Circus en (of) haar verplichtingen ex paragraaf 3.1 en 3.3 van het huishoudelijk reglement van ‘t Circus.
VI: Te verklaren voor recht dat Corio aansprakelijk is voor alle schade die Coltex B.V., respectievelijk Superstar Huur B.V., respectievelijk Steps Huur B.V. als gevolg van de hiervoor onder I. t/m V. genoemde tekortkomingen heeft geleden en nog zal lijden en Corio te veroordelen tot betaling van de betreffende schade aan Coltex B.V., respectievelijk Superstar Huur B.V., respectievelijk Steps Huur B.V., nader op te maken bij staat;
Uiterst subsidiair:
I. De huurprijzen met betrekking tot de door Coltex, respectievelijk Steps Huur B.V., respectievelijk Superstar Huur B.V. van Corio gehuurde winkelruimten, zijnde (i) unit 0.4 op de begane en 1/3 van unit -1.3 op kelderniveau, plaatselijk bekend als Stadhuisstraat 4, alsmede (ii) unit 0.8 begane grond en 1/3 van unit -1.3 op kelderniveau, plaatselijk bekend als Schutterstraat 42, alsmede (iii) unit 0.7 begane grond, plaatselijk bekend als [adres] , alsmede (iv) unit 0.3 begane grond en 1/3 van unit -1.3 op kelderniveau, plaatselijk bekend als Stadhuisstraat 6 in winkelcentrum ’t Circus te Almere op grond van artikel 7:207 BW te verminderen met 50% vanaf de ingangsdatum van de betreffende huurovereenkomst, althans een zodanig percentage als U E.A. juist acht en Corio te veroordelen om de betreffende huurprijsvermindering aan Coltex, respectievelijk Steps Huur B.V., respectievelijk Superstar Huur B.V. terug te betalen c.q. te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW vanaf 14 dagen na dagtekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;
Primair, subsidiair, meer subsidiair en uiterst subsidiair:
I. Corio te veroordelen in de kosten van de onderhavige procedure.
Het standpunt van Coltex c.s.
3.2.
Ter onderbouwing van haar primaire vordering stelt Coltex c.s. primair dat zij bij het sluiten van de huurovereenkomsten heeft gedwaald ex artikel 6:228 BW. Tijdens de huuronderhandelingen werd het nieuwe Circus als een hoogwaardig winkelcentrum gepresenteerd, waarbij een goede branchering is benadrukt en ook in de huurovereenkomsten met Coltex is opgenomen. Ook de huurovereenkomsten vermelden op de voorpagina: “Huurovereenkomst unit 0.7 Winkelcentrum ’t Circus te Almere” evenals het huishoudelijk reglement. Als Coltex bij het aangaan van de huurovereenkomsten had geweten dat ’t Circus geen winkelcentrum zou worden, maar een gebouw met meerdere functies (zoals een school en/of kinderdagverblijf) dan was zij nooit deze huurovereenkomsten aangegaan, althans niet onder dezelfde voorwaarden. Gelet op het voorgaande is sprake van een situatie als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub a (inlichting van de wederpartij) en/of sub b (schending mededelingsplicht) BW en dienen de huurovereenkomsten te worden vernietigd.
3.3.
Ter onderbouwing van haar subsidiaire vordering stelt Coltex c.s. dat de omstandigheden, zoals hierboven onder de gestelde dwaling omschreven, onvoorzien waren. Het betreft immers omstandigheden welke van dien aard zijn dat Corio naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomsten van Coltex c.s. niet kan verwachten. Het maakt voor een retailer als Coltex c.s. immers een groot verschil of een gebouw een winkelcentrum is, of een multifunctioneel gebouw. Coltex c.s. vordert ontbinding van de huurovereenkomsten en voorts om aan deze ontbinding ex artikel 6:258 lid 1 BW (laatste zin) terugwerkende kracht te verlenen tot aan de ingangsdatum van de huurovereenkomsten. Als gevolg van de primair gestelde dwaling en de subsidiair gestelde onvoorziene omstandigheden zijn de huurpenningen onverschuldigd betaald en is Corio gehouden de huurpenningen terug te betalen
3.4.
Ter onderbouwing van haar meer subsidiaire vordering stelt Coltex c.s. dat Corio jegens Coltex c.s. toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen ingevolge de tussen partijen gesloten huurovereenkomsten door:
( a) het annuleren van de commerciële opening van het nieuwe winkelcentrum ’t Circus;
( b) het veroorzaken van leegstand (Eerste verdieping van Bestseller en gehele unit van Men at Work);
( c) het in standhouden van leegstand (Action, Primark, onvoldoende verhuurinspanningen);
( d) het loslaten van het branchepatroon;
( e) het wijzigen van ’t Circus als winkelcentrum naar een multifunctioneel gebouw;
( f) het niet maken van een website van het winkelcentrum ’t Circus;
( g) geen, althans onvoldoende promotie-activiteiten m.b.t. het winkelcentrum ‘t Circus;
( g) het niet doen van marktonderzoeken.
3.5.
Coltex c.s. stelt dat uit artikel 6:265 lid 1 BW volgt dat iedere tekortkoming van een verhuurder in de nakoming van zijn verplichtingen in beginsel aan de huurder het recht geeft de huurovereenkomst te ontbinden, behoudens in het geval waarin de tekortkoming van een zodanig bijzondere aard of geringe betekenis is dat zij de ontbinding met haar gevolgen niet zou rechtvaardigen. Voor wat betreft de aard en betekenis van de tekortkomingen van Corio, is van belang dat in de jurisprudentie is aanvaard dat de verplichting om aan de huurder het volledige genot van het gehuurde te verschaffen, krachtens vaste jurisprudentie tot de kernverplichtingen van een verhuurder behoort. De genotsderving ligt vooral besloten in de structurele leegstand, wijzigen van de branchering en het veranderen van winkelcentrum ’t Circus in een multifunctioneel gebouw. Deze omstandigheden, maar ook de overig genoemde omstandigheden bieden afzonderlijk, maar zeker in onderlinge samenhang, reden te komen tot ontbinding van de huurovereenkomsten.
3.6.
Coltex c.s. maakt aanspraak op vergeoding door Corio van de schade. De rechtsgrond voor deze vordering kan worden gevonden in artikel 6:74 BW, dat Corio verplicht om de schade die Coltex lijdt, heeft geleden en nog zal lijden door hun tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomsten te vergoeden. Immers, wanneer Corio haar verplichtingen deugdelijk was nagekomen, c.q. Coltex c.s. ten tijde van de totstandkoming van de huurovereenkomsten correct had geïnformeerd, was voor een vernietiging dan wel ontbinding van de huurovereenkomsten geen aanleiding geweest. Omdat Coltex de hoogte van deze schade op dit moment nog niet kan becijferen, vordert zij de schade in een nader te voeren schadestaat procedure.
3.7.
Ter onderbouwing van de uiterst subsidiaire vordering stelt Coltex c.s. dat sprake is van een substantieel verminderd huurgenot dat het gevolg is van gebreken in de zin van artikel 7:204 BW. Leegstand die aan een verhuurder kan worden toegerekend, of worden verweten, vormt immers een gebrek. Datzelfde geldt voor het loslaten van de branchering en het wijzigen van ’t Corio van een winkelcentrum naar een multifunctioneel gebouw. Gelet op de ernst van de hiervoor omschreven gebreken, is Coltex van mening dat een huurprijsvermindering van 50% vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomsten evenredig is aan haar genotsderving. Daarbij verwijst Coltex naar de door haar overgelegde negatieve resultaten van de Steps en Superstar.
3.8.
Coltex c.s. maakt aanspraak op de wettelijke handelsrente nu Corio in verzuim is geraakt.
Het verweer van Corio
3.9.
Corio heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van Coltex c.s. in de proceskosten.
3.10.
Corio baseert haar verweer - kort weergegeven - op het volgende. Er is geen sprake van een situatie waarin Corio verkeerde inlichtingen heeft verstrekt, dan wel inlichtingen die zij behoorde te verstrekken in verband met hetgeen zij wist of behoorde te weten omtrent de dwaling zijdens Coltex c.s.. Coltex c.s. wist dat van gemengde functies sprake zou (kunnen) zijn, althans kon en behoorde zij dat te weten. Omgekeerd wist Corio niet dat sprake was van dwaling zijdens Coltex c.s. in die zin dat Coltex c.s. onbekend was met de mogelijke invulling van 't Circus noch wist Corio dat Coltex c.s. de huurovereenkomsten niet zou willen sluiten indien 't Circus niet gevuld zou worden met uitsluitend (winkels (al dan niet hoogwaardig). Het is evenmin zo dat Corio een en ander weliswaar niet wist maar wel behoorde te weten. Een eventuele dwaling zijdens Coltex c.s. ter zake de multifunctionaliteit van 't Circus is, mede gelet op de professionaliteit van Coltex c.s., niet verschoonbaar. Dat Coltex zou hebben gedwaald ten aanzien van toekomstverwachtingen ten aanzien van (geen) leegstand, hoogwaardigheid van de winkels, economische voorspoed e.d., geeft Coltex c.s. bovendien geen aanspraak op vernietiging wegens dwaling (art. 6:228 lid 2).
3.11.
Van een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 is geen sprake. De onvoorziene omstandigheid voor Coltex c.s. is dat hun winkels in 't Circus minder goed lopen dan zij hadden gehoopt. Van enig causaal verband tussen de leegstand en/of de vestiging van de school op de 2e verdieping en Kidseiland op de eerste verdieping van 't Circus enerzijds en de slechte resultaten van Coltex c.s. anderzijds is niet gebleken. Corio betwist voorts dat sprake is van een situatie waarin zij naar redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomsten mag verwachten.
3.12.
Na vernietiging of op grond van art. 6:228 of ontbinding op grond van art.6:258 volgen ongedaanmakingsverplichtingen (art. 3:53). Van een restitutie van betaalde huurpenningen kan echter geen sprake zijn; Coltex c.s. heeft immers wel het genot van het gehuurde gehad en dat kan niet ongedaan gemaakt worden. Coltex c.s. heeft het gehuurde ook daadwerkelijk geëxploiteerd (deels in de vorm van winkelexploitatie deels in de vorm van onderhuur). De vordering tot terugbetaling van huur dient dan ook te worden afgewezen
3.13.
Van tekortkomingen zijdens Corio die een ontbinding rechtvaardigen is geen sprake. Corio was niet verplicht tot het organiseren van een commerciële (feestelijke) opening. De huuringangsdatum noch de verplichting tot huurbetaling is gekoppeld aan een bepaalde voorwaarde zoals een feestelijke of commerciële opening van 't Circus of het behalen van een bepaald percentage geopende of verhuurde winkels c.q. metrage in 't Circus. Dergelijke afspraken zijn niet gemaakt. Het feit dat er geen feestelijke opening heeft plaatsgevonden levert dus geen (toerekenbare) tekortkoming van Corio op en zeker geen tekortkoming die de ontbinding met al haar gevolgen rechtvaardigt.
3.14.
Tussen partijen is geen branchepatroon overeengekomen en Corio heeft geen enkele verplichting jegens eisers tot het creëren of in stand houden van een bepaald branchepatroon. Art. 1.3 van de huurovereenkomsten legt geen verplichting op Corio (al dan niet omdat huurder belang heeft bij een bepaalde branchering). Art. 1.3 legt uitsluitend een verplichting op huurder; Coltex c.s. verplichtte zich expliciet om zich te houden aan de overeengekomen bestemming, omdat verhuurder belang heeft bij het realiseren en handhaven van een branchepatroon. Van een tekortkoming zijdens Corio met betrekking tot een branchepatroon is dan ook geen sprake, meer in het bijzonder is geen sprake van een tekortkoming bestaande uit het loslaten van het branchepatroon. Van een wijziging naar een multifunctioneel gebouw is geen sprake: de 2e verdieping heeft nimmer een bestemming detailhandel gehad. Dat doet niets af aan een eventuele aanduiding van 't Circus als geheel als "winkelcentrum". Ook de 1e verdieping heeft een invulling die niet ongebruikelijk is voor een winkelcentrum. Er is geen leegstand door Corio veroorzaakt of in stand gehouden, althans niet op een dusdanige wijze of in zodanige mate dat dit een toerekenbare tekortkoming van Corio jegens eisers oplevert, althans rechtvaardigt die tekortkoming de ontbinding met al haar gevolgen niet. De suggestie van Coltex c.s. dat Corio zich niet heeft ingespannen om tot verhuur te komen, c.q. vast hield aan onredelijk hoge huurprijzen omdat zij toch een huurgarantie had, bestrijdt Corio. In art. 11.6 AB is leegstand expliciet genoemd als een van de omstandigheden waarvoor de aansprakelijkheid van verhuurder en het eventuele recht van huurder op huurprijsvermindering en ontbinding is uitgesloten. Beslissingen van Corio omtrent het verhuren en/of beëindigen van huurovereenkomsten zijn steeds verantwoord genomen met inachtneming van de ondernemersbelangen van Corio en de belangen van de huurders in ’t Circus. Corio heeft zich voldoende ingespannen om leegstand zoveel mogelijk tegen te gaan. Corio is op grond van art. 9.1 van de huurovereenkomst niet verplicht een website voor 't Circus in het leven te roepen en te houden. In art. 9.1 staan leveringen en diensten beschreven die slechts onderdeel uit kunnen maken van de door of vanwege Corio te verzorgen leveringen en diensten, waaronder die van een website. In art. 9.2.2. van de huurovereenkomsten heeft Corio zich het recht voorbehouden om de promotie zelf ter hand te nemen of over te dragen aan een derde partij. De promotie van het centrumgebied geschiedt in een goede samenwerking tussen Gemeente Almere, Unibail-Rodamco, Corio en Ondernemers Vereniging Stadscentrum Almere (OVSA). Deze samenwerking was zo succesvol dat deze in 2011 zelfs is geformaliseerd in een overeenkomst. In dat verband is ook gekozen voor een gezamenlijke website. Ook hier kan derhalve geen sprake zijn van een toerekenbare tekortkoming van de zijde van Corio.
3.15.
Bovendien heeft Coltex c.s. over het meeste van wat zij in deze procedure naar voren brengen als tekortkoming nooit eerder geklaagd in de huurperiode van 4,5 jaar voorafgaand aan de procedure, en zijn de vermeende tekortkomingen niet of nauwelijks relevant voor de vermeende schade van Coltex c.s.. Voor verwijzing naar een schadestaatprocedure moet niet alleen aannemelijk zijn dat er sprake is van schade maar ook dat een causaal verband bestaat tussen de vermeende tekortkomingen en die schade. Coltex c.s. heeft niet aannemelijk gemaakt dat er sprake is van schade, laat staan dat een causaal verband bestaat tussen die schade en de vermeende tekortkomingen van Corio.
3.16.
Corio stelt zich op het standpunt dat van een gebrek in de zin van artikel 7:204 geen sprake is en dat de gevorderde huurprijsvermindering van 50% (waarvan de hoogte niet is onderbouwd) dient te worden afgewezen. De leegstand kan niet aan Corio worden toegerekend of verweten, alsmede het loslaten van de branchering en het wijzigen van 't Circus naar een multifunctioneel gebouw vormen geen gebreken. Er is immers geen sprake (geweest) van het loslaten van een overeengekomen branchering noch van een verandering van een gebouw bestemd voor uitsluitend winkels naar een multifunctioneel gebouw, en de mogelijke gevolgen van leegstand voor de bedrijfsresultaten van Coltex c.s. zijn voor risico van Coltex c.s. als ondernemer. Van een situatie waarin "achterblijvende bezoekersaantallen het gevolg zijn van concrete gebreken in het gehuurde object zelf of het grotere geheel waarvan het deel uitmaakt waarop de huurders niet bedacht hadden hoeven te zijn" (het criterium van het Amicitia-arrest) is geen sprake.
3.17.
De gevorderde rente over de terug te betalen bedragen dient te worden afgewezen nu de vorderingen zijn gebaseerd op onverschuldigde betaling. Voor het geval wordt overgegaan tot vernietiging dan wel ontbinding van de huurovereenkomsten verzoekt Corio het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.18.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter oordeelt als volgt.
Dwaling artikel 6:228 lid 1 sub a en/of sub b
4.2.
Het feit dat één van partijen bij het aangaan van de overeenkomst niet een juiste voorstelling van zaken had, heeft in het algemeen geen invloed op de geldigheid van die overeenkomst. Een overeenkomst kan — kort gezegd — slechts vernietigbaar zijn op grond van dwaling als er sprake is van een verkeerde voorstelling van zaken als gevolg van (i) een inlichting van de wederpartij, (ii) schending van de mededelingsplicht of (iii) wederzijdse dwaling. Allereerst staat de kantonrechter voor de vraag of Coltex c.s. door inlichtingen van de zijde van Corio een verkeerde voorstelling van zaken heeft verkregen, zoals door Coltex c.s. gesteld. Coltex c.s. beroept zich daarbij op het feit dat het nieuw te ontwikkelen ‘t Circus te Almere wederom een winkelcentrum zou worden. Coltex c.s. verwijst daarvoor naar de door of namens Corio opgestelde huurovereenkomsten waarop op de voorpagina staat vermeld
“Huurovereenkomst unit .. Winkelcentrum ’t Circus te Almere”, het huishoudelijk reglement waarop staat vermeld
“Huishoudelijk reglement winkelcentrum ’t Circus”, de technische project en afbouwinformatie van Corio waarop staat vermeld
“technische project en afbouwinformatie winkelunits”en de brancheringsbepaling in de huurovereenkomst waarin staat vermeld
“(..) het aanbod van winkels aan de consument (..)”.Uit die stukken blijkt dat ’t Circus een winkelcentrum zou worden met uitsluitend winkels, aldus Coltex c.s..
“Huurovereenkomst unit .. Winkelcentrum ’t Circus te Almere”, het huishoudelijk reglement waarop staat vermeld
“Huishoudelijk reglement winkelcentrum ’t Circus”, de technische project en afbouwinformatie van Corio waarop staat vermeld
“technische project en afbouwinformatie winkelunits”en de brancheringsbepaling in de huurovereenkomst waarin staat vermeld
“(..) het aanbod van winkels aan de consument (..)”.Uit die stukken blijkt dat ’t Circus een winkelcentrum zou worden met uitsluitend winkels, aldus Coltex c.s..
4.3.
De kantonrechter staat vervolgens voor de vraag of Corio de mededelingsplicht heeft geschonden. De kantonrechter neemt het volgende in aanmerking. Vaststaat dat Coltex in 2004 een intentieverklaring met de projectontwikkelaar heeft getekend, te kwalificeren als een voorovereenkomst tot huur van 4 units in het dan nog te bouwen complex ’t Circus. Deze intentieverklaring is door Coltex c.s. niet in het geding gebracht. Aldus is onvoldoende duidelijk geworden welke mededelingen toen ten aanzien van de bestemming van ’t Circus zijn gedaan. Uit de door Corio overgelegde brief van 28 oktober 2004 van William Properties blijkt van de ruimtelijke onderbouwing van de gemeente Almere ten behoeve van de artikel 19 procedure voor ’t Circus dat als uitgangspunt voor de herontwikkeling geldt dat het kelderniveau, de begane grond en de 1e verdieping bestemd is voor detailhandel, terwijl de 2e verdieping bestemd is voor dienstverlening dan wel maatschappelijke voorzieningen (bijvoorbeeld een fitnessruimte). Op 20 december 2005 is het planologisch kader als voormeld door het college van B&W behandeld en goedgekeurd. Het gaat hier om openbare stukken, zodat aangenomen moet worden dat Coltex c.s. op het moment van het tekenen van de intentieverklaring in 2004 op de hoogte was van die bestemming, althans op de hoogte had kunnen zijn. De presentatie van ’t Circus door Corio ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomsten in 2009 als winkelblok is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook niet misleidend, nu de bestemming van ’t Circus voornamelijk detailhandel betrof behoudens de tweede verdieping. Het had ook op de weg van Coltex c.s., die moet worden aangemerkt als professionele partij, gelegen onderzoek te doen naar die bestemming indien dat voor Coltex c.s. van zo zwaarwegend belang was. Niet aannemelijk is gemaakt dat, voor zover van de veronderstelling moet worden uitgegaan dat Coltex c.s. niet bekend was met voormelde bestemming, zij de huurovereenkomsten niet zou hebben gesloten dan wel onder andere voorwaarden. Coltex c.s. heeft bovendien het door haar gestelde belang (dat ook de tweede verdieping een winkelbestemming zou moeten hebben) onvoldoende onderbouwd. De kantonrechter is van oordeel dat niet is gebleken dat Corio onjuiste inlichtingen aan Coltex c.s. heeft verstrekt.
4.4.
De kantonrechter is tevens van oordeel dat Corio zijn mededelingsplicht niet heeft geschonden. Het betreft hier de mogelijk denkbare situatie dat de wederpartij in verband met hetgeen hij wist of behoorde te weten de dwalende op de hoogte had behoren te brengen met het oog op de mógelijkheid van dwaling. Voor een geslaagd beroep op dwaling gelden een drietal basisvereisten (MvA II, Parl. Gesch. Boek 6 , p. 909):
(1) De wederpartij kende de juiste stand van zaken (wetenschapsvereiste);
(2) De wederpartij begreep of moest begrijpen dat dit punt voor de dwalende causaal was (kenbaarheidsvereiste);
(3) De wederpartij moest er rekening mee houden dat de ander dwaalde.
Gelet op hetgeen hierboven reeds is overwogen is de kantonrechter van oordeel dat niet aan de vereisten genoemd onder 2 en 3 is voldaan. Voor zover Coltex c.s. zich beroept op leegstand in ’t Circus ziet dat op een toekomstige omstandigheid die niet beheerst wordt door artikel 6:228 maar hieronder aan de orde komt bij de vraag of sprake is van een onvoorziene omstandigheid.
Onvoorziene omstandigheid ex artikel 6:258 BW
4.5.
Coltex c.s. stelt zich op het standpunt dat de wijziging van de bestemming van winkelgebouw naar multifunctioneel gebouw en de door Corio gegeven invulling daarvan alsmede de leegstand onvoorziene omstandigheden opleveren in de zin van artikel 6:258 BW die van dien aard zijn dat Corio naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid instandhouding van de huurovereenkomsten niet mag verwachten. De kantonrechter stelt vast dat bovengenoemde omstandigheden zijn ingetreden na het sluiten van de overeenkomsten. Naar de bedoeling van de wetgever is het voor de vraag of sprake is van een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW, niet beslissend of de omstandigheden ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voorzienbaar waren. Het komt er slechts op aan, van welke veronderstellingen partijen zijn uitgegaan: of zij in de mogelijkheid van het optreden van de onvoorziene omstandigheden hebben willen voorzien of althans stilzwijgend die mogelijkheid hebben verdisconteerd. Voor de uitleg van een overeenkomst komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De regeling van onvoorziene omstandigheden in art. 6:258 BW dient te worden gezien als een lex specialis ten opzichte van art. 248 lid 2 BW, ofwel de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Partijen zijn gebonden aan de door hen gesloten overeenkomst, tenzij dat tot een kennelijk onaanvaardbaar resultaat leidt. De rechter dient daarbij, dat blijkt wel uit de gekozen bewoordingen, een grote terughoudendheid te bewaren.
4.6.
Coltex c.s. wijst op achterblijvende resultaten in de omzet als gevolg van onvoldoende bezoekersaantallen onder meer veroorzaakt door leegstand. Corio wijdt de gedeeltelijke leegstand onder meer aan de economische crises en het achterblijven van de bevolkingsgroei in Almere. De kantonrechter stelt bij de beoordeling of sprake is van onvoorzien omstandigheden voorop dat een economische teruggang of malaise in het licht van een 10 jarige huurovereenkomst in zijn algemeenheid geen onvoorziene omstandigheid. Zeker professionele of bedrijfsmatige partijen worden geacht daarmee rekening te kunnen houden. Dit kan worden beschouwd als behorend tot het normale ondernemersrisico. Dat een (bijna) volledige bezetting van ’t Circus voor Coltex c.s. bij het aangaan van de huurovereenkomsten doorslaggevend gewicht had, is overigens onvoldoende aannemelijk gemaakt. Coltex c.s. heeft daaromtrent immers niets in de huurovereenkomst doen opnemen. Als dat zo zou zijn geweest dan mocht van haar worden verwacht dat zij daarvan een bepaling in de huurovereenkomst had laten opnemen, maar dat heeft zij niet gedaan. Bovendien kan slechts sprake zijn van een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in genoemd artikel, indien partijen deze omstandigheid niet, al dan niet stilzwijgend, in de overeenkomst hebben verdisconteerd. In artikel 11.6 van de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte is elke aansprakelijkheid voor schade voortvloeiend uit leegstand elders uitgesloten. Partijen hebben derhalve de gevolgen van leegstand expliciet in de overeenkomst verdisconteerd en hebben aldus afgesproken dat Coltex c.s. hiervan in beginsel het risico zou dragen. Voorts heeft zij ruim 1,5 jaar gewacht alvorens de gedeeltelijke leegstand aan de orde te stellen. De huurovereenkomst is immers al per 1 juli 2009 aangevangen terwijl zij (kennelijk) pas bij brief van 3 december 2010 aan Corio haar teleurstelling over de bezetting heeft geuit. Derhalve is er geen sprake van een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW.
4.7.
Coltex c.s. meent dat Corio de bestemming van het gebouw heeft gewijzigd van een winkelgebouw tot een multifunctioneel gebouw. Zoals hierboven reeds vastgesteld is de bestemming van het gebouw voorzien voor de detailhandel behoudens de tweede verdieping, die was gericht op (maatschappelijke) dienstverlening. De invulling van de tweede verdieping door deze (uiteindelijk) te verhuren aan een school past in die bestemming en is derhalve niet aan te merken als een onvoorzienbare omstandigheid. De bestemming detailhandel ziet op het leveren van fysieke goederen voor persoonlijk gebruik aan de consument. De invulling die Corio aan de verhuur van de overige units in ’t Circus heeft gegeven past grotendeels in die bestemming. Dat Corio vervolgens een deel heeft verhuurd aan Kidseiland is weliswaar in afwijking van de aanvankelijk beoogde bestemming, maar gelet op de leegstand in ’t Circus een begrijpelijke en overigens beperkte afwijking. Deze invulling kan niet als een onvoorziene omstandigheid worden gekwalificeerd. Evenmin als een tekortkoming die een ontbinding van de huurovereenkomsten met Corio c.s. rechtvaardigt.
Toerekenbare tekortkoming
4.8.
Coltex c.s. stelt dat Corio jegens Coltex c.s. toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen ingevolge de tussen partijen gesloten huurovereenkomsten door:
( a) het annuleren van de commerciële opening van het nieuwe winkelcentrum ’t Circus;
( b) het veroorzaken van leegstand (Eerste verdieping van Bestseller en gehele unit van Men at Work);
( c) het in standhouden van leegstand (Action, Primark, onvoldoende verhuurinspanningen);
( d) het loslaten van het branchepatroon;
( e) het wijzigen van ’t Circus als winkelcentrum naar een multifunctioneel gebouw;
( f) het niet maken van een website van het winkelcentrum ’t Circus;
( g) geen, althans onvoldoende promotie-activiteiten m.b.t. het winkelcentrum ‘t Circus;
( h) het niet doen van marktonderzoeken.
Deze tekortkomingen rechtvaardigen volgens Coltex c.s. ieder voor zich dan wel in onderling verband ontbinding van de met Corio gesloten huurovereenkomsten. De kantonrechter zal hieronder de gestelde tekortkomingen bespreken.
(a) het annuleren van de commerciële opening van het nieuwe winkelcentrum ’t Circus;
Coltex stelt dat met de rechtsvoorganger van Corio, ASR, zou zijn afgesproken dat een commerciële opening zou plaatsvinden van ‘t Circus. Vast staat dat het ’t Circus niet op feestelijke wijze is geopend. Bij brief van 15 april 2009 deelt ASR in het kader van de geplande oplevering aan Coltex onder meer mede dat met alle gezamenlijke winkeliers eind augustus/begin september een feestelijke opening zal worden gepland. De in het vooruitzicht gestelde feestelijke opening maakt evenwel geen onderdeel uit van de tussen partijen gesloten huurovereenkomsten. Zelfs als er op enig moment - los van de huurovereenkomsten - al een verplichting van Corio jegens Coltex c.s. zou zijn ontstaan tot het organiseren van een feestelijke opening, dan is dat een op zich zelf staande geen onderdeel van de huurovereenkomst vormende afspraak. Niet nakoming daarvan heeft geen gevolgen voor de huurovereenkomsten. Daarbij komt dat, zoals Corio heeft aangevoerd, niet is gebleken dat Coltex c.s. jegens Corio heeft geklaagd over het uitblijven van die feestelijke opening, althans daarvan is de kantonrechter niet gebleken. Eerst in het kader van deze procedure wordt het uitblijven van de opening als toerekenbare tekortkoming opgeworpen. Dat is te laat, zodat haar aanspraken zijn komen te vervallen op grond van artikel 6:89 BW.
(b) het veroorzaken van leegstand (Eerste verdieping van Bestseller en gehele unit van Men at Work);
Coltex c.s. stelt dat de leegstand aan Corio valt te verwijten althans toe te rekenen, zodat sprake is van een gebrek. Coltex c.s. wijst daarbij op de wijze waarop Corio is omgegaan met de huurder Bestseller en de huurder [bedrijf 2] (Men at Work).
Bestseller had namelijk unit 0.1 op de begane grond (ter grootte van ca. 710 m2), unit 0.25 (opgang etage) en unit 1.1 op de eerste etage (ter grootte van ca. 1.150 m2) gehuurd. Coltex c.s. stelt verder dat, voordat Coltex de huurovereenkomsten is aangegaan, haar is medegedeeld dat Bestseller een zogenaamde flagshipstore voor haar formule Vero Moda in ’t Circus zou gaan openen. Corio betwist dat. Bestseller heeft volgens Corio, onder invloed van de toen ingetreden economische crisis, de door haar gehuurde ruimte aanvankelijk in zijn geheel niet in gebruik genomen. Corio heeft vervolgens een kort geding aangespannen teneinde Bestseller te dwingen het gehuurde in gebruik te nemen. Corio heeft uiteindelijk gekozen voor de optie waarin Bestseller de begane grond zou gaan exploiteren en zij op de eerste etage de etalages zou inrichten voor het zicht van buitenaf. Corio meent dat dit in de gegeven omstandigheden een verantwoorde keus was, ook gelet op de belangen van de andere huurders van 't Circus. De kantonrechter is van oordeel dat een verhuurder een zekere vrijheid heeft invulling te geven aan de wijze waarop het gebouw, in dit geval ‘t Circus, wordt verhuurd. De kantonrechter is verder van oordeel dat onvoldoende is komen vast te staan dat Corio voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomsten aan Coltex c.s. heeft medegedeeld/toegezegd dat in ’t Circus een zogenaamde flagshipstore voor de formule van Vero Mode (Bestseller) zou worden gevestigd. Wel is komen vast te staan dat Bestseller een aanzienlijke ruimte heeft gehuurd en aanvankelijk heeft geweigerd gevolg te geven aan uitvoering van de huurovereenkomst met Corio. Corio heeft Bestseller daarop gedagvaard in kort geding met als doel de exploitatie van de winkelruimte op de begane grond en de eerste verdieping af te dwingen. Corio en Bestsellers hebben uiteindelijk overeenstemming bereikt over de wijze waarop Bestseller invulling zou geven aan haar exploitatieverplichting door de unit op de begane grond in te richten als winkel volgens het concept Vera Mode en de unit op eerste verdieping niet te exploiteren maar te voorzien van ingerichte etalages. Hoewel voor alle overige huurders en de verhuurder het aantrekkelijker zou zijn geweest indien de eerste verdieping wel door Bestseller zou zijn geëxploiteerd, heeft Corio naar het oordeel van de kantonrechter voldoende inspanningen verricht om toch exploitatie van het gehuurde te realiseren. Dat Corio uiteindelijk heeft ingestemd met het niet exploiteren van de unit op de eerste verdieping levert geen toerekenbare tekortkoming op jegens Coltex c.s. temeer Corio ook rekening heeft gehouden met de belangen van de overige huurders door zorg te dragen voor inrichting van de etalages op de eerste verdieping.
Coltex c.s. stelt verder dat Corio vrijwillig heeft ingestemd met een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst met [bedrijf 2] (Men At Work) per 1 oktober 2012, daarmee onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van Coltex c.s. en aldus jegens Coltex c.s. toerekenbaar tekort is geschoten. Ook hier geldt naar het oordeel van de kantonrechter dat Corio als verhuurder een grote mate van vrijheid heeft om dergelijke bedrijfsmatige afwegingen te maken en besluiten te nemen. Het is niet zo dat haar zonder meer een tekortkoming jegens Coltex c.s. kan worden verweten zodra zij een besluit neemt dat niet het voor Coltex c.s. meest gunstige besluit is of zodra zij een besluit neemt dat - mogelijk - negatieve gevolgen heeft voor Coltex c.s. (maar wellicht positieve voor een aantal andere huurders). In het onderhavige geval waren, zoals onweersproken gesteld door Corio, bij de afspraken die Corio destijds heeft gemaakt met [bedrijf 2] (indirect) ook de huurders betrokken van winkelcentra en huurders in Tilburg, Rotterdam en Nieuwegein. De afspraken die leiden tot de beëindiging van de huur in Almere, hielden tevens in dat de huurovereenkomsten voor de winkels in die drie plaatsen werden overgenomen en dat de winkels daar open bleven. Uiteraard hebben ook de huurders in die centra daar belang bij. Van Corio kan niet verlangd worden dat zij alleen naar het belang van Coltex c.s. kijkt; dat zou haar weer verwijten opleveren van andere huurders. De kantonrechter is van oordeel dat, gelet op het verweer van Corio, onvoldoende is onderbouwd dat Corio toerekenbaar tekort is geschoten.
(c) het in standhouden van leegstand (Action, Primark, onvoldoende verhuurinspanningen);
Vast staat dat Corio en Action een huurovereenkomst zijn aangegaan voor een unit op de eerste verdieping. De kantonrechter en het Hof hebben die huurovereenkomst vernietigd op grond van dwaling. Die dwaling ziet op een onjuiste mededeling van de zijde van Corio met betrekking tot de maat van de goederenlift in het gebouw. Coltex c.s. stelt zich op het standpunt dat nu Action op juiste gronden de vernietiging van de huurovereenkomst heeft ingeroepen, omdat zij onjuist dan wel onvolledig bij de totstandkoming daarvan door of namens de verhuurder was ingelicht, dit in de risicosfeer van Corio ligt en de daarop gevolgde leegstand aan Corio is te verwijten c.q. toe te rekenen. De kantonrechter stelt vast dat Action de huurovereenkomst indertijd niet zou zijn aangegaan indien zij de juiste afmetingen van de lift had gekend. Dit betekent dat als die dwaling zich niet had voorgedaan, Action de overeenkomst niet zou hebben gesloten. Alsdan zou er immers ook sprake zijn geweest van leegstand. De leegstand kan onder die omstandigheden niet aan Corio worden verweten, laat staan dat Corio jegens Coltex c.s. toerekenbaar tekort is geschoten.
Coltex c.s. verwijt Corio zich onvoldoende te hebben ingespannen Primark als huurder (en daarmee als publiekstrekker) binnen te halen. De kantonrechter overweegt als volgt. De gesprekken met Primark over eventuele vestiging in 't Circus werden gevoerd door (althans door een makelaar namens) de ontwikkelaar ASR, niet door Corio. Van een situatie waarin sprake was van (beginsel)overeenstemming onder voorbehoud van goedkeuring zijdens Corio is de kantonrechter niet gebleken. Dit is ook niet, anders dan Coltex c.s. stelt, af te leiden uit de verklaring van de heer [A] toentertijd werkzaam voor ASR. Dat Corio met Primark een huurovereenkomst heeft gesloten in het gebouw Metropool te Almere voor 6000 m2, eveneens toebehorende aan Corio, stond Corio vrij. Een dergelijk oppervlakte kon, zoals door Corio betoogt, in 't Circus niet aan Primark worden geboden, terwijl dat ook niet de opzet van ’t Circus was. Het feit dat Primark heeft gekozen voor een andere locatie van Corio kan Corio worden niet verweten. De kantonrechter is met Corio van oordeel dat als dat wel zo zou zijn, de merkwaardige situatie ontstaat dat wanneer een verhuurder twee (of meer) dicht bij elkaar gelegen complexen exploiteert, altijd de huurders van het ene complex zich zouden kunnen beklagen over het feit dat verhuurder een huurder in het andere complex accommodeert.
(d) het loslaten van het branchepatroon
Coltex c.s. stelt zich op het standpunt dat Corio het branchepatroon heeft losgelaten. ’t Circus zou vele mooie huurders gaan krijgen, het zou gaan om een goed en hoogwaardig winkelaanbod. In dat verband verwijst Coltex c.s. naar artikel 1.3 van de huurovereenkomst waarbij Coltex c.s. verplicht wordt het gehuurde uitsluitend te gebruiken als detailhandelsruimte voor de verkoop van mode- en aanverwant beperkt schoenen en mode accessoires. En de bij dit artikel toegevoegde clausule:
“Teneinde het aanbod van winkels aan de consument zo evenwichtig en compleet mogelijk te doen zijn, heeft verhuurder groot belang bij het realiseren en het handhaven van het branchepatroon. Tot dat doel wordt in deze huurovereenkomst een bestemmingsclausule en / of assortiments- / exploitatieomschrijving opgenomen. Door ondertekening van deze huurovereenkomst onderkent huurder dit belang van verhuurder en zal huurder dit respecteren.”
Deze bepaling heeft volgens Coltex c.s. bij haar de verwachting geschapen dat ook de verhuurder zich bindt aan dat branchepatroon. Corio stelt zich op het standpunt dat geen afspraken zijn gemaakt over de branchering van ’t Circus. De kantonrechter oordeelt als volgt. Niet althans onvoldoende is gebleken dat tussen partijen inhoudelijke afspraken zijn gemaakt over de wijze waarop invulling zou worden gegeven aan het winkelpatroon in ’t Circus. Weliswaar is in de huurovereenkomst opgenomen de bestemming van het gehuurde door Coltex c.s. maar dat ziet uitsluitend op de wijze waarop Coltex c.s. is gehouden de exploitatie van het gehuurde te verrichten en niet op enige verplichting van Corio. Dit klemt temeer nu Coltex c.s. aan Corio zelf toestemming heeft verzocht twee units onder te mogen verhuren en zij daarbij zelf het voor haar van belang zijnde branchepatroon heeft verlaten. In de ene unit is het Phonehouse gevestigd en in de andere unit [naam] (ijssalon). De kantonrechter wijst erop dat ‘t Circus bij aanvang een bestemming kende van detailhandel, behoudens de tweede verdieping zoals hierboven eerder is vastgesteld. Die bestemming is in ieder geval breder dan de branche die Coltex c.s. kennelijk voor ogen staat. Van enig loslaten van het branchepatroon is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake, laat staan van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van Corio.
(e) het wijzigen van ’t Circus als winkelcentrum naar een multifunctioneel gebouw;
Coltex c.s. verwijt Corio dat zij van het beoogde winkelcentrum ‘t Circus een multifunctioneel gebouw heeft gemaakt, waardoor de aantrekkingskracht van ‘t Circus afneemt. Het bezwaar van Coltex c.s. ziet onder meer op de vestiging van de Christelijke Agrarische Hogeschool Vilentum op de tweede verdieping van ’t Circus, de vestiging van Kidseiland en de vestiging van Hard Bitten and the Others in de kelderruimte. De kantonrechter verwijst naar hetgeen onder overweging 4.7 reeds is overwogen. Vastgesteld is dat de tweede verdieping geen winkelbestemming had. De bestemming van die tweede verdieping is omschreven als “dienstverlening dan wel maatschappelijke voorzieningen”. De vestiging van de school op de tweede verdieping is daarmee niet in strijd, zodat van een toerekenbare tekortkoming ook geen sprake kan zijn. De vestiging van Hard Bidden and the Others is te kwalificeren als een multifunctionele ruimte waarin een winkel (skateshop en shop-in-shop modeformule) met lifestyle bar en indoor skatebaan is gevestigd. Deze formule past naar het oordeel van de kantonrechter in ieder geval voor een groot deel in de bestemming van detailhandel. Kidseiland is niet te kwalificeren als een winkel en valt dan ook niet binnen de omschrijving van het begrip detailhandel. Daarmede is dan ook afgeweken van de oorspronkelijke bestemming. De vraag die voorligt is of deze invulling jegens Coltex c.s. een toerekenbare tekortkoming oplevert. Corio heeft er op gewezen dat de verhuur van de units moeilijk is te realiseren onder meer vanwege externe factoren, als het achterblijven van de bevolkingsaanwas in Almere en de economische crises. Onder die omstandigheden is het naar het oordeel van de kantonrechter te billijken dat Corio de aanvankelijke beoogde bestemming enigszins heeft verlaten. Niet kan worden geconcludeerd dat Corio zich als een slecht verhuurder heeft gedragen. Aldus is geen sprake van een toerekenbare tekortkoming jegens Coltex c.s
(f) het niet maken van een website van het winkelcentrum ’t Circus;
(g) geen, althans onvoldoende promotie-activiteiten m.b.t. het winkelcentrum ‘t Circus;
Coltex c.s. verwijt Corio dat zij ten behoeve van het ’t Circus geen website heeft ontwikkeld en geen, althans onvoldoende promotieactiviteiten heeft verricht. Coltex c.s. wijst in dat verband op de artikelen 4.8, 9.1, 9.2 van de huurovereenkomsten en de artikelen 3.1 en 3.3 van het huishoudelijk reglement. Coltex c.s. is immers gehouden een bijdrage te betalen voor bijkomende diensten en promotiekosten. De kantonrechter oordeelt als volgt. Als bijkomende diensten zijn partijen in artikel 9.1 van de huurovereenkomst overeengekomen dat deze diensten onder meer kunnen omvatten een website. Een expliciete verplichting om een exclusieve website te ontwikkelen ten behoeve van ’t Circus kan op grond van de formulering in de huurovereenkomst niet worden aangenomen. Corio heeft ervoor gekozen om met de bij het centrum van Almere betrokken partijen een gezamenlijke website te ontwikkelen, waarop ook ’t Circus wordt genoemd en de huurders de mogelijkheid hebben zich op die site nader te afficheren. Een en ander moet ook in het licht van artikel 9.2.2 van de huurovereenkomst worden bezien. Daarin is opgenomen dat de verhuurder zich het recht voorbehoudt de promotionele taken zelf ter hand te nemen of over te dragen aan een derde. De promotie van het centrumgebied geschiedt in samenwerking tussen Gemeente Almere, Unibail-Rodamco, Corio en Ondernemers Vereniging Stadscentrum Almere (OVSA). Deze samenwerking is in 2011 geformaliseerd in een overeenkomst "Marketing convenant Almere Centrum" d.d. 13 juli 2011 voor drie jaar. In november 2013 heeft een evaluatie van deze samenwerking plaatsgevonden. Dit heeft ertoe geleid dat thans - onder begeleiding van een professioneel bureau "Fresh Forward"- een convenant wordt opgesteld voor het traject "Next Level II, Almere Centrum op weg naar de Floriade (2015-2022)". Daarnaast wordt het gezamenlijke "Marketingplan 2015-2018 dit jaar door de gemeente ontwikkeld en vastgesteld. Onweersproken is door Corio gesteld dat de promotiebijdragen die Corio ontvangt van haar huurders in 't Circus worden afgedragen aan OVSA. De OVSA gebruikt deze bijdragen (o.a.) voor de website. Daarnaast betalen Corio (voor eigen rekening) en de andere betrokken partijen (Gemeente en Unibail-Rodamco) forse bedragen voor de website. De kantonrechter is van oordeel dat Corio op basis van de bepalingen in de huurovereenkomst gerechtigd was de website en de promotieactiviteiten uit te besteden aan derden, zoals hierboven omschreven. Niet weersproken is dat Coltex c.s. nimmer aanwezig is geweest bij de vergaderingen van de OVSA of andere bijeenkomsten aangaande de promotie waar zij haar invloed op de wijze van promotieactiviteiten had kunnen uitoefenen. De kantonrechter is verder niet gebleken dat Coltex c.s. eerder op enig moment heeft geprotesteerd tegen de wijze waarop Corio uitvoering heeft gegeven aan de promotieactiviteiten van ’t Circus. Ook hier is te laat geklaagd. Onder deze omstandigheden kan niet worden geconcludeerd dat Corio jegens Coltex c.s. toerekenbaar tekort is geschoten.
(h) het niet doen van marktonderzoeken
Tot slot verwijt Coltex c.s. dat Corio niet althans onvoldoende heeft gedaan aan marktonderzoeken. Coltex c.s. stelt zich op het standpunt dat Corio op grond van artikel 3.3. van het Huishoudelijk Reglement verplicht is regelmatig onderzoek te doen uitvoeren naar de wensen van consumenten teneinde te zorgen dat de aansluiting van ‘t Circus met de consument optimaal mogelijk blijft. Onweersproken is door Corio gesteld dat deze verplichting niet was opgenomen in het oude Huishoudelijk Reglement van 23 november 2005, maar eerst is opgenomen in het Huishoudelijk Reglement van 1 november 2012. De kantonrechter gaat dan ook uit van een verplichting vanaf 1 november 2012. Corio heeft in dit verband aangevoerd dat zij haar verplichting wel is nagekomen, maar dan als onderdeel van het groter geheel. Corio verwijst in dat verband naar het belevingsonderzoek van november 2014 uitgevoerd door het buro marktonderzoek Mobiel Centre en het document Ontdek & Beleef Almere Centrum, communicatie en promotie 2014. Toegegeven moet worden dat die onderzoeken niet specifiek zien op ’t Circus. Niet is gebleken dat sprake is binnen ’t Circus van een actieve winkeliersvereniging aan wie een eventueel marktonderzoek moet worden gepresenteerd. Als al zou moeten worden aangenomen dat Corio verzuimd heeft marktonderzoek te verrichten specifiek ten behoeve van ‘t Circus dan kan gelet op bovengenoemde omstandigheid - het ontbreken van een actieve winkeliersvereniging ’t Circus - Corio niet worden verweten dat zij het marktonderzoek heeft ondergebracht in het groter geheel van het winkelcentrum Almere.
De kantonrechter is gelet op bovenstaande overwegingen van oordeel dat de gevorderde verklaringen voor recht dat Corio toerekenbaar tekort is geschoten op de door Coltex c.s. gestelde verschillende onderdelen zal moeten worden afgewezen, evenals de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomsten en de gevorderde schadestaatprocedure.
Gebrek en huurprijsvermindering
4.9.
Coltex c.s. is van mening dat de in deze procedure gestelde tekortkomingen (geen winkelcentrum maar multifunctioneel gebouw, loslaten branchepatroon, leegstand, beperkte exploitatiemogelijkheden eerste verdieping door niet geschikte ontsluiting en liftvoorziening, vermindering passantenaantallen) gebreken zijn die aanleiding geven voor een substantiële huurprijsvermindering met 50% op grond van artikel 7:207 BW. Coltex c.s. voert aan dat alle genotbeperkende omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te rekenen, een gebrek vormen. Zij beroept zich op de brede uitleg van het begrip “gebrek” door de Hoge Raad (Amicitia-arrest) waarin is geoordeeld dat ook veranderingen in de bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling van (de omgeving van) het gehuurde gebreken in de zin van artikel 7:204 BW kunnen opleveren. Coltex c.s. behoefde genotsderving bij het aangaan van de huurovereenkomst niet te verwachten én de gebreken betreffen die niet aan de huurder kunnen worden toegerekend aldus Coltex c.s..
4.10.
De kantonrechter verwijst naar hetgeen hierboven reeds is overwogen ten aanzien van de gestelde toerekenbare tekortkomingen onder overweging 4.8. Zoals eerder is overwogen is geen sprake van het loslaten van een branchepatroon, althans is de door de verhuurder wijze van invulling van verhuur niet in strijd met op haar rustende verplichtingen, noch van een verandering van een gebouw uitsluitend bestemd voor winkels naar een multifunctioneel gebouw. De kantonrechter oordeelt verder als volgt. Het enkele feit dat de maten van de goederenlift niet voldoen aan een vooraf expliciet met Action afgesproken minimum maat (gebaseerd op de maat van de door Action gebruikte rolcontainers) leidt niet tot de conclusie dat de bevoorradingsmogelijkheid van de 1e verdieping in zijn algemeenheid onvoldoende is. Van een gebrek is op dit punt geen sprake.
De kantonrechter stelt verder vast dat in art. 11.6 AB leegstand expliciet is genoemd als een van de omstandigheden waarvoor de aansprakelijkheid van verhuurder en het eventuele recht van huurder op huurprijsvermindering en ontbinding is uitgesloten. Die exoneratie geldt niet in geval van grove schuld of ernstige nalatigheid van verhuurder. Voorts vloeit uit de in de huurovereenkomsten opgenomen wijzigingen van de Algemene Bepalingen voort dat de exoneratie van art. 11.6 AB geldt behoudens voor zover daarin het recht op huurvermindering ingeval van een gebrek conform art. 7:207 wordt uitgesloten; de huurder behoudt het recht op huurprijsvermindering wanneer sprake is van een ernstige vermindering van het huurgenot en het gebrek verhuurder valt te verwijten c.q. het voor verhuurders rekening en risico komt. De kantonrechter is van oordeel dat in ieder geval niet kan worden aangenomen dat Coltex c.s. een verminderd huurgenot heeft ten aanzien van de door Coltex c.s. onderverhuurde units aan de [straatnaam] 42 en [straatnummer] . Coltex c.s. ontvangt immers daarvoor de met de onderhuurders overeengekomen huurprijs.
Corio betwist dat haar enig verwijt valt te maken van de in ’t Circus ontstane leegstand en dat zij voldoende inspanningen heeft verricht om de verschillende units te verhuren. Coltex c.s. stelt dat de leegstand er mede toe heeft geleid dat de bedrijfsresultaten van Steps en Superstar negatief zijn. Corio betwist het causaal verband tussen de leegstand en de negatieve bedrijfsresultaten. Veronderstellenderwijs dat Corio enig verwijt valt te maken van die leegstand dan is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende komen vast te staan dat die leegstand de bedrijfsresultaten van Coltex c.s. zodanig negatief heeft beïnvloedt, dat aanleiding bestaat voor huurprijsvermindering. Daartoe heeft Coltex c.s. onvoldoende gesteld. Coltex c.s. erkent immers dat ook externe factoren een rol hebben gespeeld bij die resultaten, namelijk het achterblijven van de bevolkingsgroei bij de daarover gemaakte prognoses en de economische crisis. Corio voegt daaraan toe de faillissementen van huurders binnen ’t Circus. Van enige toezegging aan Coltex c.s. door Corio ten aanzien van bezoekersaantallen en omzet is de kantonrechter niet gebleken, zodat onder deze en bovengenoemde omstandigheden tegenvallende bedrijfsresultaten voor rekening en risico komen van de Coltex c.s.. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat onvoldoende is komen vast te staan dat sprake is van genotsderving te wijten aan handelen of nalaten van of toe te rekenen aan Corio. Een gebrek is niet, althans onvoldoende, aangetoond, zodat ook geen aanleiding bestaat tot huurprijsvermindering. De vordering van Coltex c.s. wordt afgewezen.
4.11.
Corio zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt Coltex c.s. tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Corio, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 2.800,00 aan salaris gemachtigde;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 augustus 2015.