ECLI:NL:RBMNE:2015:5675

• Datum uitspraak: 29 juli 2015
• Publicatiedatum: 29 juli 2015
• Zaaknummer: 3947956 MC EXPL 15-2480 BmR/842
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.M. Berendsen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurovereenkomst en rechtsgeldige opzegging op basis van gedragingen van partijen

In deze zaak gaat het om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd tussen de besloten vennootschap Onroerend Goed Beheer en Exploitatiemaatschappij B.V. (hierna: eiseres) en een gedaagde partij. De huurovereenkomst, die in 2007 is gesloten, werd in 2012 vernieuwd en had een huurprijs van € 25.500,00 per maand. De overeenkomst was aangegaan voor de duur van één jaar, met een opzegtermijn van drie maanden. In januari 2014 heeft de gedaagde per e-mail aan eiseres laten weten de huurovereenkomst te willen stoppen, maar eiseres heeft dit niet als een rechtsgeldige opzegging erkend. Eiseres heeft gesteld dat de huurovereenkomst doorloopt tot 1 februari 2015, omdat de gedaagde niet aan de opzegtermijn en de vereisten voor opzegging heeft voldaan.

De kantonrechter heeft de feiten en het verloop van de procedure in overweging genomen. De gedaagde heeft in zijn verweer aangevoerd dat de opzegging per e-mail wel degelijk rechtsgeldig was, en dat eiseres dit had erkend door geen actie te ondernemen om de huurovereenkomst voort te zetten. De kantonrechter oordeelt dat de e-mail van de gedaagde voldoende duidelijkheid bood over de wens om de huurovereenkomst te beëindigen. De kantonrechter concludeert dat eiseres niet tijdig heeft gereageerd op de opzegging en dat de opzegging ook geldt voor de opslagruimte, aangezien eiseres geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om de huurovereenkomst te verlengen of een nieuwe huurder te vinden.

Uiteindelijk heeft de kantonrechter de vorderingen van eiseres afgewezen en eiseres veroordeeld in de proceskosten. De uitspraak is gedaan door mr. R.M. Berendsen, kantonrechter, op 29 juli 2015.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Afdeling Civiel recht

kantonrechter

locatie Almere

zaaknummer: 3947956 MC EXPL 15-2480 BmR/842

Vonnis van 29 juli 2015

inzake

de besloten vennootschap

[eiseres] Onroerend Goed Beheer en Exploitatiemaatschappij B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

verder ook te noemen [eiseres] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. O. Çolak,

tegen:

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. E.A.C. Nijhof-Top.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding

- de conclusie van antwoord

- het tussenvonnis van 29 april 2015

- het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 2 juli 2015.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Tussen [eiseres] en [gedaagde] is vanaf 2007 een huurovereenkomst gesloten betreffende de bedrijfsruimte gelegen te [woonplaats] aan de [adres] (opslag). Op 16 januari 2012 is tussen [eiseres] en [gedaagde] een nieuwe huurovereenkomst gesloten betreffende de bedrijfsruimte gelegen te [woonplaats] aan de [adres] (opslag) en aan de [adres] (showroom). De overeengekomen huurprijs bedraagt € 25.500,00 per maand ex BTW.

2.2.

In de huurovereenkomst is onder meer het volgende overeengekomen:

“Duur, verlenging en opzegging

3.1

Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 1 jaar, ingaande 1 februari 2012 en lopende tot en met 31 januari 2013.

3.2

Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 1 jaar, derhalve tot en met 31 januari 2014.

Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitend perioden van telkens 1 jaar.

3,3 Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van 3 maanden voor einde overeenkomst en/of verlenging.

3.4

Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexplo0t of per aangetekend schrijven.”

2.3.

Op 21 augustus 2013 zijn partijen een huurprijsverlaging overeengekomen per 1 september 2013 tot 1 februari 2015. De huurprijs bedraagt € 24.000,00 per jaar ex BTW.

2.4.

Bij e-mail van 3 januari 2014 deelt [gedaagde] aan [eiseres] het volgende mede:

“(..)graag zou ik de huur overeen komst met jullie willen stoppen .

In overleg met jullie zou ik graag de achterste hal nog door willen huren allen voor opslag.

Natuurlijk wil ik het graag met jullie in goed overleg doen en op een nette manier het pand verlaten.

Sorry het is voor mij helaas niet langer mogelijk om door tegaan.

Het afgelopen jaar is dermaten slecht geweest zowel zakelijk als prive.”

2.5.

Tussen partijen is op 4 januari 2014 telefonisch overleg geweest naar aanleiding van de mail van 3 januari 2014 van [gedaagde] aan [eiseres] . [eiseres] heeft toen aangegeven dat de huurovereenkomst niet per direct kon worden opgezegd en dat de huurovereenkomst doorloopt tot 1 februari 2015.

2.6.

Eind augustus 2014 heeft [gedaagde] de [adres] onderverhuurt aan [A] . Tussen [A] en [eiseres] is in de loop van november /december 2014 overleg geweest over voortzetting c.q. overneming van de huurovereenkomst. Dit overleg heeft niet tot enig resultaat geleid. [A] heeft het gehuurde in december 2014 verlaten.

2.7.

Bij e-mail van 23 december 2014 deelt [eiseres] aan [gedaagde] het volgende mede:

“Naar aanleiding van uw mail van d.d. 15 december 2014 jl. hierbij het volgende.

Op 3 januari 2014 heeft u aangegeven de huur te willen opzeggen, maar u heeft dit tot heden niet schriftelijk gedaan.

U heeft inmiddels een andere invulling aan het pand gegeven en wij zijn er dan ook van overtuigd, dat het contract gewoon doorloopt tot 31 januari 2016.

Zou u willen opzeggen, dan moet dit schriftelijk minimaal 3 maanden voor het einde huurperiode.

Zie huurovereenkomst punt: 3.3. (..)”

2.8.

[gedaagde] heeft het gehuurde per 1 februari 2015 aan [eiseres] ter beschikking gesteld.

3. Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

voor recht te verklaren dat tussen partijen een huurovereenkomst bestaat met betrekking tot de huur van de bedrijfsruimten gelegen aan het adres [adres] en [nummer] te [woonplaats] , althans met betrekking tot het adres [adres] ,

veroordeling van [gedaagde] tot nakoming van de verplichtingen voortvloeiende uit de tussen partijen gesloten huurovereenkomst d.d. 16 januari 2012 met betrekking tot de huur van de bedrijfsruimten gelegen aan het adres [adres] en [nummer] te [woonplaats] , althans met betrekking tot het adres [adres] ,

veroordeling van [gedaagde] om aan [eiseres] te voldoen de huur vanaf 1 februari 2015 ad € 2.125,00 ex BTW ex bijkomende kosten, althans voor een bedrag van € 478,05 ex BTW ex bijkomende kosten totdat de huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn beëindigd, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 2.125,00 vanaf 22 februari 2015 tot aan de dag van voldoening,

veroordeling van [gedaagde] om aan [eiseres] te voldoen € 318,75 aan buitengerechtelijke incassokosten,

met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en nakosten.

3.2.

Ter onderbouwing van die vordering stelt [eiseres] dat [gedaagde] jegens [eiseres] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen ingevolge de tussen partijen gesloten overeenkomst, door de huur vanaf 1 februari 2015, ondanks sommaties, onbetaald te laten.

Ter onderbouwing van de vordering stelt [eiseres] dat [gedaagde] de huurovereenkomst niet heeft opgezegd met in achtneming van de in de huurovereenkomst opgenomen opzegtermijn van drie maanden, zodat de looptijd conform de bepalingen in de huurovereenkomst doorloopt voor de duur van 1 jaar. [gedaagde] heeft ook niet opgezegd middels een aangetekende brief of deurwaardersexploot zoals in de huurovereenkomst is voorgeschreven. Subsidiair stelt [eiseres] zich op het standpunt dat voor zover sprake zou zijn van een rechtsgeldige opzegging deze gelet op de inhoud van de e-mail van 3 januari 2014 slechts kan zien op de huur van de showroom ( [adres] ) en niet op de huur van de opslag ( [adres] ). [eiseres] maakt aanspraak op de wettelijke handelsrente en de buitengerechtelijke kosten nu [gedaagde] in verzuim is geraakt, respectievelijk [eiseres] de vordering uit handen heeft moeten geven.

3.3.

[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.

3.4.

[gedaagde] baseert zijn verweer - kort weergegeven - op het volgende. Bij e-mail van 3 januari 2014 heeft [gedaagde] de huurovereenkomst opgezegd. Daarbij heeft [gedaagde] aangegeven dat hij in overleg met [eiseres] mogelijk de opslag aan de [adres] zou willen blijven huren. Dit overleg heeft niet plaatsgevonden. [eiseres] heeft [gedaagde] op 4 januari 2014 erop gewezen dat de huur niet onmiddellijk kon worden stopgezet en dat de huur doorloopt tot 1 februari 2015. Uit de gedragingen van [eiseres] is af te leiden dat [eiseres] de huuropzegging erkende, maar dan tegen 1 februari 2015. [eiseres] heeft overleg gehad met de onderhuurder [A] om de huurovereenkomst over te nemen. Eerst in december 2014 stelde [eiseres] zich op het standpunt dat niet rechtsgeldig was opgezegd door de opzegtermijn van drie maanden niet in acht te nemen en doordat een aangetekende brief of deurwaardersexploot ontbreekt.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De kantonrechter oordeelt als volgt.

4.2.

Tussen partijen is in geschil of door [gedaagde] tijdig en rechtsgeldig de huurovereenkomst bedrijfsruimte betreffende de [adres] en de [adres] is opgezegd tegen 1 februari 2015. De kantonrechter is van oordeel dat uit de e-mail van [gedaagde] van 3 januari 2014 onmiskenbaar is af te leiden dat [gedaagde] de huurrelatie wenste te beëindigen in verband met tegenvallende financiële resultaten van zijn bedrijfsvoering. [gedaagde] schrijft immers: “
graag zou ik de huurovereenkomst met jullie willen stoppen ”. Kennelijk wilde [gedaagde] de huurovereenkomst onmiddellijk beëindigen.

Naar aanleiding van bedoelde mail heeft [eiseres] telefonisch contact opgenomen met [gedaagde] op 4 januari 2014. [eiseres] heeft ter comparitie verklaard dat hij [gedaagde] toen heeft gezegd dat hij de huur niet onmiddellijk kon opzeggen, omdat het huurcontract nog een jaar doorloopt tot 1 februari 2015. [eiseres] heeft ook gezegd dat hij zijn medewerking wilde verlenen aan onderhuur. [gedaagde] heeft zich daarbij neergelegd en zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst tot 1 februari 2015 voldaan. [eiseres] heeft ter comparitie bevestigt dat het hem duidelijk was dat [gedaagde] de huurovereenkomst wilde opzeggen. [eiseres] heeft [gedaagde] in het gesprek van 4 januari 2014 noch op enig ander moment erop gewezen dat [gedaagde] gehouden was (opnieuw) op te zeggen tegen 1 februari 2015 met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden noch dat een opzegging bij aangetekende brief of deurwaardersexploot werd verlangd. [gedaagde] heeft uitvoering gegeven aan de mogelijkheid om het gehuurde tijdelijk (deels) onder te verhuren. [eiseres] heeft vervolgens ook contact gehad met de onderhuurder om te bezien of hij bereid was de huurovereenkomst over te nemen. Onder deze omstandigheden was het voor [eiseres] volstrekt duidelijk, althans had dat moeten zijn, dat [gedaagde] de huurovereenkomst wenste te beëindigen tegen de zo vroegst mogelijke datum, in dit geval 1 februari 2015. Dat [eiseres] vervolgens geen inspanningen heeft verricht om een nieuwe huurder te vinden, zoals hij heeft verklaard, dient dan ook voor zijn rekening en risico te blijven. Gelet op het bovenstaande kon [eiseres] zich in december 2014 niet op het standpunt stellen dat [gedaagde] de opzegtermijn van 3 maanden niet in acht heeft genomen.

4.3.

De omstandigheid dat huurder de opzegging per e-mail heeft gedaan, en niet bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven zoals voorgeschreven in het huurcontract, acht de kantonrechter van onvoldoende betekenis. Met de e-mail en het daarop volgend gesprek van 4 januari 2014 had de verhuurder voldoende zekerheid dat de huurrelatie niet na 1 februari 2015 zou worden voortgezet. Het voorschrift van art. 3.4 van het huurcontract kan in redelijkheid (naar doel en strekking) niet anders worden uitgelegd en begrepen dan als (schriftelijk) vormvereiste voor een opzegging door de huurder ten bewijze dat de verhuurder tijdig voor het verstrijken van de lopende huurperiode heeft bereikt, en de verhuurder (rechts)zekerheid te bieden dat de huurovereenkomst door opzegging van de huurder zal worden beëindigd c.q. zal zijn geëindigd (zodat na de datum waartegen is opgezegd het gehuurde aan derden kan aangeboden en kan worden verhuurd). Het gaat er daar bij om of voor de verhuurder volstrekt duidelijk was dat de huurovereenkomst zou gaan eindigen. Het is [eiseres] zelf geweest die heeft aangegeven dat de huur niet eerder dan tegen 1 februari 2015 kon worden beëindigd. Nu [eiseres] geen gebruik heeft gemaakt van overleg met [gedaagde] over een mogelijke voortzetting van de huur van de [adres] (de opslag), zoals in de mail van 3 januari 2014 door [gedaagde] is geopperd, geldt de opzegging ook voor dit deel van de huurovereenkomst.

4.4.

De kantonrechter zal dan ook de vorderingen van [eiseres] afwijzen en [eiseres] veroordelen in de kosten van deze procedure.

De beslissing

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 300,00 aan salaris gemachtigde;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 29 juli 2015.