Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 14/5427
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 januari 2015 in de zaak tussen
Vereniging van Eigenaars [naam] Aen Vereniging van Eigenaars [naam] C, te Zeist, eisers
(gemachtigde: mr. H.A.M. Lamers),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zeist, verweerder
(gemachtigde: mr. G.M. Keizer).
Procesverloop
Bij besluit van 20 november 2013 (het bestreden besluit) heeft verweerder aan [vastgoed] Vastgoed B.V. ([vastgoed]) een omgevingsvergunning verleend voor het realiseren van 19 huurappartementen in een bestaand kantoorgebouw in Zeist.
De Vereniging van Eigenaars [naam] A en de Vereniging van Eigenaars [naam] C (gezamenlijk: eisers) hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 december 2014. Namens eisers zijn verschenen de heer [X], voorzitter van de Vereniging van Eigenaars [naam] A (VvE A) en de heer [A], voorzitter van de Vereniging van Eigenaars [naam] C (VvE C), bijgestaan door hun gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1.1.
De rechtbank gaat uit van de volgende feiten.
[vastgoed] heeft op 26 september 2012 een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend ten behoeve van het realiseren van 19 huurappartementen in het bestaande kantoorgebouw gelegen op de hoek van de [naam] 1 t/m 1N en de [adres] t/m 135G in Zeist (het bouwplan). Dit kantoorgebouw staat deels leeg en komt geheel leeg te staan, omdat de (enige) huidige huurder van het pand op de begane grond de huur reeds heeft opgezegd. [vastgoed] is voornemens het kantoorpand inpandig te verbouwen en 19 huurappartementen voor starters, verdeeld over vier bouwlagen te realiseren.
1.2.
Het appartementengebouw van VvE C grenst direct aan de oostzijde van het kantoorgebouw. Het appartementengebouw van VvE A grenst aan de oostzijde van het gebouw van de VvE C. Het parkeerterrein gelegen achter het kantoorgebouw en beide appartementengebouwen is in gemeenschappelijk eigendom van de VvE A, VvE C en de eigenaar van het kantoorgebouw, Vastned. De op het terrein gelegen parkeerplaatsen zijn middels een akte verdeeld. Volgens deze verdeling zijn er 32 parkeerplaatsen beschikbaar voor het kantoorgebouw.
2. Op grond van het ter plaatse geldende bestemmingsplan “Zeist Centrum e.o.” rust op het perceel aan de [naam] 1/[adres] de bestemming “Kantoor” met de dubbelbestemmingen “Waarde-Archeologie-2” en “Waarde-Cultuurhistorie-2”.
Niet in geschil – en ook de rechtbank stelt vast – dat het gebruik van het kantoorgebouw voor woondoeleinden, in strijd is met artikel 12 van Pro de planregels van het geldende bestemmingsplan.
3. Op grond van artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is het verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit het gebruiken van gronden in strijd met een bestemmingsplan. Op grond van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 3º, van de Wabo kan een omgevingsvergunning voor een dergelijke activiteit worden verleend indien deze niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Op de voet van artikel 2.27 van de Wabo in samenhang gelezen met artikel 6.5, eerste lid, van het Besluit omgevingsrecht (Bor) kan een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 3º, van de Wabo niet worden verleend dan nadat de gemeenteraad heeft verklaard dat hij daartegen geen bedenkingen heeft.
4. Op 24 juni 2014 heeft de gemeenteraad voornoemde verklaring van geen bedenkingen verleend voor het project. Vervolgens heeft verweerder met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 3º, van de Wabo in het bestreden besluit toestemming verleend om van het bestemmingsplan af te wijken.
Voor het realiseren van het bouwplan is op de voet van artikel 2.1, eerste lid, onder a, van de Wabo eveneens een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen vereist. Verweerder heeft desgevraagd ter zitting mede gedeeld dat die omgevingsvergunning kort voor de zitting is verleend. Die vergunning ligt thans niet ter beoordeling van de rechtbank voor.
5. Eisers voeren allereerst aan dat het realiseren van startersappartementen naast hun appartementen in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Het leefritme van de bewoners van de appartementen van de VvE’s, waarvan het merendeel senioren is, verschilt immers van het leefritme van de toekomstige bewoners van de startersappartementen.
6. Verweerder heeft voor zijn oordeel dat het bouwplan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening verwezen naar het beleid van de gemeente Zeist, opgenomen in de Structuurvisie Zeist 2020 en Woonvisie 2013-2015. Uit de Structuurvisie 2020 volgt dat er op dit moment een tekort is aan woningen voor starters en dat de gemeente deze groep wil faciliteren. Daarbij wordt in eerste instantie gekeken naar locaties voor transformatie. Genoemd worden verouderde kantoren of bedrijfshallen. Het bouwplan dat bestaat uit het transformeren van een bestaand kantoorpand in startersappartementen past daarmee in verweerders beleid. Uit de Woonvisie 2013-2015 volgt voorts dat de gemeente Zeist streeft naar verscheidenheid in woningtypen en woonmilieus. Het bouwplan, dat voorziet in woningdifferentiatie, is eveneens in overeenstemming met dit beleid. De rechtbank ziet geen aanknopingspunten voornoemd beleid van verweerder onredelijk te achten. Ook anderszins ziet de rechtbank geen aanknopingspunten voor het oordeel dat het realiseren van startersappartementen naast appartementen waarin veel senioren wonen in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Dat in een stedelijke omgeving een verscheidenheid van doelgroepen en woonfuncties samen komen, kan in zijn algemeenheid niet leiden tot de conclusie dat dit in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Dat in dit concrete geval daarvan wel sprake is, is niet gebleken. Het verschil in leefritme zal niet een daadwerkelijke verslechtering van het woon- en leefklimaat van bewoners van eisers appartementencomplex teweeg brengen. De beroepsgrond slaagt niet.
7. Eisers voeren verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van de bewoners van hun appartementencomplexen. In dat kader wijzen zij op de vermindering van het uitzicht van de bewoners, doordat fietsen van de toekomstige bewoners van de startersappartementen voor het gebouw zullen worden gestald. Daarvoor is inpandig onvoldoende bergruimte. Ook zullen er volgens eisers extra vuilcontainers op het parkeerterrein worden geplaatst voor de toekomstige bewoners. Verder vrezen eisers voor een toename van het aantal verkeersbewegingen, met name in de avonduren. Daarbij wijzen zij er op dat de slaapkamers van de appartementen aan de zijde van de parkeerplaats zijn gelegen. Ter zitting voegen eisers hier nog aan toe dat zij eveneens vrezen dat er onvoldoende parkeerplaatsen voor de bewoners van hun appartementencomplexen overblijven. Daarbij hebben zij naar voren gebracht dat de bewoners in de huidige situatie parkeren op de parkeerplaatsen voor het kantoorgebouw, omdat het aantal parkeerplaatsen voor de appartementencomplexen onvoldoende is.
8.1.
Verweerder heeft zich voor de berekening van de parkeerbehoefte van het bouwplan gebaseerd op het parkeerbeleid van de gemeente Zeist, opgenomen in de Parkeerbeleidsnota Zeist van mei 2004. Voor de voorziene startersappartementen is een parkeernorm gehanteerd van 1,7 parkeerplaatsen per appartement, zodat er 32 parkeerplaatsen voor het bouwplan nodig zijn. Tussen partijen is niet in geschil dat op basis van de gemaakte afspraken over de verdeling van het aantal parkeerplaatsen op het gemeenschappelijke parkeerterrein er 32 parkeerplaatsen voor de voorziene startersappartementen beschikbaar zijn. Met dit aantal wordt voorzien in de parkeerbehoefte van het bouwplan. Nu eisers de door verweerder gehanteerde parkeernorm niet hebben betwist, ziet de rechtbank geen grond voor het oordeel dat niet wordt voorzien in voldoende parkeermogelijkheden bij het bouwplan. Te meer niet, omdat zoals verweerder ter zitting heeft opgemerkt, voor de berekening van de parkeerbehoefte van de parkeernorm van woningen in het middensegment is uitgegaan. Voor startersappartementen had de lagere parkeernorm van 1,5 voor woningen in het goedkope segment kunnen worden toegepast.
Wat betreft de stelling van eisers dat er voor de appartementencomplexen een tekort aan parkeerplaatsen is, overweegt de rechtbank dat naar vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (onder meer de uitspraak van 23 april 2014 ECLI:NL:RVS:2014:1443) bij de beantwoording van de vraag of wordt voorzien in voldoende parkeermogelijkheden bij een bouwplan, slechts rekening dient te worden gehouden met de toename van de parkeerbehoefte als gevolg van de realisering van dat bouwplan, en een reeds bestaand tekort buiten beschouwing mag worden gelaten. Verweerder had met een eventueel tekort aan parkeerplaatsen voor de bewoners van de appartementencomplexen in zijn besluitvorming geen rekening hoeven te houden.
8.2.
Wat betreft de door eisers gevreesde toename van het aantal verkeersbewegingen overweegt de rechtbank als volgt. Voor de berekening van het aantal verkeersbewegingen heeft verweerder zich gebaseerd op de aanbevelingen van het CROW in de CROW-publicatie 256, Verkeersgeneratie woon- en werkgebieden. Op basis van deze kengetallen is het totale aantal toekomstige verkeersbewegingen van de voorziene startersappartementen lager dan het totale aantal verkeersbewegingen van het maximale gebruik van het bestaande kantoorgebouw. Dat – zoals eisers naar voren hebben gebracht – het kantoorgebouw al lange tijd deels leeg staat en daardoor er veel minder verkeersbewegingen zijn, is een situatie die verweerder niet als uitgangspunt voor zijn besluitvorming heeft hoeven nemen. Aan deze feitelijke situatie hebben eisers immers geen rechten kunnen ontlenen. Planologisch gezien had het kantoorgebouw op basis van het bestemmingsplan elk moment volledig verhuurd kunnen worden. Wel acht de rechtbank aannemelijk dat het aantal verkeersbewegingen in de avond zal toenemen als gevolg van het bouwplan. Gelet op het beperkte aantal appartementen en de daarmee samenhangende verkeersbewegingen, heeft verweerder echter in redelijkheid kunnen vinden dat van een onaanvaardbare toename van het verkeer in de avonduren geen sprake zal zijn.
8.3.
Ten aanzien van de door eisers gestelde verslechtering van het uitzicht overweegt de rechtbank dat verweerder in redelijkheid heeft kunnen vinden dat daarvan slechts beperkt sprake zal zijn. De voorziene appartementen worden immers in het bestaande kantoorgebouw gerealiseerd en er is ook geen sprake van uitbreiding van het bestaande pand. Het uitzicht verandert in die zin dan ook niet. Het enige dat wellicht aan het uitzicht verandert, is dat er meer vuilcontainers en fietsen voor het pand zullen worden gestald, nu daarvoor inpandig (nog) geen oplossing is. Dit kan echter niet leiden tot het oordeel dat van een onaanvaardbare verslechtering van het uitzicht sprake is. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat aan het wonen in een verstedelijkte omgeving een zekere mate van hinder inherent is.
8.4.
Al met al komt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder heeft kunnen vinden dat eisers slechts beperkte nadelige gevolgen van het bouwplan zullen ondervinden. Deze beperkte nadelige gevolgen maken naar het oordeel van de rechtbank niet dat de bewoners van de appartementencomplexen als gevolg daarvan onevenredig in hun belangen worden geschaad. De rechtbank acht de vrees van eisers voor verandering in hun leefomgeving invoelbaar, nu de daadwerkelijke invulling en uitvoering van de startersappartementen nog onduidelijk is. Dit betekent echter niet dat verweerder het belang van eisers bij het behoud van de huidige woonomstandigheden zwaarder had moeten laten wegen, dan de belangen voor het realiseren van het bouwplan, waaronder het belang van het voorkomen van leegstand in de gemeente. De beroepsgrond slaagt niet.
9. De rechtbank komt daarmee tot de conclusie dat verweerder in redelijkheid gebruik heeft kunnen maken van zijn bevoegdheid om een omgevingsvergunning voor het bouwplan te verlenen. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van Z. Rawan, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2015.
griffier rechter
(de griffier is verhinderd deze uitspraak
mede te ondertekenen)
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.