ECLI:NL:RBMNE:2015:4261

• Datum uitspraak: 17 juni 2015
• Publicatiedatum: 12 juni 2015
• Zaaknummer: 3879966
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.J.M. de Laat
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vonnis inzake makelaarscourtage en intrekking opdracht

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland op 17 juni 2015 uitspraak gedaan in een geschil tussen een vennootschap onder firma, hierna te noemen [eiseres], en een gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde]. De zaak betreft een vordering van [eiseres] tot betaling van makelaarscourtage door [gedaagde] na de intrekking van een opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van een woning. De procedure begon met een dagvaarding en omvatte verschillende processtukken, waaronder conclusies van antwoord, repliek en dupliek.

De feiten van de zaak zijn als volgt: [gedaagde] heeft op 6 april 2013 een opdracht gegeven aan [eiseres] voor de verkoop van haar woning. De overeenkomst was onderworpen aan de Algemene Consumentenvoorwaarden van de NVM. Op 9 oktober 2013 heeft [gedaagde] de opdracht ingetrokken, waarna [eiseres] een factuur voor intrekkingskosten heeft gestuurd. [gedaagde] heeft deze factuur betaald, maar later geklaagd over de hoogte ervan en aanspraak gemaakt op terugbetaling. Uiteindelijk heeft [gedaagde] de woning verkocht aan haar zoon, [C], voor een lagere prijs dan oorspronkelijk was afgesproken.

De kantonrechter heeft de vordering van [eiseres] afgewezen, omdat niet is aangetoond dat de verkoop van de woning aan [C] het gevolg was van de dienstverlening van [eiseres] tijdens de looptijd van de overeenkomst. De rechter oordeelde dat de intrekking van de opdracht en de verkoop aan [C] niet voldoende met elkaar in verband konden worden gebracht. De kantonrechter heeft geoordeeld dat [eiseres] niet heeft bewezen dat haar werkzaamheden vóór de intrekking van de opdracht hebben geleid tot de verkoop na de intrekking. Daarom is de vordering afgewezen en is [eiseres] veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde].

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Afdeling Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 3879966 UC EXPL 15-2556 MT/1291

Vonnis van 17 juni 2015

inzake

de vennootschap onder firma

[eiseres] v.o.f. ,

gevestigd te [vestigingsplaats],

verder ook te noemen [eiseres],

eisende partij,

gemachtigde: mr. T.J. Roest Crollius,

tegen:

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats],

verder ook te noemen [gedaagde],

gedaagde partij,

gemachtigde: [C].

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding;

- het proces-verbaal van de civiele rolzitting van 25 februari 2015 en de aldaar overhandigde conclusie van antwoord;

- de conclusie van repliek;

- de conclusie van dupliek.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Op 6 april 2013 heeft [gedaagde] opdracht gegeven aan [eiseres] tot het verlenen van diensten bij de verkoop van haar woning aan de [adres] te [woonplaats] (verder: de woning). De schriftelijke opdrachtbevestiging, ondertekend door [gedaagde], vermeldt onder meer:

“(…)

Met betrekking tot de hoogte van de tarieven zijn de opdrachtgever en het NVM-lid het volgende overeengekomen:

- 1,7 % courtage van de verkoopsom exclusief BTW (2,05% inclusief BTW).

(…)”

2.2.

Op de overeenkomst van opdracht tussen partijen zijn van toepassing de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM (verder: de Consumentenvoorwaarden).

2.3.

Bij e-mailbericht van 3 oktober 2013 heeft de dochter van [gedaagde],

[A], het volgende aan [eiseres] geschreven:

“(…)

Mijn broer gaat scheiden en zou graag, als hij de mogelijkheid heeft, in het ouderlijk huis gaan wonen. (dit speelde nog niet toen het huis in de verkoop werd gezet.)

(…)

Er zijn voor mijn moeder vele mogelijkheden die allemaal bekeken gaan worden.

Misschien gaat ze het voorlopig verhuren aan mijn broer, misschien wordt hij mede-eigenaar, misschien gaat ze iets met schenken doen, niets is nog zeker, zelfs, mocht mijn broer inderdaad het huis kopen, de hoogte van de koopsom niet.

(…)”

2.4.

Op 9 oktober 2013 heeft [gedaagde] de opdracht aan [eiseres] ingetrokken.

2.5.

Op 14 oktober 2013 heeft [eiseres] aan [gedaagde] een factuur gestuurd betreffende de intrekkingskosten ter hoogte van € 2.146,24 (inclusief BTW).

2.6.

[gedaagde] heeft de factuur ter zake de intrekkingskosten voldaan.

2.7.

Bij brief van 12 november 2013 heeft [gedaagde] bij [eiseres] geklaagd over de hoogte van voormelde factuur en geconcludeerd dat zij recht heeft op terugbetaling van € 429,55. Zij heeft in die brief verder het volgende geschreven:

“(…)

Binnen 5 maanden van een vraagprijs van € 239.000,- zakken naar € 225.000,- en dan direct naar een opbrengst van € 200.000,- vind ik te laag en gaat mij teveel kosten, waarna ik besloot de woning uit de verkoop te halen.

(…)

Nu wordt er gesuggereerd door [B] en ook in uw brieven daarna, dat de reden van intrekking is geweest dat mijn zoon de woning gaat kopen.

U wilde hier ook uw courtage over hebben, ik citeer:

“
Ik heb jullie het voorstel gedaan om de courtage nu te betalen en als blijkt dat [C] het alsnog niet koopt of kan kopen, we de verkoop weer opstarten om uiteindelijk een ander te vinden.

Misschien willen jullie hierover nog eens nadenken. ”

Ik vind dit heel vreemd, mijn zoon heeft helemaal geen bod gedaan op mijn huis, niet bij jullie en niet bij mij, dus waarom en waarover zou ik dan courtage moeten betalen?

Ik heb daarom niet gereageerd op dit vreemde voorstel.

Er is inderdaad gesproken dat, omdat [eiseres] de prijs wel erg snel laat zakken, ik het huis voorlopig net zo goed zelf kan houden.

De opbrengst van de woning, zoals U die nu opeens inschat, vind ik te laag.

Ik ben toen overgegaan tot intrekken van de opdracht.

(…)”

2.8.

Een gedeelte van de door [gedaagde] betaalde intrekkingskosten is nadien door [eiseres] aan [gedaagde] geretourneerd.

2.9.

Bij koopovereenkomst van 13 juli 2014 is de woning door [gedaagde] verkocht aan haar zoon, [C] (verder: [C]) voor een verkoopprijs van € 200.000,00. Op 20 augustus 2014 is de eigendom van de woning van [gedaagde] overgedragen aan [C]. In de leveringsakte staat, voor zover relevant, het volgende vermeld:

“
KOOPPRIJS

De koopprijs van het verkochte is:
tweehonderdduizend euro (€ 200.000,00) . De koopprijs is gebaseerd op een door de heer [D], taxateur van onroerende zaken, (…) opgemaakt taxatierapport, (…), mede in verband met een nadere schriftelijke motivatie van de heer

[B], makelaar van onroerende zaken, verbonden aan het kantoor van [eiseres], (…).”

2.10.

[eiseres] heeft vervolgens bij [gedaagde] de volledige courtage in rekening gebracht. Dit betreft een bedrag van € 3.400,00 exclusief BTW.

3. De vordering en het verweer

3.1.

[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de veroordeling van [gedaagde] om aan [eiseres] te voldoen € 2.397,31 aan hoofdsom (bestaande uit € 3.400,00 aan courtage, verminderd met het door [gedaagde] betaalde bedrag van € 1.418,75, vermeerderd met 21 % BTW), te vermeerderen met de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 23 januari 2015 tot de dag der algehele voldoening en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

Ter onderbouwing van de vordering stelt [eiseres] dat op grond van artikel 14 van de Consumentenvoorwaarden [gedaagde] de volledige courtage aan haar verschuldigd is.

[eiseres] maakt aanspraak op de wettelijke rente, nu [gedaagde] in verzuim is geraakt.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. Op dit verweer wordt hierna, voor zover van belang voor de beoordeling van dit geschil, teruggekomen.

4. De beoordeling

4.1.

[eiseres] heeft niet gesteld wat de inhoud van artikel 14 van de Consumentenvoorwaarden is; evenmin heeft zij de betreffende voorwaarden overgelegd. Zij heeft (dus) ook niet gesteld op welk deel van dat artikel zij haar vordering baseert.

Uit het feit dat de opdracht door [gedaagde] was ingetrokken op het moment dat de verkoopovereenkomst tussen [gedaagde] en [C] tot stand is gekomen, de stelling dat [eiseres] heeft bemiddeld en geadviseerd tussen [gedaagde] en [C] en de verwijzing van [eiseres] naar de leveringsakte waarin [eiseres] staat genoemd, begrijpt de kantonrechter (met [gedaagde]) dat [eiseres] haar vordering heeft gebaseerd op artikel 14.3 van de Consumentenvoorwaarden. Nu in deze procedure door [gedaagde] niet is betwist dat deze voorwaarden van toepassing zijn op de overeenkomst en deze voorwaarden door [gedaagde] zijn overgelegd als productie bij conclusie van dupliek, zal de kantonrechter zonder partijen nader in de gelegenheid te stellen zich hier over uit te laten, de vordering op die grondslag beoordelen.

4.2.

Op grond van artikel 14.3 van de Consumentenvoorwaarden is de consument na beëindiging van de opdracht geen courtage verschuldigd indien een overeenkomst met betrekking tot een onroerende zaak tot stand komt, tenzij de makelaar genoegzaam bewijs levert dat de totstandkoming van de overeenkomst met betrekking tot de onroerende zaak het gevolg is van dienstverlening van de makelaar aan de consument tijdens de looptijd van de overeenkomst.

4.3.

In dit kader heeft [eiseres] in deze procedure de volgende feiten en omstandigheden gesteld:

- [eiseres] heeft bemiddeld en geadviseerd tussen [gedaagde] en [C] over een mogelijke overdracht van de woning door moeder aan haar zoon. In dat verband is [eiseres] ook benaderd voor de verkoop van de eigen woning van [C], alvorens deze de aankoop van de woning wilde finaliseren;

- [eiseres] verneemt zowel van de dochter van [gedaagde] als van [C] dat de woning door [gedaagde] wordt verkocht en in eigendom overgedragen aan [C];

- Enkele dagen later trekt [gedaagde] de opdracht in;

- [C] zet kort na het intrekken van de opdracht aan [eiseres] zijn eigen woning te koop bij een andere makelaar;

- Op 20 augustus 2014 vindt vervolgens de eigendomsoverdracht plaats van de woning van [gedaagde] aan [C]. In de leveringsakte wordt verwezen naar de door de heer [B], medewerker van [eiseres] (verder: [B]), verrichte werkzaamheden in het kader van de door [gedaagde] aan [eiseres] verleende opdracht.

4.4.

Door [gedaagde] is weersproken dat [eiseres] heeft bemiddeld en geadviseerd over de mogelijke overdracht van de woning van [gedaagde] aan [C].

Volgens [gedaagde] heeft [C] enkel een gesprek had over de verkoop van zijn eigen woning, in welk verband hij ook een offerte heeft ontvangen.

De intrekking van de opdracht had geen verband met een voornemen tot verkoop van de woning aan [C]. [gedaagde] heeft besloten zelf in de woning te blijven wonen. In de loop van 2014 is toen gebleken dat [gedaagde] vanwege haar lichamelijke toestand niet meer op zichzelf kon wonen en is het idee van verkoop aan [C] ontstaan.

De verkoop van de eigen woning van [C] hield geen verband met de aankoop van de woning van [gedaagde]. [C] diende die woning te verkopen in verband met zijn echtscheiding.

[gedaagde] was ook niet tevreden over de dienstverlening door [eiseres]. Zij vond de potentiele opbrengst te laag.

Voor de verrichte inspanningen door [eiseres] is door [gedaagde] betaald. Voor schade naar aanleiding van de intrekking is [gedaagde] niet aansprakelijk.

4.5.

[eiseres] heeft bij repliek gesteld dat, anders dan [gedaagde] wil doen geloven, het voornemen om de woning aan [C] te verkopen de (werkelijke) reden is geweest voor de intrekking van de opdracht. [eiseres] heeft daarbij gewezen op uitingen van [gedaagde] omtrent de reden voor intrekking. Volgens [gedaagde] haar stellingen in deze procedure heeft zij de opdracht ingetrokken, omdat zij in de woning zou blijven wonen. Volgens de brief van 12 november 2013, waar [eiseres] naar verwijst, was dat omdat zij de door [eiseres] geadviseerde prijs van € 200.000,00 te laag vond.

Anders dan [eiseres] heeft betoogd, volgt uit deze uitingen naar het oordeel van de kantonrechter niet, althans onvoldoende, het vermoeden dat sprake is van een door [gedaagde] valse opgegeven reden voor de intrekking. Immers, de omstandigheden dat [gedaagde] in de woning wilde blijven wonen en dat de opbrengst haar tegenviel komen de kantonrechter, anders dan [eiseres], niet tegenstrijdig voor. Beide omstandigheden kunnen immers een rol hebben gespeeld bij de intrekking. Hetgeen [eiseres] hieromtrent heeft gesteld, maken naar het oordeel van de kantonrechter het verweer van [gedaagde] in dit kader, mede gezien het tijdsverloop tussen de intrekking en de verkoop, ook niet ongeloofwaardig. [gedaagde] heeft chronologisch geschetst hoe een en ander is gelopen. Toen duidelijk werd dat de opbrengst van verkoop van de woning aan een derde rond de € 200.000,00 zou zijn, heeft [gedaagde] besloten zelf in de woning te blijven wonen. Pas in de loop van 2014 is, doordat de gezondheid van [gedaagde] achteruitging, de overname van de woning door [C] in gang gezet.

4.6.

Dat [eiseres] al vóór de intrekking van de opdracht geadviseerd en bemiddeld zou hebben bij de verkoop aan [C] zou volgens [eiseres] blijken uit de brief van 12 november 2013 van [gedaagde] zelf. Hierin wordt een voorstel van [B] geciteerd waarin de suggestie dat [C] de woning zal kopen voorkomt, dus is erover gesproken, volgens [eiseres].

Zelfs al zou deze optie ter tafel zijn gekomen tijdens gesprekken tussen partijen, de voormelde brief maakt op geen enkele manier duidelijk dat door [eiseres] hierover is geadviseerd of bemiddeld. Ook is in dezelfde brief van [gedaagde] een en ander juist door haar ontkracht. [gedaagde] reageert namelijk op het geciteerde voorstel met de opmerking dat de suggestie dat [C] de woning zal kopen haar verbaast en die situatie niet aan de orde is.

Verder is het verband tussen de verkoop van de woning van [C] en de aankoop van de woning van [gedaagde] op geen enkele wijze door [eiseres] onderbouwd.

4.7.

[eiseres] heeft er ook op gewezen dat voor de prijsbepaling voor de uiteindelijke verkoop aan [C] richtinggevend geweest is het advies van [B], zo blijkt uit de onder 2.9. vermelde akte van levering. Anders dan [eiseres] lijkt te betogen, blijkt hieruit echter nog niet dat het voornemen tot verkoop bestond ten tijde van de intrekking en daaraan (eigenlijk) ten grondslag heeft gelegen. Verder is het niet zo dat de enkele omstandigheid dat voor de verkoopprijs aansluiting is gezocht bij het advies van [B] voldoende is om aan te nemen dat de totstandkoming van de koopovereenkomst het gevolg is van de dienstverlening van [eiseres].

4.8.

Uit het e-mailbericht van 3 oktober 2013 van de dochter van [gedaagde] blijkt volgens [eiseres] ook dat de ware reden voor de intrekking van de opdracht de wens van [C] om in de woning te gaan wonen was. In het e-mailbericht wordt echter enkel die wens van [C] om in de woning te gaan wonen, genoemd. Uit de daaropvolgende alinea’s uit het e-mailbericht wordt duidelijk dat nog niet duidelijk is hoe daar eventueel vorm aan zal worden gegeven; ook huur en schenking worden als opties genoemd.

4.9.

Niet alleen zijn de door [eiseres] gestelde vóór de intrekking van de opdracht verrichte werkzaamheden betwist, ook is uit de stellingen van [eiseres] de gevolgtrekking niet te maken dat die werkzaamheden tot gevolg hebben gehad dat de woning na de intrekking van de opdracht is verkocht aan [C].

De stellingen van [eiseres] komen erop neer dat in het geval het voornemen van [gedaagde] tot verkoop van de woning aan haar zoon vóór de intrekking vast zou komen te staan, eveneens zou komen vast te staan dat de werkzaamheden van [eiseres] tot gevolg hebben gehad dat de woning is verkocht aan [C]. Die laatste conclusie deelt de kantonrechter echter niet.

[eiseres] laat ook na om te stellen welke specifieke werkzaamheden volgens haar aan de verkoop aan [C] hebben bijgedragen. Enkel de prijsbepaling van € 200.000,00 wordt in dit kader genoemd. Van in het kader gebruikelijke werkzaamheden als het maken van de foto’s, plaatsen van advertenties, het doen van bezichtigingen kan in dit kader geen sprake zijn, nu dit soort werkzaamheden aan de verkoop aan [C] niet zullen hebben bijgedragen. Overigens is het niet zo dat [eiseres] voor de door haar in het kader van de mogelijke verkoop aan een derde daadwerkelijk verrichte werkzaamheden niet betaald heeft gekregen. Zij heeft immers de intrekkingskosten - die daar betrekking op hebben - ontvangen.

4.10.

Vast staat dat [eiseres] door de gang van zaken (eerst intrekking van de opdracht en vervolgens de verkoop van de woning) de overeengekomen courtage in beginsel misloopt. Dit is in overeenstemming met artikel 14.3 van de Consumentenvoorwaarden waarin dit ook als hoofdregel is geformuleerd. Voor vergoeding van gederfde winst of (volledige) schadevergoeding is in dat geval geen plaats. Na de intrekking van een opdracht is, bij wijze van uitzondering, courtage verschuldigd, zoals hiervoor reeds weergegeven, enkel indien er een verband is tussen werkzaamheden verricht door [eiseres] vóór intrekking van de opdracht en een verkoop van de woning na de intrekking van de opdracht. De kantonrechter komt tot de conclusie dat de stellingen van [eiseres] onvoldoende zijn om het benodigde verband tussen de werkzaamheden die door [eiseres] wel zijn verricht - en waarvoor zij ook betaald heeft gekregen in de vorm van intrekkingskosten - en de verkoop van de woning na intrekking aan [C] aan te kunnen nemen. Aan een eventuele bewijsopdracht komt de kantonrechter dan ook niet toe.

4.11.

Op grond van het voorgaande zal de vordering van [eiseres] worden afgewezen.

4.12.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiseres] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] worden veroordeeld. De gemachtigde van [gedaagde] heeft verzocht om vergoeding van de verlet- en reiskosten in verband met het bijwonen van de zitting op 25 februari 2015. De kantonrechter begroot deze kosten op respectievelijk € 50,00 aan verletkosten en € 5,00 aan reiskosten (met OV), totaal dus € 55,00.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vordering af;

5.2.

veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde], tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 55,00 aan reis- en verletkosten;

5.3.

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J.M. de Laat, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2015.