Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 3397297 UC EXPL 14-14267 DJvM/1139
Vonnis van 13 april 2015
inzake
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
verder ook te noemen [eiseres],
eisende partij,
gemachtigde: mr. R.F. Ruers,
tegen:
de stichting
Stichting Mitros,
gevestigd te Utrecht,
verder ook te noemen de stichting,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 27 oktober 2014
- de brief van 15 januari 2015 van mr. Ruers met als bijlagen zeven producties
- de brieven van 20 januari 2014 van mr. Van Wezel met als bijlagen acht producties
- de op 28 januari 2015 gehouden comparitie na antwoord.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Vanaf 4 december 2008 huurt [eiseres] van de stichting een woning.
2.2.
In december 2010 heeft [eiseres] van de stichting een brochure getiteld “
Informatie over de renovatie voor bewoners van de Bomenbuurt” en een informatiefolder getiteld “
Sociaal Plan renovatie Bomenbuurt” ontvangen. Daarin informeert de stichting haar huurders in die buurt - waaronder [eiseres] - over haar voorgenomen renovatieplannen. De brochure maakt op pagina 10 e.v. het volgende onderscheid in de werkzaamheden, afhankelijk van het type woning;
Informatie over de renovatie voor bewoners van de Bomenbuurt” en een informatiefolder getiteld “
Sociaal Plan renovatie Bomenbuurt” ontvangen. Daarin informeert de stichting haar huurders in die buurt - waaronder [eiseres] - over haar voorgenomen renovatieplannen. De brochure maakt op pagina 10 e.v. het volgende onderscheid in de werkzaamheden, afhankelijk van het type woning;
- Onderhoud aan de buitenkant van de woning (herstel of vervanging van metselwerk buitengevels, dakkappelen, kozijnen, ramen, achter- en bergingsdeuren, dakpannen, dakbedekking, schoorstenen, schilderwerk)
- Verbeteringen aan buitenkant woning (spouwmuurisolatie en buitenverlichting in/aan buitengevels, aanbrengen van isolatieglas en dakisolatie
- Onderhoud aan de binnenkant van de woning (vernieuwen van verouderde keuken en douches voor zover nodig, afstellen bestaande binnendeuren dan wel vernieuwen van de binnendeuren, herstel stucwerk binnenmuren, herstel vloeren begane grond, opknappen plafonds, verwijderen asbesthoudende lijmlaag
- Verbeteringen aan de binnenkant van de woning (vloerisolatie aanbrengen, controle en verbetering van de elektrische installatie, aanbrengen stopcontact voor wasmachine, aanbrengen van mechanische ventilatie en vervangen van open geisers door gesloten geisers).
Daarnaast vermeldt de brochure de mogelijkheid om te kiezen voor centrale verwarming tegen een huurverhoging.
Artikel 7 van het Sociaal Plan bepaalt dat huurders die vanwege hun gezondheid of door persoonlijke omstandigheden tijdens de algemene onderhouds- of verbetermaatregelen tijdelijk hun woning moeten verlaten, recht hebben op een wisselwoning en dan een tegemoetkoming in de onkosten ontvangen van € 500,00.
2.3.
In april 2012 heeft [eiseres] van de stichting een aanvulling op het Sociaal Plan ontvangen. In deze aanvulling staat vermeld dat alle huurders die dat wensen gebruik mogen maken van een logeerwoning en alsdan € 500,00 onkostenvergoeding ontvangen. Daarnaast kan volgens deze aanvulling de huurder die ervoor kiest om zelf te zorgen voor de afwerking van een te zagen vloerluik, aanspraak maken op een vergoeding van € 700,00.
2.4.
[eiseres] heeft gebruik gemaakt van de logeerwoning.
2.5
Bij brief van 21 december 2013 heeft de stichting aan [eiseres] bericht dat [eiseres] aanspraak kon maken op de volgende vergoedingen:
- de standaard tegemoetkoming voor te verwachten en onvermijdelijke schade ad € 550,00,
- de tegemoetkoming voor de logeerwoning ad € 500,00,
- de tegemoetkoming afwerking vloer ad € 700,00.
[eiseres] heeft het bij die brief gevoegde financieel overzicht voor akkoord ondertekend en € 1.750,00 ontvangen van de stichting.
2.6.
Bij brief van 20 februari 2014 heeft [eiseres], de stichting bericht dat zij op grond van de renovatiewerkzaamheden haar woning heeft moeten verlaten over de periode 9 december 2013 tot 31 januari 2014 en dat zij op grond van artikel 7:220 van het Burgerlijke Wetboek (hierna: BW) in verbinding met het Besluit beheer sociale huursector en het Stedelijk protocol Utrecht (vernieuwd) aanspraak maakt op verhuiskosten ad € 5.658,00.
2.7.
De stichting heeft zich bij brief van 26 februari 2014 beroepen op de gemaakte afspraken over de herhuisvesting en de gegeven vergoedingen daarvoor en gesteld dat de werkzaamheden in bewoonde staat hadden kunnen worden uitgevoerd.
2.8.
Nadien gevoerde correspondentie heeft niet geleid tot overeenstemming.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, een verklaring voor recht dat de stichting verwijtbaar tekort is geschoten jegens [eiseres] en daardoor schadeplichtig is geworden, en veroordeling van de stichting om aan [eiseres] te voldoen € 3.908,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 september 2014 tot de voldoening en met veroordeling van de stichting in de proceskosten.
3.2.
Ter onderbouwing van die vordering stelt [eiseres] dat de stichting jegens [eiseres] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen ingevolge de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. Meer specifiek de op de stichting als verhuurder rustende wettelijke verplichting om aan [eiseres] te betalen een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten als gevolg van de door de renovatiewerkzaamheden gedwongen verhuizing van [eiseres]. Deze tegemoetkoming bedraagt € 5.658,00, waarop in mindering is voldaan € 1.750,00, zodat het verschuldigde bedrag € 3.908,00 bedraagt, dat, ondanks sommaties, onbetaald is gebleven. [eiseres] maakt aanspraak op de wettelijke rente nu de stichting in verzuim is geraakt.
3.3.
De stichting heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Volgens artikel 7:220 lid 5 BW heeft een huurder recht op een bijdrage in de kosten van verhuizing door de verhuurder indien verhuizing noodzakelijk is in verband met een voorgenomen renovatie bedoeld in het tweede lid, derde zin van dat artikel. Het tweede lid derde zin van dat artikel verstaat onder renovatie zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging. Daarvan moet worden onderscheiden dringende werkzaamheden als bedoeld in het eerste lid van dat artikel, waarvoor het recht op een bijdrage van de verhuurder niet geldt.
4.2.
Volgens de stichting is geen sprake geweest van renovatiewerkzaamheden, te onderscheiden van de (dringende) onderhoudswerkzaamheden, die met zich brachten dat een verhuizing noodzakelijk was. Mocht er toch sprake zijn van renovatie die verhuizing noodzakelijk maakte, dan bestaat geen recht op een bijdrage indien de huurder kiest voor een wisselwoning.
4.3.
Desgevraagd heeft [eiseres] ter zitting de volgende werkzaamheden opgesomd die de verhuizing noodzakelijk maakte:
- vernieuwen badkamer
- gedeeltelijk vernieuwen plafond
- verwijderen asbest
- isolatie aanbrengen onder de vloer
- demonteren en terugplaatsen keukenblok
- vervangen van kozijnen.
4.4.
De kantonrechter overweegt als volgt. Van deze werkzaamheden zou uitsluitend het vernieuwen van de badkamer kunnen worden beschouwd als renovatie in bovenbedoelde zin, indien de badkamer is veranderd of daaraan iets is toegevoegd. De stichting heeft overgelegd een lijst van de in de woning van [eiseres] uitgevoerde werkzaamheden, getiteld Meterkastlijst. Volgens deze lijst is de badkamer verbeterd, zodat in beginsel kan worden uitgegaan van renovatie.
4.5.
De stichting heeft over de werkzaamheden op dit onderdeel onbetwist gesteld dat het vernieuwen van de badkamer in de woning van [eiseres] niet noodzakelijk was. Deze badkamer was vijf jaar daarvoor al vervangen. Echter omdat [eiseres] daarom herhaaldelijk had verzocht, heeft de stichting daaraan uiteindelijk toegegeven.
4.6.
De kantonrechter stelt voorop dat de brochure vermeldt dat deze ruimte voor zover nodig zal worden vernieuwd. De kantonrechter leidt uit het bovenstaande af dat de werkzaamheden aan de badkamer niet noodzakelijk waren, en uitsluitend door [eiseres] werden gewenst. Daardoor is op dit onderdeel geen sprake geweest van een door de stichting voorgenomen renovatie die een verhuizing noodzakelijk maakte.
4.7.
[eiseres] heeft daarnaast nog ter zitting aangevoerd dat zij aanvankelijk had besloten om in haar woning te blijven tijdens de werkzaamheden. Echter, omdat de stichting haar desgevraagd geen garantie wilde geven dat zij geen gezondheidsproblemen zou ondervinden van de werkzaamheden, heeft zij besloten om de logeerwoning te aanvaarden. Van de zijde van de stichting is daarover verklaard dat de stichting niet op de hoogte is van de gezondheidssituatie van haar bewoners en dus nooit een dergelijke garantie zal kunnen geven.
4.7.
Voor zover [eiseres] mocht betogen dat het uitblijven van die garantie de verhuizing noodzakelijk maakte, kan dit niet tot gevolg hebben dat zij aanspraak kan maken op de bijdrage als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW. Daarvoor is immers de aard van de werkzaamheden - renovatie - beslissend.
4.8.
De kantonrechter komt tot de slotsom dat de vordering van [eiseres] ongegrond is en afgewezen dient te worden.
4.9.
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de proceskosten. Deze worden tot de datum van dit vonnis begroot op:
- salaris gemachtigde € 400,00 (2 punten x tarief € 200,00).
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van de stichting, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 400,00 aan salaris gemachtigde;
5.3.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.J. van Maanen, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 13 april 2015.