Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 13/4841, 13/4843, 13/4847, 13/4848, 13/4850 en 13/4852
uitspraak van de meervoudige kamer van 17 maart 2015 in de zaken tussen
[eiseres], te [vestigingsplaats], eiseres
(gemachtigde: mr. R.G.J. van Elferen),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder
(gemachtigde: I.K. Beek).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2013 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de panden [adres 1], [adres 2] en [adres 3] te [vestigingsplaats], voor het belastingjaar 2013 vastgesteld op € 350.000,-, € 2.210.000,- en € 2.689.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2012. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de panden ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsgrondslag zijn gehanteerd.
Bij afzonderlijke beschikking van 28 februari 2013 heeft verweerder op grond van de Wet woz de waarde van de panden [adres 4], [adres 5] en [adres 6] te [vestigingsplaats], voor het belastingjaar 2013 vastgesteld op respectievelijk € 1.108.000,-, € 1.586.000,- en € 868.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2012. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de panden ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsgrondslag zijn gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 13 augustus 2013 heeft verweerder de bezwaren van eiseres tegen de beschikking voor de panden [adres 1], [adres 2] en [adres 3] te [vestigingsplaats] ongegrond verklaard.
Bij afzonderlijke uitspraak op bezwaar van 13 augustus 2013 heeft verweerder het bezwaar van eiseres met betrekking tot de beschikking voor het pand [adres 4] te [vestigingsplaats] gegrond verklaard en de bij de beschikking vastgestelde waarde van dat pand verminderd tot een bedrag van € 973.000,-. De aanslag onroerendezaakbelastingen is met toepassing van die nieuwe waarde verminderd. Verder heeft verweerder de bezwaren met betrekking tot de panden [adres 5] en [adres 6] te [vestigingsplaats] ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraken op bezwaar beroep ingesteld.
De beroepen zijn geregistreerd onder procedurenummers UTR 13/4841, 13/4843, 13/4847, 13/4848, 13/4850 en 13/4852.
Verweerder heeft verweerschriften en waardematrixen ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft in alle zaken plaatsgevonden op 22 januari 2015. Eiseres is vertegenwoordigd door haar gemachtigde, bijgestaan door [A]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld van taxateur
[B], werkzaam bij [bedrijf] bv.
Overwegingen
Ten aanzien van de panden [adres 1], [adres 2], [adres 3], [adres 4] en [adres 5] te [vestigingsplaats] (de bedrijfspanden)
1. De bedrijfspanden zijn gelegen in industriewijk [industriewijk] te [vestigingsplaats].
[adres 1] is een werkplaats/garage uit bouwjaar 1972 en heeft een oppervlakte van 1052 m². [adres 4] is een autoshowroom met garage uit bouwjaar 1975 en heeft een oppervlakte van 2117m². [adres 2] betreft een autoshowroom met garage en parkeerdekken uit bouwjaar 2009 en heeft een oppervlakte van 4719 m². [adres 5] is een werkplaats/garage uit bouwjaar 1979 en heeft een oppervlakte van 2629 m². [adres 3] is een winkel/verkoopruimte uit bouwjaar 2009 en heeft een oppervlakte van 3612 m².
2. Op grond van artikel 30, eerste lid, van de Wet woz – voor zover hier relevant - zijn met betrekking tot de waardebepaling en de waardevaststelling ingevolge de hoofdstukken III en IV de artikelen 1, derde lid, 5, eerste lid, tweede volzin, 22j tot en met 30, 47, 49 tot en met 51, 52a, 53a, 54 en 56 tot en met 60 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen van overeenkomstige toepassing.
Artikel 47 Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) bepaalt dat ieder is gehouden desgevraagd aan de inspecteur:
a. de gegevens en inlichtingen te verstrekken welke voor de belastingheffing te zijnen aanzien van belang kunnen zijn;
b. de boeken, bescheiden en andere gegevensdragers of de inhoud daarvan - zulks ter keuze van de inspecteur - waarvan de raadpleging van belang kan zijn voor de vaststelling van de feiten welke invloed kunnen uitoefenen op de belastingheffing te zijnen aanzien, voor dit doel beschikbaar te stellen.
Artikel 52a, eerste lid, AWR bepaalt - voor zover hier relevant - dat, indien met betrekking tot een op te leggen aanslag, navorderingsaanslag of naheffingsaanslag of een te nemen beschikking niet of niet volledig wordt voldaan aan de verplichtingen ingevolge artikel 41, 47, 47a, 49, 52, de inspecteur dit kan vaststellen bij voor bezwaar vatbare beschikking (informatiebeschikking). De inspecteur wijst in de informatiebeschikking op artikel 25, derde lid.
Artikel 25, derde lid, AWR luidt:
Indien het bezwaar is gericht tegen een aanslag, een navorderingsaanslag, een naheffingsaanslag of een beschikking, met betrekking tot welke de vereiste aangifte niet is gedaan of sprake is van een onherroepelijk geworden informatiebeschikking als bedoeld in artikel 52a, eerste lid, wordt bij de uitspraak op het bezwaarschrift de belastingaanslag of beschikking gehandhaafd, tenzij is gebleken dat en in hoeverre die belastingaanslag of beschikking onjuist is. De eerste volzin vindt geen toepassing voor zover het bezwaar is gericht tegen een vergrijpboete.
Artikel 27e, eerste lid, AWR bepaalt dat, indien de vereiste aangifte niet is gedaan of sprake is van een onherroepelijk geworden informatiebeschikking als bedoeld in artikel 52a, eerste lid, de rechtbank het beroep ongegrond verklaart, tenzij is gebleken dat en in hoeverre de uitspraak op het bezwaar onjuist is.
3. Bij brieven van 27 maart 2013 heeft verweerder bij eiseres de huurcontracten van de bedrijfspanden opgevraagd en meegedeeld dat een informatiebeschikking zal volgen indien de huurcontracten niet binnen de gestelde termijn worden overgelegd. Bij brief van 3 april 2013 heeft verweerder eiseres herinnerd aan de termijn voor het overleggen van de huurcontracten. Eiseres heeft bij brieven van 4 april 2013 gereageerd met de mededeling dat er geen reden is de huurcontracten over te leggen dan wel de bewijslast om te draaien. Verweerder heeft vervolgens met betrekking tot de bedrijfspanden bij twee afzonderlijke besluiten van 8 april 2013 informatiebeschikkingen genomen als bedoeld in artikel 52a AWR.
4. Ter zitting heeft verweerder gesteld dat eiseres geen bezwaar heeft gemaakt tegen de informatiebeschikkingen. Eiseres heeft aangevoerd dat zij conform de op de hoorzitting van 22 april 2013 gemaakte afspraak op 5 mei 2013 een e-mail heeft gestuurd. Zij heeft verweerder daarin meegedeeld dat er geen huurcontracten met betrekking tot de bedrijfspanden zijn. Eiseres stelt zich op het standpunt dat deze e-mail als bezwaar kan worden aangemerkt.
5. Naar het oordeel van de rechtbank kan de e-mail van 5 mei 2013 niet als bezwaarschrift worden aangemerkt alleen al omdat verweerder ter zitting onweersproken heeft gesteld dat binnen de gemeente Huizen niet de mogelijkheid openstond om in woz-zaken digitaal bezwaar te maken. Dat de informatiebeschikkingen door verweerder zijn ingetrokken, zoals eiseres ter zitting heeft gesteld, is door verweerder ontkend en ook op geen enkele manier gebleken.
6. Het voorgaande betekent dat de informatiebeschikkingen in rechte vaststaan en onherroepelijk zijn geworden. Consequentie daarvan is dat op grond van artikel 27e, eerste lid, AWR, sprake is van omkering en verzwaring van de bewijslast. De omkering en verzwaring van de bewijslast ontslaat verweerder evenwel niet van zijn verplichting de door hem vastgestelde woz-waarden niet naar willekeur vast te stellen. De vaststelling dient te berusten op een redelijke schatting.
7. De rechtbank stelt vast dat verweerder de woz-waarden van de bedrijfspanden [adres 1] en [adres 5] te [vestigingsplaats], conform de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet woz, heeft bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode.
Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarden heeft verweerder verwezen naar de door hem in beroep overgelegde waardematrixen van 21 respectievelijk 28 oktober 2013 van woz-taxateur [C]. Uit deze matrixen blijkt dat verweerder de huurwaarde heeft afgeleid uit twee verkooptransacties, waaronder de eigen aankoop van bedrijfspand [adres 4], en één verhuurtransactie en dat hij de kapitalisatiefactor na vergelijking met marktgegevens van daadwerkelijk gerealiseerde huren op het bedrijventerrein [industriewijk] heeft gesteld op 9,3.
8. De woz-waarden van de panden [adres 4], [adres 2] en [adres 3] te [vestigingsplaats] heeft verweerder bepaald aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet woz.
Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarden van de genoemde drie bedrijfspanden verwezen naar de overgelegde ‘Berekening Gecorrigeerde Vervangingswaarde waardepeildatum 1-1-2012’ van 21 respectievelijk 28 oktober 2013 van taxateur [C]. Uit deze berekeningen blijkt dat verweerder de grondwaarde voor deze bedrijfspanden heeft vastgesteld op basis van vergelijking met vier grondtransacties van bedrijfsterreinen in Huizen. De waarde van de opstal heeft verweerder vastgesteld op basis van kengetallen uit de Kompas Bouwkosten 2012, waarbij hij tevens aansluiting heeft gezocht bij informatie over ‘Bouwkosten bedrijfspanden 2012’. Daarnaast heeft verweerder erop gewezen dat bedrijfspand [adres 4] een eigen aankoopcijfer heeft van € 1.150.000,- per 8 juli 2010, hetgeen een indicatie vormt voor de juistheid van de vastgestelde woz-waarde per 1 januari 2012.
9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder niet onredelijk gehandeld door de woz-waarden van de bedrijfspanden vast te stellen op de wijzen zoals hiervoor omschreven.
10. Het is aan eiseres overtuigend aan te tonen (ervan te doen blijken) dat de bij de uitspraken op bezwaar gehandhaafde woz-waarden te hoog zijn vastgesteld.
Eiseres heeft in beroep uitsluitend berekeningen van kapitalisatiefactoren (via de bottom-up methode) overgelegd die zijn gebaseerd op de ‘Taxatiewijzer en kengetallen, deel 24, huurwaardekapitalisatie van de VNG. Eiseres heeft de daarbij gemaakte keuzes binnen de bandbreedte naar het oordeel van de rechtbank niet voldoende toegelicht. Zij heeft feitelijk alleen aangegeven dat rekening wordt gehouden met de marktomstandigheden van heden.
De rechtbank acht dit, in het licht van het van eiseres op grond van artikel 27e van de AWR verlangde bewijs, niet toereikend.
Ten aanzien van [adres 6] te [woonplaats] (de woning)
11. De woning betreft een vrijstaande woning met garage uit bouwjaar 2005, heeft een inhoud van 817 m³ en een perceeloppervlak van 1.275 m².
12. Eiseres bepleit een lagere waarde, te weten € 750.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
13. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet woz, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in woz-zaken.
14. Eiseres heeft aangevoerd dat verweerder, ondanks haar verzoek daartoe, geen gegevens heeft verstrekt over de (detaillering van de) objectkenmerken van twee van de drie referentiewoningen, te weten [adres 7] en [adres 8].
15. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een waardematrix van 21 oktober 2013 van taxateur [C] overgelegd, waarin de woning is vergeleken met referentiewoningen [adres 8], [adres 7] en [adres 9], alle te [woonplaats]. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning.
16. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met behulp van de waardematrix en de daarbij gegeven toelichting de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen voldoende inzichtelijk gemaakt. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met de onderlinge verschillen wat betreft ligging, inhoud, kaveloppervlakte, uitstraling, kwaliteit en bouwperiode, rekening is gehouden. De rechtbank wijst er daarbij op dat verweerder voor de woning een m³-prijs heeft gehanteerd van € 367,- terwijl de m³-prijs van de referentiewoningen, die voor wat betreft de objectkenmerken van hoogwaardiger niveau zijn, gemiddeld € 591,- is. Het verschil van € 224,- per m³ vertegenwoordigt op basis van de inhoud van de woning een waarde van € 183.000,-.
17. De rechtbank stelt vast dat eiseres geen gronden heeft ingebracht tegen de waardematrix van verweerder en niet heeft aangegeven met welke gegevens daaruit zij het niet eens is.
18. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde woz-waarde niet te hoog is vastgesteld.
19. De rechtbank overweegt tot slot dat eiseres ter zitting de beroepsgrond met betrekking tot de vergoeding van de proceskosten in bezwaar heeft ingetrokken.
20. De beroepen zijn ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr.drs. P.M.J.H. Muijlaert, voorzitter, en mr. drs. R. in ‘t Veld en mr. M.E. Heinemann, leden, in aanwezigheid van mr. G.M.T.M. Sips, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 maart 2015.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.