Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/350260 / HA ZA 13-608
Vonnis van 18 maart 2015
in de zaak van
1.[eiser sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. M.C. Spil,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [gedaagde] B.V
.,
.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
gedaagde,
advocaat mr. F. van der Woude.
Partijen zullen hierna [eisers] en de notaris genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 20 augustus 2014
- de akte overlegging productie van de notaris
- het proces-verbaal van comparitie van 28 januari 2015.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 11 april 2007 heeft [eisers] de woning aan [adres] te [woonplaats] verkocht aan de heer en mevrouw [naam] en [naam] (hierna: tezamen: [A]). De koopprijs bedroeg € 587.500,--. De levering zou plaatsvinden uiterlijk op 5 maart 2008.
2.2.
[eisers] heeft de notaris opdracht gegeven de mondeling tot stand gekomen koopovereenkomst tussen hem en [A] neer te leggen in een schriftelijke koopovereenkomst.
2.3.
In de door de notaris opgestelde koopovereenkomst staat het volgende vermeld:
“(…)
VERPLICHTING TOT OVERDRACHT EN DATUM VAN LEVERING
Artikel 2
“Verkoper is verplicht het verkochte over te dragen aan koper, die moet aanvaarden.
De levering vindt plaats op uiterlijk 5 maart 2008 of zoveel eerder als partijen nader overeenkomen, hierna te noemen: transportdatum.”
RISICO, TENIETGAAN, BESCHADIGING
Artikel 10
1. Het verkochte is voor risico van koper vanaf de transportdatum, tenzij de levering eerder plaatsvindt, in welk geval het risico met ingang van de aflevering overgaat op koper. Tot dat moment is verkoper verplicht het registergoed ten genoegen van koper naar herbouwwaarde verzekerd te houden.
2. Indien het verkochte vóór het tijdstip waarop het verkochte voor risico van koper komt geheel of gedeeltelijk door niet aan koper toe te rekenen oorzaken tenietgaat, wordt beschadigd of anderszins achteruit gaat, is de verkoper verplicht koper daarvan terstond in kennis te stellen.
3. Koper heeft gedurende veertien (14) dagen na ontvangst van de in het vorige lid bedoelde kennisgeving doch in ieder geval vóór de transportdatum het recht deze overeenkomst door middel van een schriftelijke verklaring daartoe aan de verkoper te ontbinden, tenzij:
hetzij:
a. koper overdracht van het verkochte verlangt op de transportdatum, in welk geval het verkochte zal worden geleverd in de staat waarin het zich op de transportdatum bevindt en verkoper aan koper alle rechten overdraagt die verkoper nog heeft jegens derden uit hoofde van verzekering of anderszins;
hetzij:
b. verkoper jegens koper verklaart dat de schade aan het verkochte vóór de transportdatum of uiterlijk binnen vier (4) weken daarna – in welk geval de transportdatum vier weken wordt opgeschort- volledig te doen herstellen en verkoper de voor koper ten gevolge van dit uitstel ontstane schade zal vergoeden.
(…)”
2.4.
Tijdens de bespreking van 16 mei 2007 op het kantoor van de notaris met [eisers] en [A] heeft de notaris de koopovereenkomst voorgelezen. Daarbij heeft hij aan [eisers] gevraagd of de woning goed verzekerd was. [eisers] heeft die vraag bevestigend beantwoord. Op die dag is de verzekeringspolis niet ter tafel geweest. Tijdens die bespreking is de koopovereenkomst door [eisers] en [A] ondertekend.
2.5.
[eisers] had een Woonhuisverzekering afgesloten bij Goudse Schadeverzekeringen N.V. (hierna: Goudse) onder polisnummer [polisnummer]. De dekking betrof blijkens het op 21 februari 2008 afgegeven polisblad € 183.000,--. De polisvoorwaarden luiden:
“(…)
Artikel 8. Schaderegeling
(…)
8.2.
Mede aan de hand van de door verzekerde verstrekte gegevens en inlichtingen wordt de omvang van de schade vastgesteld:
a. op het verschil tussen de herbouwwaarde van het gebouw onmiddellijk vóór het evenement en van het overgebleven deel ná het evenement;
b. op het verschil tussen de verkoopwaarde vóór het evenement en van het overgebleven deel ná het evenement.
(…)
8.5.
Verzekerde dient de maatschappij binnen 12 maanden na de schadedatum schriftelijk mee te delen of hij al dan niet zal herbouwen of herstellen. Bovendien moet de uitvoering daarvan binnen 3 jaar na schadedatum gerealiseerd zijn. Het recht van herbouw op grond van een onder de polis gedekte schade is niet overdraagbaar.
Heeft verzekerde niet aan deze voorwaarden voldaan, dan vindt schade-afwikkeling plaats zoals hierna onder artikel 8.7 is aangegeven.
(…)
8.7.
In alle overige gevallen wordt het laagste van de naar herbouwwaarde (…) en naar verkoopwaarde (…) berekende schadebedragen uitgekeerd. (…)
8.8.
De schade zal altijd zoals onder artikel 8.7 is aangegeven geregeld worden, indien reeds vóór het evenement:
(…)
d. (een als zelfstandig element aan te merken deel van) het gebouw leegstond of al langer dan 2 maanden buiten gebruik was en het gebouw bovendien ten verkoop stond aangeboden.
(…)”
2.6.
In de nacht van 30 op 31 december 2007 is de woning door brand gedeeltelijk teniet gegaan. Naar aanleiding hiervan zijn partijen overeengekomen om van de op grond van artikel 10 lid 3 van de koopovereenkomst geldende termijn af te wijken en deze termijn op vier weken te stellen. Bedoelde termijn is nogmaals verlengd en op 11 februari 2008 gesteld.
2.7.
Blijkens een op 10 maart 2008 en 12 maart 2008 akte van taxatie is de herstelschade vastgesteld op € 214.500, -- en de verkoopwaarde op € 87.500,--. Deze bedragen zijn exclusief opruimingskosten en tuinherstel en huurderving.
2.8.
Goudse heeft uiteindelijk de verkoopwaarde van € 87.500,-- aan [eisers] uitgekeerd.
2.9.
Bij notariële akte van 23 april 2008 heeft [eisers] de woning aan [A] geleverd. Daaraan voorafgaand hebben partijen na onderling overleg de verkoopprijs verlaagd tot € 500.000,--. Voorts heeft [A] voor een bedrag van
€ 120.000,-- beslag gelegd op de nieuwe woning van [eisers]
2.10.
Tijdens een procedure, die is aangespannen door [A] tegen [eisers] aanvankelijk bij de rechtbank Utrecht en in hoger beroep bij het gerechtshof Amsterdam, nevenzittingsplaats Arnhem, hebben [eisers] en [A] een vaststellingsovereenkomst gesloten, die kort gezegd inhield dat [eisers] aan [A] een bedrag van € 145.000,-- zou betalen, waarna algehele kwijting zou volgen en de procedure bij het gerechtshof en die bij de rechtbank Utrecht zouden worden doorgehaald. Ook zou het beslag worden opgeheven. Aan deze overeenkomst is uitvoering gegeven.
2.11.
Bij brief van 22 december 2010 heeft [eisers] de notaris aansprakelijk gesteld voor de schade die hij heeft geleden als gevolg van hetgeen door de notaris in artikel 10 van de koopovereenkomst opgenomen clausule.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vordert samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
voor recht zal verklaren dat de notaris aansprakelijk is voor de schade van [eisers] ter grootte van het bedrag dat [eisers] op grond van de vaststellingsovereenkomst aan [A] heeft betaald;
voor recht zal verklaren dat de notaris aansprakelijk is voor de schade van [eisers] bestaande uit de kosten van rechtsbijstand, die [eisers] heeft gemaakt naar aanleiding van de aanspraken van [A];
voor recht zal verklaren dat de notaris aansprakelijk is voor de door [eisers] gemaakte buitengerechtelijke kosten tot verhaal van de schade onder a en b, dit op basis van het Besluit buitengerechtelijke kosten;
voor recht zal verklaren dat de notaris aansprakelijk is voor de wettelijke rente over de onder a en b bedoelde bedragen vanaf de dag dat [eisers] deze bedragen heeft betaald en over het bedrag onder c vanaf de dag van de dagvaarding, steeds tot de dag van de betaling door de notaris.
3.2.
[eisers] legt kort gezegd aan zijn vorderingen ten grondslag dat de notaris in zijn zorgplicht jegens hem tekort is geschoten door niet (preciezer) na te gaan of [eisers] wel voldeed aan de verplichtingen die voortvloeiden uit artikel 10 van de koopovereenkomst.
3.3.
De notaris voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Voor een goed begrip van de zaak schetst de rechtbank eerst de aanleiding van de onderhavige procedure. Als gevolg van de brand in de nacht van 31 op 31 december 2007 is de door [eisers] aan [A] verkochte woning ernstig beschadigd. Uiteindelijk heeft Goudse, met een beroep op de polisvoorwaarden, een bedrag van € 87.500,-- aan [eisers] betaald en zij heeft daardoor de volledige getaxeerde herbouwkosten niet vergoed. Die kosten waren getaxeerd op € 214.500,--. Inzet van de procedure tussen [A] en [eisers] was de vergoeding door [eisers] van dit bedrag minus de verkoopwaarde, te vermeerderen met rente en kosten. [eisers] wenst in deze procedure vergoeding van de notaris van hetgeen hij aan [A] heeft betaald.
4.2.
De rechtbank dient te beoordelen of het tot de verantwoordelijkheid van de notaris behoorde om op de in artikel 10 van de verzekeringsovereenkomst neergelegde verplichtingen van [eisers] te wijzen en te controleren of [eisers] aan die verplichtingen voldeed en daarmee of de notaris aansprakelijk is voor de door [eisers] gestelde schade. De rechtbank overweegt daarover als volgt.
4.3.
De rechtbank overweegt ten eerste dat een woningeigenaar zelf verantwoordelijk is voor een goede, dekkende woningverzekering. Het is bij uitstek een taak die aan de eigenaar toekomt, al dan niet geadviseerd door een assurantietussenpersoon of een andere op dit gebied deskundige persoon. De vraag of een woning adequaat is verzekerd, dus niet is onderverzekerd, is een vraag die periodiek gesteld moet worden , omdat het antwoord afhankelijk is van de fluctuatie van de woningprijzen en de prijsontwikkeling op de bouwmarkt. Het is geen vraag die (voor het) eerst bij een eventuele verkoop van de woning aan de orde komt of dient te komen. Het feit dat een woning onderverzekerd is kan dan ook niet aan een derde worden tegengeworpen (behoudens eventueel, en slechts indien dat in de betrokken zaak speelt, aan de verzekeringsadviseur). Tot zover kan in de onderhavige zaak geen verwijt aan de notaris worden gemaakt. Onderzocht moet nu worden of aan de notaris enig verwijt kan worden gemaakt in verband met de totstandkoming van de koopovereenkomst tussen [eisers] en [A] en de uit met name artikel 10 van die overeenkomst voortkomende verplichtingen van [eisers]
4.4.
Op grond van de jurisprudentie rust op een notaris in de uitoefening van zijn ambt een zware zorgplicht. De rechtbank verwijst hiervoor naar onder meer Hoge raad, 15 november 2002, ECLI:NL:HR:2002:AF0576, NJ 2003, 325. In deze zaak is van belang dat de notaris geen ambtsverrichtingen heeft verricht, maar een ‘onderhandse ‘ koopovereenkomst heeft opgesteld op verzoek van [eisers]. Dergelijke werkzaamheden worden normaliter verricht door een makelaar, als het gaat om een koopovereenkomst betreffende een woning. Voor de beoordeling van verrichtingen van een makelaar is onder andere HR 17 oktober 2014 NJ 2014/457 van belang. De rechtbank zal in de onderhavige zaak als uitgangspunt nemen dat een notaris die een verrichting doet, die niet een ambtsverrichting is, zich als een redelijk handelend en redelijk bekwaam juridisch adviseur dient op te stellen. Daarbij dient hij een zorgplicht na te komen, die iets minder zwaar is dan de zorgplicht die op hem rust in zijn hoedanigheid van notaris.
4.5.
Of de notaris in strijd met de zojuist verwoorde zorgplicht heeft gehandeld, hangt af van alle omstandigheden van het geval. De rechtbank neemt daartoe de volgende feiten en omstandigheden in aanmerking:
aard en omvang van de woningverzekering is een verantwoordelijkheid van de eigenaar van de woning;
[eisers] heeft de woonhuisverzekering zelf afgesloten en de notaris heeft ij de totstandkoming ervan geen bemoeienis gehad;
uit het verhandelde tijdens de comparitie van partijen en uit de stukken blijkt voldoende dat [eisers] de notaris heeft benaderd omdat [eisers] zelf juridisch niet is geschoold en hij er behoefte aan had de overeenkomst met [A] goed te regelen;
e notaris heeft een standaard overeenkomst gebruikt, die afkomstig is van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie. Hij heeft daarin geen inhoudelijke aanpassingen aangebracht.
de notaris heeft op 16 mei 2007 de koopovereenkomst geheel voorgelezen. Bij het voorlezen van artikel 10 heeft hij aan [eisers] gevraagd of deze een deugdelijke verzekering had. [eisers] heeft die vraag bevestigende beantwoord. De notaris heeft geen nadere vragen hierover aan [eisers] gesteld;
voorafgaande aan de ondertekening van de koopovereenkomst is de inhoud van de polis niet aan de orde geweest en heeft [eisers] geen inzage van de polis aan [A] gegeven. Onduidelijk is of [A] daarom heeft gevraagd.
4.6.
Met betrekking tot de in 4.5 onder d genoemde omstandigheid overweegt de rechtbank als volgt. [eisers] stelt dat de notaris aanvoert dat hij een gebruikelijke formulering ( in artikel 10 van de koopovereenkomst) heeft gebruikt, maar dat [eisers] dat niet kan verifiëren. De notaris heeft daartegen aangevoerd dat hij de destijds door zijn beroepsverenging voorgeschreven modelovereenkomst heeft gebruikt. De rechtbank oordeelt dat [eisers] deze stelling niet heeft onderbouwd. De enkele opmerking dat hij dat wegens gebrek aan wetenschap niet kan, gaat niet op. Hij had immers eenvoudig onderzoek kunnen doen, bijvoorbeeld door (digitale) informatie op te vragen bij de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie. Dat heeft hij nagelaten, terwijl dit wel op zijn weg had gelegen. In deze stelling lijkt het standpunt van [eisers] besloten te liggen dat het aan de notaris is dergelijke informatie te stellen en te onderbouwen, doch [eisers] miskent dat op hem de stelplicht en, bij gemotiveerde betwisting, de bewijslast daarvan rust. Nu [eisers] deze stelling ongemotiveerd heeft geponeerd, kon de notaris met het gevoerde verweer volstaan.
4.7.
Uit de in 4.5 opgesomde feiten en omstandigheden in samenhang met de onder 2 vastgestelde feiten volgt dat de notaris niet heeft gevraagd naar de inhoud van de polis, met name niet of het “
recht van herbouw op grond van een onder de polis gedekte schade”al dan niet overdraagbaar is. De vraag is of de notaris hiermee zijn zorgplicht heeft geschonden. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. De notaris heeft naar het oordeel van de rechtbank ermee kunnen en mogen volstaan met de vraag aan [eisers] of de woning door [eisers] adequaat verzekerd was. Op hem rust niet de zorgplicht om met in dit geval [eisers] nader of dieper in te gaan op de polisvoorwaarden. Hij behoort een partij of betrokkene te vragen of hij aan een bepaalde voorwaarde voldoet (of niet), maar hij behoeft niet te onderzoeken of een partij zoals [eisers] daadwerkelijk aan de overeen te komen verplichtingen zal kunnen doen. Dat is immers een verantwoordelijkheid die op die partij of betrokkene rust. Van een gemiddelde woningverkoper mag worden verwacht dat hij inzicht heeft in zijn verzekeringen en dat hij zorg draagt voor een adequate verzekering. Indien hij dat niet doet komt dat voor zijn eigen risico. Dat wordt niet anders indien zich een situatie voordoet, waardoor de bemoeienis van een notaris wordt gevraagd. Daar komt bij (analoog aan HR 17 oktober 2014 NJ 2014/457) dat [eisers] naar aanleiding van de vraag van de notaris zelf geen enkel onderzoek heeft gedaan naar de polis, noch enige toelichtende vraag aan de notaris heeft gesteld.
recht van herbouw op grond van een onder de polis gedekte schade”al dan niet overdraagbaar is. De vraag is of de notaris hiermee zijn zorgplicht heeft geschonden. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. De notaris heeft naar het oordeel van de rechtbank ermee kunnen en mogen volstaan met de vraag aan [eisers] of de woning door [eisers] adequaat verzekerd was. Op hem rust niet de zorgplicht om met in dit geval [eisers] nader of dieper in te gaan op de polisvoorwaarden. Hij behoort een partij of betrokkene te vragen of hij aan een bepaalde voorwaarde voldoet (of niet), maar hij behoeft niet te onderzoeken of een partij zoals [eisers] daadwerkelijk aan de overeen te komen verplichtingen zal kunnen doen. Dat is immers een verantwoordelijkheid die op die partij of betrokkene rust. Van een gemiddelde woningverkoper mag worden verwacht dat hij inzicht heeft in zijn verzekeringen en dat hij zorg draagt voor een adequate verzekering. Indien hij dat niet doet komt dat voor zijn eigen risico. Dat wordt niet anders indien zich een situatie voordoet, waardoor de bemoeienis van een notaris wordt gevraagd. Daar komt bij (analoog aan HR 17 oktober 2014 NJ 2014/457) dat [eisers] naar aanleiding van de vraag van de notaris zelf geen enkel onderzoek heeft gedaan naar de polis, noch enige toelichtende vraag aan de notaris heeft gesteld.
4.8.
[eisers] heeft zich nog beroepen uit een zin uit het tussenarrest van het gerechtshof Amsterdam in de zaak tussen [A] en [eisers], waarin het hof overweegt dat [eisers] werd bijgestaan door een notaris die het standaard model van de koopovereenkomst heeft gepresenteerd en op wie [eisers] mogelijk verhaal kan halen. Deze verwijzing kan hem niet baten. Ten eerste was de notaris geen partij in die procedure zodat hij zich niet heeft kunnen verweren en het hof dat verweer niet heeft kunnen meewegen. Ten tweede oppert het hof een mogelijkheid tot verhaal, geen recht daarop.
4.9.
Het oordeel luidt op grond van het voorgaande dat de notaris niet heeft gehandeld in strijd met de op hem rustende zorgplicht. Hij is dan ook niet aansprakelijk voor enige schade van [eisers].
4.10.
De rechtbank voegt aan het voorgaande nog het volgende toe. Zelfs indien wel sprake zou zijn van een handelen in strijd met zijn zorgplicht door de notaris, dan leidt dat nog niet tot diens aansprakelijkheid voor de gestelde schade. [eisers] is zich mogelijk niet bewust geweest van de gevolgen van de verzekeringspolis in samenhang met zijn verplichtingen uit artikel 10 in het geval er iets ernstigs met de woning zou gebeuren voor de juridische levering. Het is echter onzeker of hij - als de notaris hem daar op had gewezen - in staat zou zijn geweest de polisvoorwaarden op de hier aan de orde zijnde polisvoorwaarden (de overdraagbaarheid van een eventueel recht uit de polis en de onderverzekering) had kunnen wijzigen. Uit de overgelegde correspondentie tussen de toenmalige advocaat van [eisers] en Goudse, gevoerd nadat de brand had gewoed en [eisers] door [A] aansprakelijk was gesteld volgt dat Goudse (toen) daartoe niet bereid was. Uit de stellingen van [eisers] kan niet worden opgemaakt of er op een eerder moment, dus rond de totstandkoming van de schriftelijke koopovereenkomst, enige kans op wijziging van de polisvoorwaarden heeft bestaan. Voor zover de notaris aanvullende vragen had moeten stellen, en indien [eisers] daardoor meer bewust zou zijn geworden van de eventuele gevolgen hadden die vragen dan ook naar alle waarschijnlijkheid niet tot een andere, voor [eisers] gunstiger situatie geleid. Enige nadere toelichting van deze stelling (bijvoorbeeld over de kans van slagen van dergelijke onderhandelingen) ontbreekt overigens, zodat deze stelling bovendien onvoldoende onderbouwd is.
4.11.
Op de overige stellingen en verweren van partijen behoeft niet nader te worden ingegaan.
4.12.
De vorderingen van [eisers] zullen worden afgewezen.
4.13.
[eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de notaris worden begroot op:
- griffierecht € 589,00
- salaris advocaat
2.842,00(2,0 punten × tarief € 1.421,00)
2.842,00(2,0 punten × tarief € 1.421,00)
Totaal € 3.431,00.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van de notaris tot op heden begroot op € 3.431,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, te vermeerderen met de nakosten van € 131,-- zonder betekening van dit vonnis dan wel € 199,-- in geval het vonnis zal moeten worden betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.S. Penders en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2015. [1]