ECLI:NL:RBMNE:2014:954

• Datum uitspraak: 12 maart 2014
• Publicatiedatum: 13 maart 2014
• Zaaknummer: 850013 UC EXPL 13-681
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P. Krepel
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vonnis inzake servicekosten en huurdersverplichtingen in appartementencomplex

In deze zaak heeft de Rechtbank Midden-Nederland op 12 maart 2014 uitspraak gedaan in een geschil tussen de besloten vennootschap Beheer en Administratie Bureau De Elf Provinciën B.V. (DEP) en een groep huurders van een appartementencomplex. DEP vorderde een verklaring voor recht met betrekking tot de servicekosten die aan de huurders in rekening werden gebracht. De huurders, vertegenwoordigd door verschillende gemachtigden, voerden verweer tegen deze vordering en stelden dat de kosten niet correct waren doorberekend. De procedure omvatte een aantal stappen, waaronder dagvaarding, conclusies van antwoord en repliek, en culminerend in een vonnis van de kantonrechter.

De feiten van de zaak zijn als volgt: DEP is de verhuurder van een appartementencomplex met 168 wooneenheden en heeft huurovereenkomsten gesloten met de huurders. DEP bracht servicekosten in rekening voor verschillende onderhoudsaspecten, waaronder klein onderhoud, onderhoud van de liftinstallatie en de hydrofoor. De huurders hebben bij de Huurcommissie een verzoek ingediend over de afrekening van deze servicekosten voor de jaren 2009 en 2010. De Huurcommissie heeft in haar uitspraak bepaalde kosten afgewezen, wat DEP heeft aangevochten in deze procedure.

De kantonrechter heeft in zijn beoordeling vastgesteld dat DEP niet voldoende bewijs heeft geleverd voor de doorberekening van bepaalde kosten, zoals de onderhoudskosten van de hydrofoor en de deur. De rechter oordeelde dat de kosten voor onderhoud van de hydrofoor niet aan de huurders konden worden doorberekend, omdat niet kon worden aangetoond dat er sprake was van een 24-uursservice. Ook de kosten voor de deur en de intercom werden niet doorberekend, omdat deze zich buiten het woonruimtegedeelte bevonden. De rechter heeft de huurders in het gelijk gesteld voor wat betreft de doorberekening van de kosten van glasbewassing, waarbij de huurders niet verantwoordelijk waren voor onbereikbare ramen.

De zaak is verwezen naar een rolzitting voor DEP om een nieuwe berekening te overleggen op basis van de in het vonnis genoemde uitgangspunten. De huurders krijgen de gelegenheid om op deze berekening te reageren. De verdere beslissing is aangehouden.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Afdeling Civiel recht

kantonrechter

locatie [woonplaats]

zaaknummer: 850013 UC EXPL 13-681 DJ/4066

Vonnis van 12 maart 2014

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Beheer en Administratie Bureau De Elf Provinciën B.V. ,

gevestigd te Zeist,

verder ook te noemen DEP,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. A.M.J. Driessens-Kuijpers,

tegen:

1. [gedaagde 1],

2.
[gedaagde 2] ,

3.
[gedaagde 3] ,

4.
[gedaagde 4] ,

5.
[gedaagde 5] ,

6.
[gedaagde 6] ,

7.
[gedaagde 7] ,

8.
[gedaagde 8] ,

9.
[gedaagde 9] ,

10.
[gedaagde 10] ,

11.
[gedaagde 11] ,

12.
[gedaagde 12] ,

13.
[gedaagde 13] ,

14.
[gedaagde 14] ,

15.
[gedaagde 15] ,

16.
[gedaagde 16] ,

17.
[gedaagde 17] ,

18.
[gedaagde 18] , volgens GBA [gedaagde 18],

19.
[gedaagde 19] ,

20.
[gedaagde 20] ,

21.
[gedaagde 21] ,

22.
[gedaagde 22] ,

23.
[gedaagde 23] ,

24.
[gedaagde 24] ,

allen wonende te [woonplaats],

verder ook te noemen huurders,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

gemachtigde nrs. 1, 2, 4, 5, 7, 8 en 10 t/m 24: Huurdersvereniging Bewoners Overleg [adres] teVleuten,

gemachtigde nrs. 3, 6 en 9: mr. C.P. Mesker, advocaat te Utrecht.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van DEP;
• de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie van huurders 1, 2, 4, 5, 7, 8 en 10 t/m 24 en van huurders 3, 6 en 9;
• een akte houdende het overleggen van een productie van de huurders 1, 2, 4, 5, 7, 8 en 10 t/m 24 en van huurders 3, 6 en 9;
• de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie van DEP;
• de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie van huurders 1, 2, 4, 5, 7, 8 en 10 t/m 24 en van huurders 3, 6 en 9;
• de conclusie van dupliek in reconventie van DEP.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

In conventie en in reconventie

2.1.

DEP is de verhuurder van een appartementencomplex aan de [adres] en [adres] te [woonplaats]. In totaal zijn er in het complex 168 wooneenheden. DEP heeft huurovereenkomsten gesloten met de in deze procedure als gedaagden in conventie/eisers in reconventie genoemde personen, die verder gezamenlijk zullen worden aangeduid als de huurders. Met de huurders bestaan individuele huurovereenkomsten die reeds voor 1 januari 2009 tot stand zijn gekomen, met uitzondering van de huurovereenkomsten met [gedaagde 8] en [gedaagde 21]. De huurovereenkomst met [gedaagde 8] is in september 2010 tot stand gekomen en de huurovereenkomst met [gedaagde 21] is in maart 2010 tot stand gekomen.

2.2.

Door DEP wordt aan de huurders een bedrag van € 40,- per maand ter zake van servicekosten in rekening gebracht. Jaarlijks wordt door DEP een afrekening van de boven de huurprijs in rekening gebrachte servicekosten als bedoeld in artikel 7: 259 lid 2 BW verstrekt. DEP heeft de servicekosten voor 2009 voor het hele complex vastgesteld op € 94.689,82 en per woonruimte op € 563,64. Voor 2010 zijn de servicekosten voor het hele complex vastgesteld op € 91.929,11 en op € 547,20 per woonruimte. De totale kosten worden door DEP gelijkelijk verdeeld over het aantal woonruimten in het complex. Het aandeel per woonruimte bedraagt 1/168e deel van de totale kosten.

2.3.

De huurders hebben op 29 juni 2012 bij de Huurcommissie een verzoek ingediend om een uitspraak te doen over de afrekening servicekosten over de periode 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009 en over de periode 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010. [gedaagde 8] en [gedaagde 21] hebben alleen een verzoek gedaan over de periode waarin zij in het gehuurde woonden en [gedaagde 12] heeft alleen een verzoek gedaan over de periode van 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010. Het verzoek aan de Huurcommissie heeft betrekking op de navolgende onderdelen van de afrekening servicekosten:

• schoonmaakkosten
• klein onderhoud intercom en entree
• klein onderhoud cv-installatie
• onderhoud liftinstallatie
• hydrofoor.

2.4.

In oktober 2012 heeft de Huurcommissie een rapport van voorbereidend onderzoek uitgebracht. De Huurcommissie heeft op 2 november 2012 uitspraak gedaan. Deze uitspraken zijn op 15 november 2012 verzonden. De uitspraken zijn ten aanzien van alle huurders gelijkluidend.

2.5.

De Huurcommissie heeft ten aanzien van de post ‘klein onderhoud’ het volgende geoordeeld.

“De verhuurder heeft ter zitting het onderhoudscontract hiervoor met [X] overgelegd. Uit dit contract blijkt niet dat er sprake is van een zogenaamde 24-uurs-service. Aangezien uitsluitend de kosten van een dergelijke service aan de huurders doorberekend mogen worden, worden de kosten voor de hydrofoor, conform het rapport op € 0,00 gesteld.

De kosten voor het klein onderhoud bestaan voorts uit onderhoudskosten aan een gemeenschappelijke deur. Dit betreft een deur van de ene gemeenschappelijke ruimte naar de andere. Het is daarmee weliswaar geen deur die naar een buitenruimte leidt, toch beschouwd de Huurcommissie dit als een buitendeur. Een binnendeur bevindt zich volgens de definitie van de huurcommissie binnen het woonruimtegedeelte van het gehuurde. Aangezien dat hier niet het geval is kunnen de onderhoudskosten hiervan, conform het rapport, niet aan de huurders doorberekend worden. Huurders aandeel in de kosten voor het klein onderhoud worden door de Huurcommissie, conform het rapport, in beide jaren op € 0,00 gesteld.”

2.6.

De Huurcommissie heeft verder, onder verwijzing naar het rapport van voorbereidend onderzoek, geoordeeld dat de reparatiekosten van de intercom, de reparatiekosten van een deurslot en de kosten voor verf en klein materiaal niet mogen worden doorberekend.

2.7.

Ten aanzien van de post ‘klein onderhoud cv-installatie’ heeft de Huurcommissie het volgende geoordeeld:

“De verhuurder heeft ter zitting het onderhoudscontract met [A] overgelegd, betreffende de verwarmingsinstallatie. Uit dit contract blijkt dat er sprake is van een 24-uurs-service. Volgens het beleid van de Huurcommissie komen de kosten van deze service voor rekening van de huurders. Indien niet gespecificeerd is welk deel van de totale kosten van het onderhoudscontract betrekking heeft op deze service, gaat de huurcommissie er vanuit dat 20% van de totale kosten betrekking heeft op de 24-uurs-service.”

3. De vordering en het verweer

In conventie

3.1.

DEP vordert na vermindering van eis dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

zal verklaren voor recht dat de servicekosten over het jaar 2009 voor het klein onderhoud vastgesteld dienen te worden op € 866,98, zodat het aandeel van huurders 1-7, 9-11, 13-20 en 22-24 hierin bedraagt € 866,98 : 2016 x 12 = € 5,16;

zal verklaren voor recht dat de servicekosten over het jaar 2010 voor het klein onderhoud vastgesteld dienen te worden op € 668,24, zodat het aandeel van huurders 1-7, 9-20 en 22-24 hierin bedraagt € 668,24 : 2015,4 x 12 = € 3,98, voor [gedaagde 8] € 668,24 : 2015,4 x 4 = € 1,33 en voor [gedaagde 21] € 668,24 : 2015,4 x 10 = € 3,32;

zal verklaren voor recht dat de servicekosten over het jaar 2009 voor het klein onderhoud CV-installatie vastgesteld dienen te worden op € 723,66, zodat het aandeel van huurders 1-7, 9-11, 13-20 en 22-24 hierin bedraagt € 723,66 : 2016 x 12 = € 4,31;

zal verklaren voor recht dat de servicekosten over het jaar 2010 voor het klein onderhoud CV-installatie vastgesteld dienen te worden op € 661,64, zodat het aandeel van huurders 1-7, 9-20 en 22-24 hierin bedraagt € 661,64 : 2015,4 x 12 = € 3,94, voor [gedaagde 8] € 661,64 : 2015,4 x 4 = € 1,31 en voor [gedaagde 21] € 661,64 : 2015,4 x 10 = € 3,94;

zal verklaren voor recht dat de servicekosten over het jaar 2009 voor het onderhoud liftinstallatie vastgesteld dienen te worden op € 4.745,53, zodat het aandeel van huurders 1-7, 9-11, 13-20 en 22-24 hierin bedraagt € 4.745,53 : 2016 x 12 = € 28,25;

zal verklaren voor recht dat de servicekosten over het jaar 2010 voor het onderhoud liftinstallatie vastgesteld dienen te worden op € 10.792,72, zodat het aandeel van huurders 1-7, 9-20 en 22-24 hierin bedraagt € 10.792,72 : 2015,4 x 12 = € 64,26, voor [gedaagde 8] € 10.792,72 : 2015,4 x 4 = € 21,42 en voor [gedaagde 21] € 10.792,72 : 2015,4 x 10 = € 53,55;

de huurders hoofdelijk zal veroordelen in de proceskosten.

3.2.

DEP legt aan haar vordering - kort weergegeven - het volgende ten grondslag.

• De Huurcommissie heeft de onderhoudskosten met betrekking tot de hydrofoor afgewezen omdat de 24-uursservice niet blijkt uit het contract. DEP legt de Algemene voorwaarden van [X] over waaruit blijkt dat ten aanzien van de hydrofoor sprake is van een 24-uursservice.
• De Huurcommissie heeft de deur ten onrechte aangemerkt als buitendeur. De deur is gelegen in een hal die toegang geeft tot de berging en de ruimte waarin zich de meters bevinden.
• De Huurcommissie heeft de overige kosten ten onrechte afgewezen. Het betreft kosten voor de reparatie van de intercom, deels vanwege loze meldingen en deels voor het oplossing van een storing en kleinmateriaal. De totale kosten voor klein onderhoud worden hierdoor € 891,58. In 2010 hebben de kosten voor klein onderhoud betrekking op de reparatie van een draadbreuk in de intercomleiding en voor het vervangen van defecte galerij-verlichting. De totale kosten voor klein onderhoud bedragen in 2010 € 668,24.
• De Huurcommissie heeft terecht geoordeeld dat het onderhoudscontract met [A] betreffende de verwarmingsinstallatie en het onderhoudscontract met GTI, thans [K] geheten, betreffende de liftinstallatie een 24-uursservice inhoudt. De Huurcommissie heeft de kosten voor de 24-uursservice echter in strijd met de heersende rechtspraak vastgesteld op 20% in plaats van 25% van het totaalbedrag. [K] rekent bovendien een opslag van 27.6%. Deze moet worden doorberekend.

3.3.

De huurders 1, 2, 4, 5, 7, 8 en 10 t/m 24 en de huurders 3, 6 en 9 hebben gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van DEP in de proceskosten. De verweren van huurders 1, 2, 4, 5, 7, 8 en 10 t/m 24 en van huurders 3, 6 en 9 komen inhoudelijk overeen en worden hierna gezamenlijk weergegeven.

3.4.

De huurders baseren hun verweer - kort weergegeven - op het volgende.

• Uit het door DEP overgelegde onderhoudscontract met betrekking tot de hydroinstallatie blijkt niet dat sprake is van 24-uursservice.
• De Huurcommissie heeft terecht de onderhoudskosten van de deur buiten beschouwing gelaten. Deze deur maakt geen onderdeel uit van het gehuurde.
• Ten aanzien van de overige kosten heeft de Huurcommissie terecht vastgesteld dat deze voor rekening van de verhuurder komen. De kosten van herstel van een storing van de intercom en het elektrisch deurslot, de materiaalkosten voor het schilderen van de lift en de kosten voor de galerijverlichting komen niet voor rekening van de huurders, aangezien het hier voorzieningen betreffen die zich buiten het woongedeelte bevinden.
• De Huurcommissie heeft geoordeeld dat 20% van de totale kosten van het onderhoudscontract betrekking heeft op 24-uursservice van de gemeenschappelijke verwarmingsinstallatie en de liftinstallatie. DEP stelt ten onrechte dat dit 25% zou moeten zijn. De uitspraak van de Huurcommissie waar DEP naar verwijst heeft betrekking op een specifieke situatie die hier niet aan de orde is. De Huurcommissie hanteert normaalgesproken een percentage van 25%. Dat de leverancier zelf 25,7% voor de 24-uursservice in rekening brengt is voor de verdeelsleutel die de Huurcommissie hanteert niet relevant. Dat een dergelijk percentage in rekening wordt gebracht is bovendien onvoldoende onderbouwd. Dit blijkt niet duidelijk uit de overgelegde facturen. Verder vordert DEP ten onrechte een vergoeding van een percentage van de volledige kosten van onderhoud in plaats van de kosten van het servicecontract.
• DEP heeft nagelaten de kosten van leegstand inzichtelijk te maken. De huurders betwisten dat sprake is van 2% leegstand.

In reconventie

3.5.

De huurders vorderen dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

zal verklaren voor recht dat de betalingsverplichting van huurders voor de servicekosten voor de glasbewassing over de periode van 1 januari 2009 tot en met 31 december 2010 (de kantonrechter leest 2009) en over de periode van 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010 op nihil worden gesteld;

DEP zal veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis aan ieder van de huurders (behalve [gedaagde 8], [gedaagde 12] en [gedaagde 21] afzonderlijk te betalen een bedrag van € 90,34 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 november 2012 (de dag waarop de uitspraak van de Huurcommissie is verzonden) tot de voldoening;

DEP zal veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis aan [gedaagde 8] te betalen een bedrag van € 21,04 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 november 2012 (de dag waarop de uitspraak van de Huurcommissie is verzonden) tot de voldoening;

DEP zal veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis aan [gedaagde 12] te betalen een bedrag van € 63,13 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 november 2012 (de dag waarop de uitspraak van de Huurcommissie is verzonden) tot de voldoening;

DEP zal veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis aan [gedaagde 21] te betalen een bedrag van € 47,34 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 november 2012 (de dag waarop de uitspraak van de Huurcommissie is verzonden) tot de voldoening;

DEP zal veroordelen in de proceskosten.

3.6.

De huurders leggen aan hun vordering - kort weergegeven - het volgende ten grondslag.

• DEP mag op grond van de uitspraak van de Huurcommissie alleen kosten van glasbewassing van ramen van gemeenschappelijke ruimten doorberekenen voor zover de ramen voor de huurder bereikbaar zijn. DEP heeft echter kosten voor glasbewassing doorberekend die betrekking hebben op onbereikbare gedeelten, namelijk de glasbewassing van de liftschachten. Deze worden door een professioneel schoonmaakbedrijf schoon gemaakt met behulp van een hoogwerker.
• De huurders hebben in 2009 en 2010 € 40,- per maand aan voorschot betaald. Volgens DEP bedroegen de servicekosten voor 2009 € 563,64 en voor 2010 € 547,32. De huurders hebben na sommatie van DEP een bedrag van € 83,64 voor 2009 en € 67,32 voor 2010 bijbetaald. Op basis van de uitspraak van de Huurcommissie hebben de huurders € 27,21 voor 2009 en € 63,10 voor 2010 teveel betaald, hetgeen zij terugvorderen.

3.7.

DEP heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met de hoofdelijke veroordeling van de huurders in de proceskosten.

3.8.

DEP stelt in aanvulling op hetgeen in conventie is aangevoerd dat de kosten van glasbewassing niet aan de Huurcommissie zijn voorgelegd, zodat deze thans niet aan de orde kunnen komen.

In conventie en in reconventie

3.9.

Hetgeen partijen overigens hebben aangevoerd komt, voor zover relevant, hierna aan de orde.

4. De beoordeling

In conventie

4.1.

De kantonrechter stelt vast dat DEP de uitspraak van de Huurcommissie binnen 8 weken, en dus tijdig, aan de kantonrechter heeft voorgelegd. Vooropgesteld wordt dat de bindende kracht van de uitspraak van de Huurcommissie berust op een in artikel 7:262 BW geregelde fictieve overeenkomst, inhoudende dat partijen geacht worden te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is bepaald, tenzij een van hen een beslissing heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Nu hierover een beslissing is gevorderd heeft de uitspraak van de Huurcommissie haar bindende kracht verloren. Deze procedure is een zelfstandige procedure en geen ‘hoger beroep’.

4.2.

DEP wenst in de eerste plaats een uitspraak over de onderhoudskosten met betrekking tot de hydrofoor. DEP stelt dat uit het contract in combinatie met de Algemene voorwaarden voldoende blijkt dat sprake is van een 24-uursservice. De kantonrechter oordeelt hierover dat de kosten voor onderhoud van de hydrofoor in beginsel voor rekening van de verhuurder zijn. Indien sprake is van een 24-uursservice kunnen de kosten die met deze extra service (namelijk het uitvoeren van reparaties buiten kantooruren) aan de huurders in rekening worden gebracht. Het is echter aan DEP om inzichtelijk te maken dat zij een 24-uursservice heeft afgesloten en dat deze aanvullende service met extra kosten gepaard gaat. Dit kan uit het overgelegde contract en de overgelegde algemene voorwaarden echter niet worden afgeleid. In de eerste plaats blijkt uit de algemene voorwaarden slechts dat storingen 24 uur per dag gemeld kunnen worden en niet dat deze ook buiten kantooruren worden opgelost. Weliswaar vermelden de algemene voorwaarden dat storingen ‘prompt’ worden opgelost maar daaruit kan niet zonder meer worden afgeleid dat dit ook buiten kantooruren plaatsvindt. Indien sprake zou zijn van een 24-uurs-service zou - zoals de huurders hebben aangevoerd - uit de algemene voorwaarden immers tevens moeten blijken dat sprake is van een maximale responstijd. Daarvan is echter geen sprake. In dit licht bezien is het bewijsaanbod van DEP onvoldoende en zal dit worden gepasseerd. In de tweede plaats blijkt uit de overgelegde stukken niet dat [X] hiervoor meerkosten in rekening brengt. Dit leidt tot het oordeel dat de kosten met betrekking tot de hydrofoor niet mogen worden doorberekend.

4.3.

DEP wenst voorts een uitspraak met betrekking tot de kosten voor de deur. Volgens DEP heeft de Huurcommissie deze deur ten onrechte aangemerkt als buitendeur. DEP wijst erop dat de deur toegang geeft tot het gedeelte waar zich de bergingen bevinden en daarmee onderdeel uitmaakt van het gehuurde. De kantonrechter oordeelt het volgende.

Ingevolge artikel 7:217 BW dienen kleine herstellingen voor rekening van de huurder te komen. De vraag wanneer sprake is van een ‘kleine herstelling’ is op grond van artikel 7:240 BW vastgelegd in de bijlage bij het Besluit kleine herstellingen. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen herstellingen binnen en buiten het voor woonruimte bestemde gedeelte. Indien de kleine herstellingen in of aan de woning zelf en niet die ter zake van gemeenschappelijke onroerende aanhorigheden zijn bedoeld is dit blijkens de Memorie van Toelichting bij het Besluit expliciet aangegeven.

De bijlage bij het Besluit bepaalt hierover het volgende:

“Tot de kleine herstellingen ten behoeve van de woonruimte worden gerekend:

(…)

(…)

(…)

het vervangen en vernieuwen van bestanddelen en onderdelen van de woonruimte zonder dat daaraan noemenswaardige kosten verbonden zijn, die gemakkelijk zijn te vervangen en zich binnen het woonruimtegedeelte van het gehuurde bevinden, waaronder in elk geval:

-
(…)

-
deurknoppen en sloten, hang- en sluitwerk van de deuren en ramen;

-
(…)

-
sleutels van binnen- en buitensloten;

-
(…)

-
elektrische schakelaars, wandcontactdozen, deurbellen, kabel-, telefoon- en computeraansluitingen en vergelijkbare onderdelen van datanetwerken; (…)

het gangbaar houden, regelmatig controleren van de beweegbaarheid en zo nodig oliën en smeren of ontkalken van beweegbare onderdelen, waaronder in elk geval:

-
scharnieren van deuren, luiken en ramen;

-
sloten;

-
kranen.”

Uit deze opsomming blijkt dat onder d. genoemde herstellingen slechts aan de huurder mogen worden doorberekend voor zover ze zich bevinden binnen het woonruimtegedeelte van het gehuurde en dat de onder e. genoemde herstellingen ook mogen worden doorberekend indien deze zich in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.

Artikel 7:240 BW bepaalt dat van het bepaalde in het Besluit kleine herstellingen niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken.

De kosten die DEP over 2009 heeft doorberekend hebben betrekking op het aanbrengen van twee deuropeners (€ 115,29). Het betreft hier herstellingen als bedoeld onder d. Aangezien de deur, los van de vraag of deze als binnendeur of buitendeur moet worden aangemerkt, zich buiten het woonruimtegedeelte van het gehuurde bevindt, kunnen deze kosten niet worden doorberekend. De kosten die DEP over 2010 heeft doorberekend hebben betrekking op het passend en sluitend maken van de deur en het herstel van het deurslot (€ 47,- en € 49,98). Het betreft hier in beide gevallen herstellingen als bedoeld onder d., hetgeen betekent dat ook deze kosten niet mogen worden doorberekend.

4.4.

Voorts stelt DEP dat de Huurcommissie voor 2009 ten onrechte de kosten met betrekking tot de reparatie van de intercom en de kosten van kleinmateriaal niet in de afrekening heeft meegenomen. Ten aanzien van de intercom geldt dat dit werkzaamheden zijn als bedoeld onder d., laatste gedachtestreepje. Aangezien de intercom zich niet in het woonruimtegedeelte van het gehuurde bevindt, kunnen deze kosten niet worden doorberekend.

De huurders hebben erkend dat kosten voor vervanging van lampen mogen worden doorberekend (€ 90,95). Datzelfde geldt voor kosten van strooizout (€ 7,75). Ten aanzien van de kosten van werkhandschoenen (€ 106,73) hebben zij aangevoerd dat deze niet mogen worden doorberekend omdat deze zijn gebruikt voor onderhoud van de openbare groenstrook. Aan het eind van punt 15 van hun conclusie vermelden zij echter dat € 90,95 + € 106,73 + € 7,75 kan worden doorberekend. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat zij zich verder niet tegen doorberekening van de kosten van werkhandschoenen verzetten.

Voor 2010 heeft de Huurcommissie volgens DEP ten onrechte de reparatiekosten van een intercomleiding en het vervangen van de galerijverlichting niet meegenomen. De reparatiekosten van de intercom kunnen, zoals hiervoor overwogen, niet worden doorberekend. Ditzelfde geldt ten aanzien van de kosten die zijn gemaakt ten behoeve van het deurslot van de algemene toegangsdeur. Ten aanzien van de kosten van de galerijverlichting in 2010 overweegt de kantonrechter dat kosten voor het vervangen van lampen in beginsel aan de huurders mogen worden doorberekend. Bij de kosten die DEP over 2010 in rekening heeft gebracht gaat het echter om de vervanging van zekeringen. Het vervangen van zekeringen in de centrale meterkast is niet een werkzaamheid die in redelijkheid door de huurders zelf kan worden uitgevoerd. Doorberekening van deze kosten ligt dan ook niet in de rede. Dit zou mogelijk anders kunnen zijn indien de extra kosten door het gedrag van huurders is veroorzaakt. Op een van de facturen is vermeld dat de zekering is vervangen na overbelasting door het gebruik van een hogedrukspuit. Noch daargelaten dat uit de werkbon niet blijkt dat het gedrag van een huurder betreft, mag een huurder er in redelijkheid vanuit gaan dat het elektrisch systeem niet overbelast raakt door het gebruik van een hogedrukspuit. Deze kosten kunnen dan ook niet worden doorberekend.

4.5.

DEP stelt voorts dat de Huurcommissie ten aanzien van het 24-uurscontract met betrekking tot de cv-installatie en het liftonderhoud het 24-uursdeel ten onrechte heeft bepaald op 20%. Volgens DEP moet worden uitgegaan van het daadwerkelijk in rekening gebrachte percentage hetgeen neerkomt op 27,6%. De kantonrechter overweegt hierover dat onderhoudskosten voor de liftinstallatie in beginsel niet aan de huurder kunnen worden doorberekend. Dat is slechts anders indien een 24-uursservice is afgesloten. In dat geval mogen de meerkosten worden doorberekend. Een voorwaarde daarvoor is dat uit het contract of uit de factuur duidelijk blijkt hoeveel de meerkosten bedragen. In dat geval kan van de daadwerkelijke kosten worden uitgegaan. De kantonrechter stelt vast dat uit het overgelegde contract en de facturen niet blijkt dat het percentage 27,6% zou zijn. De enkele mededeling in een e-mail dat de 24-uursservice leidt tot een verhoging met dit percentage is onvoldoende. Hier zal dan ook niet van worden uitgegaan. DEP stelt verder dat de Huurcommissie ten onrechte een percentage van 20% heeft gehanteerd. Gebruikelijk is volgens DEP een percentage van 25%. Zij verwijst daarbij naar eerdere uitspraken van de Huurcommissie. De kantonrechter stelt echter vast dat uit de uitspraak van de Huurcommissie alsmede uit haar verklaring die door de huurders als productie 4 is overgelegd blijkt dat de Huurcommissie normaalgesproken een percentage hanteert van 20%. In de door DEP overgelegde uitspraken wordt weliswaar uitgegaan van 25% maar in deze uitspraken wordt verwezen naar eerdere uitspraken met betrekking tot hetzelfde appartementencomplex waarbij ook is uitgegaan van 25%. Dat de Huurcommissie ook bij andere appartementencomplexen uitgaat van 25% is niet gebleken. Het uitgangspunt van de Huurcommissie zal dan ook worden overgenomen.

Partijen verschillen voorts van mening over de vraag of de Huurcommissie de kosten op de juiste wijze heeft doorberekend. Volgens de kantonrechter moet de navolgende berekening worden gehanteerd. De kosten op jaarbasis bedragen in 2009 blijkens de overgelegde factuur € 3.673,23 x 4 kwartalen = € 14.692,92. Daarvan komt 20% voor rekening van de huurders, hetgeen neerkomt op € 2.938,58. Voor 2010 geldt dan € 3.815,44 x 4 kwartalen = € 15.261,76, waarvan 20% (= € 3.052,35) voor rekening van de huurders komt.

4.6.

De huurders hebben aangevoerd dat DEP over 2010 ten onrechte kosten voor leegstand in rekening heeft gebracht. De huurders hebben echter niet betwist dat appartement 170 in de periode van 29 augustus 2010 tot en met 17 september 2010 leeggestaan heeft. De verhuurder is gerechtigd om kosten van leegstand door te berekenen met een maximum van 2%. In dit geval zijn de in rekening gebrachte kosten lager dan 2%. DEP was dan ook gerechtigd om deze kosten in rekening te brengen.

In reconventie

4.7.

De huurders voeren aan dat in de doorberekende kosten van glasbewassing ten onrechte de kosten voor een hoogwerker zijn begrepen, althans dat DEP onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat deze niet zijn inbegrepen. DEP stelt zich op het standpunt dat de huurders niet ontvankelijk zijn in deze vordering omdat zij de kosten van glasbewassing niet aan de Huurcommissie ter toetsing hebben voorgelegd. Deze stellingname is onjuist. Immers, de procedure bij de Huurcommissie is niet exclusief voorgeschreven. Het staat de huurders dan ook vrij om thans een verklaring voor recht te vorderen over een punt waarover de Huurcommissie niet heeft geoordeeld. Dit verzoek dient echter plaats te vinden binnen 24 maanden nadat de in artikel 7:259 lid 2 BW genoemde termijn voor het verstrekken van een overzicht door de verhuurder is verstreken. Dit brengt met zich dat de termijn om een verklaring voor recht met betrekking tot de kosten voor glasbewassing te vorderen over 2009 verstreken is. Ten aanzien van 2010 hebben zij hun vordering echter wel tijdig, namelijk voor 1 juli 2013 ingesteld.

4.8.

De kosten van glasbewassing kunnen aan de huurders worden doorberekend behoudens voor zover het gaat om bewassing van ramen op plekken die voor huurders onbereikbaar zijn. Uit de door de huurders overgelegde foto’s blijkt dat in elk geval een deel van de ramen voor de huurders niet bereikbaar zijn en met behulp van een hoogwerker worden gewassen. Uit de door DEP overgelegde specificatie blijkt niet welk deel van de kosten betrekking heeft op onbereikbare delen. De gevorderde verklaring voor recht zal dan ook worden toegewezen met betrekking tot 2010 en de eindafrekening dient voor wat betreft deze kosten te worden gecorrigeerd.

In conventie en in reconventie :

4.9.

DEP wordt in de gelegenheid gesteld om voor de verschillende huurders een nieuwe berekening in het geding te brengen op basis van bovengenoemde uitgangspunten. De huurders krijgen de gelegenheid om op deze berekening te reageren.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 9 april 2014 te 9.30 uur, waar DEP een nieuwe berekening aan de hand van de in het vonnis genoemde uitgangspunten dient over te leggen;

5.2.

de huurders zullen vervolgens in de gelegenheid worden gesteld om daarop schriftelijk te reageren;

5.3.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. Krepel, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2014.