ECLI:NL:RBMNE:2014:7687

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Afdeling Civiel recht

handelskamer

locatie Utrecht

zaaknummer / rolnummer: C/16/362741 / HA ZA 14-130

Vonnis van 24 december 2014

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,

2.
[eiseres sub 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. W.R. de Vries te Utrecht,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde sub 1] BV,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde sub 2] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagden,

advocaat mr. J.A. Huijgen te ‘s-Gravenhage.

Partijen zullen hierna [eisers c.s.] en [gedaagden c.s.] genoemd worden en indien afzonderlijk bedoeld [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] , [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] .

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 24 december 2014;
de akte overlegging producties van [eisers c.s.] ;
het proces-verbaal van comparitie van 26 september 2014.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Enig bestuurder van [gedaagde sub 1] is [onderneming 1] B.V., waarvan eerst [onderneming 2] B.V. (hierna: [onderneming 2] ), de rechtsvoorgangster van [gedaagde sub 2] , en thans [gedaagde sub 2] enig bestuurder is. De heer [A] (hierna: [A] ) is enig bestuurder van [gedaagde sub 2] .

2.2.

[eisers c.s.] en [gedaagde sub 1] hebben op 12 augustus 2010 een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). [eiser sub 1] was toen werkzaam bij [gedaagde sub 2] .

De woning is halverwege januari 2011 opgeleverd en door [eisers c.s.] in gebruik genomen.

2.3.

De woning maakt deel uit van een door [gedaagde sub 1] ontwikkeld nieuwbouwproject betreffende de bouw van 16 dan wel 18 nieuwbouwwoningen aan de [straat] te [woonplaats] (hierna: het project). De bouw van bedoelde woningen is in opdracht van [gedaagde sub 1] gerealiseerd door aannemer IBB Kondor B.V. (hierna: IBB).

2.4.

In een aantal van de tot het project behorende woningen, waaronder de woning van [eisers c.s.] , hebben zich zogenaamde pop-outs voorgedaan, waarbij kleine stukken beton losraken uit betonwanden als gevolg van verontreiniging van het in de bouw toegepaste beton met ongebluste kalk (hierna ook: de pop-outs). [eisers c.s.] heeft [gedaagde sub 1] hiervan mondeling op de hoogte gesteld.

2.5.

Bij brief van 12 mei 2011 heeft [eisers c.s.] [gedaagde sub 1] onder meer het volgende geschreven:

“(…) Hierbij stellen wij u aansprakelijk voor de schade welke veroorzaakt is door ongebluste kalk hetgeen in de betonwanden is geconstateerd. (…)

De schade bedraagt € 54.000,=. (…)

Derhalve verzoek ik u en voorzover nodig sommeer ik De [gedaagde sub 1] B.V. om mij omgaand schriftelijk aan te geven door middel van een plan van aanpak hoe u over de schade op een deugdelijke wijze zal oplossen (…)”.

2.6.

Bij brief van 23 mei 2011 heeft de raadsman van [gedaagde sub 1] IBB onder meer aansprakelijk gesteld voor de pop-outs. In de brief wordt onder meer het volgende geschreven:
“(…) [gedaagde sub 1] heeft IBB reeds aansprakelijk gesteld voor alle schade, welke het gevolg is van bovengenoemd gebrek. Naast het dichtsmeren van de uitgedrukte stukken beton en het vergoeden van eventuele door [gedaagde sub 1] geleden schade – hieronder valt derhalve ook de door de bewoner van [adres] gevorderde schade -, is IBB gehouden het gebrek op deugdelijke wijze te herstellen. (…)”.

2.7.

Bij brief van 22 juni 2011 heeft de bij de verkoop van de woningen in het project betrokken makelaar de heer [B] van [makelaarskantoor] (hierna: [B] ) het volgende geschreven aan [gedaagde sub 1] ten aanzien van de geconstateerde pop-outs:

“(…) Nu dit aan ons bekend is, moeten wij als makelaar-verkoper (met meldingsplicht) dit gebrek aangeven aan kandidaat-kopers van deze woningen. De verkoopkansen van de nog resterende woningen zijn hierdoor aanzienlijk geslonken. Ergo zonder een goede oplossing van dit grote probleem zijn de woningen bijna onverkoopbaar geworden. Zolang een oplossing voor de ongebluste kalk niet is gevonden en toegepast, kunnen wij met achter dit product staan en daardoor ook de verkoop niet uitvoeren.

Per heden hebben wij dan ook de woningen van Funda afgehaald en de verkoop tot nader order opgeschort, totdat wij door u geïnformeerd zijn, dat het bouwkundige probleem geheel is opgelost. (…)”.

2.8.

Bij brief van 25 oktober 2011 heeft [B] [gedaagde sub 1] onder meer het volgende geschreven:
“(…) U hebt aan ons gevraagd wat bij benadering de schade voor de projectontwikkelaar is v.w.b. de verkoop van de nog resterende huizen. Voor ons is het helaas een zekerheid: verkopen met de aanwezigheid van ongebluste kalk zal zeer moeilijk zijn. Veel mogelijke kopers zullen afhaken, zodra wij dit mankementmoeten
melden aan geïnteresseerden.

De aanwezigheid van ongebluste kalk in deze nieuwe woningen zal bij bekendheid in het dorp en de markt een smet werpen op het imago van dit kleinschalige project. Alleen al dit negatieve effect en het aanwezige mankement zal per woning een waardedaling van tenminste 15 tot 20% t.o.v. de oorspronkelijke koopsommen geven. (…)”.

2.9.

[eisers c.s.] en zijn buurman, de eigenaar van de woning aan de [adres] te [woonplaats] , hebben [gedaagde sub 1] bij brief van 30 november 2011, die alleen door [eiser sub 1] is ondertekend, aansprakelijk gesteld voor alle schade die is veroorzaakt door het gebruik van ongebluste kalk in de betonwanden. In deze brief staat verder onder meer het volgende:
“(…) Volgens een door ons benaderde Registermakelaar-Taxateur is de waardevermindering van de woningen€ 100.000,-- (2x € 50.000,--). (…)”.

2.10.

Bij brief van 2 december 2011 heeft de raadsman van [gedaagde sub 1] IBB namens haar onder meer aansprakelijk gesteld voor de door [gedaagde sub 1] geleden schade in verband met de geconstateerde pop-outs.

2.11.

Vervolgens heeft [gedaagden c.s.] IBB bij brief van 24 januari 2012 onder meer het volgende geschreven:

“(…) Het belangrijkste onderwerp van de bespreking was het door IBB aan DLL(de rechtbank: [gedaagde sub 1] )
te betalen schadebedrag in verband met de aanzienlijke waardevermindering van de woningen gelegen aan de [adres] en [adres] , alsmede aan de [adres] , [adres] , [adres] , [adres] , [adres] en [adres] . Dit betreft de 6 onverkochte woningen en de 2 woningen, waarvan de bewoners DLL reeds aansprakelijk hebben gesteld. (…)

Tijdens de bespreking zijn DLL en IBB tot een overeenstemming gekomen. Overeengekomen werd dat IBB ten aanzien van voormelde waardevermindering van de hiervoor genoemde woningen aan DLL een schadebedrag betaalt van € 340.000,00 (incl. BTW).

Voor de overige 8 woningen geldt dat, indien DLL wordt aangesproken door de bewoners uit hoofde van een waardevermindering van de woning in verband met de aanwezigheid van ongebluste kalk, DLL op haar beurt IBB zal aanspreken. Daarbij zal DLL zich op het standpunt stellen dat IBB zich zal dienen te vrijwaren. (…)”.

2.12.

Bij brief van 27 maart 2012 heeft [gedaagde sub 1] de rechtsvoorgangster van [gedaagde sub 2] onder meer geschreven:

“(…) Op uw rekening is overgemaakt een bedrag ad € 100.000,=. Dit bedrag is beschikbaar ter afwikkeling van de aansprakelijkheid van de kopers van [adres] en [adres] te [woonplaats] t.o.v. De [gedaagde sub 1] B.V.

De [gedaagde sub 1] acht zich aansprakelijk inzake de waardedaling voor de genoemde woningen m.b.t. de aanwezigheid van ongebluste kalk in de betonnen constructie van de woningen.

De overeenkomst met de bewoners dient te bevatten:

afgezien van verdere schade acties m.b.t. de kalk.

Geheimhoudingsplicht

Blijvende aansprakelijkheid m.b.t. de reparatie van de “pop outs’’ door of namens de [gedaagde sub 1] B.V.

Garantie voor de constructie

Wij zien gaarne per omgaand de overeenkomsten ter afwikkeling van deze zaak tegemoet. (…)”.

2.13.

Bij e-mailbericht van 13 april 2012 heeft de raadsman van [gedaagde sub 1] [onderneming 2] een opzet voor een vaststellingsovereenkomst met [eisers c.s.] en zijn buurman, de eigenaar van [adres] te [woonplaats] , gezonden.

2.14.

Vervolgens heeft de raadsman van [gedaagde sub 1] bij e-mailbericht van

25 april 2012 [onderneming 2] een gewijzigde concept vaststellingsovereenkomst gezonden.

2.15.

Bij brief van 3 september 2013 heeft de raadsvrouw van [eisers c.s.] [gedaagde sub 1] namens hem onder meer gesommeerd binnen tien werkdagen een bedrag van

€ 50.000,-- aan hem te voldoen.

2.16.

Bij brief van 30 september 2013 heeft [B] aan [A] onder meer het volgende geschreven:
“(…) Op 15 juli 2011 heeft ondergetekende een schriftelijk advies afgegeven aan de heer [eiser sub 1] voor de mogelijke verkoop van zijn woning aan de [adres] te [woonplaats] . (…)

Nu volgens uw opgave bekend is, dat de aanwezigheid van ongebluste kalk in dit project slechts minimaal is geweest, is de mogelijke imago-schade van dit project achterwege gebleven en heeft dit geen extra nadelige invloed gehad op de prijsontwikkeling van de woningen. (…)

V.w.b. de taxatie van de [adres] te [woonplaats] ben ik van mening dat, met de kennis van het bovenstaande, de vermeende aanwezigheid van ongebluste kalk geen of zeer weinig invloed heeft in de waarde van deze woning. (…)”.

2.17.

Bij brief van 31 oktober 2013 heeft de raadsvrouw van [eisers c.s.] de raadsman van [gedaagden c.s.] onder meer het volgende geschreven:

“(…) Aan mijn cliënt is bovendien een concept vaststellingsovereenkomst voorgelegd en er zijn diverse e-mails waaruit blijkt dat [gedaagde sub 1] voornemens was om de schadevergoeding van € 50.000,- aan mijn cliënten uit te betalen. (…)”.

3.Het geschil

3.1.

[eisers c.s.] vordert samengevat – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagden c.s.] hoofdelijk, in die zin dat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen tot betaling aan [eisers c.s.] van een bedrag van € 50.000,-- inclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 september 2013, althans vanaf een door de rechtbank te bepalen datum, te voldoen binnen twee weken na betekening van het ten deze te wijzen vonnis aan [gedaagden c.s.] ;
II. [gedaagden c.s.] hoofdelijk, in die zin dat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen tot betaling aan [eisers c.s.] van de buitengerechtelijke kosten van
€ 1.275,--, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, te voldoen binnen twee weken na betekening van het ten deze te wijzen vonnis aan [gedaagden c.s.] , alsmede
III. [gedaagden c.s.] hoofdelijk, in die zin dat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen in de kosten van deze procedure.

3.2.

[eisers c.s.] baseert zijn vorderingen primair op een tussen hem en [gedaagden c.s.] gesloten vaststellingsovereenkomst, inhoudende dat [gedaagde sub 1] hem een bedrag van € 50.000,-- zou betalen en dat beide partijen absolute geheimhouding in acht zouden nemen ten aanzien van zowel de gerezen discussie als de getroffen regeling.

Subsidiair stelt [eisers c.s.] dat [gedaagden c.s.] ongerechtvaardigd is verrijkt doordat zij het door haar ten behoeve van [eisers c.s.] van IBB ontvangen (schade)bedrag niet aan [eisers c.s.] heeft uitgekeerd.

Ten aanzien van [gedaagde sub 2] stelt [eisers c.s.] tot slot dat zij onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld door het door [gedaagde sub 1] aan haar overgemaakte geld te accepteren, terwijl [gedaagde sub 2] wist dat dit geld onder meer voor [eisers c.s.] was bestemd. [gedaagde sub 2] had dit bedrag moeten terugstorten aan [gedaagde sub 1] dan wel aan [eisers c.s.] moeten overmaken. Door dit niet te doen heeft [gedaagde sub 2] onrechtmatig jegens hem gehandeld, aldus nog steeds [eisers c.s.]

3.3.

[gedaagden c.s.] voert gemotiveerd verweer.

3.4.

Op (overige) de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

De vaststellingsovereenkomst

4.1.

Het debat van partijen spitst zich allereerst toe op de vraag of [gedaagde sub 1] en [eisers c.s.] een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten, inhoudende dat [gedaagde sub 1] [eisers c.s.] een bedrag van € 50.000,-- zou betalen en dat beide partijen absolute geheimhouding in acht zouden nemen ten aanzien van onder meer de getroffen regeling.

4.2.

De rechtbank stelt voorop dat overeenkomstig het bepaalde in artikel 6:217 BW een overeenkomst tot stand komt door een aanbod van de ene partij en een daarop aansluitende aanvaarding van de andere partij. De totstandkoming van een overeenkomst vereist wilsovereenstemming tussen partijen. Bij de beoordeling van de vraag of onderhandelende partijen een (stilzwijgende) overeenkomst hebben gesloten komt het er voorts op aan wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten afleiden.

4.3.

De rechtbank is van oordeel dat [eisers c.s.] in het licht van de gemotiveerde betwisting door [gedaagden c.s.] zijn stelling dat tussen hem en [gedaagde sub 1] op enig moment overeenstemming is bereikt en een vaststellingsovereenkomst is gesloten, in die zin dat [gedaagde sub 1] [eisers c.s.] een bedrag van € 50.000,-- diende te betalen en dat geheimhouding zou worden betracht, onvoldoende heeft onderbouwd. Weliswaar heeft de raadsman van [gedaagde sub 1] [onderneming 2] bij e-mailberichten van 13 en 25 april 2012 (zie hiervoor onder 2.13 en 2.14) een (gewijzigde) concept vaststellingsovereenkomst gezonden, maar hieruit kan niet worden afgeleid dat er daadwerkelijk met [eisers c.s.] over een vaststellingsovereenkomst is onderhandeld, laat staan dat daaruit kan worden afgeleid dat deze onderhandelingen uiteindelijk zijn uitgemond in een vaststellingsovereenkomst met de door [eisers c.s.] gestelde inhoud. Bedoelde e-mailberichten zijn immers slechts geadresseerd aan [onderneming 2] en niet (tevens) cc naar [eisers c.s.] zijn gezonden. Voorts wordt in geen van beide concept vaststellingsovereenkomsten een concreet schadebedrag genoemd, dat door [gedaagde sub 1] aan [eisers c.s.] zou moeten worden betaald. Kennelijk had [gedaagden c.s.] aanvankelijk de intentie een minnelijke regeling met [eisers c.s.] overeen te komen, maar dat er daadwerkelijk onderhandelingen zijn gevoerd tussen [gedaagden c.s.] en [eisers c.s.] over een dergelijke regeling is niet komen vast te staan. [eisers c.s.] heeft in dit verband wel gesteld dat de concept vaststellingsovereenkomst aan hem is voorgelegd en dat hij deze met één kleine wijziging heeft geretourneerd aan [gedaagde sub 1] , maar deze stelling wordt op geen enkele wijze nader onderbouwd.

De enkele omstandigheid dat [gedaagde sub 1] zich jegens [eisers c.s.] aansprakelijk acht voor eventuele schade in verband met de pop-outs, hetgeen overigens door [gedaagde sub 1] overigens ook ter comparitie is erkend, vormt onvoldoende bewijs voor de stelling dat [gedaagde sub 1] en [eisers c.s.] ter zake daadwerkelijk op enig moment een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten.

Bovendien valt zonder een nadere toelichting, die ontbreekt, niet te begrijpen dat de raadsvrouw van [eisers c.s.] in haar brieven van 3 september 2013 en 31 oktober 2013 (hiervoor weergegeven onder 2.15 en 2.17) met geen woord rept over een daadwerkelijk tussen [gedaagde sub 1] en [eisers c.s.] gesloten vaststellingsovereenkomst. Uit laatstgenoemde brief blijkt eerder het tegendeel, nu de raadsvrouw daarin heeft geschreven “
Aan mijn cliënt is bovendien een concept vaststellingsovereenkomst voorgelegd en er zijn diverse e-mails waaruit blijkt dat [gedaagde sub 1] voornemens was om de schadevergoeding van € 50.000,- aan mijn cliënten uit te betalen.”

Dat [gedaagde sub 1] wel met de eigenaar van [adres] in der minne is overeengekomen dat hem een bedrag wordt betaald van € 5.000,-- leidt evenmin tot een andere uitkomst. Het staat [gedaagde sub 1] immers vrij om ter zake met anderen een vaststellingsovereenkomst aan te gaan. Dit zegt niets over het bestaan van een vaststellingsovereenkomst met [eisers c.s.] Hetzelfde geldt voor de brief van 27 maart 2012 van [A] aan [onderneming 2] (zie hiervoor onder 2.12), waarin slechts wordt vermeld welke punten een eventuele overeenkomst met bewoners dient te bevatten.

Ook de verwijzing naar de als productie 13 bij dagvaarding in het geding gebrachte brieven kan [eisers c.s.] niet baten. Uit genoemde brieven kan slechts worden afgeleid dat IBB als aannemer zijn verplichtingen jegens [gedaagde sub 1] nakomt in die zin dat hij de pop-outs in de betonwanden van een niet bij naam genoemde koper van een van de woningen van het project zal repareren. Noch kan hieruit worden afgeleid dat het de woning van [eisers c.s.] betreft noch dat IBB uitvoering geeft aan enige tussen [gedaagde sub 1] en [eisers c.s.] gesloten vaststellingsovereenkomst.

4.4.

Al het voorgaande leidt tot de conclusie dat niet is komen vast te staan dat tussen [gedaagde sub 1] en [eisers c.s.] een vaststellingsovereenkomst is gesloten. De (overige) in dit verband opgeworpen verweren behoeven dan ook geen bespreking meer.

Ongerechtvaardigde verrijking

4.5.

Subsidiair heeft [eisers c.s.] zich beroepen op ongerechtvaardigde verrijking. De rechtbank overweegt in dit verband als volgt.

4.6.

Voor een actie uit ongerechtvaardigde verrijking op grond van artikel 6:212 BW is in de eerste plaats vereist dat, ten koste van een ander, een verrijking heeft plaatsgehad. In dit verband dient onder een verrijking te worden verstaan elke toevoeging aan een vermogen. Met een verrijking ten koste van een ander wordt bedoeld dat tegenover de verrijking van de één, een verarming van de ander moet staan. Tot slot dient de verrijking ongerechtvaardigd te zijn. Hiervan is sprake indien voor het behouden van de vermogensvermeerdering geen redelijke oorzaak - geen rechtvaardigingsgrond - aanwezig is. In dat geval ontstaat een verplichting de schade te vergoeden tot het bedrag van de verrijking.

4.7.

De rechtbank is van oordeel dat [eisers c.s.] zich niet met succes kan beroepen op ongerechtvaardigde verrijking. [eisers c.s.] heeft in dit verband gesteld dat [gedaagde sub 1] in verband met de door hem geleden schade een bedrag van € 100.000,-- van IBB heeft ontvangen, dat [gedaagde sub 1] dit bedrag niet aan [eisers c.s.] heeft uitgekeerd en dat [gedaagde sub 1] zodoende onrechtmatig is verrijkt ten koste van [eisers c.s.] Deze stelling gaat niet op.

Daarbij is van belang dat het (kortings)bedrag van € 100.000,--, dat [gedaagden c.s.] van IBB heeft ontvangen is gegrond op de tussen [gedaagde sub 1] en IBB gesloten aannemingsovereenkomst en niet op enige tussen [gedaagde sub 1] en [eisers c.s.] bestaande rechtsverhouding. Een en ander is door [eisers c.s.] niet voldoende weersproken. In dat licht bezien ontbreekt dan ook het voor een succesvol beroep op ongerechtvaardigde verrijking noodzakelijke causale verband tussen de verrijking en verarming. Feiten en omstandigheden die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden zijn gesteld noch gebleken. Dit alles leidt tot de conclusie dat [eisers c.s.] zich niet met succes kan beroepen op ongerechtvaardigde verrijking.

Onrechtmatige daad van [gedaagde sub 2]

4.8.

Voor zover [eisers c.s.] zijn vordering jegens [gedaagde sub 2] heeft gebaseerd op artikel 6:162 BW dient deze te worden afgewezen. [eisers c.s.] heeft wel gesteld dat [gedaagde sub 2] onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld, maar hij heeft ter onderbouwing van zijn stelling onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld en bewijzen aangeboden, hetgeen wel op zijn weg had gelegen. De enkele omstandigheid dat [gedaagde sub 2] van [gedaagde sub 1] een betaling heeft ontvangen en deze betaling niet direct aan [eisers c.s.] heeft overgemaakt of heeft geweigerd, leidt niet zonder meer tot de conclusie dat [gedaagde sub 2] op dit punt onrechtmatig jegens [eisers c.s.] heeft gehandeld. Nu geen andere feiten en omstandigheden zijn gesteld of gebleken die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden, is de conclusie dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde sub 2] op enigerlei wijze onrechtmatig jegens [eisers c.s.] heeft gehandeld.

Tot slot

4.9.

In het voorgaande is de rechtbank tot de conclusie gekomen dat de vorderingen niet op grond van de door [eisers c.s.] aangevoerde rechtsgronden kunnen worden toegewezen.

De rechtbank is evenwel gelet op de hiervoor in rechtsoverweging 2 (De feiten) weergegeven feiten en mede in aanmerking genomen hetgeen door partijen over en weer is gesteld, in onderling verband en samenhang beschouwd, voornemens de rechtsgronden aan te vullen, een en ander als bedoeld in artikel 25 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).

Daarbij acht de rechtbank van belang dat [gedaagden c.s.] niet heeft betwist dat door de aanwezigheid van ongebluste kalk in de betonnen constructie van de woning na de oplevering van de woning zogenaamde pop-outs zijn opgetreden, dat bedoelde pop-outs zich ook in april 2014 nog hebben voorgedaan en dat [eisers c.s.] hierdoor schade heeft geleden. Verder is van belang dat [gedaagden c.s.] ter comparitie heeft erkend dat zij voor de dientengevolge ontstane schade aansprakelijk is. Onder deze omstandigheden is de conclusie gerechtvaardigd dat [gedaagden c.s.] jegens [eisers c.s.] toerekenbaar is tekort geschoten in de nakoming van haar uit de koop/aannemingsovereenkomst voortvloeiende verplichting om de woning zonder gebreken (pop-outs) op te leveren en dat [gedaagden c.s.] is gehouden de dientengevolge door [eisers c.s.] geleden schade aan hem te vergoeden, een en ander als bedoeld in artikel 6:74 BW. De rechtbank is dan ook voornemens de rechtsgronden in voormelde zin aan te vullen. Partijen worden in de gelegenheid gesteld bij akte, eerst [eisers c.s.] en vervolgens [gedaagden c.s.] , hun visie omtrent het voorgaande te geven en zo nodig hun stellingen aan te passen.

4.10.

Ten aanzien van de door [eisers c.s.] door de pop-outs geleden schade wordt reeds thans het volgende overwogen.

[eisers c.s.] heeft naar de rechtbank begrijpt aanspraak gemaakt op een bedrag van € 50.000,-- in verband met de waardevermindering van de woning.

Uit de tot dusverre door partijen bijeengebrachte feiten en omstandigheden kan evenwel niet worden afgeleid dat de waarde van de woning van [eisers c.s.] als gevolg van de aanwezigheid van ongebluste kalk in de betonnen constructie van de woning daadwerkelijk met het door [eisers c.s.] gestelde bedrag van € 50.000,-- is gedaald. De enkele omstandigheid dat in het verleden is gesproken over een dergelijke waardevermindering vormt vooralsnog – anders dan [eisers c.s.] stellen – een onvoldoende aanwijzing. Hetzelfde geldt voor de brief van
27 maart 2012 van [gedaagde sub 1] aan [onderneming 2] . Hierin wordt wel een bedrag van
€ 100.000,-- genoemd voor de afwikkeling van de aansprakelijkheid betreffende de woning van [eisers c.s.] en zijn buurman, de eigenaar van de woning aan de [adres] te Baarn, maar dit zegt niets over de daadwerkelijke waardevermindering van de woning van [eisers c.s.]

Tegenover de gemotiveerde betwisting door [gedaagden c.s.] rust dan ook op [eisers c.s.] de bewijslast van zijn stelling dat door de aanwezigheid van ongebluste kalk in de betonnen constructie de waarde van de woning is verminderd met een bedrag van € 50.000,--.
De rechtbank kan in dit stadium dan ook geen eindbeslissing geven. De rechtbank is voorshands voornemens ten aanzien van de door [eisers c.s.] geleden schade een deskundigenbericht te gelasten. De rechtbank denkt daarbij aan de benoeming van een makelaar. Om proceseconomische redenen zullen partijen bij de hiervoor onder 4.9 genoemde akte in de gelegenheid worden gesteld zich tevens uit te laten omtrent de persoon van de te benoemen deskundige en de aan hem te stellen vragen, een en ander op de voet van artikel 194 Rv. Partijen wordt verzocht met elkaar in overleg te treden en zich zoveel mogelijk eensluidend over een en ander uit te laten.

4.11.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag
21 januari 2015te
9.30 uurvoor het nemen van een akte met het hiervoor onder 4.9 en 4.10 omschreven doel, eerst aan de zijde van [eisers c.s.] en vervolgens aan de zijde van [gedaagden c.s.] ;

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Loots en in het openbaar uitgesproken op 24 december 2014.^[1]