Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/379425 / KG ZA 14-777
Vonnis in kort geding van 26 november 2014
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] ONROEREND GOED B.V.,
gevestigd te [woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. S.I. Elsinga,
tegen
1.[gedaagde 1],
verder te noemen [gedaagde 1],
2. [gedaagde 2],
verder te noemen[gedaagde 2],
3. [gedaagde 3],
verder te noemen [gedaagde 3],
allen wonende te [woonplaats],
advocaat mr. M.F. van Hulst,
4. ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN GELEGEN AAN HET ADRES [adres] TE [woonplaats],
niet verschenen,
gedaagden.
Eiseres zal hierna [eiseres] genoemd worden. Gedaagden sub 1 tot en met 3 zullen hierna tezamen [gedaagden] en alle gedaagden tezamen de krakers genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 9;
- de brief met producties 10 en 11 van [eiseres] van 3 november 2014;
- de mondelinge behandeling van 12 november 2014;
- de pleitnota van [gedaagden]
1.2.
Desgevraagd heeft de gemeente [woonplaats], Sector Stedelijke Ontwikkeling en Beheer, Afdeling Economie en Wonen bij brief van 28 oktober 2014 aan de rechtbank meegedeeld dat geen plannen met betrekking tot (het vorderen van) het gebouw aan de [adres] te [woonplaats] bestaan.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] is eigenaar van het perceel met het daarop gelegen gebouw aan het adres [adres] te [woonplaats] (verder: het gebouw). Het gebouw is bezwaard met een eerste recht van hypotheek ten behoeve van SNS Bank.
2.2.
Aan SNS Bank is een onherroepelijke volmacht verleend tot verkoop en levering van het gebouw.
2.3.
Op enig moment is het gebouw gekraakt door de krakers.
2.4.
SNS Bank heeft namens [eiseres] het gebouw verkocht aan [koper 1] en [koper 2] (verder: [kopers]). In de tussen hen gesloten koopovereenkomst, ondertekend namens [eiseres] op 18 september 2014 en door [kopers] op 6 oktober 2014, is bepaald dat levering van het gebouw (leeg, ontruimd en in schone staat) dient te geschieden uiterlijk op 1 december 2014.
2.5.
Bij latere allonge bij voormelde koopovereenkomst zijn (SNS Bank namens) [eiseres] en [kopers] overeengekomen dat de levering van het gebouw uiterlijk 1 maart 2015 zal plaatsvinden.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert samengevat - ontruiming van het gebouw primair binnen 48 uur na dit vonnis en subsidiair uiterlijk een kalendermaand voor de leveringsdatum (1 maart 2015) of zo veel eerder als [eiseres] en [kopers] bij notariële akte nader zullen overeenkomen. Primair en subsidiair vordert [eiseres] de krakers te verbieden om het gebouw wederom in gebruik te nemen, te bepalen dat op grond van artikel 557a lid 3 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) binnen de daarin genoemde termijn van een jaar de veroordeling ook ten uitvoer kan worden gelegd tegen eenieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet, en de krakers hoofdelijk te veroordelen in de kosten van de procedure (inclusief advertentiekosten), alsmede de kosten van tenuitvoerlegging en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
Ter onderbouwing van haar vordering stelt [eiseres] dat de krakers zonder recht of titel in het gebouw verblijven.
3.3.
[gedaagden] voeren verweer. Primair concluderen zij tot afwijzing van de vordering, subsidiair verzoeken zij de voorzieningenrechter de ontruiming per 23 februari 2015 uit te spreken.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In deze procedure zijn alleen [gedaagden] verschenen. Ten aanzien van de onder 4. niet nader met naam genoemde gedaagden zal verstek worden verleend. Ingevolge artikel 140 lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) zal tussen alle partijen één vonnis worden gewezen, dat als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd. De vordering komt de voorzieningenrechter niet onrechtmatig of ongegrond voor, zodat deze ten opzichte van gedaagden bedoeld onder 4. toewijsbaar is, met dien verstande dat de ontruimingstermijn in redelijkheid wordt bepaald op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
4.2.
Het inhoudelijke verweer van [gedaagden] zal hieronder worden besproken.
4.3.
Tussen [eiseres] en [gedaagden] is niet in geschil dat [gedaagden] zich zonder recht of titel in het gebouw bevinden. De vordering tot ontruiming kan derhalve in beginsel ook ten aanzien van hen worden toegewezen. Dit is slechts anders, indien [eiseres] onvoldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering of onder de omstandigheden van het geval misbruik zou maken van een haar toekomende bevoegdheid tot ontruiming. [gedaagden] betwisten dat [eiseres] voldoende spoedeisend belang heeft bij de ontruiming van het gebouw. De voorzieningenrechter overweegt hierover het volgende.
4.4.
Met [eiseres] is de voorzieningenrechter van oordeel dat zij voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorziening. Uit de door [eiseres] overgelegde koopovereenkomst en de latere allonge blijkt dat [eiseres] gehouden is uiterlijk 1 maart 2015 het gebouw ontruimd en schoon op te leveren aan de kopers. Aan het nakomen van die verplichting is tevens een boete verbonden. Uit de door [eiseres] overgelegde foto’s en de verklaring ter zitting van de makelaar, [naam] (verder: [naam]), is af te leiden dat, wil [eiseres] aan haar verplichtingen uit de koopovereenkomst kunnen voldoen, een grote hoeveelheid huisraad zal moeten worden ontruimd, forse schoonmaakactiviteiten nodig zijn en mogelijk ook herstel van schade aan het gebouw. Daar komt nog bij dat [eiseres] heeft gewezen op het feit dat de levering van het gebouw aan de kopers niet
opmaar
uiterlijk op1 maart 2015 dient plaats te hebben. Levering zal mogelijk eerder plaatsvinden, indien de kopers hun woning eerder verkocht hebben. Om dit alles mogelijk te maken, kan niet worden (af)gewacht met de ontruiming tot eind februari 2015 zoals [gedaagden] voorstaat. Nog een reden waarom de noodzaak voor ontruiming op korte termijn wordt aangenomen is dat het gebouw, dat 6-9 vaste bewoners kent, ook regelmatig wel 20 personen huisvest.
opmaar
uiterlijk op1 maart 2015 dient plaats te hebben. Levering zal mogelijk eerder plaatsvinden, indien de kopers hun woning eerder verkocht hebben. Om dit alles mogelijk te maken, kan niet worden (af)gewacht met de ontruiming tot eind februari 2015 zoals [gedaagden] voorstaat. Nog een reden waarom de noodzaak voor ontruiming op korte termijn wordt aangenomen is dat het gebouw, dat 6-9 vaste bewoners kent, ook regelmatig wel 20 personen huisvest.
4.5.
[gedaagden] hebben ook aangevoerd dat [naam] tijdens zijn bezoeken aan het pand aan één of meer van hen toezeggingen zou hebben gedaan die erop neerkomen dat de krakers tot eind februari 2015 in het gebouw konden blijven. Ter zitting heeft [naam] betwist dat hij genoemde toezeggingen heeft gedaan. Nu deze toezeggingen onvoldoende zijn gespecificeerd (wanneer, tegen wie, welke bewoordingen) en niet nader zijn onderbouwd met bewijsmiddelen, zijn de aangevoerde toezeggingen niet aannemelijk geworden. Dit verweer kan dan ook niet leiden tot een afwijzing van de gevorderde ontruiming.
4.6.
Ten aanzien van de door [gedaagden] aangevoerde vrees voor (opnieuw) leegstand van het gebouw overweegt de voorzieningenrechter nog als volgt. Door [eiseres] is gesteld dat zij Ad Hoc Beheer heeft ingeschakeld als antikraakwacht. Dit houdt in dat zij er als beheerder op zal toe zien dat het gebouw niet leeg zal staan, maar op tijdelijke basis zal worden gebruikt. [eiseres] heeft deze stellingen onderbouwd met de overgelegde correspondentie tussen haar en Ad Hoc Beheer, zodat de voorzieningenrechter die voldoende aannemelijk acht. Op grond daarvan beoordeelt de voorzieningenrechter de door [gedaagden] geuite vrees voor leegstand ongegrond.
4.7.
Van misbruik van recht door [eiseres] is ook voor het overige geen sprake. De door [gedaagden] aangegeven persoonlijke omstandigheden zijn daartoe niet voldoende zwaarwegend en bijzonder. De gevorderde ontruiming zal worden toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn - als te doen gebruikelijk - zal worden bepaald op 14 dagen na betekening van dit vonnis. Ook het gevorderde verbod en de gevorderde voorziening op grond van artikel 557a lid 3 Rv zullen worden toegewezen.
4.8.
De krakers zullen als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
- dagvaarding € 87,81
- griffierecht € 608,00
- overige kosten € 638,63
- salaris advocaat €
816,00
816,00
Totaal € 2.150,44
De nakosten, waarvan [eiseres] betaling vordert, zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden begroot.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.
Voor zover [eiseres] heeft bedoeld tevens een vergoeding voor de kosten voor de tenuitvoerlegging van de ontruiming van het gebouw te vorderen, is de voorzieningenrechter van oordeel dat dit onderdeel van de vordering afgewezen dient te worden. Ingevolge artikel 237 lid 3 Rv wordt het bedrag van de kosten waarin de verliezende partij wordt veroordeeld bij het vonnis vastgesteld, voor zover die kosten vóór de uitspraak zijn gemaakt. Daarvan is bij ontruimingskosten geen sprake; dit zijn immers kosten die ná het ontruimingsvonnis (mogelijk) worden gemaakt. Ten tijde van het ontruimingsvonnis staat immers nog niet vast of deze kosten zullen worden gemaakt en zo ja, in welke omvang. [eiseres] zal derhalve een afzonderlijke executoriale titel moeten verwerven voor het verhaal van de executiekosten, bestaande uit een veroordeling tot betaling van die kosten.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt de krakers om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het gebouw aan de [adres] te [woonplaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken tenzij deze zaken van [eiseres] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiseres],
5.2.
verbiedt de krakers om, na ontruiming, het gebouw aan de [adres] te [woonplaats] wederom in gebruik te nemen of te doen nemen,
5.3.
bepaalt dat deze veroordeling binnen de in artikel 557a lid 3 Rv genoemde termijn van een jaar ook ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet,
5.4.
veroordeelt de krakers hoofdelijk, in die zin, dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 2.150,44, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.5.
veroordeelt de krakers, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiseres] volledig aan dit vonnis voldoen, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 131,00 aan salaris advocaat, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening,
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. van Delft-Baas en in het openbaar uitgesproken op 26 november 2014. [1]