Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/343835 / HA ZA 13-347
Vonnis van 15 januari 2014
in de zaak van
1.[eiser sub 1],
wonende te [woonplaats],
2.
[eiseres sub 2],
[eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. A.M.J. [naam]-Kuijpers,
tegen
1.[gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. A. Heijder.
Partijen zullen hierna [eisers c.s.] en [gedaagden c.s.] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 7 augustus 2013
het proces-verbaal van comparitie van 14 november 2013.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisers c.s.] heeft op 12 december 2008 een koopovereenkomst gesloten met [gedaagden c.s.], waarbij [eisers c.s.] zijn woning, gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), verkocht aan [gedaagden c.s.] voor een bedrag van € 495.000,00 kosten koper.
2.2.
In die koopovereenkomst wordt het object als volgt omschreven:
"het appartementsrecht, onder meer rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de op de 1e en 2e verdieping bevindende woning met dakterras en berging op de begane grond (…), uitmakende het 2/3 aandeel in de gemeenschap bestaande uit winkel met bovenappartement met berging, erf, dakterras en verder aan- en toebehoren."
2.3.
Daarnaast is in de koopovereenkomst het volgende beding – voor zover hier van belang – opgenomen:
"(…) 13.2 Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 49.500,- (…) verbeuren. (…)
(…) 26. Verkopers zullen zorgdragen voor de uitbreiding van het dakterras, waarbij uitsluitend de kosten voor versteviging van het terras voor rekening zijn van verkoper. (…)"
2.4.
Levering van de woning te [woonplaats] is door partijen (nader) bepaald op een datum aan het begin van de maand mei 2009. [gedaagden c.s.] heeft vervolgens het standpunt ingenomen dat hij de koopovereenkomst tussen partijen mocht ontbinden, omdat [eisers c.s.], naar het standpunt van [gedaagden c.s.], in strijd met voornoemd artikel 26 van de koopovereenkomst heeft gehandeld, onder meer omdat er geen vergunning voor de uitbreiding van het dakterras voorlag en [eisers c.s.] daarom het verkochte niet kon leveren. [gedaagden c.s.] heeft de woning vervolgens niet afgenomen. Hierna heeft [eisers c.s.] de overeenkomst ontbonden door middel van zijn brief van 4 juni 2009.
2.5.
Op 4 augustus 2010 heeft de rechtbank Utrecht geoordeeld dat [gedaagden c.s.] toerekenbaar is tekortgeschoten door niet mee te werken aan de levering van de woning en heeft zij [gedaagden c.s.] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 49.500,00.
De rechter heeft in dat vonnis – naar aanleiding van een beroep van [gedaagden c.s.] op matiging van de contractuele boete – onder meer overwogen dat de billijkheid niet eist dat de boete gematigd wordt, aangezien het verschil tussen de schade en de hoogte van de boete niet tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt (rechtsoverweging 4.11 van dat vonnis).
2.6.
Bij arrest van 13 december 2011 heeft het Hof Amsterdam voornoemde uitspraak in hoger beroep bekrachtigd.
2.7.
Bij akte van 10 februari 2012 is ten aanzien van de woning een wijziging in de splitsing in appartementsrechten doorgevoerd en een opstalrecht gevestigd.
2.8.
Op 27 maart 2013 is de woning door [eisers c.s.] verkocht en geleverd aan een nieuwe koper, voor een bedrag van € 390.000,00.
3.Het geschil
3.1.
[eisers c.s.] vordert, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden c.s.] hoofdelijk te veroordelen – in die zin dat als de één betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd – tot betaling van € 171.093,75 (bestaande uit € 113.641,67 aan hoofdsom, € 54.470,18 aan wettelijke rente tot en met 30 juni 2012 en € 2.971,90 aan buitengerechtelijke kosten) te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2012 tot de dag der algehele voldoening, en tot betaling van de kosten van deze procedure.
3.2.
[eisers c.s.] legt aan zijn vordering ten grondslag dat dit de daadwerkelijke schade (na vermindering met de reeds door [gedaagden c.s.] betaalde boete) is die hij heeft geleden tengevolge van de toerekenbare tekortkoming door [gedaagden c.s.]
3.3.
[gedaagden c.s.] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Rechtsverwerking
4.1.
[gedaagden c.s.] voert aan dat [eisers c.s.] in de eerdere procedure – die heeft geleid tot voornoemde uitspraken van respectievelijk 4 augustus 2010 en 13 december 2011 – heeft gekozen voor het innen van de in de koopovereenkomst van 12 december 2008 overeengekomen boete en dat hij daarop niet in een nieuwe procedure terug kan komen. Deze boete is reeds betaald. [gedaagden c.s.] mocht ervan uitgaan dat de rechtsstrijd hiermee geëindigd was.
In de eerdere procedure heeft [eisers c.s.] gesteld dat de geleden schade hoger was dan de boete, maar hij heeft het meerdere destijds niet (als voorschot of nader op te maken bij staat) gevorderd, derhalve kan er nu niet alsnog schadevergoeding worden gevorderd, aldus [gedaagden c.s.] De rechtbank en het hof hebben immers geen rekening gehouden met eventuele andere vorderingen van [eisers c.s.] op [gedaagden c.s.] stelt dat het Hof wellicht de boete wel gematigd had indien bekend was dat [eisers c.s.] nog een schadestaatprocedure zou voeren.
4.2.
[eisers c.s.] stelt het volgende. De schade die hij nu vordert is de schade die boven het bedrag van de boete uitgaat. Dat hij deze schade nog zou vorderen heeft hij ook gemeld in de eerdere procedures. De rechter zag – zelfs zonder de uiteindelijke hoogte van de schadevergoeding te weten – in de eerdere procedure geen aanleiding de boete te matigen. Artikel 13 van koopovereenkomst bepaalt niet dat de boete in de plaats van volledige schadevergoeding komt. Als de schade hoger is dan de boete, dan kan aanvullende schadevergoeding worden gevorderd.
In eerste aanleg had het niet in de rede gelegen de schade direct te vorderen; de verwachting was niet dat het schadebedrag de contractuele boete zou overstijgen. Als [eisers c.s.] dan al een schadestaatprocedure zou aankondigen zou er sprake zijn van misbruik van procesbevoegdheid, aldus [eisers c.s.]
heeft ter zitting gewezen op zijn standpunten in de procedure in eerste aanleg, waaruit blijkt dat hij toen alle rechten voorbehield om zijn daadwerkelijke schade te vorderen (zie onderdeel 55 en 56 in de conclusie van antwoord, punt 77 memorie van antwoord).
4.3.
De rechtbank oordeelt als volgt. In de eerdere procedure heeft [eisers c.s.] zijn vordering gebaseerd op de in de koopovereenkomst van 12 december 2008 overeengekomen boete. Hetgeen nu wordt gevorderd is het schadebedrag voor zover dit deze boete overstijgt. Van een zelfde vordering op grond van reeds beoordeelde feiten is dus geen sprake. Daarbij komt dat een partij niet lichtvaardig behoort te procederen en dat [eisers c.s.] aldus eerst mocht afwachten wat de uiteindelijke hoogte van de schade zou zijn. [eisers c.s.] heeft bovendien in eerste aanleg voldoende duidelijk aangegeven dat hij zijn rechten op het vorderen van het meerdere voorbehield. Er is naar het oordeel van de rechtbank zodoende geen sprake van rechtsverwerking of misbruik van procesbevoegdheid.
4.4.
De stelling van [gedaagden c.s.] dat het hof wellicht de boete had gematigd indien bekend was dat [eisers c.s.] een nadere procedure zou voeren waarin hij aanvullende schadevergoeding zou vorderen, treft geen doel. Immers, het hof heeft enkel beoordeeld of de contractuele boete kan worden gematigd, en matiging is slechts toegestaan indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dit is het geval indien de boete in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Zowel de rechtbank als het hof oordeelde in de eerdere procedure dat voor matiging geen plaats was, aangezien de door [eisers c.s.] geleden schade geacht kon worden meer te omvatten dan het bedrag van de contractuele boete en er – rekening houdend met alle omstandigheden van het geval – geen sprake was van een buitensporig resultaat. Dat [eisers c.s.] daadwerkelijk het meerdere zou vorderen had dan niet tot een ander oordeel kunnen leiden, omdat de uiteindelijke schade omvangrijker blijkt dan waar in de eerdere procedure rekening mee gehouden kon worden. Er is in die procedure geen omstandigheid die tot matiging had kunnen leiden buiten beschouwing gebleven.
Overeengekomen levering in 2009
4.5.
[gedaagden c.s.] voert aan dat [eisers c.s.] geen recht heeft op schadevergoeding, aangezien uit het feit dat [eisers c.s.] de akte van 10 februari 2012 heeft laten opstellen (waarbij een wijziging van de splitsing in appartementsrechten is doorgevoerd en een opstalrecht is gevestigd) blijkt dat het appartement destijds niet aan [gedaagden c.s.] geleverd kon worden als overeengekomen.
4.6.
[eisers c.s.] stelt hierover dat hij er de voorkeur aan gaf, gezien de discussie tussen partijen, een en ander ondubbelzinnig vast te leggen in een akte, zodat er met een nieuwe koper geen discussie zou ontstaan.
4.7.
De rechtbank overweegt als volgt. In de onderhavige procedure dient beoordeeld te worden of [gedaagden c.s.] betaling verschuldigd is van de door [eisers c.s.] gevorderde schadevergoeding. Dat [gedaagden c.s.] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst van 12 december 2008, door niet mee te werken aan de levering van het appartement op de daartoe overeengekomen datum, is reeds geoordeeld in de eerdere procedure. In die procedure is door de rechter bepaald dat er sprake is geweest van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [gedaagden c.s.], waardoor hij de boete verbeurd heeft. Indien [gedaagden c.s.] het niet eens was met de beslissing van het hof, had hij een daartoe geëigend rechtsmiddel kunnen instellen. Nu hij dat niet heeft gedaan is de uitspraak van het hof in kracht van gewijsde gegaan en ligt daarmee vast dat het niet aan [eisers c.s.] was toe te rekenen dat het transport in mei 2009 geen doorgang heeft gevonden. Dat [eisers c.s.] vervolgens een akte heeft laten opstellen om, ter voorkoming van enig misverstand in de toekomst, een en ander te wijzigen, althans duidelijk vast te leggen, maakt het voorgaande niet anders.
Schade
4.8.
[eisers c.s.] heeft schade geleden doordat [gedaagden c.s.] niet voldaan heeft aan zijn verplichtingen uit de overeenkomst van 12 december 2008. [eisers c.s.] heeft immers zijn appartement in mei 2009 niet aan [gedaagden c.s.] kunnen leveren doordat [gedaagden c.s.] niet heeft afgenomen. Nu [gedaagden c.s.] – zoals tevens is komen vast te staan met voornoemde uitspraken van respectievelijk 4 augustus 2010 en 13 december 2011 – toerekenbaar is tekortgeschoten in de verplichtingen uit de koopovereenkomst van 12 december 2008, is hij verplicht de schade, die [eisers c.s.] daardoor lijdt, te vergoeden. Voor vergoeding komt in aanmerking de schade die in zodanig verband staat met het niet meewerken aan de levering van het huis, dat die schade [gedaagden c.s.], als een gevolg van het niet voldoen aan zijn verplichtingen, kan worden toegerekend. Gelet op de aard van de aansprakelijkheid, namelijk vanwege een toerekenbare tekortkoming, is een ruime toerekening aan de orde.
4.9.
[eisers c.s.] heeft een overzicht in de procedure gebracht waarin is weergegeven hoe het bedrag aan schadevergoeding dat hij vordert, is opgebouwd. De verschillende posten zullen hierna achtereenvolgens worden beoordeeld.
Waardedaling van de woning
4.10.
[eisers c.s.] heeft de woning in plaats van in mei 2009 voor het bedrag van € 495.000,00 (zoals overeengekomen met [gedaagden c.s.]) zo'n 34 maanden later, in maart 2012, verkocht voor € 390.000,00. [eisers c.s.] vordert het prijsverschil (hierna aangeduid als de minderwaarde) als schadevergoeding. Daarop heeft [eisers c.s.] vervolgens de door [gedaagden c.s.] reeds betaalde boete van € 49.500,00 in mindering gebracht, zodat op dit punt een bedrag wordt gevorderd van € 55.500,00.
4.11.
[gedaagden c.s.] voert aan dat het appartement eerder (en tegen een hogere prijs) verkocht had kunnen worden, maar dat dit niet is gebeurd, aangezien [eisers c.s.] het niet direct weer te koop heeft aangeboden, maar pas op 10 september 2010. [gedaagden c.s.] stelt daarnaast dat de vraagprijs op dat moment te hoog is geweest, waardoor het appartement onnodig lang te koop stond. Bovendien zijn in de tussentijd de marktomstandigheden gewijzigd, hetgeen voor risico van [eisers c.s.] dient te blijven, aldus [gedaagden c.s.]
4.12.
[eisers c.s.] stelt dat het huis bij de makelaar in de stille verkoop heeft gestaan, wat betekent dat het huis wel te koop stond, maar dat er niet is geadverteerd en niet is gewerkt met een openbare documentatiemap. Omdat [eisers c.s.] wilde voorkomen dat er met een nieuwe koper weer een geschil zou ontstaan zoals zich tussen partijen had voorgedaan, heeft hij een vergunning voor het hek aangevraagd en de splitsingsakte aangepast. [gedaagden c.s.] had beslag gelegd op de woning, wat voor de verkoop(prijs) ongunstig was. Na het vonnis van de rechtbank van 4 augustus 2010 is het appartement direct weer via de makelaar in de reguliere verkoop gegaan. De vergunning was toen verkregen en het beslag was vervallen. [eisers c.s.] stelt verder dat de koopprijs in overleg met de makelaar is bepaald. De makelaar heeft elke drie maanden bekeken of de prijs aangepast moest worden. Er is niet heel lang aan de hoge vraagprijs vastgehouden; onder de marktomstandigheden is de vraagprijs zo nodig telkens aangepast.
4.13.
De rechtbank is van oordeel dat het niet op reguliere wijze te koop staan van de woning van invloed is geweest op de snelheid waarmee de woning verkocht is. Een pand waarvoor in het openbaar geadverteerd wordt zal nu eenmaal eerder worden verkocht dan een pand waarvan alleen bij de makelaar bekend is dat het te koop staat. De rechtbank acht het echter redelijk dat [eisers c.s.] heeft gewacht met het in de reguliere verkoop zetten van de woning tot het beslag dat door [gedaagden c.s.] gelegd was, was opgeheven aangezien dit beslag de onderhandelingspositie van de verkoper bemoeilijkt en aldus een waardedrukkend effect heeft op de verkoopprijs.
Voorts geldt niet dat er zonder meer van uit kan worden gegaan dat de vraagprijs niet op de juiste manier is bepaald. Daartoe heeft [gedaagden c.s.] de stelling van [eisers c.s.] dat de prijs telkens in overleg met de makelaar is bepaald onvoldoende gemotiveerd weersproken. [gedaagden c.s.] heeft bijvoorbeeld geen andersluidend advies van een andere makelaar overgelegd.
4.14.
De rechtbank overweegt over de waardedaling van de woning verder als volgt. Bekend is dat woningprijzen fluctueren; enig (negatief) verschil in waarde komt dan ook, in beginsel, als schade voortvloeiend uit het niet-nakomen van de koopovereenkomst door de koper, voor rekening van de koper. Als feit van algemene bekendheid mag echter worden verondersteld dat omstreeks september 2008 de wereldwijde kredietcrisis is ontstaan, ten gevolge waarvan ook de woningmarkt is ingestort. De verkoop van huizen is daardoor met tientallen procenten afgenomen en de tijd dat woningen te koop staan is aanzienlijk toegenomen. De omstandigheid dat [eisers c.s.] zijn woning niet direct heeft kunnen verkopen kan daarom niet enkel worden toegerekend aan het feit dat [gedaagden c.s.] de koopovereenkomst niet is nagekomen. Het gaat niet aan om de nadelige effecten van de malaise op de huizenmarkt integraal op [gedaagden c.s.] af te wentelen, omdat deze niet was te voorzien, zodat dit aan een redelijke toerekening van de schade aan de wanprestatie van [eisers c.s.] in de weg staat. Dat de woning voor een veel lagere waarde verkocht is dan op basis van de koopovereenkomst tussen partijen het geval zou zijn, is deels aan deze malaise te wijten.
Daarnaast mag ook worden aangenomen dat het door [eisers c.s.] gelegde beslag, waardoor [eisers c.s.] de woning redelijkerwijs pas op een later moment op reguliere wijze te koop heeft gezet, op negatieve wijze van invloed is geweest op de prijs waarvoor de woning uiteindelijk is verkocht omdat de prijzen op de woningmarkt door de kredietcrisis inmiddels al gedaald waren.
De rechtbank gaat ervan uit dat redelijkerwijs aangenomen kan worden dat de woning van [eisers c.s.], de kredietcrisis weggedacht, na het opheffen van het door [gedaagden c.s.] gelegde beslag (waartoe [gedaagden c.s.] bij vonnis van 4 augustus 2010 was veroordeeld) nog circa vijf maanden, dus ongeveer tot 1 januari 2011, te koop zou hebben gestaan en daarna verkocht zou zijn voor een hogere prijs dan nu het geval is. De rechtbank acht het daarom redelijk – met het oog op al het voorgaande – een derde van de minderwaarde van het pand voor rekening van [eisers c.s.] te laten.
4.15.
Concluderend geldt ten aanzien van de minderwaarde van de woning het volgende. Zoals hiervoor uiteengezet zal de waardedaling van de woning (€ 105.000,00) voor een derde (€ 35.000,00) voor rekening van [eisers c.s.] blijven. Nu door [gedaagden c.s.] de boete van € 49.500,00 reeds is voldaan, dient [gedaagden c.s.] nog een bedrag van (€ 70.000 minus € 49.500,00) € 20.500,00 aan schade in het kader van de waardevermindering van de woning aan [eisers c.s.] te voldoen. Dit deel van het gevorderde wordt derhalve toegewezen. De over dit bedrag gevorderde rente zal eveneens worden toegewezen, vanaf 15 mei 2009, gelet op het volgende.
4.16.
[gedaagden c.s.] heeft als verweer gevoerd dat de levering van de woning te [woonplaats] aan [gedaagden c.s.] uiterlijk 1 juli 2009 zou plaatsvinden en dat derhalve de wettelijke rente en hypotheekrente pas vanaf dat moment berekend kunnen worden. [eisers c.s.] heeft hierop echter onbetwist gesteld dat de transportdatum in onderling overleg is vervroegd naar mei 2009. Aangezien [eisers c.s.] bij zijn vorderingen telkens uitgaat van 15 mei 2009 en [gedaagden c.s.] hiertegen geen nader verweer heeft gevoerd, zal de rente over de minderwaarde van de woning vanaf dat moment berekend worden.
Dubbele lasten
4.17.
Op grond van het hiervoor overwogene gaat de rechtbank ervan uit dat [eisers c.s.] vanaf 1 januari 2011 ook van de dubbele woonlasten verlost zou zijn geweest. De lasten die na 1 januari 2011 nog voortvloeien uit de omstandigheid dat het huis nog altijd niet verkocht is zullen daarom voor de helft voor rekening van [eisers c.s.] blijven. Nu [eisers c.s.] bij zijn berekeningen is uitgegaan van schade vanaf 15 mei 2009, zal de rechtbank derhalve deze schade berekend over de periode van 15 mei 2009 tot en met 31 december 2010 volledig voor rekening van [gedaagden c.s.] laten komen en over de periode van 1 januari 2011 tot 27 maart 2012 voor de helft voor rekening van [eisers c.s.] laten.
4.18.
Het verweer van [gedaagden c.s.] dat [eisers c.s.] de schade had kunnen beperken door ofwel zijn oude woning ofwel zijn nieuwe woning tijdelijk te verhuren treft geen doel, aangezien [eisers c.s.] voldoende heeft onderbouwd dat de bank, als hypotheeknemer, hiervoor geen toestemming gaf.
4.19.
[gedaagden c.s.] voert voorts aan dat [eisers c.s.] een onaanvaardbaar risico heeft genomen door geen voorwaardelijke koopovereenkomst ten aanzien van zijn nieuwe huis aan te gaan, in die zin dat de aankoop van de nieuwe woning geannuleerd kon worden indien de verkoop van de woning te [woonplaats] geen doorgang zou vinden.
4.20.
De rechtbank overweegt dat [eisers c.s.] hierover terecht heeft gesteld dat hij bij het passeren van de akte voor de nieuwe woning niet heeft kunnen voorzien dat er problemen zouden ontstaan bij het verkopen van de onderhavige woning. De levering aan [gedaagden c.s.] was aanvankelijk gepland op 1 juli 2009 en is later in overleg verschoven naar begin mei. Het financieringsvoorbehoud was al uitgewerkt en er was geen ander voorbehoud ten behoeve van [gedaagden c.s.] Dit is onvoldoende door [gedaagden c.s.] bestreden, zodat het verweer van [gedaagden c.s.] verworpen wordt.
4.21.
Ten aanzien van het overbruggingskrediet en de aanvullende lening overweegt de rechtbank het volgende. [eisers c.s.] heeft gesteld dat hij – doordat [gedaagden c.s.] de koopovereenkomst ontbonden heeft – een overbruggingskrediet van € 110.000,00 en een aanvullende lening van € 38.000,00 heeft moeten afsluiten. [gedaagden c.s.] betwist de noodzaak van het afsluiten van deze kredieten. [eisers c.s.] heeft daarop uiteengezet dat de hypotheek voor beide panden in totaal € 888.000,00 bedroeg en [eisers c.s.] dit niet uit de gezamenlijke inkomens kon voldoen zonder nadere overbruggingsfinanciering. Het bedrag van € 38.000,00 is gebruikt voor de verbouwing van de nieuwe woning van [eisers c.s.] Dit kon niet uit de verkoopopbrengst van de woning betaald worden, dus was (aanvullende) financiering daarvoor nodig. [eisers c.s.] heeft ter ondersteuning van zijn standpunt dat de leningen noodzakelijk waren aangiftes inkomstenbelasting overgelegd. De rechtbank is van oordeel dat hij zijn stellingen hiermee voldoende onderbouwd heeft en dat het enkele verweer van [gedaagden c.s.], dat de kredieten niet noodzakelijk waren, daardoor geen doel treft.
[eisers c.s.] heeft naar aanleiding van het verweer van [gedaagden c.s.], ten aanzien van de hypotheekrente over het overbruggingskrediet, ter zitting gesteld dat dit inderdaad tot en met maart 2012 berekend moet worden, in plaats van tot en met juni 2012, en heeft overeenkomstig zijn eis verminderd. Overigens is de rechtbank van oordeel dat [eisers c.s.], zoals [gedaagden c.s.] ter zitting heeft bevestigd, met de overlegging van de belastingaangiftes voldoende heeft onderbouwd dat bij de berekening van de leningen rekening is gehouden met het juiste fiscale tarief. Toegewezen wordt derhalve (met inachtneming van het hiervoor in 4.14 en 4.17 overwogene) het volledige bedrag aan door [eisers c.s.] betaalde hypotheekrente voor de hypothecaire geldlening van € 370.000,00 nu [eisers c.s.] immers noodgedwongen financiering voor twee woningen moest betalen, de rente over het overbruggingskrediet en de rente over de lening, betaald in de periode van 15 mei 2009 tot en met 31 december 2010, minus het fiscaal voordeel dat [eisers c.s.] in die periode heeft ontvangen. Tevens wordt toegewezen de helft van het bedrag dat (na aftrek van het fiscaal voordeel) is betaald aan hypotheekrente, rente over het overbruggingskrediet en rente over de lening, betaald in de periode van 1 januari 2011 tot 27 maart 2012.
4.22.
De rechtbank is van oordeel dat de kosten (te weten de onroerendezaakbelasting, de waterschapsbelasting en verzekering) die berekend worden onafhankelijk van bewoning, wel voor rekening van [gedaagden c.s.] dienen te komen (met inachtneming van het hiervoor in 4.14 overwogene), maar de kosten die gemaakt zijn doordat hij het pand bewoond heeft, zoals de kosten voor het water- en het energieverbruik, niet. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kunnen de gebruikerslasten niet worden aangemerkt als het gevolg van de wanprestatie. Dat er sprake is van noodzakelijke dubbele gebruikerslasten, is niet gebleken. Dat de energiekosten zien op bijvoorbeeld verwarming tot een minimumtemperatuur van het leegstaande pand is niet gesteld, althans onvoldoende onderbouwd.
4.23.
Gelet op het voorgaande zullen de door [eisers c.s.] betaalde verzekering en belastingen ten behoeve van de woning, berekend over de periode van 15 mei 2009 tot en met 31 december 2010 volledig voor rekening van [gedaagden c.s.] komen en de belastingen berekend over de periode 1 januari 2011 tot 27 maart 2012 voor de helft. De vordering tot betaling van de kosten voor gas, water en elektra zal worden afgewezen.
4.24.
De wettelijke rente over de hiervoor genoemde toegewezen bedragen ligt eveneens voor toewijzing gereed met dien verstande dat deze berekend dient te worden over het onderliggende bedrag vanaf het moment dat dit door [eisers c.s.] is betaald.
Accountantskosten
4.25.
[eisers c.s.] heeft een bedrag van € 535,50 aan accountantskosten gevorderd, [eisers c.s.] heeft echter niet althans onvoldoende gesteld dat en waarom deze kosten voor vergoeding door [gedaagden c.s.] in aanmerking komen. Deze kosten worden derhalve afgewezen.
Kosten van juridische bijstand
4.26.
[eisers c.s.] heeft in totaal een bedrag van € 13.665,89 gevorderd aan kosten voor juridische bijstand. [eisers c.s.] heeft uiteengezet dat het kosten betreft die zien op eerdere tussen partijen gevoerde procedures, waarin reeds een proceskostenveroordeling is gegeven (en door [gedaagden c.s.] reeds is voldaan), maar die boven het in de proceskostenveroordeling toegewezen bedrag uitstijgen. Niet gebleken is dat dit deel van de vordering andere kosten betreft dan waarop de proceskostenveroordeling (in de eerdere procedures) ziet. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om dit deel van de vordering toe te wijzen. Het stelsel van proceskostenvergoedingen laat geen ruimte voor een ruimere vergoeding dan de voorgeschreven forfaitaire bedragen.
Ten aanzien van de kosten die [eisers c.s.] gemaakt heeft voor de akte van 10 februari 2012 is geen beslissing meer nodig, aangezien [eisers c.s.] zijn vordering op dat punt ter zitting heeft verminderd.
Buitengerechtelijke kosten
4.27.
[eisers c.s.] heeft een bedrag aan buitengerechtelijke kosten gevorderd, zijnde in dit geval de redelijke kosten ter vaststelling van de schade, aldus [eisers c.s.]
heeft geen nadere onderbouwing gegeven van enige kosten die (door Incassobureau [naam]) zouden zijn gemaakt ter vaststelling van de schade. Voor zover dit deel van de vordering daarop ziet wordt deze derhalve afgewezen. Voor zover [eisers c.s.] bedoeld heeft de buitengerechtelijke incassokosten – de kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte – te vorderen, heeft hij niet gesteld dat deze kosten zijn gemaakt.
Resumerend
4.28.
Gelet op het voorgaande zal aan schadevergoeding het volgende worden toegewezen:
Schade minderwaarde woning (105.000 x 2/3=) 70.000 - 49.500
20.500,00
Rente voldaan over leningen, rekening houdend met fiscaal voordeel
2009: € 9.347,34
2010: € 9.213,04
2011: (€ 9.586,03/2) € 4.793,02
2012: (€ 4.869,95/2) € 2.434,98
totaal:
25.788,38
Woonlasten [adres] i.v.m. dubbel woningbezit
- OZB, Afvalstoffenheffing en rioolbel. 2009 (vanaf 15-05-2009)
505,82
- OZO, Afvalstoffenheffing en rioolbel. 2010
559,08
- OZB, Afvalstoffenheffing en rioolbel. 2011 (€ 567,91/2)
283,96
- OZO, Afvalstollenheffing en rioolbel. 2012 (t/m 27-03-2012) (€ 194,52/2)
97,26
- Waterschap 2009 (vanaf 15 05-2009)
144,35
- Waterschap 2010
103,66
- Waterschap 2011 (€ 96,41/2)
48,21
- Waterschap 2012 (tot en met 27-03-2012) (€ 38,10/2)
19,05
totaal:
1.761,39
Verzekering:
inboedel + opstal 15-05-2009 - 31-12-2010 á € 39,38 p.m (x 19,5)
767,91
inboedel + opstal 01-01-2011 - 30-05-2011 á € 39,38 p.m. (x 5) (€ 196,90/2)
98,45
inboedel + opstal 01-06-2011 - 27-03-2012 á € 45,24 p.m.(x 10) (€ 452,40/2)
226,20
totaal:
1.092,56
Eindtotaal
49.142,33
4.29.
[gedaagden c.s.] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van [eisers c.s.] worden begroot op:
- dagvaarding € 96,76
- griffierecht 1.474,00
- salaris advocaat
1.788,00(2,0 punten × tarief € 894,00)
1.788,00(2,0 punten × tarief € 894,00)
Totaal € 3.358,76
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt [gedaagden c.s.] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eisers c.s.] te betalen een bedrag van € 49.142,33 vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW
over het bedrag van € 20.500,00 vanaf 15 mei 2009 tot aan de voldoening,
over de overige bedragen telkens vanaf het moment van voldoening door [eisers c.s.],
5.2.
veroordeelt [gedaagden c.s.] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eisers c.s.] tot op heden begroot op € 3.358,76,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H. Phaff en in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2014. [1]