ECLI:NL:RBMNE:2014:5445

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Afdeling Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 2387086 UC EXPL 13-15274 MT/1291

Vonnis van 5 november 2014

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Hoog Catharijne B.V.,

gevestigd te Utrecht,

verder ook te noemen Hoog Catharijne,

eisende partij,

gemachtigde: B. Kruythof,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Xenos B.V.,

gevestigd te 's-Hertogenbosch,

verder ook te noemen Xenos,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. A.D. Flesseman.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 11 december 2013

- de akte houdende productie 10 van Hoog Catharijne van 19 februari 2014

- de akte houdende productie 3 van Xenos van 21 februari 2014

- de akte houdende productie 4 van Xenos van 24 februari 2014

- het proces-verbaal van comparitie van 27 februari 2014

- de conclusie van repliek

- de conclusie van dupliek

- de akte van Hoog Catharijne naar aanleiding van de producties overgelegd bij dupliek van 13 augustus 2014.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Hoog Catharijne is eigenaresse van het winkelcentrum Hoog Catharijne te Utrecht (hierna ook: het winkelcentrum).

2.2.

Bij schriftelijke overeenkomst van 30 oktober 1974 heeft (de rechtsvoorganger van) Hoog Catharijne aan Xenos verhuurd de winkelruimte plaatselijk bekend Achter Clarenburg 20-22 te Utrecht, thans bekend onder de codes 9/WI/0/6 en 9/WI/0/6a, ter grootte van circa 1.092 m2 op de begane grond met een bijbehorend magazijn. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaar met nadien, behoudens opzegging door een der partijen, verlengingen van vijf jaar. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als detailhandel in huishoudelijke- en kunstnijverheidsartikelen in de ruimste zin des woords, meubelen, speelgoed, grammofoonplaten en een beperkt assortiment levensmiddelen in de gourmetsfeer en wijnen.

2.3.

Met ingang van 1 juli 1975 heeft Hoog Catharijne ook aan Xenos de magazijnruimte verhuurd ter grootte van circa 28 m2 gelegen aan Boven Clarenburg op niveau -1, thans bekend onder code 9/MA/0/3A.

2.4.

In een aanhangsel bij de huurovereenkomst, dat is ondertekend door Hoog Catharijne op 4 februari 1998 en door Xenos op 30 januari 1998, zijn partijen overeengekomen dat in plaats van de onder 2.2. vermelde 1.092 m2 nog 770 m2 door Xenos wordt gehuurd.

2.5.

Bij overeenkomst, ondertekend door Hoog Catharijne op 2 mei 1996 en door Xenos op 26 april 1996, heeft Hoog Catharijne aan Xenos met ingang van 18 maart 1996 voor de duur van twee jaar en drie maanden een magazijnruimte verhuurd ter grootte van circa 152 m2 gelegen aan Boven Clarenburg, bekend onder code 9/MA/2/11.

2.6.

Op 30 maart 2012 heeft Hoog Catharijne een aanvraag omgevingsvergunning ingediend inzake het veranderen en vergroten van het winkelcentrum en het bouwen van een hotel boven de toekomstige Catharijnesingel. Deze aanvraag omvat het gedeelte ‘Clarenburg’, waarin het gehuurde is gelegen. Voor het realiseren van de herontwikkeling van onder meer ‘Clarenburg’ is tevens een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk, het zogenaamde bestemmingsplan ‘Nieuw Hoog Catharijne’, dat ziet op het van het winkelcentrum deel uitmakende Radboudkwartier, Gildenkwartier en Godebaldkwartier. Dit nieuwe bestemmingsplan is op 31 oktober 2013 vastgesteld door de gemeenteraad van Utrecht.

Door Pax Cristi, eigenaar van een appartementsrecht in het Godebaldkwartier is beroep ingesteld tegen het nieuwe bestemmingsplan.

2.7.

Bij brief van 26 juni 2012 heeft Hoog Catharijne aan Xenos het volgende geschreven:

“Tussen Hoog Catharijne B.V. en Xenos geldt per 1 juli 1973 een huurovereenkomst terzake de bedrijfsruimte gelegen aan de Achter Clarenburg 20-22 met ruimtecode (9/WI/0/6 en 6a) in het winkelcentrum Hoog Catharijne in Utrecht. (…)

Zoals u weet, is het College van burgemeesters en wethouders van de gemeente Utrecht in 2003 akkoord gegaan met de herinrichtingsplannen voor het gehele stationsgebied te Utrecht en hebben de gemeente Utrecht en Hoog Catharijne B.V. voor het gebied waarin het Gehuurde is gelegen, overeenstemming bereikt over de uitwerking van de (her)ontwikkelingsplannen.

Inmiddels heeft de heer [A] op 8 juni 2012 gesproken met de heer [B] over de (her)ontwikkeling en de gevolgen daar voor u. Nu al wordt voorzien dat de (her)ontwikkeling niet uitvoerbaar zal zijn indien u in het gehuurde gevestigd blijft. Dit heeft tot gevolg dat de huurovereenkomst ten behoeve van de realisatie van onze (her)ontwikkelingsplannen, zal moeten worden beëindigd.

Tegen bovenstaande achtergrond zeggen wij hierbij de huurovereenkomst van de bedrijfsruimte gelegen aan de Achter Clarenburg 20-22 te Utrecht met ruimtecode (9/WI/0/6 en 6a) dan ook op tegen 30 juni 2013. De huurovereenkomst wordt opgezegd op grond van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 Burgerlijk Wetboek alsmede op grond van de belangenafweging zoals bedoeld in dit artikel.

Gezien voornoemde redenen en gezien onze voornoemde belangen zeggen wij voor zover nodig - hierbij tevens de huurovereenkomsten van de magazijnruimten gelegen aan de Achter Clarenburg (9/MA/0/3A en de Boven Clarenburg -1 (9/MA/2/11) op tegen 30 juni 2013. (…)”

3.De vordering en het verweer

3.1.

Hoog Catharijne vordert - na wijziging van eis - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de datum waarop de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde eindigt, vast te stellen op 1 juli 2015, althans een andere datum die de kantonrechter juist acht, en Xenos te veroordelen om het gehuurde uiterlijk op de hiervoor vermelde of de door de kantonrechter te bepalen datum te ontruimen, met machtiging van Hoog Catharijne om, zo Xenos niet vrijwillig ontruimt, de ontruiming zelf te bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm, en met veroordeling van Xenos in de proceskosten.

3.2.

Ter onderbouwing van haar vordering stelt Hoog Catharijne primair dat zij, vanwege renovatie die niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomsten, het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De winkelruimte van Xenos zal als zodanig verdwijnen teneinde op te gaan in een veel grotere unit. In die unit kan dan een “trekker” geplaatst worden. Ook is de huidige positie van Xenos gelet op de beoogde branchering in de nieuwe situatie niet houdbaar.

Hoog Catharijne legt subsidiair aan haar vordering ten grondslag dat de huurovereenkomsten moeten worden beëindigd omdat de belangen van Hoog Catharijne bij beëindiging dienen te gaan boven de belangen van Xenos bij voortzetting van de huurovereenkomsten.

3.3.

Xenos voert hiertegen het volgende verweer:

a. de huuropzegging is nietig omdat die niet de gronden waar de opzegging op berust, vermeldt;

b. er is geen dringend eigen gebruik omdat geen sprake is van een serieus en uitvoerbaar bouwplan aan de zijde van Hoog Catharijne;

c. er bestaat geen dringende noodzaak tot renovatie;

d. renovatie is ook mogelijk met behoud van de huurovereenkomst;

e. de wil van Hoog Catharijne om te renoveren bestond niet ten tijde van de opzegging.

Ook betwist Xenos dat een belangenafweging in het voordeel van Hoog Catharijne dient uit te vallen.

Xenos heeft verder verzocht, indien de kantonrechter de beëindigingsvordering van Hoog Catharijne zou toewijzen, op grond van artikel 7:297 BW een bedrag vast te stellen dat Hoog Catharijne aan Xenos zal moeten voldoen als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Die kosten zijn door Xenos geraamd op € 493.750,00 exclusief BTW.

4.De beoordeling

4.1.

Partijen zijn het erover eens dat alle tussen partijen bestaande huurovereenkomsten betrekking hebben op in artikel 7:290 BW omschreven bedrijfsruimte. De kantonrechter gaat hier in de beoordeling dan ook vanuit.

Huuropzegging

4.2.

Xenos heeft met een beroep op artikel 7:294 BW ten eerste aangevoerd dat de huuropzegging door Hoog Catharijne nietig is, omdat daarin de opzeggingsgronden niet staan vermeld. Xenos heeft toegelicht dat de ratio achter dit artikel is dat de huurder zich een oordeel moet kunnen vormen over zijn kansen in een eventuele procedure op basis van de in de opzegging vermelde gronden. Weliswaar heeft Hoog Catharijne in de opzeggingsbrief de opzeggingsgrond van dringend eigen gebruik genoemd, maar zij heeft deze grond niet zodanig toegelicht dat Xenos op basis daarvan haar rechtspositie heeft kunnen inschatten, aldus Xenos.

4.3.

Hoog Catharijne heeft naar aanleiding van dit verweer gesteld dat de gronden in de opzeggingsbrief voldoende duidelijk staan vermeld. In de brief staat dat de opzegging is gegrond op dringend eigen gebruik en de belangenafweging. Daarbij heeft Hoog Catharijne aangegeven dat het om de realisatie van herontwikkelingsplannen gaat. Ten aanzien van de door Xenos aangehaalde ratio achter artikel 7:294 BW heeft Hoog Catharijne opgemerkt dat dit artikel vroeger het procesinitiatief bij de huurder legde waardoor van belang was dat die zijn kansen in de door hem al dan niet te starten procedure kon inschatten. Op grond van het huidige huurrecht ligt het procesinitiatief bij de verhuurder, waarmee voornoemd belang is komen te vervallen.

4.4.

De kantonrechter overweegt als volgt. Artikel 7:294 BW schrijft op straffe van nietigheid voor dat de opzegging door de verhuurder de gronden dient te vermelden. In de brief van 26 juni 2012 heeft Hoog Catharijne de in artikel 7:296 lid 1 sub b en lid 3 BW opgenomen gronden vermeld, te weten respectievelijk dringend eigen gebruik wegens renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is en de belangenafweging. Ook wordt de feitelijke achtergrond vermeld waartegen de opzegging is gedaan: de herontwikkeling van het winkelcentrum Hoog Catharijne. De kantonrechter is van oordeel dat Hoog Catharijne hiermee aan de vereisten die artikel 7:294 BW stelt, heeft voldaan. Voor Xenos is het mogelijk geweest om zich een zodanig beeld te vormen van de reden voor de opzegging van de huur door Hoog Catharijne, dat zij de keuze heeft kunnen maken om te berusten in die beëindiging of niet. Daarbij speelt een rol de wetsgeschiedenis en de verandering in procesinitiatief zoals door Hoog Catharijne is geschetst.

Het bij de opzegging nader toelichten en aangeven van gedetailleerdere plannen door Hoog Catharijne omtrent de herontwikkeling is niet noodzakelijk. Hierbij speelt ook mee dat dat bij een renovatieproject van aanzienlijke omvang - hetgeen de renovatie van heel het winkelcentrum Hoog Catharijne zonder twijfel is - praktisch niet haalbaar zal zijn. Immers, Hoog Catharijne heeft te maken met verschillende huurders met verschillende huurtermijnen, dus zij moet ergens beginnen terwijl dan nog niet duidelijk is hoe het gehele traject ten aanzien van alle huurders zal lopen. Ook is daarom begrijpelijk dat nog niet uitgekristalliseerd is wie de nieuwe huurders in het blok zullen zijn. Belangrijk is dat de mogelijkheid blijft bestaan om (globale) plannen ook nog aan te passen, bijvoorbeeld aan de wensen van een nieuwe huurder.

Ook is van belang dat enkel het niet noemen van enige grond nietigheid tot gevolg heeft. Blijkt dat de opzegging in werkelijkheid op een andere grond ziet dan in de opzegging is vermeld, dan kan dat leiden tot afwijzing van de vordering, maar niet tot nietigheid van de opzegging als zodanig (HR 18 juni 1993, NJ 1993/614 (Rietveld/Geminiziekenhuis).

Dat daarom het niet nader toelichten van de feitelijke grondslag tot nietigheid moet leiden, zoals door Xenos betoogd, is ook om die reden niet juist. Dit verweer van Xenos wordt verworpen. Ook voor zover zij bedoeld heeft te betogen dat de vordering op deze grond moet worden afgewezen gaat dat betoog om de hiervoor vermelde redenen niet op.

Dringend eigen gebruik

4.5.

Primair heeft Hoog Catharijne een beroep gedaan op de opzeggingsgrond van dringend eigen gebruik. Hoog Catharijne moet in dat kader aannemelijk maken dat het geval als omschreven in artikel 7:296 lid 1 sub b BW zich voordoet. De verschillende bestanddelen van deze omschrijving die aannemelijk gemaakt moeten worden, zijn:

a. de wil het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen, waarbij onder duurzaam gebruik begrepen wordt de renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en

b. het daartoe dringend nodig hebben van het verhuurde.

4.6.

Ten eerste heeft Xenos aangevoerd dat de wil van Hoog Catharijne om het verhuurde persoonlijk in duurzaam in gebruik te nemen er niet is omdat geen sprake is van een serieus en uitvoerbaar renovatieplan. Xenos heeft dit toegelicht door te wijzen op het feit dat er geen (bouw)tekeningen door Hoog Catharijne zijn overgelegd, hetgeen er volgens Xenos op duidt dat nog niet duidelijk is op welke wijze Hoog Catharijne het blok waarin het gehuurde zich bevindt, gaat inrichten. Daarnaast heeft Xenos erop gewezen dat van een serieus en uitvoerbaar bouwplan geen sprake is als het gebruik dat de verhuurder voorstaat op praktische gronden en/of juridische gronden niet haalbaar is. In dit kader heeft Xenos aangegeven dat de noodzakelijke bestemmingsplanwijziging nog niet is vastgesteld en dat Hoog Catharijne ook niet beschikt over een omgevingsvergunning. Ook heeft Hoog Catharijne niet aangetoond dat de huurovereenkomsten met betrekking tot de andere winkelruimten, die Hoog Catharijne in dit onderdeel van de renovatie wenst te betrekken, al zijn geëindigd of zullen eindigen. Bovendien staan wellicht de rechten van de eigenaar van het pand dat in gebruik is bij V&D B.V. aan de uitvoering van de plannen in de weg, aldus Xenos.

Verder heeft Xenos nog aangegeven dat Hoog Catharijne nog geen (beoogde) huurder heeft voor het gehuurde. Hoog Catharijne heeft daarnaast niet onderbouwd dat haar herontwikkelingsplannen financieel haalbaar zijn.

4.7.

Hoog Catharijne heeft daartegenover gesteld dat wel degelijk sprake is van een serieus en uitvoerbaar bouwplan. Hoog Catharijne heeft in deze procedure aangegeven wat haar plannen zijn met het bouwblok waarvan de winkel van Xenos deel uitmaakt, wat zij van plan is met de winkelruimte van Xenos en ook waarom zij tot die plannen gekomen is:

wat betreft het bouwblok: vergroting van het winkeloppervlak op de begane grond door toevoeging van m2 aan de noordzijde die nu voetgangersgebied zijn en door toevoeging van m2 aan de zuidzijde die nu dienen als entreepartij respectievelijk expeditieruimte plus realisatie van een nieuwe entreepartij ten kosten van bestaande winkelruimte. De branchering van het bouwblok wijzigt;
wat betreft de winkel van Xenos: de winkel blijft als zodanig niet in stand. Er vindt een herverkaveling plaats. De winkel van Xenos gaat op in een veel grotere unit, geschikt voor plaatsing van een trekker (al dan niet in combinatie met een grote unit op niveau +1);
achtergrond van het plan is om een situatie te creëren waarin het blok aantrekkelijker wordt, de passantenstroom beter naar de uithoeken van het winkelcentrum wordt getrokken (waaronder de zuidzijde van dit blok) en een heldere branchering die er voor moet zorgen dat het vergrote winkelcentrum als geheel goed functioneert.

Van deze plannen heeft Hoog Catharijne tekeningen overgelegd (productie 10). Die tekeningen zijn weliswaar geen bestektekeningen maar dat maakt niet dat het bouwplan niet serieus is. Zoals blijkt uit de voorschriften bij de omgevingsvergunning kunnen die ook in een later stadium worden aangeleverd. De gemeente wenst zelfs de constructietekeningen ook niet in zo vroeg stadium te ontvangen, aldus Hoog Catharijne.

Ook is het zo dat op diverse plaatsen in het winkelcentrum de herontwikkelings-werkzaamheden al in volle gang zijn. Aan BAM is ook al een omvangrijke bouwopdracht verleend.

Verder is met het grootste gedeelte van de overige in dit onderdeel van de renovatie betrokken huurders, zo stelt Hoog Catharijne, een vaststellingsovereenkomst ter beëindiging van de huur gesloten.

Voor Hoog Catharijne is van belang dat zij niet te vroeg start met het vastleggen van nieuwe huurders, zodat zij de verschillende onderdelen ‘state of the art’ kan invullen en kan inspelen op de snel wisselende ontwikkelingen waar het de behoeften van de consument betreft. Hoog Catharijne heeft wel een brancheringsplan opgesteld, waarmee wordt beoogd een verduidelijking van de branchering voor het winkelcentrum te bewerkstelligen. Het gedeelte ‘Clarenburg’ krijgt de branchering ‘Sport/Active/Fashion’, waardoor dat gedeelte beter zal aansluiten bij de nabijgelegen winkels in de binnenstad.

Verder zullen de nieuwe huurruimten pas openen eind 2016. Er is dus ook geen noodzaak om nu al nieuwe huurders vast te leggen, aldus Hoog Catharijne.

4.8.

Anders dan Xenos is de kantonrechter van oordeel dat in het kader van een beroep op dringend eigen gebruik nog geen sprake hoeft te zijn van uitgewerkte, vaststaande bouwplannen en daadwerkelijk verleende vergunningen, nu het erom gaat dat Hoog Catharijne de onder 4.5 genoemde onderdelen
aannemelijkmaakt.

Hoog Catharijne heeft gemotiveerd gesteld waarom op dit moment bijvoorbeeld de bouwtekeningen voor de renovatie nog niet zijn gemaakt. In reactie op het bezwaar van Xenos dat de plannen van Hoog Catharijne in deze procedure onvoldoende met stukken zijn onderbouwd heeft Hoog Catharijne aangegeven dat zij de stukken met betrekking tot de aanvraag van de omgevingsvergunning en de bestemmingsplanwijziging niet heeft overgelegd in deze procedure, omdat al die stukken openbaar zijn en voor een ieder te raadplegen.

Dat juridische of praktische belemmeringen in de weg zouden staan aan de uitvoering van de renovatie is door Hoog Catharijne ook voldoende gemotiveerd weerlegd. Uit de jurisprudentie volgt slechts dat geen sprake is van een serieus of uitvoerbaar bouwplan indien vooraf
onaannemelijkis dat de benodigde vergunningen zullen worden verleend (HR 27 april 1979, NJ 1979/493 , m.nt. [naam] ([naam]/[naam]). Gebleken is dat inmiddels het noodzakelijke nieuwe bestemmingsplan is vastgesteld. Ook heeft Hoog Catharijne gemotiveerd gesteld dat aannemelijk is dat het enige beroep tegen dat plan (van Pax Cristi, eigenaar van een appartementsrecht in het Godebaldkwartier) sowieso niet zal leiden tot aanpassing van het plan waar het het onderdeel ‘Clarenburg’ betreft. De omgevingsvergunning is ook verleend en ook nog eens meegecoördineerd met de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan, zodat eveneens aannemelijk is dat op dit punt geen juridische belemmering aanwezig is.

Van praktische belemmeringen is niet gebleken. Dat thans niet vast staat of (alle) andere huurders in het bouwblok ‘Clarenburg’ instemmen met het einde van hun huurovereenkomst acht de kantonrechter niet doorslaggevend. Overigens heeft Hoog Catharijne gespecificeerd aangegeven dat van het overgrote deel van de huurders die instemming er is, maar zelfs al was dat niet zo, dan zou dat niet (snel) een praktische belemmering opleveren, omdat Hoog Catharijne terecht stelt dat de verhuurder bij een renovatie van deze omvang nu eenmaal ergens moet beginnen. De speculaties van Xenos over de mogelijke bezwaren van de winkeleigenaar van het pand waarin V&D gevestigd is, zijn ook onvoldoende voor het aannemen van een praktische belemmering.

Tot slot overweegt de kantonrechter dat Hoog Catharijne voldoende heeft toegelicht dat onderdeel Clarenburg niet los kan worden gezien van de gehele herontwikkeling van het winkelcentrum, die een jarenlange voorbereiding heeft gekend. Met verschillende fasen van die herontwikkeling is Hoog Catharijne al (geruime tijd) aan de uitvoering begonnen. Daardoor wordt ook de aanwezigheid van de wil van Hoog Catharijne om ook dit onderdeel te renoveren ondersteund.

4.9.

Xenos heeft ook (apart) aangevoerd dat de wil van Hoog Catharijne
ten tijde van de opzeggingzou hebben ontbroken. Dat de plannen toen nog niet zo gedetailleerd waren, dan wel vergunningen ontbraken, maakt echter niet dat de wil van Hoog Catharijne zou hebben ontbroken. Gelet op de jarenlange voorbereiding en het feit dat meerdere partijen, waaronder de gemeente Utrecht, betrokken zijn bij de plannen, alsmede gelet op hetgeen hiervoor al is overwogen, komt die conclusie de kantonrechter niet aannemelijk voor. Dit verweer van Xenos faalt.

4.10.

Xenos heeft ook betoogd dat renovatie mogelijk is met behoud van de huurovereenkomst. Xenos heeft er in dit verband op gewezen dat de plaats en de functie van het gehuurde gelijk blijven. Volgens Xenos heeft Hoog Catharijne onvoldoende onderbouwd dat desondanks behoud van de huurovereenkomst niet mogelijk is.

4.11.

Hiertegenover heeft Hoog Catharijne gesteld dat door de geplande herverkaveling het huidige gehuurde komt te vervallen. Ook zal in de nieuwe ruimte een huurder uit een andere branche worden gezocht. Verder duurt de renovatie van onderdeel Clarenburg anderhalf jaar.

4.12.

De kantonrechter overweegt dat de omstandigheid dat de plaats en functie van het gehuurde in beginsel blijft, niet inhoudt dat de renovatie per definitie zonder beëindiging van de huurovereenkomst mogelijk is. Het in beginsel gelijk blijven van plaats en functie kan een belangrijke indicatie zijn dat de renovatie met instandhouding van de huurovereenkomst mogelijk is, maar ook andere omstandigheden kunnen mede bepalend zijn voor het tegendeel, waaronder de omvang van het in de herontwikkeling betrokken complex, het aantal daarbij betrokken partijen, de omvang en de duur van de renovatiewerkzaamheden en de periode waarin de huurder van het gehuurde verstoken blijft.

In het onderhavige geval acht de kantonrechter niet doorslaggevend dat plaats en functie van het gehuurde gelijk blijven, gelet op de hierna te noemen overige omstandigheden:

- de winkelruimte is onderdeel van een ingrijpend en veelomvattend herontwikkelingsplan van het winkelcentrum Hoog Catharijne, het centrum en het stationsgebied waarbij meer partijen betrokken zijn;

- de herontwikkeling bestaat (voor een groot gedeelte) uit een volledige sloop van het huidige Hoog Catharijne en de bouw van een volledig nieuw winkelcentrum dat wat betreft opzet, indeling, omvang, uitstraling en branchering geen gelijkenis heeft met het huidige Hoog Catharijne;

- de herontwikkeling in het bijzonder voor de locatie van Xenos brengt met zich dat de winkelruimte qua indeling, omvang en branchering ingrijpend verandert;

- de herontwikkeling is een langdurig proces; de renovatiewerkzaamheden voor het gehuurde duren anderhalf jaar.

Uitgaande van deze omstandigheden luidt de conclusie dat de herontwikkeling van het winkelcentrum, en in het bijzonder dat deel waar het gehuurde zich bevindt, niet mogelijk is met instandhouding van de huurovereenkomst.

4.13.

Xenos heeft ook betoogd dat een dringende noodzaak voor renovatie ontbreekt, waarbij Xenos erop heeft gewezen dat die dringende noodzaak niet ziet op de ‘haast’ die de verhuurder heeft als wel op de vraag of de verhuurder een gewichtige reden, althans een wezenlijk belang, heeft bij renovatie.

Xenos heeft de door Hoog Catharijne gestelde belangen weersproken. Volgens Xenos is op dit moment geen sprake van een dode hoek waar het Clarenburg betreft. Bovendien is door Hoog Catharijne niet onderbouwd dat de passantenstroom zal verbeteren in het nieuwe plan. Ook heeft Xenos weersproken dat een dringende noodzaak voor renovatie kan worden gevonden in de bestaande bouwkundige staat, het kwaliteitsniveau of de aantrekkingskracht van het gehuurde en het blok waarin het gehuurde zich bevindt.

De noodzaak van de door Hoog Catharijne beoogde branchering is door haar niet onderbouwd. Hoog Catharijne heeft ook de door haar gestelde algemene economische belangen bij de renovatie niet onderbouwd. Zij heeft geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat het plan zal leiden tot een rendementsverbetering of in ieder geval kostenneutraal kan worden uitgevoerd, aldus Xenos.

4.14.

Hoog Catharijne heeft naar aanleiding van de verweren van Xenos gesteld dat de ontwikkeling van het onderdeel ‘Clarenburg’ niet los kan worden gezien van de ontwikkeling van het winkelcentrum als geheel. De uitvoering vindt in fases plaats omdat Hoog Catharijne zich jegens de gemeente Utrecht heeft verplicht de werkzaamheden zo uit te voeren dat altijd een doorgaande route vanuit het station naar de binnenstad open blijft.

Hoog Catharijne heeft erop gewezen dat de passantenaantallen rond Clarenburg in absolute aantallen behoorlijk hoog zijn, maar relatief veel lager in vergelijking met het groot aantal passanten dat gaat van het station naar het Vredenburgplein. Na de herontwikkeling zijn er twee parallelle routes waardoor het des te belangrijker is dat het publiek niet alleen de directe route van het station naar het Vredenburgplein kiest, maar er ook een substantieel deel afbuigt naar ‘Passage Clarenburg’. De herindeling van Clarenburg en het plaatsen van een of twee trekkers is noodzakelijk om ervoor te zorgen dat zowel op maaiveldniveau als op niveau +1 dit deel aantrekkelijk blijft. Dit zodat consumenten daar (blijven) komen, ondernemers daar willen (blijven) zitten en Hoog Catharijne daar dus door verhuur een goede exploitatie kan voeren. Hoog Catharijne wijst er daarbij op dat algemene bedrijfseconomische belangen voldoende kunnen zijn om een dringende noodzaak tot eigen gebruik aan te nemen (HR 14 november 1997, NJ 1998, 148 en conclusie Hartkamp bij HR 12 juli 2002, NJ 2002, 457).

Verder is Hoog Catharijne als geheel toe aan modernisering. Het nieuwe brancheringsplan brengt met zich dat het onderdeel Clarenburg de branche ‘Sport/Active/Fashion’ krijgt; een branche waarbinnen Xenos niet past.

4.15.

De kantonrechter is van oordeel dat een dringende noodzaak voor Hoog Catharijne kan worden aangenomen op grond van de twee belangrijkste pijlers van het nieuwe plan die door Hoog Catharijne naar voren zijn gebracht: het veranderen van de indeling van Clarenburg zodat zich daar één of twee grote trekkers kunnen plaatsen aan de meest zuidelijke zijde en de branchering van winkels in het winkelcentrum Hoog Catharijne als geheel. Het belang daarbij heeft Hoog Catharijne naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk gemaakt. Zoals Hoog Catharijne ter zitting gemotiveerd heeft aangegeven, zal in de nieuwe situatie sprake zijn van twee parallelle routes (‘assen’) van het station naar de winkels in de binnenstad. Die twee assen zijn weer noodzakelijk, zo is onweersproken gebleven, vanwege de verwachte toename van passanten in Hoog Catharijne. In de nieuwe situatie is sprake van twee routes waarvan één van de routes volledig rechtsreeks naar het Vredenburgplein gaat en de andere route (substantieel) afbuigt naar passage Clarenburg. Hieruit volgt de noodzaak om die route van de twee - die niet het meest direct is - zodanig aantrekkelijk te maken dat het winkelend publiek verleid wordt om (toch) die route te nemen. Daar komt bij dat, zo blijkt uit diezelfde toelichting van Hoog Catharijne, het winkelend publiek meer keuzemomenten gaat krijgen in de nieuwe situatie.

4.16.

Hoog Catharijne heeft de keuze voor de door haar beoogde branchering ook nader toegelicht. Hoog Catharijne heeft hierbij gewezen op de belangen en de aantrekkelijkheid van het winkelcentrum Hoog Catharijne als geheel. De individuele belangen van Xenos kunnen daar naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende aan af doen. Het bestaan van alternatieven maakt ook niet dat geen sprake kan zijn van een dringende noodzaak aan de zijde van Hoog Catharijne. De kantonrechter neemt daarbij als uitgangspunt dat de verhuurder een bepaalde beleidsvrijheid dient toe te komen bij het maken van keuzes in het kader van renovatie. Dat de door Xenos betoogde varianten ten opzichte van de door Hoog Catharijne gemotiveerde plannen zoveel meer in de rede liggen dat Hoog Catharijne haar eigen plannen in redelijkheid niet aan de opzegging ten grondslag kan leggen, is onvoldoende aannemelijk geworden. Daarbij speelt een belangrijke rol dat voor Hoog Catharijne als eigenaresse van heel winkelcentrum Hoog Catharijne meer algemene (economische) belangen leidend zijn, terwijl Xenos, op zichzelf begrijpelijk, haar individuele belang bij behoud van de huidige huurlocatie voorop stelt. Een dringende noodzaak van eigen gebruik kan echter zeer wel gelegen zijn in algemene bedrijfseconomische overwegingen (HR 14 november 1997, NJ 1998, 148).

4.17.

Op grond daarvan komt de kantonrechter tot de slotsom dat sprake is van het dringend nodig hebben van het gehuurde met het oog op renovatie van het gehuurde die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

4.18.

Aan de belangenafweging bedoeld in artikel 7:296 lid 3 komt de kantonrechter daarom niet toe.

Tijdstip van beëindiging en ontruiming

4.19.

Xenos heeft ten aanzien van de door Hoog Catharijne gevorderde beëindigingsdatum van 1 juli 2015 aangevoerd dat zij er aan de ene kant bij gebaat is het gehuurde zolang mogelijk te kunnen gebruiken, maar dat zij aan de andere kant, indien zich op korte termijn een geschikt alternatief voordoet, de vrijheid moet hebben om het gehuurde eerder te ontruimen zonder nog langer huurpenningen verschuldigd te zijn. Bij toewijzing van de vordering van Hoog Catharijne heeft Xenos daarom verzocht te bepalen dat de huurovereenkomst eindigt op 1 juli 2015, of zoveel eerder als huurder het gehuurde ontruimt.

4.20.

Hoog Catharijne heeft in beginsel verzocht het einde van de huurovereenkomst vast te stellen op 1 juli 2015. Ook zij heeft aangegeven er belang bij te hebben dat Xenos zo lang mogelijk het gehuurde zal blijven gebruiken. Hoog Catharijne heeft aangegeven dat zij met andere huurders is overeengekomen dat de huurder kan blijven zitten totdat Hoog Catharijne aangeeft dat vertrek nodig is, met inachtneming van een aanzegtermijn van zes maanden en heeft voorgesteld een soortgelijke bepaling in het dictum op te nemen.

4.21.

Op grond van de stellingen over en weer zal de kantonrechter de beëindiging van alle tussen partijen geldende huurovereenkomsten vaststellen op 1 juli 2015. Ten aanzien van de op de zitting door Hoog Catharijne genoemde optie van een aanzegtermijn van zes maanden, heeft Xenos bezwaar gemaakt in de zin dat dit voor haar te veel onzekerheid meebrengt en zij dan niet vrij is een huurovereenkomst aan te gaan voor een andere locatie. De optie die Xenos heeft voorgesteld komt enkel aan het belang van Xenos tegemoet. Voor een dergelijke voor één partij meer in het voordeel zijnde bepaling ziet de kantonrechter in de gegeven omstandigheden geen aanleiding. Xenos heeft erop gewezen dat het Hoog Catharijne is die nu eenmaal wil renoveren. Dit mag zo zijn, maar daarin ziet de kantonrechter geen aanleiding om Xenos meer bescherming te doen toekomen dat op grond van de wet bij een rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik. De kantonrechter overweegt dat duidelijkheid dient te bestaan over het einde van de huurovereenkomst. Partijen zijn en blijven uiteraard vrij om in onderling overleg andere afspraken te maken.

Als tijdstip van de ontruiming zal daarom het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst worden vastgesteld.

4.22.

Partijen hebben ter zitting verklaard akkoord te gaan met het opnemen van voormelde beslissingen in een deelvonnis, zodat de kantonrechter die beslissingen thans reeds in het dictum zal opnemen.

4.23.

De door Hoog Catharijne gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal worden afgewezen, omdat de bevoegdheid tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming reeds voortvloeit uit de artikelen 555 e.v. juncto artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

Uitvoerbaarverklaring bij voorraad

4.24.

De toe te wijzen beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming zullen niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Weliswaar acht de kantonrechter het verweer van Xenos tot zover ongegrond. Het komt de kantonrechter echter niet kennelijk ongegrond voor, zodat de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad gelet op artikel 7:295 lid 1 BW niet toewijsbaar is.

Verzoek toepassing artikel 7:299 lid 3 BW

4.25.

Xenos heeft bij repliek verzocht om op grond van artikel 7:299 lid 3 BW een bedrag vast te stellen dat Hoog Catharijne in ieder geval aan Xenos dient te voldoen, indien blijkt dat de wil om te renoveren niet aanwezig is geweest. Niet alleen is dit verzoek laat in de procedure gedaan (niet bij conclusie van antwoord), maar de kantonrechter ziet ook geen aanleiding om een dergelijk bedrag te bepalen. Dit omdat er - mede gelet op hetgeen in het voorgaande is overwogen - thans geen aanleiding bestaat voor twijfel omtrent het werkelijk voornemen van Hoog Catharijne om het gehuurde persoonlijk duurzaam in gebruik te nemen.

Verhuis- en inrichtingskosten

4.26.

Nu de beëindigingsvordering van Hoog Catharijne wordt toegewezen, komt de kantonrechter toe aan de door Xenos verzochte verhuis- en inrichtingskosten. Tijdens de comparitie is met partijen afgesproken dat zij in de gelegenheid zullen worden gesteld bij schriftelijke akte op dit onderdeel in te gaan. De kantonrechter zal partijen die gelegenheid dan ook bieden.

4.27.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

bepaalt dat de huurovereenkomsten tussen Hoog Catharijne en Xenos ten aanzien van de winkelruimte aan Achter Clarenburg 20-22 te Utrecht, bekend onder codes 9/WI/0/6 en 9/WI/0/6a, de magazijnruimte aan Boven Clarenburg op niveau -1, bekend onder code 9/MA/0/3A en de magazijnruimte aan Boven Clarenburg, bekend onder code 9/MA/2/11,

zullen eindigen op 1 juli 2015;

5.2.

veroordeelt Xenos om deze ruimtes met al wie en al wat zich daarin vanwege haar bevindt uiterlijk op 1 juli 2015 te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van de Hoog Catharijne te stellen;

5.3.

verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 3 december 2014 te 9.30 uur, waar Hoog Catharijne zich schriftelijk dient uit te laten omtrent de door Xenos verzochte tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten;

5.4.

Xenos zal vervolgens in de gelegenheid worden gesteld om daarop schriftelijk te reageren;

5.5.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. Krepel, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 5 november 2014.