ECLI:NL:RBMNE:2014:4052

• Datum uitspraak: 10 september 2014
• Publicatiedatum: 10 september 2014
• Zaaknummer: 3282021 MV EXPL 14-173
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: A.E. The-Kouwenhoven
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot ontruiming huurwoning afgewezen op basis van belangenafweging en niet aannemelijke overlast

In deze zaak heeft de Stichting De Alliantie een kort geding aangespannen tegen [gedaagden] met als doel ontruiming van een huurwoning. De vordering is gebaseerd op de stelling dat [gedaagden] overlast veroorzaakt en in strijd handelt met de Algemene Huurvoorwaarden. De Alliantie heeft aangevoerd dat er meldingen zijn van geluidsoverlast en dat er drugs in de woning zijn aangetroffen. Daarnaast is er sprake van prostitutie vanuit de woning. De kantonrechter heeft de procedure op 28 augustus 2014 behandeld en op 10 september 2014 vonnis gewezen.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat er een huurovereenkomst bestaat tussen De Alliantie en [gedaagden], die sinds 23 februari 2005 van kracht is. [gedaagden] woont samen met haar twee minderjarige kinderen in de woning. De kantonrechter heeft in zijn beoordeling de belangen van beide partijen afgewogen. Hoewel het aannemelijk is dat [gedaagden] in het verleden tekortgeschoten is in haar verplichtingen, heeft de kantonrechter geoordeeld dat De Alliantie niet voldoende heeft aangetoond dat er op dit moment sprake is van ernstige overlast die een onmiddellijke ontruiming rechtvaardigt.

De kantonrechter heeft ook rekening gehouden met de kwetsbaarheid van het oudste kind van [gedaagden], dat een speciale zorgbehoefte heeft. Het belang van het kind om in een vertrouwde omgeving te blijven, is zwaarder gewogen dan het belang van De Alliantie bij een snelle ontruiming. De vorderingen van De Alliantie zijn afgewezen, en zij is veroordeeld in de proceskosten van [gedaagden].

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Afdeling civiel recht

kantonrechter

zitting houdend te Almere

Zaak- en rolnummer: 3282021 MV EXPL 14-173

Datum vonnis: 10 september 2014

Vonnis in kort geding in de zaak van

de stichting
STICHTING DE ALLIANTIE ,
gevestigd te Hilversum,
eiseres,
gemachtigde mr. K. Sluijs, bedrijfsjurist van Stichting De Alliantie

tegen

1. [gedaagde sub 1],wonende te [woonplaats],2. [gedaagde sub 2],in hoedanigheid van bewindvoerder in het beschermingsbewind van [gedaagde sub 1],(mede) h.o.d.n.[naam],wonende te [woonplaats],gedaagden,gemachtigde mr. E.J. van der Stel, advocaat te Haarlem.

Partijen zullen hierna De Alliantie en [gedaagden] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding met 6 producties
• de fax van 6 augustus 2014 van De Alliantie met in de bijlage een aanvulling op productie 3
• de fax van 26 augustus 2014 van [gedaagden] met 3 producties
• de mondelinge behandeling op 28 augustus 2014.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Tussen De Alliantie en [gedaagden] bestaat een huurovereenkomst terzake de woning gelegen aan het adres [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning). Deze overeenkomst is gesloten op 23 februari 2005. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van De Alliantie van toepassing.

2.2.

[gedaagden] bewoont de woning samen met haar twee minderjarige kinderen. Zij zijn in 2004 en 2011 geboren. Bij het oudste kind is in het eerste levensjaar een neuroblastoom geconstateerd, dat destijds operatief is verwijderd. Als gevolg van dit neuroblastoom heeft dit kind het syndroom genaamd OMS. Dit is een bewegingsstoornis die ertoe leidt dat de ontwikkeling van het kind trager verloopt dan die van leeftijdgenoten. Mede in verband met OMS heeft dit oudste kind een indicatie voor speciaal onderwijs waar het thans ook gebruik van maakt.

2.3.

Het vermogen van [gedaagden] is onder beschermingsbewind gesteld. Bij beschikking van 3 juni 2014 van de kantonrechter van deze rechtbank is [gedaagde sub 2] aangesteld als bewindvoerder over het vermogen van [gedaagden].

2.4.

De Algemene Huurvoorwaarden bepalen onder meer:

‘7.3.

Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. Hieronder wordt ondermeer verstaan dat huurder:

a. aan omwonenden geen overlast of hinder veroorzaakt. Dit geldt ook voor huisgenoten, huisdieren of derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. Onder overlast wordt onder meer verstaan: iedere vorm van overlast, zoals geluidsoverlast, overlast als gevolg van bijvoorbeeld alcoholgebruik, drugsgebruik, drugshandel, prostitutie, in of nabij het gehuurde, (huis)dieren die overlast veroorzaken;

(…)

f. niet is toegestaan waar dan ook in het gehuurde hennep te kweken in geen enkele hoeveelheid, of andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld;

g. niet is toegestaan bedrijfsmatige activiteiten in (delen van) het gehuurde te ontplooien;’

2.5.

In de periode oktober-november 2012 heeft een politie-inval in de woning plaatsgevonden. Daarbij zijn drugs aangetroffen. De politie heeft De Alliantie over dit voorval geïnformeerd. Bij brief van 10 december 2012 heeft De Alliantie [gedaagden] onder verwijzing naar dit voorval en de Algemene Huurvoorwaarden de gelegenheid geboden de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. [gedaagden] heeft dit niet gedaan. De huurovereenkomst is blijven voortduren.

2.6.

Op 1 juli 2014 heeft De Alliantie een bestuurlijke rapportage ontvangen van de politie Midden-Nederland (hierna: de rapportage). Deze rapportage is opgesteld en afgegeven op verzoek van De Alliantie. Het bevat informatie uit twee politieonderzoeken waar [gedaagden] bij is betrokken, te weten het onderzoek dat verband houdt met de hiervoor onder 2.2. omschreven politie-inval, alsook een onderzoek dat verband houdt met mensenhandel. De door de politie geconstateerde feiten betreffen illegale prostitutie en het in de woning aanwezig hebben van (hard)drugs. Daarnaast bevat de bestuurlijke rapportage een vermelding van twee meldingen uit het politiesysteem die verband houden met geluidsoverlast op het adres van de woning van [gedaagden] alsook een waarschuwing door de politie in verband met door de politie geconstateerde geluidsoverlast.

2.7.

Bij brief van 7 juli 2014 heeft De Alliantie [gedaagden] geïnformeerd over de bevindingen uit de rapportage en heeft haar meegedeeld dat dit voor De Alliantie aanleiding is bij de rechtbank ontruiming van de woning te vorderen. De Alliantie heeft [gedaagden] in de gelegenheid gesteld om vrijwillig de huurovereenkomst op te zeggen.

2.8.

Tot op heden heeft [gedaagden] de huurovereenkomst niet opgezegd en bewoont zij de woning met haar kinderen.

3. Het geschil

3.1.

De Alliantie vordert dat de kantonrechter, rechtsprekend in kort geding, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis

[gedaagden] beveelt de woning aan het adres [adres] te [woonplaats] binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis te ontruimen en leeg op te leveren aan De Alliantie, onder afgifte van de sleutels, met al de zijnen die zich daar zijnentwege bevinden en al hetgeen zich daarin van zijnentwege bevindt, waarbij De Alliantie gemachtigd wordt de ontruiming door de deurwaarder conform artikel 556 lid 1 en 557 jo. 444 Rv te laten uitvoeren op kosten van [gedaagden], met behulp van de sterke arm van politie en justitie,

[gedaagden] veroordeelt in de proceskosten.

3.2.

[gedaagden] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De kantonrechter stelt voorop dat voor toewijzing van een vordering in kort geding is vereist dat gelet op de belangen van partijen een onmiddellijke voorziening bij voorraad is vereist, in die zin dat van de eisende partij niet kan worden verlangd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

4.2.

De Alliantie legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagden] tekortschiet in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Enerzijds door (ernstige) overlast te veroorzaken. Volgens De Alliantie wordt door omwonenden veelvuldig geklaagd over geluidsoverlast. Anderzijds stelt De Alliantie dat [gedaagden] in strijd met de Algemene Huurvoorwaarden handelt doordat [gedaagden] drugs aanwezig heeft en mogelijk vanuit de woning drugs dealt en voorts dat [gedaagden] als prostituee in haar woning werkt en zij haar woning aan andere vrouwen beschikbaar stelt om zich te prostitueren. Ook deze activiteiten leveren naar de stelling van De Alliantie overlast voor omwonenden over.

De Alliantie grondt het spoedeisend belang bij haar vorderingen op het bestrijden van de aanhoudende overlast waarmee de omwonenden gedurende lange tijd zijn geconfronteerd, alsmede op de noodzaak om op te treden tegen de prostitutie en de drugshandel die plaatsvindt in de woning. De Alliantie wenst de woning op zeer korte termijn terug te nemen zodat de leefbaarheid in de straat en de wijk zal verbeteren.

4.3.

[gedaagden] heeft niet weersproken dat in de woning drugs is aangetroffen, evenmin dat prostitutie heeft plaatsgevonden. Zij stelt echter dat zij dit achter zich heeft gelaten, zodat zij op dit moment niet tekortschiet in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.

[gedaagden] betwist dat De Alliantie spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen.

Volgens [gedaagden] veroorzaakt zij op dit moment geen overlast voor de omwonenden, en voor zover vast zou komen te staan dat zij wel overlast veroorzaakt, dat deze dusdanig ernstig is dat dit ertoe moet leiden dat geen bodemprocedure kan worden afgewacht. In dat verband heeft [gedaagden] opgemerkt dat De Alliantie niet één verklaring van een omwonende in het geding heeft gebracht waaruit zou blijken dat [gedaagden] overlast veroorzaakt. De Alliantie heeft helemaal niet aannemelijk gemaakt dat er (op dit moment) sprake is van overlast. Daarnaast stelt [gedaagden] dat er ook andere bewoners in het complex wonen die mogelijk overlast veroorzaken.

Waar De Alliantie stelt dat zij een spoedeisend belang heeft omdat zij drugshandel en prostitutie dient te bestrijden stelt [gedaagden] dat er geen enkele aanleiding is om te veronderstellen dat, voor zover al vast zou komen te staan dat [gedaagden] zich hier eerder mee heeft beziggehouden, [gedaagden] deze activiteiten thans nog steeds ontplooit.

In het kader van de belangenafweging voert [gedaagden] nog aan dat de huurovereenkomst al 9 jaar voortduurt, en [gedaagden] stelt dat zij in deze periode haar verplichtingen uit deze overeenkomst merendeels stipt is nagekomen. Daarnaast voert zij aan dat zij de woning met haar twee minderjarige kinderen bewoont, waarvan het voor de oudste van groot belang is dat zij niet uit haar vertrouwde omgeving weggehaald wordt.

4.4.

De kantonrechter overweegt dat aannemelijk is dat [gedaagden] in het verleden is tekortgeschoten in haar verplichting uit de huurovereenkomst. Dit rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.

In dit kort geding zal de kantonrechter de vorderingen van De Alliantie evenwel afwijzen, gelet op de belangen van partijen. Hiertoe overweegt de kantonrechter dat De Alliantie in deze procedure niet aannemelijk heeft weten te maken dat er nu, op dit moment, sprake is van (een zodanig ernstige, structurele) overlast waardoor van De Alliantie niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. In dat verband overweegt de kantonrechter dat De Alliantie weliswaar stelt dat omwonenden veelvuldig hebben geklaagd over overlast, maar dat De Alliantie geen enkele (ook geen anonieme) verklaring in het geding heeft gebracht waaruit dit zou blijken. Ook heeft De Alliantie – behoudens de bestuurlijke rapportage van de politie – niet anderszins stukken overgelegd waaruit zou blijken dat sprake is van overlast en wat de ernst daarvan is, zoals bijvoorbeeld een uitdraai uit haar computersysteem. Hetgeen de bestuurlijke rapportage van de politie over overlastmeldingen bevat, is naar het oordeel van de kantonrechter te lang geleden (zij dateren van februari 2012 en maart 2014) en te gering om nu aan te nemen dat er op dit moment sprake is van overlast en dat die overlast zodanig ernstig is dat een ontruiming van de woning op zeer korte termijn noodzakelijk is.

Bij de afweging van de belangen van partijen betrekt de kantonrechter voorts de kwetsbaarheid van het oudste kind van [gedaagden]. Het belang van dit kind bij een vertrouwde omgeving en het behoud daarvan op de middellange termijn acht de kantonrechter groter dan het belang van De Alliantie bij ontruiming van de woning op hele korte termijn. In het geval van een bodemprocedure rest voor [gedaagden] meer tijd om maatregelen te treffen voor een geleidelijke overgang naar een nieuwe woonomgeving en eventuele opvang voor dit kind.

4.5.

De Alliantie zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op € 200,00 voor salaris gemachtigde.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt De Alliantie in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] begroot op € 200,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. The-Kouwenhoven en in het openbaar uitgesproken op 10 september 2014.