Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/350682 / HA ZA 13-613
Vonnis van 30 juli 2014
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. G.S. de Haas te Raamsdonksveer,
tegen
1. de coöperatie
COÖPERATIEVE RABOBANK VENLO E.O. U.A.,
gevestigd te Venlo,
gedaagde,
advocaat mr. E. Jansberg te Eindhoven,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde 2 en 3] INSURANCE PARTNERS B.V.,
gevestigd te Beneden-Leeuwen,
gedaagde,
advocaat mr. M. Jongkind te Rotterdam,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde 2 en 3] VERMOGENSSTRATEGIEËN B.V.,
gevestigd te Beneden-Leeuwen,
gedaagde,
advocaat mr. M. Jongkind te Rotterdam,
4.
[gedaagde 4],
[gedaagde 4],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. W.F. Hendriksen te Amsterdam,
5. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde 5] B.V.,
gevestigd te Hilversum,
gedaagde,
advocaat mr. W.F. Hendriksen te Amsterdam,
6.
[gedaagde 6],
[gedaagde 6],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
niet verschenen.
Eiseres zal hierna [eiseres], gedaagde sub 1: Rabobank, gedaagden sub 2 en 3 gezamenlijk: [gedaagde 2 en 3], gedaagden sub 4 en 5 gezamenlijk: de Notaris en gedaagde sub 6: [gedaagde 6] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 20 november 2013,
- het proces-verbaal van comparitie van 17 juni 2014,
- de akte van 17 juni 2014 van [eiseres] houdende producties 32 tot en met 34.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] ging in 2008 studeren in Utrecht. Zij heeft gezocht naar woonruimte en kwam hierbij in aanraking met een concept ontwikkeld door de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Koopstudio Nederland B.V. (hierna ook Koopstudio). Koopstudio heeft zich gericht op het realiseren van betaalbare huisvesting voor studenten.
2.2.
[eiseres] heeft, samen met haar vader, een bijeenkomst bezocht waarbij toelichting werd gegeven over de werkwijze van Koopstudio. [eiseres] heeft een informatiebrochure “Vragenpocket Koopstudio” ontvangen. Hierin wordt een toelichting gegeven over het concept van Koopstudio. In de Vragenpocket staat onder meer:
“Hoe wordt de hoogte van het inleggeld bepaald?
De taxateur (een deskundige waardenbepaler, vaak een NVM makelaar) bekijkt in opdracht van de woonvereniging de woning in zijn geheel en de afzonderlijke studio’s in het bijzonder. Hij vergelijkt het te taxeren object met andere objecten en kijkt bovendien naar de huurprijzen van soortgelijke objecten in de huidige vastgoedmarkt. De (executie)waarde van de taxateur is bepalend voor de hoogte van de financiering van je studio. Wanneer je de studio wilt verkopen, moet deze opnieuw worden getaxeerd. De kosten van deze taxatie zijn voor rekening van de nieuwe koper.”
(…)
Moet ik via de intermediair van Koopstudio ([gedaagde 2 en 3]) financieren?
Koopstudio koos als intermediair voor de financiering [gedaagde 2 en 3] Financial Partners BV in Zaltbommel. Wij maken graag gebruik van de expertise die deze intermediair heeft opgebouwd, temeer daar het financieren van studio’s echt maatwerk is. Een speciaallidmaatschapsarrangementis geregeld met de ABNAMRO Bank en de Rabobank.
(…)
Het is niet mogelijk om je zomaar door elke bank te laten financieren. Dat komt door de juridische constructie van het Koopstudioconcept.
(…)
Wat is mijn extra voordeel als ik via [gedaagde 2 en 3] financier?
Wie als student via [gedaagde 2 en 3] de financiering regelt, heeft extra voordeel. Als student heb je namelijk recht op eenKoopstudio Lasten Demper (KLD). Dit is een module die door Koopstudio is ontwikkeld om de student – in de jaren dat hij studeert – tegemoet te komen in zijn woonlasten. Je kunt hier alleen aanspraak op maken als je de hypotheek door [gedaagde 2 en 3] laat regelen.”
2.3.
Op 10 december 2007 heeft de Notaris een akte tot levering verleden tussen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [A] B.V. (hierna [A]) en de vereniging Woonvereniging [adres] (hierna de Woonvereniging). [A] heeft verkocht en geleverd aan de Woonverenging het recht van erfpacht van een perceel grond, plaatselijk bekend: [adres] te [woonplaats] (hierna het Pand). De koopprijs bedroeg € 420.000,00 en diende uiterlijk op 1 april 2008 door de Woonvereniging te worden voldaan. Deze termijn hebben [A] en de Woonvereniging later verlengd tot 1 mei 2009.
2.4.
Op 15 mei 2008 heeft Koopstudio aan [naam] Makelaars te Utrecht opdracht gegeven om een taxatie van het Pand uit te voeren. Het doel van de taxatie was het aanvragen van een (hypothecaire) geldlening bij Rabobank. De taxateur heeft de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van het gebouw met ondergrond, vastgesteld op een bedrag van € 991.500,00. Daarnaast zijn in het taxatierapport waarden opgenomen van verschillende in het Pand gerealiseerde studio’s. De onderhandse waarde van studio 1, vrij van huur en gebruik, heeft de taxateur bepaald op een bedrag van € 170.000,00, de executiewaarde op een bedrag van € 153.000,00.
2.5.
[eiseres] heeft studio 1 bezichtigd. Voordat een koopovereenkomst met betrekking tot de studio tot stand is gekomen, heeft zij op 23 september 2008 een gesprek gevoerd met [gedaagde 2 en 3] (in de persoon van de heer [B]). Bij het gesprek tussen [gedaagde 2 en 3] en [eiseres], waren de ouders van [eiseres] aanwezig. De vader van [eiseres] heeft aan [gedaagde 2 en 3] gevraagd naar de gevolgen van een faillissement van Koopstudio.
2.6.
Rabobank heeft met [gedaagde 2 en 3] een bemiddelingsovereenkomst gesloten. Op grond van deze overeenkomst heeft [gedaagde 2 en 3] tussen Rabobank en [eiseres] bemiddeld bij de totstandkoming van een geldlening.
2.7.
[eiseres] en Koopstudio hebben op 23 en 24 september 2008 de navolgende overeenkomsten gesloten.
2.7.1.
Overeenkomst Lidmaatschapsrecht Woonvereniging
Blijkens deze overeenkomst was Koopstudio ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst het enige lid van de Woonvereniging. Koopstudio heeft [eiseres] het recht gegeven om toe te treden tot de Woonvereniging tegen betaling van een inleggeld van € 172.495,00, te vermeerderen met overdrachtsbelasting ad € 10.350,00. Het lidmaatschap geeft recht op het gebruik van studio 1. Anders dan in de Vragenpocket Koopstudio wordt weergegeven, wordt in de overeenkomst het inleggeld bepaald aan de hand van de getaxeerde onderhandse verkoopwaarde, in plaats van de lagere executiewaarde.
2.7.2.
Kooplastendemper (KLD)
Een zogenaamde Kooplastendemper (KLD), hebben partijen vastgelegd in een contract getiteld “Allonge I bij koopovereenkomst Lidmaatschapsrecht Woonverenging Studio 1, [adres] te [vestigingsplaats]”. Koopstudio heeft de verplichting [eiseres] te helpen bij het verlagen van haar financieringslasten met een bedrag van € 496,00 per maand, voor een periode van vijf jaar. Het betreft blijkens de hierna geciteerde bepalingen een lening van in totaal € 29.760,00, die alleen bij een waardestijging van het lidmaatschapsrecht behoeft te worden terugbetaald. De KLD zou worden voldaan via een derdengeldenstichting van Koopstudio. In het contract wordt verder bepaald:
“Het lid[[eiseres]]
dient de door zijn/haar gekochte studio te financieren door tussenkomst van [gedaagde 2 en 3] Financial Partners B.V. te Zaltbommel, via welke B.V. ook de jaarlijkse belastingaangifte van het lid (‘kosteloos’) dient te geschieden.”
dient de door zijn/haar gekochte studio te financieren door tussenkomst van [gedaagde 2 en 3] Financial Partners B.V. te Zaltbommel, via welke B.V. ook de jaarlijkse belastingaangifte van het lid (‘kosteloos’) dient te geschieden.”
(…)
Indien de (verkoop)opbrengst van de studio van het lid hoger is dan het oorspronkelijk door hem/haar betaalde inleggeld, wordt uit de meeropbrengst eerst aanvulling van de KLD voor de nieuwe koper ingehouden tot het oorspronkelijke totaalbedrag van de KLD. Tevens wordt alsdan een verkoopcourtage verrekend. Dit komt neer op de helft van de normaal te rekenen courtage. Het lid geeft bij deze op voorhand toestemming voor de in dit artikel omschreven handelswijze.”(…)Indien de (verkoop)opbrengst van de studio van het lid lager is dan het oorspronkelijk door hem/haar betaalde inleggeld, wordt geen aanvulling van de KLD voor de nieuwe koper ingehouden. Dan wordt ook geen verkoopcourtage in rekening gebracht.”
2.7.3.
Koopstudio Belasting Demper (KBD)
Een zogenaamde Koopstudio Belasting Demper (KBD), wordt vastgelegd in een contract getiteld “Allonge II bij koopovereenkomst Lidmaatschapsrecht Woonverenging Studio 1, [adres] te Utrecht”. De KBD houdt in dat de financieringslasten van [eiseres] verder worden verlaagd met een bedrag van € 320,00 per maand, voor een periode van vijf jaar. Koopstudio heeft [eiseres] hiermee een voorschot gegeven op een mogelijk in de toekomst door haar te genieten belastingteruggave. Het betreft in feite een lening voor een totaalbedrag van € 19.200,00, die moet worden terugbetaald op het moment dat het lidmaatschapsrecht wordt verkocht.
2.7.4.
Garantplan
In het Garantplan heeft Koopstudio gegarandeerd dat zij het lidmaatschapsrecht vanaf drie jaar tot zes jaar na de aankoop, zal terugkopen van [eiseres] voor een bedrag van € 182.200,00. [eiseres] heeft in verband met dit Garantplan een extra betaling van € 2.495,00 gedaan.
2.8.
[gedaagde 2 en 3] heeft informatie betreffende het inkomen van [eiseres] en haar ouders toegezonden aan Rabobank. Op basis van deze informatie heeft Rabobank beoordeeld of zij bereid was een geldlening aan te bieden. Rabobank heeft een inkomsten/lasten-toets, een BKR-toets en een onderpandswaardetoets gedaan. De uitkomst van de inkomsten/lasten-toets was dat [eiseres] zelfstandig niet in staat zou zijn de maandlasten te voldoen. In verband hiermee heeft Rabobank als voorwaarde gesteld dat de ouders van [eiseres] als mede-debiteur verbonden zouden worden voor de verplichtingen uit de geldlening, welke voorwaarde is aanvaard.
2.9.
Rabobank heeft op 10 november 2008 aan [eiseres] een geldlening aangeboden ten behoeve van de aanschaf van het lidmaatschapsrecht. Het te lenen bedrag bedroeg € 186.000,00 tegen vergoeding van een rente van 6,6% per jaar. De maandlasten van deze geldlening bedragen € 984,00. Bij de offerte heeft Rabobank een informatieblad gevoegd. Hierin staat onder meer:
“Hoe groter uw financiering is in verhouding tot de waarde van de woning (en/of andere zekerheden) des te groter is het risico dat u met een restschuld blijft zitten bij (gedwongen) verkoop van de woning.”
2.10.
Op 1 mei 2009 heeft de Notaris drie akten verleden:
2.10.1.
Akte houdende kwijting, voorkeursrecht tot koop, kwalitatief beding
In deze akte hebben [A] en de Woonvereniging vastgelegd dat de koopsom door middel van verrekening werd voldaan en hebben zij over en weer aan elkaar kwijting verleend terzake de koopsom.
2.10.2.
Hypotheekakte (parapluhypotheek)
In deze akte heeft de Woonvereniging een recht van hypotheek verleend aan Rabobank op het Pand. Het hypotheekrecht strekt tot zekerheid voor de betaling van alle bestaande en toekomstige vorderingen van Rabobank uit welke hoofde dan ook op de Woonvereniging of een van haar leden. Het hypotheekrecht heeft daarmee onder meer betrekking op de nakoming door [eiseres] van haar verplichtingen uit hoofde van de geldlening en een borgstelling van 9 februari 2008 van de Woningvereniging voor de schuld van [eiseres].
2.10.3.
Akte “Lidmaatschap woonvereniging”
In deze akte trad [eiseres] als lid toe tot de Woonvereniging tegen betaling van inleggeld ten bedrage van € 172.495,00, te vermeerderen met overdrachtsbelasting ad € 10.347,00.
2.10.4.
Akte houdende wijziging van de statuten van de Woonvereniging
In artikel 7 van de statuten is een regeling opgenomen over de toetreding van nieuwe leden tot de Woonvereniging. Nieuwe leden kunnen toetreden door betaling van een inleggeld. Dit inleggeld komt tot stand aan de hand van een taxatie door een beëdigd taxateur onroerende zaken. Voor zover het niet mogelijk is om de waarde van de betreffende woonruimte (inclusief gemeenschappelijke zaken) apart te taxeren, zal daartoe de getaxeerde vrije verkoopwaarde van de gehele onroerende zaak als uitgangspunt worden genomen. Wanneer een lidmaatschap eindigt, heeft het vertrekkende lid recht op uitkering van de op dat moment geldende waarde. De Woonvereniging heeft als eerste het recht op het lidmaatschap te verwerven tegen de getaxeerde waarde. Neemt de Woonvereniging het lidmaatschapsrecht niet over, dan heeft het vertrekkende lid het recht om met een derde te onderhandelen over de waarde van de woonruimte. Wanneer over de waarde overeenstemming wordt bereikt en de derde heeft verklaard alle verplichtingen ten opzichte van de Woonvereniging en haar leden te zullen nakomen, is de Woonvereniging gehouden deze derde als lid te accepteren.
2.10.5.
Indien een lid zijn inleggeld heeft gefinancierd met behulp van een geldlening waarvoor de Woonvereniging zekerheid heeft gegeven, zal die geldlening bij het einde van het lidmaatschap geheel dienen te worden afgelost, ook al is de dan geldende waarde van de woonruimte lager dan de (resterende) hoofdsom van de geldlening.
2.10.6.
Akte houdende verpanding lidmaatschapsrecht
In deze akte heeft [eiseres] aan Rabobank een pandrecht gegeven op het lidmaatschapsrecht in de Woonvereniging. Het pandrecht strekt tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de geldlening.
2.11.
Op 8 oktober 2009 werd surseance van betaling verleend aan Koopstudio. Op 19 oktober 2009 werd de surseance ingetrokken onder gelijktijdige faillietverklaring.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert te verklaren voor recht dat gedaagden op grond van onrechtmatige daad en/of een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van hun verplichtingen hoofdelijk aansprakelijk zijn jegens [eiseres], met verwijzing naar een schadestaatprocedure.
3.2.
[eiseres] heeft het navolgende aangevoerd.
3.2.1.
Alle gedaagden dragen verantwoordelijkheid voor de ellendige situatie waarin [eiseres] terecht is gekomen. De constructie van Koopstudio is dermate ingewikkeld, dat deze door gewone consumenten niet te doorgronden was. Aan de constructie zijn risico’s verbonden die niet te overzien waren en waarin geen onpartijdig en onafhankelijk advies werd gegeven. De Notaris heeft de parapluconstructie bedacht en uitgevoerd, zonder [gedaagde 2 en 3] was de financieringsconstructie niet tot stand gekomen en Rabobank heeft een lening verstrekt waarmee de constructie mogelijk werd.
3.2.2.
Rabobank is toerekenbaar tekortgeschoten in haar zorgplicht jegens [eiseres]. Op grond van artikel 4:34 van de Wet op het financieel toezicht (Wft) dient een aanbieder van krediet in het belang van de consument informatie in te winnen over diens financiële positie, ter voorkoming van overkreditering van de consument of het aangaan van een onverantwoorde geldlening. Artikel 4:34 Wft is uitgewerkt in artikel 115 van het Besluit Gedragstoezicht Financiële Ondernemingen (Bgfo Wft) en de Gedragscode Hypothecaire Financieringen, althans de Gedragscode Consumptief Krediet. Van belang is dat Rabobank bekend was met de producten van Koopstudio. Rabobank had immers een hypotheekrecht verkregen op het Pand van de Woonvereniging.
3.2.3.
De waarde van het Pand bedroeg op 22 juni 2007 nog € 420.000,00, terwijl Rabobank een hypotheekrecht heeft verkregen met een maximum van € 2.025.000,00. De taxatie van een lidmaatschapsrecht is iets anders dan de taxatie van het Pand of de studio.
3.2.4.
Het inkomen van [eiseres] was nihil en daarmee veel te laag om in aanmerking te komen voor deze geldlening. Alleen met behulp van de ouders van [eiseres] kon de geldlening tot stand komen. In de offerte van Rabobank wordt weliswaar gewaarschuwd voor overschrijding van de normen van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen, maar Rabobank maakt niet duidelijk welke risico’s hierdoor ontstaan.
3.2.5.
[gedaagde 2 en 3] is toerekenbaar tekortgeschoten in haar zorgplicht jegens [eiseres]. [gedaagde 2 en 3] had een verantwoorde en adequate analyse moeten maken waaruit blijkt dat de kredietverstrekking voor [eiseres], gelet op haar specifieke omstandigheden, kennis, ervaring en risicobereidheid verantwoord was. Koopstudio heeft [gedaagde 2 en 3] aangewezen als tussenpersoon waarmee [eiseres] moest werken. [gedaagde 2 en 3] heeft niet onafhankelijk opgetreden en heeft geen onafhankelijk advies gegeven. [gedaagde 2 en 3] heeft slechts in algemene bewoordingen gewaarschuwd voor de aan de constructie verbonden gevaren. Het risico van een faillissement van Koopstudio is niet besproken. Ook de positie van de Stichting Derdengelden is niet besproken. Er is niet gewaarschuwd voor het risico van onverkoopbaarheid van de studio. Er is niet besproken of de ouders van [eiseres] wel in staat zouden zijn om de lening binnen 30 jaar af te lossen. De ouders van [eiseres] waren geenszins bereid een dergelijke verplichting op zich te nemen. De kracht van de constructie van Koopstudio zat in de lastendempers. Hierdoor betaalde [eiseres] een maandbedrag dat lijkt op de huur van een studentenkamer. [gedaagde 2 en 3] had moeten nagaan of Koopstudio wel financieel gezond was. [eiseres] heeft aangegeven geen enkel risico te willen nemen met de aankoop. [eiseres] heeft de brief van [gedaagde 2 en 3] van 29 oktober 2008 niet ontvangen.
3.2.6.
Op grond van artikel 43 van de Wet op het notarisambt (Wna), heeft de Notaris de verplichting om voor het verlijden van een akte mededeling te doen van de zakelijke inhoud daarvan en een toelichting te geven. De constructie met de parapluhypotheek is voor [eiseres] bijzonder ongunstig. Hierdoor is zij niet enkel aansprakelijk voor haar eigen schuld aan de Rabobank, maar kan haar lidmaatschapsrecht en het Pand mede worden uitgewonnen voor schulden van andere (oud-)leden van de Woonvereniging. Deze constructie levert problemen op als er bij liquidatie van de Woonvereniging een restschuld ontstaat. Het risico dat [eiseres] bij een scheve verhouding tussen de waarde van het Pand en het bedrag waarvoor zekerheid wordt gesteld wordt aangesproken bij een tekort is hierdoor aanzienlijk. Dit risico heeft [eiseres] niet kunnen doorzien. De Notaris had moeten zien dat de waarde van het Pand in één jaar zou zijn verdubbeld, namelijk van € 420.000,00 naar € 991.000,00. Dit is onwaarschijnlijk. De Notaris heeft nauwe banden met Koopstudio; hij was nauw betrokken bij de ontwikkeling van de constructie en sinds juni 2008 was een oud-medewerker van de Notaris (de heer [C]), zelfs werkzaam voor Koopstudio.
3.2.7.
[eiseres] heeft schade geleden door het handelen van gedaagden. De KLD en KBD zijn niet meer uitbetaald. Zij moet de volledige maandlasten dragen, terwijl zij daartoe niet in staat is. Het lidmaatschapsrecht is thans onverkoopbaar. Omdat de uiteindelijke schade thans nog niet (definitief) kan worden vastgesteld, heeft [eiseres] recht en belang bij een schadevergoeding nader op te maken bij staat.
3.3.
Rabobank heeft verweer gevoerd als volgt.
3.3.1.
Rabobank heeft een inkomsten-/lastentoets gedaan en een toets van de waarde van het onderpand. Bij de inkomsten-/lastentoets is Rabobank uitgaan van het gegeven dat [eiseres] geen eigen inkomsten had. Dit betekent dat haar ouders volledig verantwoordelijk waren voor de betaling van de maandlasten. Rabobank heeft bij haar berekeningen en waarschuwingen de KLD en KBD buiten beschouwing gelaten. Rabobank heeft nadrukkelijk gewaarschuwd voor de mogelijkheid dat een restschuld kan ontstaan. De hoogte van de geldlening bleef binnen 125 % van de executiewaarde van de studio. Hierbij is uitgegaan van de op 15 mei 2008 getaxeerde waarde. Rabobank heeft geen aanleiding gezien om een nadere taxatie te laten uitvoeren. De waarde van het lidmaatschapsrecht is gelijk aan de waarde van de studio zoals weergegeven in het taxatierapport van 15 mei 2008. Rabobank heeft een bemiddelingsovereenkomst gesloten met [gedaagde 2 en 3]. Hierin is vastgelegd dat [gedaagde 2 en 3] informatie moet verschaffen aan [eiseres] over het product. [gedaagde 2 en 3] verzorgde alle contacten met [eiseres].
3.4.
[gedaagde 2 en 3] heeft verweer gevoerd als volgt.
3.4.1.
Koopstudio heeft de studio’s te koop aangeboden. Volgens de informatie van Koopstudio zijn de prijzen van de studio’s (het inleggeld) tot stand gekomen aan de hand van taxaties in opdracht van Koopstudio. [gedaagde 2 en 3] stond daar buiten. Een nadere taxatie van de studio was niet vereist. Rabobank baseerde haar beoordeling (voor wat betreft de waarde van de lidmaatschapsrechten) op de taxatie die voorafgaand aan de koop in opdracht van Koopstudio was verricht. Dit taxatierapport werd door [gedaagde 2 en 3] bij Koopstudio opgevraagd. Zou moeten worden aangenomen dat de studio van [eiseres] toch onjuist en/of te hoog getaxeerd is, hetgeen [gedaagde 2 en 3] betwist, dan is [gedaagde 2 en 3] hiervoor niet aan te spreken. De taxateur werd niet door [gedaagde 2 en 3] ingeschakeld. De KLD en KBD werden buiten beschouwing gelaten bij de beoordeling van de hoogte van de financiering. De beslissing van [eiseres] en haar ouders om de geldlening te aanvaarden, stond los van de KLD en KBD. [gedaagde 2 en 3] heeft [eiseres] en haar ouders expliciet gewezen op het op het Pand gevestigde hypotheekrecht, de beperkte financieringsmogelijkheden en de risico’s die verbonden zijn aan de financiering van een lidmaatschapsrecht. Er werd bijzondere aandacht besteed aan de hoofdelijke aansprakelijkheid van de leden van de Woonvereniging en de positie van de ouders. [gedaagde 2 en 3] heeft op 29 oktober 2008 een brief aan [eiseres] en haar ouders gezonden waarin voorlichting werd gegeven over de risico’s. [gedaagde 2 en 3] heeft geen verplichting om onderzoek te doen naar de financiële gegoedheid van Koopstudio.
3.5.
De Notaris heeft verweer gevoerd als volgt.
3.5.1.
De Notaris heeft zijn zorgplicht jegens [eiseres] niet geschonden. De Notaris heeft voldaan aan zijn informatieplicht. Hij heeft zich ervan vergewist dat [eiseres] zich bewust was van de rechtsgevolgen en de risico’s van de transactie. De Notaris had geen reden om te veronderstellen dat [eiseres] door Koopstudio of [gedaagde 2 en 3] verkeerd zou zijn voorgelicht. Rabobank heeft verklaard dat de parapluhypotheek niet zal worden gebruikt voor andere schulden dan de schulden die betrekking hebben op de koop van het lidmaatschapsrecht of die verband houden met de structuur of financiering van de Woonvereniging. De waardestijging van het Pand van € 420.000 naar € 991.500 is een logisch gevolg van een verbouwing van het Pand en een verdeling van het Pand in studio’s. De Notaris was ten tijde van het passeren van de akten niet op de hoogte van de slechte financiële situatie van Koopstudio.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
ten aanzien van [gedaagde 6]
4.1.
Ten aanzien van [gedaagde 6] werd verstek verleend. Uit de stellingen van [eiseres] blijkt niet dat zij een rechtsverhouding heeft met [gedaagde 6], zodat van een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis van [gedaagde 6] jegens [eiseres] geen sprake is. De op dit punt gevorderde verklaring voor recht wordt derhalve afgewezen. De jegens [gedaagde 6] gevorderde verklaring voor recht op grond van onrechtmatig handelen, komt de rechtbank niet onrechtmatig of ongegrond voor en zal worden toegewezen.
ten aanzien van Rabobank
4.2.
[eiseres] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd - samengevat - dat Rabobank bij de totstandkoming van de geldlening haar informatieplicht heeft geschonden en niet (voldoende) heeft gewaarschuwd voor de aan de hypotheek verbonden risico’s te weten: overkreditering en het aangaan van een onverantwoorde geldlening.
4.3.
Op een kredietinstelling als Rabobank rust tegenover een particulier als [eiseres] een zorgplicht, die voortvloeit uit de maatschappelijke positie van banken in samenhang met hun bij uitstek professionele deskundigheid. De inhoud en reikwijdte van deze zorgplicht hangt af van de omstandigheden van het geval. Haar maatschappelijke functie brengt voor Rabobank niet alleen uit hoofde van de met [eiseres] bestaande contractuele verhouding een zorgplicht mee, maar zij hoort ook buiten deze contractuele verhouding met de belangen van [eiseres] rekening te houden op grond van hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt.
4.4.
De zorgplicht van Rabobank wordt niet bepaald maar wel beïnvloed door artikel 4:34 Wft. Dit artikel regelt dat een bank voorafgaand aan de totstandkoming van een geldlening informatie moet inwinnen over de financiële positie van de cliënt en dat zij moet waken voor overkreditering of het aangaan van een onverantwoorde overeenkomst door de cliënt. Op grond van het tweede lid van artikel 4:34 Wft mag een bank geen geldlening aangaan indien dit met het oog op overkreditering onverantwoord is. Ingevolge artikel 115 Bgfo Wft dient een bank criteria op te stellen aan de hand waarvan zij de in artikel 4:34 Wft bedoelde toetsen uitvoert.
4.5.
[eiseres] heeft weliswaar gesteld dat de Gedragscode Hypothecaire Financieringen of de Gedragscode Consumptief Krediet van toepassing zijn op haar relatie met Rabobank, maar heeft aan deze stelling geen gevolgen verbonden. [eiseres] heeft niet gesteld op welke onderdelen de gedragscodes niet zouden zijn nageleefd. Voor de verdere beoordeling kan deze stelling van [eiseres] derhalve buiten beschouwing blijven.
4.6.
Tussen partijen is niet in geschil dat [eiseres] van Rabobank een geldlening heeft verkregen met een in de overeenkomst opgenomen kredietsom en een verplichting om maandelijkse rente te voldoen. Dit betekent dat de zorgplicht van Rabobank ten minste heeft ingehouden dat zij toetst of [eiseres] in staat is de maandlasten te dragen door middel van een inkomsten/lasten-toets. Daarnaast dient Rabobank een BKR-toets en een onderpandswaardetoets (het risico op het ontstaan van een restschuld) te doen.
4.7.
De vraag of Rabobank in verband met de door [eiseres] gestelde complexiteit van het product een verdergaande (bijzondere) zorgplicht heeft dan hiervoor werd omschreven, wordt ontkennend beantwoord. Er zijn weliswaar verschillen tussen de financiering van een door Koopstudio aangeboden studio en een normale woningfinanciering, maar daaruit volgt niet dat van een bijzondere zorgplicht sprake is. In de eerste plaats verschilt het gefinancierde onderpand. [eiseres] heeft immers geld geleend voor de aankoop van een lidmaatschapsrecht en niet een onroerende zaak. Rabobank dient bij het geven van invulling aan de hiervoor bedoelde toetsen rekening te houden met deze voor [eiseres] specifieke situatie. Een bijzondere zorgplicht ontstaat hierdoor echter niet. De aankoop van een lidmaatschapsrecht met geleend geld is op zichzelf niet een complexe transactie. Een tweede verschil is dat de maandlasten van [eiseres] werden beïnvloed door de verschillende lastendempers. Als gevolg van de lastendempers, werd door Koopstudio aan [eiseres] voorgehouden dat haar werkelijke maandlasten zouden uitkomen op een bedrag van € 168,25 per maand. Deze maandlast is voor een student die op kamers gaat heel aanvaardbaar, in verhouding tot bijvoorbeeld het huren van een kamer. In dit licht is de stelling van [eiseres] dat haar ouders niet bereid waren de maandlasten zoals door Rabobank voorgespiegeld te dragen, begrijpelijk. Maar, hieruit volgt niet zonder meer dat Rabobank in het kader van haar zorgplicht gehouden was informatie te geven over de lastendempers of voor (de gevolgen van) het wegvallen daarvan te waarschuwen. Hierbij is van belang dat in de door Rabobank aangeboden geldlening op geen enkele wijze een koppeling met de lastendempers is gemaakt. Rabobank heeft bij het aanbieden van de geldlening een overzicht gevoegd, waaruit de hogere maandlast ad € 984,25 per maand blijkt en daarmee de lastendempers volledig buiten beschouwing gelaten. Daar komt bij dat Rabobank ervan mocht uitgaan dat [gedaagde 2 en 3] advies zou geven over de lastendempers. [eiseres] heeft onvoldoende feiten gesteld, waaruit kan volgen dat Rabobank zich had moeten realiseren dat [eiseres] de risico’s van de constructie als geheel niet zou kunnen overzien.
De onderpandswaarde toets
4.8.
Rabobank heeft de verplichting om [eiseres] te waarschuwen voor het risico van een restschuld, die ontstaat wanneer bij een verkoop de opbrengst van het onderpand onvoldoende is voor terugbetaling van de kredietsom. Deze waarschuwing heeft Rabobank als volgt gegeven in haar productinformatie:
“Hoe groter uw financiering is in verhouding tot de waarde van de woning (en/of andere zekerheden) des te groter is het risico dat u met een restschuld blijft zitten bij (gedwongen) verkoop van de woning.”
4.9.
Rabobank is uitgegaan van een geldlening met een maximaal bedrag van 125% van het onderpand. De waarde van het onderpand heeft Rabobank bepaald aan de hand van de getaxeerde executiewaarde van de studio van [eiseres]. Rabobank heeft zich daarbij gebaseerd op het taxatierapport van 15 mei 2008. Hierin is de onderhandse verkoopwaarde van het Pand, vrij van huur, bepaald op € 991.500,00. De studio van [eiseres] (studio 1) werd in dit rapport getaxeerd op een executiewaarde van € 153.000,00. Uitgaande van deze getaxeerde waarde, is een geldlening van € 186.000,00 verantwoord. Hoewel sprake was van een aflossingsvrije hypotheek, is het risico op een onverantwoorde restschuld bij deze verhoudingen niet groot.
4.10.
[eiseres] heeft gesteld dat Rabobank niet mocht uitgaan van het taxatierapport van 15 mei 2008, omdat er een verschil is tussen de getaxeerde waarde van studio 1 en de waarde van het lidmaatschapsrecht, althans zo begrijpt de rechtbank de stelling van [eiseres] dat de taxatie van een lidmaatschapsrecht iets anders is dan de taxatie van het Pand of de studio. Rabobank heeft deze stelling betwist. Zij heeft gesteld dat er geen aanleiding was om te veronderstellen dat de getaxeerde waarden niet zouden kloppen. De waarde “onderhands, vrij van huur” is gelijk aan de waarde van een lidmaatschapsrecht, aldus Rabobank.
4.11.
Wanneer [eiseres] zou besluiten tot verkoop van het lidmaatschapsrecht, geldt dat het risico op een restschuld wordt bepaald door de hoogte van de kredietsom ten opzichte van de waarde van haar lidmaatschapsrecht. De onder 4.8. geciteerde waarschuwing van Rabobank en dus de inschatting door [eiseres] van haar risico, heeft Rabobank verbonden aan de waarden uit de taxatie van 15 mei 2008. Deze taxatie is gemaakt ten behoeve van de totstandkoming van de financiering van het Pand als geheel. In het taxatierapport is een onderverdeling gemaakt voor verschillende studio’s. Er is geen nieuwe taxatie opgesteld speciaal gericht op de onderpandswaarde toets of om de waarde van lidmaatschapsrechten vast te stellen.
4.12.
Bij beoordeling van de vraag of Rabobank mocht uitgaan van het taxatierapport van 15 mei 2008, is van belang of Rabobank bekend had kunnen en moeten zijn met een (mogelijk) verschil tussen de aankoop van een lidmaatschapsrecht en de aankoop van een deel van het Pand (appartementsrecht). Daarbij is van belang dat Rabobank moest weten dat de hoogte van het inleggeld niet door onderhandelingen tussen [eiseres] en Koopstudio tot stand is gekomen, maar dat daarvoor de taxatie als uitgangspunt heeft gediend. Het uitgangspunt dat, zoals in het geval van een normale woningfinanciering, een bank er in de regel op mag vertrouwen dat door onderhandelingen een marktconforme prijs tot stand is gekomen, geldt in dit geval dus niet. Rabobank heeft een pandrecht op het lidmaatschapsrecht verkregen en zij mag bekend worden verondersteld met de inhoud van haar eigen zekerheden. Rabobank behoorde derhalve bekend te zijn met de inhoud van de statuten van de Woonvereniging.
4.13.
Om de vraag te beantwoorden of Rabobank op het punt van overkreditering mogelijk in haar zorgplicht tekort is geschoten, acht de rechtbank het voorshands nodig een deskundigenbericht in te winnen. Deze deskundige zal inzicht moeten geven in de vraag of (naar de destijds geldende maatstaven) bekend was dat de waarde van een lidmaatschapsrecht afwijkt van de waarde van een appartementsrecht. Het gaat daarbij enerzijds om het lidmaatschapsrecht in het geval van [eiseres]. Dat wil zeggen, het lidmaatschapsrecht van de Woonvereniging met de op grond van de statuten van de Woonvereniging geldende rechten en verplichtingen. En anderzijds de waarde van de studio van [eiseres], zoals deze is vastgelegd in het taxatierapport van 15 mei 2008, in welk rapport kennelijk is de waardering van een appartementsrecht is opgenomen. Gelet op hetgeen onder 4.7. werd overwogen omtrent de omvang van de zorgplicht van Rabobank, is niet van belang in de waardering van het lidmaatschapsrecht mede de effecten van de lastendempers en het Garantplan te betrekken.
4.14.
Voordat tot benoeming van een deskundige zal worden overgegaan, zullen [eiseres] en Rabobank in de gelegenheid worden gesteld zich uit te laten over de wenselijkheid van een deskundigenbericht, over het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n) en over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen. Indien partijen zich wensen uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige(n), dienen zij daarbij aan te geven over welke deskundige(n) zij het eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben. De rechtbank zal de zaak hiertoe naar de rol verwijzen.
4.15.
De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige, een taxateur, en dat de navolgende vragen dienen te worden voorgelegd:
Was ten tijde van het uitbrengen door Rabobank van een offerte aan [eiseres] (10 november 2008) onder professionele partijen, zoals banken, makelaars en taxateurs, een verschil bekend tussen de waarde van een lidmaatschapsrecht en een appartementsrecht?
Is er een verschil tussen de waarde van het lidmaatschapsrecht in de onderhavige Woonvereniging (zonder daarin de effecten van de KLD, de KBD en het Garantplan te betrekken) en de waarde(n) van studio 1 uit het taxatierapport van 15 mei 2008?
Zo ja, wat waren op 10 november 2008 de onderhandse en executiewaarde van het bedoelde lidmaatschapsrecht?
Heeft u nog overige opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang zouden kunnen zijn?
4.16.
De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt van de wet, dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) in beginsel door de eisende partij moet worden gedeponeerd. Dit voorschot zal daarom door [eiseres] moeten worden betaald.
De inkomsten/lasten-toets
4.17.
De inkomsten/lasten-toets heeft Rabobank uitgevoerd aan de hand van de inkomsten van de ouders van [eiseres]. Rabobank heeft hierop uitdrukkelijk gewezen in de offerte van 10 november 2008:
“Wij hebben u er nadrukkelijk op gewezen dat bij de aangeboden financiering de normen van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen worden overschreden en de daaraan verbonden risico’s. Deze overschrijding achten wij acceptabel omdat [vader] en [moeder] zich bereid hebben verklaard voor de financiering mededebiteuren te zijn. Als u de offerte accepteert, verklaart u daarmee die risico’s te begrijpen en te accepteren.”
4.18.
Rabobank is bij de inkomsten/lasten-toets uitgegaan van het inkomen van de ouders van [eiseres] en een rentelast van € 984,25 per maand. Dit laatste bedrag heeft Rabobank in de kredietofferte opgenomen en was zodoende inzichtelijk voor [eiseres] en haar ouders. Zoals hiervoor werd overwogen, is Rabobank niet gehouden de lastendempers in haar waarschuwing te betrekken. Voor [eiseres] was duidelijk dat zij zelfstandig, zonder steun van haar ouders, niet in staat zou zijn de maandlasten voortvloeiende uit de geldlening (exclusief lastendempers) te voldoen.
4.19.
Hiervoor werd reeds overwogen dat [eiseres] het risico van een faillissement van Koopstudio niet zonder meer op Rabobank kan afwentelen. Uit de stellingen van [eiseres] volgt onvoldoende dat Rabobank wist of behoorde te weten van een zodanig slechte financiële situatie van Koopstudio dat een faillissement en daarmee het wegvallen van de lastendempers en het Garantplan aanstaande was. Uit het krantenartikel van 13 augustus 2009 blijkt niet dat Rabobank een faillissement heeft moeten zien aankomen.
4.20.
De conclusie uit het voorgaande is dat Rabobank heeft voldaan aan haar zorgplicht waar het gaat om de aan de maandlasten verbonden risico’s.
ten aanzien van [gedaagde 2 en 3]
4.21.
[gedaagde 2 en 3] heeft gesteld, hetgeen [eiseres] niet heeft betwist, dat de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [gedaagde 2 en 3] Insurance Partners B.V. (gedaagde sub 2) geen enkele bemoeienis heeft gehad met de advisering van [eiseres]. De vorderingen van [eiseres] tegen gedaagde sub 2 zullen derhalve worden afgewezen.
4.22.
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van gedaagde sub 2 worden veroordeeld. Deze kosten worden begroot op nihil, gelet op de samenhang van het verweer van gedaagde sub 2 met het verweer van [gedaagde 2 en 3] Vermogensstrategieën B.V. (gedaagde sub 3).
4.23.
[gedaagde 2 en 3] heeft bemiddeld bij de totstandkoming van de geldlening met Rabobank en is opgetreden als financieel adviseur van [eiseres]. [gedaagde 2 en 3] is gehouden bij haar advisering de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen (artikel 7:401 BW). Het gaat daarbij om de vraag of [gedaagde 2 en 3] heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend adviseur mag worden verwacht. Welke zorgplichten in dit geval op [gedaagde 2 en 3] rusten, hangt af van alle omstandigheden van het geval.
4.24.
In de vraagpocket, zoals die door Koopstudio werd verstrekt, is vermeld dat klanten van Koopstudio alleen in aanmerking kunnen komen voor de KLD en KBD, als zij gebruik maken van de diensten van [gedaagde 2 en 3]. Hieruit volgt dat [gedaagde 2 en 3] zich bij haar advisering niet uitsluitend kon richten op de totstandkoming van de geldlening met Rabobank, maar daarbij ook de overige producten van Koopstudio moest betrekken. [gedaagde 2 en 3] werd immers door [eiseres] benaderd in verband met specifieke kennis bij [gedaagde 2 en 3] met de producten van Koopstudio. [gedaagde 2 en 3] heeft onder deze omstandigheden een bijzondere zorgplicht, die behelsde dat zij naar behoren onderzoek doet naar de financiële mogelijkheden, deskundigheid en doelstellingen van [eiseres] en dat zij [eiseres] moest waarschuwen voor risico's die zijn verbonden aan de producten van Koopstudio. Verder moest [gedaagde 2 en 3] nagaan of de producten van Koopstudio passen bij de financiële mogelijkheden van [eiseres], haar doelstellingen, risicobereidheid en deskundigheid.
4.25.
[eiseres] is student en nieuw op de woningmarkt. Zij ging studeren en heeft in dit verband gezocht naar een (betaalbare) studentenkamer. Hierbij heeft zij kennis gekregen van het door Koopstudio aangeboden product, speciaal gericht op haar doelgroep. [eiseres] had het idee dat de producten van Koopstudio vergelijkbaar waren met het huren van een studentenkamer voor een jaar of zes. [eiseres] had de verwachting dat zij haar studio na deze periode eenvoudig zou kunnen overdragen aan een volgende student, of aan Koopstudio kon verkopen op grond van het Garantplan. Als gevolg van de lastendempers kwamen de maandlasten van [eiseres] uit op een bedrag van € 168,00, terwijl de aan de geldlening bij Rabobank verbonden maandlasten € 984,00 bedroegen. De lastendempers maakten het product van Koopstudio geschikt voor studenten en daarmee passend voor de doelstelling van [eiseres].
4.26.
Het wegvallen van de lastendempers en het Garantplan heeft voor [eiseres] betekend dat het lidmaatschapsrecht voor studenten niet langer interessant is. Hierdoor is de verkoopbaarheid van het lidmaatschapsrecht sterk negatief beïnvloed. Zoals hiervoor werd opgemerkt, was duidelijk dat [eiseres] op zoek was naar een studentenkamer. [gedaagde 2 en 3] heeft, mede gelet op de aard van de rechtsverhouding met en de positie van [eiseres], onvoldoende gesteld waaruit kan volgen dat [eiseres] het genoemde risico zelf voldoende overzag of kon overzien. Het risico van een faillissement van Koopstudio is weliswaar door [eiseres] onderkend, maar zij wist en hoefde niet te weten welke effecten dit zou hebben voor de verkoopbaarheid (of waarde) van het lidmaatschapsrecht. [gedaagde 2 en 3] heeft nagelaten de genoemde consequentie van het wegvallen van de lastendempers, bijvoorbeeld als gevolg van het faillissement van Koopstudio, met [eiseres] te bespreken. Zij heeft in algemene zin gesteld dat (potentiële) kopers met een vraag over de lastendempers steevast werden verwezen naar Koopstudio, terwijl [gedaagde 2 en 3] op dit punt een eigen verplichting had. [gedaagde 2 en 3] had [eiseres] erop moeten wijzen dat de lastendempers niet alleen voor de maandlasten, maar ook voor de waarde van het lidmaatschapsrecht van essentieel belang zijn.
4.27.
Gelet op het voorgaande, geldt dat [gedaagde 2 en 3] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar zorgplicht jegens [eiseres]. De gevorderde verklaring voor recht zal derhalve worden toegewezen.
4.28.
Het beroep van [gedaagde 2 en 3] op eigen schuld aan de zijde van [eiseres] wordt verworpen. De zorgplicht van [gedaagde 2 en 3] strekt in dit geval ter bescherming van [eiseres] tegen het gevaar dat zich thans heeft verwezenlijkt. [gedaagde 2 en 3] heeft te gelden als professionele en bij uitstek deskundige dienstverlener met specifieke kennis van de producten van Koopstudio, terwijl bij [eiseres] een zodanige deskundigheid en kennis heeft ontbroken. Dit brengt mee dat [eiseres] in beginsel ervan mag uitgaan dat [gedaagde 2 en 3] haar zorgplicht naleeft en minder snel bedacht hoeft te zijn op en zich minder snel eigener beweging behoeft te verdiepen in niet door [gedaagde 2 en 3] vermelde risico’s. Daarbij speelt een rol dat [eiseres] expliciet heeft gevraagd naar de effecten van een faillissement voor Koopstudio, maar [gedaagde 2 en 3] daarop desondanks niet is ingegaan.
4.29.
De rechtbank ziet op basis van de stellingen van [eiseres] en [gedaagde 2 en 3] geen mogelijkheid om in dit vonnis de schade aan de zijde van [eiseres] te begroten. Aangezien aannemelijk is geworden dat [eiseres] als gevolg van de hiervoor besproken schending van de zorgplicht door [gedaagde 2 en 3] schade heeft geleden, zullen [eiseres] en [gedaagde 2 en 3] worden verwezen naar een schadestaatprocedure.
ten aanzien van de Notaris
4.30.
Bij beantwoording van de vraag of de Notaris is tekortgeschoten in zijn zorgplicht jegens [eiseres], geldt als uitgangspunt dat de omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat de Notaris bij het verlijden van de aktes gehouden was tot het geven van verdergaande informatie en het wijzen op specifieke aan de voorgenomen rechtshandelingen verbonden risico’s. De functie van de notaris in het rechtsverkeer brengt mee dat hij beroepshalve gehouden is naar vermogen te voorkomen dat misbruik wordt gemaakt van juridische onkunde en feitelijk overwicht. Of de Notaris dient te waarschuwen voor aan de rechtshandelingen verbonden risico’s, is onder meer afhankelijk van de hem redelijkerwijs kenbare omvang van het risico, de hoedanigheid van de betrokken partijen en hun onderlinge verhouding. De zorgplicht van de Notaris wordt beïnvloed door artikel 17 van de Wet op het notarisambt (Wna).
4.31.
De zorgplicht van de Notaris vindt haar grens daar waar de Notaris goede grond heeft erop te vertrouwen dat [eiseres] zelf voldoende inzicht had verkregen in de gevolgen van de in de akte opgenomen rechtshandelingen.
4.32.
De in het onderhavige geval relevante akten hebben betrekking op het lidmaatschapsrecht van de Woonvereniging, het hypotheekrecht van Rabobank (de parapluhypotheek) en een verpanding van het lidmaatschapsrecht. Deze constructie, een woonvereniging met een parapluhypotheek, is op zichzelf beschouwd geen ongebruikelijke of ondeugdelijke constructie. In zijn algemeenheid geldt niet dat deze constructie zodanige risico’s inhoudt dat een notaris daarvoor altijd moet waarschuwen. Zoals uit het voorgaande al blijkt, maken de lastendempers en het Garantplan de constructie bijzonder, maar daarbij was de Notaris niet betrokken. De rol van de Notaris heeft zich immers beperkt tot het opstellen van de notariële akten. Mogelijk was de Notaris – zoals [eiseres] heeft gesteld – wel bekend met het concept van Koopstudio, maar dat maakt op zichzelf niet dat hij een zorgplicht heeft die verder gaat dan de begeleiding bij de totstandkoming van de in de akten vastgelegde rechtshandelingen. [eiseres] heeft in dit licht onvoldoende feiten aangevoerd waaruit kan volgen dat de Notaris een verplichting had om haar voor te lichten over de lastendempers.
4.33.
De informatieplicht van de notaris is vastgelegd in artikel 43 lid 1 Wna, waarin is bepaald dat de Notaris, voordat hij tot het verlijden van een akte overgaat, aan de verschijnende personen mededeling doet van de zakelijke inhoud daarvan en hen wijst op de gevolgen die uit de akte voortvloeien. Tussen partijen is niet in geschil op welke wijze de Notaris aan deze informatieplicht invulling heeft gegeven. De Notaris heeft de inhoud van de akten met [eiseres] besproken. De Notaris heeft de opzet van de Woonvereniging en de parapluhypotheek toegelicht. De Notaris heeft gesteld, hetgeen [eiseres] onvoldoende heeft betwist, dat hem was gebleken dat [eiseres] en haar ouders goed op de hoogte waren van de gevolgen van de akten. [eiseres] wist dat het risico bestond dat de woonlasten van andere leden op het Pand konden worden verhaald. Zij heeft ter comparitie verklaard dat zij wist dat zij mogelijk voor de lasten van de andere leden zou moeten opdraaien. Wat heeft ontbroken is informatie over het feit dat Rabobank de mogelijkheid had om zich te verhalen op het Pand, niet alleen voor haar vorderingen in verband met de financiering van de lidmaatschapsrechten, maar voor al haar vorderingen op leden van de Woonvereniging uit welke hoofde dan ook. Op dit punt is weliswaar sprake van een tekortkoming aan de zijde van de Notaris, maar [eiseres] heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze tekortkoming schade tot gevolg heeft gehad. Daarbij is van belang dat Rabobank afstand heeft gedaan van haar recht de parapluhypotheek te gebruiken voor vorderingen op leden van de Woonvereniging uit andere hoofde en dat de Notaris heeft aangeboden dit in een nieuwe akte vast te leggen.
4.34.
De Notaris heeft gesteld, zonder dat [eiseres] dit heeft weersproken, dat de stijging van de waarde van het Pand van € 420.000,00 naar € 991.500,00 het gevolg is geweest van een verbouwing en de splitsing van het pand in verschillende studio’s. Nu voor de waardestijging een logische verklaring voorhanden was, hoefde de Notaris daarover niet te informeren of waarschuwen.
4.35.
[eiseres] heeft, gelet op het verweer van de Notaris, onvoldoende feiten gesteld om tot de conclusie te komen dat de Notaris bekend was met de financiële situatie van Koopstudio. Ook op dit punt bestond voor de Notaris derhalve geen informatie of waarschuwingsplicht.
4.36.
Gelet op het voorgaande wordt de vordering van [eiseres] op de Notaris afgewezen.
4.37.
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Notaris worden begroot op een totaalbedrag van € 904,00 in verband met salaris advocaat (2,0 punten × tarief € 452,00).
5.De beslissing
De rechtbank
ten aanzien van Rabobank
5.1.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
27 augustus 2014voor het nemen van een akte door beide partijen waarin zij zich uitlaten over de aangekondigde deskundigenrapportage (zie 4.14, 4.15. en 4.16.),
27 augustus 2014voor het nemen van een akte door beide partijen waarin zij zich uitlaten over de aangekondigde deskundigenrapportage (zie 4.14, 4.15. en 4.16.),
5.2.
houdt iedere verdere beslissing aan,
ten aanzien van [gedaagde 2 en 3] Insurance Partners B.V.
5.3.
wijst de vorderingen af,
5.4.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van de gedaagde sub 2 tot op heden begroot op nihil,
ten aanzien van [gedaagde 2 en 3] Vermogensstrategieën B.V.
5.5.
verklaart voor recht dat gedaagde sub 3 toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar zorgplicht jegens [eiseres] en dat gedaagde sub 3 de dientengevolge door [eiseres] geleden schade dient te vergoeden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
ten aanzien van de Notaris
5.6.
wijst de vorderingen af,
5.7.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van de Notaris tot op heden begroot op € 904,00,
5.8.
verklaart het in 5.7. vermelde uitvoerbaar bij voorraad,
ten aanzien van [gedaagde 6]
5.9.
verklaart voor recht dat [gedaagde 6] op grond van onrechtmatige daad aansprakelijk is en dat [gedaagde 6] de dientengevolge door [eiseres] geleden schade dient te vergoeden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
Dit vonnis is gewezen door mr. N.V.M. Gehlen, mr. J.K.J. van den Boom en mr. P.J. Neijt en in het openbaar uitgesproken op 30 juli 2014. [1]