Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 13/5087
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 juli 2014 in de zaak tussen
[eiser], te [woonplaats], eiser
(gemachtigde: A.H.A. Bos, werkzaam bij Het Peil Vastgoed),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente De Ronde Venen, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2013 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de woning [adres] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2013 vastgesteld op € 470.000,- naar de waardepeildatum
1 januari 2012. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 29 augustus 2013 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het door eiser gemaakte bezwaar gegrond verklaard, de bij de beschikking vastgestelde waarde van de woning verminderd tot een bedrag van € 433.000,- en de aanslag onroerendezaakbelastingen met toepassing van die nieuwe waarde verminderd. Daarbij heeft verweerder een proceskostenvergoeding van € 341,- toegekend.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatierapport ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft, gevoegd met het beroep met zaaknummer UTR 13/5092, plaatsgevonden op 5 juni 2014. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder is verschenen, vergezeld door G.J. van den Born, taxateur.
Overwegingen
1.
De woning is een in 2007 gebouwde vrijstaande woning met een kelder, een dakterras en een steiger. De woning is gelegen aan doorgaand vaarwater. De woning heeft een inhoud van 414 m3 en is gelegen op een perceel van 350 m2.
2.
Eiser bepleit een lagere waarde, te weten € 380.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde. In geschil is daarnaast of verweerder de voor de bezwaarfase toegekende proceskostenvergoeding tot de juiste hoogte heeft vastgesteld.
3.
Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet woz, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in woz-zaken.
4.
Eiser heeft aangevoerd dat de vastgestelde waarde te hoog is, omdat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ongunstige vorm van de woning. De woning is zeer langgerekt en smal, evenals het onderliggende perceel, waardoor de woning niet voor elke doelgroep geschikt is. Eiser acht dit waarde drukkende effect groter dan verweerder met de toegepaste correctie van 10% tot uitdrukking heeft gebracht. Volgens eiser is een correctie van 20% eerder op zijn plaats.
5.
Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een taxatierapport overgelegd, waarin de woning is vergeleken met een aantal referentiewoningen. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat de woning specifiek is ontworpen voor het smalle perceel. Hierbij is volledig gebruik gemaakt van de breedte van het perceel door de indeling van de woning aan te passen. De toegepaste correctie van 10% ten opzichte van de referentiewoningen acht verweerder dan ook voldoende om het waardedrukkende effect van de vorm van de woning uit te drukken.
6.
Naar het oordeel van de rechtbank zijn de in het taxatierapport door verweerder geduide referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning. Het betreffen woningen met een vergelijkbare ligging, waarvan er twee net als de woning van eiser vrijstaand zijn.
Tevens heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank met behulp van het taxatierapport en de daarbij gegeven toelichting de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen voldoende inzichtelijk gemaakt. Zoals ter zitting ook door eiser is beaamd, betreft de woning een unieke, onder architectuur gebouwde, woning waarbij rekening is gehouden met de specifieke eigenschappen van het perceel. Het waardedrukkende effect van de vorm van de woning wordt door deze unieke architectonische bouw reeds deels gecompenseerd. In dat licht bezien is de door verweerder toegepaste correctie van 10% naar het oordeel van de rechtbank afdoende.
7.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De beroepsgrond slaagt niet.
8.
Eiser, althans zijn gemachtigde, heeft vervolgens aangevoerd dat de vergoeding van de proceskosten in bezwaar onjuist is. Naast de vergoeding van € 235,- voor het bezwaarschrift en € 6,- voor de kadastrale uittreksels, heeft verweerder € 100,- voor het opgestelde taxatierapport vergoed. Vanwege de inpandige opname dient volgens hem echter vier uur á
€ 50,- exclusief BTW voor het taxatierapport vergoed te worden. Ter onderbouwing van deze stelling heeft gemachtigde van eiser ter zitting verwezen naar jurisprudentie.
9.
Verweerder heeft zich hierover op het standpunt gesteld dat in bezwaar ten onrechte een proceskostenvergoeding is toegekend voor het taxatierapport en deze in beroep in ieder geval niet verhoogd dient te worden. Gemachtigde van eiser is werkzaam bij Het Peil Vastgoed als gecertificeerd en bij het NWWI aangesloten taxateur. In deze hoedanigheid heeft hij eiser in bezwaar rechtsbijstand verleend en tevens als deskundige een taxatierapport opgesteld. Volgens verweerder komen de kosten voor het taxatierapport dan niet voor vergoeding in aanmerking.
10.
Gemachtigde heeft ter zitting aangegeven dat hij beroepsmatig rechtsbijstand verleent. Naar het oordeel van de rechtbank kan de rechtsbijstand van gemachtigde, gelet op zijn specifieke deskundigheid als taxateur, worden aangemerkt als professionele rechtsbijstand. Ook bij het ontbreken van een juridische scholing is immers op grond van vaste jurisprudentie in zaken als deze, waarin de waardevaststelling van een onroerende zaak in geschil is, een taxateur vanwege zijn specifieke deskundigheid bij uitstek aangewezen bijstand te verlenen.
Gemachtigde stelt vervolgens dat hij daarnaast tevens is opgetreden als deskundige en als zodanig een taxatierapport heeft uitgebracht dat afzonderlijk voor vergoeding in aanmerking komt. Daartoe beroept hij zich op uitspraken van het Gerechtshof Arnhem
(ECLI:NL:GHARN:2011:BU4959) en Gerechtshof ’s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2010:BZ9964). Daarnaast noemt hij twee uitspraken van rechtbanken die de hoven gevolgd hebben. De rechtbank constateert dat de casus waar de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem betrekking op heeft in zoverre afwijkt dat de vergoeding van taxatiekosten tussen partijen niet in geschil was. De uitspraak van het Gerechtshof
’s-Hertogenbosch volgt de rechtbank niet. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende.
Zoals hiervoor overwogen ontleent gemachtigde aan zijn specifieke deskundigheid als taxateur zijn status van rechtsbijstandverlener. Wanneer hij er voor kiest deze specifieke deskundigheid niet in zijn bezwaarschrift tot uitdrukking te brengen, maar in een afzonderlijk rapport, krijgt hij daardoor niet een andere (tweede) status. Hij benut slechts de deskundigheid die hem kwalificeert als rechtsbijstandverlener en blijft dus als zodanig optreden. Dat betekent naar het oordeel van de rechtbank dat hij voor het uitbrengen van een taxatierapport niet nog apart een vergoeding als deskundige dient te krijgen. Deze vergoeding is immers al verdisconteerd in de vergoeding die hij krijgt als professioneel rechtsbijstandverlener. Ter vergelijking: wanneer een juridisch geschoolde gemachtigde zijn standpunt nader onderbouwt met argumenten in de vorm van een afzonderlijk opgemaakt juridisch advies, verkrijgt hij daarvoor geen afzonderlijke vergoeding naast zijn vergoeding als professioneel rechtsbijstandverlener. Gelet hierop ziet de rechtbank geen grond om verweerder te veroordelen de resterende kosten voor het taxatierapport te vergoeden. De beroepsgrond slaagt niet.
11.
Nu geen van de beroepsgronden slaagt, is het beroep ongegrond.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P.M.J.H. Muijlaert, rechter, in aanwezigheid van
mr. H.J.J.M. Kock, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 juli 2014.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.