Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Civiel recht
kantonrechter
locatie Amersfoort
zaaknummer: 863792 AC EXPL 13-1756 hdg/4487
Vonnis van 22 januari 2014
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Overvast B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
verder ook te noemen Overvast,
eisende partij,
gemachtigde: mr. M.J. Sarfaty,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Formido Hoogland B.V.,
gevestigd te Hoogland,
verder ook te noemen Formido,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. B. ten Doesschate.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 26 juni 2013;
- de brief van mr. Sarfaty van 14 oktober 2013 met producties 5 en 6;
- de brief van mr. Ten Doesschate van 16 oktober 2013 met producties 1 en 2; en
- het proces-verbaal van comparitie van 21 oktober 2013.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Formido huurt van Overvast de bedrijfsruimte aan [bedrijfslocatie] te Hoogland (hierna: de bedrijfsruimte). Hiertoe hebben Formido en de (rechtsvoorganger van) Overvast per 1 januari 1999 een huurovereenkomst gesloten. Deze huurovereenkomst is aanvankelijk gesloten voor de duur van tien jaar (derhalve tot en met 31 december 2008) en is vervolgens verlengd met een periode van vijf jaar, te weten tot en met 31 december 2013. De huurovereenkomst is tot op heden niet opgezegd door (een van de) partijen, waardoor deze in beginsel zal doorlopen tot en met 31 december 2018.
2.2.
De geïndexeerde huurprijs bedraagt per 1 januari 2013 € 112.241,64 per jaar.
2.3.
Medio 2011 is tussen partijen discussie ontstaan over de hoogte van de huurprijs.
Vervolgens hebben partijen gezamenlijk het bedrijf Cushman & Wakefield (hierna: C&W) verzocht om als onafhankelijk deskundige een advies te geven over de huurwaarde van de bedrijfsruimte. Partijen zijn daarbij overeengekomen dat dit advies niet bindend is.
2.4.
Bij rapport van 23 mei 2012 is door C&W een advies uitgebracht omtrent de huurprijs. Voornoemd rapport bevat de volgende tekst:
“C&W heeft op basis van een selectie van de aangeleverde huurgegevens en eigen onderzoek uiteindelijk in totaal 8 vergelijkingsobjecten meegenomen, waarvan:
- 2 vergelijkingsobjecten zijn aangeleverd door Formido Bouwmarkten,
- 6 aanvullende vergelijkingsobjecten zijn aangedragen door C&W.
(…)
De in de referentieperiode betaalde huurprijzen van de bovengenoemde vergelijkingslanden zijn herleid tot de peildatum1 maart 2012(…).
Op basis van de 8 bovengenoemde vergelijkingsobjecten is de gemiddelde huurprijs uitgekomen op€ 78,17per gecorrigeerde m².
(…)
Dit alles resulteert in1.559,60m² aan gecorrigeerde winkelmeters (…).
Dit metrage vermenigvuldigd met de gemiddelde huurprijs van€ 78,17per m² resulteert in een totale huurprijs op jaarbasis van€ 121.911,34.
In verband met het voorgaande is de huurwaarde op jaarbasis conform artikel 7:303 BW Pro vastgesteld op afgerond:
Hamseweg 2A Hoogland € 121.910,- excl. BTW
(…)”
2.5.
Partijen hebben naar aanleiding van voornoemd rapport overleg gevoerd over nieuwe afspraken met betrekking tot de gehuurde bedrijfsruimte, in het bijzonder de huurprijs. Partijen zijn het hierover niet eens geworden.
2.6.
Bij e-mailbericht van 10 oktober 2013 heeft mr. Sarfaty C&W verzocht om een reactie op punt 5 en 6 uit de conclusie van antwoord van Formido. Bij e-mailbericht van
14 oktober 2013 reageert C&W als volgt:
“Er vanuit gaande dat het verhuurde object als bestemming “Bouwmarkt” heeft zijn wij van mening dat het ontbreken van een onderverhuur clausule geen drukkende werking heeft op de huurwaarde. Bij het ontbreken van een dergelijke clausule zal eigenaar over het algemeen namelijk meewerken als hoofdhuurder om exploitatietechnische redenen verzoekt om een gedeelte van het object onder te verhuren voor een huur die gelijk of lager is dan de huur die de hoofdhuurder betaald. In acht moet worden genomen dat ook in de “algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro” is opgenomen dat zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar onderhuur van het object of een gedeelte van het object niet is toegestaan. (…)
Aangezien de ‘huurwaarde op jaarbasis conform artikel 7:303 BW Pro’ een gemiddelde is van de afgelopen 5 jaar achten wij de kans klein dat een door Formido gesuggereerde daling tussen 1 maart 2012 en 27 maart 2013 de stijging van de voorgaande jaren te niet heeft gedaan. Verder is het ook nog helemaal niet gezegd dat de krimp in de bouwmarktsector al tot uitdrukking komt in betaalde huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse (omgeving Hoogland). (…)”
3.Het geschil
3.1.
Overvast vordert bij vonnis - na wijziging van eis - uitvoerbaar bij voorraad:
a. nadere vaststelling van de huurprijs voor de bedrijfsruimte aan [bedrijfslocatie] te Hoogland, zijnde de begane grond groot 1.335 m² en een inpandig entresol groot
250 m², primair op een bedrag van € 121.910,00 per jaar exclusief BTW met ingang van 1 maart 2012, subsidiair op een bedrag van € 125.097,66 per jaar exclusief BTW met ingang van 27 maart 2013;
veroordeling van Formido met terugwerkende kracht tot betaling van de verhoogde huurprijs aan Overvast, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 27 maart 2013 tot de voldoening;
veroordeling van Formido tot betaling van de proceskosten van Overvast, waaronder de kosten van het deskundigenadvies van € 4.500,00.
3.2.
Ter onderbouwing van haar vordering stelt Overvast dat de huidige huurprijs te laag is en vordert zij dat de huurprijs nader wordt vastgesteld (verhoogd) aan de hand van het rapport van C&W. Overvast maakt aanspraak op de wettelijke rente nu Formido in verzuim is geraakt ten aanzien van de hogere huurprijs.
3.3.
Formido heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering van Overvast met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van Overvast in de proceskosten (uitvoerbaar bij voorraad).
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Overvast stelt dat de huidige huurprijs voor de bedrijfsruimte van € 112.241,64 te laag is in vergelijking tot vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse en vordert om die reden de vaststelling van een hogere huurprijs, conform het rapport van C&W, te weten een huurprijs van € 121.910,00 exclusief BTW per 1 maart 2012 en een huurprijs van € 125.079,66 exclusief BW per 27 maart 2013 (dag van dagvaarding). Formido betwist dat de huurprijs thans niet overeenstemt met vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse en voert hiertoe allereerst aan dat in het rapport van C&W geen rekening wordt gehouden met het ontbreken van de mogelijkheid voor Formido om het pand onder te verhuren. Formido stelt dat het recht van onderhuur een vast gebruik is in huurovereenkomsten met bouwmarkten die zijn aangesloten bij een landelijke keten, zoals Formido, zodat deze landelijke ketens hun formule door zelfstandige franchisenemers kunnen laten exploiteren. Nu onderverhuur niet is toegestaan, heeft dit een drukkend effect op de hoogte van de huurprijs, aldus Formido. De kantonrechter overweegt dat Formido haar stelling dat de onmogelijkheid tot onderverhuur een drukkend effect heeft op de huurprijs niet bij conclusie van antwoord noch ter zitting nader heeft onderbouwd. Voor zover Formido haar stelling heeft willen onderbouwen met het door haar overgelegde e-mailbericht van 27 februari 2012, is zij daarin niet geslaagd. Uit voornoemd e-mailbericht blijkt enkel dat Formido een pand in Amersfoort onderverhuurt en dat ten aanzien van dit pand een huurkorting wordt verleend. Van een huurkorting als gevolg van de onmogelijkheid tot onderverhuur is in voornoemd geval derhalve geen sprake. Gelet op het voorgaande en gezien de omstandigheid dat door Overvast een e-mailbericht is overgelegd waarin door C&W gemotiveerd wordt weersproken (zie r.o. 2.7.) dat de onmogelijkheid tot onderverhuur een drukkende werking heeft op de huurprijs, gaat de kantonrechter aan dit verweer van Formido voorbij.
4.2.
Voorts stelt Formido dat de door Overvast gevorderde huurprijsvaststelling te hoog is, omdat het in de periode vanaf 1 maart 2012 (peildatum C&W rapport) tot 27 maart 2013 (datum dagvaarding) “snel bergafwaarts” is gegaan in de retailsector en de bouwmarktsector zelfs met 25% is gekrompen. Volgens Formido maakt het vorenstaande aannemelijk dat indien het rapport van C&W een jaar later was opgesteld C&W op een lagere huurprijs zou zijn uitgekomen, te weten een huurprijs gelijk aan de huurprijs die Formido thans aan Overvast betaald. Overvast betwist dit en stelt dat bij de vaststelling van de huurprijs geen rekening dient te worden gehouden met omstandigheden die zich na de referentieperiode (na 1 maart 2012) hebben voorgedaan. Overvast beroept zich daartoe op het arrest van het gerechtshof Amsterdam 21 april 2009, WR 2010/10. De kantonrechter is van oordeel dat Overvast met vorenstaande stelling miskent dat, nu partijen zelf een deskundige hebben benoemd en derhalve artikel 7:304 lid 2 BW Pro geen toepassing vindt, aangesloten dient te worden bij hetgeen bepaald in artikel 7:303 lid 2 BW Pro. In dit wetsartikel is bepaald dat als referentieperiode voor het vaststellen van de huurprijs dient te worden uitgegaan van het tijdvak van vijf jaar voorafgaand aan het instellen van de vordering tot vaststelling van de huurprijs, in dit geval het tijdvak van vijf jaar voorafgaande aan 27 maart 2013 (datum dagvaarding).
4.3.
Het vorenstaande heeft tot gevolg dat de kantonrechter, naast het rapport van C&W, de periode tussen 1 maart 2012 en 27 maart 2013 in zijn beoordeling ten aanzien van het vaststellen van de huurprijs dient te betrekken. Met betrekking tot voornoemde periode overweegt de kantonrechter dat Formido haar stelling dat het “bergafwaarts” is gegaan in de retailsector met een krantartikel van 16 oktober 2013 heeft onderbouwd, waarin onder meer wordt verwezen naar recente cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek. De kantonrechter overweegt voorts dat Overvast de door Formido gestelde krimp in de bouwmarktsector niet heeft betwist. Gezien het vorenstaande en gelet op de omstandigheid dat het economische klimaat in de jaren 2012 en 2013 voor de markt van commerciële verhuur over het algemeen niet gunstig was, acht de kantonrechter het niet onaannemelijk dat de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimtes gedurende de periode tussen
1 maart 2012 en 27 maart 2013 gedaald is. Dat ook de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse in deze periode met 8,6% is gedaald, is naar het oordeel van de kantonrechter echter onvoldoende onderbouwd. Mede gelet op de omstandigheid dat de door C&W geadviseerde stijging in de huurwaarde is gebaseerd op het gemiddelde van de vijf jaren voorafgaande aan 1 maart 2012, te weten een periode die reeds een economische teruggang kende. Het vorenstaande heeft tot gevolg dat de kantonrechter schat dat de huurprijs van een vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse in de periode 27 maart 2008 tot
27 maart 2013 gestegen is met 4%. Derhalve stelt de kantonrechter de huurprijs vast op (€ 112.241,64 x 1,04 =) € 116.731,31 (exclusief BTW) per jaar. Nu geen sprake is van bijzondere omstandigheden als bedoeld in artikel 7:303 lid 4 BW Pro, zal voornoemde huurprijs gelden vanaf 27 maart 2013. Formido dient het verschil tussen de nader vastgestelde huurprijs en de door haar vanaf 27 maart 2013 betaalde huurprijs aan Overvast te voldoen.
4.4.
Nu Formido ingevolge artikel 6:83 BW Pro in verzuim verkeert, dient zal de door Overvast gevorderde wettelijke rente worden toegewezen vanaf 27 maart 2013 tot de voldoening over het verschil tussen de nader vastgestelde huurprijs en de door Formido vanaf 27 maart 2013 betaalde huurprijs.
4.5.
Overvast vordert voorts veroordeling van Formido tot betaling van de helft van de kosten van het rapport van C&W, te weten € 4.500,00. De kantonrechter overweegt dat tussen partijen niet in geschil is dat partijen, alvorens tot benoeming van C&W over te gaan, hebben afgesproken dat zij de kosten van het deskundigenadvies samen zouden dragen en dat dit advies niet bindend zou zijn. Nu Overvast niet heeft onderbouwd waarom van thans van deze afspraak dient te worden afgeweken, wijst de kantonrechter dit gedeelte van de vordering van Overvast af.
4.6.
In de omstandigheid dat beide partijen deels in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat beide partijen hun eigen kosten zullen dragen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
stelt de huurprijs voor de bedrijfsruimte aan [bedrijfslocatie] te Hoogland met ingang van 27 maart 2013 vast op een bedrag van € 116.731,31 per jaar, exclusief BTW;
5.2.
veroordeelt Formido om aan Overvast te voldoen het verschil tussen de nader vastgestelde huurprijs van € 116.731,31 per jaar, exclusief BTW, en de door Formido vanaf 27 maart 2013 betaalde huurprijs, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag (verschil) vanaf 27 maart 2013 tot de voldoening;
5.3.
compenseert de proceskosten, in die zin beide partijen hun eigen kosten dragen;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.C. Hartendorp, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2014.