ECLI:NL:RBMNE:2014:1647

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Afdeling Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 2864604 UV EXPL 14-118 hdg/4487

Vonnis van 30 april 2014

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Bouwpro B.V.,

gevestigd te Utrecht,

verder ook te noemen Bouwpro,

eisende partij,

gemachtigde: mr. T. Kroes,

tegen:

[gedaagde],

wonende te [woonplaats],

verder ook te noemen [gedaagde],

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. O.P. van der Linden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 10;

- de brief van mr. O.P. van der Linden van 3 april 2014 met producties 1 tot en met 8;

- het faxbericht van mr. O.P. van der Linden van 7 april 2014 met producties 9 tot en met 20;

- de pleitnota’s van mr. T. Kroes en mr. O.P. van der Linden;

- de mondelinge behandeling van 8 april 2014, waarvan aantekening is gehouden door de griffier.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Wijlen de echtgenoot van [gedaagde], de heer [A], en de zwager van [gedaagde], de heer [B] (hierna: [B]) hebben in 1997 een chalet met het nummer [nummer] (hierna: het chalet) gekocht van de heer [C] (hierna: [C]) voor een bedrag van ƒ 135.000,00. In de koopovereenkomst van 1 augustus 1997, die door [B], [C] en [D] (hierna: [D]), eigenaar van camping [naam], is ondertekend staat het volgende:

“Ondergetekenden: [C] (…) Hierna te noemen verkoper (…)

en [B] (…) Hierna te noemen koper (…)

hebben op 1-08-97 een koopovereenkomst gesloten inzake chalet (…) perceel nr. [nummer] tegen een koopsom van ƒl. 135.000,=

[D] eigenaar van Camping [naam] gaat akkoord met de koper als huurder van de standplaats van bovengenoemde caravan. Huurder van de standplaats verklaart bekend te zijn met de gedragsregels van de camping en verklaart tevens zich aan deze regels te conformeren.”

De tekst
“Koper heeft de caravan gekocht voor eigen bewoning, verhuur aan derden is alleen toegestaan met medeweten en toestemming van de campingeigenaar. verkoper is 3% van de verkoopsom af te dragen aan de eigenaar, derhalve ƒl…..”uit deze overeenkomst is doorgestreept en geparafeerd door partijen.

In een door [gedaagde] overgelegde “overeenkomst” van 25 juli 1997 staat het volgende:

“
Overeenkomst

Betreft verkoop challet [nummer] op Camping [naam] te [vestigingsplaats] van de Hr. [C] aan dhr. [A] [adres] voor de somma van ƒ 135.000,= zegge Honderdvijf en dertig duizend gulden. (…)”

2.2.

Camping [naam] (hierna: de camping) heeft vervolgens jaarlijks een nota gestuurd aan [B] en/of [A] inzake de huur van de standplaats van het chalet met het nummer [nummer] (hierna: de standplaats). Deze nota’s zijn telkens voldaan.

2.3.

Op enig moment hebben [gedaagde] en haar echtgenoot het aandeel van de zwager van [gedaagde] in het chalet uitgekocht. De jaarnota’s van de camping inzake de huur van de standplaats werden vervolgens aan [gedaagde] verstuurd en door

(of namens) [gedaagde] voldaan.

2.4.

Op enig moment is de echtgenoot van [gedaagde] overleden. [gedaagde] wilde vervolgens het chalet verkopen aan de heer [E ] (hierna: [E ]), maar dat was volgens de beleidsregels van de camping niet toegestaan. [gedaagde] heeft toen met [E ] een - ongedateerde - overeenkomst gesloten, met daarin de volgende tekst:

1.
“[gedaagde] heeft haar chalet verhuurd aan [E ]. Partijen zijn overeengekomen dat [E ] het chalet van [gedaagde] koopt. De koop geschiedt onder de opschortende voorwaarde dat [D] het perceel waarop het chalet staat, zal verhuren aan [E ], dan wel bij eventuele beëindiging van de huur, het chalet de staanplaats zal verlaten; in die gevallen gaat de opschortende voorwaarde in vervulling en wordt [E ] eigenaar.

2.
Partijen hebben afgesproken dat tot die tijd [E ] namens [gedaagde] al hetgeen zal doen hetgeen uit hoofde van het huurderschap van [gedaagde] noodzakelijk is c.q. al hetgeen noodzakelijk is voor een goede exploitatie van het chalet. (…) Tot aan het intreden van de opschortende voorwaarde blijft [E ] huurder en wordt de verhuurtoeslag, die door de camping wordt geëist, betaald.”

2.5.

De jaarnota’s van de camping werden ook na het sluiten van deze overeenkomst aan [gedaagde] verstuurd. Uit door [gedaagde] overgelegde rekeningafschriften blijkt dat [E ] vanaf 3 januari 2006 (onregelmatig, verschillende) bedragen heeft betaald aan de camping, waarmee hij de jaarnota’s gericht aan [gedaagde] heeft voldaan.

2.6.

Op 2 oktober 2008 heeft de gemeente Utrecht aan [E ] een reguliere bouwvergunning verleend
“voor het legaliseren van een recreatiewoning op camping ‘[naam]’ op het perceel [adres], chalet [nummer]”.In het “Aanhangsel” van deze bouwvergunning staat:
“Ten overvloede wijzen wij u erop dat permanente bewoning op Camping [naam] niet is toegestaan.”

2.7.

Op 17 juni 2013 hebben [D] en [F] (hierna: [D] c.s.) aan Bouwpro een “machtiging om op te treden in en buiten rechte terzake het beheer, de exploitatie en financiën van de camping gelegen aan de [adres] en [adres]te Utrecht” gegeven. Deze machtiging bepaalt:

“V.O.F. [VOF]/[D] en [F] machtigt/machtigen Bouwpro B.V./[G] (…):

a)
te corresponderen, te verschijnen, inlichtingen te verstrekken, (op eigen

naam) rechtshandelingen te verrichten, (huur)overeenkomsten aan te gaan en/of te tekenen; (huur)overeenkomsten te beëindigen en/of te ontbinden en/of op te zeggen, in en buiten rechte op te treden.

b) datgene te doen wat haar hem noodzakelijk, nuttig of wenselijk voorkomt en in het algemeen al datgene te verrichten, wat zij, ondergetekenden, zelf tegenwoordig zijnde, zou mogen, moeten of kunnen doen, waaronder uitdrukkelijk het procederen met behulp van een advocaat, behoudens de gevallen, waarin ingevolge wettelijk voorschrift op bevel van de rechter, de persoonlijke verschijning van de lastgever wordt vereist, dan wel overlegging van een bijzondere volmacht voorgeschreven is.”

2.8.

Op 4 september 2013 heeft [D] c.s. een koopovereenkomst gesloten met Bouwpro, waarbij [D] c.s. de erfpacht van “het Perceel” bestemd voor de uitoefening van het kampeerbedrijf Camping [naam] aan Bouwpro heeft verkocht. De bijbehorende akte van levering is tussen partijen nog niet tot stand gekomen, omdat voor de overdracht van de erfpacht aan Bouwpro de toestemming van het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Utrecht benodigd is, welke toestemming tot op heden nog niet is verleend.

2.9.

Per brief van 27 januari 2014 schrijft mr. T. Kroes, werkzaam bij Bots van Ravenhorst advocaten, namens Bouwpro aan [gedaagde] het volgende:

“Mijn cliënte, Bouwpro B.V., is (zoals u bekend) inmiddels (hoofd)huurder van camping Budget Camping Utrecht (voorheen bekend als Camping [naam]). Cliënte treedt in deze tevens op (voor zover rechtens vereist) als gemachtigde van de vennootschap onder firma [VOF]. Namens cliënte vraag ik uw aandacht voor het volgende.

U huurt een standplaats op het campingterrein van Budget Camping Utrecht. De standplaatshuur betreft een jaarlijkse (bepaalde) periode van 1 april tot en met 31 maart (van het opvolgende jaar). De standplaatshuur wordt (ook) gefactureerd van 1 april tot en met 31 maart. Derhalve eindigt de huidige gebruiksperiode van uw standplaats van rechtswege per 1 april 2014.

Betalingsachterstand

(…) Thans resteert door u te betalen een (totaal)bedrag ad €2.456,92. (…)

Cliënte heeft u bij brief van 27 september 2013, voor zover rechtens vereist, de (huur)overeenkomst met betrekking tot de door u gebruikte standplaats opgezegd. U dient uw standplaats per uiterlijk 1 april 2014 te hebben ontruimd en als zwarte grond te hebben opgeleverd. Deze opzegging danwel huurontbinding vindt, onder andere, plaats op de volgende grond c.q. gronden: cliënte is genoodzaakt om de camping te herstructureren, te renoveren en opnieuw in te richten. (…) Derhalve is het niet mogelijk uw huidige standplaats te behouden.

Verder heeft cliënte vastgesteld dat u zonder haar (schriftelijke) toestemming de standplaats in gebruik heeft gegeven aan een derde. Deze derde woont permanent in uw chalet. (…) Permanent gebruik van de standplaats is absoluut niet toegestaan. Ik verwijs u daarvoor naar de bestaande (huur)overeenkomst(en), campingreglement(en) en het vigerende bestemmingsplan. (…)

Cliënte bevestigt hierdoor de opzegging d.d. 27 september 2013 (…) dan wel ontbindt c.q. zegt zij de (huur)overeenkomst per heden op (wegens voorgenoemd(e) handelen, wanprestatie c.q. tekortschieten in de nakoming). Tevens zegt zij u hierbij (nogmaals) de ontruiming van de standplaats aan tegen dinsdag1 april 2014.(…)

Cliënte wil u middels dit schrijven nog eenmaal haar aanbod tot een nieuwe standplaats herhalen. Cliënte biedt u derhalve aan om in goed overleg met haar vóór 7 februari 2014 een nieuwe standplaats elders op het campingterrein te kiezen. (…) Cliënte heeft u reeds aangeboden de kosten voor het verhuizen naar een andere standplaats te vergoeden. (…)”

2.10.

In zijn brief van 10 februari 2014, welke brief in afschrift aan mr. T. Kroes en aan Bouwpro is gezonden, schrijft [E ] het volgende aan [D] c.s:

“In de door Bots van Ravenhorst aangetekende brief van 27-1-2014 zou er een bedrag open staan van € 2.456,92. Bijgesloten geef ik u een overzicht van rekeningen en betalingen waaruit blijkt dat het daadwerkelijk openstaande bedrag maar liefst € 838,16 lager is.”

2.11.

Bouwpro heeft ter zitting verklaard dat er thans geen betalingsachterstand (meer) bestaat ten aanzien van de huur van de standplaats.

3.Het geschil

3.1.

Bouwpro vordert bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde] om:

Binnen 2 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, althans een termijn zoals de rechtbank zal bepalen, haar standplaats op camping [naam] met al het hare en al de haren te ontruimen en ontruimd ter beschikking aan Bouwpro te stellen en [gedaagde] daarbij te verbieden om, eenmaal ontruimd hebbende, de standplaats opnieuw in gebruik te (doen) nemen, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,00 (zegge: vijfhonderd euro) per dag, met een maximum van € 100.000,00 (zegge: honderdduizend euro), die [gedaagde] ter zake het gevorderde in gebreke blijft/blijven;
[gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de 15e dag na de datum van het in

dezen te wijzen vonnis tot de dag van volledige betaling;

 [gedaagde] te veroordelen in nakosten ad € 131,00, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag aan € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak.

3.2.

Ter onderbouwing van die vordering stelt Bouwpro primair dat partijen (telkens) een huurovereenkomst van twaalf maanden zijn overeengekomen, waardoor de huurovereenkomst van laatstelijk 1 april 2013 ingevolge artikel 7:228 BW zonder opzegging is geëindigd per 1 april 2014 en [gedaagde] de standplaats per die datum zonder recht of titel gebruikt. Subsidiair stelt Bouwpro dat zij (al dan niet namens [D] c.s.) de huurovereenkomst via haar (aangetekende) brief van 27 september 2013 danwel

27 januari 2014 heeft opgezegd danwel ontbonden per 1 april 2014, zodat [gedaagde] de standplaats per 1 april 2014 zonder recht of titel gebruikt.

3.3.

[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van Bouwpro in de proceskosten.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

De ontvankelijkheid van Bouwpro

4.1.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat de koopovereenkomst tussen [D] c.s. en Bouwpro voor ontbinding gereed ligt, omdat de gemeente geen goedkeuring heeft verleend voor een overdracht van de exploitatie van de camping aan Bouwpro. Hierdoor is het “maar zeer de vraag hoe lang Bouwpro op de camping aanwezig zal zijn in de hoedanigheid van beheerder van [D]”. Naar de kantonrechter begrijpt bedoelt [gedaagde] met het voorgaande dat het “maar zeer de vraag is” of Bouwpro namens [D] c.s. de huurovereenkomst kan opzeggen en ontruiming van [gedaagde] kan vorderen.

De kantonrechter overweegt dat [D] c.s. bij (koop)overeenkomst van 4 september 2013 de erfpacht van de camping heeft verkocht aan Bouwpro. De levering van de erfpacht van de camping kan echter niet eerder plaatsvinden dan nadat hiertoe goedkeuring van het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Utrecht is verkregen, welke goedkeuring tot op heden nog niet is verleend. Hieruit volgt dat (de erfpacht van) de camping nog niet is geleverd aan Bouwpro en dat thans nog altijd [D] c.s. eigenaar is van de camping.

Nu de (mondelinge) huurovereenkomst betreffende de standplaats van het chalet [nummer] (na de uitkoop van de zwager van [gedaagde]) is gesloten tussen [D] c.s. en [gedaagde], rijst de vraag of Bouwpro bevoegd is om [gedaagde] in rechte te betrekken terzake van de (opzegging van deze huurovereenkomst en de) ontruiming van haar standplaats. De kantonrechter overweegt allereerst dat nu de camping nog niet aan Bouwpro is overgedragen, artikel 7:226 BW niet van toepassing is, waardoor de rechten en verplichtingen van [D] c.s. als verhuurder tegenover [gedaagde] als huurder (nog) niet op Bouwpro zijn overgegaan. De kantonrechter overweegt voorts dat van contractsoverneming in de zin van artikel 6:159 BW geen sprake kan zijn, nu niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde] heeft meegewerkt aan overdracht van haar rechtsverhouding (als huurder) tot [D] c.s. (als verhuurder) aan Bouwpro bij een tussen haar en Bouwpro opgemaakte akte. De bevoegdheid van Bouwpro om in rechte op te treden jegens [gedaagde] als huurder kan derhalve niet uit vorenstaande wetsartikelen voortvloeien. Bouwpro heeft echter een - ondertekende - machtiging van [D] c.s. overgelegd, waarin Bouwpro onder meer wordt gemachtigd om namens [D] c.s. huurovereenkomsten te beëindigen en om te procederen met behulp van een advocaat

(r.o. 2.7.). De kantonrechter is op grond van de tekst van de machtiging van oordeel dat deze voldoende ruim is, in die zin dat hieruit volgt dat Bouwpro bevoegd is om in rechte op eigen naam, doch namens [D] c.s., jegens [gedaagde] op te treden en om in rechte ontruiming van de standplaats te vorderen.

Inhoudelijke beoordeling

4.2.

Voor toewijzing van de voorlopige voorziening zoals door Bouwpro wordt gevorderd, moet het in zodanig hoge mate waarschijnlijk zijn dat een gelijkluidende vordering in een te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen, dat in dit kort geding op die beslissing in het bodemgeschil mag worden vooruitgelopen. In het onderhavige geval betekent dit dat in hoge mate waarschijnlijk moet zijn dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de (mondelinge) huurovereenkomst tussen [gedaagde] en [D] c.s. per

1 april 2014 is geëindigd, waardoor [gedaagde] de standplaats van chalet [nummer] thans zonder recht of titel gebruikt en de vordering tot ontruiming dient te worden toegewezen.

Huurovereenkomsten voor bepaalde tijd?

4.3.

Bouwpro stelt zich primair op het standpunt dat [D] c.s. en [gedaagde] telkens een huurovereenkomst hebben gesloten voor de duur van 1 jaar, te weten vanaf

1 april van het ene jaar tot en met 31 maart in het daaropvolgende jaar. Volgens Bouwpro hebben [D] c.s. en [gedaagde] laatstelijk een huurovereenkomst gesloten op

1 april 2013, welke huurovereenkomst ingevolge artikel 7:228 BW van rechtswege per

1 april 2014 is geëindigd. De kantonrechter overweegt dat Bouwpro niet heeft gesteld

of onderbouwd op welke wijze en onder welke omstandigheden de door haar gestelde

- en door [gedaagde] betwiste - huurovereenkomsten voor bepaalde tijd tot stand zijn gekomen. Bouwpro heeft ter onderbouwing van haar stelling enkel verwezen naar de jaarnota’s, die door [D] c.s. jaarlijks aan [gedaagde] zijn verzonden. Het verzenden van jaarnota’s behoeft echter niet zonder meer tot de conclusie te leiden dat tussen partijen telkens een huurovereenkomst voor bepaalde tijd ontstond. De kantonrechter acht op grond van het vorenstaande dan ook onvoldoende aannemelijk dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat tussen [D] c.s. en [gedaagde] telkens sprake was van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd.

Opzegging huurovereenkomst per 1 april 2014?

4.4.

Niet in geschil is dat tussen [gedaagde] en [D] c.s. een mondelinge huurovereenkomst bestaat/bestond, welke overeenkomst enkel ziet op het gebruik door [gedaagde] van de standplaats en derhalve niet op het chalet ([nummer]) dat op deze standplaats is geplaatst en eigendom van [gedaagde] is. Voor de beantwoording van de vraag of voornoemde huurovereenkomst door Bouwpro namens [D] c.s. kon worden opgezegd en of de huurovereenkomst hierdoor per 1 april 2014 is geëindigd, dient allereerst te worden bepaald welk huurregime op deze huurovereenkomst van toepassing is.

4.5.

[gedaagde] stelt dat ten aanzien van de huurovereenkomst tussen haar en [D] c.s. sprake is van woonruimte huurbescherming (artikel 7:233 BW e.v.). [gedaagde] legt hieraan ten grondslag dat het chalet een woonfunctie heeft en dat het chalet niet los kan worden gezien van de standplaats, waardoor er ten aanzien de standplaats (door natrekking) sprake is van woonruimte huurbescherming. Ter onderbouwing van haar stelling voert [gedaagde] aan dat in 1997 ƒ 135.000,00 voor het chalet is betaald (r.o. 2.1.), in welke prijs een vergoeding voor de standplaats was verdisconteerd, aangezien het chalet op een andere plek (te weten niet aan het water) veel minder waard zou zijn geweest. Volgens [gedaagde] is het chalet destijds voor woondoeleinden gekocht en werden de standplaatsen door [D] c.s. ook voor die doeleinden verhuurd. Volgens [gedaagde] blijkt dit uit de omstandigheid dat het chalet vanaf de aankoop in 1997 tot ongeveer 2006 permanent is bewoond door haar zoon, hetgeen [D] c.s. wist. De kantonrechter acht op grond van deze stellingen van [gedaagde] onvoldoende aannemelijk dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat in het onderhavige geval sprake is van woonruimte huurbescherming. Hiertoe wordt overwogen dat [gedaagde] met de door haar aangevoerde stellingen miskent dat voor de vraag welk huurregime op de huurovereenkomst tussen [D] c.s. en [gedaagde] van toepassing is, beslissend is hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan (Hoge Raad 24 december 1993, NJ 1994, 215). In het onderhavige geval betekent dit dat beslissend is hetgeen partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst betreffende de standplaats voor chalet nummer [nummer] omtrent het gebruik van deze standplaats voor ogen heeft gestaan. Nu niet is gesteld of gebleken dat [D] c.s. en [gedaagde] bij het sluiten van voornoemde overeenkomst iets anders voor ogen hebben gehad dan enkel de (ver)huur van onbebouwde grond, waarop het chalet dat eigendom is van [gedaagde] is geplaatst, kan ten aanzien van (de huurovereenkomst betreffende) de standplaats van woonruimte huurbescherming geen sprake zijn.

4.6.

Voor zover [gedaagde] heeft willen stellen dat er sprake is van woonruimte huurbescherming (7:233 BW e.v.), omdat de huurovereenkomst tussen [D] c.s. en [gedaagde] kan worden gekwalificeerd als de huur van een standplaats in de zin van artikel 7:235 BW en 7:236 BW, overweegt de kantonrechter het volgende. Op grond van artikel 7:235 en 7:236 BW kan in het onderhavige geval enkel sprake zijn van de huur van een standplaats indien het chalet de bestemming tot (permanente) bewoning heeft. Nu

[gedaagde] haar stelling dat het chalet vanaf 1997 tot ongeveer 2006 door haar zoon permanent is bewoond niet heeft onderbouwd en onder meer uit het “Aanhangsel” van de op 2 oktober 2008 aan [E ] verleende bouwvergunning blijkt dat de gemeente Utrecht permanente bewoning op Camping [naam] niet toestaat, acht de kantonrechter onvoldoende aannemelijk dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat op grond van artikel 7:235 en 7:236 BW de huurovereenkomst kan worden gekwalificeerd als de huur van een standplaats en is derhalve ook op die grond onvoldoende aannemelijk dat ten aanzien van de huurovereenkomst tussen [D] c.s. en [gedaagde] sprake is van woonruimte huurbescherming.

4.7.

De kantonrechter is op grond van het vorenstaande van oordeel dat [D] c.s. en [gedaagde] bij de aanvang van de huurovereenkomst voor ogen stond slechts een onbebouwde onroerende zaak te (ver)huren. Nu de huurovereenkomst ten aanzien van de standplaats van chalet [nummer] al voortduurt vanaf 1997 en niet is gesteld of gebleken dat ten aanzien van deze huurovereenkomst aan de afspraken tussen partijen iets is gewijzigd, acht de kantonrechter voldoende aannemelijk dat de bodemrechter de huurovereenkomst tussen [D] c.s. en [gedaagde] zal aanmerken als een duurovereenkomst.

De Hoge Raad heeft in haar arrest van 3 december 1999, NJ 2000, 120 ([naam]/[naam]) bepaald dat in een degelijk geval
“de vraag of de opzegging in een concreet geval het beoogde rechtsgevolg heeft gehad, beantwoord moeten worden aan de hand van de redelijkheid en billijkheid in verband met de omstandigheden van dat geval” en dat de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de concrete omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat
“opzegging slechts tot beëindiging van de overeenkomst leidt indien een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging bestaat”.

4.8.

Gelet op het vorenstaande dient in het onderhavige geval te worden bepaald of

[D] c.s. een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging van de huurovereenkomst had. Hierbij is allereerst van belang dat tussen partijen niet ter discussie staat dat Camping [naam] gedateerd is en dat groot onderhoud noodzakelijk is om een rendabele exploitatie van de camping te bewerkstelligen. Bouwpro heeft (namens [D] c.s.) ter zitting voldoende aannemelijk gemaakt dat zij in dat kader een zwaarwegend belang heeft bij de opzegging en de ontruiming door [gedaagde] per 1 april 2014, aangezien de nieuwe fundering van de standplaats alsmede de nieuwe rioleringen en nutsvoorzieningen zich (deels) op de huidige standplaats van [gedaagde] bevinden en door de aanwezigheid van de standplaats van [gedaagde] het bouwterrein niet kan worden afgesloten, hetgeen op last van de gemeente verplicht is. Tegenover deze voldoende zwaarwegende grond voor opzegging van de huurovereenkomst staat het belang van [gedaagde] bij voortduring van de huurovereenkomst. Dit belang kan eveneens worden getypeerd als een financieel belang. [gedaagde] heeft immers geen woonbelang, aangezien - naar haar eigen zegge - niet zijzelf maar (haar zoon en vervolgens) [E ] het chalet (heeft) gebruikt.

[gedaagde] heeft dus ‘slechts’ belang bij de bescherming van haar investering van destijds ƒ 135.000,00. Dat financiële belang is in het onderhavige geval echter onvoldoende. Hierbij weegt mee dat het voor risico van [gedaagde] is dat zij op een gehuurde standplaats (op basis van een in beginsel opzegbare overeenkomst en zonder vestiging van een opstalrecht) een chalet aanbracht dat zijn waarde zou kunnen verliezen bij het beëindigen van de huur, omdat - naar eigen zegge - juist de ligging van de standplaats (en daarmee het chalet) aan het water waardevol is. Voorts is van belang dat uit de door Bouwpro overgelegde brief van 27 januari 2014 van mr. T. Kroes aan [gedaagde] (welke brief door [gedaagde] is ontvangen, nu [E ] hierop bij brief van 10 februari 2014 heeft gereageerd) blijkt dat Bouwpro (namens [D] c.s.) [gedaagde] heeft aangeboden om “in goed overleg” een nieuwe standplaats op de camping uit te kiezen en om de kosten voor het verhuizen naar een andere standplaats volledig aan [gedaagde] te vergoeden.

Daarmee wordt aan het financiële belang van [gedaagde] bij behoud van het chalet en een standplaats op de camping in belangrijke mate tegemoet gekomen.

4.9.

De kantonrechter acht op grond van het voorgaande voldoende aannemelijk dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat Bouwpro een zwaarwegende grond voor opzegging van de huurovereenkomst heeft en dat op grond van de redelijkheid en billijkheid in verband met de omstandigheden van het geval de opzegging door Bouwpro bij brief van 27 januari 2014 tot beëindiging van de huurovereenkomst tussen [D] c.s. en [gedaagde] per 1 april 2014 heeft geleid.

Ontruiming

4.10.

Nu de kantonrechter voldoende aannemelijk acht dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat Bouwpro (namens [D] c.s.) de huurovereenkomst bij brief van

27 januari 2014 rechtsgeldig heeft opgezegd waardoor de huurovereenkomst tussen [D] c.s. en [gedaagde] per 1 april 2014 is geëindigd, is de kantonrechter van oordeel dat het chalet van [gedaagde] per 1 april 2014 zonder recht of titel op de huidige standplaats staat. Derhalve is de kantonrechter van oordeel dat de door Bouwpro (namens [D] c.s.) gevorderde ontruiming dient te worden toegewezen. Hierbij zal aan [gedaagde] een ontruimingstermijn van veertien dagen na de betekening van dit vonnis worden gegund.

Dwangsom

4.11.

Bouwpro vordert een dwangsom van € 500,00 per dag, met een maximum van

€ 100.000,00, voor iedere dag dat [gedaagde] (na afloop van de ontruimingstermijn) in gebreke blijft de standplaats te ontruimen. Gelet op het feit dat Bouwpro met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming reeds een titel heeft om zelf, via de weg van de reële executie, tot gedwongen ontruiming over te gaan, dient zij te onderbouwen op grond waarvan een extra prikkel om tot ontruiming over te gaan in de vorm van een op te leggen dwangsom nodig is. Dit geldt te meer omdat voorkomen dient te worden dat de verhuurder door het uitstellen van de gedwongen ontruiming de dwangsom kan laten oplopen. Nu een dergelijke onderbouwing ontbreekt, wordt de vordering tot het opleggen van een dwangsom bij gebrek aan belang afgewezen.

4.12.

[gedaagde] heeft uiterst subsidiair verzocht bij toewijzing van de vordering geen uitvoerbaar bij voorraad verklaring uit te spreken. De kantonrechter ziet in de omstandigheden van dit geval echter geen aanleiding om, in afwijking van het uitgangspunt bij voorzieningen als de onderhavige, uitvoerbaar bij voorraad verklaring achterwege te laten.

Proceskosten

4.13.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Bouwpro worden begroot op:

- dagvaarding € 79,15

- griffierecht € 115,00

- salaris gemachtigde €
400,00(2 punten x tarief € 200,00)

Totaal € 594,15

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn. De door Bouwpro gevorderde nakosten zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden begroot.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om haar huidige standplaats op camping [naam] met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Bouwpro, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 594,15, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de voldoening;

5.3.

veroordeelt [gedaagde], onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Bouwpro volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 68,00 aan salaris gemachtigde;

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van de betekening van het vonnis;

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 april 2014.