Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummers: 787551 UC EXPL 11-20070 en 818956 UC EXPL 12-9491 aw/4074
Vonnis van 24 april 2013
inzake
[eiser],
wonende te [woonplaats],
verder ook te noemen [eiser],
eisende partij in de hoofdzaak,
gemachtigde: mr. S. van der Kamp,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Super de Boer Winkels B.V.,
gevestigd te Veghel
verder ook te noemen Super de Boer,
gedaagde partij in de hoofdzaak,
gemachtigde: mr. S.H.W. Le Large,
en
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Super de Boer Winkels B.V.,
gevestigd te Veghel,
verder ook te noemen Super de Boer,
eisende partij in vrijwaring,
gemachtigde: mr. S.H.W. Le Large,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde partij in vrijwaring]
gevestigd te Utrecht,
verder ook te noemen,[gedaagde partij in vrijwaring]
gemachtigde: mr. C.M. Kan.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 23 mei 2012
- het tussenvonnis van 10 oktober 2012
- de akte houdende productie 13 van [eiser]
- de akte houdende producties 15 en 16 van Super de Boer
- de akte houdende producties 25 t/m 31 van Super de Boer (vrijwaring)
- de akte houdende een productie (rapport BHAC) van [gedaagde partij in vrijwaring]
- het proces-verbaal van comparitie van 25 januari 2013.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiser] is sinds 24 juli 2009 eigenaar en opvolgend verhuurder van de bedrijfsruimte aan de [adres] te Utrecht, hierna te noemen: het gehuurde.
Huurder is Super de Boer, rechtsopvolgster van Laurus Nederland B.V.
2.2. In artikel 10.3 van de huurovereenkomst tussen [eiser] en Super de Boer, hierna ook te noemen: de hoofdhuurovereenkomst, is bepaald:
“Conform artikel 3 van de Algemene Bepalingen is onderhuur niet toegestaan.
Verhuurder is bereid toestemming te verlenen voor onderverhuur onder de volgende voorwaarden:
- de onderverhuur en de onverhuurovereenkomst dient vooraf ter goedkeuring aan verhuurder te worden overgelegd
- de onderhuurder dient een 100% dochterbedrijf of een aan Laurus Nederland B.V. direct gelieerde (franchise) onderneming te zijn.”
2.3. (De rechtsvoorgangster van) Super de Boer heeft het gehuurde, na verkregen toestemming van de hoofdverhuurder, met ingang van 1 mei 2006 onderverhuurd aan haar franchisenemer Kippersluis. De onderhuurovereenkomst is gesloten voor de duur van vijf jaar, derhalve tot en met 30 september 2011. Na het verstrijken van die periode is de overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar, derhalve tot en met september 2016.
2.4. Tussen (de rechtsvoorgangster van) Super de Boer en Kippersluis is in 2006 een samenwerkingsovereenkomst gesloten. De overeengekomen samenwerking ziet op de exploitatie van het bedrijf van Kippersluis in het gehuurde en houdt, kort samengevat, in dat Kippersluis bij Super de Boer producten afneemt en gebruik maakt van een van de winkelformules en de detailhandelsdiensten van Super de Boer.
2.5. De samenwerking tussen Super de Boer en Kippersluis is per 1 november 2011 geëindigd. Sindsdien drijft Kippersluis in het gehuurde een supermarkt onder haar eigen naam.
2.6. Bij brief van 26 oktober 2011 heeft [eiser] Super de Boer gesommeerd de opening van Kippersluis tegen te houden en alsnog conform haar eigen formule te laten exploiteren, bij gebreke waarvan [eiser] de ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst zal vorderen wegens wanprestatie en de ontruiming van het gehuurde.
3. De vordering en het verweer in de hoofdzaak
3.1. [eiser] vordert – na wijziging en vermindering van eis – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- de ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst;
- veroordeling van Super de Boer om de bedrijfsruimte te ontruimen, inclusief onderhuurder, met machtiging op [eiser] om die ontruiming zonodig zelf te bewerkstelligen met de hulp van de sterke arm;
- veroordeling van Super de Boer in de proceskosten.
3.2. [eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat de opening van een Kippersluis-supermarkt in het gehuurde wanprestatie oplevert van Super de Boer jegens [eiser]. Super de Boer schendt de onderhuurvoorwaarden uit de hoofdhuurovereenkomst door het gehuurde onder te verhuren aan en niet-franchisenemer. Super de Boer heeft daarnaast zelf de samenwerkingsovereenkomst met Kippersluis opgezegd. Dat Kippersluis nu in het gehuurde een supermarkt drijft onder haar eigen naam is een gevolg van het handelen van Super de Boer en is daarom aan Super de Boer te wijten. Ook heeft Super de Boer in strijd gehandeld met artikel 10.4 van de hoofdhuurovereenkomst door zonder toestemming van [eiser] reclame en naamsaanduiding op de gevel van het gehuurde aan te brengen.
3.3. Super de Boer voert verweer.
3.4. Op de inhoud van de stellingen van partijen zal, voor zover voor de beoordeling van belang, in het hiernavolgende, bij de beoordeling, worden ingegaan.
4. De beoordeling in de hoofdzaak
4.1. Uit de tekst van artikel 10.3 van de hoofdhuurovereenkomst blijkt voldoende duidelijk dat het de bedoeling van partijen is geweest onderverhuur door Super de Boer mogelijk te maken alleen aan 100% dochterondernemingen of franchisenemers van Super de Boer. Het standpunt van Super de Boer dat deze bepaling zo moet worden begrepen dat onderverhuur is toegestaan als de betreffende onderhuurder bij het sluiten van de onderhuurovereenkomst franchisenemer van Super de Boer is, maar dat daaruit niet volgt dat deze ook franchisenemer moet blijven gedurende de looptijd van de onderhuurovereenkomst, kan niet worden gevolgd. Terecht heeft [eiser] opgemerkt dat de bepaling bij die uitleg betekenisloos wordt. Voldoende is komen vast te staan dat Super de Boer zich jegens [eiser] heeft verplicht ervoor te zorgen dat geen derden van het gehuurde gebruik maken. Dat Kippersluis sinds november 2011 niet langer als franchisenemer van Super de Boer, maar onder haar eigen naam van het gehuurde gebruik maakt, is daarom een tekortkoming van Super de Boer in de nakoming van de hoofdhuurovereenkomst.
4.2. Super de Boer stelt dat haar van de ontstane situatie geen verwijt treft. De situatie is haar overkomen. De kantonrechter overweegt daarover als volgt.
Super de Boer en Kippersluis hebben onenigheid gekregen over het voornemen van Super de Boer om de supermarkt te verkopen aan C1000. Zij hebben over dit geschil geprocedeerd voor de rechtbank te ‘s-Hertogenbosch. Super de Boer heeft de samenwerkingsovereenkomst tussentijds opgezegd tegen 1 november 2011, waarna Kippersluis de supermarkt in het gehuurde heeft voortgezet onder haar eigen naam. In de onderhuurovereenkomst is niet bepaald dat deze eindigt op het moment dat de samenwerkingsovereenkomst eindigt. Gelet op al deze feiten en omstandigheden kan niet worden geoordeeld dat de tekortkoming van Super de Boer jegens [eiser] niet aan Super de Boer is te wijten noch in haar risicosfeer ligt. Het beroep van Super de Boer op overmacht kan daarom niet slagen.
4.3. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Super de Boer heeft in dit verband aangevoerd dat haar tekortkoming van geringe betekenis is, omdat de onderhuur nog slechts van korte duur zal zijn. Super de Boer heeft in rechte de beëindiging van de onderhuurovereenkomst gevorderd. [eiser] lijdt volgens Super de Boer geen schade door de exploitatie door Kippersluis. Bij de beoordeling van de ontbindingsvordering moet volgens Super de Boer worden meegewogen dat zij door Kippersluis aansprakelijk kan worden gesteld voor een gedwongen vertrek uit het pand.
4.4. De kantonrechter is van oordeel dat de tekortkoming van Super de Boer niet als van geringe betekenis kan worden aangemerkt. De betreffende bepaling is in de hoofdhuurovereenkomst opgenomen om gebruik van het gehuurde door derden, tegen de wil van de eigenaar, te voorkomen. De schending van deze verplichting kan niet worden beschouwd als een tekortkoming van geringe betekenis. Het op korte termijn eindigen van de onderhuurovereenkomst maakt de tekortkoming uit het verleden daarnaast niet ongedaan. [eiser] heeft daarom het recht de hoofdhuurovereenkomst te ontbinden. Of [eiser] door de hiervoor omschreven tekortkoming van Super de Boer schade lijdt, is in dit kader niet van belang. Als de hoofdhuurovereenkomst eindigt kan Super de Boer haar verplichtingen uit de onderhuurovereenkomst, het verschaffen van het huurgenot aan Kippersluis, niet langer nakomen. Deze omstandigheid is echter het rechtstreeks gevolg van het handelen van Super de Boer en ligt in haar risicosfeer als onderverhuurder. Niet geconcludeerd kan worden dat de ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst om die reden niet gerechtvaardigd is.
4.5. Hetgeen [eiser] overigens aan zijn ontbindingsvordering ten grondslag heeft gelegd, te weten de schending van artikel 10.4 van de huurovereenkomst door zonder toestemming reclame en naamsaanduiding aan te brengen op de gevel van het gehuurde, behoeft geen bespreking meer, nu Super de Boer reeds op voornoemde gronden tekort geschoten is.
4.6. Dit alles leidt ertoe dat de vordering van [eiser] strekkende tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen. Aan Super de Boer zal een termijn worden gegund van één maand na de betekening van dit vonnis om tot ontruiming over te gaan. De door [eiser] gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren zal worden afgewezen, omdat de bevoegdheid tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming reeds voortvloeit uit de artikelen 555 e.v. juncto artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
4.7. Super de Boer is in het ongelijk gesteld. Zij wordt daarom veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot de datum van dit vonnis begroot op in totaal
€ 461,81, te weten:
- € 71,-- vastrecht
- € 90,81 explootkosten;
- € 300,-- salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 150,--).
5. De vordering en het verweer in de vrijwaring
5.1. Super de Boer vordert veroordeling van Kippersluis bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, zo mogelijk gelijktijdig met het vonnis in de hoofdzaak:
- om aan haar te betalen hetgeen waartoe zij in de hoofdzaak zal worden veroordeeld te betalen aan [eiser], met inbegrip van een eventuele kostenveroordeling in de hoofdzaak en de wettelijke handelsrente;
- het gehuurde binnen 14 dagen na de betekening van het te wijzen vonnis te ontruimen, voor het geval dat Super de Boer in de hoofdzaak tot ontruiming wordt veroordeeld;
- aan Super de Boer te betalen de proceskosten in de vrijwaringszaak, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente en nakosten.
5.2. Super de Boer legt aan haar vorderingen – kort samengevat – ten grondslag dat Kippersluis toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de samenwerkingsovereenkomst en de onderhuurovereenkomst, door in het gehuurde een supermarkt te drijven onder haar eigen naam. Dit heeft tot gevolg gehad dat [eiser] Super de Boer heeft aangesproken op een tekortkoming in de hoofdhuurovereenkomst, te weten verboden onderverhuur, en de ontbinding van die overeenkomst en de ontruiming van het gehuurde heeft gevorderd. Kippersluis dient Super de Boer daarom te vrijwaren voor datgene waartoe zij in de hoofdzaak jegens [eiser] mocht worden veroordeeld.
5.3. Kippersluis voert verweer.
5.4. Op de wederzijdse stellingen van partijen zal, voor zover voor de beoordeling van belang, in het hiernavolgende worden ingegaan.
6. De beoordeling in vrijwaring
6.1. Super de Boer heeft Kippersluis gedagvaard voor de kantonrechter te Utrecht. Zij heeft de ontbinding van de onderhuurovereenkomst gevorderd wegens wanprestatie. In die procedure, die tegelijkertijd met de onderhavige ter comparitie is behandeld, wordt heden eindvonnis gewezen (zaaknummer 812795 UC EXPL 12-7540). In dat vonnis wordt het beroep van Super de Boer op wanprestatie van Kippersluis verworpen. De kantonrechter verwijst voor de motivering naar rechtsoverwegingen 4.2. tot en met 4.8. van dat vonnis.
Dit betekent dat de (voorwaardelijke en onvoorwaardelijke) vorderingen in vrijwaring, waaraan Super de Boer dezelfde wanprestatie van Kippersluis ten grondslag legt als in voornoemde procedure, dienen te worden afgewezen.
6.2. Super de Boer wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van Kippersluis, tot op heden begroot op € 300,-- aan salaris gemachtigde (1 punt voor de conclusie van antwoord en 1 punt voor de comparitie x het tarief van € 150,--).
7. De beslissing
De kantonrechter:
In de hoofdzaak
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te Utrecht;
veroordeelt Super de Boer om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege haar bevindt, waaronder ook haar onderhuurder, binnen één maand na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiser] te stellen;
veroordeelt Super de Boer tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser], tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 461,81;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af;
In vrijwaring
wijst de vorderingen af;
veroordeelt Super de Boer tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Kippersluis, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 300,--.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.C. Hartendorp, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 april 2013.