Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: SBR 12/1667
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 april 2013 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: T.D. Janssen ).
Procesverloop
Bij besluit van 31 mei 2011 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] voor het belastingjaar 2011 vastgesteld op € 749.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2010. In deze beschikking is aan eiser als eigenaar van de onroerende zaak onder meer een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij de voornoemde waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 29 maart 2012 heeft verweerder het door eiser gemaakte bezwaar gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 644.000.-. Eiser heeft tegen deze uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 januari 2013. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door T.D. Janssen en taxateur [A] .
De zaak is aangehouden teneinde partijen de gelegenheid te geven nadere stukken in te dienen. Beide partijen hebben nieuwe stukken ingezonden en op 5 april 2013 is de zaak opnieuw op zitting behandeld. Eiser en T.D. Janssen zijn daarbij verschenen. Het onderzoek is ter zitting gesloten.
Overwegingen
1. Op deze zaak is gelet op het overgangsrecht van deel C, artikel 1, van de Wet aanpassing bestuursprocesrecht nog het recht van toepassing zoals dat gold tot en met 31 december 2012. Het in beroep bestreden besluit is namelijk bekendgemaakt voor 1 januari 2013.
2. Op grond van artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Voor een woning is dat de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, voor zover van belang, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.
Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet Woz wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
Op grond van artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering, gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
Op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
3. Nu eiser in zijn beroepschrift de waardebepaling door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2010 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Verweerder heeft de waarde vastgesteld door middel van een berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
4. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn waardevaststelling verwezen naar het taxatierapport van WOZ-taxateur [A] van 27 maart 2012. Voor de waardevaststelling is aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen en de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten, waardepeildatum 1 januari 2010, uitgegeven door het WOZ-datacenter. Blijkens het taxatierapport gaat het om een in 1976 gebouwde vrijstaande woning, een schuur met bouwjaar 1976, een binnenbak met bouwjaar 2004, een buitenbak met bouwjaar 1996, paardenboxen met bouwjaar 1996, een losloopruimte binnen met bouwjaar 1996 en een mestvaalt met bouwjaar 2004. Verweerder heeft de staat van onderhoud van de woning gekwalificeerd als matig tot goed. Het perceel bestaat uit 500 m² grond bij de woning en uit 5.000 m² grond bij de niet-woning. Verder behoort bij de onroerende zaak eveneens een weiland met een oppervlakte van 29.315 m². Op de totale waarde van de onroerende zaak is een correctie voor asbestopruiming bij de schuur met bouwjaar 1976 toegepast van € 2.640,-. De taxateur concludeert tot een totale waarde van
€ 644.000,-.
5. Eiser heeft in beroep verschillende aspecten van de waardebepaling aan de orde gesteld.
Op grond van het verhandelde ter zitting en hetgeen partijen nog aan stukken hebben aangeleverd heeft eiser een aantal beroepsgronden ingetrokken. Dit betreft de gronden wat betreft de objectafbakening, de waarde van de woning, de waarde van de schuur met bouwjaar 1976 en de waarde van de grond bij de niet-woning. Deze beroepsgronden behoeven daarom geen bespreking meer.
De rechtbank zal uitspraak doen over de vraag of verweerder in deze situatie de cultuurgrondvrijstelling had moeten toepassen. Verder zal de rechtbank een oordeel geven over de aan de hand van de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen vastgestelde waarde van de paardenboxen met bouwjaar 1996, de waarde van de losloopruimte binnen met bouwjaar 1996 en de waarde van de binnenbak met bouwjaar 2004.
Cultuurgrondvrijstelling
6. Eiser heeft naar voren gebracht dat verweerder ten onrechte het weiland in de aanslag heeft betrokken nu wordt voldaan aan de voorwaarden voor een cultuurgrondvrijstelling op grond van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (Uitvoeringsregeling). Het bedrijf, in de vorm van een commanditaire vennootschap, betreft een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid, die het oogmerk heeft om winst te genereren voor levensonderhoud. De hoofdactiviteit bestaat uit de bedrijfsmatige exploitatie van een allround paardenbedrijf en niet slechts van manegeactiviteiten. De commanditaire vennootschap is bovendien ingeschreven bij de Kamer van Koophandel en voldoet op alle vlakken aan de voor bedrijven toepasselijke regelgeving.
7. Volgens verweerder is niet aan de voorwaarden voor een cultuurgrondvrijstelling voldaan nu geen sprake is van bedrijfmatige exploitatie en geen sprake is van ‘ten behoeve van de landbouw geëxploiteerde cultuurgrond’. Ten aanzien van de bedrijfsmatige exploitatie heeft verweerder naar voren gebracht dat de jaarstukken aantonen dat er al jaren geen winst wordt behaald en zelfs verlies wordt geleden. Eiser heeft ook aangegeven dat het hoofdinkomen bestaat uit een WAO-uitkering en in het bezwaarschrift wordt door eiser naar voren gebracht dat de onroerende zaak uitsluitend een hobbymatig karakter heeft.
Van weidebouw is volgens verweerder ook geen sprake. De weidegrond wordt vooral gebruikt om de paarden buiten te laten lopen. Het gras dat op een afzonderlijk perceel wordt geteeld dient als voer voor de paarden. Om de weide als weidegrond aan te kunnen merken is het onvoldoende dat het gras door de ondergrond kan groeien en het de paarden die erop lopen voedt. De grasteelt moet deel uitmaken van een constellatie van activiteiten gericht op het voortbrengen van plantaardige producten. Daarvan is geen sprake.
8. Artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling luidt:
'Bij de bepaling van de waarde wordt buiten aanmerking gelaten de waarde van:
a. ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor zover die niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen;'
Een overeenkomstige bepaling is opgenomen in artikel 220 d, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Gemeentewet.
Artikel 2, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling luidt:
'Voor de toepassing van het eerste lid, onderdeel a, wordt onder landbouw verstaan landbouw in de zin van artikel 312 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.'
Een overeenkomstige bepaling is opgenomen in artikel 220 d, tweede lid, van de Gemeentewet.
Artikel 7: 312 van het Burgerlijk Wetboek luidt:
'Onder landbouw wordt verstaan, steeds voor zover bedrijfsmatig uitgeoefend: akkerbouw; weidebouw; veehouderij; pluimveehouderij; tuinbouw, daaronder begrepen fruitteelt en het kweken van bomen, bloemen en bloembollen; de teelt van griendhout en riet; elke andere tak van bodemcultuur, met uitzondering van de bosbouw.'
9. Ter zitting is door de rechtbank vastgesteld dat het weiland wordt gebruikt voor ruwvoerwinning, beweiding en uitloop voor gemiddeld 12 tot 20 paarden. Hierover bestaat tussen partijen geen verschil van inzicht. Naar het oordeel van de rechtbank vormt het telen van het gras ten behoeve van de ruwvoervoeding (hooien) en het voeden van de paarden (beweiding) een zodanig substantieel deel van het gebruik van de grond dat dit is aan te merken als “weidebouw” in de zin van artikel 7:312 van het Burgerlijk Wetboek. Derhalve dient voor de toepassing van artikel 2, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling en artikel 220 d, eerste lid, onderdeel a, van de Gemeentewet ervan te worden uitgegaan dat de weidegrond ten behoeve van de land- of bosbouw gebruikte cultuurgrond is.
10. Voorts dient de vraag te worden beantwoord of sprake is van bedrijfsmatige exploitatie. Daartoe zijn de volgende feiten van belang. Eiser en zijn partner verrichten gezamenlijk activiteiten in een daartoe opgerichte commanditaire vennootschap ‘ [naam] ’. Binnen de opgerichte commanditaire vennootschap vallen met name de volgende activiteiten:
- het fokken van paarden;
- het beleren van paarden;
- het lesgeven aan leerlingen met eigen paarden;
- het voeren van een paardenpension (in beperkte mate);
- het optreden als keurmeester voor de hengstenkeuringscommissie dressuur bij de KWPM.
Eisers partner [B] verricht nagenoeg fulltime werkzaamheden ten behoeve van het bedrijf en neemt daarbij alle vakinhoudelijke activiteiten voor haar rekening. Eiser is stille vennoot en houdt zich voornamelijk bezig met onderhoudsactiviteiten. Uit de door eiser overgelegde bedrijfsresultaten over de jaren 2006 tot en met 2011 blijkt dat er over twee jaren een positief resultaat is behaald. In de overige jaren is er een negatief resultaat behaald. Eiser heeft aangegeven dat het bedrijf op dit moment last heeft van de economische crisis, maar dat de verwachtingen voor de toekomst positief zijn. Met name het recent verworven keurmeesterschap vergroot het uitzicht op een positief resultaat.
11. De rechtbank komt op grond van deze feiten tot het oordeel dat de weidegrond bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd. Daarvoor acht de rechtbank het van belang dat er sprake is van zodanig samenhangende activiteiten dat deze, voor de beantwoording van de vraag of sprake is van bedrijfsmatige exploitatie, als één geheel moeten worden gezien. Gelet op het geheel aan activiteiten kan niet worden gezegd dat geen sprake is van een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid. Naar de stand van zaken op de waardepeildatum is er bovendien sprake van een winststreven, ook in die zin dat naar objectieve maatstaven op een redelijke termijn een positief resultaat kan worden behaald. Naar het oordeel van de rechtbank is de weidegrond derhalve ten behoeve van de landbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond in de zin van de onder rechtsoverweging 8 genoemde bepalingen. Verweerder had daarom de cultuurgrondvrijstelling toe moeten passen. Het betoog slaagt in zoverre.
Waarde op grond van taxatiewijzer
12. Eiser heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat de waarde van de paardenboxen met bouwjaar 1996, de binnenloopruimte voor de paarden met bouwjaar 1996 en de binnenbak met bouwjaar 2004 te hoog is vastgesteld, gelet op de eenvoudige constructie van deze objecten en de goedkope materialen die daarbij zijn gebruikt. Volgens eiser dient voor de paardenboxen een waarde van € 110,- per m² gehanteerd te worden, voor de binnenloopruimte een waarde van € 51,- per m² en voor de binnenbak een waarde van € 70,- per m².
13. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de objecten niet te hoog is vastgesteld. Bij toepassing van de taxatiewijzer is rekening gehouden met de bouwaard en de leeftijd van de objecten. De taxatiewijzer geeft voor de paardenboxen als uitgangspunt een waarde van € 324,- per m² bij een standaardgrootte van 150 m². Gecorrigeerd naar de grootte van 375 m² zou de prijs van € 208,- per m² moeten zijn. De gehanteerde waarde per m² van € 200,- is daardoor niet te hoog. Ten aanzien van de waarde van de binnenloopruimte uit bouwjaar 1996 heeft verweerder ter zitting naar voren gebracht dat dit object ten onrechte als hooi/stroschuur is gewaardeerd. Het had voor de hand gelegen om het object met behulp van dezelfde kengetallen te waarderen als die voor de binnenbak met bouwjaar 2004 zijn gehanteerd. De waarde per m² was dan € 110,- per m² geweest. Gelet daarop is de gehanteerde prijs per m² van € 70,- zeker niet te hoog. De waarde per m² van de binnenbak met bouwjaar 2004 is op grond van de taxatiewijzer vastgesteld op € 110,- en is volgens verweerder ook niet te hoog.
14. De rechtbank stelt voorop dat zij de cijfers van de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen en de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten een geschikt uitgangspunt acht voor de berekening van de vervangingswaarde. Naar het oordeel van de rechtbank is door verweerder voldoende onderbouwd dat de waarde van de afzonderlijke objecten op grond van die taxatiewijzer niet te hoog is vastgesteld. Eiser heeft met zijn stelling dat onvoldoende mate rekening is gehouden met de eenvoudige constructie en goedkope gebruikte materialen onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de waardebepaling van verweerder onjuist is. De rechtbank volgt eiser daarom niet in zijn standpunt dat de waarde van de genoemde objecten te hoog is vastgesteld. Het betoog slaagt niet.
Tot slot
15. Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond en zal de bestreden uitspraak worden vernietigd. De rechtbank ziet aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) zelf in de zaak te voorzien en de waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2011, naar de waardepeildatum 1 januari 2010, in goede justitie vast te stellen op € 526.740,-.
16. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart dient verweerder het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden. Van overige proceskosten is de rechtbank niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- verlaagt de waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 2010, voor het belastingjaar 2011, tot € 526.740,- en verlaagt de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 42,- aan eiser te vergoeden
Deze uitspraak is gedaan door mr. P.M.J.H. Muijlaert, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.N. Foppen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 april 2013.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.