Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/287286 / HA ZA 10-1219
Vonnis van 24 april 2013
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VF HYPOTHEEK SERVICES B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
advocaat: mr. P. van der Mersch te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
TAXATHEEK BAARN B.V.,
gevestigd te Baarn, kantoorhoudende te Soest,
gedaagde,
advocaat: mr. M. Jongkind te Rotterdam.
Partijen zullen hierna VFH en Taxatheek genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 26 oktober 2011;
- het deskundigenbericht van 25 juli 2012;
- de conclusie na deskundigenbericht van VFH van 29 augustus 2012;
- de antwoordconclusie na deskundigenbericht van Taxatheek van 24 oktober 2012;
- de akte uitlating producties van VFH van 21 november 2012.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
2.1. De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 26 oktober 2011 aan de deskundige M.P. de Groot, werkzaam bij Makelaardij De Groot & Compagnons te Amsterdam, opgedragen de onder 2.13. van dat tussenvonnis geformuleerde vragen te beantwoorden.
De deskundige heeft een deskundigenrapport, gedateerd 25 juli 2012, uitgebracht.
2.2. De deskundige komt op grond van zijn onderzoek en na in het rapport de vragen van de rechtbank afzonderlijk te hebben behandeld – samengevat – tot de volgende antwoorden:
1. De onderhandse verkoopwaarde en de executiewaarde van het appartementsrecht, rechtgevend op het uitsluitend gebruik en bewoning van de woning aan de [adres] te Amsterdam bedroegen op of omstreeks 16 oktober 2006, de datum van de taxatie van Taxatheek, respectievelijk € 268.000,00 en € 241.000,00.
2. Met betrekking tot dezelfde woning bedroegen de onderhandse verkoopwaarde en de executiewaarde op of omstreeks 27 juni 2007 eveneens respectievelijk € 268.000,00 en € 241.000,00.
3. De reële executiewaarde van de woning bedroeg op of omstreeks 17 juni 2008 op basis van gegevens omtrent opbod en afslag ten tijde van de executoriale veiling tussen de € 245.000,00 en € 251.000,00. Hierbij plaatst de deskundige de kanttekening dat de particulier mogelijk als enige gegadigde iets hoger heeft afgeslagen dan de markt zou hebben gedaan. Aan de hand van de volgens de deskundige traditionele benadering, waarbij een percentage genomen wordt van de onderhandse verkoopwaarde en waarbij wetenschap omtrent de veilinguitkomst buiten beschouwing wordt gelaten, komt de reële executiewaarde op € 253.000,00 (zijnde 90% van € 281.000,00, de onderhandse verkoopwaarde op 17 juni 2008).
4. De gerealiseerde prijzen in aanmerking genomen, stegen de prijzen voor heel Amsterdam Zuid-Oost in het segment eengezinswoningen met 4,8%. Per kwartaal waren er schommelingen, maar dat is gebruikelijk en toe te schrijven aan seizoensinvloeden. De gerealiseerde executiewaarde is in de pas gebleven met de marktontwikkelingen met als kenmerk licht stijgende prijzen. Pas na de jaarwisseling 2008 naar 2009 werden de gevolgen van de bankencrisis, die zich voordeed in najaar 2008, merkbaar.
5. De Eerste Amsterdamse Onroerend Goed Veiling is een veilinghuis waar de aldaar gerealiseerde prijzen een goede afspiegeling vormen van de werkelijke (executie)waarden. Er is vanwege de schaalgrootte, alsmede de mix en aantallen van bezoekers, geen ruimte voor intimiderende prijsbeïnvloeding door belanghebbende huishandelaren. Dit wordt gewaarborgd door de aanwezigheid van een veilingcommissaris en de directie van het veilinghuis ter veiling.
2.3. VFH is – samengevat – van mening dat de bevindingen van de deskundige aansluiten bij de bevindingen van de door VFH in de arm genomen taxateur Delta State en zij concludeert dat de bevindingen van de deskundige juist zijn.
2.4. Taxatheek daarentegen heeft een aantal bezwaren geuit tegen de bevindingen van de deskundige en de wijze waarop het deskundigenrapport tot stand is gekomen. Een aantal bezwaren heeft zij voorgelegd aan de deskundige naar aanleiding van het door hem uitgebrachte conceptrapport. De deskundige heeft in zijn rapportage gereageerd op de bezwaren. Volgens Taxatheek heeft de deskundige ten onrechte gebruik gemaakt van marktinformatie die ten tijde van de taxatie door Taxatheek niet voorhanden was, heeft hij geen, althans onvoldoende, aandacht besteed aan unieke en waardeverhogende eigenschappen van de woning, heeft hij niet, althans onvoldoende, onderkend dat de onderhandse verkoopwaarde en executiewaarde geen vaste gegevens zijn waarover geen discussie bestaat en is de door de deskundige gebruikte marktinformatie onvoldoende specifiek.
2.5. Vooropgesteld moet worden dat voor de rechter een beperkte motiveringsplicht geldt ten aanzien van zijn beslissing om de bevindingen van deskundigen al dan niet te volgen. Wel dient hij bij de beantwoording van de vraag of hij de conclusies waartoe een deskundige in zijn rapport is gekomen in zijn beslissing zal volgen, alle ter zake door partijen aangevoerde feiten en omstandigheden in aanmerking te nemen en op basis van die aangevoerde stellingen in volle omvang te toetsen of aanleiding bestaat van de in het rapport geformuleerde conclusies af te wijken. Als partijen, door zich te beroepen op de uiteenlopende zienswijzen van de door haar geraadpleegde deskundigen, voldoende gemotiveerde standpunten hebben ingenomen en voldoende duidelijk hebben aangegeven waarom zij het oordeel van een door de rechter benoemde deskundige al dan niet aanvaardbaar achten, geldt het volgende. Indien de rechter in een geval waarin de opinie van andere, door een der partijen geraadpleegde, deskundigen op gespannen voet staat met die van de door de rechter benoemde deskundige, de zienswijze van deze deskundige volgt, zal de rechter zijn beslissing in het algemeen niet verder behoeven te motiveren dan door aan te geven dat de door deze deskundige gebezigde motivering hem overtuigend voorkomt. Wel zal de rechter op specifieke bezwaren van partijen tegen de zienswijze van de door hem aangewezen deskundige moeten ingaan, als deze bezwaren een voldoende gemotiveerde betwisting inhouden van de juistheid van deze zienswijze (vgl. HR 9 december 2011, NJ 2011, 599). Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
2.6. De rechtbank is van oordeel dat de door haar benoemde deskundige voldoende inzicht heeft gegeven in de wijze waarop hij tot de door hem berekende prijs per vierkante meter is gekomen en daarmee tot de waardebepalingen van de woning. Niet gebleken is dat de deskundige van evident onjuiste feiten of omstandigheden is uitgegaan, dat hij van belang zijnde feiten over het hoofd heeft gezien, of dat hij zijn kennis en ervaring op onjuiste wijze heeft toegepast. De rechtbank zal de deskundige daarom volgen in zijn bevindingen en motivering.
2.7. De in het rapport van de door de rechtbank benoemde deskundige genoemde onderhandse verkoopwaarde en de executiewaarde van de woning bedroegen volgens de deskundige op of omstreeks 16 oktober 2006, de datum van de taxatie van Taxatheek, respectievelijk € 268.000,00 en € 241.000,00.
2.8. Naar aanleiding van hetgeen de rechtbank in het tussenvonnis van 6 juli 2012 onder 4.7 en 4.8 heeft overwogen, hebben beide partijen delen van het door G.G.M. ten Have geschreven boek Taxatieleer Vastgoed 1 als productie overgelegd en op grond hiervan hun stellingen betrokken. Partijen zijn het erover eens dat voor de beoordeling van de afwijking tussen twee afzonderlijke taxaties, het gewogen gemiddelde van de taxaties tot uitgangspunt dient te worden genomen. Verder zijn zij het erover eens dat de door Ten Have beschreven bandbreedtes en marges de aanvaardbaarheid van de door Taxatheek uitgebrachte taxatie bepalen. Dit brengt mee dat tussen partijen vast is komen te staan dat voor beantwoording van de vraag of Taxatheek voldoende zorgvuldigheid heeft betracht, op grond van de uitgangspunten van Ten Have als norm heeft te gelden dat indien de woning een courant object betreft de door Taxatheek getaxeerde waarde zich binnen tien procent boven en tien procent onder het gewogen gemiddelde van de taxaties dient te bevinden en indien de woning een incourant object betreft een marge van meer dan tien procent boven en onder het gewogen (rekenkundig) gemiddelde geoorloofd is. Indien de taxatie door Taxatheek zich, afhankelijk van de courantheid van de woning, binnen de geldende bandbreedte bevindt, heeft te gelden dat haar handelen als voldoende zorgvuldig dient te worden beschouwd.
2.9. In onderhavig geval bedraagt het gewogen (rekenkundig) gemiddelde van de taxaties van Taxatheek en de deskundige € 311.500,00 (€ 355.000,00 plus € 268.000,00, gedeeld door twee). De afwijking van de taxatie door Taxatheek ten opzichte van het gewogen (rekenkundig) gemiddelde bedraagt daarmee 13,96 % (€ 355.000,00 gedeeld door € 311.500,00 minus 100%). Of sprake is van een onaanvaardbare overschrijding van de in de onroerend goedmarkt gangbare bandbreedtes en marges is afhankelijk van het antwoord op de vraag of de getaxeerde woning destijds als courant of incourant diende te worden beschouwd.
2.10. De rechtbank volgt Taxatheek waar zij zich op het standpunt stelt dat de woning een incourant type woning was in oktober 2006. Zoals Taxatheek aanvoert en ook uit het deskundigenrapport blijkt, is in de omgeving van de getaxeerde woning in een periode van meer dan een jaar voorafgaand aan de door Taxatheek uitgevoerde taxatie, geen vergelijkbare woning verkocht. Dit en het feit dat na oktober 2006, zoals ook blijkt uit de door de deskundige in zijn rapportage opgenomen verkoopgegevens van na oktober 2006, slechts elf vergelijkbare woningen zijn verkocht in de periode van februari 2007 tot en met april 2011, maakt dat de getaxeerde woning als incourant dient te worden beschouwd. Zoals de door beide partijen op dit punt aangehaalde Ten Have schrijft, heeft een woning als incourant te gelden indien daarvoor niet of nauwelijks vergelijkingsmateriaal te vinden is. Anders dan VFH betoogt, is de mate van courantheid van een woning daarom in dit geval niet afhankelijk van de ouderdom van de woning, de mate van onderhoud en de kwaliteit van de bewoning ervan, maar van de mate waarin vergelijkingsmateriaal te vinden is voor het bepalen van de waarde van de woning. Deze stelling van VFH is daarom niet houdbaar. Dit brengt mee dat waar de woning een incourant object betreft, in dit geval een marge van meer dan tien procent boven het gewogen (rekenkundig) gemiddelde geoorloofd is.
2.11. Verder acht de rechtbank van belang dat VFH niet heeft weersproken dat, zoals Taxatheek aanvoert, een gunstige uitwerking op de waarde van de woning uitgaat van het feit dat de woning een hoekwoning betreft, er een (als gevolg van een uitbouw) gunstige indeling is met een relatief groot woonoppervlak op de begane grond en van het feit dat er een groot dakterras aanwezig is. Nu Taxatheek zich ter onderbouwing van haar stelling dat zij op juiste wijze heeft getaxeerd aanvoert dat zij aan de eigenschappen een waardeverhogende werking mocht toedichten en VFH dit niet heeft weersproken, dient ervan uit te worden gegaan dat voor zover de waarde van de getaxeerde woning de genoemde marge van tien procent overstijgt dit, althans deels, het gevolg is van de waardeverhogende werking. Concluderend is de rechtbank van oordeel dat het handelen van Taxatheek als voldoende zorgvuldig dient te worden beschouwd omdat zij bij het uitvoeren van de taxatie van de woning aan de [adres] te Amsterdam de zorgvuldigheid betracht die van haar als redelijk handelend en redelijk bekwaam taxateur mocht worden verwacht. Door op deze wijze te handelen heeft zij niet onrechtmatig jegens VFH gehandeld, zodat de vorderingen van VFH die op deze stelling zijn gegrond, dienen te worden afgewezen.
2.12. VFH zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Taxatheek worden begroot op € 4.414,00, zijnde € 1.285,00 aan griffierecht en € 3.129,00 (3,5 punten × tarief € 894,00) aan salaris advocaat.
3. De beslissing
De rechtbank
3.1. wijst het gevorderde af,
3.2. veroordeelt VFH in de proceskosten, aan de zijde van Taxatheek tot op heden begroot op € 4.414,00,
3.3. verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.E. Heinemann en in het openbaar uitgesproken op 24 april 2013.?