ECLI:NL:RBMNE:2013:BZ2329

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK UTRECHT

Sector handel en kanton

Handelskamer

Vonnis in gevoegde zaken van 20 februari 2013

I - in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 258870 / HA ZA 08-2447 van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE LEUSDEN,

zetelend te Leusden,

eiseres,

procesadvocaat dr.mr. M.R. Ruygvoorn,

advocaat mr. A. de Snoo,

tegen

[Gedaagde],

wonende te [woonplaats],

gedaagde,

advocaat mr. F.W. van Dijk,

II - en in de zaak met zaaknummer / rolnummer 258872 / HA ZA 08-2448 van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE LEUSDEN,

zetelend te Leusden,

eiseres,

procesadvocaat dr.mr. M.R. Ruygvoorn,

advocaat mr. A. de Snoo,

tegen

DE ERVEN VAN WIJLEN [Naam]:

a) [A],

b) [B],

c) [C],

d) [D],

e) [E],

allen woonplaats kiezende te [woonplaats],

gedaagden,

advocaat mr. H.G. Tienstra,

III - en in de zaak met zaaknummer / rolnummer 258874 / HA ZA 08-2450 van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE LEUSDEN,

zetelend te Leusden,

eiseres,

procesadvocaat dr.mr. M.R. Ruygvoorn,

advocaat mr. A. de Snoo,

tegen

[Gedaagde 2],

wonende te [woonplaats],

gedaagde,

advocaat mr. J.T. Fuller,

IV - en in de zaak met zaaknummer / rolnummer 258875 / HA ZA 08-2451 van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE LEUSDEN,

zetelend te Leusden,

eiseres,

procesadvocaat dr.mr. M.R. Ruygvoorn,

advocaat mr. A. de Snoo,

tegen

[Gedaagde 3],

wonende te [woonplaats],

gedaagde,

advocaat mr. F.W. van Dijk,

V - en in de zaak met zaaknummer / rolnummer 258876 / HA ZA 08-2452 van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE LEUSDEN,

zetelend te Leusden,

eiseres,

procesadvocaat dr.mr. M.R. Ruygvoorn,

advocaat mr. A. de Snoo,

tegen

1. [Z],

wonende te [woonplaats],

2. [Y],

wonende te [woonplaats],

3. [X],

wonende te [woonplaats],

4. [W],

wonende te [woonplaats],

5. [V],

wonende te [woonplaats],

6. [U],

wonende te [woonplaats],

7. [T],

wonende te [woonplaats],

gedaagden,

procesadvocaat mr. P.L.G. Haccou,

advocaat mr. B.S. ten Kate.

VI - en in de zaak met zaaknummer / rolnummer 263230 / HA ZA 09-512 van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE LEUSDEN,

zetelend te Leusden,

eiseres,

procesadvocaat dr.mr. M.R. Ruygvoorn,

advocaat mr. A. de Snoo,

tegen

1. [M],

2. [O],

beiden wonende te [woonplaats],

gedaagden.

advocaat: mr. F.W. van Dijk.

Partijen zullen hierna afzonderlijk de gemeente, [Gedaagde], Erven [At/mE], [Gedaagde 2], [Gedaagde 3], de gezusters [Tt/mZ] en [Mt/mO] c.s. genoemd worden.

1. Het verloop van de procedures

De procedure in de zaak 08-2447 ([Gedaagde])

1.1. De rechtbank verwijst naar het vonnis van 31 december 2008 waarbij zij de vervroegde onteigening heeft uitgesproken van de volgende percelen (hierna: de percelen):

Kadastraal bekend

grondplan te onteigenen grootte gemeente Stoutenburg ter grootte van

nr. 6.1 00.33.55 ha sectie C, nr. 1478 00.33.55 ha

nr. 6.2 00.68.60 ha sectie C, nr. 1512 00.68.60 ha

nr. 6.3 01.94.20 ha sectie C, nr. 1513 01.94.20 ha

1.2. Het aan [Gedaagde] toekomende voorschot is bij voormeld vonnis bepaald op € 211.425,30 - zijnde 90% van het door de gemeente gedane aanbod voor de percelen. De gemeente heeft dit bedrag bij wijze van voorschot betaald.

1.3. Op 15 juli 2009 hebben de bij voormeld vonnis en bij vonnis van 1 april 2009 benoemde deskundigen (hierna: de deskundigen) in aanwezigheid van de rechter-commissaris de ligging en gesteldheid van de percelen opgenomen. Partijen hebben daarbij hun standpunt naar voren gebracht, zoals blijkt uit het proces-verbaal van plaatsopneming.

1.4. De deskundigen hebben op 25 januari 2012 hun advies, in de vorm van een algemeen en een bijzonder advies, omtrent de aan [Gedaagde] toe te kennen schadeloosstelling bij de rechtbank gedeponeerd. Aan dit advies is een ontwerpadvies, gedateerd 10 maart 2010 (algemeen gedeelte) en 7 februari 2011(bijzonder gedeelte), voorafgegaan dat de deskundigen aan partijen hebben doen toekomen. Partijen hebben op dit ontwerpadvies gereageerd. De door de advocaten van partijen verwoorde reacties zijn aan het op 25 januari 2012 gedeponeerde advies gehecht.

1.5. Partijen hebben voorts ter gelegenheid van de zitting van 11 oktober 2012 hun standpunten bepleit aan de hand van door hen overgelegde pleitnota’s. Partijen hebben vervolgens ieder een akte genomen: de erven [At/mE] op 7 november 2012, de overige gedaagde partijen ieder op 21 november 2012 en de gemeente op 5 december 2012.

1.6. Ten slotte is vonnis bepaald.

De procedure in de zaak 08-2448 (de Erven [At/mE])

1.7. De rechtbank verwijst naar het vonnis van 14 januari 2009 waarbij zij de vervroegde onteigening heeft uitgesproken van het volgende perceel en perceelsgedeelte (hierna: de percelen):

Kadastraal bekend

grondplan te onteigenen grootte gemeente Stoutenburg ter grootte van

nr. 5.1 00.00.45 ha sectie C, nr. 2158 00.00.45 ha

nr. 5.2 00.08.37 ha sectie C, nr. 2212 00.99.40 ha

1.8. Het aan de Erven [At/mE] toekomende voorschot is bij voormeld vonnis bepaald op € 15.785,10 - zijnde 90% van het door de gemeente gedane aanbod voor de percelen. De gemeente heeft dit bedrag bij wijze van voorschot betaald.

1.9. Op 15 juli 2009 hebben de bij voormeld vonnis en bij vonnis van 1 april 2009 benoemde deskundigen (hierna: de deskundigen) in aanwezigheid van de rechter-commissaris de ligging en gesteldheid van de percelen opgenomen. Partijen hebben daarbij hun standpunt naar voren gebracht, zoals blijkt uit het proces-verbaal van plaatsopneming.

1.10. De deskundigen hebben op 25 januari 2012 hun advies, in de vorm van een algemeen en een bijzonder advies, omtrent de aan de Erven [At/mE] toe te kennen schadeloosstelling uitgebracht en bij de rechtbank gedeponeerd. Aan dit advies is een ontwerpadvies, gedateerd 10 maart 2010 (algemeen gedeelte) en 7 februari 2011 (bijzonder gedeelte), voorafgegaan dat de deskundigen aan partijen hebben doen toekomen. Partijen hebben op dit ontwerpadvies gereageerd. De door de advocaten van partijen verwoorde reacties zijn aan het op 25 januari 2012 gedeponeerde advies gehecht.

1.11. Partijen hebben voorts ter gelegenheid van de zitting van 11 oktober 2012 hun standpunten bepleit aan de hand van door hen overgelegde pleitnota’s. Partijen hebben vervolgens ieder een akte genomen.

1.12. Ten slotte is vonnis bepaald.

De procedure in de zaak 08-2450 ([Gedaagde 2])

1.13. De rechtbank verwijst naar het vonnis van 28 januari 2009 waarbij zij de vervroegde onteigening heeft uitgesproken van de volgende perceelsgedeelten (hierna: de percelen):

Kadastraal bekend

grondplan te onteigenen grootte gemeente Stoutenburg ter grootte van

nr. 3.1.a 06.60.44 ha sectie C, nr. 1998 09.53.20 ha

nr. 3.1.b 00.01.05 ha sectie C, nr. 1998 09.53.20 ha

1.14. Het aan [Gedaagde 2] toekomende voorschot is bij voormeld vonnis bepaald op € 448.209,90 - zijnde 90% van het door de gemeente gedane aanbod voor de percelen. De gemeente heeft dit bedrag bij wijze van voorschot betaald.

1.15. Op 15 juli 2009 hebben de bij voormeld vonnis en bij vonnis van 1 april 2009 benoemde deskundigen (hierna: de deskundigen) in aanwezigheid van de rechter-commissaris de ligging en gesteldheid van de percelen opgenomen. Partijen hebben daarbij hun standpunt naar voren gebracht, zoals blijkt uit het proces-verbaal van plaatsopneming.

1.16. De deskundigen hebben op 25 januari 2012 hun advies, in de vorm van een algemeen en een bijzonder advies, omtrent de aan [Gedaagde 2] toe te kennen schadeloosstelling uitgebracht en bij de rechtbank gedeponeerd. Aan dit advies is een ontwerpadvies, gedateerd 10 maart 2010 (algemeen gedeelte) en 7 februari 2011 (bijzonder gedeelte), voorafgegaan dat de deskundigen aan partijen hebben doen toekomen. Partijen hebben op dit ontwerpadvies gereageerd. De door de advocaten van partijen verwoorde reacties zijn aan het op 25 januari 2012 gedeponeerde advies gehecht.

1.17. Partijen hebben voorts ter gelegenheid van de zitting van 11 oktober 2012 hun standpunten bepleit aan de hand van door hen overgelegde pleitnota’s. Partijen hebben vervolgens ieder een akte genomen.

1.18. Ten slotte is vonnis bepaald.

De procedure in de zaak 08-2451 ([Gedaagde 3])

1.19. De rechtbank verwijst naar het vonnis van 31 december 2008 waarbij zij de vervroegde onteigening heeft uitgesproken van het volgende perceelsgedeelte (hierna: het perceel):

Kadastraal bekend

grondplan te onteigenen grootte gemeente Stoutenburg ter grootte van

nr. 1 02.72.78 ha sectie C, nr. 2219 06.15.50 ha

1.20. Het aan [Gedaagde 3] toekomende voorschot is bij voormeld vonnis bepaald op € 192.640,50 - zijnde 90% van het door de gemeente gedane aanbod voor de percelen. De gemeente heeft dit bedrag bij wijze van voorschot betaald.

1.21. Op 15 juli 2009 hebben de bij voormeld vonnis en bij vonnis van 1 april 2009 benoemde deskundigen (hierna: de deskundigen) in aanwezigheid van de rechter-commissaris de ligging en gesteldheid van de percelen opgenomen. Partijen hebben daarbij hun standpunt naar voren gebracht, zoals blijkt uit het proces-verbaal van plaatsopneming.

1.22. De deskundigen hebben op 25 januari 2012 hun advies, in de vorm van een algemeen en een bijzonder advies, omtrent de aan [Gedaagde 3] toe te kennen schadeloosstelling uitgebracht en bij de rechtbank gedeponeerd. Aan dit advies is een ontwerpadvies, gedateerd 10 maart 2010 (algemeen gedeelte) en 7 februari 2011(bijzonder gedeelte), voorafgegaan dat de deskundigen aan partijen hebben doen toekomen. Partijen hebben op dit ontwerpadvies gereageerd. De door de advocaten van partijen verwoorde reacties zijn aan het op 25 januari 2012 gedeponeerde advies gehecht.

1.23. Partijen hebben voorts ter gelegenheid van de zitting van 11 oktober 2012 hun standpunten bepleit aan de hand van door hen overgelegde pleitnota’s. Partijen hebben vervolgens ieder een akte genomen.

1.24. Ten slotte is vonnis bepaald.

De procedure in de zaak 08-2452 (de gezusters [Tt/mZ])

1.25. De rechtbank verwijst naar het vonnis van 31 december 2008 waarbij zij de vervroegde onteigening heeft uitgesproken van de volgende perceelsgedeelten (hierna: de percelen):

Kadastraal bekend

grondplan te onteigenen grootte gemeente Stoutenburg ter grootte van

nr. 9.1.a 00.08.06 ha sectie C, nr. 2000 03.48.10 ha

nr. 9.1.b 01.96.04 ha sectie C, nr. 2000 03.48.10 ha

1.26. Het aan de gezusters [Tt/mZ] toekomende voorschot is bij voormeld vonnis bepaald op € 161.665,20 - zijnde 90% van het door de gemeente gedane aanbod voor de percelen. De gemeente heeft dit bedrag bij wijze van voorschot betaald.

1.27. Op 15 juli 2009 hebben de bij voormeld vonnis en bij vonnis van 1 april 2009 benoemde deskundigen (hierna: de deskundigen) in aanwezigheid van de rechter-commissaris de ligging en gesteldheid van de percelen opgenomen. Partijen hebben daarbij hun standpunt naar voren gebracht, zoals blijkt uit het proces-verbaal van plaatsopneming.

1.28. De deskundigen hebben op 25 januari 2012 hun advies, in de vorm van een algemeen en een bijzonder advies, omtrent de aan de gezusters [Tt/mZ] toe te kennen schadeloosstelling uitgebracht en bij de rechtbank gedeponeerd. Aan dit advies is een ontwerpadvies, gedateerd 10 maart 2010 (algemeen gedeelte) en 7 februari 2011 (bijzonder gedeelte), voorafgegaan dat de deskundigen aan partijen hebben doen toekomen. Partijen hebben op dit ontwerpadvies gereageerd. De door de advocaten van partijen verwoorde reacties zijn aan het op 25 januari 2012 gedeponeerde advies gehecht.

1.29. Partijen hebben voorts ter gelegenheid van de zitting van 11 oktober 2012 hun standpunten bepleit aan de hand van door hen overgelegde pleitnota’s. Partijen hebben vervolgens ieder een akte genomen.

1.30. Ten slotte is vonnis bepaald.

De procedure in de zaak 09-512 ([Mt/mO] c.s.)

1.31. De rechtbank verwijst naar het vonnis van 1 april 2009 waarbij zij de vervroegde onteigening heeft uitgesproken van de volgende perceelsgedeelten (hierna: de percelen):

Kadastraal bekend

grondplan te onteigenen grootte gemeente Stoutenburg ter grootte van

nr. 2a 03.02.90 ha sectie C, nr. 2058 08.04.40 ha

nr. 2b 00.29.55 ha sectie C, nr. 2058 08.04.40 ha

1.32. Het aan [Mt/mO] c.s. toekomende voorschot is bij voormeld vonnis bepaald op € 279.000,00 - zijnde 90% van het door de gemeente gedane aanbod voor de percelen. De gemeente heeft dit bedrag bij wijze van voorschot betaald.

1.33. Op 15 juli 2009 hebben de bij voormeld vonnis benoemde deskundigen (hierna: de deskundigen) in aanwezigheid van de rechter-commissaris de ligging en gesteldheid van de percelen opgenomen. Partijen hebben daarbij hun standpunt naar voren gebracht, zoals blijkt uit het proces-verbaal van plaatsopneming.

1.34. De deskundigen hebben op 25 januari 2012 hun advies, in de vorm van een algemeen en een bijzonder advies, omtrent de aan [Mt/mO] c.s. toe te kennen schadeloosstelling uitgebracht en bij de rechtbank gedeponeerd. Aan dit advies is een ontwerpadvies, gedateerd 10 maart 2010 (algemeen gedeelte) en 7 februari 2011 (bijzonder gedeelte), voorafgegaan dat de deskundigen aan partijen hebben doen toekomen. Partijen hebben op dit ontwerpadvies gereageerd. De door de advocaten van partijen verwoorde reacties zijn aan het op 25 januari 2012 gedeponeerde advies gehecht.

1.35. Partijen hebben voorts ter gelegenheid van de zitting van 11 oktober 2012 hun standpunten bepleit aan de hand van door hen overgelegde pleitnota’s. Partijen hebben vervolgens ieder een akte genomen.

1.36. Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De verdere beoordeling

het planologisch kader

2.1. De rechtbank ontleent het volgende aan het advies van deskundigen en de toelichting van partijen.

2.1.1. De onteigening is geschied ter uitvoering van het bestemmingsplan "De Schammer", vastgesteld door de raad van de gemeente Leusden op 15 juni 2006 en goedgekeurd door gedeputeerde staten van Utrecht bij besluit van 16 januari 2007. Blijkens de toelichting op het bestemmingsplan betreft dit de ontwikkeling van een natuur- en recreatiegebied De Schammer in een samenwerking tussen de provincie Utrecht, het Waterschap Vallei&Eem en de gemeenten Amersfoort en Leusden. De onteigening betreft meerdere percelen van verschillende eigenaren.

De onteigende percelen liggen voorts in het Streekplan Utrecht 2005-2015. In de toelichting op het bestemmingsplan is omtrent dit streekplan nog het volgende opgemerkt:

" De provincie Utrecht streeft ernaar in de streekplanperiode, in nauwe samenwerking met de gemeente Amersfoort en het gewest Eemland, circa 330 hectare groen en blauw in en rondom Amersfoort te realiseren. Het gaat hier om de locaties De Schammer (circa 80 hectare recreatief groen), Vathorst Noord (circa 150 hectare recreatief groen) en Wieken-Vinkenhof (circa 100 hectare). (…)"

Blijkens de toelichting is De Schammer in de provinciale belangen ook van groot belang als te ontwikkelen waterbergingsgebied.

In de toelichting op het bestemmingsplan is ook een ontwikkelingsvisie verwoord waaruit blijkt dat het gebied in 3 verschillende deelgebieden moet worden verdeeld, te weten:

"1. Het nieuwe recreatie- en natuurgebied De Schammer, ter plaatse van de lagere delen van dit gebied. (…)

2. Het gebied aan de Horsterweg waar de hockeyvelden zullen worden gevestigd (…)

3. de hogere delen: de overige agrarische gronden in het plangebied, inclusief de bestaande burgerwoningen en niet-agrarische bedrijven.

Op de onteigende percelen is deels de bestemming N "natuur" en deels de bestemming RDN "extensieve dagrecreatie natuur" komen te rusten. Op de onteigende percelen staan geen woningen en de percelen zijn agrarisch in gebruik. De onteigende percelen vormen tezamen een gedeelte van het gebied De Schammer ten oosten van de rijksweg 28 en ten zuiden van de Barneveldsebeek in de gemeente Leusden.

Voordien gold voor het betreffende gebied het bestemmingsplan "Buitengebied 1996". De onteigende percelen hadden agrarische bestemmingen.

de waarde van het onteigende

2.2. De rechtbank zal in navolging van de deskundigen en partijen hierna zowel de algemene uitgangspunten voor de waardering als de mogelijk voor de individuele onteigende partij bestaande bijzondere uitgangspunten beoordelen.

Algemeen gedeelte

2.3. Het advies van de deskundigen

De deskundigen hebben de onteigende percelen gewaardeerd naar hun complexwaarde in het deelgebied (onderstreping rechtbank) "het nieuwe recreatie- en natuurgebied De Schammer". De vaststelling van de deskundigen, dat dit een niet rendabel complex betreft, is niet door partijen bestreden.

2.3.1. Volgens deskundigen is er geen aanleiding om ook de beide overige deelgebieden (hockeyvelden Horsterweg en de hoger gelegen delen) tot het complex te rekenen.

2.3.2. De deskundigen hebben voorts en door partijen onbestreden voorop gesteld dat de onteigende percelen op grond van de overgangsbepalingen bij het bestemmingsplan De Schammer kunnen worden gewaardeerd naar hun waarde als agrarisch gebruikte of bruikbare en in ieder geval agrarische bestemde (in het voorheen geldende bestemmingsplan Buitengebied 1996) percelen bij voortzetting van het bestaande gebruik.

2.3.3. De deskundigen hebben na heroverweging in het definitief advies, mede op grond van hun op kennis en ervaring berustend intuïtief inzicht, de m2-waarde van de onteigende percelen voor huiskavels getaxeerd op € 8,00 per m2 (ontwerp advies: € 7,75 per m2) en voor veldkavels bepaald op € 7,25 per m2 (ontwerp advies: € 6,75 per m2). De deskundigen hebben aan deze heroverweging ten grondslag gelegd een bespreking van de door mr. Van Dijk toegezonden en door ir. A. Schimmel verzamelde vergelijkingsgegevens, de gemiddelde grondprijs uit de Boerderij van 15 februari 2011, de grondprijsmonitor 2010 van de Dienst Landelijk Gebied en het gegeven dat een heer Zandbrink ten tijde van de inschrijving van het onteigeningsvonnis als koper in het gebied actief was om agrarische percelen te kopen voor de inrichting van diens boerderij onder Leusden.

2.4. De gemeente

De gemeente kan zich vinden in de door de deskundigen gehanteerde uitgangspunten voor de taxatie, namelijk complexwaarde van het onrendabel deelgebied "het nieuwe recreatie- en natuurgebied De Schammer" en dat de hoogste waarde van de percelen wordt bereikt uitgaande van het bestaande agrarisch gebruik.

2.4.1. De gemeente heeft evenwel de volgende algemene bezwaren:

1) de deskundigen hebben onvoldoende duidelijk gemaakt waarom zij zijn afgeweken van de in het ontwerp advies nog getaxeerde waarden. De gemeente wijst er op dat zij eerder zelf vergelijkingstransacties had aangedragen die uitkwamen op € 6,75 en € 6,78 per m2. Ook wijst de gemeente op de zogenoemde grondprijsmonitor van de Dienst Landelijk Gebied (hierna: DLG) waarin een gemiddelde grondprijs van € 6,29 per m2 is aangegeven op basis van 213 transacties in plaats van de slechts 23 transacties die de deskundigen hebben genoemd. De gemeente wijst er in dit verband op dat de deskundigen in een tweetal onteigeningen zelf verwijzen naar het grondprijzenoverzicht van DLG als het gaat om de waardering van te verkrijgen vervangende gronden;

2) de deskundigen hanteren voor de waardebepaling van de huiskavels ten onrechte een generiek prijspeil, hetgeen taxatietechnisch niet goed te verdedigen lijkt omdat de waarde van huiskavels afhangt van de specifieke omstandigheden. De vergelijkingstransacties zijn allemaal onderling verschillend en het kan dan niet juist zijn dat die transacties voldoende gegevens bieden voor het beoordelen van een generiek prijsniveau;

3) de door de deskundigen gehanteerde veldkavelprijs is in feite de prijs van een huiskavel en is daarmee te hoog;

4) de bij de door deskundigen genoemde vergelijkingstransacties 11 en 15 betaalde prijs is te hoog omdat het voortbrengend vermogen van de gronden van gedaagden lager ligt dan die van de gronden betrokken bij deze referentietransacties.

2.4.2. De gemeente heeft daarnaast bezwaar gemaakt tegen de door de deskundigen geadviseerde verrekening van opbrengst/waarde van uit de onteigende percelen gewonnen zand.

2.5. De rechtbank oordeelt als volgt op de bezwaren van de gemeente.

2.5.1. De deskundigen hebben ter zitting - onweersproken door partijen - opgemerkt dat de zogenoemde grondprijsmonitor van DLG op een veel uitgebreider gebied (met name richting het oosten) betrekking heeft dan het gebied waarin de onteigende percelen zijn gelegen en dat die monitor als gevolg daarvan minder nauwkeurige gegevens verstrekt. De rechtbank is het met de deskundigen eens dat meer waarde moet worden gehecht aan de gegevens die beschikbaar zijn gekomen uit de door deskundigen beoordeelde vergelijkingstransacties uit het betreffende gebied zelf. De deskundigen hebben toegelicht dat een aantal door hen gehanteerde en bruikbare vergelijkingstransacties, opgenomen onder de nummers 11 tot en met 20 van bijlage H bij het definitief advies (hierna: bijlage H), een verantwoord beeld geeft van het prijsniveau ter plaatse en dat in bijlage F het commentaar op alle in eerste instantie door partijen aangedragen vergelijkingstransacties is verwerkt. Aanvullend zijn in bijlage H onder de nummers 21 tot en met 29 ook de later door ir. Schimmel aangedragen transacties en het commentaar van de deskundigen daarop verwerkt. Uit dit laatste overzicht volgt hoe de deskundigen tot hun aangepaste advies zijn gekomen. De rechtbank oordeelt dat de deskundigen aldus voldoende inzichtelijk hebben gemaakt op welke gronden zij tot hun aangepast advies zijn gekomen. Tevens volgt hier genoegzaam uit dat de deskundigen zijn uitgegaan van de juiste gegevens om tot hun advies te komen. Het eerste bezwaar van de gemeente treft derhalve geen doel.

2.5.2. Eenzelfde lot treft het tweede bezwaar van de gemeente. De deskundigen hebben ter zitting toegelicht dat het op zich juist is om de waarde van de huiskavels individueel vast te stellen omdat een agrariër bij een extra grote huiskavel niet bereid is voor grond gelegen op afstand van het bouwblok evenveel te betalen als voor grond gelegen nabij het bouwblok. De deskundigen hebben er echter op gewezen dat geen van de onteigende percelen een zo grote omvang heeft dat dit effect optreedt. De deskundigen hebben voorts gewezen op de in het overzicht van bijlage H als nummer 23 en 24 genoemde transacties. Nummer 23 betreft de transactie met bebouwing. Nummer 24 betreft dezelfde transactie, exclusief de waarde van het bouwblok, en geeft dus een goed beeld van de waarde van de huiskavel bij die transactie, te weten € 8,00 per vierkante meter (€ 80.000,00 per ha), aldus de deskundigen.

De rechtbank oordeelt deze toelichting duidelijk en juist. Er is geen reden om van het advies van de deskundigen af te wijken.

2.5.3. Het standpunt van de gemeente dat de gehanteerde veldkavelprijs in feite de prijs is van een huiskavel is volgens de deskundigen gebaseerd op een beperkt aantal vergelijkingstransacties. Die transacties zijn volgens deskundigen van onvoldoende gewicht op het grote geheel, nog daargelaten dat op die transacties volgens de deskundigen ook nog valt af te dingen. Gelet op deze toelichting van de deskundigen heeft de rechtbank geen reden om van het advies van de deskundigen af te wijken.

2.5.4. Wel ziet de rechtbank grond om deskundigen op te dragen haar nader te adviseren over het bezwaar van de gemeente dat de deskundigen uit zijn gegaan van vergelijkingstransacties (nummers 11 en 15) die volgens de gemeente betrekking hebben op hoger gelegen gronden (vergeleken met de gronden van gedaagden) met daardoor een hoger voortbrengend vermogen dan de gronden van gedaagden, omdat de deskundigen dit aspect nog onvoldoende in de advisering hebben verwerkt. De rechtbank verzoekt de deskundigen de rechtbank te informeren over het standpunt van de gemeente dat de door de deskundigen genoemde vergelijkingstransacties 11 en 15 niet voor vergelijking geschikt zijn omdat deze juist vanwege de hogere ligging buiten het bestemmingsplan en de onteigening zijn gehouden en daarom autonoom al een hogere waarde dan de onteigende gronden hebben.

2.5.5. Het bezwaar van de gemeente over de verrekening van de waarde van het gewonnen zand zal de rechtbank hierna (overwegingen 2.11 e.v.) , tegelijk met de op dit onderdeel betrekking hebbende bezwaren van een aantal gedaagde partijen, bespreken.

2.6. [Gedaagde], [Gedaagde 3], [Mt/mO] c.s., [Gedaagde 2] en de gezusters [Tt/mZ].

Het bezwaar van deze partijen, dat het advies van de deskundigen nog steeds onvoldoende is gemotiveerd, onderbouwen zij met het argument dat uit het definitief rapport niet blijkt op welke wijze de deskundigen de door hen en met name door ir. Schimmel aangedragen transacties hebben gewogen. Zij begrijpen niet waarom de deskundigen niet ir. Schimmel volgen in zijn taxatie van de waarde van de veldkavels op tenminste € 7,50. Zij begrijpen niet waarom de deskundigen aan de ene kant een vergelijkingsmethode hanteren, maar aan de andere kant hun oordeel baseren op intuïtief inzicht wat hen als onderling tegenstrijdig voorkomt.

2.7. De rechtbank stelt voorop dat de deskundigen hun algemeen advies naar behoren hebben onderbouwd zoals hiervoor is overwogen.

2.7.1. De deskundigen hebben ter zitting aangegeven dat het inderdaad juist is dat de vergelijkingstransacties rekenkundig uitkomen op een gemiddelde grondprijs van € 7,50 per m2 maar dat zij dat bedrag op grond van hun door ervaring verkregen intuïtief inzicht als te hoog ervaren. Zij wijzen er op dat het gaat om een gemiddelde prijs die zowel uitschieters naar boven als naar beneden kent en dat de uitkomst geen wiskundig te beredeneren onontkoombare conclusie is. De rechtbank begrijpt de toelichting van deskundigen aldus dat zij op grond van de vergelijkingstransacties een bandbreedte zien waarbij het volgens deskundigen niet voor de hand ligt om in dit gebied van de gemiddelde prijs uit te gaan. Een dergelijke benadering is altijd wat onbevredigend, zowel voor partijen als voor de rechtbank, omdat die niet goed kan worden getoetst op juistheid van de gehanteerde uitgangspunten. De rechtbank deelt echter ook de visie van deskundigen dat de waardebepaling geen exacte wetenschap is en ziet in dit geval ook geen grond om met voorbij gaan aan de inzichten van de deskundigen van het door hen gegeven advies af te wijken.

Verwachtingswaarde transacties Bloeidaal

2.8. Deze gedaagde partijen hebben voorts betoogd dat de deskundigen ten onrechte geen betekenis hebben toegekend aan de transacties die in het aangrenzende gebied Bloeidaal zijn gerealiseerd. Het gaat volgens hen niet aan om die transacties, zoals de deskundigen hebben gedaan, als irrelevant aan te duiden omdat zij zien op percelen die langwerpig zijn en deels in het gebied De Wieken-Vinkenhoef (in welk gebied een bestemming van bedrijfsontwikkeling bestaat) liggen. Zij wijzen er op dat de door ir. Schimmel genoemde transacties in Bloeidaal (nummers 1a, 2a en 3a rapport Schimmel, overgelegd bij notitie voor deskundigen) uitsluitend zijn bestemd voor natuur en in ieder geval niet voor bedrijfsontwikkeling. Ook de overgelegde transacties 4a en 5a wijzen in die richting omdat er wordt uitgegaan van natuurontwikkeling en slechts een nabetaling geschiedt als er toch woningbouw plaatsvindt.

2.8.1. De deskundigen hebben ter zitting de volgende toelichting verstrekt.

In het gebied Bloeidaal ten zuiden grenzend aan de Hoge Weg kon gerechtvaardigd de verwachting bestaan dat in de toekomst een ontwikkeling naar bedrijfsterrein mogelijk was, omdat de grond aan de noordzijde van de Hoge Weg valt onder het bestemmingsplan De Wieken-Vinkenhoef dat deels voorziet in de ontwikkeling tot bedrijfsterrein. De betreffende transacties in Bloeidaal dateren bovendien allemaal van vóór het ontstaan van de economische crisis en in die tijd werden in een ruimer gebied aankopen gedaan. De verwachting van toekomstige bedrijfsterreinontwikkeling straalde dus naar het zuiden tot in Bloeidaal uit, maar die uitstraling houdt wel eens op. Het gaat in ieder geval niet zo ver dat die verwachting ook nog zou gelden voor het gebied van De Schammer. De onderhavige percelen liggen daarvoor te ver weg van De Wieken-Vinkenhoef. Voorts hebben de deskundigen het streekplan bij hun beoordeling betrokken en op grond daarvan geconcludeerd dat er voor de grondeigenaren in De Schammer geen reële verwachting op ontwikkelingen als in Bloeidaal, dat grenst aan De Wieken-Vinkenhoef, bestond.

2.8.2. De verwijzing van deze gedaagde partijen naar de transacties van [K] (bijlage H nummers 5 en 6) in het gebied De Schammer (met een grondprijs van € 16,- per m2) geeft de rechtbank geen reden om van het advies van de deskundigen af te wijken. Deze partijen ([Gedaagde], [Gedaagde 3], [Mt/mO] c.s., [Gedaagde 2] en de gezusters [Tt/mZ]) erkennen dat in deze transacties een speculatief element zit. De rechtbank oordeelt dat uit de toelichting van de deskundigen genoegzaam volgt dat voor dit gebied geen reële verwachtingswaarde is aan te nemen, zodat ook de rechtbank uitgaat van het speculatieve karakter van deze transacties.

Gelet op deze toelichting, die de rechtbank juist voorkomt, ziet de rechtbank in hetgeen deze gedaagde partijen hebben aangevoerd onvoldoende grond om van het advies van de deskundigen af te wijken.

kerktorencriterium

2.8.3. Het standpunt van deze gedaagde partijen, dat het hier gaat om gronden in de buurt van stedelijke bebouwing en dat met toepassing van het zogenoemde 'kerktorencriterium' aan deze gronden een hogere waarde toekomt dan aan verder weg gelegen gronden, kan niet leiden tot een andere waardering. De deskundigen hebben aangegeven met een hogere waarde van gronden in de buurt van bebouwing rekening te hebben gehouden. Daarbij komt dat vergelijkingstransacties uit hetzelfde gebied zijn gehanteerd.

waardeverschil huis- en veldkavel

2.9. Deze gedaagde partijen hebben voorts aangegeven niet te begrijpen waarom deskundigen in het concept rapport nog uitgingen van een waardeverschil van € 1,- tussen veld- en huiskavel waar zij in het definitief rapport een verschil van € 0,75 hanteren. Zij willen vasthouden aan een waardeverschil van € 1,-.

2.9.1. De deskundigen hebben ter zitting toegelicht dat veldkavels op zich veel gewilder zijn dan huiskavels, omdat de markt voor veldkavels een uitgebreide markt is. Zij hebben er in dit verband de aandacht op gevestigd dat huiskavels niet als zodanig verkocht kunnen worden aan andere agrariërs, omdat een huiskavel voor die al gevestigde agrariërs niet meer dan een veldkavel is. De markt voor huiskavels is beperkter, omdat dit een markt is voor kopers die een boerderij met land willen verwerven om bijvoorbeeld paarden te houden. Die kavels hebben dan wel meer waarde dan een veldkavel, maar als de veldkavels duurder worden stijgen de huiskavels niet in dezelfde mate mee. Om deze reden hebben de deskundigen bij de in het definitief rapport geadviseerde prijzen niet langer willen uitgaan van een waardeverschil van € 1,- : voor de veldkavels was een kleine verhoging verdedigbaar, maar voor de huiskavels niet. Het standpunt van de deskundigen ter zitting dat een prijsverschil tussen € 8,- en € 8,25 verder lastig te beargumenteren valt en dat het hier geen exacte wetenschap is, is onderschreven door de ter zitting namens deze gedaagde partijen aanwezige deskundige ir. Schimmel. De toelichting van deskundigen komt er op neer dat de markt voor veldkavels ten tijde van de peildatum zodanig was dat het prijsverschil met huiskavels relatief minder groot was. De rechtbank oordeelt dat de deskundigen daarmee een begrijpelijke verklaring hebben gegeven voor het opgetreden prijsverschil, terwijl deze gedaagde partijen daartegenover onvoldoende gronden hebben aangevoerd om dit advies van deskundigen niet voor juist te kunnen houden. De rechtbank volgt dan ook het advies van deskundigen.

verrekening opbrengst/waarde zand uit onteigende

2.10. De deskundigen hebben in hun definitief rapport vastgesteld dat volgens opgave van de gemeente sprake is van 33.499 m3 zand met een bruto opbrengst van € 110.546,70 en - na aftrek van kosten - een netto opbrengst van € 72.774,63. De deskundigen hebben geadviseerd om de helft van dit voordeel toe teleggen aan de eigenaren van de percelen waaruit dit zand is gewonnen.

2.11. standpunt gemeente ten aanzien van de waardeverrekening zand

De gemeente stelt dat er geen sprake is van winbare bodembestanddelen en dat er geen reden is voor toekenning van een meerwaarde aan de gronden boven de agrarische waarde, omdat de deskundigen niet hebben vastgesteld dat van winbare bodembestanddelen sprake is. De gemeente gaat er van uit dat de deskundigen aan de betreffende percelen een hogere waarde hebben willen toekennen in verband met winbare bodembestanddelen (zand).

2.11.1. De rechtbank stelt vast dat de deskundigen geen meerwaarde aan de betreffende in aanmerking komende percelen hebben toegekend en uitsluitend hebben geadviseerd om het voordeel van het door de onteigening beschikbaar gekomen zand bij helfte met de betreffende grondeigenaren te verdelen. Het standpunt van de gemeente is dus niet houdbaar.

2.11.2. De gemeente heeft ter zitting (terecht) erkend dat de benadering van de deskundigen op grond van de bestaande jurisprudentie van de Hoge Raad een juiste is. De gemeente heeft echter opgeworpen dat die jurisprudentie geen recht doet aan het in artikel 40c van de onteigeningswet (Ow) vastgelegde eliminatiebeginsel op grond waarvan voor de waardebepaling van de te onteigenen gronden geen rekening mag worden gehouden met de voordelen van het werk waarvoor onteigend werd. De rechtbank verwerpt ook dit tweede verweer. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 25 januari 1989 (NJ 1990, 234) uitdrukkelijk overwogen dat de aanwezigheid van zand in het onteigende een voordeel is dat is toe te schrijven aan de bodemgesteldheid en de ligging van de betreffende gronden en dat dan geen sprake is van een voordeel teweeggebracht door niets anders (onderstreping rechtbank) dan het werk waarvoor onteigend wordt. De Hoge Raad heeft daarmee tot uitdrukking gebracht dat het bepaalde in artikel 40c Ow ziet op voor- en nadelen uitsluitend teweeggebracht door het werk waarvoor onteigend wordt. Van strijd met het eliminatiebeginsel van artikel 40c Ow is dan ook geen sprake.

2.12. standpunt [Gedaagde], [Gedaagde 3], [Mt/mO] c.s., [Gedaagde 2] en de gezusters [Tt/mZ] ten aanzien van de waardeverrekening vrijkomende grond

Deze partijen voeren als verweer dat het er op lijkt dat de deskundigen de opbrengst van het zand beschouwen als "een extraatje voor een aantal eigenaren" en niet als een op grond van het onteigeningsrecht aan deze eigenaren toekomende aanspraak. Zij verbinden aan dit verweer echter geen gevolgtrekking voor de beoordeling van hun aanspraak op schadevergoeding. De rechtbank stelt vast dat uit zowel de rapportage van de deskundigen als de toelichting ter zitting genoegzaam blijkt dat ook de deskundigen zijn uitgegaan van een volgens vaste jurisprudentie te verrekenen voordeel. Dit verweer van deze onteigende partijen behoeft dan ook, wat daar verder ook van zij, geen bespreking meer.

2.12.1. Deze partijen hebben voorts aangevoerd dat de deskundigen niet hebben kunnen volstaan met het opvragen van informatie bij de gemeente over de aangetroffen hoeveelheid zand. Zij menen dat aanzienlijk meer zand dan opgegeven beschikbaar moet zijn gekomen en dat bovendien onduidelijk is op welke percelen het zand is aangetroffen. In dat verband wijzen zij er op dat op de percelen van de gedaagde partijen [Gedaagde 3], [Mt/mO] en [Gedaagde 2] water en riet zijn aangelegd, zodat ook daar zand/grond moet zijn beschikbaar gekomen. Volgens deze gedaagde partijen hebben de deskundigen bovendien ten onrechte geen rekening gehouden met de bijzondere geschiktheid van zwarte grond uit De Schammer voor de aanleg van de geluidswal langs de A28.

2.12.2. De rechtbank oordeelt als volgt.

Het standpunt van de betreffende onteigende partijen dat de op hun percelen aanwezige grond, dus ongeacht de samenstelling daarvan, mede als voordeel aan hen moet worden toegerekend omdat de gemeente die grond zou hebben kunnen aanwenden voor de aanleg van een geluidswal, ziet er geheel aan voorbij dat het hier niet gaat om een voordeel dat is toe te schrijven aan de bodemgesteldheid en de ligging van de betreffende gronden. Elk perceel heeft nu eenmaal een ondergrond. Het feit dat die ondergrond is uitgegraven om een waterpartij te creëren, is geen gevolg van de samenstelling van die ondergrond maar uitsluitend van het werk waarvoor is onteigend. Net zo min als het nadeel daarvan, de noodzaak om de grond af te voeren, niet voor verrekening in aanmerking hoort te komen, zo komt ook het wegvallen van dat nadeel - doordat de grond niet hoeft te worden afgevoerd maar elders in het gebied kan worden hergebruikt- niet voor verrekening met de grondeigenaren in aanmerking. Dit alles is uitsluitend een gevolg van het werk waarvoor onteigend werd en valt daarmee onder de werking van het eliminatiebeginsel van artikel 40c Ow.

2.12.3. De deskundigen hebben ter zitting meegedeeld dat zij aan de gemeente hebben gevraagd op welke plaatsen het zand in de bodem is aangetroffen. De plaatsen die de gemeente opgaf kwamen overeen met de tekening bijlage 6 bij het ontwerp rapport en er was volgens de deskundigen voor hen geen reden te twijfelen aan de door de gemeente verstrekte informatie. De deskundigen hebben voor de percelen gelegen langs de Barneveldsebeek aangenomen dat daar geen voordeel wegens verkregen zand is ontstaan omdat op die plaatsen sprake is van “venige grond”. De deskundigen hebben uitgelegd dat zij van de door de gemeente opgegeven hoeveelheid m3 zand zijn uitgegaan en dat zij dit voordeel vervolgens hebben toegerekend aan de in aanmerking komende grondeigenaren naar rato van het oppervlak van hun percelen. De deskundigen hebben aangegeven dat zij geen betere informatie hebben en dus ook geen betere verdeelsleutel zien voor de verrekening van dit voordeel.

2.12.4. De rechtbank oordeelt dat er vooralsnog geen reden is om aan te nemen dat op andere plaatsen zand is aangetroffen dan door de deskundigen is beredeneerd. De door de deskundigen gehanteerde verdeelsleutel doet echter onvoldoende recht aan de eigenaren van de percelen waarop volgens deskundigen zand is aangetroffen (uitsluitend de gezusters [Tt/mZ] en [Gedaagde]). Er is immers geen reden om aan te nemen dat het zand is gewonnen op de gehele toplaag van beide percelen tot eenzelfde diepte daarvan zodat de oppervlakte van ieder perceel weinig zegt over de hoeveelheid daar aangetroffen zand. Veeleer ligt het voor de hand om aan te nemen dat het zand door middel van de ontgravingen op de percelen beschikbaar is gekomen zodat het ook voor de hand ligt aansluiting te zoeken bij de mate waarin is ontgraven (diepte) in verbinding met bestaande bodemstructuur. Nu uit het advies van de deskundigen en de ter zitting van hen verkregen toelichting niet blijkt dat onderzoek is gedaan naar de mogelijkheid om op een nauwkeuriger wijze vast te stellen hoeveel zand per perceel is gewonnen, is er (nog) geen reden om dan maar bij gebrek aan beter uit te gaan van een verdeelsleutel gebaseerd op de oppervlakte.

2.12.5. De rechtbank oordeelt voorts dat van de gemeente kan worden verlangd dat zij aan de deskundigen en aan de onteigenden volledig transparant maakt op welke wijze hoeveel zand op welke plaatsen is gewonnen. Indien, zoals de gemeente ter zitting heeft betoogd, uiteindelijk veel minder zand is gewonnen dan in de aanbestedingstukken nog werd aangenomen, kan van de gemeente worden gevraagd waarop dan de aannames in de aanbestedingstukken waren gebaseerd en waarom die aannames later onjuist zijn gebleken.

De rechtbank zal de gemeente opdragen de door haar en de door haar bij de uitvoering van het werk, waarvoor in “De Schammer” onteigend is, ingeschakelde derden gevoerde administratie met betrekking tot de op de op de onteigende percelen aangetroffen en weggenomen hoeveelheid zand ter inzage te geven aan de deskundigen. De rechtbank verzoekt de deskundigen om aan de hand van die gegevens de rechtbank voor te lichten over de concrete hoeveelheid per onteigend perceel(sgedeelte) onttrokken zand en daarbij aan te geven tot welk concrete vergoeding dit per eigenaar van dat perceel(sgedeelte) aanleiding kan geven.

Mocht uit de nader te verkrijgen informatie blijken dat toch zand is onttrokken aan onteigende percelen - of gedeelten daarvan - van andere gedaagden, dan zal daarmee ook voor die gedaagde partijen alsnog rekening moeten worden gehouden. Dat laatste geldt ook indien - in weerwil van hetgeen de deskundigen hebben opgemerkt - toch ter zijde van de Barneveldse Beek zand is gewonnen.

Bijzonder gedeelte

in de zaak 08-2451 ([Gedaagde 3])

2.13. De gemeente heeft de volgende twee bezwaren tegen het advies van de deskundigen:

a) het onteigende is ten onrechte gewaardeerd als huiskavel in plaats van als veldkavel;

b) er is geen sprake van waardevermindering van het overblijvende.

2.14. [Gedaagde 3] heeft de volgende bezwaren tegen het advies van de deskundigen:

c) de deskundigen hebben de kosten van afrasteringen ten onrechte niet gesteld op het niveau van het bedrag als eerder is aangeboden door de gemeente;

d) de kosten van aanpassing van het overblijvende schatten de deskundigen veel te laag in;

en onder verwijzing naar de in het algemeen deel behandelde bezwaren:

e) de grondwaarde is te laag

f) uit de inrichtingschets blijkt dat er zand en of grond vrijkomt ten behoeve van de gemeente of de aannemer en dit moet nader onderzocht worden

2.15. De rechtbank oordeelt als volgt.

2.15.1. a) huiskavel of veldkavel

De deskundigen hebben overwogen dat het onteigende, de onteigening weggedacht, nog kan worden gebruikt als huiskavel bij de boerderij. De deskundigen verbinden daaraan de conclusie dat [Gedaagde 3] als redelijk handelend verkoper geen genoegen zou nemen met verkoop voor een prijs van veldkavels. De gemeente meent dat dit advies onvoldoende is onderbouwd, omdat het onteigende ter grootte van 27.278 m2 deel uitmaakt van een perceel van 61.550 m2. De gemeente wijst er op dat de resterende boerderij en huiskavel een grootte heeft van 32.272 m2 en meent dat bij een dergelijke resterende omvang het niet waarschijnlijk is dat daarboven uitgaande onteigende oppervlakte nog eenzelfde waarde zou hebben als de thans resterende huiskavel. Een te groot perceel kan in de visie van de gemeente juist voor een potentiële koper minder waard zijn. De gemeente wijst er in dit verband ook op dat de deskundigen de naastgelegen gronden onder grondplannummer 2 als veldkavel hebben gewaardeerd en dat niet valt in te zien dat de onteigende gronden gezien de ligging daarvan anders moeten worden gewaardeerd.

2.15.2. De deskundigen hebben ter zitting toegelicht dat hobbyboeren of paardenliefhebbers geïnteresseerd zijn in de totale omvang van het perceel, inclusief het onteigende deel, als huiskavel. De deskundigen menen op die grond dat zij het onteigende terecht hebben gewaardeerd als huiskavel. De gemeente heeft tegenover deze toelichting geen feiten gesteld die tot een ander oordeel nopen. De rechtbank acht de toelichting van de deskundigen overtuigend en neemt het advies van de deskundigen over.

2.15.3. b) waardevermindering overblijvende

De gemeente meent dat de deskundigen onvoldoende hebben onderbouwd waarom het overblijvende een waardevermindering ondergaat: waarom is er sprake van een vormverslechtering en hoe kan dat gelet op het gebruik als hobbyboerderij leiden tot waardevermindering?

2.15.4. De deskundigen hebben daarop ter zitting de aandacht gevraagd voor de uit bijlage 1 bij het deeladvies gevoegde grondplantekening waaruit blijkt dat het overblijvende als gevolg van de onteigening te maken krijgt met een aan de noordwestelijke zijde gesitueerd uit-stekend perceelsgedeelte. De perceelsgrens aan die zijde is niet één doorlopende rechte grens, maar kent een tweetal hoeken. De deskundigen hebben uitgelegd dat ook hobbyboeren voor het onderhoud van hun perceel een loonwerker nodig hebben omdat zij niet over de daarvoor benodigde apparatuur beschikken en dat deze vorm leidt tot hogere kosten bij de inschakeling van de loonwerker.

De rechtbank kan zich met deze toelichting, die de bezwaren van de gemeente afdoende weerlegt, verenigen en neemt het advies van de deskundigen over.

2.15.5. c) kosten afrasteringen

Het bezwaar van [Gedaagde 3] is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd. Het enkele feit dat de gemeente eerder een beter, maar niet geaccepteerd, aanbod heeft gedaan houdt niet in dat de deskundigen ten onrechte hebben geconcludeerd dat met een eenvoudige afrastering kan worden volstaan. Zij hebben toegelicht dat een sloot is aangelegd op het onteigende en dat een afrastering aansluitend aan de barrière van een sloot eenvoudig kan zijn. Door de sloot in combinatie met de afrastering kunnen mensen noch dieren eenvoudig op het perceel komen. De rechtbank acht deze toelichting - die verder onvoldoende is weersproken - afdoende en zal deskundigen in hun advies volgen.

De rechtbank heeft overigens kennis genomen van het door [Gedaagde 3] bij akte van 21 november 2012 ingenomen standpunt dat het hem redelijk voorkomt om voor de hoogte van de kosten van het plaatsen van afrasteringen aansluiting te zoeken bij de kosten van elders in het plangebied door de gemeente op grond van onteigenden geplaatste afrasteringen. De rechtbank zal dit betoog evenwel in dit stadium van de procedure buiten beschouwing laten, nu dat een niet afgesproken uitbreiding is van het tussen partijen met de pleitzitting afgesloten debat.

2.15.6. d) kosten aanpassing overblijvende

Ter zitting is gebleken dat de deskundigen ten onrechte hebben aangenomen dat voor het egaliseren van de grond slechts 20 m3 nodig is en dat juist is, zoals [Gedaagde 3] heeft betoogd, dat circa 220 m3 grond (als genoemd in de offerte van 9 maart 2011, behorend bij het bezwaar van [Gedaagde 3] tegen het ontwerpadvies) nodig is. Ter zitting zijn partijen [Gedaagde 3] en de gemeente het eens geworden dat in plaats van het door deskundigen gehanteerde bedrag van € 2.705,- excl. btw moet worden uitgegaan van € 6.500,- excl. btw. De rechtbank zal dit bedrag toewijzen. De rechtbank ziet geen reden om de in voornoemde offerte eveneens genoemde kosten van puinverwijdering als schadevergoeding toe te kennen. Ter zitting heeft [Gedaagde 3] toegelicht dat die kosten samenhangen met de verwijdering van een kavelpad dat als gevolg van de onteigening niet meer nodig is. De rechtbank oordeelt dat daarmee echter nog niet de noodzaak tot het verwijderen van het pad is komen vast te staan, zodat dit onderdeel van de gestelde schade niet als onteigeningsgevolg is aan te merken.

2.15.7. Voor de door [Gedaagde 3] hiervoor onder e) en f) genoemde bezwaren verwijst de rechtbank naar haar beoordeling onder het algemeen gedeelte. In het geval van [Gedaagde 3] is onvoldoende aannemelijk geworden dat op zijn perceel zand is gewonnen. Eventueel verkregen aarde leidt niet tot een aanspraak en de grondwaarde is juist vast gesteld. Daaruit volgt dat deze bezwaren in beginsel ongegrond zijn, tenzij uit de nader verzochte advisering van de deskundigen zal blijken dat toch voor vergoeding in aanmerking komende hoeveelheden zand zijn gewonnen uit het gebied bij de Barneveldse Beek (zie overweging 2.12.5 hiervoor).

in de zaak 08-2450 ([Gedaagde 2])

2.16. De gemeente heeft ook in het geval van [Gedaagde 2] bezwaar gemaakt tegen de waardering van het onteigende als huiskavel en wel op dezelfde gronden als in het geval van [Gedaagde 3]. De rechtbank heeft dat bezwaar ongegrond bevonden. De rechtbank oordeelt dat ook in het geval van [Gedaagde 2] dit bezwaar geen doel treft gelet op de ter zitting verkregen toelichting van deskundigen dat juist bij verkoop aan een particulier die hobbyboer of paardenliefhebber is een prijs kan worden gerealiseerd op basis van het niveau van een huiskavel.

2.16.1. De gemeente heeft verder opgemerkt dat zij bereid is het oostelijk gelegen gedeelte van het overblijvende ter grootte van circa 40 m2 over te nemen van [Gedaagde 2] voor de door de rechtbank te bepalen grondwaarde. De gemeente merkt op dat als zij door de rechtbank wordt veroordeeld tot gestanddoening van dit door [Gedaagde 2] nog niet aanvaarde aanbod geen grond bestaat voor de door deskundigen geadviseerde schadeloosstelling.

2.16.2. Nu [Gedaagde 2] na afloop van de zitting overeenkomstig de ter zitting gemaakte afspraken bij akte heeft laten weten geen gebruik te willen maken van dit aanbod, bestaat uiteraard geen reden de gemeente tot gestanddoening van haar volgens deskundigen niet schadebeperkend aanbod te veroordelen. De rechtbank zal uitgaan van de door deskundigen geadviseerde schadevergoeding van € 280,-.

2.17. [Gedaagde 2] heeft nogmaals benadrukt niet te begrijpen dat voor de bepaling van de grondwaarde niet is uitgegaan van de door ir. Schimmel genoemde vergelijkingstransacties in het gebied Bloeidaal. Dit argument is door de rechtbank hiervoor bij de behandeling van het algemeen gedeelte beoordeeld, zodat de rechtbank volstaat met daar naar te verwijzen.

2.18. [Gedaagde 2] heeft verder de volgende bezwaren tegen het advies van de deskundigen:

a) ten onrechte hebben de deskundigen geen waardevermindering aangenomen van het westelijk gelegen deel van het overblijvende;

b) indien de met de gemeente bereikte overeenstemming door bestuursrechtelijke bezwaren wordt doorkruist dient voor het hekwerk te worden uitgegaan van een kostenpost van € 8.600,- excl BTW;

c) ten onrechte is haar geen vergoeding voor bodembestanddelen toegekend;

d) het door deskundigen gerekende rentepercentage van 3 is te laag.

2.19. De rechtbank oordeelt over deze bezwaren als volgt.

2.19.1. a) waardevermindering westelijk deel overblijvende

[Gedaagde 2] legt het volgende aan haar bezwaar ten grondslag. Zij heeft haar eigendom verpacht. Voorafgaand aan de onteigening was het eenvoudig om het geheel van ruim 9 ha te verpachten, maar het na de onteigening resterende overblijvende is aanzienlijk kleiner (2.91.71) en een deel daarvan verloopt in een punt. Dit alles maakt dat dit overblijvende lastiger te bewerken en dus te verpachten is. [Gedaagde 2] wijst er in dit verband op dat de gemeente in andere gevallen (de gezusters [Tt/mZ]) tot toekenning van waardevermindering is overgegaan op grond van de taxatierapporten van Breeschoten en dat er geen verschil is met haar situatie.

2.19.2. De deskundigen hebben ter zitting toegelicht dat de door [Gedaagde 2] genoemde bezwaren niet van invloed zijn op de waardering van het overblijvende als huiskavel. Blijkens het rapport van de deskundigen is het onteigende van het westelijk gelegen overblijvende gescheiden door een sloot zodat niet valt in te zien dat er sprake is van vormverslechtering of anderszins verslechterde bewerkbaarheid van dit overblijvende.

2.19.3. b) mogelijke bestuursrechtelijke bezwaren betreffende het hekwerk

Na de pleitzitting heeft [Gedaagde 2] bij akte, zoals ter zitting met haar en de gemeente is afgesproken, laten weten dat inmiddels een onherroepelijke vergunning voor het hekwerk is verleend, waarop zij dit onderdeel van haar bezwaar heeft ingetrokken.

2.19.4. c) vergoeding voor bodembestanddelen

De deskundigen hebben ter zitting toegelicht dat volgens de van de gemeente verkregen gegevens geen zand in het perceel van [Gedaagde 2] is aangetroffen en dat door de ligging van haar perceel aan de Barneveldsebeek sprake was van gemengde grond. Er zijn geen aanwijzingen dat in het perceel van [Gedaagde 2] toch zand is aangetroffen. Daaruit volgt dat deze bezwaren in beginsel ongegrond zijn, tenzij uit de nader verzochte advisering van de deskundigen zal blijken dat toch voor vergoeding in aanmerking komende hoeveelheden zand zijn gewonnen uit het gebied bij de Barneveldse Beek (zie overweging 2.12.5 hiervoor).

2.19.5. d) rentepercentage

[Gedaagde 2] heeft ter zitting toegelicht dat ten tijde van de peildatum bankinstellingen konden worden gevonden die onder het garantiestelsel van de Nederlandse Bank vielen en die een hogere depositorente vergoeden als de door deskundigen gehanteerde 3%. [Gedaagde 2] heeft als voorbeeld de DSB-bank genoemd die een percentage van 4,65 zou hebben geboden bij een één-jaar deposito. Ook dient volgens [Gedaagde 2] te worden uitgegaan van een langere periode dan van één jaar gelet op de duur van de schadevergoedingsprocedure.

2.19.6. De deskundigen hebben daar tegenover toegelicht dat door rechtbanken ingeschakelde deskundigen plegen uit te gaan van het renteniveau van een deposito van één tot twee jaar en dat zij zich hebben gebaseerd op het renteniveau van een deposito met de looptijd van één jaar bij ING Bank en ABN AMRO Bank.

2.19.7. De rechtbank oordeelt dat de deskundigen zich op goede gronden hebben beperkt tot het opvragen van rentepercentages bij een tweetal algemene banken omdat daarmee een indicatie wordt verkregen van het ter bepaling van de omvang van de schade vast te stellen algemeen gebruikelijk renteniveau. Met het vaststellen van dit algemeen gebruikelijk renteniveau kan worden volstaan. Wel acht de rechtbank de door de deskundigen tot uitgangspunt genomen looptijd voor het deposito van één jaar te krap gelet op de voor de behandeling van dit soort zaken gebruikelijke doorlooptijden, waarop deze zaak geen uitzondering is. De rechtbank zal deskundigen opdragen nader te adviseren omtrent de door genoemde banken gehanteerde depositorente bij een looptijd van twee tot drie jaar en vervolgens te concretiseren wat dit betekent voor de schadeloosstelling van alle gedaagden in de hier aan de orde zijnde zaken.

in de zaak 09-512 ([Mt/mO] c.s.)

2.20. De gemeente heeft drie bezwaren tegen het advies van de deskundigen:

a) ten onrechte kennen de deskundigen een waardevermindering toe aan het overblijvende;

b) de deskundigen gaan uit van teveel omrijd-kilometers;

c) de kosten van aankoop voer (maïs) bedragen geen € 1.900,- maar € 1.500,-.

2.21. a) waardevermindering overblijvende

De gemeente betwist dat er sprake is van waardevermindering van het overblijvende gebaseerd op vormverslechtering en perceelsverkleining, zoals de deskundigen hebben aangenomen. De gemeente bestrijdt dat sprake is van vormverslechtering, omdat er een recht stuk wordt afgesneden. Zij acht perceelsverkleining op zich geen grond om waardevermindering aan te nemen. Daarvoor is het noodzakelijk en in het onteigeningsrecht voorgeschreven om een berekening te maken, waarbij het verschil van de waarde van het geheel voor onteigening wordt afgezet tegen de waarde van het onteigende en het overblijvende na onteigening. De gemeente wijst er op dat de deskundigen de waarde van het overblijvende na onteigening op € 6,25 stellen, dus lager dan de agrarische waarde. Dat verschil kan niet verklaard worden door mogelijk (en door de gemeente ook bestreden) hogere lasten van de inschakeling van een loonwerker. Aldus steeds de gemeente.

2.21.1. De deskundigen menen dat op grond van het onteigeningsrecht eerst dan een berekening als door de gemeente genoemd moet worden gemaakt, indien het onteigende in waarde stijgt. Zij wijzen er op dat die situatie zich hier niet voordoet. De deskundigen hebben ter zitting de door de gemeente verlangde berekening gemaakt. Zij hebben daartoe aangevoerd dat de kavel met de grootte van 8.04.40 ha voor onteigening € 583.190,- waard was. Aan het onteigende kennen zij een waarde toe van € 241.026,- en aan het overblijvende van € 294.969,- ofwel in totaal samen € 535.995,-. Indien dit bedrag wordt afgetrokken van de waarde van het geheel voor onteigening (€ 583.190,-) resteert exact het door deskundigen geadviseerde bedrag van waardevermindering van € 47.195,-. Aldus de deskundigen. De rechtbank oordeelt dat niet langer gesproken kan worden van het ontbreken van een berekening door de deskundigen van de waardevermindering, wat er overigens ook van het bezwaar van de gemeente zij. Dit bezwaar behoeft derhalve geen bespreking meer. Nu de berekening als zodanig niet ter discussie staat, zal de rechtbank het advies van de deskundigen volgen.

2.21.2. Aldus resteert het bezwaar van de gemeente dat haar niet duidelijk is gemaakt waarom het overblijvende een waarde van slechts € 6,25 per m2 heeft, lager dan de agrarische waarde. De rechtbank stelt vast dat de deskundigen in hun definitief advies hebben duidelijk gemaakt dat deze waardedaling met name het gevolg is van de perceelsverkleining na onteigening (van 8.04.40 ha naar 4.71.95 ha). De rechtbank leidt hieruit af dat de door de deskundigen ook genoemde vormverslechtering een ondergeschikte betekenis heeft voor de waardebepaling. De deskundigen hebben ter zitting toegelicht dat een loonwerker bij een kleiner perceel vaker heen en weer moet rijden en dat dit leidt tot hogere kosten. Dat gegeven is volgens de deskundigen van invloed op de waarde en maakt dat er sprake is van een minder gangbare veldkavel.

De gemeente heeft bestreden dat de perceelsverkleining leidt tot meer dan marginaal hogere kosten en dat dit van invloed is op de waarde. De rechtbank stelt vast dat het advies van de deskundigen niet duidelijk maakt op grond van welke overwegingen de concrete verlaging met € 1,- ten opzichte van de door deskundigen aangenomen waarde van een veldkavel is gebaseerd. Inzicht in het verschil in kosten van een loonwerker voor een perceel van 4,7 ha ten opzichte van een perceel van 8,04 ha is niet verkregen.

De rechtbank zal deskundigen opdragen op dit onderdeel meer inzicht in hun advisering te bieden door opgave van de kosten van een loonwerker in de beide te onderscheiden situaties en door opgave - zo mogelijk - van vergelijkingstransacties waaruit de verlaagde waarde bij kleinere percelen blijkt. Het standpunt van de gemeente dat de overblijvende gronden juist vanwege de hogere ligging buiten het bestemmingsplan en de onteigening zijn gehouden en daarom autonoom al een hogere waarde hebben dan de onteigende gronden behoeft, zoals hiervoor in overweging 2.5.4 reeds is overwogen, nadere advisering door de deskundigen waartoe de rechtbank een aanvullende opdracht zal verstrekken.

2.22. b) omrijd-kilometers

De deskundigen hebben geadviseerd voor de schadeberekening uit te gaan van de noodzaak voor [Mt/mO] om vervangend grasland aan te kopen op een afstand van maximaal 8 kilometer van het bedrijfscentrum en dat dit leidt tot een extra afstand van vier kilometer. De gemeente heeft daartegen als bezwaar aangevoerd dat de gronden in De Schammer al op een afstand van vier kilometer van de bedrijfsgebouwen liggen en dat in haar visie een extra afstand van 2 kilometer dus voldoende moet zijn (totaal 6 kilometer).

2.23. c) kosten aankoop maïs

De rechtbank heeft geen reden te twijfelen aan de juistheid van de mededeling van de deskundigen dat zij zich voor deze kostenpost hebben gebaseerd op de “kwin”-normen 2010. Het bezwaar van de gemeente dat zij dit niet kan controleren, wordt verworpen nu zij deze normen bij de deskundigen had kunnen opvragen. Dat in verband met de peildatum van wezenlijk andere gegevens moet worden uitgegaan, is niet voldoende gemotiveerd door de gemeente gesteld. Dit bezwaar wordt verworpen.

2.24. [Mt/mO] heeft de volgende bezwaren tegen de door deskundigen geadviseerde schadevergoeding:

d) in de periode van drie jaar waarin [Mt/mO] vervangende grond moet kopen is sprake van prijsstijgingen van grond waarmee de deskundigen niet hebben gerekend;

e) de mestafzetkosten bedragen niet € 15,- maar € 20,- per m3;

f) grondwaarde en bodembestanddelen;

g) kosten aankoop maïs bedragen € 1.860,- per hectare;

h) de deskundigen hebben de kosten van afrasteringen ten onrechte niet gesteld op het niveau van het bedrag als eerder is aangeboden door de gemeente.

2.24.1. De rechtbank oordeelt over deze bezwaren als volgt.

d) prijsstijgingen grond

De deskundigen hebben ter zitting toegelicht dat zij ten tijde van de peildatum geen prijsontwikkeling hebben gezien bij de verwerving van agrarische grond. Zij hebben voorts verklaard dat het na een onteigening normaal is dat enige tijd prijsdruk ontstaat omdat onteigende agrariërs geld hebben gekregen voor de aanschaf van vervangende grond en hun verloren grond willen aanvullen. Dat effect is echter binnen drie jaar uitgewerkt, aldus de deskundigen.

De rechtbank is evenwel door deze toelichting niet overtuigd. De door [Mt/mO] ingeschakelde deskundige, ir. Schimmel, heeft ter zitting betoogd dat de grondprijzen in het hele land autonoom, dus de onteigening en de gevolgen daarvan weggedacht, zijn gestegen en dat die ontwikkeling al zichtbaar was op de peildatum. Volgens ir. Schimmel was er al op de peildatum sprake van meer ‘grondhonger’ in verband met het afschaffen van melkquota. Hij gaat ervan uit dat agrariërs hun grondareaal zijn gaan vergroten, omdat de verwachting was dat de melkproductie zou worden gereguleerd. Ook de door de gemeente ingeschakelde deskundige, Breeschoten, heeft ter zitting verklaard dat ten tijde van de peildatum sprake was van een ontwikkeling van prijsstijging. Deze deskundige signaleert overigens inmiddels alweer een prijsdaling omdat ontwikkelaars in deze tijd weer grond te koop aanbieden. Uit dit alles volgt echter dat het zinvol is dat de deskundigen alsnog nader onderzoek instellen naar de mate van prijsstijging zoals die ten tijde van de peildatum voor [Mt/mO] was te voorzien en om voorts nader te adviseren of dit voor de schadeberekening verschil uit maakt. De rechtbank zal de deskundigen daartoe aanvullend opdracht verstrekken.

e) mestafzetkosten

De deskundigen hebben ter zitting aangegeven dat zij zijn uitgegaan van de algemeen gebruikelijke kosten volgens KWIN-normen op de peildatum. De rechtbank begrijpt dat de door [Mt/mO] opgegeven kosten - waarvan [Mt/mO] ter zitting nader heeft gesteld dat deze € 18,- per m3 bedragen - niet de op de peildatum algemeen gebruikelijke kosten zijn. [Mt/mO] kan dan niet volstaan met het overleggen van facturen, waaruit de door hem gemaakte kosten blijken, zonder daarbij aan te geven waarom in zijn geval hogere kosten onvermijdelijk waren. Nu niet is gebleken dat de door deskundigen gehanteerde cijfers niet algemeen gebruikelijk zijn, zal de rechtbank de deskundigen volgen in hun advies op dit onderdeel. Het bezwaar wordt verworpen.

f) grondwaarde

Het bezwaar tegen de grondwaarde is gebaseerd op de in het algemeen gedeelte al behandelde bezwaren zodat dit hier geen aparte bespreking behoeft. De deskundigen hebben voorts aangegeven dat volgens de van de gemeente verkregen gegevens geen zand in het perceel van [Mt/mO] is aangetroffen en dat door de ligging van haar perceel aan de Barneveldsebeek sprake was van gemengde grond. Er zijn geen aanwijzingen dat in het perceel van [Mt/mO] toch zand is aangetroffen. Daaruit volgt dat deze bezwaren in beginsel ongegrond zijn, tenzij uit de nader verzochte advisering van de deskundigen zal blijken dat toch voor vergoeding in aanmerking komende hoeveelheden zand zijn gewonnen uit het gebied bij de Barneveldse Beek (zie overweging 2.12.5 hiervoor).

g) kosten aankoop maïs

Het standpunt van [Mt/mO] dat voor de aankoop van maïs moet worden uitgegaan van een kostenpost van € 1.860,- per hectare in 2010 en nadien stijgende kosten, kan niet leiden tot een hogere dan de door deskundigen berekende vergoeding. De deskundigen hebben er immers terecht op gewezen dat zij gerekend hebben met een kostenpost van € 1.950,- per hectare, dus van een hoger bedrag dan [Mt/mO] noemt. Dit bezwaar wordt verworpen.

h) kosten afrastering

Het bezwaar van [Mt/mO] is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd. Het enkele feit dat de gemeente eerder een beter, maar niet geaccepteerd, aanbod heeft gedaan houdt niet in dat de deskundigen ten onrechte hebben geconcludeerd dat met een eenvoudige afrastering kan worden volstaan.

De rechtbank heeft overigens kennis genomen van het door [Mt/mO] bij akte van 21 november 2012 ingenomen standpunt dat het hem redelijk voorkomt om voor de hoogte van de kosten van het plaatsen van afrasteringen aansluiting te zoeken bij de kosten van elders in het plangebied door de gemeente op grond van onteigenden geplaatste afrasteringen. De rechtbank zal dit betoog evenwel in dit stadium van de procedure buiten beschouwing laten, nu dat een niet afgesproken uitbreiding is van het tussen partijen met de pleitzitting afgesloten debat.

in de zaak 08-2447 ([Gedaagde])

2.25. De gemeente herhaalt in het geval van [Gedaagde] de bezwaren die zij ook in het geval van [Mt/mO] heeft aangevoerd met betrekking tot de omrijdschade en kosten aankoop voer. De rechtbank neemt derhalve hier haar beoordeling van die onderdelen van de bezwaren van de gemeente over en komt tot dezelfde conclusie als ten aanzien van [Mt/mO] (zie overwegingen 2.22 en 2.23).

Tot slot heeft de gemeente onder verwijzing naar haar in het algemeen gedeelte aangevoerde betoog bezwaar gemaakt tegen de door de deskundigen aan [Gedaagde] toegekende vergoeding wegens zand. Dit bezwaar wordt verworpen op de bij de beoordeling in het algemeen gedeelte genoemde gronden.

2.26. [Gedaagde] heeft onder verwijzing naar de argumenten van [Mt/mO] bezwaar gemaakt tegen de door deskundigen gehanteerde mestafzetkosten (€ 15,- in plaats van € 20, ) en de aankoopkosten van vervangende maïs. Deze bezwaren volgen derhalve het lot van de bezwaren van [Mt/mO]: zie overweging 2.24.1 onder e) en g).

Daarnaast heeft [Gedaagde] nog verwezen naar de algemene bezwaren ten aanzien vaan de grondwaarde en de juistheid van de berekening van het aan hem toegekende bedrag wegens zandwinning. Het bezwaar tegen de grondwaarde is hiervoor reeds beoordeeld, zodat de rechtbank volstaat met verwijzing naar het daar uitgesproken oordeel. Voor wat betreft de hoogte van het bedrag van de zandwinning zal de rechtbank nadere deskundige voorlichting verkrijgen als in overweging 2.12.5 is aangegeven. Op dit onderdeel kan derhalve nog geen beslissing volgen.

in de zaak 08-2448 (de Erven [At/mE])

2.27. De gemeente maakt bezwaar tegen de door deskundigen aan het perceel met grondplannummer 5.2 toegekende waarde van € 20,- per m2. De gemeente wijst er op dat de deskundigen hebben vastgesteld dat het onteigende zijn hoogste waarde ontleent aan een taxatie naar zijn agrarische waarde bij voortzetting van het bestaande gebruik. Op het perceel staat geen opstal en als er al sprake is van een opstal voegt deze geen waarde toe aan de grond.

2.28. De erven [At/mE] maken eveneens bezwaar tegen de door deskundigen aan het perceel met grondplannummer 5.2 toegekende waarde van € 20,- per m2. Zij wijzen er op dat zij op 7 januari 2009 van dit perceel 9.103 m2 hebben verkocht aan [K] Beheer voor de prijs van € 900.000,-. De deskundigen hebben in hun visie ten onrechte deze transactie aangeduid als “geen goede referentie”. De erven [At/mE] bestrijden dat dit een puur speculatieve transactie betrof en wijzen in dit verband op de waardebepaling door de gemeente zelf in het kader van de WOZ: € 939.000,- voor het gehele perceel van 9.940 m2 waarbij de gemeente de waarde van de gebouwen heeft bepaald op € 308.000,- en de waarde van 9.940 m2 grond op € 631.000,-. De gemeente heeft die laatste waarde gebaseerd op een staffel volgens welke de eerste 750 m2 een waarde heeft van € 340,- per m2, de volgende 750m2 een waarde heeft van € 119,- per m2 en alle extra oppervlakte tot en met 9.940 m2 een waarde heeft van 34,- per m2. Nu het onteigende ter grootte van 837 m2 geheel in de laatste strook is gelegen, moet op grond van de transactie met [K] en de eigen waardering door de gemeente een bedrag van € 34,- per m2 dus 837 x € 34,- is € 28.458,- als waarde aan het onteigende te worden toegekend.

2.29. De deskundigen hebben ter zitting aangegeven dat het perceel met grondplannummer 5.2 grotendeels erf is met voerplaats en dat dit een hogere waarde rechtvaardigt dan een huiskavel. Zij hebben uitgelegd dat het perceelsgedeelte ten zuiden van de sloot, ter grootte van 557 m2, een huisperceel is (niet te verwarren met een huiskavel, rechtbank) waaraan een waarde is toe te kennen van € 25,- per m2 en dat het perceelsgedeelte ten noorden van de sloot, met een grootte van 280 m2 en een eenvoudige opstal, een veel lagere waarde vertegenwoordigt van € 10,- per m2. De deskundigen hebben voorgerekend dat aldus aan het hele perceel toekomt een waarde van (280 m2 x € 10,- =) € 2.800,- + (557 m2 x € 25,- =) € 13.925,- ofwel € 16.725,-. Die totale waarde afgezet tegen de totale oppervlakte van (280 + 557=) 837 leidt tot een prijs per m2 van afgerond € 20,-.

2.29.1. De rechtbank oordeelt dat de toelichting van de deskundigen inzichtelijk heeft gemaakt waarom zij in dit geval een hogere dan de agrarische waarde hebben aangenomen en op welke wijze zij tot de berekening van de door hen geadviseerde waarde van € 20,- zijn gekomen. Gelet daarop wordt het bezwaar van de gemeente verworpen.

2.29.2. Het bezwaar van de erven [At/mE] treft doel.

Aan de taxatie van de deskundigen ligt de gedachte ten grondslag dat dit perceelsgedeelte zelfstandig moet worden gewaardeerd omdat dit deel van het voormalig erf een natuurbestemming heeft gekregen. De deskundigen zijn daarom uitgegaan van de in die situatie hoogst mogelijke waarde, namelijk van een agrarisch huisperceel. Die benadering komt de rechtbank niet realistisch voor nu vaststaat dat de erven [At/mE] nog voor de peildatum een koper hadden voor het volledige huisperceel. Aangenomen mag worden dat als de onteigening niet had plaatsgevonden het volledige perceel zou zijn verkocht. Een redelijk handelend verkoper en koper zullen dit perceelsgedeelte meenemen in de transactie tegen dezelfde prijs. Om vast te stellen wat de redelijke prijs dan is, ligt het voor de hand aan te sluiten bij de prijs die de koper, [K] Beheer, heeft betaald voor het gedeelte dat niet in de onteigening is betrokken. Die waarde komt overeen met de WOZ-waarde waarop de erven [At/mE] zich hebben beroepen. Deze waarde is per 1 januari 2008 vastgesteld voor het jaar 2009, en was derhalve relevant op de peildatum. De erven [At/mE] hebben voorts onweersproken aangevoerd dat juist over de vaststelling van die WOZ-waarde meermalen overleg is gevoerd met de gemeente en dat dit overleg heeft geleid tot vaststelling van die waarde. Een en ander betekent dat de WOZ-waarde in dit specifieke geval realistisch is te noemen, zodat ook de rechtbank daarvan uitgaat. Op grond van de WOZ-waarde moet aan dit specifieke perceelsgedeelte een waarde van € 34,- per m2 worden toegekend, zodat de schadevergoeding is te berekenen op (837 m2 x € 34,- =) € 28.458,-.

in de zaak 08-2452 (de gezusters[Tt/mZ])

2.30. De gemeente voert als bezwaar tegen het advies van de deskundigen aan dat de deskundigen ten onrechte met betrekking tot het perceelsgedeelte met grondplannummer 9.1a hebben aangevoerd dat deze gronden hun hoogste waarde ontlenen bij taxatie naar zijn waarde voor medegebruik door de eigenaar van de hockeyvelden als verbetering van de bestaande toegangsweg en dat die waarde op € 12,- per m2 is te stellen.

De gemeente wijst er op dat de hockeyvelden al een eigen uitwegmogelijkheid hadden binnen de bestemming Sportvoorzieningen en dat daartoe ook al een tijdelijke weg was aangelegd met “stelcon”-platen. De onteigende gronden hebben in het bestemmingsplan de bestemming wegen en die bestemming was bedoeld voor de ontsluiting van het gebied De Schammer. Bij de uitvoering is gebleken dat de hockeyvelden ook via de voor de ontsluiting van De Schammer aan te leggen weg ontsloten konden worden, zodat de beide wegen gecombineerd konden worden en het niet nodig was twee parallelle aftakkingen van de Horsterweg aan te leggen. Er is geen reden die weg te rekenen tot het (overigens niet bestaande) complex "hockey" en evenmin om aan die gronden een hogere dan de agrarische waarde toe te kennen als gevolg van het feitelijk medegebruik van die weg ten behoeve van de hockeyvelden. Aldus de gemeente.

2.31. De rechtbank oordeelt dat reeds uit de eigen toelichting van de gemeente volgt dat de eigenaar van de hockeyvelden een belang heeft bij het gemeenschappelijk gebruik van het onteigende als toegangsweg. De keuze voor dat gemeenschappelijk gebruik ging zelfs zo ver dat de gemeente met het oog daarop extra grond van de gezusters [Tt/mZ] heeft gekocht om dit mogelijk te maken. Hieruit volgt dat een gemeenschappelijk gebruik van de reeds gemaakte (tijdelijke) uitwegmogelijkheid van de hockeyvelden, in de zin dat die weg ook als toegangsweg voor De Schammer zou worden aangewend, kennelijk niet als een reëel alternatief werd gezien. Nu kennelijk de eigenaar van de hockeyvelden, evenals de gemeente, het gemeenschappelijk gebruik van het onteigende als uitweg voor de hockeyvelden en De Schammer heeft beoogd, volgt daaruit dat voor het onteigende meer belangstelling bestond dan louter vanwege het agrarisch gebruik daarvan, zodat de mogelijkheid van een andere dan de agrarische prijs, zo die prijs hoger is, in de taxatie moet worden betrokken. De rechtbank concludeert dat - de onteigening weggedacht - aangenomen moet worden dat mede ten behoeve van de op dat moment al gerealiseerde hockeyvelden belangstelling voor de verwerving van het onteigende zou bestaan. Nu niet gesproken kan worden van een vergelijkbare markt, neemt de rechtbank de door deskundigen op hun door ervaring en intuïtie verworven inzicht ingeschatte waardering van de grond op € 12,- per m2 over. Het bezwaar van de gemeente wordt verworpen.

2.32. Het algemene bezwaar van de gezusters [Tt/mZ] tegen de door deskundigen aan veldkavels toegekende agrarische waarde is hiervoor in het algemeen gedeelte behandeld. Het eerste bijzondere bezwaar van de gezusters [Tt/mZ] betreft de waardering door de deskundigen van het perceel met grondplannummer 9.1b als veldkavel en niet als huiskavel. De gezusters [Tt/mZ] betogen dat dit perceel deel uitmaakt van het bedrijfsareaal rondom de boerderij aan de [adres] en slechts van de boerderij is afgescheiden door een weg. Zij wijzen er op dat het waterschap Vallei & Eem een definitie van huiskavel hanteert die er op neer komt dat het oversteken van een openbare weg er niet in de weg staat dat het aan de overzijde van de weg gelegen perceel als huiskavel is te beschouwen.

2.32.1. De rechtbank verwerpt dit bezwaar. Aan een huiskavel komt een hogere dan de agrarische waarde toe, omdat de bij de boerderij gelegen grond onmiddellijk en zonder bijzondere voorzieningen en beperkingen kan worden benut. In het geval een perceelsgedeelte wel nabij de boerderij is gelegen, maar daarvan is gescheiden door een openbare weg, zoals hier het geval is, doet zich dit voordeel niet voor. De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat in dit geval geen grond bestaat om een extra waarde aan het perceelsgedeelte toe te kennen als ware het een huiskavel. Het spreekt voor zich dat het met vee oversteken van een openbare weg, ook al dit gezekerd met verkeerslichten, extra begeleiding en zorg vereist die niet te vergelijken is met het over het eigen en van de openbare weg afgescheiden perceel gaan van vee. Gesteld noch gebleken is dat de regeling van het waterschap, waarnaar de gezusters hebben verwezen, gelieerd kan worden aan de op grond van de onteigeningswet te hanteren maatstaf (het handelen als redelijk koper / verkoper).

2.33. Het tweede bezwaar van de gezusters [Tt/mZ] betreft de waardering van het perceel met grondplannummer 9.1a als toegangsweg voor het hockeyveldencomplex. Zij betogen dat de hockeyvelden zonder deze ontsluiting niet geëxploiteerd kunnen worden en dat daarmee de ontsluitingsweg behoort tot het complex dat de hockeyvelden volgens de gezusters vormen. Omdat de gezusters eerder ten behoeve van de aanleg van die weg ook gronden hebben verkocht voor de prijs van € 36,- per m2, moet volgens de gezusters van die prijs worden uitgegaan.

2.33.1. Ook dit bezwaar wordt verworpen. Uit de toelichting van de gemeente ter zitting is genoegzaam komen vast te staan dat de hockeyvelden reeds beschikten over een uitwegmogelijkheid in de vorm van een tijdelijk naast de bestaande en over het onteigende perceelsgedeelte liggende weg. Gesteld noch gebleken is dat die of een andere uitweg planologisch niet mogelijk was. De rechtbank verwijst verder naar hetgeen hiervoor in overweging 2.31 is overwogen. Dat leidt tot de conclusie dat er geen grond is om een waarde van € 36,- per m2 aan te nemen. De gezusters [Tt/mZ] baseren die prijs uitsluitend op de prijs die zij hebben gerealiseerd bij de vrijwillige verkoop van de voor de aanleg van de weg aanvullend benodigde grond, maar zij voegen er aan toe dat die grond is verkocht omdat na de onteigening was gebleken dat de gemeente te weinig grond had onteigend. Daargelaten de betwisting daarvan door de gemeente, volgt uit deze toelichting van de gezusters [Tt/mZ] zelf dat de gemeente volgens hen in een na de onteigening lastige positie is komen te verkeren. Dat onder die omstandigheden een hogere dan de marktprijs wordt geboden, zoals de gemeente heeft betoogd met haar verwijzing naar “de premie uit handen breken”, ligt zozeer voor de hand dat dit geen goed aanknopingspunt biedt voor de vaststelling van de waarde in het kader van de onteigening. Het uitgangspunt dient dan immers te zijn de prijs die de onteigenaar als redelijk handelend koper, zonder dreiging met het dwangmiddel van de onteigening, bereid zou zijn te betalen en die de verkoper, zonder misbruik te maken van de dwangpositie van de wederpartij, die juist de voor realisering van het voorgenomen werk nodige percelen in eigendom moet verwerven, redelijkerwijs zou willen bedingen.

De rechtbank neemt dan ook het advies van deskundigen over en stelt de waarde vast op € 12,- per m2.

2.34. Als derde bezwaar merken de gezusters op dat op het perceel met grondplannummer 9.1b sprake is van de aanleg van een aanzienlijke waterplas van enkele meters diepte en dat de rest van de grond is verlaagd. De gezusters verbinden daaraan de conclusie dat er veel meer zand uit het onteigende perceelsgedeelte moet zijn vrijgekomen dan de deskundigen hebben aangenomen. De rechtbank heeft dit bezwaar hiervoor in het algemene gedeelte reeds beoordeeld en heeft geconcludeerd dat nadere deskundige voorlichting op dit onderdeel dient te volgen. Dit onderdeel van de bezwaren behoeft dus geen verdere bespreking meer.

2.35. Vervolgens hebben de gezusters [Tt/mZ] opgemerkt het opmerkelijk te vinden dat de deskundigen geen reden hebben gezien om een vergoeding voor wederbeleggingskosten aan hen toe te kennen, terwijl het aanbod van de gemeente bij dagvaarding wel een dergelijke vergoeding inhield. Zij voeren aan dat ook zij ervan uitgingen dat die vergoeding buiten discussie stond. De gezusters [Tt/mZ] maken alsnog aanspraak op deze vergoeding met het argument dat zij de onteigende objecten als een duurzame belegging zagen, omdat zij afkomstig zijn uit de nalatenschap van hun ouders en zij geen aanleiding hebben om tot vervreemding daarvan over te gaan en er zelfs een beding geldt dat hen verbiedt deze percelen tussentijds aan derden te verkopen. Volgens de gezusters ligt het dan ook in de rede dat zij zoeken naar een herbelegging en dat de kosten daarvan - 9% van de werkelijke waarde - aan hen moeten worden vergoed, evenals een bedrag van € 1.000,- extra accountantskosten.

2.35.1. De rechtbank verwerpt dit bezwaar. Voor vergoeding van kosten van wederbelegging in onroerend goed is alleen dan plaats, indien het onteigende onroerend goed als duurzame belegging werd aangehouden en het redelijk belang van de onteigende herbelegging in onroerend goed vordert. Van een duurzame belegging is naar het oordeel van de rechtbank sprake, indien de eigenaar slechts geïnteresseerd is in de opbrengst van het onroerend goed en niet in de waarde ervan.

De deskundigen hebben overtuigend beargumenteerd dat herbelegging in ander onroerend goed gezien de haalbare huidige opbrengsten en de perspectieven van waardeontwikkeling op middellange en lange termijn niet in de rede ligt. Dit is op zich ook niet door de gezusters [Tt/mZ] bestreden. De door hen genoemde argumenten overtuigen verder niet omdat daar geenszins een noodzaak tot herbelegging uit voortvloeit. Het enkele feit dat de gezusters geen aanleiding hadden (onderstreping rechtbank) om tot vervreemding van het erfgoed over te gaan, daargelaten dat dit kennelijk ook niet was toegestaan, rechtvaardigt niet de conclusie dat wederbelegging noodzakelijk is na een gedwongen verlies van een deel van dat erfgoed.

Tot slot hebben de gezusters aangevoerd dat de deskundigen ten onrechte rekenen met een rente van 3% als vergoeding van de schade die het gevolg is van het gemis van het bedrag waarmee de schadeloosstelling het voorschot overtreft en dat uitgegaan dient te worden van de wettelijke rente. De rechtbank verwerpt ook dit bezwaar. Volgens vaste rechtspraak dient het nadeel dat wordt geleden als gevolg van het gemis van het bedrag waarmee de schadeloosstelling het voorschot overtreft niet gelijk te worden gesteld aan de wettelijke rente, maar te worden vastgesteld naar de waarde van het gemiste genot van het desbetreffende bedrag. De gezusters [Tt/mZ] hebben niet gemotiveerd gesteld waarom de door de deskundigen geadviseerde vergoeding niet als een redelijke vergoeding kan worden aangemerkt. De rechtbank neemt daarom het advies van de deskundigen ook op dit onderdeel over. Wel acht de rechtbank de door de deskundigen tot uitgangspunt genomen looptijd voor het deposito van één jaar te krap gelet op de voor de behandeling van dit soort zaken gebruikelijke doorlooptijden, waarop deze zaak geen uitzondering is. De rechtbank verwijst naar hetgeen in 2.19.7 is overwogen en beslist. Op dit onderdeel zal de rechtbank beslissen na verkregen aanvullend advies van de deskundigen.

Conclusie

2.36. De rechtbank volgt gelet op alle voorgaande overwegingen het advies van de deskundigen, met dien verstande dat de rechtbank behoefte heeft aan nadere voorlichting door deskundigen als bedoeld in de overwegingen 2.5.4, 2.12.5, 2.19.7, 2.21.2 en 2.24.1.

Het komt de rechtbank praktisch voor dat de deskundigen hun advies eerst in ontwerp aan partijen voorleggen en hun in de gelegenheid stellen daar inhoudelijk op te reageren waarna deskundigen dit in hun definitief advies kunnen verwerken. De rechtbank zal hierna het daarbij in acht te nemen tijdpad vaststellen.

De kosten

2.37. De rechtbank heeft voorts kennis genomen van de bezwaren van de gemeente tegen de omvang van de door de deskundigen bij brief van 19 oktober 2012 opgegeven kosten. De rechtbank stelt voorop dat voor het beoordelen van de hoogte van de vergoeding van de werkzaamheden van de deskundigen de maatstaf van artikel 7:405 lid 2 BW wordt gehanteerd. De aard en omvang van de werkzaamheden van de deskundigen volgt uit de aan hen door de rechtbank verstrekte opdracht, waarbij als uitgangspunt geldt dat de deskundigen binnen die opdracht op grond van hun deskundigheid bepalen welke werkzaamheden zij voor het uitbrengen van hun advies noodzakelijk achten. Indien een partij die noodzaak gemotiveerd ter discussie stelt, dienen de deskundigen een zodanige toelichting te verstrekken dat de rechtbank op het bezwaar kan beslissen.

2.37.1. De rechtbank zal de griffier opdragen de akte van de gemeente van 5 december 2012 aan de deskundigen toe te zenden. De deskundigen dienen bij brief op de bezwaren van de gemeente te reageren, zodat de rechtbank op het bezwaar zal kunnen oordelen. Omwille van de proceseconomie zal worden bepaald dat de deskundigen deze reactie op de akte van de gemeente dienen te geven gelijktijdig met hun opgave van de kosten voor de op grond van dit vonnis opgedragen aanvullende advisering en wel binnen vier weken nadat het aanvullend advies is gedeponeerd. De gemeente zal vervolgens op deze reactie en aanvullende kostenopgave van de deskundigen bij akte kunnen reageren en wel binnen vier weken na ontvangst van deze reactie met aanvullende kostenopgave.

2.38. De gemeente heeft voorts gemotiveerd bezwaar gemaakt tegen de kostenopgave van alle partijen, met uitzondering van de kostenopgave door de erven [At/mE].

2.38.1. De rechtbank stelt voorop dat het uitgangspunt voor het bepalen van (de hoogte van) de eventueel toe te kennen schadevergoeding wegens verleende deskundige en gerechtelijke bijstand is dat deze kosten op grond van de zo ook wel aangeduide “dubbele redelijkheidstoets” (dat wil zeggen dat de kosten met het oog op de vaststelling van de aan de onteigende partij te vergoeden schadevergoeding in redelijkheid zijn gemaakt en dat voorts de omvang van die kosten binnen redelijke grenzen is gebleven) gerechtvaardigd zijn gemaakt. De rechtbank stelt in dit verband vast dat de te beoordelen geschilpunten voor de gedaagde partijen grotendeels van eenzelfde aard zijn. Mede gelet op de - logische en voor de hand liggende - samenwerking die de gedaagde partijen bij het bepalen van hun verweer hebben gezocht, rijst de vraag waarom zij van verschillende deskundige ondersteuning gebruik hebben gemaakt, wat ieder van deze deskundigen precies heeft gedaan en hoe dat zich verhoudt tot de werkzaamheden van de andere ingeschakelde deskundigen. De rechtbank beschikt thans wel over een gespecificeerde urenopgave, maar daarmee is de noodzaak en redelijkheid van die kosten nog niet automatisch gegeven.

Hetzelfde geldt voor de door de gedaagde partijen in rekening gebrachte advocatenkosten: niet kan worden volstaan met het overleggen van urenstaten, maar partijen dienen te verantwoorden waarom deze werkzaamheden in die omvang - waarbij bovendien tussen de verschillende partijen aanmerkelijke verschillen blijken te bestaan in declaraties - nodig en redelijk waren en in hoeverre zij in verband staan met het onderwerp van dit geding: het vaststellen van de hoogte van de door ieder van de onteigenden als gevolg van de onteigening geleden schade.

De rechtbank zal de gedaagde partijen (met uitzondering van de erven [At/mE], nu de declaratie van die partij niet door de gemeente ter discussie is gesteld) in de gelegenheid stellen de door de rechtbank verlangde toelichting te verstrekken bij akte. Zij dienen tevens in die akte opgave te doen van de eventueel nader gemaakte kosten in verband met het uitbrengen van het aanvullend advies van de deskundigen, zo zij op vergoeding daarvan aanspraak willen maken. Om redenen van proceseconomie zal de rechtbank bepalen dat deze akte genomen dient te worden vier weken nadat het aanvullend deskundigenbericht ter griffie is gedeponeerd. De gemeente zal vervolgens vier weken nadien kunnen reageren bij antwoord akte.

2.39. De rechtbank zal vervolgens vonnis wijzen.

2.40. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

3. De beslissing

De rechtbank

3.1. draagt de deskundigen op de rechtbank nader te adviseren omtrent de in de overwegingen 2.5.4, 2.12.5, 2.19.7, 2.21.2 en 2.24.1 gestelde vragen;

3.2. draagt de griffier op de akte van 5 december 2012 van de gemeente aan de deskundigen te doen toekomen;

3.3. bepaalt dat de gemeente de in overweging 2.12.5 genoemde medewerking verleent en informatie verstrekt aan de deskundigen;

3.4. bepaalt dat de deskundigen uiterlijk op 3 april 2013 hun aanvullend advies in concept aan alle partijen en de griffie dienen te doen toekomen;

3.5. bepaalt dat partijen, indien zij naar aanleiding van dit concept op- of aanmerkingen over de inhoud daarvan hebben, uiterlijk op 1 mei 2013 schriftelijk daarvan kennis moeten hebben gegeven aan de deskundigen;

3.6. bepaalt dat de deskundigen vervolgens uiterlijk op 15 mei 2013 hun definitief advies voorzien van hun reactie op de door partijen gemaakte op- en aanmerkingen ter griffie dienen te deponeren;

3.7. bepaalt dat alle gedaagde partijen, met uitzondering van de erven [At/mE], de in overweging 2.38.1 door de rechtbank gewenste informatie kunnen verstrekken bij akte op de rolzitting van uiterlijk vier weken na het depot van het definitief aanvullend advies van de deskundigen, derhalve uiterlijk ter rolzitting van 12 juni 2013;

3.8. bepaalt dat de gemeente op de rolzitting van uiterlijk vier weken volgend op de in 3.7 genoemde akte kan reageren bij antwoordakte, derhalve uiterlijk ter rolzitting van 10 juli 2013;

3.9. bepaalt dat de deskundigen binnen vier weken na de datum van het depot bij brief, aan alle partijen en de griffie van de rechtbank toe te zenden, dienen te reageren op de in 3.2 genoemde akte van de gemeente met inachtneming van hetgeen hiervoor in 2.37 en 2.37.1 is overwogen onder gelijktijdige opgave van de door de deskundigen in het kader van de aanvullende advisering gemaakte kosten;

3.10. bepaalt dat de gemeente vervolgens de gelegenheid heeft om op die - in 3.9 bedoelde - brief te reageren bij akte op de rolzitting van uiterlijk vier weken na ontvangst van die brief van de deskundigen;

3.11. iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver, mr. M.J. Slootweg en mr. A.R. Creutzberg en in het openbaar uitgesproken op 20 februari 2013.?

Schadevergoeding bij onteigening van percelen in de gemeente Leusden

Uitspraak