Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Civiel recht
zitting houdend te Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/312864 / HA ZA 11-1667
Vonnis van 30 januari 2013
in de zaak van
1. [eiser 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiser 2],
wonende te [woonplaats],
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. drs. H. Ferment te ‘s Gravenhage,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. R. Wolters te Utrecht.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 4 januari 2012
- het proces-verbaal van comparitie van 29 maart 2012.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. De rechtbank verwijst voor de vastgestelde feiten naar hetgeen hierna is opgenomen onder 4.1.1 tot en met 4.1.11, met uitzondering van de onderdelen 4.1.3, 4.1.4 en 4.1.6 voor zover in die laatste onderdelen tevens is gewezen op een standpunt van een partij.
3. Het geschil
in conventie
3.1. [eisers] vordert
1. primair
- de vaststelling van de verdeling van de onroerende zaak aan het [adres] te [woonplaats], aldus dat deze zaak aan [eisers] toegescheiden wordt tegen de waarde zoals die door een door de rechtbank te benoemen deskundige zal worden bepaald, onder de verplichting aan [gedaagde] te vergoeden de helft van de aldus bepaalde waarde van de betreffende onroerende zaak, met bepaling dat [gedaagde] de doorhaling respectievelijk het verval van het bestaande hypotheekrecht en van eventuele andere beperkingen dient te bewerkstelligen opdat [eisers] de onbezwaarde eigendom verkrijgen, vrij van beperkte, gebruiks- en andere rechten, met bevel aan [gedaagde] om, op straffe van verbeurte van een dwangsom van EUR 1.000,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij zal nalaten aan het te geven bevel te voldoen, de benodigde medewerking te verlenen overeenkomstig het vonnis, met bepaling dat, als [gedaagde] nalaat de benodigde medewerking te verlenen, het vonnis in de plaats zal kunnen treden van een akte tot levering overeenkomstig het vonnis, en met zodanige verdere beslissing als de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;
subsidiair
- [gedaagde] te bevelen met [eisers] over te gaan tot verdeling van de onroerende zaak aan het [adres] te [woonplaats], op de wijze als beschreven in de dagvaarding, althans op de wijze als de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren, ten overstaan van een notaris, met benoeming van deze notaris en van een onzijdig persoon als bedoeld in artikel 3:181 BW Pro, met bevel aan [gedaagde] om, op straffe van verbeurte van een dwangsom van EUR 1.000,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] zal nalaten aan het te geven bevel te voldoen, de benodigde medewerking te verlenen overeenkomstig het vonnis, met bepaling dat, als [gedaagde] nalaat de benodigde medewerking te verlenen, het vonnis in de plaats zal kunnen treden van een akte strekkende tot levering overeenkomstig het vonnis;
meer subsidiair
- [gedaagde] te bevelen met [eisers] over te gaan tot verdeling van de onroerende zaak aan het [adres] te [woonplaats], ten overstaan van een notaris, met benoeming van deze notaris en van een onzijdig persoon als bedoeld in artikel 3:181 BW Pro;
in alle gevallen:
2. een deskundige te benoemen ter bepaling van de waarde van de onroerende zaak aan het [adres] te [woonplaats];
3. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2. [gedaagde] voert verweer en concludeert primair - kort gezegd - tot afwijzing van de vorderingen en subsidiair te beslissen als in de conclusie door hem is verzocht met veroordeling van [eisers] in - kort gezegd - de proces- en nakosten.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4. [gedaagde] vordert
1. te verklaren voor recht dat [eisers] tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verbintenissen jegens [gedaagde] als omschreven in punt 25 van de conclusie van eis in reconventie;
2. de tussen [gedaagde] en [eisers] gesloten overeenkomst gedeeltelijk te ontbinden als omschreven in punt 26 van de conclusie van eis in reconventie;
3. [eisers] te veroordelen tot betaling aan [gedaagde] ten titel van schadevergoeding een bedrag nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, althans een door de rechtbank in goede justitie, na het horen van een deskundige, vast te stellen bedrag, bedoelde bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente over die bedragen vanaf 3 juli 2007, althans vanaf de dag van de conclusie van eis in reconventie tot de dag van volledige betaling;
4. veroordeling van [eisers] - kort gezegd - in de proces- en nakosten.
3.5. [eisers] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering met de veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1. De rechtbank zal vanwege de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie beide zaken gezamenlijk behandelen. Aan hun vorderingen leggen partijen de volgende feiten en stellingen ten grondslag.
4.1.1. Partijen - [eisers], [gedaagde] en diens toenmalige echtgenote [naam] (hierna ook [naam] genoemd) - zijn in de periode voorafgaand aan mei 2005 overeengekomen om gezamenlijk de percelen [adres] (kadastraal bekend gemeente [woonplaats] F [nummer] en [nummer]) en [adres] (kadastraal bekend gemeente [woonplaats] F [nummer]) te [woonplaats] aan te kopen met het doel om op die - na verwerving weer te splitsen - percelen twee woningen te bouwen. Het perceel [adres] is naast en achter het perceel [adres] gelegen.
4.1.2. Ter uitvoering van die afspraak hebben [eisers] het perceel [adres] op 3 mei 2005 in eigendom verworven, waarna zij de helft van de eigendom van dat perceel aan [gedaagde] en [naam] hebben overgedragen - eerst in de vorm van een economische eigendomsoverdracht op 13 mei 2005 en vervolgens in eigendom op 16 januari 2006. [gedaagde] heeft voor de verwerving van de eigendom blijkens de notariële akten economische levering van 13 mei 2005 en juridische levering van 16 januari 2006 een bedrag van € 200.000,- aan [eisers] betaald. Hij heeft daarnaast de zogenaamde 'kosten koper' voor zijn rekening genomen van € 14.591,44 en € 533,28.
4.1.3. Partijen zijn het erover eens dat de verwerving van het perceel [adres] zou worden uitgesteld totdat de prijs daarvan tot een voor partijen acceptabel niveau zou zijn gezakt. Partijen verschillen van mening of daarnaast ook was afgesproken de verwerving van het perceel uit te stellen tot [gedaagde] zijn woning aan de [adres] te [woonplaats] zou hebben verkocht.
4.1.4. Eind 2005 was de prijs van [adres] acceptabel voor partijen, de woning van [gedaagde] was toen nog niet verkocht. [eisers] hebben daarop dat perceel zelf aangekocht, naar zij stellen in de hoop dat [gedaagde] zich nadien alsnog zou kunnen aansluiten. [gedaagde] stelt dat is overeengekomen dat het perceel voorlopig in zijn geheel aan [eisers] zou worden geleverd via een zogenoemde ABC-constructie door de bewoner van [adres] [adres], de heer [X] (hierna: [X] genoemd), die een goede kennis van [gedaagde] is en die tot die constructie bereid was vanwege de goede relatie met [gedaagde]. Volgens [gedaagde], maar bestreden door [eisers], is overeengekomen dat hij de helft van het perceel [adres] alsnog zou verwerven na de verkoop van zijn woning.
4.1.5. Het perceel [adres] is aan [eisers] geleverd op 15 maart 2006 door [X], die de eigendom op dezelfde datum had verworven (door [gedaagde] aangeduid als “ABC-constructie”). De leveringsakte vermeldt een koopprijs van € 1.650.000,-.
4.1.6. Partijen hebben na de verwerving door [eisers] van het perceel [adres] met elkaar overleg gevoerd, onder meer over een voorstel van [eisers] om gedurende één jaar te wachten tot de verkoop van de woning van [gedaagde]. [gedaagde] stelt dit aanbod te hebben aanvaard. Volgens [eisers] heeft dit overleg niet tot overeenstemming geleid.
4.1.7. Bij e-mailbericht van 14 februari 2006 schrijft [naam] aan [eisers] onder meer:
“(…) verder willen we alleen tot bindende afspraken komen wanneer we ook bindende afspraken maken over het aantal vierkante meters van het eventueel door ons te kopen erf, de prijs daarvan en de datum.”.
4.1.8. [gedaagde] heeft zijn woning verkocht in juli 2006. Ter comparitie heeft [gedaagde] toegelicht dat hij na de verkoop van zijn woning niet meer wilde dat [eisers] zijn buren zijn. [eisers] heeft op 12 juli 2006 een bouwvergunning aangevraagd voor het bouwen van een landhuis op het perceel [adres].
4.1.9. Bij brief van 18 juni 2007 schrijft de toenmalige raadsman van [gedaagde] aan [eisers] onder meer:
“Alvorens het perceel door de toenmalige eigenaar via een ABC constructie aan u is verkocht heeft (…) overleg plaats gevonden tussen u, cliënten en de heer [X] Cliënten zijn akkoord gegaan met verkoop van het gehele perceel aan u, onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat zodra cliënten hun toenmalige woning verkocht zouden hebben, u de onverdeelde helft van het perceel [adres] aan hen zou verkopen. (…) Nadat u het perceel [adres] in eigendom had verworven gaf u cliënten te kennen niet meer bereid te zijn het onverdeelde aandeel aan hen te verkopen. In strijd met de afspraken tussen partijen heeft u in 2006 een bouwvergunning aangevraagd voor de bouw van een landhuis (…) op perceel [adres]. (…) Cliënten vorderen nakoming van de in 2005 met u gemaakte afspraken. Namens hen verzoek ik u (….) te bevestigen dat u op korte termijn de onverdeelde helft van het perceel [adres] te [woonplaats] aan hen zult verkopen. Vervolgens dient in onderling overleg een nieuwe erfgrens tussen de percelen vastgesteld te worden. (…)”.
4.1.10. [eisers] hebben daarop bij brief van 25 juni 2007 betwist dat de gestelde afspraken zijn gemaakt, waarbij zij verwijzen naar een e-mailbericht van [gedaagde] aan [eisers] van 15 september 2006. In dit e-mailbericht is onder meer te lezen:
“Op 14 februari (…) hebben we jullie laten weten dat we bindende afspraken wilden maken over achterbos 81 als er ook bindende afspraken gemaakt zouden worden t.o.v. de datum, aantal m2 en prijs van het eventueel door ons te kopen erf (…) Jullie wilden op enig moment verder kunnen wanneer wij ons huis binnen een bepaalde termijn niet zouden hebben verkocht. Het was niet onze bedoeling jullie tot in lengte van dagen, met hoge lasten, te laten wachten tot wij ons huis verkocht zouden hebben. Wij wilden een datum vast leggen tot wanneer wij de tijd zouden krijgen ons huis te verkopen maar dan ook m2 en prijs waarvoor wij eventueel zouden kopen mochten wij wel de koper worden. Daarover waren al te veel strubbelingen geweest om dergelijke afspraken nog mondeling te willen maken.”.
4.1.11. Na de scheiding van [gedaagde] en [naam] is op 5 juli 2010 het aandeel van [naam] in de eigendom van het perceel [adres] overgedragen aan [gedaagde].
4.2. De rechtbank zal uit proceseconomische overwegingen eerst de vorderingen in reconventie beoordelen. De grondslag van deze vorderingen is dat [eisers] de op hen jegens [gedaagde] rustende verbintenis, tot samenvoeging van de percelen 79/79a met 81 en tot het daarop samen met [gedaagde] splitsen van dat perceel in twee delen, niet is nagekomen en terzake in verzuim zijn geraakt. [eisers] hebben gemotiveerd bestreden dat een dergelijke verbintenis op hen rustte. Volgens hen stond juist het ontbreken van afspraken er aan in de weg om de medewerking van [gedaagde] aan het verwerven van de mede-eigendom van het perceel 79/79A af te dwingen.
4.2.1. De rechtbank oordeelt dat uit de e-mailberichten van 14 februari 2006 (zie overweging 4.1.8) en van 15 september 2006 (zie overweging 4.1.10) blijkt dat [gedaagde] in de periode vóór en ná de verkoop van de eigen woning in juli 2006 het standpunt innam dat er geen bindende afspraken met [eisers] waren gemaakt. [gedaagde] heeft niet duidelijk gemaakt hoe die berichten - evenals zijn toelichting ter zitting, dat hij na de verkoop van zijn woning niet langer [eisers] als zijn buren wenste vanwege een inmiddels tussen hem en [eisers] gerezen debat over de wijze van splitsing in de toekomst, welk standpunt zich slecht verstaat met de gestelde afspraak - zich verhouden tot zijn stelling dat partijen in 2005 bindende afspraken hebben gemaakt (zoals hiervoor samengevat in overweging 4.1.4). De rechtbank oordeelt dat uit voornoemde, mede namens [gedaagde] verzonden, e-mailberichten volgt dat ook in de visie van [gedaagde] zelf nog geen bindende afspraken tot levering van de onverdeelde helft van het perceel 79/79A waren gemaakt.
4.2.2. Deze conclusie wordt gesteund door de gang van zaken onmiddellijk na de verkoop van de woning van [gedaagde]. Uitgaande van de door [gedaagde] gestelde afspraak, zou bij verkoop van de eigen woning van [gedaagde] voor [eisers] de verplichting ontstaan tot levering aan [gedaagde] van de onverdeelde helft van het perceel [adres]. Dat betekent dat op datzelfde moment voor [gedaagde] de verplichting zou ontstaan - naar mag worden aangenomen, nu het tegendeel gesteld noch gebleken is en gelet op de bedoeling van partijen om ieder bij helfte in de verwerving deel te nemen - tot het betalen van de helft van de door [eisers] betaalde koopprijs van het gehele perceel. Toch is dat niet het standpunt geweest van [gedaagde], nadat zijn woning was verkocht in juli 2006. Hij heeft op dat moment geen aanspraak op levering gemaakt tegen betaling van de helft van de oorspronkelijke koopprijs van het perceel, althans dit is onvoldoende gesteld en zeker niet gebleken. Integendeel, zoals hiervoor is aangehaald, nam [gedaagde] toen nog het standpunt in dat er vrijelijk te onderhandelen viel over het aantal m2 te verwerven perceel en de prijs. Het mag zo zijn dat [gedaagde] met dat standpunt een nieuw conflict wilde voorkomen over de toekomstige splitsing van de samen te voegen percelen, zoals [gedaagde] heeft betoogd, maar dat standpunt komt er jegens [eisers] wel op neer dat ook hij in ieder geval niet (langer) uitging van bindende afspraken met hen tot levering én afname van het betreffende perceel.
4.3. De rechtbank concludeert dat er geen sprake is van schending door [eisers] van gemaakte afspraken tot levering van de helft van de onverdeelde eigendom van het perceel [adres], zodat de vorderingen in reconventie zullen worden afgewezen. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in reconventie aan de zijde van [eisers] gemaakt.
4.4. In conventie staat de vraag naar het tijdstip en de wijze van verdeling van het perceel [adres] centraal. Partijen zijn daarvan gemeenschappelijk eigenaar, ieder voor de onverdeelde helft.
4.5. [eisers] hebben aan hun vorderingen onder meer het volgende ten grondslag gelegd. De gezamenlijke eigendom van het perceel [adres] was onderdeel van de plannen van partijen om samen ook het perceel [adres] te verwerven om op de totale kavel twee woningen te realiseren. De zaken zijn anders gelopen, omdat [gedaagde] zich terugtrok ten tijde van de verwerving van het perceel [adres] waardoor [eisers] “hun eigen plan moesten trekken”. [gedaagde] heeft inmiddels elders een woning betrokken. De te verdelen gemeenschap is slechts van tijdelijke aard en [eisers] kan niet worden verplicht tegen hun wil in een overdeeldheid te blijven.
4.6. [gedaagde] heeft onder meer het volgende aangevoerd. Het wettelijk uitgangspunt, dat een deelgenoot te allen tijde verdeling van een gemeenschappelijke zaak kan vorderen (artikel 3:178 BW Pro), betekent nog niet dat de verdeling dan ook moet plaatsvinden.
[eisers] zijn er op gericht de eigendom te verkrijgen van [adres] tegen een zo laag mogelijke prijs. [gedaagde] leidt dat af uit de volgende gestelde feiten:
? [eisers] wilden pas de eigendom verkrijgen op een moment dat [gedaagde] en [naam] het moeilijk lijken te hebben;
? op een aanbod van hem om zijn aandeel te verkopen voor een bedrag van € 325.000,- in de periode dat hij na zijn echtscheiding in een bungalowpark woonde en hij duidelijkheid wilde hebben over zijn financiële mogelijkheden bij aankoop van een huis, reageerden [eisers] pas een half jaar later nadat hij zijn woning al had gekocht;
? [eisers] hebben daarbij verwezen naar een nog steeds onbekende en daarom door [gedaagde] betwiste taxatie van de waarde op een bedrag van € 250.000,-;
? vervolgens hebben zij per e-mail van 4 juli 2011 net gedaan alsof er klachten waren van omwonenden, die geleid hadden tot gemeentelijk onderzoek naar de toestand van [adres], terwijl later is gebleken dat het onderzoek op verzoek van [eisers] zelf is gedaan. Het onderzoek heeft niet geleid tot gemeentelijk ingrijpen.
Zowel die "taxatie" als de "klachten van omwonenden" beschouwt [gedaagde] als pogingen om hem te bewegen zijn aandeel voor een te lage prijs te verkopen. Later wordt hem nog een niet serieus te nemen voorstel gedaan bij brief van 25 juli 2011 dat [gedaagde] ofwel het perceel aankoopt volgens zijn laatst geschatte prijs van € 325.000,- ofwel het perceel verkoopt voor de door [eisers] geschatte prijs van € 125.000,-. [gedaagde] heeft in zijn brief van 5 augustus 2011 duidelijk gemaakt waarom dit geen serieus voorstel is. De vordering komt er op neer dat [gedaagde] op misschien wel het dieptepunt van de woningmarkt zijn deel tegen marktwaarde aan [eisers] zou moeten overdragen. Het belang van [gedaagde] is gelegen bij het voorlopig aanhouden van het perceel en het geschikt maken van de woning voor (tijdelijke) verhuur in afwachting van het aantrekken van de markt. [gedaagde] kan op die manier zijn investering van € 266.000,- in het perceel [adres] terugverdienen. [eisers] hebben bij de verdeling geen ander belang gesteld dan dat [adres] overcompleet zou zijn. Zij hebben dat echter aan zichzelf te danken, omdat zij de afspraken over splitsing van de percelen [adres] en 81 ondanks sommatie niet zijn nagekomen. Het belang van [gedaagde] bij handhaving van de gemeenschap is dan ook aanmerkelijk groter dan het belang van [eisers] bij verdeling daarvan. Verdeling zou in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. [gedaagde] verzoekt dan ook primair de vordering tot verdeling af te wijzen en de vordering uit te sluiten voor drie jaar op grond van artikel 3:178 lid 3 BW Pro. Subsidiair verzoekt [gedaagde] het perceel [adres] juist aan hem toe te delen tegen de helft van de marktwaarde, vanwege concrete toekomstplannen en zijn financieel belang bij realisatie daarvan en omdat het [eisers] zijn geweest die de oorspronkelijke afspraken niet zijn nagekomen en verdeling vorderen, niet [gedaagde]. Meer subsidiair stelt [gedaagde] dat bij toedeling van het perceel aan [eisers] een vergoeding van minimaal € 250.000,- aan hem moet worden toegekend gelet op de hoogte van zijn investering in dit perceel en het wachten van [eisers] op het dieptepunt in de markt niet mag worden gehonoreerd, althans bepleit [gedaagde] dat voor de waarde aansluiting wordt gezocht bij bepalingen over een voorkeursrecht tot koop in de akten van economische en juridische levering waarin een koopsom van € 200.000,- is genoemd.
4.7. De rechtbank overweegt als volgt.
4.8. De rechtbank stelt voorop dat ingevolge het bepaalde in artikel 3:178 lid 1 BW Pro ieder van de deelgenoten te allen tijde verdeling van een gemeenschappelijk goed kan vorderen, tenzij het tegendeel uit de aard van de gemeenschap of de overige bepalingen in dat artikel voortvloeit.
4.9. De aard van de gemeenschap verzet zich niet tegen het vorderen van verdeling. Verdeling is evenmin naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te achten. Gelet op de plannen van partijen, de gezamenlijke verwerving van het perceel [adres] om dat samen te voegen met het eveneens gezamenlijk te verwerven perceel [adres] met het doel daarop twee woningen te bouwen, is de gemeenschappelijke eigendom nimmer bedoeld als meerjarige gezamenlijke investering of belegging waaruit niet zo maar door een van partijen kan worden teruggetreden. Het beoogde doel van de als tijdelijk bedoelde gemeenschappelijke eigendom is inmiddels reeds lang achterhaald. Ieder van partijen heeft immers inmiddels zelfstandig woonruimte gerealiseerd of gekocht. De rechtbank verwerpt het standpunt van [gedaagde] dat het niet bereiken van het beoogde doel te wijten zou zijn aan het niet nakomen van de gemaakte afspraken door [eisers], aangezien hiervoor is geoordeeld dat van een dergelijke schending geen sprake is. Het verweer van [gedaagde], tot slot, dat [eisers] bewust hebben aangestuurd op het vorderen van verdeling op het mogelijk dieptepunt van de markt en nadat eerdere onzuivere pogingen tot het verwerven tegen een gunstige prijs waren mislukt, treft evenmin doel. [gedaagde] was immers niet van het handelen van [eisers] afhankelijk en had zelf op een eerder en voor hem mogelijk gunstiger moment verdeling kunnen vorderen. De verhoudingen tussen partijen zijn voorts duidelijk verstoord geraakt, hetgeen bij het onverdeeld houden van de gemeenschappelijke eigendom aanleiding kan geven tot nieuwe conflicten. Anders dan [gedaagde] lijkt te suggereren ziet de rechtbank dan ook geen reden om aan te nemen dat [eisers] zich schuldig maakt aan een vorm van misbruik van recht. De rechtbank ziet dan ook geen reden om toepassing te geven aan het bepaalde in artikel 3:178 lid 3 BW Pro.
4.10. Bij de beoordeling van de vordering van [eisers] en het verweer / de verzoeken van [gedaagde] geldt het volgende uitgangspunt. Overeenkomstig het bepaalde in artikel 3:185 BW Pro dient de rechter die de wijze van verdeling (of de verdeling zelf) vaststelt daarbij naar billijkheid rekening te houden zowel met de belangen van partijen als met het algemeen belang. Bij de verdeling van tot een gemeenschap behorende goederen moet voorts, ter bepaling van hun waarde, in beginsel worden uitgegaan van de waarde ten tijde van de verdeling. Uit de eisen van redelijkheid en billijkheid kan voortvloeien dat van dit beginsel wordt afgeweken.
4.10.1. Gelet op dit uitgangspunt is van belang dat partijen tot de gezamenlijke eigendom van het perceel [adres] zijn gekomen vanuit de bedoeling dat perceel samen te voegen met [adres] en daarop twee woonhuizen te realiseren. [eisers] hebben een woning gebouwd op het perceel [adres] terwijl [gedaagde] inmiddels een woning elders heeft betrokken. Toedeling van het perceel [adres] aan [eisers] ligt in die situatie in beginsel meer voor de hand dan de toedeling aan [gedaagde] nu daarmee in ieder geval de beoogde samenvoeging van beide percelen tot één perceel wordt bereikt, een situatie die [gedaagde] in de conclusie van antwoord heeft omschreven als "Bij elkaar gevoegd, zouden [adres]/79a en 81 een mooi groot perceel vormen.". Aangenomen mag dan ook worden dat de verwerving van de volledige eigendom van het perceel [adres] voor [eisers] meer toegevoegde waarde heeft, gelet op de vergroting en vormverbetering die daarmee wordt bereikt ten opzichte van hun huidige eigendom van perceel [adres] alleen, dan voor [gedaagde].
4.10.2. Blijkens de toelichting van [gedaagde] is zijn belang vooral gelegen in het voorkomen van verlies op zijn huidige investering in de onverdeelde helft van het perceel [adres] door de verkoop ervan uit te stellen tot de markt weer is aangetrokken en door in de tussenliggende periode de woning op dat perceel tijdelijk te verhuren (na opknappen van het pand). Om dat doel te bereiken zal [gedaagde] derhalve aanvullende investeringen hebben te doen (uitkoop van [eisers] en opknapkosten) met een ongewis resultaat.
4.10.3. Uit het voorgaande volgt dat een redelijke belangenafweging meebrengt dat het perceel [adres] in beginsel wordt toegedeeld aan [eisers] nu zij bij de eigendom van dit perceel een direct belang hebben tegenover het meer indirecte belang van [gedaagde].
4.10.4. Toedeling aan [eisers] tegen de huidige marktwaarde - de waarde waarvan in beginsel bij de verdeling moet worden uitgegaan - van het perceel [adres] heeft wel tot gevolg dat [gedaagde] zijn investering in dat perceel (die hij stelt op een bedrag van in totaal € 266.083,57) niet gecompenseerd zal zien. Dit staat tussen partijen verder niet ter discussie. Dit alles geeft de rechtbank echter geen reden om alsnog een toedeling aan [gedaagde] billijk te achten. De rechtbank oordeelt dat dit een te verwachten gevolg is van een verdeling en dus behoort tot het normale risico van deelgenoten in een gemeenschap. Indien partijen dat risico niet gewenst hadden, hadden zij daarover afspraken kunnen maken.
4.10.5. Het uitgangspunt blijft derhalve de toedeling van het perceel aan [eisers]
4.11. Aldus resteert de vraag naar de waardebepaling bij toedeling van het perceel aan [eisers]
4.11.1. Het betoog van [gedaagde], dat er reden is om ongeacht de werkelijke waarde van het perceel [eisers] te verplichten hem daarvoor een vergoeding te betalen van € 250.000,- (overeenkomend met een fictieve waarde van € 500.000,- voor het onverdeelde perceel), is gebaseerd op gronden waarvan hiervoor in onderdeel 4.9 al is geoordeeld dat die niet deugdelijk zijn. De rechtbank volgt [gedaagde] derhalve niet in zijn betoog.
Evenmin ziet de rechtbank grond om voor de waardebepaling aan te sluiten bij het tussen partijen contractueel overeengekomen voorkeursrecht tot koop voor het geval één van partijen voornemens is zijn aandeel aan een derde partij te verkopen, nu die bepaling de wezenlijk andere situatie betreft dat een deelgenoot niet zonder meer geconfronteerd wil worden met een andere partij als deelgenoot in de gemeenschap. De rechtbank ziet tot slot geen grond om af te wijken van het uitgangspunt van de waarde ten tijde van de verdeling.
4.11.2. Toch kan naar het oordeel van de rechtbank voor de waardebepaling niet worden volstaan met het criterium "marktwaarde" in de betekenis dat wordt vastgesteld welk bedrag bij verkoop van het perceel in de huidige staat kan worden gerealiseerd. Daarmee zou immers over het hoofd worden gezien dat in dit geval een bijzondere belanghebbende, namelijk [eisers], op de markt is die als eerder is overwogen als eigenaar van het naastgelegen perceel een bijzonder belang heeft juist bij verwerving van dit perceel om dat te kunnen voegen bij het eigen perceel. Zo bezien heeft [gedaagde] belang bij het ter reguliere verkoop aanbieden van het perceel, zodat de waarde van dit perceel door vraag en aanbod kan worden bepaald en niet enkel door taxatie. Het nadeel van die methode is echter, dat [gedaagde] bekend is met de wens van [eisers] en met die kennis gewapend kan meebieden waardoor evenzeer een niet reële prijs zou kunnen worden bereikt.
4.11.3. De rechtbank oordeelt dat bij gebreke van dit marktinstrument het bijzondere belang van [eisers] bij toedeling van het perceel aan hen een correctie rechtvaardigt op de marktwaarde van dat perceel ten gunste van [gedaagde]. Daaraan kan niet afdoen het standpunt van [eisers] dat zij door het niet meedoen van [gedaagde] aan de gezamenlijke verwerving van het perceel 79/79A uiteindelijk gedwongen waren dat perceel volledig te financieren en daardoor aanzienlijk duurder uit zijn dan oorspronkelijk het plan was. Dat deze situatie is ontstaan, is immers een gevolg van gemaakte keuzes en het gebrek aan bindende afspraken tussen de (beoogde) deelgenoten en uiteindelijk staat tegenover die investering ook de verwerving van de onverdeelde eigendom van het perceel [adres]. Daarbij komt dat met deze beslissing [eisers] niet in een andere positie worden gebracht dan waarin zij hadden verkeerd indien geen sprake was van gemeenschappelijke eigendom van het perceel [adres]: de positie van perceeleigenaar die bijzonder belang hecht aan de uitbreiding van dat perceel met het naastgelegen perceel en die dat naastgelegen perceel door aankoop kan verwerven.
4.11.4. Geen van partijen heeft de rechtbank aanknopingspunten gegeven om zelf tot een waardebepaling te komen bij toedeling van het perceel aan [eisers] met toepassing van de hiervoor genoemde uitgangspunten. Dat maakt deskundige voorlichting noodzakelijk ter beantwoording van de vraag naar de huidige waarde van het perceel met opstal bij vrije onderhandse verkoop en rekening houdend met de staat van de opstal. De rechtbank kan niet uitsluiten dat daarbij ook een bouwkundige beoordeling gewenst is. Partijen verschillen immers van mening over de bouwkundige staat van de opstal. Vervolgens dient de deskundige zo mogelijk de vraag te beantwoorden welk effect toekomt aan het bijzondere belang dat juist [eisers] hebben bij de verwerving van dit perceel en zo de deskundige daar niet toe in staat is dient de rechtbank dat naar billijkheid te schatten.
4.11.5. Het is de vraag of partijen geen snellere oplossing van hun geschil kunnen bereiken gelet op de inmiddels door de rechtbank genomen beslissingen. [gedaagde] heeft voor het geval het perceel zal worden toegedeeld aan [eisers] gevraagd om toekenning van een vergoeding van € 250.000,- uitgaande van de door hem berekende investeringkosten. Deze investeringskosten komen echter niet voor vergoeding in aanmerking. Aldus zijn de theoretische grenzen van het financiële belang zichtbaar: dit varieert tussen een vergoeding van maximaal € 200.000,- in het onwaarschijnlijke (want partijen zelf gaan al van waardedaling uit) geval dat zich geen waardedaling heeft voorgedaan en de oorspronkelijke koopprijs van € 400.000,- als waarde kan worden aangehouden of een vergoeding van maximaal € 125.000,- in het geval kan worden uitgegaan van de door [eisers] nog in 2011 genoemde waarde van € 250.000,-. Nu ook een door de rechtbank overgenomen taxatie nog geen wiskundige nauwkeurigheid geeft over de waarde van het perceel, geeft de rechtbank partijen in overweging in onderling overleg tot een oplossing te geraken.
4.11.6. De rechtbank zal de zaak naar de rol van 13 februari 2013 verwijzen opdat partijen zich kunnen uitlaten of zij verder willen procederen. Zo dat het geval is, zal de rechtbank deskundige voorlichting gelasten. Partijen zullen zich ter gelegenheid van voormelde rolzitting dan tevens kunnen uitspreken over het aantal te benoemen deskundigen en over zijn of hun deskundige hoedanigheid. Ook kunnen partijen personen voorstellen, doch alleen indien over die personen overeenstemming bestaat. Voorts kunnen partijen zich uitlaten over de aan de deskundige(n) te stellen vragen. De rechtbank is voornemens één makelaar als deskundige te benoemen evenals één bouwkundige voor het geval de makelaar bouwkundige ondersteuning bij zijn deskundige taxatie nodig oordeelt. De rechtbank ziet in de omstandigheden van het geding aanleiding om het door de deskundigen nog te begroten voorschot op de kosten van de deskundige(n) gelijkelijk over partijen te verdelen. Partijen zullen daarom ieder de helft van dit nog vast te stellen voorschot moeten betalen.
De rechtbank stelt de volgende vragen voor:
Aan de makelaar-deskundige
1) Wat is volgens uw deskundig inzicht de huidige marktwaarde van het perceel met opstal gelegen aan het [adres] te [woonplaats] (kadastraal bekend gemeente [woonplaats] sectie F nummer [nummer]) bij vrije onderhandse verkoop en rekening houdend met de staat van de opstal?
2) Indien de staat van de opstal volgens u een prijsdrukkend effect heeft, kunt u dan aangeven of een aanpassing van de staat zinvol is omdat de met herstel gemoeide kosten zullen leiden tot een ten opzichte van die kosten te bereiken veel hogere waarde van het totale perceel bij verkoop? Op welke waarde taxeert u het perceel nadat dit herstelwerk is uitgevoerd en welke kosten moeten worden gemaakt om dit te bereiken?
3) Kunt u op grond van uw ervaring of opleiding een gemotiveerde inschatting maken van de invloed op de te bereiken koopprijs indien één van de potentiële kopers de eigenaar is van het buurperceel en daar woonachtig is, daarbij rekening houdend met de omvang en ligging van de beide percelen?
4) Hebt u nog overige opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang zouden kunnen zijn?
Indien u voor de beantwoording van de beide eerste vragen de deskundige ondersteuning van een bouwkundige nodig oordeelt, kunt u zich wenden tot na te noemen bouwkundige.
Voorgesteld wordt om in het laatste geval de bouwkundige de volgende vragen voor te leggen:
5) Kunt u aangeven of de opstal op voornoemd perceel [adres] voor normaal gebruik als bewoning geschikt is en zo neen, kunt u dan aangeven welke bouwkundige herstelwerkzaamheden nodig zijn om dat gebruik alsnog mogelijk te maken? Welke kosten zijn naar uw inschatting aan die werkzaamheden verbonden? Indien naar uw globale inschatting de kosten zeer hoog zijn, wilt u dan samen met de bij dit vonnis benoemde deskundige makelaar vaststellen of herstel economisch verantwoord (zoals omschreven in vraag 2) kan plaatsvinden?
4.12. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 13 februari 2013 voor het nemen van een akte door beide partijen waarin zij zich uitlaten over vraag of zij in onderling overleg alsnog tot een oplossing zijn gekomen dan wel, in het geval zij willen voortprocederen, over de aangekondigde deskundigenrapportage,
in conventie en in reconventie
5.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Slootweg en in het openbaar uitgesproken op 30 januari 2013.?