Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 812428 UC EXPL 12-7396 MJ/4221
Vonnis in conventie van 27 november 2013
inzake
[eiser],
wonende te [woonplaats],
verder ook te noemen [eiser],
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. F.S.P. van der Wal,
tegen:
de gezamenlijke erfgenamen van de heer [naam],te weten:
1.[gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2.[gedaagde sub 2],
wonende[woonplaats],
3.[gedaagde sub 3],
wonende te [woonplaats],
4.[gedaagde sub 4],
wonende te [woonplaats],
5.[gedaagde sub 5],
wonende te [woonplaats], Canada,
6.[gedaagde sub 6],
wonende te [woonplaats],
7.[gedaagde sub 7],
wonende te [woonplaats],
verder gezamenlijk ook te noemen [gedaagden c.s.],
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
gemachtigde: mr. O.P. van der Linden.
en voorts:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HOREX UTRECHT B.V.,
gevestigd te Utrecht,
verder ook te noemen: Horex,
tussenkomende partij,
gemachtigde: mr. L.R.G.M. Spronken te ’s-Hertogenbosch.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 9 januari 2013;
- de akte overlegging producties van [gedaagden c.s.] (de akte is gesteld op naam van Horex) van 20 maart 2013;
- de conclusie van antwoord in reconventie van [eiser];
- het proces-verbaal van comparitie van 20 maart 2013.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagden c.s.] zijn de erfgenamen van [naam]. Zij zijn in diens rechten getreden als huurder van een kelder gelegen te Utrecht aan de [adres] op het perceel kadastraal bekend (gemeente Utrecht) [nummer] met toegang via perceel kadastraal bekend (gemeente Utrecht) [nummer].
2.2.
De huurovereenkomst is door [naam] gesloten in het kader van de verkoop door [naam] in 1962 van een complex panden gelegen aan de [adres] te [woonplaats] met de kadastrale aanduiding sectie [sectie], nummers [nummer], [nummer] en [nummer] aan vastgoedexploitant [verhuurder]. In de koopovereenkomst is bedongen dat [naam] huurder wordt van de onder dit complex aan te leggen kelder:
“De koper is verplicht om nadat de kelderbouw in het gekochte klaar is een huurovereenkomst aan te gaan met verkoper waarbij zal worden bepaald dat verkoper zijn echtgenote of zijn kinderen, of een of meer hunner (zulks wat de kinderen betreft na overlijden van verkoper of zijn echtgenote) gerechtigd zijn om de gehele kelder te huren tegen een prijs van een gulden per jaar met een ingang van twee meter en tien centimeter binnenzijds en welke huurovereenkomst zal gelden voor een tijd zolang de verkoper en/of een of meer zijner kinderen of aangehuwde kinderen nog leeft. De huurder-verkoper, zijn echtgenote, of diens kinderen of aangehuwde kinderen zullen in ieder geval gerechtigd zijn om het gehuurde aan anderen onder te verhuren terwijl nooit enige huurverhoging betreffende het gehuurde zal plaatsvinden, welk beding door comparant koper wordt geschat ter berekening van de registratierechten op een waarde van tienduizend gulden (…). De kelder zal moeten worden voorzien van een watercloset met urinoir, zes lichtpunten en een waterkraan”
2.3.
[naam] heeft in de loop der tijd de kelder aan diverse onderhuurders met verschillende bestemmingen verhuurd. Op enig moment, in ieder geval niet later dan 1 augustus 1998, is in het gehuurde een discotheek gevestigd. De exploitatie daarvan vindt in de nachtelijke uren plaats.
2.4.
[naam] is op [2001] overleden. Sinds maart 2003 is Horex onderhuurder van het gehuurde. Horex exploiteert een discotheek in het gehuurde. Deze discotheek draait vooral “hardcore technomuziek” en is geopend van ’s avonds laat tot de vroege ochtend. Er zijn geen isolatiemaatregelen getroffen.
2.5.
De boven het gehuurde gelegen panden zijn tot 2007 steeds verhuurd als winkel en kantoor met openingstijden overdag.
2.6.
[eiser] is eind december 2006 door koop eigenaar geworden van het gehuurde en de daarboven gelegen panden en is derhalve sedertdien de verhuurder van het gehuurde. In 2007 heeft [eiser] een “aantal units” op de eerste en tweede verdieping van de boven het gehuurde gelegen panden kunnen verhuren aan de Landelijke Studentenvakbond (LSVB). De huurovereenkomst met de LSVB betreft kantoorruimte met de afspraak dat woonvoorzieningen worden aangebracht zodat af en toe de nacht in die gehuurde units kan worden doorgebracht.
2.7.
Op 1 oktober 2007 heeft de gemeente Utrecht de voor de binnenstad geldende beperkingen ten aanzien van horecabestemmingen opgeheven. Voor de boven het gehuurde gelegen panden betekende dit een mogelijkheid om de panden als restaurant te verhuren tegen een hogere huur dan de marktwaarde voor winkelruimte.
2.8.
[eiser] heeft op 1 februari 2010 de direct boven het gehuurde gelegen ruimte met restaurantbestemming verhuurd aan [bedrijf]. Enige maanden later heeft [bedrijf] na een verbouwing van die ruimte daarin een restaurant geopend. Onderdeel van de verbouwing was het voor rekening van [eiser] aanbrengen van geluidwerende voorzieningen.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
met onmiddellijke ingang ontbindt de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagden c.s.] met betrekking tot de aan de [adres] te [woonplaats] gelegen kelder;
[gedaagden c.s.] veroordeelt om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis voornoemde kelder (kort gezegd) te ontruimen op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag met een maximum van € 60.000,-;
[gedaagden c.s.] veroordeelt tot betaling aan [eiser] van € 100.132,50 (inclusief BTW) terzake het aanbrengen van geluidwerende voorzieningen en van € 96.667,- terzake van huurderving, elk van deze bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 februari 2010, subsidiair vanaf 1 mei 2012, tot de algehele voldoening en met veroordeling van [gedaagden c.s.] in de proceskosten.
3.2.
Ter onderbouwing van die vordering stelt [eiser] dat [gedaagden c.s.] jegens hem toerekenbaar zijn tekort geschoten in de nakoming van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst.
3.3.
[gedaagden c.s.] hebben gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
3.4.
Horex concludeert dat de vorderingen van [eiser] afgewezen moeten worden en vordert:
haar toe te staan om zelfstandig een conclusie van antwoord te nemen als zij daaraan na kennisneming van de conclusie van antwoord van [gedaagden c.s.] behoefte heeft;
de vorderingen van [eiser] integraal af te wijzen;
[eiser] te veroordelen tot vergoeding van alle schade (waaronder onzekerheidschade), op te maken bij staat, die Horex lijdt doordat er ten onrechte ontbinding van de huurovereenkomst wordt gevorderd;
de veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
In conventie en in reconventie
4.1.
Ter gelegenheid van de comparitie is met partijen afgesproken dat de kantonrechter uitsluitend in conventie vonnis zal wijzen en de zaak in reconventie zal aanhouden tot bericht van partijen is ontvangen over het voortzetten van het geding in reconventie.
In conventie voorts:
4.2.
De kantonrechter stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat de exploitatie van het gehuurde als discotheek, vanwege de met die exploitatie gepaard gaande hoge geluidsproductie en de deels overlappende openingstijden van deze discotheek en het daarboven gelegen restaurant, hinderlijk is voor de exploitatie van dat restaurant indien geen isolatiemaatregelen worden getroffen. Evenmin is in geschil dat die hinder zich tot het moment van vestiging van het restaurant niet voordeed, omdat de boven het gehuurde gelegen ruimte “slechts” de bestemming van winkel-/kantoorruimte had en er van een overlap van openingstijden geen sprake was.
4.3.
[eiser] stelt zich in de kern op het standpunt dat op [gedaagden c.s.] als huurder de verplichting rust om geluidwerende maatregelen te treffen om de aan een discotheek verbonden geluidoverlast ongedaan te maken. Door daar niet aan mee te werken, is in de visie van [eiser] sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die moet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en schadevergoeding.
4.4.
De vordering van [eiser] is aldus gebaseerd op het bepaalde in artikel 7: 213 BW, waarin is bepaald dat de huurder zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder heeft te gedragen. Eveneens is van belang het bepaalde in artikel 7: 214 BW: de huurder is slechts bevoegd tot het gebruik van de zaak dat is overeengekomen, en, zo daaromtrent niets is overeengekomen, tot het gebruik waartoe de zaak naar zijn aard bestemd is.
4.4.1.
Gesteld noch gebleken is dat ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst door de erflater, [naam], en de toenmalig verhuurder [verhuurder] afspraken over het toegelaten gebruik van het gehuurde zijn gemaakt. De afspraak tot het aangaan van een huurovereenkomst is gemaakt in het kader van de verkoop door [naam] van de boven het gehuurde gelegen panden aan [verhuurder]. Daarbij is aan [naam], diens echtgenote en zijn kinderen een levenslang recht op huur van de kelder toegekend tegen betaling van een symbolisch huurbedrag van één gulden per jaar zonder recht op huurverhoging. Bovendien zijn die afspraken kennelijk gemaakt in een tijd dat het gehuurde nog moest worden gebouwd. Uit dit geheel van omstandigheden valt zonder verdere feiten, die niet zijn gesteld, slechts af te leiden dat [naam] (en de genoemde rechtverkrijgenden) als huurder in beginsel gerechtigd was tot ieder gebruik dat ter plaatse gebruikelijk en toegelaten is en dat hij dit gebruik ook aan een onderhuurder mag toestaan.
4.4.2.
Het staat tussen partijen verder niet ter discussie dat [naam] het gehuurde in ieder geval vanaf 1 augustus 1998 voor het gebruik als discotheek is gaan onderverhuren en dat Horex sinds maart 2003 als onderhuurder van [gedaagden c.s.] het gehuurde als discotheek exploiteert. [eiser] heeft niet gesteld - en ook overigens is niet gebleken - dat dit gebruik strijdig is met de bedoeling van partijen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst.
4.4.3.
De kantonrechter concludeert dat het gebruik als discotheek van de kelder in de zeer late avond en gedurende nachtelijke uren geen met de door [naam] gesloten huurovereenkomst strijdig gebruik van het gehuurde oplevert.
4.5.
Waar het gebruik van het gehuurde als discotheek is toegestaan, kan de verhuurder zich niet beklagen over de met dat gebruik gepaard gaande geluidsproductie voor zover die de eventueel voor discotheken gebruikelijke normen niet overschrijdt. [eiser] heeft op dat punt geen feitelijk onderbouwde stelling betrokken. Van een verplichting van [gedaagden c.s.] om als goed huurder desgevraagd voor geluidsisolatie zorg te dragen, is dan in beginsel geen sprake. Het uitblijven van dergelijke maatregelen is dan geen tekortkoming in de nakoming door [gedaagden c.s.] van de huurovereenkomst.
4.6.
[eiser] heeft voorts aangevoerd dat een huurovereenkomst een duurovereenkomst is met voortdurende verplichtingen over en weer, waaronder de verplichting van de huurder om door het gebruik van het gehuurde geen hinder aan derden - en zeker niet aan andere huurders - te veroorzaken. [eiser] ziet echter over het hoofd dat de hinder waar hij op doelt een gevolg is van het toegelaten gebruik van het gehuurde en van de keuze van de nieuwe huurder (restauranthouder) om boven het als discotheek gehuurde een restaurant te gaan exploiteren. Van een verplichting van [gedaagden c.s.] om aan die hinder een einde te maken kan dan niet worden gesproken.
4.7.
Het enkele feit dat [eiser] als opvolgend verhuurder in 2006 geconfronteerd werd met een als gevolg van de ligging daarvan tegenvallende verhuurbaarheid van de panden boven de kelder (zodat hij zich genoodzaakt zag te zoeken naar huurders die ook in de avond- en zelfs nachtelijke uren van de panden gebruik wilden maken), maakt niet dat [gedaagden c.s.] het eigen toegelaten gebruik van het gehuurde moeten aanpassen (of kosten moeten maken) om dat mogelijk te maken. Dat wordt niet anders door als gevolg van een bestemmingsplanwijziging in 2007 opgetreden verruiming in de mogelijkheden voor [eiser] om die panden in de (late) avonduren te verhuren tegen bovendien hogere huurprijzen.
4.8.
Aldus resteert het standpunt van [eiser] dat het op de weg van [gedaagden c.s.] als onderverhuurder ligt om rekening te houden met de mogelijkheid dat de bestemming van de boven het gehuurde gelegen panden wordt gewijzigd. [eiser] verbindt aan die stelling de conclusie dat de onderverhuurder na een bestemmingsplanwijziging maatregelen moet treffen om het gebruik van het boven het gehuurde gelegen pand overeenkomstig de nieuwe bestemming zonder hinder door het eigen gebruik van het gehuurde mogelijk te maken. Voor dit algemeen geformuleerde standpunt bestaat echter geen steun in het recht, zodat de kantonrechter dit betoog verwerpt. Het ligt veeleer op de weg van de verhuurder - zeker de professionele verhuurder, zoals, naar mag worden aangenomen, de heer [verhuurder] destijds als vastgoedexploitant was - om reeds bij het sluiten van de huurovereenkomst rekening te houden met de toekomstige mogelijkheid van verruiming van de bestemming van de door hem gekochte panden.
4.9.
De kantonrechter concludeert dat van een tekortkoming in de nakoming door [gedaagden c.s.] van de met [eiser] bestaande huurovereenkomst geen sprake is. De daarop gebaseerde vorderingen zullen worden afgewezen.
4.10.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden c.s.] worden begroot op:
- salaris gemachtigde €
1.400,00(2 punten x tarief € 700,00)
1.400,00(2 punten x tarief € 700,00)
Totaal € 1.400,00
4.11.
Gelet op dit oordeel behoeven de vorderingen van Horex geen behandeling meer, behoudens haar vordering tot veroordeling van [eiser] tot vergoeding van als gevolg van de door [eiser] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst geleden schade. De kantonrechter zal die vordering afwijzen, nu het enkele feit dat [eiser] ontbinding van de huurovereenkomst vordert nog niet kwalificeert als een onrechtmatig handelen van [eiser] jegens Horex.
4.12.
Nu Horex en [eiser] over en weer gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld zullen de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd in de zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.
In reconventie
4.13.
in reconventie procederen partijen nog verder, zodat nog geen beslissing is gevraagd. Iedere beslissing wordt aangehouden.
5.De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af;
5.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagden c.s.], tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.400,- aan salaris gemachtigde.
5.3.
verstaat dat de vorderingen van Horex gelet op de onder 5.1 uitgesproken afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitzondering van de vordering tot toekenning van een schadevergoeding op te maken bij staat, geen behandeling meer behoeven en wijst de vordering tot toekenning van een schadevergoeding op te maken bij staat af;
5.4.
compenseert de proceskosten tussen [eiser] en Horex in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
In reconventie
5.5.
houdt iedere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Slootweg, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 27 november 2013.