ECLI:NL:RBMNE:2013:3558

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Afdeling Civiel recht

kantonrechter

zittinghoudende te Utrecht

zaaknummer: 853250 UC EXPL 13-1796 MJ(4221)

Vonnis van 28 augustus 2013

inzake

de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting

Stichting Mitros,

gevestigd te Utrecht,

verder ook te noemen Mitros,

eisende partij,

gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel,

tegen:

1. de vennootschap onder firma

[gedaagde sub 1] V.O.F.,

gevestigd te Utrecht,

2.
[gedaagde sub 2],

wonende te[woonplaats 1],

3[gedaagde sub 3],

wonende te [woonplaats 1],

4 [gedaagde sub 4],

wonende te [woonplaats 1],

verder ook gezamenlijk te noemen[gedaagden],

gedaagde partijen.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 3 april 2013
het proces-verbaal van comparitie van 1 juli 2013.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde sub 1] huurt sinds 1 maart 1994 van (de rechtsvoorgangster van) Mitros de bedrijfsruimte aan de Rijnlaan 167 te Utrecht.

2.2.

Bij brief van 8 juni 2011 deelt Mitros aan [gedaagde sub 1] mee dat er afgezien van de inflatiecorrectie sedert de ingangsdatum van de huur in 1994 geen huurprijsaanpassing heeft plaatsgevonden en dat de geldende huurprijs van € 1.149,70 per maand (exclusief servicekosten) zeer veel afwijkt van de taxatiewaarde van € 1.875,- per maand. Mitros stelt in de brief voor de huurprijs stapsgewijs te verhogen naar € 1.600,- per maand (€ 19.200,- op jaarbasis) ingaande 1 september 2011 en tot € 1.750,- per maand (€ 21.000,- op jaarbasis) ingaande 1 maart 2012. In de brief wordt verder melding gemaakt van een eerder gesprek tussen vertegenwoordigers van Mitros en [gedaagde sub 1] waarin Mitros heeft meegedeeld dat het voor bedrijfsruimtes mogelijk is de huur eens in de vijf jaar aan te passen aan het dan geldende prijspeil ter plaatse. Mitros maakt melding van een afspraak voor een vervolggesprek met [gedaagde sub 1] op 15 juni 2011 en deelt mee dat zij dan graag een reactie op het voorstel ontvangt.

2.3.

Bij brief van 12 september 2011 schrijft de advocaat van Mitros aan [gedaagde sub 1] dat [gedaagde sub 1] heeft aangegeven geen medewerking te willen verlenen aan de door Mitros voorgestelde verhoging van de huurprijs. De advocaat verzoekt [gedaagde sub 1] in te stemmen met de gezamenlijke benoeming van de bedrijfshuuradviescommissie (hierna steeds kort aangeduid als BHAC, kantonrechter) als deskundige, die de huurprijs zal vaststellen aan de hand van de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse in de afgelopen vijf jaar. De advocaat deelt mee dat Mitros de rechter zal verzoeken een deskundige te benoemen als [gedaagde sub 1] niet binnen de gestelde termijn instemt met de gezamenlijke benoeming.

2.4.

[gedaagde sub 1] heeft daarop bij brief van 19 september 2011 aan Mitros meegedeeld dat het voor Mitros niet mogelijk is de huurprijs eenzijdig te wijzigen. Zij wijst er op dat zij reeds in 2009 aan Mitros had laten weten dat de huurovereenkomst die mogelijkheid niet biedt en dat Mitros daarop de zaak heeft laten rusten. [gedaagde sub 1] concludeert dat Mitros in 2011 geen nieuwe inzichten naar voren heeft gebracht, deelt mee dat zij dus niet op het voorstel ingaat en evenmin reden ziet om in te stemmen met het benoemen van een onafhankelijk deskundige.

2.5.

Mitros heeft zich daarop bij verzoekschrift van 22 september 2011 tot de kantonrechter van de rechtbank Utrecht gewend met het verzoek een deskundige te benoemen ter advisering omtrent de nadere huurprijs met ingang van 23 september 2011. [gedaagde sub 1] heeft in die procedure een verweerschrift ingediend met de gemotiveerde conclusie dat de kantonrechter het verzoek afwijst.

2.6.

De kantonrechter van de rechtbank Utrecht heeft bij beschikking van 2 december 2011 geoordeeld dat het onvoldoende aannemelijk is dat de in 2009 voorgestelde nieuwe huurovereenkomst tussen partijen van kracht is geworden, dat de in artikel 7:303 lid 1 sub b Burgerlijk Wetboek (BW) gestelde termijn van vijf jaar is verstreken omdat de jaarlijkse huurindexering niet als een nadere huurprijsvaststelling is aan te merken en uit het verzoekschrift blijkt dat partijen het niet eens kunnen worden over een mogelijke wijziging van de huurprijs. De kantonrechter heeft vervolgens - kort gezegd - drie leden van de BHAC benoemd tot deskundige. De kantonrechter heeft over de kosten van het deskundigenonderzoek overwogen dat deze voorshands door Mitros moeten worden gedragen en dat Mitros van die kosten opgave kan doen in een zonodig nog aanhangig te maken dagvaardingsprocedure ex artikel 7:303 BW, in welke procedure ook over die kosten een beslissing zal worden genomen.

2.7.

De advocaat van Mitros brengt in zijn brief van 9 december 2011 onder de aandacht van [gedaagde sub 1] dat de kosten van een advies van de BHAC tenminste € 3.500,- bedragen en dat die kosten uiteindelijk voor rekening van de meest in het ongelijk gestelde partij komen. Hij stelt een gesprek voor om in onderling overleg tot een nadere huurprijs te komen. [gedaagde sub 1] reageert bij brief van 15 december 2011 aan de advocaat van Mitros positief op dit voorstel.

2.8.

Bij brief van 16 januari 2012 aan Mitros maakt [gedaagde sub 1] melding van een gesprek met de advocaat van Mitros waarin deze heeft voorgesteld de huur trapsgewijs te verhogen per 1 februari 2012 naar € 17.000,- per jaar en per 1 augustus 2012 naar € 21.000,- per jaar. [gedaagde sub 1] merkt op dat dit voorstel nauwelijks afwijkt van het eerdere voorstel van Mitros en stelt voor de huur per 1 februari 2012 te verhogen naar € 17.186,04 inclusief BTW per jaar. [gedaagde sub 1] stelt voor om de huurprijs van het bedrijfsgedeelte van het gehuurde elke vijf jaar opnieuw vast te stellen en om af te zien van de indexering van de huurprijs van dat bedrijfsgedeelte.

2.9.

De advocaat van Mitros laat daarop bij brief van 18 januari 2012 aan [gedaagde sub 1] onder meer het volgende weten.

Mitros is in het kader van de onderhandelingen bereid een iets lagere huurprijs overeen te komen, maar [gedaagde sub 1] moet dan wel met een redelijk tegenvoorstel komen. Mitros vindt het voorstel van [gedaagde sub 1] niet redelijk omdat de BHAC naar alle waarschijnlijkheid tot een veel hogere huurprijs zal adviseren en [gedaagde sub 1] de hogere huurprijs zal kunnen opbrengen door onderverhuur van kamers in het woninggedeelte. Onder deze omstandigheden ziet Mitros geen reden om een tegenvoorstel te doen. Mitros nodigt [gedaagde sub 1] uit een nieuw redelijk voorstel te doen in de periode tot uiterlijk 24 januari 2012.

2.10.

[gedaagde sub 1] reageert per brief van 19 januari 2012. Zij wijst er onder meer op dat haar voorstel om uit te gaan van het puntensysteem aansluit op de laatste huuraanzegging van Mitros zelf en dat Mitros niet motiveert waarom de door [gedaagde sub 1] genoemde referentiepanden nier relevant zouden zijn. [gedaagde sub 1] zie die panden juist als vrijwel vergelijkbaar. Zij merkt de opstelling van Mitros aan als een afwijzing van haar handreiking om in dialoog tot een nieuwe redelijke huurprijs te komen en zij geeft aan die opstelling te betreuren.

2.11.

De advocaat van Mitros schrijft daarop per email van 20 januari 2012 aan [gedaagde sub 1] onder meer:

“(…) Voor wat betreft uw motivering van het voorstel voor een nieuwe huurprijs: Ik begrijp dat u de door Mitros voorgestelde huurprijs te hoog vindt, maar ben van mening dat de door onze deskundige makelaar geadviseerde huurprijs de markwaarde vertegenwoordigt. Dat u op basis van andere maatstaven- tot een andere conclusie komt noopt mij daarom niet tot een inhoudelijke reactie op de door u gehanteerde maatstaven. Wij verschillen simpelweg over de wijze waarop de nieuwe huurprijs zou moeten worden vastgesteld.

(…) Het is echter niet de intentie van Mitros om in een dialoog op basis van argumenten en/of door u zelf aangedragen vergelijkingspanden tot een discussie te komen maar om zaken te doen. Nu echter blijkt dat wij verschillende uitgangspunten hanteren ter onderbouwing van onze wederzijdse voorstellen en er aan beide zijden onvoldoende beweging is lijken wij niet tot overeenstemming te komen. Het is in deze omstandigheden dan ook onvermijdelijk om de commissie om een advies te vragen. (…) Indien u nog een nieuw tegenvoorstel wenst te doen bestaat daartoe nog de gelegenheid tot uiterlijk maandag 17.00 uur.”

2.12.

De BHAC adviseert in het deskundigenrapport van 31 oktober 2012 een totale huurprijs van € 16.877,- exclusief BTW per jaar. [gedaagde sub 1] laat op 9 november 2012 aan Mitros weten met die huurprijs in te stemmen, maar niet bereid te zijn bij te dragen aan de kosten van de BHAC.

3.Het geschil

3.1.

Mitros vordert primair bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde sub 1] om aan haar te voldoen € 3.500,- met veroordeling van [gedaagde sub 1] in de proceskosten en subsidiair bij vonnis de geldende huurprijs nader vast te stellen op € 16.877,- ex BTW per jaar met veroordeling van [gedaagde sub 1] in de proceskosten, waaronder begrepen de kosten van de deskundige (€ 3.500,-).

3.2.

Ter onderbouwing van die vordering stelt Mitros dat [gedaagde sub 1] in alle toonaarden heeft geweigerd met een aanpassing van de huurprijs in te stemmen en niet heeft willen meewerken aan het benoemen van een deskundige buiten rechte. Mitros werd daardoor gedwongen zich tot de rechter te wenden. [gedaagde sub 1] was eerst bereid om te onderhandelen over de huurprijs, nadat de rechter de benoeming van een deskundige had bevolen. Het aanbod van [gedaagde sub 1] kan echter geen aanbod genoemd worden want het hield tevens het voorstel in om de indexering te laten vallen. Op termijn zou dit zelfs tot een verlaging van de huurprijs leiden. Desgevraagd was [gedaagde sub 1] niet bereid een beter voorstel te doen, zodat het vragen van advies aan de BHAC onvermijdelijk werd. Toen dit advies eenmaal was verkregen, heeft [gedaagde sub 1] alsnog ingestemd met het door de BHAC voorgestelde huurbedrag. Zij is echter niet bereid de door Mitros aan de deskundige betaalde kosten te vergoeden. Het is door de instemming van [gedaagde sub 1] niet meer tot een procedure op grond van artikel 7:304 BW gekomen, maar was dat wel het geval geweest dan zou [gedaagde sub 1] bijna zeker in die kosten veroordeeld zijn. Op grond van artikel 237 wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) maakt Mitros aanspraak op vergoeding van dat bedrag. Als dat niet mogelijk is vordert Mitros subsidiair de vaststelling van de huurprijs door de kantonrechter op het door de BHAC geadviseerde bedrag met de veroordeling van [gedaagde sub 1] in de proceskosten.

3.3.

[gedaagde sub 1] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van Mitros in de proceskosten.

3.4.

[gedaagde sub 1] baseert haar verweer - kort weergegeven - op het volgende.

Zij verkeerde in de veronderstelling dat met Mitros in 2009 afspraken zijn gemaakt die aan een huurprijswijziging in de weg staan. Zij erkent dat Mitros die mogelijkheid wel heeft nu de kantonrechter in de beschikking van 2 december 2011 heeft geoordeeld dat niet is aangetoond dat in 2009 een nieuwe overeenkomst is tot stand gekomen.

[gedaagde sub 1] heeft geen juridische kennis van het huurrecht. Mitros heeft niet de moeite genomen om het juridisch kader uit te leggen en heeft haar zonder voorbereiding of toelichting overvallen met een aankondiging van een nieuwe huurovereenkomst met een hogere huurprijs. [gedaagde sub 1] verkeerde in de veronderstelling dat zij een spijkerhard huurcontract had en heeft zich daar logischerwijs tegen verweerd. Het is niet juist dat [gedaagde sub 1] pas wilde onderhandelen na de beschikking van de kantonrechter tot benoeming van een deskundige, dit blijkt al uit de overgelegde correspondentie uit 2009. Mitros verwacht dat haar voorstellen meteen worden aanvaard en als dat niet gebeurt zet zij meteen juridische stappen. Deze juridificering leidt tot polarisatie. Het is juist Mitros die nooit serieus heeft willen onderhandelen. Mitros heeft in een gesprek op 9 januari 2012 een gelet op marktomstandigheden en vergelijkbare huurprijzen volstrekt onrealistisch voorstel gedaan. [gedaagde sub 1] doet op 16 januari 2012 een realistisch tegenvoorstel en wijst op twee referentiepanden. Er is in haar voorstel wel degelijk sprake van een indexering. Mitros had op dit voorstel een tegenvoorstel kunnen doen, maar in plaats daarvan meldt zij niet van plan te zijn inhoudelijk te reageren. Mitros is het onderhandelen dan kennelijk zat. [gedaagde sub 1] heeft bij brief van 19 januari 2012 een ultieme poging gedaan de onderhandelingen voort te zetten maar Mitros wil blijkens de email van 20 januari 2012 niet op basis van argumenten onderhandelen. Het is wonderlijk hoe Mitros zaken wil doen zonder in dialoog te treden. Gelet op die opstelling waren ook voor [gedaagde sub 1] de mogelijkheden uitgeput om in onderling overleg tot een oplossing te komen.

[gedaagde sub 1] heeft ook achteraf juist gehandeld door niet in te gaan op het voorstel van Mitros tot verhoging van de huur naar € 21.000,- per jaar. De BHAC heeft immers een jaarhuurbedrag vastgesteld van € 16.877,-. [gedaagde sub 1] is dan ook niet te beschouwen als de meest in het ongelijk gestelde partij. Mitros verlangde een jaarhuur van € 21.000,- ofwel € 4.123,- meer dan het voorstel van de BHAC. [gedaagde sub 1] had een jaarhuur van € 15.575,80 aangeboden ofwel slechts € 1.301,20 minder dan het voorstel van de BHAC. Bovendien is het waarschijnlijk dat een iets hogere huurprijs zou zijn overeengekomen in het geval Mitros wel had dooronderhandeld.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De kantonrechter dient eerst te beoordelen of de kosten van het advies van de BHAC als proceskosten kunnen worden aangemerkt in het geval partijen, zoals in deze zaak, het na ontvangst van het advies van de BHAC over de hoogte van de huurprijs eens zijn geworden en een beslissing van de kantonrechter op de vordering tot vaststelling van de huurprijs niet meer nodig is.

4.2.

De kantonrechter beantwoordt die vraag bevestigend. Artikel 7:304 tweede lid BW bepaalt dat de dag, waarop de rechter is verzocht een deskundige te benoemen, geldt als de dag waarop de vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs is ingesteld. De werkzaamheden van de deskundige(n) zijn derhalve vanaf dat moment te beschouwen als de in artikel 7:304 lid 3 BW genoemde proceskosten. Als partijen in onderling overleg na (of dankzij) kennisneming van het deskundigenadvies tot overeenstemming komen over de huurprijs, maar niet over de onderlinge verdeling van die proceskosten, is geen integrale regeling van het geschil bereikt en zal de rechter alsnog, zij het dan uitsluitend over de proceskosten, een oordeel hebben te geven. Dit betekent dat de kantonrechter zal oordelen over de primaire vordering van Mitros en niet toekomt aan de beoordeling van de subsidiair ingestelde vordering.

4.3.

In artikel 7:304 lid 3 BW is bepaald dat de kosten van de deskundige(n) proceskosten zijn als bedoeld in artikel 237 Rv. Artikel 237 Rv bepaalt dat de partij die bij vonnis in het ongelijk wordt gesteld, in de kosten wordt veroordeeld. De kosten mogen echter geheel of gedeeltelijk worden gecompenseerd (onder meer) indien partijen over en weer op enkele punten in het ongelijk zijn gesteld. Ook kan de rechter de kosten die nodeloos zijn aangewend of veroorzaakt voor rekening laten van de partij die deze kosten aanwendde of veroorzaakte.

4.4.

Uit de toelichting van partijen volgt dat zij niet in staat waren in onderling overleg tot overeenstemming over een nieuwe huurprijs te komen. De inschakeling van de BHAC, waarvan de deskundigen ook al door de rechter waren benoemd, is daarmee onvermijdelijk. Er is dus geen sprake van nodeloos door Mitros aangewende of veroorzaakte kosten. Het standpunt van [gedaagde sub 1] dat Mitros nimmer serieus met haar heeft willen onderhandelen en dat partijen - indien die onderhandelingen wel waren gevoerd - in haar visie waarschijnlijk een “iets hogere huurprijs zouden zijn overeengekomen” maakt dit oordeel niet anders. Uit de overgelegde en bij de feiten genoemde correspondentie tussen partijen blijkt genoegzaam dat Mitros uit praktisch oogpunt ter vermijding van verdere kosten bereid was akkoord te gaan met een iets lagere huur dan door haar oorspronkelijk voorgesteld, maar dat zij niet bereid was met [gedaagde sub 1] in overleg te treden over de voor de huurprijsberekening te hanteren uitgangspunten omdat Mitros aan haar eigen uitgangspunt wilde vasthouden: het advies van een makelaar en haar verwachting dat de BHAC daar niet wezenlijk van zou afwijken. Van een door Mitros verwijtbaar aansturen op een gerechtelijke procedure kan dan niet worden gesproken.

4.5.

Het standpunt van [gedaagde sub 1] dat haar oorspronkelijke afwijzing van een huurprijsaanpassing voortkwam uit onbekendheid met de wettelijke regeling daarvan en dat Mitros niet de moeite heeft genomen haar daarover te informeren, kan haar niet baten. Daargelaten dat [gedaagde sub 1] geheel voorbij gaat aan haar eigen verantwoordelijkheid zich van de juiste informatie te voorzien en dat [gedaagde sub 1] zowel in deze procedure als in de verzoekschriftprocedure een opmerkelijke kennis van wetsartikelen en vindplaatsen van jurisprudentie laat zien, is blijkens de overgelegde correspondentie sprake geweest van voldoende zakelijke informatie door Mitros. Ook na de beschikking van de kantonrechter van 2 december 2011 heeft Mitros duidelijk gemaakt - in de kern samengevat - dat zij slechts bereid was te onderhandelen over een geringe verlaging van de door haar voorgestelde huurprijs omdat zij verwachtte in het gelijk te zullen worden gesteld. Deze aanpak staat haar vrij.

4.6.

Als gevolg van het advies van de BHAC is tussen partijen alsnog overeenstemming bereikt over de nieuwe huurprijs. Die ligt aanzienlijk lager dan Mitros had voorgesteld maar nog altijd hoger dan het bedrag dat [gedaagde sub 1] had aangeboden. Beide partijen hebben dankzij het advies van de BHAC duidelijkheid gekregen in hun onderlinge rechtsrelatie en dit heeft kennelijk bijgedragen aan het alsnog bereiken van overeenstemming. In die omstandigheden staat het buiten kijf dat een verdeling van de kosten van de deskundigen over beide partijen, in de zin dat ieder de helft daarvan draagt, een juiste uitkomst is. Nu Mitros overtuigd was dat de BHAC op eenzelfde huurprijs zou uitkomen als haar makelaar, maar dit niet het geval bleek, is Mitros in zoverre als de in het ongelijk gestelde partij te beschouwen. [gedaagde sub 1] was daarnaast evenmin bereid de door de BHAC uiteindelijk geadviseerde huurprijs aan te bieden en is in zoverre als de in het ongelijk gestelde partij te beschouwen. Alles afwegende zal de kantonrechter [gedaagde sub 1] veroordelen tot vergoeding van de helft van de kosten van de BHAC (€ 1.750,-) aan Mitros.

4.7.

Nu [gedaagde sub 1] het nodig heeft gevonden om verweer te voeren tegen die kosten en zij verder niet bereid was tot het betalen van enige bijdrage daarin, is zij in zoverre als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij te beschouwen. [gedaagde sub 1] zal dan ook veroordeeld worden in de overige proceskosten, aan de zijde van Mitros begroot op:

- dagvaarding € 92,82

- griffierecht € 448,00

- salaris gemachtigde €
350,00(2 punten x tarief € 175,00)

Totaal € 890,82

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde sub 1] hoofdelijk, in die zin, dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, om aan Mitros tegen bewijs van kwijting te betalen € 1.750,-;

5.2.

veroordeelt [gedaagde sub 1] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Mitros, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 890,82, waarin begrepen € 350,- aan salaris gemachtigde;

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Slootweg, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 28 augustus 2013.